房地產集團項目投資管理制度

1、房地產集團項目投資管理制度2009年10月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc182880422 第一章總則 PAGEREF _Toc182880422 h 2 HYPERLINK l _Toc182880423 第二章項目拓展的計劃和準備 PAGEREF _Toc182880423 h 2 HYPERLINK l _Toc182880424 第三章項目可行性研究報告制定 PAGEREF _Toc182880424 h 4 HYPERLINK l _Toc182880425 第四章目標項目的確定與獲取 PAGEREF _Toc182880425 h 5 HY

2、PERLINK l _Toc182880426 第五章項目投資大計劃的制定 PAGEREF _Toc182880426 h 6 HYPERLINK l _Toc182880427 第六章附則 PAGEREF _Toc182880427 h 8 HYPERLINK l _Toc182880428 附件一 項目投資管理各流程圖 PAGEREF _Toc182880428 h 9 HYPERLINK l _Toc182880429 附件二：城市市場分析報告模板 PAGEREF _Toc182880429 h 13 HYPERLINK l _Toc182880430 附件三：項目預可行性研究報告模版

3、PAGEREF _Toc182880430 h 15 HYPERLINK l _Toc182880431 附件四：項目預可行性研究報告審批表 PAGEREF _Toc182880431 h 16 HYPERLINK l _Toc182880432 附件五：項目可行性報告模板 PAGEREF _Toc182880432 h 17 HYPERLINK l _Toc182880433 附件六：項目可行性研究報告審批表 PAGEREF _Toc182880433 h 22 HYPERLINK l _Toc182880434 附件七：項目投資開發(fā)大計劃表 PAGEREF _Toc182880434 h

4、23 HYPERLINK l _Toc182880435 附件八 項目投資大計劃審批表 PAGEREF _Toc182880435 h 25第一章總則為適應集團發(fā)展需要，提升競爭力，規(guī)范項目投資過程，保證投資項目研判結果的科學性、準確性，特制定本制度。除非特別指出，本制度中“集團”指“房地產集團”，“子公司”指“房地產集團下屬子公司”，“集團公司”指“房地產集團各職能管理部門”。本制度適用于集團控 股投資項目，參股項目根據(jù)該公司的章程和經營管理辦法實施。在投資開發(fā)過程中，各主要參與機構職責：投資發(fā)展部為集團房地產投資的責任部門，負責所有城市的項目拓展工作；子公司在集團投資發(fā)展部的指導下，在其所

5、在區(qū)域協(xié)助投資發(fā)展部推動符合集團戰(zhàn)略的項目拓展；專家委員會為集團內部議事機構，負責對投資發(fā)展部的工作計劃、研究成果進行審議，審議結果供總裁或董事局主席作最終決策時參考。項目拓展的計劃和準備投資發(fā)展部每年需根據(jù)集團的發(fā)展戰(zhàn)略，在編制年度經營計劃時，提出年度拓展計劃，明確提出計劃進入的備選城市、計劃實施的項目類型等。各類項目的投資必須符合國家的產業(yè)政策以及集團發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標。投資項目的選擇，必須堅持以下原則：（1）緊緊圍繞房地產開發(fā)業(yè)務，符合集團區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略；（2）具有較大市場潛力，較強生命力和較好發(fā)展前景；（3）回報率高、經濟效益好、科技含量或附加值高；投資發(fā)展部根據(jù)年度拓展計劃，負責對具體

6、城市房地產市場進行系統(tǒng)研究與實地勘察，落實項目背景，形成城市市場分析報告，完成對該城市的基本判斷。新拓展城市的項目，由投資發(fā)展部負責追蹤項目信息，對目標項目所在城市房地產投資市場的系統(tǒng)研究與實地勘察，落實項目背景，同時與集團相關職能部門共同形成項目預可行性研究報告，完成對目標項目的基本判斷。項目預可研流程如下：集團業(yè)務線分管領導審核投資發(fā)展部編寫項目預可研報告總裁審批投資發(fā)展部進行投資收益測算分析投資發(fā)展部、營銷策劃部、規(guī)劃設計部討論項目初步定位營銷策劃部配合進行市場調研投資發(fā)展部提出項目基本情況已進入城市的項目，由各子公司總經理組織負責追蹤項目信息，對目標項目進行實地勘察，落實項目背景，形成

7、對項目及周邊市場的基本判斷，并向投資發(fā)展部提交相關資料，由投資發(fā)展部進行實地考察，最終形成項目預可行性研究報告（項目預可研程序同上）?？偛脤椖款A可行性研究報告進行審批。審批通過的項目預可行性研究報告，由投資發(fā)展部進行項目備案，進入集團項目儲備庫。審批意見為放棄的項目預可行性研究報告，終止目標項目跟蹤。審批意見為要求修正的項目預可行性研究報告，針對審批意見，由投資發(fā)展部負責對城市市場分析報告和項目預可行性研究報告進行修正，并于5個工作日內重新申報。（按第八條至第十條執(zhí)行）。項目可行性研究報告制定對于總裁審批通過的項目預可行性研究報告，由投資發(fā)展部負責組織規(guī)劃設計部、工程造價部、營銷策劃部、法律

8、顧問、資金管理部、財務部、子公司等部門形成項目可行性研究報告，投資發(fā)展部統(tǒng)一對項目可行性研究報告進行備案。項目可行性研究報告編制流程及各相關部門的職責如下：投資發(fā)展部負責目標項目的成本收益測算，工程造價部、營銷策劃部支持法律顧問負責目標項目相關法律風險的調查落實投資發(fā)展部綜合匯總并編制項目可行性研究報告專家委員會評審項目可行性研究報告資金管理部負責資金計劃的編制，投資發(fā)展部、財務部配合工程造價部負責目標項目的初步工程計劃規(guī)劃設計部負責目標項目的初步規(guī)劃、方案組織等，營銷策劃部支持營銷策劃部負責制定目標項目定位，投資發(fā)展部、規(guī)劃設計部、子公司支持總裁審批營銷策劃部負責目標項目的初步營銷方案及銷售

9、計劃的編制投資發(fā)展部負責將項目可行性研究報告提交專家委員會討論，專家委員會由集團總裁、運營總監(jiān)、工程技術總監(jiān)、財務總監(jiān)、法律顧問、經濟顧問、營銷策劃部、規(guī)劃設計部、工程造價部、財務部、資金管理部、子公司經營層等相關人員以及外部專家組成。由投資發(fā)展部作項目可行性研究報告匯報，專家委員會對項目可行性研究報告進行專業(yè)評審，評審通過后由總裁進行最終審批。審批意見為通過的項目可行性研究報告，進入目標項目的確定與獲取階段。（按第四章執(zhí)行）審批意見為放棄的項目可行性研究報告，終止目標項目跟蹤。審批意見為要求修正的項目可行性研究報告，針對審批意見，由投資發(fā)展部負責組織各責任部門對項目可行性研究報告進行修正，并

10、重新申報。（按第十三條至第十七條執(zhí)行）。目標項目的確定與獲取總裁審批通過的項目可行性研究報告，由董事局主席對項目是否投資進行最終決策，如果決定要投資，則由董事局主席根據(jù)項目可行性研究報告并綜合考慮確定土地交易價格策略或收購價格及合作方式。董事局主席決策放棄的項目，集團終止項目跟蹤，暫時予以擱置。由投資發(fā)展部和子公司負責對后續(xù)的政府、金融機構和其他合作關系進行妥善處理。決定獲取的土地招拍掛項目，已設有子公司的由子公司協(xié)助投資發(fā)展部參加土地招拍掛，投資發(fā)展部負責具體招拍掛工作，成功獲得土地后由子公司具體負責辦理各種手續(xù)。未設立子公司的，由投資發(fā)展部負責招拍掛工作，獲得土地前期手續(xù)由投資發(fā)展部負責辦

11、理，子公司成立后移交子公司。 決定進行的物業(yè)購買、股權收購、項目收購等投資時，由投資發(fā)展部牽頭組建工作團隊，對所要收購項目的價格和合作方式進行評估，形成方案由董事局主席審批后，與對方開展談判。投資發(fā)展部與對方初步達成一致意見后，報總裁審核，總裁給出審核意見，總裁審核通過后，由董事局主席進行審批，給出審批意見，審批通過后由投資發(fā)展部落實合同具體條款。集團法律顧問組織進行法律審查后，根據(jù)實際情況，由集團相關人員（一般為總裁或子公司總經理）代表公司與對方簽訂合同，簽訂合同后由子公司（未設立子公司的由投資發(fā)展部負責）執(zhí)行收購，辦理各項手續(xù)，集團相關職能部門提供必要支持和幫助。如果總裁審核或者董事局主席

12、審批沒有通過，要求繼續(xù)進行談判，則由投資發(fā)展部（子公司參與并配合）即日內繼續(xù)與對方進行談判，達成一致意見后繼續(xù)按照第一款規(guī)定執(zhí)行。如果董事局主席決定放棄談判，則投資發(fā)展部與對方終止談判。投資項目的清償和處理。當出現(xiàn)下列情形之一時，為保護項目資產不至于進一步損失，應當分別采取解散或者破產等措施。（1）項目經營期限屆滿（或施工竣工后）；（2）連續(xù)虧損，投資受嚴重損失，且扭虧無望時；（3）資不抵債，不能清償債務，被依法宣告破產時。投資項目的處理，依投資權限報原審批部門批準和備案。項目投資大計劃的制定項目落地后，根據(jù)集團戰(zhàn)略目標要求，由項目公司制定項目投資開發(fā)的大計劃，形成項目投資開發(fā)大計劃表，投資發(fā)

13、展部對項目投資開發(fā)大計劃表進行備案。項目投資開發(fā)大計劃表需包含“主要時間節(jié)點”、“主要銷售指標”和“主要投資指標”，詳見附件六。項目投資開發(fā)大計劃表制定過程集團公司及項目公司各部門相應的職責及事項如下： 項目公司開發(fā)口負責匯總“主要時間節(jié)點”、“主要銷售指標”、“主要投資指標”項目公司營銷、開發(fā)、財務口負責項目相應業(yè)務線成本的預算，集團公司支持項目公司經營層、各業(yè)務口負責人討論、修改、定稿并上報集團投資發(fā)展部集團投資發(fā)展部組織專家委員會評審項目投資大計劃項目公司工程造價口負責項目投資成本的預算，集團公司支持項目公司營銷口負責銷售計劃的編制，項目公司其他部門配合，集團公司支持項目公司開發(fā)口負責開

14、發(fā)時間節(jié)點的編制，設計、工程、營銷口配合，集團公司支持投資發(fā)展部提出項目投資大計劃編制要求總裁審批項目公司營銷與設計口負責項目定位的確定，集團公司支持項目公司在項目落地后，應立即著手組織項目投資大計劃表的制定工作，并將定稿的項目投資大計劃表上報至集團投資發(fā)展部。由投資發(fā)展部組織專家委員會對項目公司制定的項目投資大計劃表進行討論、評審，審核意見及時反饋給項目公司，審核通過后呈送總裁最終審批。審批意見為通過的項目投資大計劃表，進入項目的實施階段。審批意見為要求修正的項目投資大計劃表，針對審批意見，由投資發(fā)展部負責組織項目公司及各責任部門對項目投資大計劃表進行修正，并重新申報。（按第二十八條至第三十

15、條執(zhí)行）。附則本制度未盡事宜或與新頒布的法律法規(guī)、其他有關規(guī)范性文件的規(guī)定沖突的，以法律法規(guī)、其他有關規(guī)范性文件的規(guī)定為準。本制度由投資發(fā)展部進行起草與修正，總裁批準后發(fā)布執(zhí)行。本制度自發(fā)布之日起生效，原有相關制度如與本制度沖突，以本制度為準。本制度的解釋權屬于投資發(fā)展部。附件一 項目投資管理各流程圖附件二：城市市場分析報告模板模塊一級目錄二級目錄內容一、宏觀環(huán)境分析（一）城市概述1、地理位置介紹城市所處位置，包括地形、地貌，重點描述其區(qū)位價值2、面積（市區(qū)面積、中心城區(qū)面積）描述城市規(guī)模，說明城市未來發(fā)展趨勢3、行政區(qū)劃描述該城市的行政區(qū)劃，說明各區(qū)域的功能定位及發(fā)展趨勢4、人口特征（1）人

16、口數(shù)量，包括城市總人口 、市區(qū)人口，市區(qū)非農業(yè)人口、外來人口 （2）城市化比例、城鎮(zhèn)人口轉化率反映城市化水平5、交通環(huán)境（1）區(qū)域交通環(huán)境，描述該城市的交通位置和作用，以說明該城市的區(qū)域重要性（2）城市交通環(huán)境，描述城市基礎設施現(xiàn)狀并反映出其規(guī)劃發(fā)展方向（二）經濟情況1、國內生產總值與增長速度反映城市經濟的體量、發(fā)展態(tài)勢2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入反映出城鎮(zhèn)居民的消費能力3、城鎮(zhèn)居民人均儲蓄額反映出城鎮(zhèn)居民潛在消費能力4、全社會固定資產投資總額反映固定資產投資規(guī)模、速度、比例關系和使用方向的綜合性指標，反映出城市經濟發(fā)展的可持續(xù)性5、城市基礎設施投資總額反映城市建設水平及發(fā)展前景6、產業(yè)結構及產

17、業(yè)規(guī)劃反映城市的產業(yè)特點，體現(xiàn)城市是否支持房地產和基建行業(yè)的良性發(fā)展（三）城市定位及未來發(fā)展規(guī)劃1、城市定位城市的區(qū)域定位，城市各區(qū)的定位2、城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展的地理方向，城市發(fā)展的產業(yè)導向3、發(fā)展規(guī)劃對行業(yè)的影響城市發(fā)展的趨向對房地產和基建行業(yè)的影響，如：行政中心的搬遷和宏觀政策的調整4、規(guī)劃或建設中的大型新區(qū)、新城簡介（四）城市總結理解城市二、市場分析（一）行業(yè)發(fā)展歷程1、發(fā)展歷程概述當?shù)胤康禺a和基建市場發(fā)展水平以及所處的階段2、近五年房地產和基建指標分析包括房地產和基建投資情況，房地產和基建供給狀況，房地產和基建需求狀況和價格走勢（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、當前行業(yè)供給情況包括同類型住宅物業(yè)構成

18、比例，不同檔次住宅項目構成比例，工程進度分析，本年度熱點區(qū)域分析，項目的位置分布及變化情況和本年度新開住宅供應結構及變化趨勢分析和熱銷項目 、滯銷項目以及原因分析2、當前行業(yè)需求情況包括需求狀況，消費者分析和綜合分析3、供求結構分析供求對比4、三級市場狀況目前三級市場的發(fā)展情況，包括現(xiàn)狀描述和其對商品房市場的影響（三）土地市場分析1、土地市場供應狀況包括土地供應方式、政策、每年土地供應量及區(qū)位分布、未來土地供應預期和土地價格水平2、土地獲取方案土地獲取方式，具體獲得土地的方式及建議、開發(fā)成本情況3、近期土地信息（四）當?shù)卣闆r分析1、房地產和基建開發(fā)地方性政策法規(guī)2、當?shù)亻_發(fā)流程及時間節(jié)點辦

19、理四證所需時間、資料；一般項目的報件時間（五）金融環(huán)境分析1、當?shù)卣w金融環(huán)境地方性金融政策、涉及房地產和基建行業(yè)的相關法規(guī)等2、房地產和基建行業(yè)融資渠道房地產和基建行業(yè)的地方常用融資渠道3、房地產和基建貸款流程銀行審批權限、額度，辦理細節(jié)，不同類別貸款的可操作性，是否需要解抵押等（六）房地產和基建市場總結三、競爭分析（一）競爭分析1、當?shù)刂髁鏖_發(fā)商情況包括情況簡介，開發(fā)能力和其它情況2、綜合分析主要對市場競爭激烈的程度、主要競爭手段等、加以綜合闡述（二）產品分析1、典型樓盤詳見樓盤調研表2、綜合分析（三）開發(fā)成本構成1、開發(fā)成本構成開發(fā)成本主要構成四、綜合評述城市可否進入、市場是否具備可操作

20、性，是否符合企業(yè)發(fā)展目標、是否符合企業(yè)全國化戰(zhàn)略布局。（使用 SWOT分析）表單編號：TZ01-BD01附件三：項目預可行性研究報告模版模塊一級目錄二級目錄內容區(qū)域分析（一）項目所在區(qū)域概況1、地理2、經濟3、人口4、規(guī)劃前景（二）區(qū)域房地產市場1、區(qū)域房地產市場發(fā)展歷程包括發(fā)展階段，房地產發(fā)展水平和危改政策、合作建房、大型改造工程2、一級市場土地供應方式和區(qū)位土地供應價格3、二級市場包括供求關系、產品結構、價格體系、當?shù)氐男袠I(yè)習慣、開發(fā)周期、市場消化水平、客戶群分析和數(shù)據(jù)分析4、三級市場現(xiàn)狀描述（市場規(guī)范程度、中介服務是否成熟、不同區(qū)域租金水平、買賣、租賃客戶分析）項目情況（一）項目基本情況

21、1、項目背景土地來源、出讓方式、基本價格等情況，同時在附錄中提供招標文件、合作協(xié)議2、項目位置項目的地理位置，分城市級、區(qū)域級兩份區(qū)位圖；四至道路、四面景觀等3、經濟指標控規(guī)文件，包括：用地面積、住宅用地面積、商業(yè)用地面積、非經營性公建用地面積、容積率、綠化率、限高、價格4、土地現(xiàn)狀介紹項目周邊環(huán)境；現(xiàn)狀地貌；表明地上、地下各種設施和政府不可遷移、更改的設施（二）市場分析1、周邊情況項目1.5公里以內的商業(yè)、學校、餐飲娛樂等設施和2.5公里以內的大型生活設施等2、 區(qū)域發(fā)展前景和大型市政情況3、市場分析市場供給狀況、市場需求狀況、價格分析、周邊競爭項目和市場總結（三） 經濟測算1、成本及利潤分

22、析成本利潤分析表，銷售毛利，銷售凈利，總投資回報率2、付款計劃項目啟動資金、付款節(jié)奏（四） 結論項目優(yōu)劣勢分析SWOT分析表單編號：TZ01-BD02附件四：項目預可行性研究報告審批表部門：投資投資部 送審日期： 年 月 日 NO：項目名稱：主要內容：需要審核審批事項：總裁審批意見： 簽名： 年 月 日 表單編號：TZ01-BD03附件五：項目可行性報告模板模塊一級目錄二級目錄內容項目決策背景一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與項目的關系及項目開發(fā)的影響如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)點、政府重大政策即將頒布等2、項目所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的

23、地位3、項目淵源特殊的政治或文化背景二、內部因素1、項目戰(zhàn)略意義項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義2、項目對整體的影響對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用3、項目對未來的影響從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義項目概況一、項目位置1、項目位置項目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。二、項目現(xiàn)狀1、四至范圍2、地勢平坦狀況3、地面現(xiàn)狀包括項目內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線因素4、地面現(xiàn)有居民情況包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響5、地下情況包括管線、地

24、下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建6、土地的完整性有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地7、地質情況包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求三、項目周邊的社區(qū)配套1、周邊3000米范圍內的社區(qū)配套包括交通狀況、教育情況、醫(yī)療水平、購物狀況、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局以及其他2、項目周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀包括交通狀況、教育情況、醫(yī)療水平、購物狀況、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局以及其他四、項目周邊環(huán)境1、項目周邊環(huán)境包括治安情況、空氣狀況、噪聲情

25、況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化以及其他五、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與項目的關系（影響）2、供水狀況現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間3、污水、雨水排放現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間4、通訊現(xiàn)有管線、上源位置、距項目距離、涉及線路成本等5、永久性供電和臨時施工用電現(xiàn)有管線、上源位置、距項目距離、涉及線路成本等6、燃氣現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距項目距離、接口位置7、供熱及生活熱水現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距項目距離、接口位置六、規(guī)劃控制要點1、規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積

26、、道路面積、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積、綜合容積率、住宅容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他七、土地價格1、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價法律及政策性風險分析合作方式及條件1、合作方基本情況名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。 3、付款進度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關的其它法律規(guī)定二、土地法律性質評估1、現(xiàn)狀土地所有權歸屬、土地使用權歸屬和土地的用

27、途2、規(guī)劃規(guī)劃所有權歸屬、規(guī)劃使用權歸屬和規(guī)劃的用途三、取得土地使用權程序評估1、取得土地使用權的程序2、取得土地使用權需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權所需條件4、取得土地使用權的風險及控制四、土地性質變更的評估1、土地性質變更的程序和理由2、土地性質變更的政策支持或障礙3、土地性質變更需要的工作日市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）和區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內供應產品特征1、各檔次產品供應狀況2、各檔次產品的集合特征3、區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況4、未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產品

28、供應量和產品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內的機會點區(qū)域市場目標客層研究1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍2、結論本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點四、目標市場定位及產品定位1、目標市場定位及產品定位市場定位、目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點和產品建議規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路1、設計概念產品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點2、主要產品類型多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮二、規(guī)劃設計的可行性分析1、規(guī)劃的實現(xiàn)可能性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套

29、公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性2、容積率分析容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響3、土地分析土地本身特征對產品設計的影響和考慮。4、周圍環(huán)境分析周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。5、市政工程分析周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。6、生活配套設施分析周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。7、市場影響市場分析結果對產品設計的影響和考慮。項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估1、土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估二、工程計劃1、工程計劃工期計劃、各

30、期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率三、銷售計劃1、銷售計劃各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析投資收益分析成本預測1、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等稅務分析1、稅務分析營業(yè)稅及附加、所得稅和土地增值稅的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率， 經濟效益分析1、經濟效益分析的假設條件是否享受政府各種稅費的減免等2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標3、現(xiàn)金流分析4、敏感性分析項目資金預測

31、1、資金投入計劃各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排2、資金回款計劃各期銷售回款計劃3、資金需求計劃結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑4、資金狀況分析啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額管理資源配置一、機構設置1、機構設置是否需要成立獨立法人公司（子公司）；主要部門設置二、人力資源需求1、人力資源需求啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經理）三、人力資源缺口及解決1、人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）綜合分析與建議一、優(yōu)勢1、優(yōu)勢從品牌、設計

32、、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團一貫發(fā)展思路等方面論述二、劣勢2、劣勢從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團一貫發(fā)展思路等方面論述三、機會3、機會從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、項目所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述四、結論和建議1、結論和建議竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題一、主要指標測算1、主要指標測算預測直接建造成本（不包括地價）、售價和投資收益分析二、競爭對手分析1、競爭對手分析包括主要背景，控股股東情況、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）、資金狀況（可能資金來源，融資能力，資金成本）、操作水平、主要開發(fā)的項目。參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得三、制定策略1、制定策略分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。四、結論和建議1、結論和建議短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是