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1、23/29學(xué) 號(hào)11590205/11590208/11590209/11590210/09590216城建大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)A課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)藝術(shù)城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告起止日期: 2013年12月30日 至 2014年1月3日學(xué)生葉彬彬、余林明、辛永軍、亮、朱瀟班級(jí)11市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)2班成績(jī)指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2014年1 月3 日城建大學(xué)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)2013 2014 學(xué)年第一學(xué)期經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)11市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)2班課程設(shè)計(jì)名稱(chēng):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)A課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)題目:藝術(shù)城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究完成期限:自2013年12月30日至2014年1月3日共1周一、設(shè)計(jì)任務(wù)與目的為鞏固房地
2、產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程理論知識(shí),使學(xué)生可以系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的程序和容,實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,操練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、可行性研究全過(guò)程,并應(yīng)用EXCEL表格對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,安排本課程設(shè)計(jì)。二、原始資料與設(shè)計(jì)依據(jù)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)A課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果,包括:擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域狀況、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況等。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論知識(shí):如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成與估算;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法與其計(jì)算;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究程序與容等。三、設(shè)計(jì)容本設(shè)計(jì)共有市場(chǎng)調(diào)研、列表估算、指標(biāo)計(jì)算以與撰寫(xiě)報(bào)告等11項(xiàng)工作容,具體
3、如下:1小組成員經(jīng)網(wǎng)上調(diào)查或已知的實(shí)際擬開(kāi)發(fā)商業(yè)居住綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目,調(diào)查確定項(xiàng)目概況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,提出設(shè)計(jì)方案,并對(duì)該設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)的書(shū)面描繪,繪制擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總平面圖;2按現(xiàn)行價(jià)格體系與有關(guān)政策估算出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用;3確定開(kāi)發(fā)后用于分期銷(xiāo)售比例與樓宇、樓層,按現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的售價(jià),繪制銷(xiāo)售收入測(cè)算表;4計(jì)算考慮與不考慮土地增值稅時(shí)的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率;5確定融資渠道,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行金融政策和市場(chǎng)狀況,擬定各資金來(lái)源與其比例、到位時(shí)間;6. 編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表、投資計(jì)劃與資金籌措表7編繪項(xiàng)目還本付息表;8繪制項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表(考慮土地增值稅);9繪制項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量
4、表(考慮土地增值稅);10計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期,并判別項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。11撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告12提交計(jì)算過(guò)程手寫(xiě)或打印稿、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總平面圖、計(jì)算結(jié)果與表格、課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)(可行性研究報(bào)告)的打印稿。四、設(shè)計(jì)要求1、時(shí)間要求:本課程設(shè)計(jì)安排在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)A課程教學(xué)之后進(jìn)行,2013年12月30日至2014年1月3日共1周(周一至周五),每天6學(xué)時(shí)共30學(xué)時(shí)。其中:2學(xué)時(shí):對(duì)設(shè)計(jì)容與要求進(jìn)行課堂講解4學(xué)時(shí):學(xué)生每5人組合為一組,分析課程設(shè)計(jì)要求,確定技術(shù)路線。6學(xué)時(shí):進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、交通、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化等公用設(shè)施狀況、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況、
5、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況等。以與調(diào)查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用與稅金(包括營(yíng)業(yè)稅與其附加)、平均利潤(rùn)率、目標(biāo)收益率以與同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租金和售價(jià)、運(yùn)營(yíng)成本等,做調(diào)查記錄;12學(xué)時(shí):繪制銷(xiāo)售收入和租金收入測(cè)算表;編制項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表;估算項(xiàng)目還本付息表;繪制項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表;繪制項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表;計(jì)算考慮與不考慮土地增值稅時(shí)的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率;計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、編制財(cái)務(wù)報(bào)表、上機(jī)輸入;撰寫(xiě)課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)(成果報(bào)告)。6學(xué)時(shí):課程設(shè)計(jì)答辯。2設(shè)計(jì)資料要求盡可能選用具有說(shuō)服力的,反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)展趨勢(shì)的數(shù)據(jù)作為該課程設(shè)計(jì)的容。3工作量要求在接受設(shè)計(jì)任務(wù)后,提前進(jìn)行分組,學(xué)生每5人
6、分為一組,并進(jìn)行分工分。以小組為單位共同完成本課程設(shè)計(jì)。小組成員明確獨(dú)立完成的工作量,使每名學(xué)生工作量均飽滿。在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須態(tài)度端正,按時(shí)出勤,獨(dú)立思考,遵守課程設(shè)計(jì)紀(jì)律,如果工作量大計(jì)劃學(xué)時(shí)不能完成任務(wù),各小組自行組織加班,按照要求準(zhǔn)時(shí)完成并提交成果。4設(shè)計(jì)質(zhì)量要求要求學(xué)生在開(kāi)始課程設(shè)計(jì)前熟悉可行性研究的步驟、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程和評(píng)價(jià)方法;課程設(shè)計(jì)中充分理解題目,選擇好調(diào)查對(duì)象,隨時(shí)注意收集的資料以與計(jì)算結(jié)果的合理性,如果結(jié)果偏離實(shí)際,必須重新審核原始數(shù)據(jù)并重新計(jì)算評(píng)價(jià)。5設(shè)計(jì)成果要求學(xué)生以小組為單位完成課程設(shè)計(jì)的全部任務(wù),撰寫(xiě)課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū),累計(jì)字?jǐn)?shù)不少于10000字。并按時(shí)、按質(zhì)、
7、按量提交規(guī)格式的設(shè)計(jì)成果,并裝訂成冊(cè)。交計(jì)算機(jī)打印稿與電子版。指導(dǎo)教師(簽字):系(教研室)主任(簽字):批準(zhǔn)日期: 年 月 日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)A課程設(shè)計(jì)分工 2011 2 班 2 組學(xué)號(hào)姓具 體 任 務(wù) 詳 情2013.12.30(星期一)2013.12.31(星期二)2014.1.1(星期三)2014.1.2(星期四)2014.1.3(星期五)11590205葉彬彬找資料規(guī)劃設(shè)計(jì)繪CAD圖現(xiàn)金流量表寫(xiě)說(shuō)明書(shū)11590208余林明找資料成本估算做報(bào)表做其他表寫(xiě)說(shuō)明書(shū)11590209辛永軍找資料區(qū)域狀況調(diào)查做報(bào)表做其他表寫(xiě)說(shuō)明書(shū)11590210亮找資料成本估算做報(bào)表現(xiàn)金流量表寫(xiě)說(shuō)明書(shū)09590
8、216朱瀟找資料市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查做報(bào)表做其他表寫(xiě)說(shuō)明書(shū)小組成員組打分出勤得分課設(shè)得分總分葉彬彬10717朱瀟10717余林明10818辛永軍10818亮10717目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc376715868 1區(qū)域發(fā)展環(huán)境: PAGEREF _Toc376715868 h 1 HYPERLINK l _Toc376715869 1.1名稱(chēng)與位置 PAGEREF _Toc376715869 h 1 HYPERLINK l _Toc376715870 1.2項(xiàng)目區(qū)域概況 PAGEREF _Toc376715870 h 1 HYPERLINK l _Toc37
9、6715871 1.2.1北辰區(qū)基本狀況 PAGEREF _Toc376715871 h 1 HYPERLINK l _Toc376715872 1.2.2項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 PAGEREF _Toc376715872 h 2 HYPERLINK l _Toc376715873 1.2.3競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況 PAGEREF _Toc376715873 h 2 HYPERLINK l _Toc376715874 2房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 PAGEREF _Toc376715874 h 3 HYPERLINK l _Toc376715875 2.1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc376715875 h
10、3 HYPERLINK l _Toc376715876 2.2房地產(chǎn)供給情況 PAGEREF _Toc376715876 h 4 HYPERLINK l _Toc376715877 2.3房地產(chǎn)需求情況 PAGEREF _Toc376715877 h 5 HYPERLINK l _Toc376715878 3項(xiàng)目擬建方案 PAGEREF _Toc376715878 h 5 HYPERLINK l _Toc376715879 3.1建設(shè)用地的獲得 PAGEREF _Toc376715879 h 5 HYPERLINK l _Toc376715880 3.2項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc376
11、715880 h 5 HYPERLINK l _Toc376715881 3.2.1客戶定位 PAGEREF _Toc376715881 h 5 HYPERLINK l _Toc376715882 3.2.3項(xiàng)目建設(shè)定位 PAGEREF _Toc376715882 h 5 HYPERLINK l _Toc376715883 3.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)容和規(guī)模 PAGEREF _Toc376715883 h 5 HYPERLINK l _Toc376715884 4房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析 PAGEREF _Toc376715884 h 9 HYPERLINK l _Toc376715885 4.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
12、過(guò)程的主要工作安排 PAGEREF _Toc376715885 h 10 HYPERLINK l _Toc376715886 4.2合作方式的分析 PAGEREF _Toc376715886 h 10 HYPERLINK l _Toc376715887 4.3資金的分階段投入分析 PAGEREF _Toc376715887 h 11 HYPERLINK l _Toc376715888 5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc376715888 h 12 HYPERLINK l _Toc376715889 5.1開(kāi)發(fā)成本估算 PAGEREF _Toc376715889 h 12 HYPERL
13、INK l _Toc376715890 5.2項(xiàng)目銷(xiāo)售效果預(yù)估 PAGEREF _Toc376715890 h 14 HYPERLINK l _Toc376715891 5.3項(xiàng)目總籌資和籌措估算 PAGEREF _Toc376715891 h 14 HYPERLINK l _Toc376715892 5.4開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率 PAGEREF _Toc376715892 h 15 HYPERLINK l _Toc376715893 5.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc376715893 h 15 HYPERLINK l _Toc376715894 6不確定性分析 PAGEREF _Toc376
14、715894 h 15 HYPERLINK l _Toc376715895 7建議和結(jié)論 PAGEREF _Toc376715895 h 16 HYPERLINK l _Toc376715896 8附表 PAGEREF _Toc376715896 h 17 HYPERLINK l _Toc376715897 附表1 現(xiàn)金流量表(全部投資) PAGEREF _Toc376715897 h 17 HYPERLINK l _Toc376715898 附表2 現(xiàn)金流量表(自有資金) PAGEREF _Toc376715898 h 18 HYPERLINK l _Toc376715899 附表3 敏感性
15、分析表 PAGEREF _Toc376715899 h 19 HYPERLINK l _Toc376715900 附表4 資金來(lái)源與運(yùn)用表 PAGEREF _Toc376715900 h 20 HYPERLINK l _Toc376715901 附表5 借款還本付息表 PAGEREF _Toc376715901 h 21 HYPERLINK l _Toc376715902 附表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 PAGEREF _Toc376715902 h 231區(qū)域發(fā)展環(huán)境:1.1名稱(chēng)與位置藝術(shù)家園位于市北辰區(qū)的西南側(cè),是市政府2001年正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個(gè)組成部分。市建委規(guī)劃處和市
16、安居工程辦公室在1998年8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計(jì)競(jìng)賽工作,目前尚處于進(jìn)一步完善的階段?!拔鳈M堤居住區(qū)”位于市西北部,南側(cè)為*市第二高教區(qū),北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)(園苗圃與以北),該居住區(qū)四至圍,按順時(shí)針順序,周邊道路為北倉(cāng)道,規(guī)劃路(丁字沽三號(hào)路與丁字沽一號(hào)路之間),玉泉東道,丁字沽三號(hào)路,南倉(cāng)道,桃江路,總占地面積110公頃;其中丁字沽三號(hào)路、規(guī)劃路、桃江路與北倉(cāng)道圍合地塊占地約16公頃作為市第四工人文化宮選址。藝術(shù)家園居住小區(qū)四至圍,按順時(shí)針順序,周邊道路為玉泉東道,丁字沽三號(hào)路,南倉(cāng)道,桃江路(其中,家房子村 B-1998-18地塊的28812.7平方米以
17、與相鄰界外的11570.7平方米不屬于藝術(shù)家園居住小區(qū)地塊),占地面積23.38公頃(350.69畝)。玉泉東道至南倉(cāng)道之間的丁字沽三號(hào)路區(qū)段的方位為北偏西305136(南偏東305136)。藝術(shù)家園居住小區(qū)南側(cè)隔南倉(cāng)道、西側(cè)隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰,東側(cè)隔丁字沽三號(hào)路、北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與藝術(shù)家園居住小區(qū)毗鄰的“佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽與路居住區(qū)向北的延伸,“佳園里”地區(qū)始建于1998年,當(dāng)時(shí)僅為佳園南里和佳園北里,最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶,經(jīng)過(guò)近12年的擴(kuò)建和發(fā)展,“佳園里”地區(qū)已經(jīng)成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū),這
18、里的家庭一般都是普通收入的工薪階層,所以這里是普通老百姓的居住地,成為這一地區(qū)的人文地理特征?!凹褕@里”地區(qū)經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展,商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快,目前該地區(qū)的人氣比較旺。1.2項(xiàng)目區(qū)域概況1.2.1北辰區(qū)基本狀況北辰區(qū)位于市城北,北運(yùn)河畔。東以排污河與寧河縣相鄰,邊界線長(zhǎng)20.66千米;東南隔金鐘河、新開(kāi)河與東麗區(qū)相望,邊界線長(zhǎng)22.99千米;南與區(qū)、紅橋區(qū)相連;西南以子牙河與西青區(qū)相界,邊界線長(zhǎng)27.5千米;西、北均與武清縣相接,邊界線長(zhǎng)25.14千米。南北緯寬20.8千米,最窄處柳灘村南至馬莊西北14.4千米;東西經(jīng)長(zhǎng)43.2千米,最寬處東堤頭村東至線河村西46.3千米。總面積478
19、.48平方千米。北辰是環(huán)城四區(qū)之一,位于中心城區(qū)北部。舊稱(chēng)北郊。北辰古為退海之地,自金元至明清,縱貫北運(yùn)河漕運(yùn)大通道和陸路京華大道,是南糧北運(yùn)、北貨南輸?shù)慕煌ㄒ?,素有皇家糧倉(cāng)的美譽(yù)。近代北辰,名人輩出,革命先驅(qū)安幸生,登高英雄連第,教育大家伯苓、溫世霖,體育名將穆成寬、穆祥雄都曾生長(zhǎng)在這片沃土上,這里也是溫家寶總理的故鄉(xiāng)。北辰之名出自論語(yǔ):“為政以德,譬如北辰,居其所,而眾星共之?!惫谝詤^(qū)名意喻北部一顆璀璨的明星,更體現(xiàn)了區(qū)委、區(qū)政府以人為本的執(zhí)政理念。北辰區(qū)位于市中心區(qū)北部,距首都110公里,距新港50公里,距濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里??偯娣e478.5平方公里,轄3街、9鎮(zhèn),戶籍總?cè)丝?2萬(wàn)人
20、。北辰區(qū)交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)。有3街3鎮(zhèn)坐落于中心城區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間。京津塘高速、津保、津薊高速公路在本區(qū)設(shè)有進(jìn)出口,京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯(cuò)。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡(luò)線穿越中部,設(shè)有四個(gè)鐵路客貨運(yùn)站和全國(guó)最大的鐵路編組站。自通地鐵以后,園成為地鐵一號(hào)線的終點(diǎn)站。優(yōu)越的地理位置和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。1.2.2項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境在藝術(shù)家園居住小區(qū)的周邊,生活服務(wù)設(shè)施有:小型超市三座(富老八超市、萬(wàn)家利超市、百貨大樓超市)、大規(guī)模市場(chǎng)一座(佳園里市場(chǎng))、早市一個(gè)(雙環(huán)村早市)、醫(yī)院一座(佳園醫(yī)院)、學(xué)校三座(佳園里小學(xué)、
21、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué))、幼兒園二座(十九幼、二十一幼)、郵局一個(gè)。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的圍還有大型超市兩座(大榮丁字沽店、家樂(lè)北辰店)、醫(yī)院三座(醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會(huì)醫(yī)院)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所一座(夢(mèng)園娛樂(lè)中心)、大型商場(chǎng)一座(裕華百貨商場(chǎng))、高等學(xué)府三座(商學(xué)院、理工學(xué)院北院、工業(yè)大學(xué))。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建,該地區(qū)將成為一個(gè)建筑面積為200余萬(wàn)平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。藝術(shù)家園居住小區(qū)的東北方向約2公里處,是北倉(cāng)工業(yè)區(qū),該區(qū)目前對(duì)造成大氣環(huán)境污染的生產(chǎn)工藝所配備的凈化設(shè)施尚不十分完善。但是,東北風(fēng)是市的主導(dǎo)風(fēng)向,因此北倉(cāng)工業(yè)區(qū)對(duì)藝術(shù)家園居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響
22、并不明顯。“西橫堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū),其南部邊界距藝術(shù)家園居住小區(qū)約1.5公里,該風(fēng)景區(qū)的興建對(duì)*市,特別是對(duì)本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點(diǎn)。1.2.3競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況全市圍的存量現(xiàn)房,特別是丁字沽三號(hào)路佳園里一帶的大量存量現(xiàn)房,決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各種銷(xiāo)售手段的出現(xiàn)。(1)國(guó)耀上河城國(guó)耀上河城坐落于具成長(zhǎng)潛力的北辰雙街。擁有4、5號(hào)雙線地鐵規(guī)劃;坐享紫御公園、北運(yùn)河稀缺景觀資源。享有吃喝玩樂(lè)購(gòu)學(xué)全套成熟的生活配置。部規(guī)劃8萬(wàn)法式宮廷臺(tái)地園林、3萬(wàn)主題商業(yè)公園、全天候溫泉入戶等等堪稱(chēng)區(qū)域經(jīng)典的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目于都會(huì)繁華與生態(tài)自然之間,將ARTDECO奢尚住宅、情景商街、運(yùn)河生
23、態(tài)景觀帶、紫御公園等有機(jī)融合,打造既具新古典人文藝術(shù)氣息、親水生態(tài)景觀,又充滿都市、現(xiàn)代感的優(yōu)尚人居住區(qū),項(xiàng)目將成為京津都市圈的精品之城。項(xiàng)目地處2000萬(wàn)津北新城規(guī)劃核心區(qū)北辰區(qū)雙街中心,位于外環(huán)線以北,京津塘高速公路以西,永定河以東,距首都110公里,距新港50公里,距機(jī)場(chǎng)16公里,御守京津黃金走廊。緊鄰西北半環(huán)快速路,4、5號(hào)線地鐵,交通路網(wǎng)建設(shè)完善,到達(dá)市中心方便快捷?,F(xiàn)區(qū)域已經(jīng)形成了比較濃郁的居住氛圍,教育、醫(yī)療等公共配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目坐擁國(guó)家級(jí)景觀資源北運(yùn)河,悅享8萬(wàn)法式皇家園林與運(yùn)河公園紫御公園,運(yùn)用ArtDeco建筑手法,精工打造,盡顯至尊皇族氣(2)柴樓新莊園柴樓新莊園住宅區(qū)
24、坐落于市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址,占地總面積22萬(wàn)平方米,總建筑面積70萬(wàn)平方米,分三期完成,全部住宅由60幢點(diǎn)式高層樓宇組成,并輔以規(guī)模化商業(yè)等配套設(shè)施。臨近京津公路、客運(yùn)始發(fā)站大樓,公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路(雙街新家園站),地鐵4號(hào)線(雙街新家園站)。(3)美震瑞景時(shí)代美震瑞景時(shí)代 ,大瑞景區(qū)域又一大型居住社區(qū),區(qū)生活配套,學(xué)校、商鋪、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型購(gòu)物中心一應(yīng)俱全。項(xiàng)目配以均好的整體規(guī)劃與現(xiàn)代感極強(qiáng)的建筑形態(tài),將舒適居住形態(tài)完美融入生活之中。2房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境2.1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著市提出的用57年時(shí)間,基本完成全市危陋平房改造任務(wù)
25、的提前實(shí)現(xiàn),大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束,按照市城建工作會(huì)議制定的計(jì)劃目標(biāo),“十五”期間,完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造,拆除危陋房屋300萬(wàn)平方米,其中2001年度,結(jié)合城市景觀工程建設(shè),改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋,完成拆遷100萬(wàn)平方米。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)束,意味著安居型住宅的集中需求將會(huì)明顯下降。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。統(tǒng)觀近兩年民眾對(duì)待住房問(wèn)題的觀念、收入水平、對(duì)居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn),可以對(duì)居住住宅的需求趨勢(shì)和需求熱點(diǎn)作出如下判斷:民眾對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)決策更加理性化,主要表現(xiàn)在:購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力越來(lái)越看重。因?yàn)橛袑?shí)力
26、的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì),才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì)量,保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時(shí)的實(shí)施,才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來(lái)越看重。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商才可能有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光,才不會(huì)有意或無(wú)意地以犧牲消費(fèi)的權(quán)益來(lái)?yè)Q取公司的短期效益,才可能制定出開(kāi)發(fā)公司自己的近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃,其中當(dāng)然包括樹(shù)立每個(gè)時(shí)期的過(guò)硬的產(chǎn)品品牌,優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建成面世,不僅會(huì)帶來(lái)產(chǎn)品自身的良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)本公司今后的發(fā)展和今后開(kāi)發(fā)的新的項(xiàng)目,顯然是一個(gè)舉足輕重的鋪墊。購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來(lái)越有針對(duì)性。由于房屋產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)我國(guó)民眾
27、來(lái)說(shuō)顯得“十分巨大”,因此民眾對(duì)建筑工程專(zhuān)業(yè)的科普知識(shí)的學(xué)習(xí),甚至是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)的學(xué)習(xí)越來(lái)越下功夫,這是一個(gè)很好的發(fā)展趨勢(shì),它既反映出了國(guó)民整體素質(zhì)在不斷提高,同時(shí)又從一個(gè)側(cè)面促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。購(gòu)房者對(duì)與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來(lái)越看重。購(gòu)房者不僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行了解和考察,甚至對(duì)工程設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目主持人的有關(guān)情況都要問(wèn)一問(wèn),對(duì)工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解;對(duì)中國(guó)國(guó)民來(lái)說(shuō),這是一個(gè)多么大的進(jìn)步!對(duì)安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢(shì)在減緩,對(duì)改善型居住住宅的需求在逐步增加,主要表現(xiàn)在:對(duì)戶室面積的需求在增大。據(jù)199
28、92000年的調(diào)查資料顯示,尚未購(gòu)買(mǎi)住宅的家庭,對(duì)每套60平方米以下的住宅需求的比例僅為22.1%。對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求提出了越來(lái)越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系,更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的問(wèn)題,常常被購(gòu)房客戶擺在重要的挑選條件之中。對(duì)室設(shè)備專(zhuān)業(yè)的設(shè)置,有的購(gòu)房者甚至于提出了前瞻性的要求,大多數(shù)購(gòu)房者都明確地表達(dá)了對(duì)“容量”的關(guān)心。比如電氣專(zhuān)業(yè)的設(shè)置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計(jì)擺放位置會(huì)不會(huì)影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。對(duì)室外環(huán)境,購(gòu)房者已發(fā)展到了“從遠(yuǎn)到近,從大到小”地進(jìn)行考察。隨著人們購(gòu)房理念的日趨成熟,購(gòu)房時(shí)人們更加
29、關(guān)注房屋的周邊環(huán)境,從粗略注意社區(qū)環(huán)境,發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后的環(huán)境怎么樣,然后再了解自己擬購(gòu)的樓左樓右的環(huán)境怎么樣,最后才是考察組團(tuán)周?chē)托^(qū)整體的環(huán)境怎么樣。購(gòu)房者對(duì)小區(qū)配套設(shè)施和配套的容提出了新的要求。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專(zhuān)業(yè)齊全到位,同時(shí)提出了對(duì)多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費(fèi)(遠(yuǎn)程抄表)系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂(lè)系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。購(gòu)房者對(duì)社區(qū)的人文環(huán)境和文化涵越來(lái)越重視。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境,又著眼于子女的成長(zhǎng),中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事,同時(shí)也流傳著“物以類(lèi)聚,人以群分”的說(shuō)法。購(gòu)房者對(duì)入
30、住后的物業(yè)管理越來(lái)越關(guān)心。聘請(qǐng)哪個(gè)公司進(jìn)行物業(yè)管理,這個(gè)公司有過(guò)哪些業(yè)績(jī),收費(fèi)額度大小等等問(wèn)題,都曾被消費(fèi)者提出。2.2房地產(chǎn)供給情況2011年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,也為2012年的樓市政策走向定了調(diào)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),會(huì)議提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,加快普通商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控被列入保障和改善民生工作任務(wù)的重要舉措,從中央層面上再次強(qiáng)調(diào)其重要性,使得2012年樓市調(diào)控將繼續(xù)成為市場(chǎng)主題。樓市的限購(gòu)政策還將至少持續(xù)6個(gè)月以上,開(kāi)發(fā)商資金仍會(huì)趨緊,保障性住房的供應(yīng)仍會(huì)維持高位,房?jī)r(jià)還將下行一段時(shí)間后逐漸歸于平穩(wěn)。2011年一
31、線城市成交量與平均房?jī)r(jià)持續(xù)下滑,嚴(yán)厲的調(diào)控政策已使整個(gè)樓市進(jìn)入相對(duì)漫長(zhǎng)的調(diào)整期。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋施工面積、新開(kāi)工面積三項(xiàng)依然處于歷史高位,行業(yè)投資量保持穩(wěn)定。未來(lái),住宅市場(chǎng)將會(huì)步入“雙軌制”,隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,加之政策環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。北辰區(qū)在售商品房源充足,據(jù)初步統(tǒng)計(jì)2011年末網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù),目前河?xùn)|區(qū)在售的大型樓盤(pán)有6、7個(gè),這些項(xiàng)目大都由實(shí)力開(kāi)發(fā)商打造,品質(zhì)較高,且目前房源充足、可選戶型多,供應(yīng)較為平衡。2.3房地產(chǎn)需求情況國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)日前公布了一項(xiàng)最新調(diào)查結(jié)果,據(jù)市2011年開(kāi)展的城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調(diào)查資料表明,居民住房面積增加,居住條件
32、改善明顯。居民住宅形態(tài)與比重:居民大多以多居室為主,鮮有一居室的住房。 現(xiàn)在的人們對(duì)住房的要求都很多: (1)應(yīng)持有法律認(rèn)可的房屋土地證和產(chǎn)權(quán)證。 (2)房屋質(zhì)量方面,開(kāi)發(fā)商有無(wú)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書(shū),其填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱(chēng)等是否清楚、協(xié)調(diào);其次,按照國(guó)家相關(guān)住宅驗(yàn)收規(guī)的要求與當(dāng)?shù)仃P(guān)于住宅建筑的法規(guī)要求,核實(shí)房屋質(zhì)量是否符合要求。 (3)裝修、設(shè)備方面應(yīng)滿足安全、質(zhì)量的要求,并適宜戶主對(duì)居住的要求。 (4)公共設(shè)備。電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車(chē)場(chǎng)、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等應(yīng)齊全、功能性符合要求。 (5)房屋結(jié)構(gòu)、面積符合戶主居住的要求。3項(xiàng)目擬建
33、方案3.1建設(shè)用地的獲得藝術(shù)家園居住小區(qū)24.54公頃地塊的中心地帶,原為市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設(shè)置的一個(gè)垃圾堆積場(chǎng),占地約5.66公頃,其余18.88公頃的地塊為與垃圾堆積場(chǎng)相毗鄰的村鎮(zhèn)所有(見(jiàn)附圖二)。從2008年年起,燕宇置業(yè)與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經(jīng)過(guò)一系列的反復(fù)協(xié)商,于2009年6月份達(dá)成協(xié)議,北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將24.54公頃的土地出讓給燕宇置業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。除地價(jià)外,燕宇置業(yè)同時(shí)承擔(dān)垃圾撤場(chǎng)清運(yùn)費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)雜土清運(yùn)費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)以與現(xiàn)場(chǎng)土方平衡等費(fèi)用。3.2項(xiàng)目定位3.2.1客戶定位由于環(huán)境因素,項(xiàng)目地處繁華商圈,所以吸引擁有雄厚資金的人群前來(lái)購(gòu)買(mǎi),為市
34、有一定積蓄的居民,他們想要提高居住空間的檔次;再者為高收入人群,在市區(qū)工作,項(xiàng)目離工作地點(diǎn)較近,這些人根本不擔(dān)心自己的收入問(wèn)題,最求豪華與享受,購(gòu)買(mǎi)能力驚人。3.2.3項(xiàng)目建設(shè)定位中高端項(xiàng)目:改項(xiàng)目建設(shè)在中環(huán)邊上,且經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)位,相比環(huán)有價(jià)位優(yōu)勢(shì),相比外環(huán)有區(qū)位優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目定位在中高端區(qū)位勢(shì)在必行,且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)現(xiàn)在對(duì)中高端的需求量較大。3.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)容和規(guī)模對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求按照藝術(shù)家園居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下基本要求:a.規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要技術(shù)指標(biāo)在滿足“西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下,要達(dá)到容積率1.2,綠化率4
35、0%,并考慮設(shè)置一處不小于1.5萬(wàn)平方米的集中景觀綠化區(qū),在集中景觀綠化區(qū)的地下部位,設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)的集中泊車(chē)車(chē)庫(kù)并兼有戰(zhàn)時(shí)的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車(chē)庫(kù)的功能結(jié)合,不僅能解決部份高檔機(jī)動(dòng)車(chē)的泊車(chē)問(wèn)題,還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果,這在沖積平原地貌特征的地區(qū),人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給藝術(shù)家園居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。b.小區(qū)主入口按機(jī)動(dòng)車(chē)與行人分離的原則設(shè)置,機(jī)動(dòng)車(chē)主入口設(shè)在南倉(cāng)道和玉泉東道一側(cè),行人主入口設(shè)在三號(hào)路和桃江路一側(cè)。c.要使藝術(shù)家園居住小區(qū)成為一個(gè)園林綠化環(huán)境下的建筑群,不僅要滿足綠化率指標(biāo),還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹(shù)種分
36、群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺(tái)、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來(lái)烘托居住小區(qū)的寧?kù)o典雅的居住環(huán)境??傊^(qū)室外環(huán)境設(shè)計(jì)布局要求立意明確,布局緊湊,有完整的設(shè)計(jì)意圖和藝術(shù)構(gòu)思,既能襯托主體建筑的美觀,又相得益彰,同時(shí)又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。d.在小區(qū)統(tǒng)一考慮泊車(chē)區(qū)位和行車(chē)主干道,樓間僅設(shè)置行人道路,機(jī)動(dòng)車(chē)流和人流的組織與疏散要能很好地反映出流動(dòng)活動(dòng)的順序規(guī)律,除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外,尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。e.藝術(shù)家園居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,因此在工程設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮工程落成后,該工程既可整棟、整層、整個(gè)功能分區(qū)出售或租賃,又可
37、將同一功能區(qū)分割出售和租賃。f.小區(qū)綜合配套管網(wǎng)與設(shè)施的容包括:上水(生活用自來(lái)水、生活用熱水和直接飲用水)、雨水、污水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電訊(市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊與住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊)、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心與商業(yè)配套設(shè)施。將市話網(wǎng)電訊與市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶與公建;保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報(bào)警與社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報(bào)警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心,并執(zhí)行24小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井,設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。g.小區(qū)集中供熱站負(fù)責(zé)提
38、供采暖用熱水、生活用熱水與自來(lái)水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)興建,區(qū)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。h.小區(qū)室外照明系統(tǒng)所采用的路燈、庭院燈、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個(gè)園林綠化設(shè)計(jì)融為一體。在大型景觀綠地與組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)。i.郵政信箱在各樓宇門(mén)處設(shè)置,并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。j.小區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)與非營(yíng)業(yè)性公共建筑的配置要完善,商業(yè)建筑與服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)中心綠地與人行道附近。k.小區(qū)建筑按組團(tuán)組合,單體建筑以南北朝向?yàn)橹?,可適當(dāng)安排一些東西朝向的建筑,以豐富組團(tuán)的總體造型,建筑形象要富有創(chuàng)造性,形式要新、造型要美、充
39、滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯(cuò)層、大落差錯(cuò)層(底層設(shè)車(chē)庫(kù))、躍層等多種形式設(shè)計(jì),以適應(yīng)不同的客戶需求。l.梯戶組合為一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶。m.層數(shù):多層為56層,按總住宅建筑面積的70%設(shè)置,小高層為911層,并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計(jì)為躍層形式,小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設(shè)置。n.住宅層高為2.8米。o.考慮到售、租的不同出讓方式,設(shè)計(jì)時(shí)要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。p.戶室比與戶型面積:一室戶占總戶數(shù)的35%,建筑面積為5070平方米二室戶占總戶數(shù)的40%,建筑面積為70110平方米三室戶占總戶數(shù)的25%,建筑面積為110200平方米 q.屋面采用四坡頂與
40、私家獨(dú)立上人平臺(tái)相組合的構(gòu)造形式,首層設(shè)獨(dú)立的私家花園,外窗均不設(shè)護(hù)欄。單元住宅的南向陽(yáng)臺(tái)為封閉的觀景陽(yáng)臺(tái),北向陽(yáng)臺(tái)為封閉的生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。r.樓宇入口設(shè)置對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng),戶設(shè)可視對(duì)講話機(jī),并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng),市話電訊網(wǎng)系統(tǒng),在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭,市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書(shū)房設(shè)終端插頭,在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。s.供電容量按設(shè)計(jì)規(guī)要求做足夠的配置。t.采暖系統(tǒng)考慮取消外露式暖氣片與供熱管線的采暖構(gòu)造作法??刹捎玫匕宀膳墓┡绞?,設(shè)置設(shè)備管道豎井,各專(zhuān)業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計(jì)量顯示在單元住戶外設(shè)置。相關(guān)的面積參數(shù)征地面積。房子村B-1998-18地塊的28812
41、.7平方米地塊與相鄰的界外11570.7平方米地塊,不在征地圍之,征地總面積為233795.2平方米(350.69畝)紅線面積。路寬與相應(yīng)的規(guī)劃退線要求表一道路名稱(chēng)規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號(hào)路43米15米14385.75平方米南倉(cāng)道503514037.00桃園路301514576.49玉泉東道301513497.00按表二所列數(shù)據(jù),紅線面積為177298.96平方米(265.95畝) 規(guī)劃區(qū)用地面積204610.95平方米(306.91畝) 規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求,容積率1.2,按容積率為1.18計(jì)算,規(guī)劃總建筑面積為24.14萬(wàn)平方米。注:藝術(shù)家園居住小
42、區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計(jì)人所計(jì)算出的規(guī)劃總建筑面積為23.92萬(wàn)平方米,對(duì)于此計(jì)算數(shù)據(jù)與24.14萬(wàn)平方米的正誤,待進(jìn)一步校核。 其它的相關(guān)數(shù)據(jù),摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說(shuō)明書(shū)(初稿),列于表二、表三。用地平衡表表二項(xiàng)目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積23.3居住區(qū)用地面積20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8綠化用地3.192.6315.7經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表三序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬(wàn)m223.922住宅總建筑面積萬(wàn)m221.67其中多層住宅建筑面積萬(wàn)m216.40高層住宅建筑面積萬(wàn)m25.273公建總建筑面
43、積萬(wàn)m22.25(其中公益性公共設(shè)施建筑面積)萬(wàn)m21.024住宅平均層數(shù)層7.25住宅面積毛密度萬(wàn)m2/ha1.076居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶3.29戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha455.5711容積率1.1812建筑密度%1613綠地率%36.214日照間距1:1.315機(jī)動(dòng)停車(chē)位輛390(地上)333(地下)16自行車(chē)位輛5780室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)市城市總體規(guī)劃修編成果,藝術(shù)家園四鄰市政道路的規(guī)劃高程在4.474.90米的圍變化,市政道路路邊面的規(guī)劃高程在4.625.05米的圍變化。由上述數(shù)據(jù)看出,藝術(shù)家園居住小區(qū)四鄰路邊面高程為
44、由西北方向向東南方向逐漸降低的走勢(shì)。據(jù)我市勘察院1999年12月13日測(cè)繪的工號(hào)為C1999418的測(cè)圖,藝術(shù)家園居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見(jiàn)表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。藝術(shù)家園紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程表四方位自然地面高程丁字沽三號(hào)路西側(cè)沿線4.76 4.89 4.96 4.85南倉(cāng)道北側(cè)沿線4.80 4.97 4.92 4.89桃江路東側(cè)沿線4.78 4.82 4.94 4.93玉泉東道南側(cè)沿線4.80 4.76據(jù)燕宇置業(yè)與警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)簽定的藝術(shù)家園居住小區(qū)工程現(xiàn)場(chǎng)的“場(chǎng)地平整工程”的施工協(xié)議,土方平整后的地面高程為:挖運(yùn)土方地點(diǎn),平整后的大沽高程為4.70米墊填土方地點(diǎn)
45、,平整后的大沽高程為4.60米清運(yùn)垃圾地點(diǎn),平整后的大沽高程為4.50米藝術(shù)家園居住小區(qū)各單體棟號(hào)0.00標(biāo)高和室外地坪標(biāo)高宜按區(qū)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢(shì)為宜;室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡,高程為5.31米4.92米(比相鄰的路邊石高程約高出0.3米),區(qū)道路的泛水坡度約為0.6。單體工程的結(jié)構(gòu)形式與相應(yīng)的地基處理方案藝術(shù)家園居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類(lèi):多層住宅、小高層住宅與不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系,基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況(見(jiàn)市地質(zhì)工程勘察院工號(hào)為KC2001C09的“燕宇置業(yè)
46、丁字沽三號(hào)路場(chǎng)區(qū)巖土工程勘察報(bào)告”)可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)與復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系,保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系,基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。綜合服務(wù)樓類(lèi)型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。托兒所類(lèi)型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系,基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。4房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析2009年以64100萬(wàn)元取得土地使用權(quán),屆時(shí)辦理土地使用許可證,20
47、11年下半年進(jìn)行工程招標(biāo),接著辦理建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證,2012年1月開(kāi)始建造第一期,第一期包括項(xiàng)目地塊北面商戶以與所有高層住宅,2012年9月開(kāi)始第一期預(yù)售,項(xiàng)目第一期于2014年6月完成一期銷(xiāo)售,約700戶,2014年9月開(kāi)始第二期的建造,主要為地塊西面商鋪,南面的多層以與各種休閑娛樂(lè)附屬設(shè)施,于2015年6月全面竣工,投入使用。4.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的主要工作安排兩種工程建設(shè)方案藝術(shù)家園居住小區(qū)工程的建設(shè),可采取“先單體,后配套”和“先配套,后單體”的兩種方案予以實(shí)施。若采用“先單體,后配套”的建設(shè)方案,可以較早地獲得房屋銷(xiāo)售許可證,有利于工程建設(shè)資金的籌措。若采用“先配套,后單體
48、”的建設(shè)方案,可以較早的展現(xiàn)居住小區(qū)的環(huán)境特色,為房屋的銷(xiāo)售提供有力的鋪墊。不論采用“先單體,后配套”還是“先配套,后單體”的建設(shè)方案,綜合服務(wù)樓工程總是要首先安排建設(shè)的,該工程的首層完工后,即可安排售樓處的設(shè)置,從而減少了售樓費(fèi)用支出和企業(yè)形象的突出體現(xiàn)。不論采用“先單體,后配套”還是“先配套,后單體”的建設(shè)方案,小區(qū)住宅交付使用的時(shí)間是不會(huì)有太大的變動(dòng)的,因?yàn)閺?011年3月1日開(kāi)始實(shí)施的“市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法”規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證后,方可交付使用。申請(qǐng)領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許使用證,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:已經(jīng)交付全部土地出讓金或按規(guī)定取得劃撥土
49、地使用權(quán),并取得土地使用權(quán)證書(shū);住宅商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,并提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;持有建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證;具有供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以與其他配套條件,并由相關(guān)配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明;非經(jīng)營(yíng)性公建與住宅商品房同步建成,已具備使用功能,并由區(qū)、縣配套單位出具證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí),應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示該幢住宅的住宅商品房準(zhǔn)許使用證。建設(shè)周期多層磚混結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按12個(gè)月考慮,小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅工程的施工周期按18個(gè)月考慮,多層鋼框架綜合樓工程的施工周期按12個(gè)月考慮,區(qū)綜合配套管網(wǎng)與地下泊車(chē)庫(kù)工程的施工安排與單體工程交叉進(jìn)行。鑒于總體規(guī)劃
50、設(shè)計(jì)中,小高層住宅與多層住宅的布置是在各個(gè)組團(tuán)中錯(cuò)落組合布置的,因此總的施工周期應(yīng)該按不少于18個(gè)月進(jìn)行安排。如果藝術(shù)家園居住小區(qū)工程不能在2001年5月末以前全面開(kāi)工建設(shè),而安排在2001年6月末開(kāi)始全面開(kāi)工建設(shè),那么由于道路工程的施工技術(shù)要求不能在冬季施工,因此18個(gè)月的總施工周期的安排,必須考慮道路工程和綠化工程的甩項(xiàng)安排,住宅商品房準(zhǔn)許使用證將在2003年4月中旬獲得。如果藝術(shù)家園居住小區(qū)按組團(tuán)分一、二期的分期建設(shè)方案,那么二期工程同樣需要安排18個(gè)月的建設(shè)周期。4.2合作方式的分析由于土地取得費(fèi)用比例較高,需要較大的資本金,建議采用合資開(kāi)發(fā)。4.3資金的分階段投入分析工程前期費(fèi)用的階
51、段投入計(jì)劃按照與北辰區(qū)政府與紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局簽定的協(xié)議,土地出讓金與場(chǎng)區(qū)垃圾和雜土的清運(yùn)、平整費(fèi)的投入計(jì)劃見(jiàn)表五所示。表五 土地出讓金和場(chǎng)區(qū)平整費(fèi)用投入計(jì)劃 (單位:萬(wàn)元)項(xiàng) 目09年6月10年1月11年12月12年4月13年6月紅橋環(huán)衛(wèi)局土地出讓金與垃圾清理1100200530.36紅橋環(huán)衛(wèi)局雜土清理172.04北辰青光鎮(zhèn)土地出讓金47110157.5北辰天穆鎮(zhèn)土地出讓金602.41405.62008青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)土方平衡955土地復(fù)墾費(fèi)318.94其資金投入計(jì)劃見(jiàn)表六所示。表六 全面開(kāi)工興建方案的資金投入計(jì)劃 (單位:萬(wàn)元)項(xiàng) 目11年8月11年10月12年1月12年5月12年10月01年12
52、月13年12月多層住宅的工程進(jìn)度款2000400042161100小高層與公建的工程款8008008008008002916630區(qū)配套與增容費(fèi)30050003107930按一、二期工程的分期興建方案的資金投入計(jì)劃。預(yù)計(jì)2011年6月初開(kāi)工興建12萬(wàn)平方米住宅和公建,預(yù)計(jì) 2012年12月末一期工程交付使用。預(yù)計(jì)2013年2月末開(kāi)工興建12萬(wàn)平方米住宅和公建,預(yù)計(jì) 2014年8月末二期工程交付使用。一、二期工程的資金投入計(jì)劃見(jiàn)表七、表八所示表七 一期工程的資金投入計(jì)劃 (單位:萬(wàn)元)項(xiàng) 目11年8月11年10月12年1月12年5月12年10月12年12月13年12月多層住宅的工程進(jìn)度款1000
53、20002108550小高層與公建的工程款4004004004004001458315區(qū)配套與增容費(fèi)20030001500表八 二期工程的資金投入計(jì)劃 (單位:萬(wàn)元)項(xiàng) 目13年4月13年8月13年12月14年5月14年8月14年12月15年8月多層住宅的工程進(jìn)度款100020002108550小高層與公建的工程款4006004006001458315區(qū)配套與增容費(fèi)21001607930銷(xiāo)售費(fèi)用投入計(jì)劃按預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用總額2050萬(wàn)元,需求年度計(jì)劃見(jiàn)表九所示表九日期2011年度2012年度2013年度2014年度2015年度用款額度700萬(wàn)元3504003003005項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)5.1開(kāi)發(fā)
54、成本估算1土地出讓金、土方平衡費(fèi)用與相關(guān)配套增容費(fèi)用土地出讓金紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)土地補(bǔ)償費(fèi)86.518畝20萬(wàn)元/畝=1730.36萬(wàn)元北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)19.35畝16.3萬(wàn)元/畝=315萬(wàn)元(包括上交區(qū)土地局的稅金)土地復(fù)墾費(fèi)19.35畝1.2萬(wàn)元/畝=23.22萬(wàn)元北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)246.43畝16.3萬(wàn)元/畝=4016萬(wàn)元(包括上交區(qū)土地局的稅金)土地復(fù)墾費(fèi)246.431.2萬(wàn)元/畝=295.72萬(wàn)元土地出讓金總額為6061.36萬(wàn)元土地復(fù)墾費(fèi)總額為318.94萬(wàn)元土方平衡費(fèi)北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi)100萬(wàn)元北辰區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi)8
55、6.518畝2萬(wàn)元/畝173.04萬(wàn)元警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場(chǎng)以外的垃圾清運(yùn)費(fèi)45萬(wàn)元。警備區(qū)青光農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)施工的土方平衡費(fèi)55萬(wàn)元。垃圾清除與土方平衡費(fèi)總額為373.04萬(wàn)元。據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)填墊平整后的平均高程為4.60米,擬定的設(shè)計(jì)室外地坪平均高程為5.15米。紅線道路基本上不需再對(duì)自然地坪進(jìn)行填、挖,而在平均高程4.6米的基礎(chǔ)上施工,完成后的路面高程即可達(dá)到大沽5.15米4.85米的設(shè)計(jì)高程。紅線綠化面積(紅線面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積)需在現(xiàn)自然地坪上平均填墊0.2米后,再鋪墊0.3米耕植土即可達(dá)到平均5.15米的設(shè)計(jì)室外地坪標(biāo)高。填墊土方量
56、為12.32公頃0.2米=24640立方米基礎(chǔ)處理后,剩余的挖方余土即可滿足現(xiàn)場(chǎng)土方平衡所需的24640立方米用土,而不需再?gòu)膱?chǎng)外購(gòu)?fù)?。相關(guān)配套增容費(fèi)用按市的相關(guān)規(guī)定,將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表十。表十相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱(chēng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方米計(jì)費(fèi)面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)623.92萬(wàn)平方米燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2823.92供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)40+17+10+25+2823.92非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)702.25市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)16521.67住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安239.250W電纜區(qū)供電工程貼費(fèi)900元/千伏安239.250W自來(lái)水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600
57、元/立方米日3000戶0.61500元/立方米日3000戶0.820元/平方米23.929元/平方米23.922區(qū)配套工程費(fèi)估算紅線各專(zhuān)業(yè)配套工程費(fèi)用估算額,列于表十一表十一專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米)估算金額(萬(wàn)元)給水工程6.223.92萬(wàn)平方米148.30排水工程(雨水、污水)24.023.92574.08熱力工程11.523.92275.08燃?xì)夤こ?9.223.92698.46電力工程3.223.9276.54電訊工程(電視、保安)21.623.92516.67道路工程61.03.13萬(wàn)平方米190.74綠化工程82.57.41萬(wàn)平方米611.33路燈工程78.0通郵工程18.53
58、建安工程費(fèi)估算藝術(shù)家園居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分為三個(gè)類(lèi)型,即多層(56層)磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層(911層)框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類(lèi)型建筑的建安工程費(fèi)估算額見(jiàn)表十二。表十二多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅公建2.25萬(wàn)平方米投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額施工前期費(fèi)25元/m229元/m230元/m2建安工程費(fèi)690843844小區(qū)配套和增容費(fèi)391391410其它費(fèi)用205216216 1.2萬(wàn)平方米地下泊車(chē)車(chē)庫(kù)建安工程費(fèi)估算額為:土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬(wàn)元設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬(wàn)元總計(jì) 2410萬(wàn)元5.2項(xiàng)目銷(xiāo)售效果預(yù)估第一階段:(2011年10月2012年12
59、月)預(yù)售期預(yù)定成交銷(xiāo)售率占總額數(shù) 20%第二階段:(2013年1月2014年1月)強(qiáng)銷(xiāo)期預(yù)定成交銷(xiāo)售率占總額數(shù) 35%第三階段:(2014年1月2015年1月)促銷(xiāo)期預(yù)定成交銷(xiāo)售率占總額數(shù) 30%第四階段:(2015年1月開(kāi)始)清盤(pán)期預(yù)定成交銷(xiāo)售率占總額數(shù) 15%本案預(yù)想該項(xiàng)目整體銷(xiāo)售完畢為五年期本銷(xiāo)售率擬定是針對(duì)市場(chǎng)狀況,以與各項(xiàng)與銷(xiāo)售工作進(jìn)度的配合而定,若本案在執(zhí)行中未遇特殊狀況干擾則本銷(xiāo)售的達(dá)成應(yīng)按以上預(yù)測(cè)而無(wú)疑慮。5.3項(xiàng)目總籌資和籌措估算藝術(shù)家園居住小區(qū)工程建設(shè)的資金籌措按四個(gè)渠道運(yùn)作:公司自有資金、銀行貸款、期房和現(xiàn)房銷(xiāo)售與合作伙伴的投入。期房和現(xiàn)房銷(xiāo)售的資金收入預(yù)計(jì)情況如下:期房
60、銷(xiāo)售預(yù)計(jì)從2001年10月末開(kāi)始,總銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)到2005年6月末結(jié)束。預(yù)售期為2001年10月2002年12月,銷(xiāo)售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積的20%,多層住宅期房均價(jià)為2000元/平方米小高層住宅期房均價(jià)為2100元/平方米2000元/平方米16.4萬(wàn)平方米20%=6560萬(wàn)元2100元/平方米5.27萬(wàn)平方米20%=2213萬(wàn)元強(qiáng)銷(xiāo)期為2003年1月2004年1月,銷(xiāo)售效果預(yù)計(jì)為總建筑面積為35%,多層住宅現(xiàn)房均價(jià)為2100元/平方米小高層住宅現(xiàn)房均價(jià)為2200元/平方米2100元/平方米16.4萬(wàn)平方米35%=12054萬(wàn)元2200元/平方米5.27萬(wàn)平方米35%=4058萬(wàn)元促銷(xiāo)期為200
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