安陽(yáng)安東新區(qū)項(xiàng)目前期策劃思路p

1、安東新區(qū)(xnq)項(xiàng)目前期策劃思路名都地產(chǎn)(dchn)專業(yè)機(jī)構(gòu)2008/7/231共一百四十頁(yè)目錄(ml)一、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)二、安陽(yáng)城市概況三、安陽(yáng)房地產(chǎn)概況四、項(xiàng)目尺度分析五、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展構(gòu)想(u xin)六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路七、結(jié)束語(yǔ)2共一百四十頁(yè)第一部分(b fen) 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)3共一百四十頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)的主要特征和發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持以接近8%的速度繼續(xù)增長(zhǎng)住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿ψ≌南M(fèi)已從“以集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)為主導(dǎo)”向“以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場(chǎng)存在的制約因素是市場(chǎng)一體化的主要阻礙因素隨著更多

2、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈4共一百四十頁(yè)中國(guó)固定資產(chǎn)投資(tu z)年均以8%的速度增長(zhǎng)，其中60%以上用于開(kāi)發(fā)建設(shè)固定資產(chǎn)投資(tu z)的增長(zhǎng)：1995200410億元固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)(2004)10億元14.8%8.8%13.9%5.1%8%p.a.1879.3400.6設(shè)備采購(gòu)建設(shè)工程及安裝其它705.3合計(jì): 2985.35共一百四十頁(yè)住宅市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，其中城市(chngsh)住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力房產(chǎn)(fngchn)供應(yīng)量：19992004億平方米城市住宅是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住

3、宅將仍然是增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長(zhǎng)主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢非住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)基本處于供過(guò)于求的局面，新一輪的高增長(zhǎng)的到來(lái)將仍然需要比較長(zhǎng)的時(shí)間房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢(shì)+6.5% p.a.城市住宅農(nóng)村住宅非住宅14.616.216.617.118.720.31)+8.5%+12.7%+6.0%+3.5%6共一百四十頁(yè)中國(guó)(zhn u)的城市化進(jìn)程將帶動(dòng)房地產(chǎn)的持續(xù)增長(zhǎng).中國(guó)(zhn u)10年的城市化率的變化% 中國(guó)10年的新增住宅建設(shè)面積億平方米7共一百四十頁(yè)流動(dòng)人口的增長(zhǎng)(zngzhng)流動(dòng)人口是指在目前中國(guó)人口管理體制下長(zhǎng)期“人房分離”的人口隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國(guó)的

4、人口流動(dòng)率將進(jìn)一步上升，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極(jj)的促進(jìn)作用預(yù)計(jì)到2010年，我國(guó)流動(dòng)人口將從8000萬(wàn)增長(zhǎng)到1.5億，每年需開(kāi)發(fā)建設(shè)3000萬(wàn)平方米以上的相應(yīng)房屋才能滿足需要消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化消費(fèi)支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降，居住占消費(fèi)支出的比例由4.3%上升到9.4%消費(fèi)重心開(kāi)始轉(zhuǎn)移，對(duì)“住和行”的需求明顯上升，出現(xiàn)大量的二次購(gòu)房者來(lái)改善自身的居住環(huán)境，人均居住面積逐步上升，如果從目前的16.3平方米增加到國(guó)家設(shè)定的目標(biāo)：2010年人均19平方米，每年需要新建住宅33億平方米國(guó)家政策住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的誘發(fā)作用，可以帶動(dòng)建材、冶金、紡織、化工、森工、機(jī)械等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，

5、對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)最高可達(dá)到10%，政府對(duì)待住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是積極和樂(lè)觀的取消福利分房，實(shí)現(xiàn)貨幣化分房，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，以抵押信貸擴(kuò)大長(zhǎng)期住房消費(fèi)等政策都有利于住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展流動(dòng)人口增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都不斷刺激住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及其他50多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展8共一百四十頁(yè)高檔(godng)住宅市場(chǎng)在過(guò)去5年中顯示出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭，廣東、北京和上海是主要的市場(chǎng)別墅(bish)，高檔公寓的銷(xiāo)售增長(zhǎng)百萬(wàn)平方米高檔住宅市場(chǎng)的組成 (2006)百萬(wàn)平方米廣東其它上海北京+15%p.a.2.520.890.550.3942%總計(jì): 4.369共一百四十頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)

6、(zngzhng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)投資額按地區(qū)分萬(wàn)億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分2001 2004年廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它10共一百四十頁(yè)越來(lái)越多的家庭進(jìn)入高收入(shur)階層，帶動(dòng)了中高檔住宅需求的增長(zhǎng)居民家庭月收入結(jié)構(gòu)(jigu)分類 元3000-50001000011.394.914.192.291.31上海北京廣州總計(jì)高收入家庭家庭總戶數(shù)百萬(wàn)11共一百四十頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)具有(jyu)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的特點(diǎn)，吸引了大量資本的流入因而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有(jyu)更大的不確定性進(jìn)入壁壘低房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預(yù)售樓花的形式，啟動(dòng)資金的要求并不

7、是很高，基本上3000萬(wàn)人民幣即可以啟動(dòng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生融資要求高由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，而且收益率較高，運(yùn)用銀行的貸款是非常重要的，尤其運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標(biāo)高收益目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和精品住宅等細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展，稅后利潤(rùn)可以超過(guò)20%，甚至更高，自有資金投資回報(bào)率可以超過(guò)100%。風(fēng)險(xiǎn)高由于周期長(zhǎng)，當(dāng)樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，風(fēng)險(xiǎn)很大，因此速度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)非常重要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，而

8、且很多企業(yè)采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，一個(gè)項(xiàng)目失敗有可能導(dǎo)致整個(gè)公司的危機(jī)周期長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)進(jìn)地塊后，往往是分期開(kāi)發(fā)，時(shí)間跨度很長(zhǎng)一個(gè)樓盤(pán)從前期企化到后期銷(xiāo)售，往往也要跨越年度綜合要求高房地產(chǎn)行業(yè)與建筑、建材、裝潢、機(jī)電等許多行業(yè)具有緊密聯(lián)系，要運(yùn)用到美學(xué)、建筑學(xué)、工程管理、項(xiàng)目管理、經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測(cè)、營(yíng)銷(xiāo)等等多門(mén)類的學(xué)科，同時(shí)還面臨著非常復(fù)雜的政府環(huán)境和眾多主管部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合要求很高地域性強(qiáng)住宅產(chǎn)品具有很強(qiáng)的地域性，和每個(gè)地方的風(fēng)土人情、經(jīng)濟(jì)水平、宏觀環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、文化傳統(tǒng)等密切相關(guān)，每個(gè)地區(qū)市場(chǎng)都有很大的差異，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的異地?cái)U(kuò)張，很難找到標(biāo)準(zhǔn)化的模式。12共一百四十頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

9、的發(fā)展仍然存在許多制約(zhyu)因素土地市場(chǎng)不健全、供給不足各個(gè)城市的建設(shè)缺乏規(guī)劃和土地法制不健全造成了土地市場(chǎng)不健全、不規(guī)范商品住宅價(jià)格居高不下，大幅超出一般家庭的支付能力政府部分不合理攤派，各種稅收過(guò)高，“灰色成本”是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因住房投資(tu z)結(jié)構(gòu)不合理大量資金沉淀在高檔物業(yè)、非大眾化的別墅上，同時(shí)所有政策都在鼓勵(lì)修建“只售不租”的商品住宅，而不愿意開(kāi)發(fā)供出租的普通住宅供給的制約因素收入預(yù)期不確定和消費(fèi)傾向下降城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入的增長(zhǎng)為6.5%，低于人均GDP的增長(zhǎng)，醫(yī)療、教育等方面的制度改革都降低了居民的消費(fèi)預(yù)期住房產(chǎn)權(quán)制度的不健全現(xiàn)有的制度，使消費(fèi)者辦理房產(chǎn)

10、證十分繁鎖，而且住房交易體系也過(guò)于復(fù)雜和缺乏規(guī)范化與住宅消費(fèi)相關(guān)的金融服務(wù)不健全住宅金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全、服務(wù)落后，個(gè)人信用制度不健全、規(guī)范化、社會(huì)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)不健全需求的制約因素房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目前中國(guó)空置的商品房已經(jīng)達(dá)到1.47億平方米13共一百四十頁(yè)各種類型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展加劇(jij)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)為滿足國(guó)家需要，大部分產(chǎn)品為安居房有部分產(chǎn)品為定位(dngwi)高檔的產(chǎn)品（中海外）主要覆蓋某一主要城市同時(shí)對(duì)其它主要城市有部分滲透開(kāi)發(fā)量非常大，每年開(kāi)發(fā)量達(dá)到數(shù)百萬(wàn)平方米價(jià)格主要為集中在中低檔（精品房除外）北京城建總公司北京開(kāi)發(fā)總公司中國(guó)海外絕大部分產(chǎn)品定位在中高檔市場(chǎng)，以精品住宅為主少

11、數(shù)產(chǎn)品定位于中低檔市場(chǎng)主要集中在某一主要城市部分企業(yè)對(duì)全國(guó)主要大城市有大規(guī)模的擴(kuò)張開(kāi)發(fā)量較大，一般每年超過(guò)40萬(wàn)平方米價(jià)格主要集中在中高檔，高價(jià)位產(chǎn)品居多深圳萬(wàn)科 碧桂園金地集團(tuán) 奧林匹克花園北京萬(wàn)通北京華遠(yuǎn)主要定位于中高檔市場(chǎng)部分產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)適用房主要局限于本地市場(chǎng)每年開(kāi)發(fā)量在15萬(wàn) - 40萬(wàn)之間價(jià)格主要定位于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的中高檔成都西南交大河南建業(yè)重慶渝海一般定位于中低檔市場(chǎng)定位較為靈活，主要標(biāo)準(zhǔn)為能否獲取利潤(rùn)和得到機(jī)會(huì)主要局限與本地市場(chǎng)許多企業(yè)處于虧損邊緣，無(wú)力開(kāi)拓外地市場(chǎng)一般而言，開(kāi)發(fā)量較小。每年的發(fā)展規(guī)模有很大的不確定性價(jià)格隨意性大產(chǎn)品定位市場(chǎng)覆蓋競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)代表企業(yè)大型國(guó)有或中資控股企業(yè)具

12、有全國(guó)性影響的企業(yè)地方性的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)地方性的其它企業(yè)14共一百四十頁(yè)可以充分利用其它城市的土地資源塑造自身全國(guó)性的品牌形象，充分發(fā)揮企業(yè)自身在品牌、營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目管理、工程建設(shè)、企化等方面的優(yōu)勢(shì)充分吸收和利用不同地域的各種人才，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)本地化獲得更加廣泛的市場(chǎng)空間和消費(fèi)群體實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)和規(guī)模(gum)的高速擴(kuò)張面對(duì)差異化的市場(chǎng)和完全不同的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，項(xiàng)目能否成功存在較大的不確定性面臨著地方保護(hù)主義和地方性的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，企業(yè)需要建立有效的公共關(guān)系資源網(wǎng)絡(luò) 以前的成功經(jīng)驗(yàn)不一定適用或者無(wú)法有效的移植。管理團(tuán)隊(duì)的本地化有可能不成功，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗異地項(xiàng)目公司存在失控的可能性如何保持在不同地區(qū)市場(chǎng)品牌形

13、象、企業(yè)形象、產(chǎn)品品質(zhì)和定為等方面(fngmin)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)土地資源稀缺狀況日益加重，許多具有實(shí)力和全國(guó)影響的企業(yè)除了籌集資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備以外，還選擇了進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張15共一百四十頁(yè)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，許多(xdu)地方性的、處于領(lǐng)導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)需要制定新的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略地方領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展(fzhn)戰(zhàn)略異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略許多地方性的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)具有一定的積累，面對(duì)本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和強(qiáng)大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者，進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，選擇合適的市場(chǎng)，可以有效地避免本地市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)和提高企業(yè)資源的利用效率。進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張，有可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)

14、和規(guī)模在較短時(shí)期內(nèi)的高速增長(zhǎng)，從而增強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為具有全國(guó)性影響的企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)領(lǐng)先集團(tuán)固守戰(zhàn)略充分利用企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)多年經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，投入較多的資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備，確保企業(yè)在未來(lái)3-5年內(nèi)可以在本地市場(chǎng)保持足夠的開(kāi)發(fā)量，鞏固企業(yè)的市場(chǎng)地位，也增強(qiáng)與外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)抗的籌碼。整合企業(yè)的所有資源，集中投入在本地市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)，放棄異地投資和大規(guī)模多元化發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位，主動(dòng)適應(yīng)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán) 境，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)聯(lián)盟戰(zhàn)略利用企業(yè)熟悉本地市場(chǎng)和公關(guān)、政府等方面的優(yōu)勢(shì)，與先進(jìn)的企業(yè)或者強(qiáng)大的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，或者選擇并購(gòu)、交互持股、整體出

15、售等方式，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，力求”雙贏“的結(jié)果16共一百四十頁(yè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè) 加入后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密 房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù) 國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組隨著外部環(huán)境和國(guó)家(guji)政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展17共一百四十頁(yè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將

16、表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降(xijing)和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格伴隨土地出讓政策的改變不可避免的向上增長(zhǎng)，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將(zhngjing)走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高18共一百四十頁(yè)有實(shí)力(shl

17、)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將是新政策的最大受益者提供(tgng)更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開(kāi)發(fā)商可以在全國(guó)1400多個(gè)地區(qū)選擇合適的開(kāi)發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開(kāi)發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開(kāi)發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)?；?、專業(yè)化才能有更多的開(kāi)發(fā)能力和獲得更多的開(kāi)發(fā)資金、獲取新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開(kāi)發(fā)公司19共一百四十頁(yè)行業(yè)分析(fnx)結(jié)論1. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期向成熟期過(guò)度的階段。2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關(guān)聯(lián)性、政策性

18、、地域性3. 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競(jìng)爭(zhēng)能力弱，行業(yè)集中度低4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來(lái)快速增長(zhǎng)，地產(chǎn)多元化發(fā)展加劇5. 中國(guó)居民住宅市場(chǎng)容量巨大，發(fā)展前景看好。購(gòu)買(mǎi)方分析表明，個(gè)人消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)需求的主體，購(gòu)房目的是為了改善住房條件6. 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向是規(guī)模化、品牌化、多元化7. 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍負(fù)債較高，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較大；部分地區(qū)(dq)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，商品房空置率較大本章小結(jié)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將出現(xiàn)多元化發(fā)展，住宅、商業(yè)等綜合性大體量綜合體即將隨著競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)而日漸加劇。20共一百四十頁(yè)第二(d r)部分 安陽(yáng)城市概況21共一百四十頁(yè)城市背

19、景(bijng)研究 地理位置(d l wi zh)/交通安陽(yáng)位于河南省的最北部，地處山西、河北、河南三省交匯點(diǎn)，西倚巍峨險(xiǎn)峻的太行山，東聯(lián)一望無(wú)際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。安陽(yáng)交通便利，地理位置優(yōu)勢(shì)，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107國(guó)道貫穿南北。北上500公里直達(dá)北京，南下200公里直達(dá)省會(huì)鄭州。繼續(xù)東向入310國(guó)道500公里可達(dá)連云港。經(jīng)106、104國(guó)道貨車(chē)9個(gè)小時(shí)到達(dá)天津港。11條省級(jí)公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共12個(gè)城市，總?cè)丝诮?000萬(wàn)人。地區(qū)中心城市，便利的交通大環(huán)境，為保證安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件；而經(jīng)

20、濟(jì)的高速增長(zhǎng)又能刺激房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的快速發(fā)展。22共一百四十頁(yè)城市(chngsh)背景研究 市域面積/行政區(qū)劃/人口總面積為7413平方公里(pn fn n l)，市區(qū)面積543.6平方公里(pn fn n l)，城區(qū)面積69平方公里?，F(xiàn)轄一市、四縣、四區(qū)，即：林州市、安陽(yáng)縣、湯陰縣、滑縣、內(nèi)黃縣、文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。全市總?cè)丝?25萬(wàn)人，市區(qū)總?cè)丝跒?01.2萬(wàn)人。城市規(guī)模小，人口少；導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模小，易于飽和。因此本項(xiàng)目入市越早越占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。安陽(yáng)市區(qū)23共一百四十頁(yè)城市(chngsh)背景研究 自然地貌/氣候 市境版圖略呈半環(huán)形。地勢(shì)西高東低，呈階梯狀展布。西部為太行山區(qū)

21、。京廣鐵路以西地區(qū)為丘陵區(qū)，京廣鐵路以東地區(qū)為平原區(qū)。海拔48.41632米。地處北暖溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，水溫適宜。年平均氣溫13.6，7月份(yufn)平均氣溫27.2，1月份(yufn)平均氣溫-2.7。絕對(duì)最低氣溫-21.7。無(wú)霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北風(fēng)，夏秋多南風(fēng)。 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谄皆貛?，四季溫差小，但冬?月份氣溫在0以下，絕對(duì)最低氣溫達(dá)到了-21.7 。因此項(xiàng)目有必要采取相應(yīng)的保溫措施和供暖設(shè)施。24共一百四十頁(yè)城市(chngsh)背景研究小結(jié)根據(jù)國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)(jngyn)，未來(lái)幾年，安陽(yáng)房地產(chǎn)將進(jìn)入快

22、速發(fā)展階段；城市規(guī)模小，人口少，市場(chǎng)規(guī)模小；要快速進(jìn)入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。市花紫薇市樹(shù)國(guó)槐城市雕塑玄鳥(niǎo)之春25共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)(jngj)背景研究GDP數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局2002年以來(lái)，安陽(yáng)GDP每年均保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，尤其2004年增長(zhǎng)速度達(dá)到了28.1%，良好快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩方面的快速發(fā)展；但經(jīng)濟(jì)總量較小，市場(chǎng)總量相對(duì)有限。26共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)(jngj)背景研究人均(rn jn)GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局人均GDP300-600美元600美元-1300美元1300美元-3000美元3000 美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況起步發(fā)展快

23、速發(fā)展高速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展2004年人均GDP為8742元，超過(guò)1000美元，標(biāo)志著安陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了快速發(fā)展的行列。27共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)背景(bijng)研究市區(qū)(shq)在崗職工平均工資數(shù)據(jù)來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局近幾年職工收入顯著增加，消費(fèi)能力得到提高，市場(chǎng)需求得到擴(kuò)大。28共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)背景(bijng)研究城市居民(chn sh j mn)人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局04年數(shù)據(jù)為推導(dǎo)值近幾年人均可支配收入顯著增加，尤其04年漲幅在20%（約），收入增加而產(chǎn)生的大量需求將有待于進(jìn)一步釋放。與國(guó)內(nèi)其他相對(duì)發(fā)達(dá)的城市相比較，住宅價(jià)格仍有一定的上升空間。29共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)(jngj

24、)背景研究城鎮(zhèn)(chngzhn)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)戶數(shù)（戶）投資者人數(shù)（人）雇工人數(shù)（人）135442947916城鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)濟(jì)戶數(shù)（戶）從業(yè)人員（人）2692359991以上為06年數(shù)據(jù)，來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局以上為06年數(shù)據(jù)，來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)從來(lái)都是所在城市高收入人群的重要組成部分，以上業(yè)主共有64283人，占城市人口的8.5%（ 64283/760000 ），他們也將是本項(xiàng)目重要的客戶來(lái)源之一。30共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)(jngj)背景研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)比例以上為03年數(shù)據(jù)，來(lái)源：安陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局第二產(chǎn)業(yè)的比例達(dá)到了53.8%，說(shuō)明安陽(yáng)是一個(gè)以工業(yè)生產(chǎn)為主的城市，其從業(yè)人員將

25、是本項(xiàng)目客戶的重要組成部分31共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)(jngj)背景研究主要(zhyo)行業(yè)分布第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）安彩安鋼安電安煙豫北制藥東方能源豫北紡織本案開(kāi)發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、服務(wù)）政府機(jī)關(guān)旅游各個(gè)行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目的客群，但由于主要分布區(qū)域距離本項(xiàng)目距離相對(duì)較遠(yuǎn)，未來(lái)推廣時(shí)應(yīng)采取相應(yīng)的針對(duì)措施。32共一百四十頁(yè)經(jīng)濟(jì)背景研究(ynji)小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人們生活水平正在得到迅速提高，對(duì)改善居住條件的追求將迅速膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放(shfng)。城市經(jīng)濟(jì)總量小，總的需求量有限。因此本項(xiàng)目需要快速進(jìn)入市場(chǎng)，

26、搶先鎖定目標(biāo)客戶群，搶占市場(chǎng)先機(jī)。近幾年安陽(yáng)的工業(yè)和市中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績(jī)，他們的發(fā)展無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生大量的住宅需求，但由于距離市中心仍有一段距離，如何吸引客戶是本項(xiàng)目的重點(diǎn)工作之一。與本項(xiàng)目臨近大量的政府機(jī)關(guān)，這些機(jī)關(guān)公務(wù)員也將是本項(xiàng)目的客群之一。宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏好，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)步發(fā)展33共一百四十頁(yè)第三部分(b fen) 安陽(yáng)房地產(chǎn)概況34共一百四十頁(yè)楓林(fn ln)水郡、都市領(lǐng)地 、宏基公寓 、匯秀新城、盛世隆郡、龍悅灣、陽(yáng)光園、芳林花園、大華 金都園、中盛 梧桐園、香榭麗舍、濱河國(guó)際、文博園、左岸風(fēng)景、書(shū)香園、金盛 榕樹(shù)灣、博地苑、家天下、香格里拉、華城國(guó)際、御峰名苑、鑫泉苑

27、、鑫泰苑、銀鷺山莊、永安公寓、書(shū)香雅居2008年安陽(yáng)房地產(chǎn)在建(zi jin)項(xiàng)目初步統(tǒng)計(jì)，有近三十個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)面積上百萬(wàn)平方米，可謂競(jìng)爭(zhēng)激烈！35共一百四十頁(yè)香格里拉城市(chngsh)花園基本狀況1.香格里拉城市花園位于安陽(yáng)市安東新區(qū)易園東北方向2.項(xiàng)目總占地235畝，規(guī)劃總建筑面積25萬(wàn)平方米左右3.容積率2.0，綠化率高達(dá)40%4.高層小、高層、多層組成。5.整個(gè)社區(qū)由建筑風(fēng)格簡(jiǎn)、俊朗， 現(xiàn)代感、時(shí)尚感強(qiáng)，是低容積率、高綠化率、低密度的高檔景觀社區(qū)。6.目前項(xiàng)目推出一期多層，正在內(nèi)購(gòu)，初步價(jià)位在3200左右。相對(duì)優(yōu)勢(shì)1.一期多層入市，存在產(chǎn)品業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)2.價(jià)格相對(duì)較低3.戶型多樣化，有

28、利于客戶的選擇相對(duì)劣勢(shì)1.在品牌上處于劣勢(shì)2.開(kāi)發(fā)商運(yùn)作不成熟，市場(chǎng)影響力較小3.在位置上稍遜與京林36共一百四十頁(yè)華城國(guó)際(guj)花園基本狀況1.位置：文峰大道與朝陽(yáng)路交匯處東南2.售樓電話：2117888 21139993.開(kāi)發(fā)商：安陽(yáng)華城4.規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：北京圣地5.廣告主題：23萬(wàn)方超級(jí)居住區(qū)6.廣告語(yǔ)：引領(lǐng)安陽(yáng)五星級(jí)生活新時(shí)代7.建筑面積：23萬(wàn)方8.規(guī)劃戶數(shù)：2000多戶9.規(guī)劃類別：高層 小高層 酒店10.建筑樓層： 12層 28層11.交房日期：2010年初12.工程進(jìn)度：打地基13.面積范圍：67-181平米14.主力面積：125平方 136平方15.平均單價(jià)：小高層310

29、0元/平米 高層2900元/平米16.體格走勢(shì)及分析：有上漲空間17.營(yíng)銷(xiāo)時(shí)段：正在認(rèn)籌18.交房標(biāo)準(zhǔn)分析：毛坯19.配套：五星級(jí)國(guó)際酒店、雙氣 光纜寬帶 有線電視 紅外監(jiān)控 無(wú)死角視頻監(jiān)視 電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)室外背景音樂(lè)系統(tǒng) 射燈系統(tǒng) 溫馨回家燈塔 ）相對(duì)優(yōu)勢(shì)核心地段、新區(qū)升值潛力、內(nèi)部配套完善 相對(duì)劣勢(shì)目前周邊配套不完備、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不具有品牌優(yōu)勢(shì)37共一百四十頁(yè)銀鷺金柏灣基本狀況1.位置：文峰大道東段2.占地517畝，建筑面積68萬(wàn)平米3.廣告定位語(yǔ)：68萬(wàn)平米首席大盤(pán)4.廣告語(yǔ)：名士生活城5.最大賣(mài)點(diǎn)：東臨3700畝生態(tài)公園6.建筑形態(tài)：小高層 高層7.工程進(jìn)度：已經(jīng)奠基（項(xiàng)目未動(dòng)工）

30、相對(duì)優(yōu)勢(shì)1.項(xiàng)目體量較大、本身配套完備2.處于入市初期，價(jià)格相對(duì)偏低3.戶型多樣化，便于客戶選擇相對(duì)劣勢(shì)1.位置偏，周邊配套不完備2.不具有品牌優(yōu)勢(shì)38共一百四十頁(yè)京成御峰名苑基本狀況1.位置：安陽(yáng)市文明大道與朝陽(yáng)路交叉口西北角2.建筑形態(tài)：2棟高層 6棟小高層3.廣告語(yǔ)：盛世美宅 榮耀城市4.工程進(jìn)度：已建成三棟小高層相對(duì)優(yōu)勢(shì)1.可能價(jià)格相對(duì)較低2.戶型多樣化，有助于客戶選擇相對(duì)劣勢(shì)1.沒(méi)有品牌優(yōu)勢(shì)2.位置上相對(duì)較偏39共一百四十頁(yè)書(shū)香園基本狀況1.位置：安陽(yáng)市人民大道121號(hào)六中對(duì)面2.售樓電話：5097777 50699993.開(kāi)發(fā)商：安陽(yáng)廣廈4.規(guī)劃設(shè)計(jì)：武漢華中科大5.建筑風(fēng)格：新古

31、典主義6.廣告主題：中國(guó)精神 上層生活7.廣告語(yǔ)：城市頂級(jí)生活樣板8.建筑面積：7萬(wàn)平方9.規(guī)劃類別：商鋪+高層10.規(guī)劃戶數(shù)：800戶11.建筑樓層：28層12.交房日期：贊無(wú)13.工程進(jìn)度：打地基14.面積范圍：66-163平米15.主力面積：78平米 101平米 159平米16.主力總價(jià)：231000元586800元17.平均單價(jià)：3500元/平米18.體格走勢(shì)及分析：有上漲空間19.交房標(biāo)準(zhǔn)分析：毛墻毛地相對(duì)優(yōu)勢(shì)1.地段上處于安陽(yáng)市老城區(qū)的核心位置、與試驗(yàn)中學(xué)一路之隔 2.現(xiàn)有配套完備、是傳統(tǒng)的城市中心3.周邊交通便利相對(duì)劣勢(shì)1.受建筑主體影響，戶型不合理2.總價(jià)較高，受地塊影響，內(nèi)部

32、配套不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。3.受樓間距影響，整體關(guān)景效果不開(kāi)闊40共一百四十頁(yè)第四部分(b fen) 項(xiàng)目尺度分析41共一百四十頁(yè)項(xiàng)目總體(zngt)尺度分析135米336米C1地塊(d kui)C2地塊C3地塊42共一百四十頁(yè)18層日照(rzho)分析情況43共一百四十頁(yè)33層日照分析(fnx)情況44共一百四十頁(yè)針對(duì)(zhndu)C1地塊45共一百四十頁(yè)針對(duì)(zhndu)C3地塊46共一百四十頁(yè)SWOT分析(fnx)優(yōu)勢(shì)(yush)劣勢(shì)威脅自然、規(guī)劃條件對(duì)于物業(yè)發(fā)展受限地產(chǎn)政策對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展不利產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，跟風(fēng)速度快東區(qū)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益加劇項(xiàng)目狹長(zhǎng)，規(guī)劃布局較難西側(cè)城中村小環(huán)境較差，不利高端形象

33、地塊拿地時(shí)間不一，滾動(dòng)發(fā)展易受制約原制藥廠對(duì)本項(xiàng)目不利位于安陽(yáng)成熟城區(qū)之內(nèi)距離易園咫尺之遙周邊配套成熟完善地理位置相對(duì)稀缺機(jī)會(huì)房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范，可塑點(diǎn)多本區(qū)域?qū)俪鞘邪l(fā)展方向東區(qū)為高檔居住區(qū)已經(jīng)形成本項(xiàng)目小滾動(dòng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)易控制47共一百四十頁(yè)項(xiàng)目特性(txng)梳理自身(zshn)配套戶型周邊景觀精品品質(zhì)成本小而精功能明確易園檔次高相對(duì)低硬件設(shè)施高檔彌補(bǔ)外部配套不全獨(dú)特優(yōu)勢(shì)共享優(yōu)勢(shì)提升品質(zhì)價(jià)格空間大提升品質(zhì)具備塑造中高檔項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)存在，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存48共一百四十頁(yè)第五部分(b fen) 物業(yè)發(fā)展思路49共一百四十頁(yè)現(xiàn)代的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念已經(jīng)(y jing)不再是閉門(mén)造車(chē)，已經(jīng)(

34、y jing)不再是建筑設(shè)計(jì)師簡(jiǎn)單的在圖紙上勾畫(huà)藍(lán)圖。知名的開(kāi)發(fā)企業(yè)都知道：開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，才能名利雙收！設(shè)計(jì)得再宏偉、大氣的建筑也需要市場(chǎng)的認(rèn)可！地產(chǎn)(dchn)開(kāi)發(fā)的時(shí)代背景50共一百四十頁(yè)項(xiàng)目(xingm)的戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇不啟動(dòng)(qdng)項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)在雖然項(xiàng)目較生，但生值潛力明顯，2、3年后我們從土地獲取的利潤(rùn)也相當(dāng)可觀，同時(shí)可以尋求其他機(jī)會(huì)點(diǎn)快做慢做緊跟市場(chǎng)，加快前期工作，瞄準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做好前期準(zhǔn)備工作，觀望競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，做得好，我們跟進(jìn)；做不好，趕快調(diào)整51共一百四十頁(yè)價(jià)格(jig)和價(jià)值價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格決定回款速度(sd)，優(yōu)異的商品性價(jià)比是決定市場(chǎng)成敗的重要手段 推廣水平

35、回款速度 利潤(rùn) 成本 決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵是公司取得項(xiàng)目的成本及運(yùn)作模式不同開(kāi)發(fā)商心中的價(jià)值客戶心中的價(jià)值產(chǎn)品價(jià)格對(duì)手產(chǎn)品價(jià)格52共一百四十頁(yè)項(xiàng)目(xingm)成功的關(guān)鍵因素 分析市場(chǎng)知己知彼百戰(zhàn)百勝實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大利潤(rùn)掌控市場(chǎng)出奇制勝獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷再好的策劃或定位最終(zu zhn)也是靠產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)的53共一百四十頁(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)必須堅(jiān)持以市場(chǎng)(shchng)為導(dǎo)向是開(kāi)發(fā)成功的唯一法寶！開(kāi)發(fā)核心思路：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以市場(chǎng)需求為依據(jù)，營(yíng)造最具銷(xiāo)售力的地產(chǎn)商品。54共一百四十頁(yè)地產(chǎn)(dchn)開(kāi)發(fā)6步曲準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（誰(shuí)會(huì)買(mǎi)）合理的建筑規(guī)劃（買(mǎi)了如何使用）超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（如何建設(shè)才能使用）鮮明的形象定位

36、（怎么(zn me)告知用途）強(qiáng)勢(shì)的促銷(xiāo)宣傳（如何市場(chǎng)更感興趣）科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理（如何才能順利的使用）55共一百四十頁(yè)地塊(d kui)適宜開(kāi)發(fā)什么樣的物業(yè)形態(tài)呢？項(xiàng)目(xingm)初步定位宜開(kāi)發(fā)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)具備哪些屬性呢？地塊研究競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)研究產(chǎn)品定位初步定位可行嗎？研究思路56共一百四十頁(yè)技術(shù)(jsh)路線項(xiàng)目(xingm)概況選擇發(fā)展方向？實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化確定發(fā)展方向核心業(yè)態(tài)組合競(jìng)爭(zhēng)力模型從國(guó)際慣例及案例出發(fā)確定發(fā)展戰(zhàn)略面對(duì)困惑和機(jī)會(huì)我們?nèi)绾螀⑴c競(jìng)爭(zhēng)選擇發(fā)展方向產(chǎn)品定位、形象定位發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機(jī)會(huì)從市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)最終實(shí)現(xiàn)57共一百四十頁(yè)項(xiàng)目(xingm)地塊高層(o cn)小高層多層商住樓寫(xiě)

37、字樓住宅樓別墅項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)判斷58共一百四十頁(yè)地產(chǎn)(dchn)開(kāi)發(fā)專題無(wú)論是高層、多層還是別墅，作為住宅地產(chǎn)有其共同(gngtng)特性，比如環(huán)境、配套、物業(yè)等等，根據(jù)這一特性做出了一個(gè)住宅評(píng)價(jià)模型，根據(jù)模型對(duì)本項(xiàng)目作了簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)，以便更好的對(duì)項(xiàng)目住宅方面的發(fā)展做出理性判斷。小高層及高層多層疊拼及別墅評(píng)價(jià)模型理性判斷結(jié)論59共一百四十頁(yè)模型的關(guān)鍵數(shù)據(jù)(shj)指標(biāo)及評(píng)價(jià)樓型容積率均價(jià)成本11層小高層2.0-2.53200元120018層高層2.5-3.53200元135027層高層3.5-4.53200元145033層高層4.5-6.03200元1550說(shuō)明：1、土地按照75萬(wàn)/畝測(cè)算2、考慮了

38、15%的土地貸款利息3、稅按照10%考慮4、行政事業(yè)收費(fèi)按照減半征收5、物業(yè)啟動(dòng)金沒(méi)有(mi yu)考慮計(jì)取6、考慮了商業(yè)、地下室成本7、沒(méi)有考慮商業(yè)和車(chē)庫(kù)收入8、小區(qū)配套部分按高標(biāo)準(zhǔn)考慮；評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅后利潤(rùn)和投資利潤(rùn)率60共一百四十頁(yè)項(xiàng)目(xingm)利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)價(jià)61共一百四十頁(yè)62共一百四十頁(yè)一個(gè)(y )問(wèn)題容積率抬升出讓金如何補(bǔ)交？ 既定容積率3.00 土地單價(jià)7518層分析出讓金01020304050每畝單價(jià)75.00 77.77 80.55 83.32 86.09 88.87 樓面價(jià)343.09 355.78 368.47 381.16 393.84 406.53 稅后利潤(rùn)10548

39、.84 10342.67 10136.51 9930.34 9724.17 9518.00 27層分析出讓金01020304050每畝單價(jià)75.00 92.84 110.68 128.52 146.36 164.20 樓面價(jià)235.04 290.95 346.86 402.77 458.68 514.59 稅后利潤(rùn)15735.86 14409.66 13083.47 11757.27 10431.08 9104.88 33層分析出讓金01020304050每畝單價(jià)75.00 102.89 130.77 158.66 186.54 214.43 樓面價(jià)194.25 266.48 338.70 4

40、10.92 483.15 555.37 稅后利潤(rùn)17576.58 15503.70 13430.82 11357.94 9285.06 7212.18 63共一百四十頁(yè)樓面(lu min)價(jià)變化情況64共一百四十頁(yè)稅后利潤(rùn)變化(binhu)情況65共一百四十頁(yè)產(chǎn)品選擇(xunz)建議多層別墅(bish)18層高層33層高層27層高層五種產(chǎn)品組合模式本項(xiàng)目主流模式66共一百四十頁(yè)確定產(chǎn)品(chnpn)比例（示例）戶型面積 產(chǎn)品比例競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)67共一百四十頁(yè)目標(biāo)(mbio)市場(chǎng)分析模型圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)模式分析模型（目標(biāo)市場(chǎng)模型） 收入水平低中高文化層次低中高CBAD68共一百四十頁(yè)物

41、業(yè)類型所占比例普通六層40%六層帶電梯12%小高層30%高層8%聯(lián)排別墅5%別墅5%合計(jì)100%戶型面積所占比例80平方米以下2%80-100平方米5%100-130平方米40%130-150平方米30%150-170平方米10%170-200平方米5%200-250平方米4%250-300平方米2%300平方米以上2%合計(jì)100%戶型結(jié)構(gòu)所占比例二房一廳一衛(wèi)4%二房二廳一衛(wèi)3%三房一廳一衛(wèi)10%三房二廳一衛(wèi)10%三房二廳二衛(wèi)48%四房二廳一衛(wèi)8%四房二廳二衛(wèi)13%五房以上8%合計(jì)100%需通過(guò)市場(chǎng)(shchng)調(diào)查調(diào)整后期產(chǎn)品69共一百四十頁(yè)開(kāi)發(fā)定位(dngwi)六原則以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為前提 原

42、則一：多樣化產(chǎn)品啟動(dòng)建立強(qiáng)勢(shì)的核心利益驅(qū)動(dòng)因素 原則二：凸顯投資(tu z)價(jià)值建立社區(qū)整體形象和氣勢(shì) 原則三：一舉奠定大盤(pán)的形象價(jià)值克服陌生區(qū)帶來(lái)的感知價(jià)值與信心的缺失 原則四：展示先行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，低成本運(yùn)作 原則五：“小步快跑”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏在社區(qū)設(shè)計(jì)中植入營(yíng)銷(xiāo)宣傳點(diǎn) 原則六：產(chǎn)品要有突破性70共一百四十頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)定位規(guī)劃(guhu)建議景觀建議立面建議戶型建議產(chǎn)品方面71共一百四十頁(yè)規(guī)劃(guhu)建議與城市規(guī)劃體系合理銜接；規(guī)劃應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位整體考慮；規(guī)劃應(yīng)結(jié)合產(chǎn)品形態(tài)統(tǒng)籌安排，在不影響規(guī)劃條件的前提下，盡可能提高利潤(rùn)率；在保證較低成本的情況下將規(guī)劃做到最好；分期分組團(tuán)開(kāi)發(fā)策略；

43、合理、充分利用地塊周邊固有的景觀及文化元素；合理組織景觀視線；注重小區(qū)多種物業(yè)類型(lixng)的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，達(dá)成和諧統(tǒng)一；容積率不低于 3.0 。72共一百四十頁(yè)建議首先啟動(dòng)南側(cè)燈塔路地塊，然后根據(jù)情況滾動(dòng)(gndng)開(kāi)發(fā)；73共一百四十頁(yè)規(guī)劃(guhu)的多樣性74共一百四十頁(yè)75共一百四十頁(yè)76共一百四十頁(yè)77共一百四十頁(yè)景觀(jn un)建議采用(ciyng)多種風(fēng)格的園林組團(tuán)設(shè)計(jì)，適度增加園林面積，加強(qiáng)功能化元素，如老年人和兒童活動(dòng)區(qū)、小型廣場(chǎng)區(qū)，運(yùn)動(dòng)健身和休閑交往區(qū)等；小區(qū)的綠地率不得低于40%，同時(shí)小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境應(yīng)豐富化、多樣化，并應(yīng)考慮垂直綠化、屋頂綠化、空中或半空中

44、綠化等，盡可能使綠化起伏跌宕，遠(yuǎn)近適宜，高低錯(cuò)落有致；應(yīng)考慮老人、小孩與青年人活動(dòng)場(chǎng)所的相對(duì)分離，劇烈運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所與休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的相對(duì)分離，所有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地與居住區(qū)域的相對(duì)分離。增加游樂(lè)設(shè)施，體現(xiàn)景觀的可參與性，增加對(duì)細(xì)節(jié)的處理；對(duì)商業(yè)組團(tuán)應(yīng)重視景觀細(xì)節(jié)，增加情趣元素；園林景觀做到既有機(jī)協(xié)調(diào)又可識(shí)別；景觀層次感和季節(jié)變化需要考慮；78共一百四十頁(yè)隔離項(xiàng)目周遍的風(fēng)塵污染(wrn)緩解高密度居住的心理壓力建議在小區(qū)內(nèi)種植大面積的綠植，制造出隔離塵囂的中庭景觀，間以纖細(xì)靈動(dòng)的水系實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜結(jié)合的效果精細(xì)營(yíng)造獨(dú)一無(wú)二的景觀大盤(pán)以異域生態(tài)居所的理念迎合追求高品質(zhì)生活(shnghu)客群的需求以橫向軸線景觀結(jié)合結(jié)點(diǎn)

45、式景觀79共一百四十頁(yè)池邊景觀(jn un)水上(shu shn)籃球池邊休息椅池中兒童滑梯80共一百四十頁(yè)81共一百四十頁(yè)82共一百四十頁(yè)83共一百四十頁(yè)84共一百四十頁(yè)立面建議(jiny)多層盡量利用露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室等相關(guān)元素設(shè)計(jì)出形態(tài)、層次豐富的建筑效果；重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性；強(qiáng)調(diào)色彩(sci)的變化，要生動(dòng)，富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)潮流 85共一百四十頁(yè)86共一百四十頁(yè)87共一百四十頁(yè)88共一百四十頁(yè)戶型(h xn)建議基本原則：動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置的合理性及隱蔽性；所有戶型均需考慮景觀(jn un)的不同視點(diǎn)，盡可能

46、做到每個(gè)端頭戶型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，以便最大限度的提高銷(xiāo)售單價(jià)；戶型適當(dāng)多樣化，可適當(dāng)設(shè)計(jì)部分錯(cuò)層、雙復(fù)式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費(fèi)者的同時(shí)，試探市場(chǎng)的創(chuàng)新接受程度?？紤]戶型的均好性；與景觀的有機(jī)結(jié)合；保持產(chǎn)品在市場(chǎng)的新鮮度；89共一百四十頁(yè)90共一百四十頁(yè)91共一百四十頁(yè)92共一百四十頁(yè)93共一百四十頁(yè)94共一百四十頁(yè)95共一百四十頁(yè)頂層復(fù)式示意：面積220平米(pn m)左右96共一百四十頁(yè)周邊環(huán)境的改造(gizo)商業(yè)配套(pi to)的落實(shí)教育的引入對(duì)周邊環(huán)境和道路進(jìn)行整治完善項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施，營(yíng)造商業(yè)氛圍引進(jìn)知名幼兒園、中學(xué)，創(chuàng)造高水平教學(xué)條件配套設(shè)施的落實(shí)物業(yè)公司的引入引進(jìn)知名物

47、業(yè)公司對(duì)進(jìn)行獨(dú)立管理配套定位97共一百四十頁(yè)外窗材料(cilio)防風(fēng)好、透光好、且對(duì)隔熱的功效很高，能夠阻擋紫外線膚色，允許日光中紅外線攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi)，同時(shí)隔熱（人體所感受的熱來(lái)自遠(yuǎn)紅外線)而室內(nèi)熱量不會(huì)散發(fā)到室外，大大降低采暖制冷功率，同時(shí)有很好的隔音作用(zuyng)，提高居住舒適度，保護(hù)家人健康。斷橋鋁合金 雙層中空金屬鍍膜LOWE玻璃隔音樓板(美國(guó)陶氏化學(xué))阻隔垂直方向噪音樓板品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn) 領(lǐng)先 突破室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)是國(guó)際通行的通風(fēng)配置，是高檔住宅的必備。通過(guò)安裝住宅新風(fēng)系統(tǒng)，使業(yè)主在室內(nèi)即使不開(kāi)窗也能達(dá)到凈化室內(nèi)空氣的目的，有益人們的健康。室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)配套設(shè)施建議98共一百四十頁(yè)變壓

48、止逆閥煙道(yn do)在安防、管理、信息等方面，配備小區(qū)閉路電視(b l din sh)監(jiān)視系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、安防報(bào)警中心、小區(qū)組團(tuán)管理門(mén)禁系統(tǒng)，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，使業(yè)主生活盡享安全私密。運(yùn)用特有的變壓止逆閥煙道吸取了變壓式煙道和止逆閥煙道兩種煙道的優(yōu)點(diǎn)，改變煙道的截面形式和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，加裝一個(gè)倒流式逆止閥，能封堵住煙道氣流不外串。智能化安防預(yù)留中水系統(tǒng)管線，可以直接接入城市中水外網(wǎng)（須市政設(shè)施建成后方可使用），也主可利用中水回樓沖廁、灌溉或洗車(chē)。通過(guò)對(duì)屋面雨水和地面雨水的收集，補(bǔ)充社區(qū)景觀水，使物業(yè)管理用水更加節(jié)約。節(jié)水為住戶配備太陽(yáng)能熱水供水系統(tǒng)，在景園內(nèi)部分采用了太陽(yáng)能照明燈，真正

49、做到安全、節(jié)能。太陽(yáng)能配套設(shè)施建議99共一百四十頁(yè)智能化設(shè)施(shsh) 通過(guò)目前市場(chǎng)上的這些項(xiàng)目對(duì)比，可以(ky)看出，現(xiàn)在市場(chǎng)上的各項(xiàng)目已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做了一部分，但是，很多是擺設(shè)，智而不能！因此，相對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，完全可以(ky)考慮作為主要賣(mài)點(diǎn)，增加一些設(shè)備設(shè)施提升項(xiàng)目的品質(zhì)。 可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)門(mén)禁（一卡通）控制系統(tǒng)周邊紅外對(duì)射系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)電話及寬帶系統(tǒng)煤氣報(bào)警系統(tǒng)地下停車(chē)場(chǎng)（一卡通）控制系統(tǒng)手機(jī)信號(hào)微蜂窩覆蓋系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼叫按鈕建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施:100共一百四十頁(yè)太陽(yáng)能與建筑(jinzh)的統(tǒng)一合理使用太陽(yáng)能也是提高(t go)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的一個(gè)

50、有效措施101共一百四十頁(yè)物業(yè)管理 萬(wàn)科“同心圓”服務(wù)(fw)計(jì)劃業(yè)主是萬(wàn)科服務(wù)的“圓心(yunxn)”-我們所做的一切，都是為了滿足業(yè)主的需要。 360全方位服務(wù)，方方面面為住戶著想【“同心圓”服務(wù)觀】【“同心圓”服務(wù)內(nèi)容】【前期介入，過(guò)程監(jiān)控】102共一百四十頁(yè)小區(qū)配套方面小區(qū)的停車(chē)位1：1以上電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備采用國(guó)際知名品牌高檔的會(huì)所設(shè)施，如室內(nèi)(sh ni)恒溫泳池；高智能一卡通設(shè)計(jì)中水、雨水收集系統(tǒng)24小時(shí)熱水純凈水入戶物業(yè)管理方面中海物業(yè)管理五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)免費(fèi)電子圖書(shū)館網(wǎng)絡(luò)VOD產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面(fngmin)全進(jìn)口建材中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)地暖設(shè)計(jì)層高3.1-3.2米斷橋鋁合金中空玻璃電

51、梯直接入戶入戶花園設(shè)計(jì)首層架空設(shè)計(jì)錯(cuò)層使用空中復(fù)式獨(dú)立門(mén)庭設(shè)計(jì)（玻璃）無(wú)障礙通道營(yíng)銷(xiāo)方面VIP綠色菜單式裝修免6年物業(yè)管理費(fèi)免所有接口費(fèi)設(shè)立樣板間設(shè)立景觀展示區(qū)發(fā)行電子會(huì)刊制作3D展示系統(tǒng)實(shí)品展示系統(tǒng)名校聯(lián)誼最佳獎(jiǎng)項(xiàng)細(xì)節(jié)方面建議103共一百四十頁(yè)其他(qt)細(xì)節(jié)104共一百四十頁(yè)105共一百四十頁(yè)106共一百四十頁(yè)107共一百四十頁(yè)物業(yè)發(fā)展(fzhn)建議的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素（市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征(tzhng)和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買(mǎi)的因素）原則：一切均基于CVA“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加”(Competition Value Added)

52、108共一百四十頁(yè)第六部分(b fen) 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路109共一百四十頁(yè)一個(gè)新的目標(biāo)客戶群體(qnt)對(duì)項(xiàng)目的接收過(guò)程，是各推廣階段的主要訴求點(diǎn)認(rèn)知(rn zh)了解好感信任認(rèn)同下單開(kāi)盤(pán)信息產(chǎn)品信息產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品承諾折扣/促銷(xiāo)信心/承諾接受過(guò)程傳播重點(diǎn)110共一百四十頁(yè)以品牌促銷(xiāo)售，即品牌和市場(chǎng)(shchng)雙占位的競(jìng)爭(zhēng)策略購(gòu)買(mǎi)(gumi)品牌產(chǎn)品客戶強(qiáng)化品牌，傳達(dá)信息認(rèn)知品牌，吸引客戶客戶決策產(chǎn)品促銷(xiāo)塑造品牌支撐品牌放棄猶豫銷(xiāo)售完成銷(xiāo)售終止下一循環(huán)操作流程總體推廣戰(zhàn)略111共一百四十頁(yè)擬定(ndng)推廣思路目標(biāo)(mbio)客群全市居民目標(biāo)客群細(xì)分穩(wěn)定推廣，針對(duì)傳達(dá)節(jié)奏推廣，針對(duì)傳達(dá)創(chuàng)知名、

53、打品牌，樹(shù)形象鞏固品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售維護(hù)品牌，穩(wěn)定銷(xiāo)售廣而告之，強(qiáng)行灌輸時(shí)間推進(jìn)112共一百四十頁(yè)推廣實(shí)施(shsh)步驟啟動(dòng)市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)受眾(shu zhn)，確立鮮明形象刺激市場(chǎng)，引起反應(yīng)復(fù)合式強(qiáng)勢(shì)推廣針對(duì)性焦點(diǎn)出擊進(jìn)行培育擴(kuò)張12435成熟實(shí)施步驟113共一百四十頁(yè)銷(xiāo)售策略控制(kngzh)工具蓄水放水理論客源在公開(kāi)發(fā)售期“開(kāi)閘”，發(fā)售初期銷(xiāo)售前期利用公關(guān)活動(dòng)、動(dòng)態(tài)新聞炒作等方式吸引投資群及社會(huì)大眾對(duì)盛大廣場(chǎng)的注意力，配合招商“引流蓄水”。使能量發(fā)售之前匯聚起來(lái)(q li)，蓄勢(shì)待發(fā)。即可形成銷(xiāo)售“開(kāi)門(mén)紅”114共一百四十頁(yè)地產(chǎn)(dchn)品牌傳播原理形象(xngxing)高點(diǎn)A形象高點(diǎn)B

54、形象深度傳播廣度市場(chǎng)穿透力1市場(chǎng)穿透力2形象的高度決定市場(chǎng)穿透力115共一百四十頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描(somio)工具雷達(dá)分析圖項(xiàng)目(xingm)1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目5開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目品牌區(qū)位規(guī)模/配套環(huán)境價(jià)位戶型116共一百四十頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)片區(qū)開(kāi)發(fā)商視覺(jué)(shju)與通路競(jìng)爭(zhēng)配套未來(lái)中心區(qū)，具備一定升值潛力；20萬(wàn)m2大型生活小區(qū)；知名園林設(shè)計(jì)；46000m2商業(yè)休閑開(kāi)放空間，方正實(shí)用戶戶觀景陽(yáng)臺(tái)；中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主，片區(qū)內(nèi)客戶認(rèn)同度較高；具有良好片區(qū)資源；親和力與本土化延續(xù)并提升綠景品牌的影響力四面臨街，昭示效果良好,賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)注重視覺(jué)傳播效果;大力強(qiáng)化周邊主干道的導(dǎo)視系統(tǒng),引導(dǎo)客戶主動(dòng)關(guān)

55、注.片區(qū)外客戶有一定排斥心理,片區(qū)形象殛需提升:相對(duì)封閉,市場(chǎng)關(guān)注度低.項(xiàng)目外圍配套較差未來(lái)將有多條路線環(huán)繞周邊對(duì)面既有大中小學(xué)、幼兒園有超過(guò)5家大的商場(chǎng)超市建行、農(nóng)行、發(fā)展銀行、商行、交行、中國(guó)銀行均有設(shè)點(diǎn)市場(chǎng)存在空缺同比價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)模型117共一百四十頁(yè)各因素的可復(fù)制(fzh)性比較可復(fù)制(fzh)性容易較難很難房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素區(qū)位價(jià)位環(huán)境規(guī)模/配套戶型開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目品牌118共一百四十頁(yè)入市(r sh)條件條件(tiojin)一條件二條件三條件五條件四銷(xiāo)售工具基本到位具備完整的售樓處銷(xiāo)售隊(duì)伍組建完成樣板間的完成現(xiàn)場(chǎng)包裝基本到位入市條件形象條件基本條件充分展示項(xiàng)目的形象利于項(xiàng)目形

56、象的塑造給客戶信心，促進(jìn)銷(xiāo)售對(duì)于高檔項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，過(guò)于簡(jiǎn)單不利于高檔項(xiàng)目形象，影響銷(xiāo)售可快速實(shí)施銷(xiāo)售建議在僅具備基本條件時(shí)，可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時(shí)，再正式開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)入市。在現(xiàn)樓進(jìn)行119共一百四十頁(yè)入市(r sh)時(shí)機(jī)對(duì)于北方城市來(lái)說(shuō)，四季較為分明，一般的銷(xiāo)售旺季有兩次，分別是4月-6月和9月-11月，也就是春秋季，而銷(xiāo)售最淡的季節(jié)是12月-來(lái)年3月，因此，最好不要在冬季(dngj)開(kāi)盤(pán)。根據(jù)本項(xiàng)目目前進(jìn)展情況，可以考慮明年3月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，5月1開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。120共一百四十頁(yè)傳播(chunb)階段安排行銷(xiāo)(xngxio)階段廣告目標(biāo)媒體目標(biāo)試銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期導(dǎo)入期延續(xù)期擴(kuò)大

57、知名度強(qiáng)化認(rèn)知 建立好感加強(qiáng)信心觸動(dòng)消費(fèi)廣泛地區(qū)的高到達(dá)率品牌維持認(rèn)知與記憶的傳送量支援促銷(xiāo)所需的行程制定相應(yīng)的媒體傳送量建立形象121共一百四十頁(yè)項(xiàng)目整體時(shí)間(shjin)節(jié)點(diǎn)控制12月 強(qiáng) 勢(shì) 推 廣09年4月 開(kāi) 盤(pán)深 入 滲 透小眾營(yíng)銷(xiāo)(yn xio)公關(guān)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)公關(guān)線公關(guān)事件輿論線工程新聞軟文報(bào)紙廣告發(fā)布廣告線戶外廣告發(fā)布網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布電臺(tái)廣告發(fā)布雜志廣告發(fā)布電視廣告發(fā)布規(guī)劃發(fā)布 預(yù)熱現(xiàn)場(chǎng)線現(xiàn)場(chǎng)展示、宣傳、包裝物料銷(xiāo)售體系組建銷(xiāo)售環(huán)境、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建與銷(xiāo)售手段08年12月09年78月優(yōu)惠促銷(xiāo)年底盤(pán)點(diǎn)09年10月09年12月09年5月122共一百四十頁(yè)分期推廣(tugung)策略開(kāi)盤(pán)(ki pn)內(nèi)部認(rèn)