房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計(jì)報(bào)告書

1、23/29學(xué) 號(hào)11590205/11590208/11590209/11590210/09590216城建大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)說明書藝術(shù)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告起止日期： 2013年12月30日 至 2014年1月3日學(xué)生葉彬彬、余林明、辛永軍、亮、朱瀟班級(jí)11市場(chǎng)營銷2班成績指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2014年1 月3 日城建大學(xué)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書2013 2014 學(xué)年第一學(xué)期經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院市場(chǎng)營銷專業(yè)11市場(chǎng)營銷2班課程設(shè)計(jì)名稱：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)題目：藝術(shù)城開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完成期限：自2013年12月30日至2014年1月3日共1周一、設(shè)計(jì)任務(wù)與目的為鞏固房地

2、產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程理論知識(shí)，使學(xué)生可以系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的程序和容，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，操練房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、可行性研究全過程，并應(yīng)用EXCEL表格對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，撰寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，安排本課程設(shè)計(jì)。二、原始資料與設(shè)計(jì)依據(jù)1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)書2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，包括：擬開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域狀況、競爭性項(xiàng)目狀況、開發(fā)項(xiàng)目周期宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況等。3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論知識(shí)：如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成與估算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法與其計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究程序與容等。三、設(shè)計(jì)容本設(shè)計(jì)共有市場(chǎng)調(diào)研、列表估算、指標(biāo)計(jì)算以與撰寫報(bào)告等11項(xiàng)工作容，具體

3、如下：1小組成員經(jīng)網(wǎng)上調(diào)查或已知的實(shí)際擬開發(fā)商業(yè)居住綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查確定項(xiàng)目概況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，提出設(shè)計(jì)方案，并對(duì)該設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)的書面描繪，繪制擬開發(fā)項(xiàng)目總平面圖；2按現(xiàn)行價(jià)格體系與有關(guān)政策估算出項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用；3確定開發(fā)后用于分期銷售比例與樓宇、樓層，按現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估算出開發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)，繪制銷售收入測(cè)算表；4計(jì)算考慮與不考慮土地增值稅時(shí)的開發(fā)商成本利潤率；5確定融資渠道，根據(jù)我國現(xiàn)行金融政策和市場(chǎng)狀況，擬定各資金來源與其比例、到位時(shí)間；6. 編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表、投資計(jì)劃與資金籌措表7編繪項(xiàng)目還本付息表；8繪制項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表（考慮土地增值稅）；9繪制項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量

4、表（考慮土地增值稅）；10計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期，并判別項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。11撰寫可行性研究報(bào)告12提交計(jì)算過程手寫或打印稿、開發(fā)項(xiàng)目總平面圖、計(jì)算結(jié)果與表格、課程設(shè)計(jì)說明書（可行性研究報(bào)告）的打印稿。四、設(shè)計(jì)要求1、時(shí)間要求：本課程設(shè)計(jì)安排在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程教學(xué)之后進(jìn)行，2013年12月30日至2014年1月3日共1周（周一至周五），每天6學(xué)時(shí)共30學(xué)時(shí)。其中：2學(xué)時(shí)：對(duì)設(shè)計(jì)容與要求進(jìn)行課堂講解4學(xué)時(shí)：學(xué)生每5人組合為一組，分析課程設(shè)計(jì)要求，確定技術(shù)路線。6學(xué)時(shí)：進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，擬開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化等公用設(shè)施狀況、競爭性項(xiàng)目狀況、

5、開發(fā)項(xiàng)目周期宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況等。以與調(diào)查項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用與稅金（包括營業(yè)稅與其附加）、平均利潤率、目標(biāo)收益率以與同類開發(fā)項(xiàng)目的租金和售價(jià)、運(yùn)營成本等，做調(diào)查記錄；12學(xué)時(shí)：繪制銷售收入和租金收入測(cè)算表；編制項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表；估算項(xiàng)目還本付息表；繪制項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表；繪制項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表；計(jì)算考慮與不考慮土地增值稅時(shí)的開發(fā)商成本利潤率；計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、編制財(cái)務(wù)報(bào)表、上機(jī)輸入；撰寫課程設(shè)計(jì)說明書（成果報(bào)告）。6學(xué)時(shí)：課程設(shè)計(jì)答辯。2設(shè)計(jì)資料要求盡可能選用具有說服力的，反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)展趨勢(shì)的數(shù)據(jù)作為該課程設(shè)計(jì)的容。3工作量要求在接受設(shè)計(jì)任務(wù)后，提前進(jìn)行分組，學(xué)生每5人

6、分為一組，并進(jìn)行分工分。以小組為單位共同完成本課程設(shè)計(jì)。小組成員明確獨(dú)立完成的工作量，使每名學(xué)生工作量均飽滿。在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須態(tài)度端正，按時(shí)出勤，獨(dú)立思考，遵守課程設(shè)計(jì)紀(jì)律，如果工作量大計(jì)劃學(xué)時(shí)不能完成任務(wù)，各小組自行組織加班，按照要求準(zhǔn)時(shí)完成并提交成果。4設(shè)計(jì)質(zhì)量要求要求學(xué)生在開始課程設(shè)計(jì)前熟悉可行性研究的步驟、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程和評(píng)價(jià)方法；課程設(shè)計(jì)中充分理解題目，選擇好調(diào)查對(duì)象，隨時(shí)注意收集的資料以與計(jì)算結(jié)果的合理性，如果結(jié)果偏離實(shí)際，必須重新審核原始數(shù)據(jù)并重新計(jì)算評(píng)價(jià)。5設(shè)計(jì)成果要求學(xué)生以小組為單位完成課程設(shè)計(jì)的全部任務(wù)，撰寫課程設(shè)計(jì)說明書，累計(jì)字?jǐn)?shù)不少于10000字。并按時(shí)、按質(zhì)、

7、按量提交規(guī)格式的設(shè)計(jì)成果，并裝訂成冊(cè)。交計(jì)算機(jī)打印稿與電子版。指導(dǎo)教師（簽字）：系（教研室）主任（簽字）：批準(zhǔn)日期： 年 月 日房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營A課程設(shè)計(jì)分工 2011 2 班 2 組學(xué)號(hào)姓具 體 任 務(wù) 詳 情2013.12.30（星期一）2013.12.31（星期二）2014.1.1（星期三）2014.1.2（星期四）2014.1.3（星期五）11590205葉彬彬找資料規(guī)劃設(shè)計(jì)繪CAD圖現(xiàn)金流量表寫說明書11590208余林明找資料成本估算做報(bào)表做其他表寫說明書11590209辛永軍找資料區(qū)域狀況調(diào)查做報(bào)表做其他表寫說明書11590210亮找資料成本估算做報(bào)表現(xiàn)金流量表寫說明書09590

8、216朱瀟找資料市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查做報(bào)表做其他表寫說明書小組成員組打分出勤得分課設(shè)得分總分葉彬彬10717朱瀟10717余林明10818辛永軍10818亮10717目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc376715868 1區(qū)域發(fā)展環(huán)境： PAGEREF _Toc376715868 h 1 HYPERLINK l _Toc376715869 1.1名稱與位置 PAGEREF _Toc376715869 h 1 HYPERLINK l _Toc376715870 1.2項(xiàng)目區(qū)域概況 PAGEREF _Toc376715870 h 1 HYPERLINK l _Toc37

9、6715871 1.2.1北辰區(qū)基本狀況 PAGEREF _Toc376715871 h 1 HYPERLINK l _Toc376715872 1.2.2項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 PAGEREF _Toc376715872 h 2 HYPERLINK l _Toc376715873 1.2.3競爭性項(xiàng)目狀況 PAGEREF _Toc376715873 h 2 HYPERLINK l _Toc376715874 2房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 PAGEREF _Toc376715874 h 3 HYPERLINK l _Toc376715875 2.1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc376715875 h

10、3 HYPERLINK l _Toc376715876 2.2房地產(chǎn)供給情況 PAGEREF _Toc376715876 h 4 HYPERLINK l _Toc376715877 2.3房地產(chǎn)需求情況 PAGEREF _Toc376715877 h 5 HYPERLINK l _Toc376715878 3項(xiàng)目擬建方案 PAGEREF _Toc376715878 h 5 HYPERLINK l _Toc376715879 3.1建設(shè)用地的獲得 PAGEREF _Toc376715879 h 5 HYPERLINK l _Toc376715880 3.2項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc376

11、715880 h 5 HYPERLINK l _Toc376715881 3.2.1客戶定位 PAGEREF _Toc376715881 h 5 HYPERLINK l _Toc376715882 3.2.3項(xiàng)目建設(shè)定位 PAGEREF _Toc376715882 h 5 HYPERLINK l _Toc376715883 3.3項(xiàng)目開發(fā)容和規(guī)模 PAGEREF _Toc376715883 h 5 HYPERLINK l _Toc376715884 4房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析 PAGEREF _Toc376715884 h 9 HYPERLINK l _Toc376715885 4.1項(xiàng)目開發(fā)

12、過程的主要工作安排 PAGEREF _Toc376715885 h 10 HYPERLINK l _Toc376715886 4.2合作方式的分析 PAGEREF _Toc376715886 h 10 HYPERLINK l _Toc376715887 4.3資金的分階段投入分析 PAGEREF _Toc376715887 h 11 HYPERLINK l _Toc376715888 5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc376715888 h 12 HYPERLINK l _Toc376715889 5.1開發(fā)成本估算 PAGEREF _Toc376715889 h 12 HYPERL

13、INK l _Toc376715890 5.2項(xiàng)目銷售效果預(yù)估 PAGEREF _Toc376715890 h 14 HYPERLINK l _Toc376715891 5.3項(xiàng)目總籌資和籌措估算 PAGEREF _Toc376715891 h 14 HYPERLINK l _Toc376715892 5.4開發(fā)成本利潤率 PAGEREF _Toc376715892 h 15 HYPERLINK l _Toc376715893 5.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc376715893 h 15 HYPERLINK l _Toc376715894 6不確定性分析 PAGEREF _Toc376

14、715894 h 15 HYPERLINK l _Toc376715895 7建議和結(jié)論 PAGEREF _Toc376715895 h 16 HYPERLINK l _Toc376715896 8附表 PAGEREF _Toc376715896 h 17 HYPERLINK l _Toc376715897 附表1 現(xiàn)金流量表（全部投資） PAGEREF _Toc376715897 h 17 HYPERLINK l _Toc376715898 附表2 現(xiàn)金流量表（自有資金） PAGEREF _Toc376715898 h 18 HYPERLINK l _Toc376715899 附表3 敏感性

15、分析表 PAGEREF _Toc376715899 h 19 HYPERLINK l _Toc376715900 附表4 資金來源與運(yùn)用表 PAGEREF _Toc376715900 h 20 HYPERLINK l _Toc376715901 附表5 借款還本付息表 PAGEREF _Toc376715901 h 21 HYPERLINK l _Toc376715902 附表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 PAGEREF _Toc376715902 h 231區(qū)域發(fā)展環(huán)境：1.1名稱與位置藝術(shù)家園位于市北辰區(qū)的西南側(cè)，是市政府2001年正式啟動(dòng)開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個(gè)組成部分。市建委規(guī)劃處和市

16、安居工程辦公室在1998年8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)競賽工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段。“西橫堤居住區(qū)”位于市西北部，南側(cè)為*市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)（園苗圃與以北），該居住區(qū)四至圍，按順時(shí)針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號(hào)路與丁字沽一號(hào)路之間），玉泉東道，丁字沽三號(hào)路，南倉道，桃江路，總占地面積110公頃；其中丁字沽三號(hào)路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約16公頃作為市第四工人文化宮選址。藝術(shù)家園居住小區(qū)四至圍，按順時(shí)針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號(hào)路，南倉道，桃江路（其中，家房子村 B-1998-18地塊的28812.7平方米以

17、與相鄰界外的11570.7平方米不屬于藝術(shù)家園居住小區(qū)地塊），占地面積23.38公頃（350.69畝）。玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號(hào)路區(qū)段的方位為北偏西305136（南偏東305136）。藝術(shù)家園居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道、西側(cè)隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側(cè)隔丁字沽三號(hào)路、北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與藝術(shù)家園居住小區(qū)毗鄰的“佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽與路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于1998年，當(dāng)時(shí)僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經(jīng)過近12年的擴(kuò)建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經(jīng)成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這

18、里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，所以這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征。“佳園里”地區(qū)經(jīng)過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。1.2項(xiàng)目區(qū)域概況1.2.1北辰區(qū)基本狀況北辰區(qū)位于市城北，北運(yùn)河畔。東以排污河與寧河縣相鄰，邊界線長20.66千米；東南隔金鐘河、新開河與東麗區(qū)相望，邊界線長22.99千米；南與區(qū)、紅橋區(qū)相連；西南以子牙河與西青區(qū)相界，邊界線長27.5千米；西、北均與武清縣相接，邊界線長25.14千米。南北緯寬20.8千米，最窄處柳灘村南至馬莊西北14.4千米；東西經(jīng)長43.2千米，最寬處東堤頭村東至線河村西46.3千米?？偯娣e478

19、.48平方千米。北辰是環(huán)城四區(qū)之一，位于中心城區(qū)北部。舊稱北郊。北辰古為退海之地，自金元至明清，縱貫北運(yùn)河漕運(yùn)大通道和陸路京華大道，是南糧北運(yùn)、北貨南輸?shù)慕煌ㄒ溃赜谢始壹Z倉的美譽(yù)。近代北辰，名人輩出，革命先驅(qū)安幸生，登高英雄連第，教育大家伯苓、溫世霖，體育名將穆成寬、穆祥雄都曾生長在這片沃土上，這里也是溫家寶總理的故鄉(xiāng)。北辰之名出自論語：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻北部一顆璀璨的明星，更體現(xiàn)了區(qū)委、區(qū)政府以人為本的執(zhí)政理念。北辰區(qū)位于市中心區(qū)北部,距首都110公里,距新港50公里，距濱海國際機(jī)場(chǎng)15公里。總面積478.5平方公里,轄3街、9鎮(zhèn),戶籍總?cè)丝?2萬人

20、。北辰區(qū)交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)。有3街3鎮(zhèn)坐落于中心城區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間。京津塘高速、津保、津薊高速公路在本區(qū)設(shè)有進(jìn)出口，京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯(cuò)。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡(luò)線穿越中部，設(shè)有四個(gè)鐵路客貨運(yùn)站和全國最大的鐵路編組站。自通地鐵以后，園成為地鐵一號(hào)線的終點(diǎn)站。優(yōu)越的地理位置和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。1.2.2項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境在藝術(shù)家園居住小區(qū)的周邊，生活服務(wù)設(shè)施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場(chǎng)一座（佳園里市場(chǎng)）、早市一個(gè)（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學(xué)校三座（佳園里小學(xué)、

21、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個(gè)。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的圍還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會(huì)醫(yī)院）、文化娛樂場(chǎng)所一座（夢(mèng)園娛樂中心）、大型商場(chǎng)一座（裕華百貨商場(chǎng)）、高等學(xué)府三座（商學(xué)院、理工學(xué)院北院、工業(yè)大學(xué)）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個(gè)建筑面積為200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。藝術(shù)家園居住小區(qū)的東北方向約2公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對(duì)造成大氣環(huán)境污染的生產(chǎn)工藝所配備的凈化設(shè)施尚不十分完善。但是，東北風(fēng)是市的主導(dǎo)風(fēng)向，因此北倉工業(yè)區(qū)對(duì)藝術(shù)家園居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響

22、并不明顯。“西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距藝術(shù)家園居住小區(qū)約1.5公里，該風(fēng)景區(qū)的興建對(duì)*市，特別是對(duì)本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點(diǎn)。1.2.3競爭性項(xiàng)目狀況全市圍的存量現(xiàn)房，特別是丁字沽三號(hào)路佳園里一帶的大量存量現(xiàn)房，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種銷售手段的出現(xiàn)。（1）國耀上河城國耀上河城坐落于具成長潛力的北辰雙街。擁有4、5號(hào)雙線地鐵規(guī)劃；坐享紫御公園、北運(yùn)河稀缺景觀資源。享有吃喝玩樂購學(xué)全套成熟的生活配置。部規(guī)劃8萬法式宮廷臺(tái)地園林、3萬主題商業(yè)公園、全天候溫泉入戶等等堪稱區(qū)域經(jīng)典的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目于都會(huì)繁華與生態(tài)自然之間，將ARTDECO奢尚住宅、情景商街、運(yùn)河生

23、態(tài)景觀帶、紫御公園等有機(jī)融合，打造既具新古典人文藝術(shù)氣息、親水生態(tài)景觀，又充滿都市、現(xiàn)代感的優(yōu)尚人居住區(qū)，項(xiàng)目將成為京津都市圈的精品之城。項(xiàng)目地處2000萬津北新城規(guī)劃核心區(qū)北辰區(qū)雙街中心，位于外環(huán)線以北，京津塘高速公路以西，永定河以東，距首都110公里，距新港50公里，距機(jī)場(chǎng)16公里，御守京津黃金走廊。緊鄰西北半環(huán)快速路，4、5號(hào)線地鐵，交通路網(wǎng)建設(shè)完善，到達(dá)市中心方便快捷。現(xiàn)區(qū)域已經(jīng)形成了比較濃郁的居住氛圍，教育、醫(yī)療等公共配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目坐擁國家級(jí)景觀資源北運(yùn)河，悅享8萬法式皇家園林與運(yùn)河公園紫御公園，運(yùn)用ArtDeco建筑手法，精工打造，盡顯至尊皇族氣（2）柴樓新莊園柴樓新莊園住宅區(qū)

24、坐落于市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，分三期完成，全部住宅由60幢點(diǎn)式高層樓宇組成，并輔以規(guī)模化商業(yè)等配套設(shè)施。臨近京津公路、客運(yùn)始發(fā)站大樓，公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路（雙街新家園站），地鐵4號(hào)線（雙街新家園站）。（3）美震瑞景時(shí)代美震瑞景時(shí)代 ,大瑞景區(qū)域又一大型居住社區(qū)，區(qū)生活配套，學(xué)校、商鋪、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型購物中心一應(yīng)俱全。項(xiàng)目配以均好的整體規(guī)劃與現(xiàn)代感極強(qiáng)的建筑形態(tài)，將舒適居住形態(tài)完美融入生活之中。2房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境2.1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著市提出的用57年時(shí)間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)

25、的提前實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照市城建工作會(huì)議制定的計(jì)劃目標(biāo)，“十五”期間，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米，其中2001年度，結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)束，意味著安居型住宅的集中需求將會(huì)明顯下降。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產(chǎn)開發(fā)提出了更高的要求。統(tǒng)觀近兩年民眾對(duì)待住房問題的觀念、收入水平、對(duì)居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對(duì)居住住宅的需求趨勢(shì)和需求熱點(diǎn)作出如下判斷：民眾對(duì)住宅的購買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在：購房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力越來越看重。因?yàn)橛袑?shí)力

26、的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì)，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì)量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時(shí)的實(shí)施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。購房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來越看重。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開發(fā)商才可能有長遠(yuǎn)的眼光，才不會(huì)有意或無意地以犧牲消費(fèi)的權(quán)益來換取公司的短期效益，才可能制定出開發(fā)公司自己的近期和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，其中當(dāng)然包括樹立每個(gè)時(shí)期的過硬的產(chǎn)品品牌，優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建成面世，不僅會(huì)帶來產(chǎn)品自身的良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)本公司今后的發(fā)展和今后開發(fā)的新的項(xiàng)目，顯然是一個(gè)舉足輕重的鋪墊。購房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來越有針對(duì)性。由于房屋產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)我國民眾

27、來說顯得“十分巨大”，因此民眾對(duì)建筑工程專業(yè)的科普知識(shí)的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)的學(xué)習(xí)越來越下功夫，這是一個(gè)很好的發(fā)展趨勢(shì)，它既反映出了國民整體素質(zhì)在不斷提高，同時(shí)又從一個(gè)側(cè)面促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。購房者對(duì)與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來越看重。購房者不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行了解和考察，甚至對(duì)工程設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目主持人的有關(guān)情況都要問一問，對(duì)工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解；對(duì)中國國民來說，這是一個(gè)多么大的進(jìn)步！對(duì)安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢(shì)在減緩，對(duì)改善型居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在：對(duì)戶室面積的需求在增大。據(jù)199

28、92000年的調(diào)查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對(duì)每套60平方米以下的住宅需求的比例僅為22.1%。對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求提出了越來越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強(qiáng)的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。對(duì)室設(shè)備專業(yè)的設(shè)置，有的購房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數(shù)購房者都明確地表達(dá)了對(duì)“容量”的關(guān)心。比如電氣專業(yè)的設(shè)置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計(jì)擺放位置會(huì)不會(huì)影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。對(duì)室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠(yuǎn)到近，從大到小”地進(jìn)行考察。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時(shí)人們更加

29、關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團(tuán)周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。購房者對(duì)小區(qū)配套設(shè)施和配套的容提出了新的要求。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時(shí)提出了對(duì)多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費(fèi)（遠(yuǎn)程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。購房者對(duì)社區(qū)的人文環(huán)境和文化涵越來越重視。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時(shí)也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。購房者對(duì)入

30、住后的物業(yè)管理越來越關(guān)心。聘請(qǐng)哪個(gè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，這個(gè)公司有過哪些業(yè)績，收費(fèi)額度大小等等問題，都曾被消費(fèi)者提出。2.2房地產(chǎn)供給情況2011年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，也為2012年的樓市政策走向定了調(diào)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)議提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控被列入保障和改善民生工作任務(wù)的重要舉措，從中央層面上再次強(qiáng)調(diào)其重要性，使得2012年樓市調(diào)控將繼續(xù)成為市場(chǎng)主題。樓市的限購政策還將至少持續(xù)6個(gè)月以上，開發(fā)商資金仍會(huì)趨緊，保障性住房的供應(yīng)仍會(huì)維持高位，房價(jià)還將下行一段時(shí)間后逐漸歸于平穩(wěn)。2011年一

31、線城市成交量與平均房價(jià)持續(xù)下滑，嚴(yán)厲的調(diào)控政策已使整個(gè)樓市進(jìn)入相對(duì)漫長的調(diào)整期。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、新開工面積三項(xiàng)依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定。未來，住宅市場(chǎng)將會(huì)步入“雙軌制”，隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。北辰區(qū)在售商品房源充足，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)2011年末網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，目前河?xùn)|區(qū)在售的大型樓盤有6、7個(gè)，這些項(xiàng)目大都由實(shí)力開發(fā)商打造，品質(zhì)較高，且目前房源充足、可選戶型多，供應(yīng)較為平衡。2.3房地產(chǎn)需求情況國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)日前公布了一項(xiàng)最新調(diào)查結(jié)果，據(jù)市2011年開展的城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調(diào)查資料表明，居民住房面積增加，居住條件

32、改善明顯。居民住宅形態(tài)與比重：居民大多以多居室為主，鮮有一居室的住房。 現(xiàn)在的人們對(duì)住房的要求都很多： （1）應(yīng)持有法律認(rèn)可的房屋土地證和產(chǎn)權(quán)證。 （2）房屋質(zhì)量方面，開發(fā)商有無建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書，其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，按照國家相關(guān)住宅驗(yàn)收規(guī)的要求與當(dāng)?shù)仃P(guān)于住宅建筑的法規(guī)要求，核實(shí)房屋質(zhì)量是否符合要求。 （3）裝修、設(shè)備方面應(yīng)滿足安全、質(zhì)量的要求，并適宜戶主對(duì)居住的要求。 （4）公共設(shè)備。電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場(chǎng)、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等應(yīng)齊全、功能性符合要求。 （5）房屋結(jié)構(gòu)、面積符合戶主居住的要求。3項(xiàng)目擬建

33、方案3.1建設(shè)用地的獲得藝術(shù)家園居住小區(qū)24.54公頃地塊的中心地帶，原為市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設(shè)置的一個(gè)垃圾堆積場(chǎng)，占地約5.66公頃，其余18.88公頃的地塊為與垃圾堆積場(chǎng)相毗鄰的村鎮(zhèn)所有（見附圖二）。從2008年年起，燕宇置業(yè)與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經(jīng)過一系列的反復(fù)協(xié)商，于2009年6月份達(dá)成協(xié)議，北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將24.54公頃的土地出讓給燕宇置業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。除地價(jià)外，燕宇置業(yè)同時(shí)承擔(dān)垃圾撤場(chǎng)清運(yùn)費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)雜土清運(yùn)費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)以與現(xiàn)場(chǎng)土方平衡等費(fèi)用。3.2項(xiàng)目定位3.2.1客戶定位由于環(huán)境因素，項(xiàng)目地處繁華商圈，所以吸引擁有雄厚資金的人群前來購買，為市

34、有一定積蓄的居民，他們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，項(xiàng)目離工作地點(diǎn)較近，這些人根本不擔(dān)心自己的收入問題，最求豪華與享受，購買能力驚人。3.2.3項(xiàng)目建設(shè)定位中高端項(xiàng)目：改項(xiàng)目建設(shè)在中環(huán)邊上，且經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)位，相比環(huán)有價(jià)位優(yōu)勢(shì)，相比外環(huán)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目定位在中高端區(qū)位勢(shì)在必行，且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)在對(duì)中高端的需求量較大。3.3項(xiàng)目開發(fā)容和規(guī)模對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求按照藝術(shù)家園居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下基本要求：a.規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要技術(shù)指標(biāo)在滿足“西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下，要達(dá)到容積率1.2，綠化率4

35、0%，并考慮設(shè)置一處不小于1.5萬平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機(jī)動(dòng)車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時(shí)的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不僅能解決部份高檔機(jī)動(dòng)車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給藝術(shù)家園居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。b.小區(qū)主入口按機(jī)動(dòng)車與行人分離的原則設(shè)置，機(jī)動(dòng)車主入口設(shè)在南倉道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設(shè)在三號(hào)路和桃江路一側(cè)。c.要使藝術(shù)家園居住小區(qū)成為一個(gè)園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分

36、群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺(tái)、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計(jì)布局要求立意明確，布局緊湊，有完整的設(shè)計(jì)意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時(shí)又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。d.在小區(qū)統(tǒng)一考慮泊車區(qū)位和行車主干道，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動(dòng)車流和人流的組織與疏散要能很好地反映出流動(dòng)活動(dòng)的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。e.藝術(shù)家園居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此在工程設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個(gè)功能分區(qū)出售或租賃，又可

37、將同一功能區(qū)分割出售和租賃。f.小區(qū)綜合配套管網(wǎng)與設(shè)施的容包括：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊與住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心與商業(yè)配套設(shè)施。將市話網(wǎng)電訊與市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶與公建；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報(bào)警與社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心，并執(zhí)行24小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。g.小區(qū)集中供熱站負(fù)責(zé)提

38、供采暖用熱水、生活用熱水與自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)興建，區(qū)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。h.小區(qū)室外照明系統(tǒng)所采用的路燈、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。在大型景觀綠地與組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。i.郵政信箱在各樓宇門處設(shè)置，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。j.小區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)與非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑與服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)中心綠地與人行道附近。k.小區(qū)建筑按組團(tuán)組合，單體建筑以南北朝向?yàn)橹鳎蛇m當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充

39、滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯(cuò)層、大落差錯(cuò)層（底層設(shè)車庫）、躍層等多種形式設(shè)計(jì)，以適應(yīng)不同的客戶需求。l.梯戶組合為一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶。m.層數(shù)：多層為56層，按總住宅建筑面積的70%設(shè)置，小高層為911層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計(jì)為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設(shè)置。n.住宅層高為2.8米。o.考慮到售、租的不同出讓方式，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。p.戶室比與戶型面積：一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為5070平方米二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70110平方米三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110200平方米 q.屋面采用四坡頂與

40、私家獨(dú)立上人平臺(tái)相組合的構(gòu)造形式，首層設(shè)獨(dú)立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。單元住宅的南向陽臺(tái)為封閉的觀景陽臺(tái)，北向陽臺(tái)為封閉的生活服務(wù)陽臺(tái)。r.樓宇入口設(shè)置對(duì)講門禁系統(tǒng)，戶設(shè)可視對(duì)講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。s.供電容量按設(shè)計(jì)規(guī)要求做足夠的配置。t.采暖系統(tǒng)考慮取消外露式暖氣片與供熱管線的采暖構(gòu)造作法。可采用地板采暖的供暖方式，設(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計(jì)量顯示在單元住戶外設(shè)置。相關(guān)的面積參數(shù)征地面積。房子村B-1998-18地塊的28812

41、.7平方米地塊與相鄰的界外11570.7平方米地塊，不在征地圍之，征地總面積為233795.2平方米（350.69畝）紅線面積。路寬與相應(yīng)的規(guī)劃退線要求表一道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號(hào)路43米15米14385.75平方米南倉道503514037.00桃園路301514576.49玉泉東道301513497.00按表二所列數(shù)據(jù)，紅線面積為177298.96平方米（265.95畝） 規(guī)劃區(qū)用地面積204610.95平方米（306.91畝） 規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率1.2，按容積率為1.18計(jì)算，規(guī)劃總建筑面積為24.14萬平方米。注：藝術(shù)家園居住小

42、區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計(jì)人所計(jì)算出的規(guī)劃總建筑面積為23.92萬平方米，對(duì)于此計(jì)算數(shù)據(jù)與24.14萬平方米的正誤，待進(jìn)一步校核。 其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表表二項(xiàng)目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積23.3居住區(qū)用地面積20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8綠化用地3.192.6315.7經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表三序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬m223.922住宅總建筑面積萬m221.67其中多層住宅建筑面積萬m216.40高層住宅建筑面積萬m25.273公建總建筑面

43、積萬m22.25(其中公益性公共設(shè)施建筑面積)萬m21.024住宅平均層數(shù)層7.25住宅面積毛密度萬m2/ha1.076居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶3.29戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha455.5711容積率1.1812建筑密度%1613綠地率%36.214日照間距1:1.315機(jī)動(dòng)停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)市城市總體規(guī)劃修編成果，藝術(shù)家園四鄰市政道路的規(guī)劃高程在4.474.90米的圍變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在4.625.05米的圍變化。由上述數(shù)據(jù)看出，藝術(shù)家園居住小區(qū)四鄰路邊面高程為

44、由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢(shì)。據(jù)我市勘察院1999年12月13日測(cè)繪的工號(hào)為C1999418的測(cè)圖，藝術(shù)家園居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。藝術(shù)家園紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程表四方位自然地面高程丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線4.76 4.89 4.96 4.85南倉道北側(cè)沿線4.80 4.97 4.92 4.89桃江路東側(cè)沿線4.78 4.82 4.94 4.93玉泉東道南側(cè)沿線4.80 4.76據(jù)燕宇置業(yè)與警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的藝術(shù)家園居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運(yùn)土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.70米墊填土方地點(diǎn)

45、，平整后的大沽高程為4.60米清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.50米藝術(shù)家園居住小區(qū)各單體棟號(hào)0.00標(biāo)高和室外地坪標(biāo)高宜按區(qū)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢(shì)為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為5.31米4.92米（比相鄰的路邊石高程約高出0.3米），區(qū)道路的泛水坡度約為0.6。單體工程的結(jié)構(gòu)形式與相應(yīng)的地基處理方案藝術(shù)家園居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅與不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為KC2001C09的“燕宇置業(yè)

46、丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)與復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。4房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析2009年以64100萬元取得土地使用權(quán)，屆時(shí)辦理土地使用許可證，20

47、11年下半年進(jìn)行工程招標(biāo)，接著辦理建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證，2012年1月開始建造第一期，第一期包括項(xiàng)目地塊北面商戶以與所有高層住宅，2012年9月開始第一期預(yù)售，項(xiàng)目第一期于2014年6月完成一期銷售，約700戶，2014年9月開始第二期的建造，主要為地塊西面商鋪，南面的多層以與各種休閑娛樂附屬設(shè)施，于2015年6月全面竣工，投入使用。4.1項(xiàng)目開發(fā)過程的主要工作安排兩種工程建設(shè)方案藝術(shù)家園居住小區(qū)工程的建設(shè)，可采取“先單體，后配套”和“先配套，后單體”的兩種方案予以實(shí)施。若采用“先單體，后配套”的建設(shè)方案，可以較早地獲得房屋銷售許可證，有利于工程建設(shè)資金的籌措。若采用“先配套，后單體

48、”的建設(shè)方案，可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色，為房屋的銷售提供有力的鋪墊。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，綜合服務(wù)樓工程總是要首先安排建設(shè)的，該工程的首層完工后，即可安排售樓處的設(shè)置，從而減少了售樓費(fèi)用支出和企業(yè)形象的突出體現(xiàn)。不論采用“先單體，后配套”還是“先配套，后單體”的建設(shè)方案，小區(qū)住宅交付使用的時(shí)間是不會(huì)有太大的變動(dòng)的，因?yàn)閺?011年3月1日開始實(shí)施的“市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后，方可交付使用。申請(qǐng)領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土

49、地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證書；住宅商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；持有建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以與其他配套條件，并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；非經(jīng)營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區(qū)、縣配套單位出具證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。建設(shè)周期多層磚混結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按12個(gè)月考慮，小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按18個(gè)月考慮，多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按12個(gè)月考慮，區(qū)綜合配套管網(wǎng)與地下泊車庫工程的施工安排與單體工程交叉進(jìn)行。鑒于總體規(guī)劃

50、設(shè)計(jì)中，小高層住宅與多層住宅的布置是在各個(gè)組團(tuán)中錯(cuò)落組合布置的，因此總的施工周期應(yīng)該按不少于18個(gè)月進(jìn)行安排。如果藝術(shù)家園居住小區(qū)工程不能在2001年5月末以前全面開工建設(shè)，而安排在2001年6月末開始全面開工建設(shè)，那么由于道路工程的施工技術(shù)要求不能在冬季施工，因此18個(gè)月的總施工周期的安排，必須考慮道路工程和綠化工程的甩項(xiàng)安排，住宅商品房準(zhǔn)許使用證將在2003年4月中旬獲得。如果藝術(shù)家園居住小區(qū)按組團(tuán)分一、二期的分期建設(shè)方案，那么二期工程同樣需要安排18個(gè)月的建設(shè)周期。4.2合作方式的分析由于土地取得費(fèi)用比例較高，需要較大的資本金，建議采用合資開發(fā)。4.3資金的分階段投入分析工程前期費(fèi)用的階

51、段投入計(jì)劃按照與北辰區(qū)政府與紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議，土地出讓金與場(chǎng)區(qū)垃圾和雜土的清運(yùn)、平整費(fèi)的投入計(jì)劃見表五所示。表五 土地出讓金和場(chǎng)區(qū)平整費(fèi)用投入計(jì)劃 （單位：萬元）項(xiàng) 目09年6月10年1月11年12月12年4月13年6月紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金與垃圾清理1100200530.36紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理172.04北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金47110157.5北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金602.41405.62008青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)土方平衡955土地復(fù)墾費(fèi)318.94其資金投入計(jì)劃見表六所示。表六 全面開工興建方案的資金投入計(jì)劃 （單位：萬元）項(xiàng) 目11年8月11年10月12年1月12年5月12年10月01年12

52、月13年12月多層住宅的工程進(jìn)度款2000400042161100小高層與公建的工程款8008008008008002916630區(qū)配套與增容費(fèi)30050003107930按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計(jì)劃。預(yù)計(jì)2011年6月初開工興建12萬平方米住宅和公建，預(yù)計(jì) 2012年12月末一期工程交付使用。預(yù)計(jì)2013年2月末開工興建12萬平方米住宅和公建，預(yù)計(jì) 2014年8月末二期工程交付使用。一、二期工程的資金投入計(jì)劃見表七、表八所示表七 一期工程的資金投入計(jì)劃 （單位：萬元）項(xiàng) 目11年8月11年10月12年1月12年5月12年10月12年12月13年12月多層住宅的工程進(jìn)度款1000

53、20002108550小高層與公建的工程款4004004004004001458315區(qū)配套與增容費(fèi)20030001500表八 二期工程的資金投入計(jì)劃 （單位：萬元）項(xiàng) 目13年4月13年8月13年12月14年5月14年8月14年12月15年8月多層住宅的工程進(jìn)度款100020002108550小高層與公建的工程款4006004006001458315區(qū)配套與增容費(fèi)21001607930銷售費(fèi)用投入計(jì)劃按預(yù)計(jì)的銷售費(fèi)用總額2050萬元，需求年度計(jì)劃見表九所示表九日期2011年度2012年度2013年度2014年度2015年度用款額度700萬元3504003003005項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)5.1開發(fā)

54、成本估算1土地出讓金、土方平衡費(fèi)用與相關(guān)配套增容費(fèi)用土地出讓金紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi)86.518畝20萬元/畝=1730.36萬元北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)19.35畝16.3萬元/畝=315萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)19.35畝1.2萬元/畝=23.22萬元北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)246.43畝16.3萬元/畝=4016萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)246.431.2萬元/畝=295.72萬元土地出讓金總額為6061.36萬元土地復(fù)墾費(fèi)總額為318.94萬元土方平衡費(fèi)北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi)100萬元北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi)8

55、6.518畝2萬元/畝173.04萬元警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi)45萬元。警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi)55萬元。垃圾清除與土方平衡費(fèi)總額為373.04萬元。據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)填墊平整后的平均高程為4.60米，擬定的設(shè)計(jì)室外地坪平均高程為5.15米。紅線道路基本上不需再對(duì)自然地坪進(jìn)行填、挖，而在平均高程4.6米的基礎(chǔ)上施工，完成后的路面高程即可達(dá)到大沽5.15米4.85米的設(shè)計(jì)高程。紅線綠化面積（紅線面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地坪上平均填墊0.2米后，再鋪墊0.3米耕植土即可達(dá)到平均5.15米的設(shè)計(jì)室外地坪標(biāo)高。填墊土方量

56、為12.32公頃0.2米=24640立方米基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再從場(chǎng)外購?fù)?。相關(guān)配套增容費(fèi)用按市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表十。表十相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方米計(jì)費(fèi)面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)623.92萬平方米燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2823.92供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)40+17+10+25+2823.92非營業(yè)性公建配套費(fèi)702.25市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)16521.67住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安239.250W電纜區(qū)供電工程貼費(fèi)900元/千伏安239.250W自來水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600

57、元/立方米日3000戶0.61500元/立方米日3000戶0.820元/平方米23.929元/平方米23.922區(qū)配套工程費(fèi)估算紅線各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表十一表十一專業(yè)名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程6.223.92萬平方米148.30排水工程（雨水、污水）24.023.92574.08熱力工程11.523.92275.08燃?xì)夤こ?9.223.92698.46電力工程3.223.9276.54電訊工程（電視、保安）21.623.92516.67道路工程61.03.13萬平方米190.74綠化工程82.57.41萬平方米611.33路燈工程78.0通郵工程18.53

58、建安工程費(fèi)估算藝術(shù)家園居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類型，即多層（56層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（911層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費(fèi)估算額見表十二。表十二多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅公建2.25萬平方米投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額施工前期費(fèi)25元/m229元/m230元/m2建安工程費(fèi)690843844小區(qū)配套和增容費(fèi)391391410其它費(fèi)用205216216 1.2萬平方米地下泊車車庫建安工程費(fèi)估算額為：土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬元設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬元總計(jì) 2410萬元5.2項(xiàng)目銷售效果預(yù)估第一階段：（2011年10月2012年12

59、月）預(yù)售期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 20%第二階段：（2013年1月2014年1月）強(qiáng)銷期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 35%第三階段：（2014年1月2015年1月）促銷期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 30%第四階段：（2015年1月開始）清盤期預(yù)定成交銷售率占總額數(shù) 15%本案預(yù)想該項(xiàng)目整體銷售完畢為五年期本銷售率擬定是針對(duì)市場(chǎng)狀況，以與各項(xiàng)與銷售工作進(jìn)度的配合而定，若本案在執(zhí)行中未遇特殊狀況干擾則本銷售的達(dá)成應(yīng)按以上預(yù)測(cè)而無疑慮。5.3項(xiàng)目總籌資和籌措估算藝術(shù)家園居住小區(qū)工程建設(shè)的資金籌措按四個(gè)渠道運(yùn)作：公司自有資金、銀行貸款、期房和現(xiàn)房銷售與合作伙伴的投入。期房和現(xiàn)房銷售的資金收入預(yù)計(jì)情況如下：期房

60、銷售預(yù)計(jì)從2001年10月末開始，總銷售周期預(yù)計(jì)到2005年6月末結(jié)束。預(yù)售期為2001年10月2002年12月，銷售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積的20%，多層住宅期房均價(jià)為2000元/平方米小高層住宅期房均價(jià)為2100元/平方米2000元/平方米16.4萬平方米20%=6560萬元2100元/平方米5.27萬平方米20%=2213萬元強(qiáng)銷期為2003年1月2004年1月，銷售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積為35%，多層住宅現(xiàn)房均價(jià)為2100元/平方米小高層住宅現(xiàn)房均價(jià)為2200元/平方米2100元/平方米16.4萬平方米35%=12054萬元2200元/平方米5.27萬平方米35%=4058萬元促銷期為200