汽車零部件產(chǎn)業(yè)園管理手冊

1、汽車零部件產(chǎn)業(yè)園管理手冊愛心 責(zé)任 效益 安全編寫：許翔前言 該手冊旨在為您在高科物業(yè)管理有限公司汽配園項目工作期間內(nèi)提供有效的指導(dǎo)，幫助您了解本物業(yè)以及有關(guān)的政策，包括人事政策、程序、規(guī)部分制度等，以及您在任職期間享有的福利和應(yīng)盡的職責(zé)。 隨著工作及環(huán)境的變遷，我們也在不斷的積累經(jīng)驗，所以在必要時制定新的政策及規(guī)章制度，更新或修正甚至撤消某些目前的規(guī)定，這將是我們在不斷進步發(fā)展的情況下產(chǎn)生的變動。 本手冊按中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和條例以及物業(yè)公司的實際情況而制訂。手冊中未包括的內(nèi)容，將參公司或集團有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 我們希望通過該手冊能使汽配園工作的每位員工認識、了解物汽配園的的各項政策及

2、規(guī)章制度；通過互相了解及合作的精神，共同推動園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。員工如要進一步了解手冊內(nèi)容，可向客服中心、主任室查詢。 員工是我們的寶貴財富。我們必須在物業(yè)公司的總體精神、總政策及規(guī)章制度統(tǒng)一規(guī)范下，團結(jié)合作，達到盡善盡美。我們的指導(dǎo)思想是：員工無論從事何種工作，對管理處而言是同等重要的。每位員工的人格都是平等的，都應(yīng)該受到同等的尊重。我管理處積極配合物業(yè)公司在完成目標責(zé)任狀的情況下，將努力為員工提供發(fā)展機會，并通過培訓(xùn)，提高員工的專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)技能，為員工不斷發(fā)展創(chuàng)造條件，努力減少開支，降低成本，在工作中嚴以律己，幫助團隊不斷提高公眾形象。向用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們工作的基本原則，因此我們

3、必須牢記：用戶滿意是我們的服務(wù)宗旨。我們應(yīng)當以誠實守信的態(tài)度，向用戶提供第一流的服務(wù)。本手冊的解釋權(quán)和修改權(quán)歸汽配園項目部所有。（要點：該章節(jié)內(nèi)容各部門、各崗位組織培訓(xùn)不得少于2課時，考試通過率95%方可參評年度優(yōu)秀員工）一、管理處職責(zé)1、建立健全各項規(guī)章制度并負責(zé)實施。2、負責(zé)對園區(qū)的統(tǒng)籌規(guī)范、指導(dǎo)、管理和監(jiān)督。（1）負責(zé)管理處的內(nèi)部管理、經(jīng)營。（2）組織擬定年度管理方案和年度規(guī)劃并負責(zé)實施和驗收。（3）制定園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準并準確執(zhí)行和檢查。（4）制定園區(qū)各崗位作業(yè)規(guī)范，并實施針對性的改進，推動園區(qū)物業(yè)管理工作的課持續(xù)性發(fā)展和完善。（5）擬定園區(qū)年度創(chuàng)優(yōu)方案和創(chuàng)優(yōu)計劃，并監(jiān)督、協(xié)調(diào)創(chuàng)優(yōu)方

4、案的具體實施。（6）按照年度計劃和責(zé)任狀的要求制定周、月計劃，布置實施和按要求上報。3、建立和完善園區(qū)檔案資料庫，匯總管理工作中的合理化建議和工作難點。4、拓展客戶資源，建立和完善客戶資源數(shù)據(jù)庫，做好客戶資源的維護和管理工作；學(xué)習(xí)考察和調(diào)研，定期形成相關(guān)課題和調(diào)研報告。5、聯(lián)系政府相關(guān)部門和相關(guān)社團組織，協(xié)調(diào)好與公司各部門之間的關(guān)系，確保項目管理服務(wù)工作的有效運轉(zhuǎn)。6、負責(zé)項目各崗位人員的管理、培訓(xùn)、考核和統(tǒng)一調(diào)配工作，擬定優(yōu)秀員工選拔和晉升推薦。7、完成公司交賦的各項工作任務(wù)。二、規(guī)章制度為了完善管理制度，提高工作效率，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合公司實際，制定本規(guī)章制度，全體員工共同遵守執(zhí)行。（

5、一）員工管理規(guī)定1、嚴格遵守公司作息制度和考勤制度，不得遲到、早退和無故曠工。2、認真工作，禁止上班時間打鬧、玩撲克等與工作無關(guān)活動。自覺維護辦公環(huán)境，不得在辦公場所高聲喧嘩。3、堅守工作崗位，嚴禁工作時間串崗、脫崗、干私活。4、嚴格履行請銷假制度，有事須提前請假。加班必須履行加班審批制度。5、愛崗敬業(yè)，熱情服務(wù)。善待客戶的誤解，嚴禁爭吵、打架。6、維護公司利益，愛護公司財物，嚴禁損害公司利益。7、未列事項，請遵守公司員工手冊其他相關(guān)規(guī)定。辦公用品管理規(guī)定1、新入職工作人員，因工作需要可申領(lǐng)相應(yīng)的辦公用品。2、辦公用品的購買須填寫辦公用品申購單，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可購買。（二）計算機管理規(guī)定1

6、、使用外來移動存儲設(shè)備的應(yīng)經(jīng)過病毒檢測后方可使用。2、每次上機前要按正常步驟操作、使用。關(guān)機前要先保護好各類信息，然后按順序退出、關(guān)機。3、不用電腦時，機器要鎖死。未經(jīng)許可不得讓外人使用機器，否則造成電腦損壞，當事人照價賠償損失。4、公司電腦只能用于各項企業(yè)管理，嚴禁用電腦玩游戲、處理私人文件等。5、上機時如遇不正常情況，不準做其他不合實際的嘗試，應(yīng)及時報修。6、當天輸入電腦的資料、數(shù)據(jù)應(yīng)做備份，防止資料遺失。7、電腦使用人員應(yīng)做好保密工作。（三）公章管理規(guī)定1、公章的使用和保管由專人負責(zé)，公章保管人不得委托他人代為蓋章，不準在空白紙上蓋印。2、必須請示管理處主任（主任外出由副主任或客服主管代

7、審批）來蓋章。3、用章文件復(fù)印件存檔。4、以下文件資料用章由部門負責(zé)人提出，須報園區(qū)管理處審核經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意簽字：以公司名義和外單位簽署的協(xié)議和各類經(jīng)濟合同；財務(wù)部門上報的各類會、統(tǒng)計報表；以公司名義向有關(guān)主管機關(guān)發(fā)送的請示、報告及重要信函；勞動工資、人事調(diào)動及人事聘用和勞動合同；在業(yè)務(wù)往來活動中，向有關(guān)業(yè)務(wù)單位發(fā)送的重要信函；公司的正式發(fā)文。5、印章的刻印、更換一律由公司統(tǒng)一辦理，廢棄的印章由公司統(tǒng)一收回保存。（四）發(fā)文規(guī)定1、以園區(qū)管理處發(fā)文時，由主辦部門專人起草，填寫發(fā)文稿，由主辦部門負責(zé)人核稿，呈園區(qū)管理處領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。園區(qū)管理處專人負責(zé)登記編號，組織打印外發(fā)。2、公文必須一文一事，主送單

8、位只能一個，不得越級行文，行文簡明扼要，文字清晰。3、一切上報外發(fā)的文件、信函、電文，園區(qū)管理處都要留存底稿備查。上報和外發(fā)文件有上級來文的要將上級來文一并附后裝訂歸檔。4、各部門之間文件往來、資料供給等由部門間互相遞送。（五）收文規(guī)程1、凡上級和外單位發(fā)來的文件、信函、電報、內(nèi)刊等由園區(qū)管理處專人負責(zé)簽收、拆封、分類編號、登記收文登記臺帳，送園區(qū)管理處領(lǐng)導(dǎo)審閱后，再送公司領(lǐng)導(dǎo)批閱。2、各部門從有關(guān)部門及業(yè)務(wù)單位直接帶回的文件，在填寫文件資料移交單后交由園區(qū)管理處統(tǒng)一登記歸檔。3、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批閱后的文件，園區(qū)管理處及時收回，按批示迅速準確地送閱和傳遞。4、對發(fā)送的文件、信函、電報都要隨時查詢催

9、辦，防止辦文拖期。5、要求各部門在文件承辦后，將辦理結(jié)果在文件處理欄內(nèi)，簽署承辦結(jié)果、承辦人姓名、時間等。6、將承辦完畢后的文件立卷、歸檔。7、上級下達的業(yè)務(wù)性文件，承辦部門辦完后，需要留存的，公司領(lǐng)導(dǎo)簽批后可以復(fù)印留用。（六）檔案管理規(guī)定1、凡是反映公司生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)管理等具有查考利用價值的文件資料均屬歸檔范圍，凡屬歸檔范圍的文件資料均由園區(qū)管理處統(tǒng)一管理，由客服部文員專職負責(zé)。2、歸檔的文件資料，原則上必須是原件，原件用于報批不能歸檔或有關(guān)部門須保留的，保存人必須到客服部登記，客服部保存復(fù)印件。3、凡公司業(yè)務(wù)活動中收到的文件、函件承辦后均要及時歸檔；以公司名義發(fā)出的文件、函件要留底稿及正文

10、備查。4、業(yè)務(wù)活動中的有關(guān)請示報告及公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)，屬付款性質(zhì)的，由財務(wù)部保存原件；其他重要報告，在企業(yè)資料歸檔范圍內(nèi)的，連同有關(guān)資料由經(jīng)辦人整理后移交客服部。歸檔范圍外的請示報告由各部門自行保管。5、由公司對外簽訂的經(jīng)濟合同，均保留三份原件，辦公室、財務(wù)部各存一份、項目保留一份。特殊情況只有一份原件時，財務(wù)部保存原件，項目部保存復(fù)印件并注明原件存放處。6、管理處的收文、發(fā)文等文書資料在客服部歸檔。（七）檔案保管規(guī)程1、由客服中心文員專職負責(zé)公司檔案的保管。2、歸檔資料要進行登記，編制全行目錄。3、科學(xué)地編制分類法，根據(jù)分類法，編制分類目錄；根據(jù)需要編制專題目錄，完善檢索工具，以便提供利用。4、

11、檔案要分類，分卷裝訂成冊，保管要有條理，主次分明，存放科學(xué)合理。5、庫存檔案必須圖物相符，賬物相符。6、檔案管理人員要熟悉所負責(zé)的檔案資料，了解利用者的需求，掌握利用規(guī)律。7、根據(jù)有關(guān)規(guī)定及公司的實際情況，確定檔案保管期限，每年年終據(jù)此進行整理、剔除。8、經(jīng)鑒定需銷毀的檔案，由檔案室編造銷毀清冊，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員會審批準后銷毀。銷毀的檔案清單由檔案員永久保存。9、嚴格做好檔案安全保密制度，做好檔案流失的防護工作。（八）檔案借閱規(guī)定1、檔案屬公司機密，未經(jīng)許可不得外借、外傳。外單位人員未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準不得借閱。2、借閱管理處保管的檔案、材料，須經(jīng)管理處負責(zé)人批準。借閱檔案材料，屬借閱部門經(jīng)辦

12、的，由部門負責(zé)人批準；借閱非本部門經(jīng)辦的檔案、材料須經(jīng)客服負責(zé)人批準。閱檔必須在指定的地方，不得攜帶外出。需要借出檔案的，須經(jīng)辦公室負責(zé)人批準。3、借閱檔案，必須履行登記、簽收手續(xù)。4、借出檔案材料的時間不得超過一周，必要時可以續(xù)借。過期由檔案員催還。需要長期借出的。須報總經(jīng)理批準。5、借出檔案時，應(yīng)在借出的檔案位置上，放一代替卡，標明卷號、借閱時間、借閱部門或借閱人，以便查閱和催還。6、調(diào)閱或借閱檔案者必須妥善保管檔案，不得任意轉(zhuǎn)借或復(fù)印、不得拆卸、損污文件，歸還時保證檔案材料完整無損。否則，追究當事人責(zé)任。7、借出檔案資料。因保管不慎丟失時，要及時追查，并報告主管部門及時處理。（九）服裝管

13、理規(guī)定1、工作服裝管理應(yīng)納入倉庫管理體系，建帳管理、登記準確。2、工作服裝應(yīng)建卡管理，每個員工在領(lǐng)取工作服裝時應(yīng)在個人服裝領(lǐng)用卡上登記領(lǐng)用服裝種類、數(shù)量、完好程度，并由領(lǐng)取人簽字確認。3、工作服裝換發(fā)、補領(lǐng)、損壞賠償?shù)膽?yīng)在服裝領(lǐng)用卡上記錄明確。4、員工工作服裝領(lǐng)用標準：辦公室人員：春秋裝（西裝；長袖白襯衫） 套，夏裝（短袖白襯衫；長褲；裙子女裝） 套，領(lǐng)帶 條；安保人員：冬裝（大衣） 件，春秋裝（制服；長袖襯衫；帽子） 套，夏裝（短袖襯衫；長褲；帽子），白手套 副，武裝帶 條；保潔人員：春秋裝（套服）2套，夏裝（短袖襯衫；長褲） 套，涼帽 頂；維修人員：春秋裝（套服） 套，夏裝（短袖襯衫；長褲

14、） 套，膠靴 雙。5、員工交回工作服裝時由保管員查驗無誤的，應(yīng)消去服裝領(lǐng)用卡，將工作服裝重新入庫。（十）服裝使用規(guī)定1、員工應(yīng)愛護工作服裝，不得損壞、私自改型、改色或當勞動服用（維修、保潔除外）。2、員工在領(lǐng)取工作服裝后，對工作服裝及相關(guān)佩飾要妥善保管。3、員工應(yīng)對工作服裝應(yīng)勤洗、勤燙，保持服裝整潔、筆挺。4、員工應(yīng)在工作場所穿著工作服裝，不得在非工作時間或非工作場所穿著。5、員工的工作服裝應(yīng)按規(guī)定穿著，不得自行搭配穿著。6、員工在交回工作服裝時應(yīng)清洗干凈，保證完整無缺，如有損壞、丟失應(yīng)照價賠償。（十一）員工考核制度1、考核的內(nèi)容主要是個人德、勤、能、績四個方面。其中：“德”主要是指敬業(yè)精神、

15、事業(yè)心和責(zé)任感及行為規(guī)范?！扒凇敝饕侵腹ぷ鲬B(tài)度，是主動型還是被動型等等?！澳堋敝饕侵腹ぷ髂芰?，完成任務(wù)的效率，完成任務(wù)的質(zhì)量、出差錯率的高低等?！翱儭敝饕侵腹ぷ鞒晒?，在規(guī)定時間內(nèi)完成任務(wù)量的多少，能否開展創(chuàng)造性的工作等等。2、考核的目的：對管理處員工的品德、才能、工作態(tài)度和業(yè)績作出適當?shù)脑u價，作為合理使用、獎懲及培訓(xùn)的依據(jù)，促使增加工作責(zé)任心，各司其職，各負其責(zé)，破除“干好干壞一個樣，能力高低一個樣”的弊端，激發(fā)上進心，調(diào)動積極，以提高管理處的整體效益。3、考核辦法詳見公司員工手冊相關(guān)規(guī)定。第二部分 崗位職責(zé)項目經(jīng)理職責(zé)（管理處主任）匯報：物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理管理：副主任、客服主管、

16、保安主管、環(huán)境主管、監(jiān)督工程維修部工作協(xié)調(diào)：公司各部門1.貫徹執(zhí)行公司的工作方針和計劃，完成與公司簽訂的目標責(zé)任書，配合公司各職能部門工作。2.主持物業(yè)管理處的管理工作，制定工作目標、計劃并組織實施。3.編制管理處年度財務(wù)預(yù)算報告，報公司批準后執(zhí)行，按照權(quán)限負責(zé)管理處日常費用的審核報批。4.負責(zé)項目日常運營管理的監(jiān)控。5.會同相關(guān)部門審核分包項目的報價，監(jiān)督分包方的工作。6.負責(zé)項目區(qū)域內(nèi)客戶關(guān)系維護、重要事務(wù)處理。投訴報修問題24小時內(nèi)處理解決不了應(yīng)上報到公司。7.制定物業(yè)經(jīng)營計劃，報公司審批后按照統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。8.組織本處員工培訓(xùn)，檢查督促員工認真履行管理制度與崗位標準。9.協(xié)調(diào)政府部門工

17、作。10.協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的緊急情況和突發(fā)事件。11.嚴格執(zhí)行法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定及上級交辦的客服主管職責(zé)匯報：項目經(jīng)理管理：客服中心員工協(xié)調(diào)：項目各部門職位概要： 主持客戶服務(wù)部日常工作的開展，收集并反饋業(yè)主、用戶的意見，督促相關(guān)部門解決業(yè)主、用戶提出的合理需求，監(jiān)控相關(guān)部門的服務(wù)，實施物業(yè)管理公司的各項管理方案。工作內(nèi)容：1.跟進房屋交付進程，掌握入駐企業(yè)信息。2.根據(jù)項目周邊環(huán)境制定客戶服務(wù)中心的員工應(yīng)知應(yīng)會、為以后的員工培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；3.對物業(yè)的管理情況進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時的與相關(guān)的部門進行溝通，針對日后的客服工作確定整改措施；4.全面負責(zé)前臺日常工作和樓宇管理日常

18、工作，協(xié)調(diào)各部門及時解決接報問題，協(xié)助處理物管員反饋的問題。5.統(tǒng)計前臺及樓宇管理記錄的客戶投訴，確定投訴性質(zhì)，解決處理或呈報相關(guān)部門，并負責(zé)跟進處理結(jié)果。園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的設(shè)備，設(shè)施進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，并跟進處理結(jié)果。6.每日結(jié)清工程報修單，掌握未完工單的進展情況。7.協(xié)調(diào)相關(guān)部門和物管員辦理用戶入住、裝修、物品出入等各項手續(xù)。8.根據(jù)財務(wù)部提供的統(tǒng)計繳費情況，對欠費現(xiàn)象及時解決。9.遇有緊急事故，負責(zé)處理緊急事項，并做好善后工作。如火災(zāi)、水災(zāi)等事項應(yīng)立即進行妥善處理，并疏導(dǎo)人員撤離，做好事后的善后工作。10.以員工手冊及相關(guān)崗位職責(zé)、崗位標準嚴格要求部門員工，做好員工培訓(xùn)工作并協(xié)

19、助項目經(jīng)理對員工進行考評，對項目經(jīng)理負責(zé)。11.全面負責(zé)園區(qū)文化活動的策劃和開展。12.定期安排樓宇管理對園區(qū)業(yè)主進行走訪，對業(yè)主提出的合理要求及時予以解決，確保物業(yè)公司與用戶之間良好的溝通關(guān)系，通過與業(yè)主接觸和定期拜訪，收集，整理用戶信息和需求，及時傳達給相關(guān)部門。13.本部門文件資料分類整理、部門文案處理、撰寫派發(fā)物業(yè)公告、編制周、月度工作計劃及計劃完成情況統(tǒng)計、填報考勤記錄；14.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。物業(yè)管理員職責(zé)部門：客服部 匯報:客服主管 工作概要:在客服主管的領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)物業(yè)部服務(wù)熱線電話的接聽,處理企業(yè)主有關(guān)投訴、咨詢,根據(jù)企業(yè)主需要提供便民服務(wù) 主要職責(zé): 1.負責(zé)接聽熱線服

20、務(wù)電話,受理企業(yè)主關(guān)于工程維修、返修的投訴,通知相關(guān)部門作出處理。2.接受企業(yè)主的有關(guān)投訴或建議,并做好記錄,如實向上匯報 3.接受企業(yè)主關(guān)于服務(wù)項目的咨詢 4.建立回訪,主動征詢企業(yè)主意見,進一步提高管理水平 5.溝通管理處與企業(yè)主之間的聯(lián)系 6.對當月的投訴及維修項目進行分類統(tǒng)計并呈報上級領(lǐng)導(dǎo) 7.對有要幫助的企業(yè)主提供便民服務(wù)。8.完成項目經(jīng)理、客服主管交辦的其它工作 工程部主管 部門:工程部 匯報:項目經(jīng)理 工程部經(jīng)理工作概要:在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)汽配園區(qū)工程維修、日常值班、機電設(shè)備運行維護工作的開展 ；參加所屬大工程部行政、業(yè)務(wù)管理會議。主要職責(zé): 1.負責(zé)制定各類機電設(shè)備及

21、房屋設(shè)施的日常維修、保養(yǎng)計劃 2.將園區(qū)設(shè)備運行及各項保養(yǎng)、清潔、維修情況及時向項目經(jīng)理匯報 3.制定本部門的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程 4.定期召開工程部工作會議,以及時了解、發(fā)現(xiàn)、處理工作中遇到的問題 5.定期檢查工作情況及持證上崗。促員工加強安全意識,提高技術(shù)水平 6.組織本部員工參加業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 7.組織、檢查各設(shè)備之定期保養(yǎng)及年檢工作,保證各機電設(shè)備均能正常運行 8.獎罰設(shè)備運行、維修之有關(guān)人員,保證各項規(guī)章制度及措施的落實 9.園區(qū)內(nèi)各機電設(shè)備運行發(fā)生事故,須立即向項目經(jīng)理匯報,分析檢查原因,并制定處理。重大事故須向政府主管部門匯報,接受政府執(zhí)法部門的監(jiān)督、檢查 10、負責(zé)接待上級及政

22、府安監(jiān)部門組織的工作檢查 11、完成項目經(jīng)理交辦的其它工作 職位/崗位:維修員部門:工程部 匯報:工程部主管 工作概要:在工程經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)園區(qū)內(nèi)各項設(shè)施、設(shè)備的維修統(tǒng)籌工作等 主要職責(zé): 1.負責(zé)園區(qū)內(nèi)各設(shè)備、設(shè)施的維修統(tǒng)籌工作及維修記錄存檔 2.定期組織各小組工作人員檢查、落實各設(shè)備、設(shè)施的運行情況 3.負責(zé)編制各設(shè)備、設(shè)施的維修檔案 4.協(xié)助工程部主管監(jiān)督各類設(shè)備、設(shè)施的工作維修情況 5.協(xié)助定期組織員工內(nèi)部技術(shù)培訓(xùn)工作 6.制定維修材料的采購計劃及落實實施 7.完成部門經(jīng)理交辦的其它工作 職位/崗位:維修組技術(shù)員 部門:工程部 匯報:工程部主管工作概要:在工程部主管的指導(dǎo)下,對園區(qū)

23、內(nèi)的各項設(shè)施、設(shè)備進行給維修 主要職責(zé): 1.執(zhí)行公司制定的機電設(shè)備管理工作手冊和有關(guān)技術(shù)規(guī)程、規(guī)定,熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法,做一名合格的維修人員 2.按時完成機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作,并認真做好有關(guān)記錄 3.定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房,確保設(shè)施、設(shè)備和機房的整潔 4.嚴格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生安全事故 5.發(fā)生突發(fā)情況時,應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場,及時采取應(yīng)急措施,保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好 6.定期對設(shè)施設(shè)備進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 7.負責(zé)各管理處和本部門計量器具的檢查工作 8.積級完成上級交辦的各項臨時任務(wù) 職位/崗位:機電技術(shù)員 部門:工程部

24、 匯報:工程部主管工作概要:在機電工程師領(lǐng)導(dǎo)下,執(zhí)行園區(qū)內(nèi)的供電系統(tǒng)、機電設(shè)備、管道正常運作及其維護、保養(yǎng)、年檢工作 主要職責(zé): 1.負責(zé)對園區(qū)機電設(shè)備的運行值班,處理一般性故障,參與、協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作,對發(fā)生的問題及時向管理組或經(jīng)理匯報 2.值班人員必須熟悉園區(qū)的供水、供電、電梯、空調(diào)等設(shè)施、設(shè)備的情況,掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施 3.定時巡視設(shè)備房和設(shè)備的運行情況,認真做好巡查記錄和值班記錄 4.配合所在管理處的工作,建立良好的合作關(guān)系,記錄維修投訴情況,并及時處理 5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放 6.負責(zé)設(shè)備房的安全管理工作,禁

25、止非工作人員進入,禁止各項違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為 7.遇到突然停電或發(fā)生其它突發(fā)性事故時,應(yīng)從容鎮(zhèn)定,按規(guī)程操作,及時排除故障,或采取應(yīng)急措施,迅速通知相親人員處理 8.加強防范意識,做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動物的安全管理工作 9.協(xié)同供電局抄表員確認用電總量,并進行月度用電分析對比,及時發(fā)現(xiàn)問題,杜絕浪費 10.完成上級交辦的各項臨時任務(wù) 職位/崗位:保安部主管 部門:安管部 匯報:項目經(jīng)理、客服主管 工作概要:在客服主管的領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)主持園區(qū)的全面安全管理工作,并對本部門的工作負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 主要職責(zé): 1.負責(zé)計劃、籌備物業(yè)安全管理的全面防范計劃、措施 2.對整個物業(yè)園區(qū)內(nèi)的安

26、全防范作日常工作督導(dǎo),向管理處及業(yè)主負責(zé) 3.布置下屬熟悉株洲市有關(guān)法律、消防法規(guī),組織物業(yè)管理結(jié)構(gòu)的培訓(xùn)工作 4.檢查督促下屬工作開展過程 5.定期對業(yè)主進行消防培訓(xùn)工作,安排特殊情況下的逃生演習(xí) 6.主待安全防務(wù)例會,傳達管理處的有關(guān)規(guī)定、通知精神 7.培養(yǎng)員工對業(yè)主和客戶的服務(wù)意識 8.協(xié)調(diào)社會有關(guān)部門的工作 ，做好群防綜治工作。9.定期向項目經(jīng)理匯報工作 職位/崗位:安全班長 部門:安管部 匯報:保安部主管 工作概要:負責(zé)當值本班的安全管理實施、檢查和督促工作 主要職責(zé): 1.接受安全管理部主任的領(lǐng)導(dǎo) 2.帶領(lǐng)下屬與監(jiān)控部門合作,注意發(fā)現(xiàn)可疑人,并及時盤查 3.督促下屬在工作中注意發(fā)現(xiàn)

27、安全、衛(wèi)生、消防隱患等問題,并及時報告 4.發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生和公共設(shè)施損壞等,及時通知有關(guān)人員 5.熟悉住宅樓的建筑設(shè)施及用戶情況,熟悉俱樂部公共場所的各項規(guī)章制度和位置 6.熟悉住宅樓管理的各項規(guī)章制度及安全應(yīng)急方案 7.迅速、妥善處理處各類突發(fā)事件、事故,并及時向上司匯報 8.帶領(lǐng)下屬參加各項業(yè)務(wù)培訓(xùn) 9.和下屬一起實行微笑禮貌服務(wù),為用戶排憂解難 10.主持班前、班后會議,完成工作任務(wù),寫好工作日記,認真做好交接班工作。 11.別須協(xié)助消防操練、演習(xí)工作 12.完成上司下達的各項工作任務(wù) 職位/崗位:義務(wù)消防員 部門:安管部 匯報:保安部主管 工作概要:園區(qū)的防火、滅火工作 主要職責(zé): 1.貫徹

28、預(yù)防為主,防消結(jié)合的方針,切實做好園區(qū)的防火、滅火工作 2.協(xié)助園區(qū)建立防火制度,定期或不定期時行防火檢查,督促消除火險隱患,努力控制火災(zāi)的發(fā)生 3.開展消防宣傳活動,普及消防知識,推動消防安全制度的貫徹落實 4.加強滅火技術(shù)、戰(zhàn)斗訓(xùn)練,熟悉滅火工具的性能和操作方法 5.制定滅火作戰(zhàn)方案,參加實地演練,不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和救火災(zāi)能力 6.建立訓(xùn)練執(zhí)勤制度,每月集中學(xué)習(xí)消防知識和訓(xùn)練消防技能不少于一次 7.維護保養(yǎng)好消防器材裝備,實行專人管理,定期保養(yǎng),隨時保持完整好用 8.園區(qū)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時,應(yīng)立即報警并及時組織救火災(zāi),搶救人員和物資 9.努力完成上級下達的各項任務(wù) 職位/崗位:消防監(jiān)控中心班長 部

29、門:安管部 匯報:保安部主管 工作概要:在保安部主管的領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)園區(qū)的消防工作及保安監(jiān)控值班室的工作 主要職責(zé): 1.直接受主管消防工作的主任的指揮和督導(dǎo),協(xié)助主任開展有關(guān)消防事務(wù)及監(jiān)控中心工作,負責(zé)日常消防監(jiān)控中心人員的安排和值班檢查 2.協(xié)助主任及工程部有關(guān)人員定期檢查和維護整個花園園區(qū)的消防閉路監(jiān)控等有關(guān)設(shè)施、設(shè)備,使之完好率達96%以上 3.協(xié)助主任制定整個物業(yè)園區(qū)消防及監(jiān)管制度 4.同消防部門、廠家保持好聯(lián)系,設(shè)備出現(xiàn)故障時及時通知工程部與廠家取得聯(lián)系,并盡快給予修復(fù),盡可能不帶故障作業(yè) 5.協(xié)助主任做好園區(qū)的消防知識宣傳的籌備和實施 6.嚴格督導(dǎo)屬下執(zhí)行消防監(jiān)控中心的值班制度,并

30、按正規(guī)操作程序進行操作所有設(shè)施、設(shè)備 7.協(xié)助主任制定內(nèi)部消防培訓(xùn),演練等方案和計劃,及組織實施 8.建立各類消防(監(jiān)控)設(shè)施、設(shè)備,對發(fā)生的故障要及時向主任匯報,并做好維修跟進工作 9.愛護消防(監(jiān)控)設(shè)施、設(shè)備,對發(fā)生的故障要及時向主任匯報,并做好維修跟進工作 10.在工作中多發(fā)現(xiàn)問題,并積極提出合理化建議 11.認真貫徹上級指示,勤檢查值班記錄并完成其它各項工作任務(wù) 職位/崗位:安全巡邏員 部門:安管部 匯報:安管班長 工作概要:負責(zé)園區(qū)安全巡邏檢查工作 主要職責(zé): 1.勤于巡邏,維持外圍秩序,注意發(fā)現(xiàn)問題及不安全因素,制止不衛(wèi)生、水文明行為 2.發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生和設(shè)施損壞等問題,及時通知有關(guān)人

31、員解決 3.熟悉巡邏的路線及附近的崗位、地形、地物、建筑和安全設(shè)施 4.妥善處理好突發(fā)事故、事件,并向上級報告 5.上班時間,按規(guī)定著裝整齊,注意儀表、儀容,并實行微笑禮貌服務(wù) 6.寫好工作日記,認真做好交接班工作 7.完成上司下達的各項工作任務(wù) 職位/崗位:門崗值班員 部門:安管部 匯報:安管班長 工作概要:負責(zé)園區(qū)門崗值班工作 主要職責(zé): （具體工作實施參照安全保衛(wèi)工作操作規(guī)程）1.嚴守門崗,對出入門崗的人員實行嚴格的驗證和來訪登記 2.嚴格控制違禁品和違反裝修管理規(guī)定的工具、材料進入園區(qū) 3.對搬遷的業(yè)主(用戶),按照有關(guān)規(guī)定認真核準有關(guān)證件后才予以放行 4.上班時間開展微笑服務(wù),積極為

32、業(yè)主及客人解決困難,及時反饋業(yè)主(用戶)提出的意見和建議 5.熟悉安全應(yīng)急方案的程序和分工,在特殊情況下,如遇匪情、火災(zāi)、報警等,要堅守崗位,把好大門,協(xié)同其他保安人員共同作戰(zhàn),直到警報解除 6.上班時按規(guī)定著整齊,保持良好的儀表、儀容、儀態(tài) 7.做好工作日記及定期呈交報告 8.積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn) 9.完成上司下達的各項工作任務(wù) 職位/崗位:門崗值班員 部門:安管部 匯報:安管班長 工作概要:負責(zé)園區(qū)大門出入口的值班工作 主要職責(zé): 1.維持大門崗區(qū)域范圍秩序,保證門口暢通,掌握進出園區(qū)的車輛及人員情況,勸阻衣冠不整者及閑散人員的進入 2.熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)的地形、地物、安全設(shè)施的分布 3.制止責(zé)任區(qū)

33、內(nèi)的不講衛(wèi)生、不文明行為 4.熟練掌握應(yīng)付突發(fā)事件的策略和方法 5.堅守工作崗位,明確工作任務(wù),工作時間保持高度的警惕性和責(zé)任感;對行為表現(xiàn)可疑人員,要禮貌查詢或監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題,及時向上級報告 6.上班時間按規(guī)定著裝整齊,保持良好的儀表、儀容、儀態(tài),開展微筆禮貌服務(wù) 7.積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn) 8.完成上司下達的各項工作任務(wù) 職位/崗位:環(huán)境部班長 部門:環(huán)境部匯報:客服主管 工作概要:負責(zé)并主持園區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作 主要職責(zé): 1.貫徹執(zhí)行管理處提出的有關(guān)綠化養(yǎng)護及整改方案 2.盡職盡責(zé),為業(yè)主/企業(yè)主提供優(yōu)美的綠化生活環(huán)境 3.參照綠化專業(yè)標準,按實際要求選擇性的執(zhí)行綠化管理工作 4.帶頭工作,

34、以身作則,充分調(diào)動員工的積極性,高效率、高質(zhì)量地完成各項工作 5.安排日常綠化工作,負責(zé)區(qū)內(nèi)綠化及造型方案的設(shè)計,提出綠化所需原料采購計劃,組織綠化施工 6.經(jīng)常巡視綠地、發(fā)現(xiàn)問題及時處理,保證綠化質(zhì)量,使綠化面積達到規(guī)劃設(shè)計要求 7.組織有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作,并定期進行業(yè)務(wù)水平考核 8.處理與綠化相關(guān)的其它事宜 職位/崗位:綠化技術(shù)員 部門:環(huán)境部 匯報:綠化班長 工作概要:負責(zé)園區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作 主要職責(zé): 1.貫執(zhí)行隊長安排的有關(guān)綠化工作 2.熟記區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局,熟知花草樹木的名稱以及管理作業(yè)程序 3.承擔區(qū)內(nèi)的花草、樹木的育苗、移栽、施肥、澆水、修剪和除草等養(yǎng)護管理工作 4.為業(yè)主

35、(客戶)提供花園木養(yǎng)護、換泥等有償服務(wù) 5.每日對區(qū)內(nèi)的綠地進行巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 6.負責(zé)對各責(zé)任區(qū)綠化進行管理,勸衛(wèi)、糾正一切破壞綠化的行為 7.積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平,自覺學(xué)習(xí)有關(guān)綠化養(yǎng)護知識,提高個人素質(zhì) 8.處理與綠化相關(guān)的其它事宜 職位/崗位:保潔班長部門:環(huán)境部匯報:客服主管 工作概要:主持并負責(zé)落實園區(qū)的清潔工作 主要職責(zé): 1.熟悉區(qū)內(nèi)整體衛(wèi)生情況,對園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生全面負責(zé) 2.貫徹執(zhí)行株洲市愛國衛(wèi)生委員會有關(guān)規(guī)定和管理處提出的衛(wèi)生要求 3.負責(zé)日常工作安排,監(jiān)督落實清潔員崗位職責(zé) 4.依據(jù)清潔專業(yè)標準,按實際要求選擇性地執(zhí)行清潔衛(wèi)生管理工作 5.安排日常清潔、保潔、

36、垃圾清運、消殺等工作,提出月、季、年清潔工作計劃 6.帶頭工作,以身作則,調(diào)動員工的積極性,高質(zhì)量、高效率的完成責(zé)任區(qū)清潔工作 7.經(jīng)常巡視區(qū)內(nèi)環(huán)境,協(xié)調(diào)有關(guān)工作 8.組織有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作,并定期進行業(yè)務(wù)水平考核 職位/崗位:保潔員部門:環(huán)境部匯報:保潔班長 工作概要:負責(zé)園區(qū)日常的清潔工作 主要職責(zé): 1.堅守崗位,按時上下班,上班佩戴工作牌,做到服裝整齊、干凈 2.熟悉各自分工及所負責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況,對所負責(zé)范圍內(nèi)衛(wèi)生全面負責(zé) 3.每天按早晚一次將垃圾清運至垃圾房,并對垃圾房進行清潔 4.每日負責(zé)清掃公共走郎、樓梯、電梯內(nèi)、綠地、公共設(shè)施周邊環(huán)境等1-2次。每周清潔樓梯扶手兩次,清潔

37、公共場所門窗一次,并保持區(qū)內(nèi)公共面積無紙屑、煙頭、痰跡、污垢,保持清潔衛(wèi)生 5.每日巡視各責(zé)任范圍的清潔衛(wèi)生狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 6.積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平,自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識,提高個人素質(zhì) 7.處理與清潔衛(wèi)生相關(guān)的其它事第三部分：關(guān)聯(lián)規(guī)定一、倉庫管理1、物品入庫1) 采購物品的入庫，由倉管員根據(jù)物品的合格證、規(guī)格型號、數(shù)量、質(zhì)量、商標及有關(guān)技術(shù)資料進行驗收。2) 驗收合格的物品由倉管員和行政文員填制入庫單并由倉庫管理員設(shè)置材料卡，登記材料賬。入庫單一式三聯(lián)，一聯(lián)存根聯(lián)，一聯(lián)由倉庫管理員據(jù)以登記倉庫存貨賬，一聯(lián)財務(wù)部記賬聯(lián)。3) 倉庫管理員對驗收合格的物品進行適當?shù)臉俗R后辦理入

38、庫。4) 倉庫管理員應(yīng)確保：a. 物品的堆放高度不能超過2米；b. 液體物品用適宜的容器盛裝；c. 危險品必須有明顯的標識并進行隔離；d. 所有的標識必須內(nèi)容完整、清晰，并且擺放產(chǎn)品時標識應(yīng)朝外；e. 做好標識并及時進行入庫登賬；f. 對有貯存條件要求的物品，應(yīng)予以充分滿足；g. 對不合格品和降級使用的物品應(yīng)做特別標識；h. 做好防潮、防曬、防雨水淋、防蟲等措施，以保證物品在保存期內(nèi)不變質(zhì)、不生銹，不失去使用價值。i. 使用合適的搬運工具和方法，防止搬運過程中對物品質(zhì)量造成損壞。5) 經(jīng)驗收后不合格的物品，倉管員應(yīng)進行適當?shù)臉俗R或進行隔離，并及時知會有關(guān)負責(zé)人聯(lián)系供方或公司進行協(xié)商處理。6)

39、對于服務(wù)過程中多余的物品退庫，由倉庫管理員驗收，合格則填制紅字領(lǐng)料單辦理入庫手續(xù)；不合格則進行適當?shù)臉俗R，由部門負責(zé)人進行處置。2、物品的儲存管理1） 倉管員應(yīng)對每一種物料進行編號（采用阿拉伯數(shù)字），編號應(yīng)登記于材料卡上。編號方法為：前二位數(shù)字為物資類別號，后四位數(shù)字為物資品種的順序編號(各園區(qū)根據(jù)物資的配置情況自行編號)。類別號為：物資品種的順序編號物資類別號（01：辦公用品類；02：保潔類；03：保安類；04：形象視覺識別類（CI）；05：機電工程維修類；06：綠化類）2） 對不能按貨架擺放或有特殊存放條件的，按實際情況存放，并且材料賬和材料卡上應(yīng)注明類別號及物資品種編號。3） 倉庫管理員

40、每周應(yīng)對貯存環(huán)境和貯存物品進行檢查，以防止產(chǎn)品損壞、變質(zhì)、丟失和混淆。檢查內(nèi)容包括但不限于：a. 標識是否完整、清晰；b. 物品是否損壞或變質(zhì)；c. 物品是否丟失或混淆；d. 倉庫環(huán)境是否能保證物品在保存期內(nèi)不變質(zhì)、不生銹、不失去使用價值。4） 當發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)及時進行標識或采取隔離措施，并通知有關(guān)人員處理。5） 每半年由本園區(qū)負責(zé)人、倉庫管理員、行政文員一起對庫存品至少進行一次盤點，盤點結(jié)果記錄于庫存物品盤點盈虧表上。6） 每年由園區(qū)管理中心對庫存品至少進行一次工作檢查。3、物品出庫1） 當部門需要領(lǐng)料時，由領(lǐng)料人填寫領(lǐng)料單，寫明材料的名稱、數(shù)量，經(jīng)園區(qū)負責(zé)人審批后，交倉管員進行發(fā)料。2） 倉

41、管員依據(jù)“先入先出”的原則憑領(lǐng)料單發(fā)放物料，并在領(lǐng)料單上填寫實發(fā)數(shù)量和金額。3） 領(lǐng)料單一聯(lián)由行政文員據(jù)以登記物料明細帳，一聯(lián)由領(lǐng)料部門保存，一聯(lián)交保管登記存貨帳，一聯(lián)由財務(wù)內(nèi)勤交公司會計進行物料消耗的核算。4、多余積壓物資處理：各園區(qū)每半年對庫存物品進行一次清理，劃分出多余積壓物資(不需用及使用期超過5個月)報園區(qū)管理中心，由園區(qū)管理中心負責(zé)進行調(diào)劑處理。二、工具借用制度1、臨時借用工具，由使用人填寫臨時借用工具表，經(jīng)批準后，向倉庫理員申請領(lǐng)取，并在員工工具借用登記本上登記。在交還時倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時間并簽收，簽收時應(yīng)檢查工具及其附件是否完好無損，若發(fā)現(xiàn)問題立即記錄并向主管反映

42、。2、個人領(lǐng)用工具的品種根據(jù)需要配備，由使用人提出申請，經(jīng)經(jīng)理批準后到倉庫領(lǐng)用，并辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個人負責(zé)使用保管，離開公司時交還，倉庫管理人需作簽收記錄。3、公共領(lǐng)用工具由主管/領(lǐng)班申請，經(jīng)經(jīng)理批準后，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后由申請人或指定專人負責(zé)保管。4、工具調(diào)換原則上以舊換新，發(fā)生丟失和毀損，由保管者寫明原因，向上一級領(lǐng)導(dǎo)報告，不屬人力不可抗拒的丟失和毀損，由責(zé)任人按該工具現(xiàn)市場價格賠償。5、工具一律不得帶出園區(qū)，特殊情況經(jīng)由部門領(lǐng)導(dǎo)批準同意，辦理正式手續(xù)后方可借出。三、物品領(lǐng)用制度1、工作人員到倉庫領(lǐng)料之前，先要填妥一份物品領(lǐng)料單，注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、施工內(nèi)容、安裝位置等，經(jīng)經(jīng)

43、理批準后到倉庫領(lǐng)取。2、物品領(lǐng)用一般原則上以舊換新，但在實施過程中可先領(lǐng)后交，若發(fā)生多領(lǐng)，應(yīng)主動歸還。3、若項目中確需新增的物品，被盜或遺失的物品，需在領(lǐng)料單上注明，經(jīng)批準后備案?？头肯嚓P(guān)一、職責(zé)范圍客服部做為中樞部門在園區(qū)的日常工作中起到上傳下達、協(xié)調(diào)調(diào)度、監(jiān)督促進等重要作用，主要職責(zé)有：1、接待日常來訪、咨詢與投訴。2、客戶資料收集、整理與存檔。3、合理調(diào)動相關(guān)部門為客戶提供及時、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。4、通過對客戶日常走訪及時掌握客戶動向，了解客戶意見以提高客戶滿意度。5、通過日常巡查對其它各部門工作進行監(jiān)督、指正。（一）檔案管理制度1、企業(yè)主檔案的管理辦法按園區(qū)管理中心檔案規(guī)定操作，管理

44、員負責(zé)企業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用。2、客服主管每季度檢查一次企業(yè)主檔案工作并做好記錄，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以書面通知要求有關(guān)人員整改。3、企業(yè)主檔案以一戶一檔的形式建立，每戶檔案內(nèi)容應(yīng)包括： 企業(yè)主情況登記表 房屋租賃協(xié)議 物業(yè)管理協(xié)議 企業(yè)主公約 裝修協(xié)議 房屋移交表 安全防火責(zé)任書 裝修圖紙 裝修施工單位資質(zhì)證書（復(fù)印件） 身份證明（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、身份證等復(fù)印件） 投訴、回訪記錄 各類記錄（二）信訪受理制度1、根據(jù)工作需要，適時走訪企業(yè)主。2、與企業(yè)主面談時，應(yīng)耐心聽取企業(yè)主的意見和細致解答企業(yè)主提出的問題，并做好記錄。3、對企業(yè)主的投訴及時處理并回訪，做好記錄。對于短期內(nèi)無法處理

45、的問題，應(yīng)做好解釋工作，及時研究解決方案；必要時上報公司，共同確定解決辦法。4、急修項目維修后小時內(nèi)回訪。5、對企業(yè)主書面建議，做好登記并及時回復(fù)。6、對企業(yè)主書面投訴發(fā)，做好登記和調(diào)查；對于應(yīng)由園區(qū)辦解決的問題，應(yīng)及時處理并做好回訪工作；對于不屬于園區(qū)辦解決的問題，則向企業(yè)主做好解釋工作。7、對公司轉(zhuǎn)發(fā)的投訴意見，應(yīng)將處理結(jié)果以書面形式向公司匯報。8、對上級領(lǐng)導(dǎo)批示的重大投訴信件，應(yīng)即時匯報及跟蹤匯報。二、操作規(guī)程（一）接待來訪投訴1、接待來訪投訴工作主要由管理員負責(zé)。2、任何管理人員在遇到業(yè)主來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當企業(yè)主有不理解管理規(guī)章制度時，

46、要曉文以理，動之以情，讓企業(yè)主理解并支持管理處的工作。3、對企業(yè)主投訴，來訪中談到的問題，接待人員應(yīng)及時進行記錄，并盡快進行調(diào)查、核實，然后將處理結(jié)果匯報園區(qū)辦責(zé)任部門和主任；不能解決的，要將問題和意見向有關(guān)部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。4、當企業(yè)主主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃。5、在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務(wù)；不得推諉責(zé)任，處理完畢后應(yīng)將結(jié)果回復(fù)業(yè)主和園區(qū)辦經(jīng)量。6、全體管理人員要認真負責(zé)，做好本職工作，為企業(yè)主提供滿意的服務(wù)，盡量減少企業(yè)主的投訴、批評。（二）禮貌用語1、“您好”、“請”

47、、“對不起”“謝謝”“先生”“女士”“小姐”“沒關(guān)系”“不客氣”“打擾了”2、與人交談先說“您好”3、要求對方時應(yīng)先說“請”結(jié)束問話時說“謝謝”失誤時一定說“對不起”4、給對方添麻煩時說“對不起”5、對本公司領(lǐng)導(dǎo)在每天第一次見面稱“您早”前面加上XXX經(jīng)理或XXX主任第五部分工程維修部操作規(guī)程（要求：汽配園常駐工程技術(shù)人員主管級熟練掌握、其他人員應(yīng)知應(yīng)會，具體考核權(quán)在公司工程部）維修部職責(zé)范圍維修部是實施設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。它是為業(yè)主（租戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾，是反映園區(qū)服務(wù)水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責(zé)范圍是：1、負責(zé)園

48、區(qū)供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修。2、負責(zé)園區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、負責(zé)用戶二次裝修的審核、監(jiān)管。4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負責(zé)園區(qū)外包工程的監(jiān)管工作。崗位職責(zé)（一）維修主管崗位職責(zé)1、在園區(qū)管理辦公室主任的領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進行管理。2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。3、核算每月水電表用量并制作報表。4、負責(zé)跟進工程單的作業(yè)情況。5、定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。7、負責(zé)監(jiān)督、跟進相關(guān)外包工程的進展情況

49、。8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。9、認真完成上級交辦的其它工作。（二）維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理處制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2、清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6、每月抄取水電表讀數(shù)。7、認真完成上級交辦的其它工作。（三）值班電工崗位職責(zé)1、接受上級的工作安排，及時排除園區(qū)各類電氣問題。2、做

50、好交接班工作，認真填寫交接班記錄。3、定時巡視各機房電氣設(shè)備，注意負荷變動，發(fā)現(xiàn)異常情況分析原因并報告上級。4、發(fā)生事故或停電時應(yīng)保持頭腦冷靜，按規(guī)程操作，及時排除故障，正確停送電。并及時通知服務(wù)中心，以便服務(wù)中心做好通知及解釋工作。5、對于不合理的用電應(yīng)及時采取有效措施，節(jié)約用電。6、做好防小動物、防水、防火工作，確保配電安全運行。7、負責(zé)配電房的衛(wèi)生清掃工作。8、認真完成上級交辦的其它工作。工作規(guī)程1、掌握和監(jiān)視設(shè)備的運行狀態(tài)，遇天氣變化要加強巡視，如發(fā)現(xiàn)異常情況要及時排除和匯報。2、隨時掌握負荷容量，如遇高峰不下，立即請示處理。3、停電時應(yīng)先拉開各路開關(guān)，再拉負荷總開關(guān)，并在操作把手上懸

51、掛“有人工作，禁止合閘”的告示牌和安裝接地線，確保安全。4、送電時，應(yīng)先檢查工作證、工作時間和現(xiàn)場工作情況，待工作人員匯報后，離開工作現(xiàn)場，手續(xù)完備后方可送電，先合總開關(guān)，再合各分路開關(guān)。5、變電所各設(shè)備操作規(guī)程按設(shè)備技術(shù)要求和國家規(guī)定的操作規(guī)程進行操作。部門章程（一）配電房倒閘操作及巡檢制度1、配電房的配電裝置必須由配電房人員操作，其他人員嚴禁操作。2、電拉閘檢修時，必須先向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，方可進行操作，其他個人或部門均不得隨意要求配電房拉閘停電。3、倒閘操作除做單一操作外，都應(yīng)填寫操作票，每張操作票只能填寫一項任務(wù)。4、停電拉閘操作者必須先切斷開關(guān)，再切斷刀閘，送電時必須先

52、送刀閘后送開關(guān)。嚴禁帶負荷拉閘。5、巡視檢查時不得進入非安全區(qū)，操作與檢查無關(guān)的工作。每小時巡回檢查一次設(shè)備運行狀況，遇大風(fēng)大雨時應(yīng)加強巡檢，注意監(jiān)視儀表信號。6、在巡回檢查中，如發(fā)現(xiàn)異常狀況，應(yīng)立即匯報，并做好記錄，并盡快采取措施，以防事態(tài)擴大。7、以上制度由值班電工嚴格執(zhí)行，接受園區(qū)辦的指導(dǎo)與監(jiān)督。（二）配電房突發(fā)事件處理規(guī)程1、當線路停電，應(yīng)立即與供電部門聯(lián)系，了解停電原因、送電時間，并報告園區(qū)辦，采取相應(yīng)措施。2、如發(fā)現(xiàn)設(shè)備有嚴重放電火化、焦味、冒煙、觸頭變色過熱時應(yīng)立即采取措施，切斷故障設(shè)備電源及負荷并及時匯報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3、發(fā)生觸電事故應(yīng)立即切斷電源，解救觸電者，如觸電者已昏迷應(yīng)立即

53、進行人工呼吸，并通知醫(yī)院及時搶救。4、電器設(shè)備如發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即切斷所有電源，用滅火設(shè)備進行滅火，并酌情撥打報警電話。5、如配電房以外發(fā)生接地等事故時，應(yīng)及時切斷電源，待事故處理后方可恢復(fù)供電。6、對各種事故做好事故發(fā)生時間與情況處理記錄，存檔備查。7、此制度由值班電工嚴格執(zhí)行，接受綜合部的指導(dǎo)與監(jiān)督。（三）配電房值班管理制度1、值班人員要按上級批準的值班方式和時間進行值班，不得私自調(diào)班和連值二班，值班表經(jīng)本公司經(jīng)理或工程主管批準后，不得任意更改35千伏高壓室。每班保持二至三人，正常應(yīng)保持三人。2、服從上級運行值班人員的調(diào)度操作保命令（除嚴重威脅設(shè)備和人員安全外）。3、在值班時間內(nèi)要堅守崗位

54、，不應(yīng)遲到早退，不得擅離職守，因故需要離開，必須經(jīng)工程主管或經(jīng)理批準后方可離開。在值班崗位上除按規(guī)定時間收聽天氣預(yù)報、新聞節(jié)目外，不聽收音機、不看電視、不打瞌睡、不睡覺（有規(guī)定除外），不做與運行無關(guān)的任務(wù)任何事情（如洗衣服、看小說、看雜志、做功課等）。4、變電高壓室電話是生產(chǎn)工具，不準在電話里聊天。值班時間內(nèi)值班負責(zé)人不能離開到外面就餐，應(yīng)由值班人員代買飯菜帶回，但控制室需保持二人。5、在值班崗位上要認真做好值班工作，嚴格執(zhí)行規(guī)程制度，做到嚴肅認真，一絲不茍，要經(jīng)常注意分析儀表的變化，準時抄表，定期進行各種檢查和試驗，對不正常情況要加強監(jiān)視。6、各項記錄要按規(guī)定記入各種記錄簿，做到字跡清楚、正

55、確、詳細，不準馬馬虎虎，字跡模糊，含意不清，甚至亂涂、偽造數(shù)據(jù)等。在值班時間內(nèi)不許會客，如遇特殊情況，須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，可在門房間會客，非值班人員不得擅自進入控制室、高壓室。7、發(fā)生異常和差錯情況，要如實反映情況，從中吸取教訓(xùn)，不得弄虛作假，隱瞞真相。8、要注意文明工作，值班時間內(nèi)衣著要整齊，佩帶標志，不準穿拖鞋及拖鞋皮，在巡視或操作時不準穿背心、短褲及裙子，做好清潔維護工作，保持現(xiàn)場整潔，不準在運行設(shè)備附近掛烘衣服。9、不得利用工作關(guān)系對用戶進行“吃、拿、要”等不正當行為。10、值班人員在接班前和值班時間內(nèi)嚴禁飲酒,離開機房時隨手關(guān)閉非常開的照明燈具。11、要做好防火、防盜、安全保衛(wèi)工作，控制室

56、高壓室嚴禁吸煙。（四）報告制度1、各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告主管：1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。1.4零部件更新、代換、或加工修理。1.5運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。1.6運行人員請假、換班、加班、倒休等。2、各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修主管：2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。2.4維修人員請假、加班、倒休等。3、各專業(yè)領(lǐng)

57、班在下列情況下必須書面報告本主管：3.1重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2變更運行方式。3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。4、主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：4.1重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運行方式有較大改變。4.5影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。4.6重要設(shè)備主要零部件的

58、更新、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。4.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)報告。5、除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。（五）工具管理制度1、本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負責(zé)保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。2、所有工具保管人必須認真負責(zé)

59、并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。3、工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。4、全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，將被扣除當月獎金及工資人民幣100元至300元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當月工資300元人民幣。5、公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。6、專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或

60、損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。7、借用公用工具歸還時，須由領(lǐng)班和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責(zé)照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫工程部借還物品記錄，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由當班人員負責(zé)照價賠償。8、所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理，不得用工具干私活。9、所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。（六）巡檢制度1、巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等