大型居住區(qū)碧云聯(lián)洋分析課件

1、1 宏觀背景2 項目介紹3 項目分析4 總結(jié)第1頁/共46頁 隨著改革開放的進一步深入，上海已發(fā)展成為國際化金融、貿(mào)易、文化的中心城市，特別是加入了WTO，又吸引了一批高層次人才，因此而形成了一個高學(xué)歷、高收入、具有全新生活理念、有較強消費能力的中、青年群體，他們需要一個獨立、自由、高檔的生活空間，而且在對產(chǎn)品的功能配置上普遍存在較高的要求。宏觀背景第2頁/共46頁碧云國際社區(qū)第3頁/共46頁第4頁/共46頁社區(qū)概況 碧云國際社區(qū)是浦東新區(qū)開發(fā)開放進程中，最早按照外向型、多功能、現(xiàn)代化國際新城區(qū)的功能定位，參照國際標(biāo)準(zhǔn)和慣例，以超前的規(guī)劃和理念建設(shè)而成的一個新型國際社區(qū)。“碧云品牌”為一系列，

2、投資建成了碧云別墅、碧云花園等歐美風(fēng)格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建面達20余萬平方米；同時建成新金橋大廈、華美達酒店等一系列配套項目。 從最早作為金橋出口加工區(qū)的居住配套區(qū)，再到國際人流由浦西到浦東遷徙的棲身之所，碧云國際社區(qū)現(xiàn)在已成為精神和文化的符號。第5頁/共46頁區(qū)位交通陸家嘴金橋開發(fā)區(qū)碧云社區(qū)張江高科 碧云國際社區(qū)位于浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)的西側(cè)，內(nèi)中環(huán)間及楊浦大橋；周邊眾多產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射（金橋出口加工區(qū)、張江高科、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)），交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 第6頁/共46頁開發(fā)歷程發(fā)展階段配套開發(fā)配套建設(shè)及環(huán)境營造建成寫字樓和國際學(xué)校項目周邊無生活配套設(shè)施，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段首次出現(xiàn)了

3、外銷的獨棟別墅和內(nèi)銷的公寓，定位高端建成區(qū)內(nèi)城市級生活配套，如超市、建材、高爾夫球場、商業(yè)步行街、酒吧街公交車站等均按國際標(biāo)準(zhǔn)，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備高端涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量，出現(xiàn)聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品形式；休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，國際化社區(qū)形成規(guī)模浦東民航大廈、體育休閑中心中國福利會幼兒園、平和雙語學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)院OBI建材超市、家樂福、MINI高爾夫練習(xí)場18萬平米綠地酒吧街、coffee吧、商業(yè)街 天主教堂、華山醫(yī)院住宅開發(fā)19992002啟動期上升期成熟期金橋酒店公寓碧云108碧云東方公寓曉園云間綠大地 維詩凱亞銀

4、泰花園碧云花園愛建園中天碧云羅山花苑碧云中惠新金橋酒店公寓碧云東壹棟政策及產(chǎn)業(yè)90年規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國家級開發(fā)區(qū)浦東機場擴建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)普通外籍公司進駐99年重點開發(fā)金橋和張江，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形跨國公司開始規(guī)模進駐四大開發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展陸家嘴CBD成熟 、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成 ，啟動洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位跨國公司批量落戶金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂等數(shù)百家500強企業(yè)人口大型跨國公司外派中高管出差的外派工作人員碧云別墅百富麗山莊世貿(mào)湖濱花園浦東花園別墅2005普通外籍高層管理者別墅公寓 配套

5、酒店式公寓中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者500強企業(yè)外派中高管中國籍白領(lǐng)普通外籍高層管理者大型跨國公司外派中高管開始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè)1990隨著社區(qū)的日趨成熟，配套設(shè)施進一步完善，吸引了越來越多的人流入住碧云。 第7頁/共46頁社區(qū)規(guī)劃生活服務(wù)區(qū)辦公核心區(qū)商務(wù)中心鄰里中心 碧云國際社區(qū)占地總面積約4平方公里，由“生活服務(wù)區(qū)”和“辦公核心區(qū)”所組成。具有“小聯(lián)合國”之稱，目前已集聚了來自世界60多個國家和地區(qū)近1000余戶外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通過多樣性的建筑形態(tài)、多極化的道路體系以及標(biāo)志性的公共建筑，聚合成碧云國際社區(qū)的整體氛圍。第8頁/共46頁社區(qū)規(guī)劃鄰里中心第9

6、頁/共46頁社區(qū)規(guī)劃 社區(qū)由城市道路劃分為18個地塊，規(guī)劃西起黑松路，東至金橋路；北起楊高路，南至云間路。 真正意義上的“碧云”國際社區(qū)，即圖中的5、6、7、8、11、12紅色區(qū)域。第10頁/共46頁項目組成Office Park核心區(qū)域華山醫(yī)院浦東婦幼保健醫(yī)院中歐國際工商學(xué)院碧云別墅南區(qū)碧云國際社區(qū)集發(fā)展商組合投資、城市組合規(guī)劃為一體；其核心區(qū)域主要由碧云花園、碧云別墅、碧云東方公寓和鉆石酒店公寓等項目組成；非核心區(qū)域則由世茂湖濱、維詩凱亞、百富麗山莊等住宅項目以及花園辦公及公共配套所組成。第11頁/共46頁項目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積建筑形態(tài)容積率綠化率碧云核心區(qū)碧云花園I期金橋約610

7、00約119000多層、小高層1.7435%碧云花園II期金橋約20000約40000多層、小高層碧云別墅（1-3期）金墅0.370%信和花園蛇口招商2482043263小高層1.7440%碧云國際社區(qū)曉園中通貴云3694360373小高層1.6145%非核心區(qū)金橋愛建園愛建約89000約200000小高層2.2550%中天碧云苑亞東約3500059214多層、高層1.6745%金洋十方庭金洋約25000約30000小高層1.243%羅山花苑金洋約3000041565小高層1.2242%世茂湖濱花園世茂約137000約269000高層、別墅1.667%維詩凱亞俐馬向榮

8、55823獨棟、聯(lián)排0.563%浦東花園別墅印尼LANDMARK35000別墅0.4555%碧云別墅南區(qū)（4、5期）金橋別墅百富利山莊金橋約55000別墅0.3250%碧云國際社區(qū)的主要住宅項目參數(shù)如下：項目組成第12頁/共46頁項目組成產(chǎn)品以出租為主要運營模式，由專業(yè)物業(yè)公司統(tǒng)一運作；產(chǎn)品形式多樣，別墅、花園洋房、酒店式公寓和諧統(tǒng)一；注重景觀及交通規(guī)劃，打造高品質(zhì)宜居社區(qū)。第13頁/共46頁發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐時間節(jié)點浦東大事件碧云大事件1990年金橋進出口加工園區(qū)設(shè)立，通用汽車、西門子等公司進駐；陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)成立碧云國際社區(qū)開始形成1996年“中福會”幼兒園招生1997年碧云別墅開始建設(shè)

9、1998年家樂福金橋店開業(yè)1999年浦東國際機場一期投入使用上海市委、市政府頒布“聚焦張江” 戰(zhàn)略決策碧云別墅一期入住2000年碧云別墅二期入住2002年上海境外航班東移世茂湖濱花園開盤2003年房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期2004年浦東國際機場第二跑道投入使用2005年世茂湖濱花園入住 適合外國人居住和生活的國際化社區(qū)； 運動和活力是社區(qū)生活的主旋律 ； 多元化交融，充滿活力。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰內(nèi)環(huán)線及楊浦大橋； 位于浦東機場連接市中心的必經(jīng)之地； 金橋加工區(qū)及世紀(jì)公園2公里輻射范圍； 陸家嘴10公里范圍輻射。發(fā)展定位發(fā)展背景依托金橋加工區(qū)及陸家嘴商圈、張江高科技園區(qū)，服務(wù)外企，定位高端。第14頁

10、/共46頁 人們僅僅生活在花園中并不舒適，而是要居住在社區(qū)中才會感覺最舒適。而社區(qū)又是由住宅、花園、學(xué)校、商業(yè)、服務(wù)等按照混合功能組成的。 第15頁/共46頁配套體系基礎(chǔ)配套：逐步完善的國際化配套是碧云社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，包括符合國際人群需求的教育、娛樂、購物、休閑等第16頁/共46頁配套體系協(xié)和國際學(xué)校由歐盟資助的中歐國際工商學(xué)院英國Dulwich國際幼兒園和國際學(xué)校上海市平和學(xué)校中日合作的九年一貫制平和雙語學(xué)校教育配套國際教育體系中歐國際工商學(xué)院德威英國國際學(xué)校品牌商學(xué)院幼兒園國際學(xué)校中歐商學(xué)院貴族學(xué)?；A(chǔ)教育學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)上海協(xié)和國際學(xué)校第17頁/共46頁配套體系醫(yī)療配套中外合資醫(yī)院-華山醫(yī)院（浦

11、東分院）、中日合資的瑞東醫(yī)院、浦東新區(qū)婦幼保健院World Link診所（合資）悠庭保健會所醫(yī)療康樂配套第18頁/共46頁配套體系生活娛樂配套生活配套家樂福超市、進口食品超市、百安居、德國OBI建材超市娛樂休閑紅楓商業(yè)街、酒吧、咖啡館、餐廳紅楓商業(yè)街藍蛙酒吧咖啡廳商家導(dǎo)視牌酒吧第19頁/共46頁配套體系運動休閑配套迎合歐美人士喜好，設(shè)置多種運動休閑設(shè)施，包括：美格菲體育中心、足球場、橄欖球場美格體育中心德威學(xué)校足球場橄欖球場迪卡儂第20頁/共46頁配套體系大面積生態(tài)綠化18萬方生態(tài)植物群落、5萬方中心綠地和400米寬的防護林綠化帶；上海目前生態(tài)環(huán)境最好的社區(qū)，首家通過ISO1400國際環(huán)境認(rèn)證

12、上海市區(qū)內(nèi)唯一達到國際空氣質(zhì)量一級標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域400m18W方植物5W方綠地名副其實的GREEN CITY第21頁/共46頁 過去20多年人們發(fā)現(xiàn)舒適居住環(huán)境的最大秘密就是步行環(huán)境。第22頁/共46頁步行空間第23頁/共46頁美麗街景第24頁/共46頁聯(lián)洋國際社區(qū)第25頁/共46頁社區(qū)概況聯(lián)洋社區(qū)位于浦東文化行政中心區(qū)，面對140萬平方米的世紀(jì)公園，是上海全新概念的中央生活區(qū)。規(guī)劃面積2平方公里,建筑面積250萬平方米.居住人口6-7萬,輻射人口20萬。地鐵二號線對社區(qū)都作為賣點和主要市政配套。 第26頁/共46頁第27頁/共46頁陸家嘴金橋開發(fā)區(qū)張江高科聯(lián)洋社區(qū)區(qū)位交通 軌道交通：地鐵二號線科

13、技館站 地鐵九號線 地鐵七號線第28頁/共46頁社區(qū)規(guī)劃第29頁/共46頁社區(qū)規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)圍繞社區(qū)中心形成大型居住社區(qū)。 鄰里中心設(shè)于社區(qū)中心位置，是社區(qū)內(nèi)商業(yè)、文化、娛樂、醫(yī)療、學(xué)校等功能的核心聚集區(qū)域。居住區(qū)圍繞鄰里中心布置，實現(xiàn)商住分離。第30頁/共46頁聯(lián)洋廣場第31頁/共46頁大拇指廣場第32頁/共46頁項目組成聯(lián)洋國際社區(qū)主要樓盤：御景園、天安花園、華麗家族、聯(lián)洋年華、聯(lián)洋花園、證大水清木華、當(dāng)代清水園、仁恒河濱城、第九城市、金色維也納。第33頁/共46頁項目組成社區(qū)公建中心：占地面積：30萬平方米配套設(shè)施：酒店三家：淳大萬麗酒店聯(lián)洋花園酒店怡景酒店LAYA俱樂部（會所）購物中心：

14、家樂福、餐飲中心、專賣店、室內(nèi)溜冰場中學(xué)：進才中學(xué)社區(qū)公建中心占地：4.77萬建面：11.97萬容積率：2.5占地：11萬建面：36萬容積率：3.27占地：7.3萬建面：13.6萬容積率：1.86占地：7.37萬建面：16萬容積率：1.92占地：6.6萬建面：16.26萬容積率：2.4占地： 7萬建面： 20 萬容積率：2.7占地： 19.16萬建面： 39.02 萬容積率：2.0占地：6萬建面：15萬容積率：2.5占地：31.6萬建面：72萬容積率：2.28第34頁/共46頁建筑形態(tài)在寸土寸金的上海，聯(lián)洋社區(qū)選擇高密度的建筑類型，以小高層和高層住宅為主。社區(qū)空間感覺頗為密集。單個地塊的容積率

15、平均在1.82.5之間，但整個社區(qū)的平均容積率為1.5。聯(lián)洋花園當(dāng)代清水園仁恒河濱城當(dāng)代清水園御景園華麗家族水清木華第九城市建筑形態(tài)以小高層、高層住宅為主第35頁/共46頁配套設(shè)施行政配套聯(lián)洋廣場緊鄰浦東新區(qū)人民政府，坐落于花木行政文化中心，與140公頃的世紀(jì)公園、新上海國際博覽中心、東方藝術(shù)中心、上海科技館、上海浦東展覽館、上海市出入境管理局、浦東新區(qū)政府辦公中心等近100萬平方米商務(wù)樓近在咫尺。行政配套第36頁/共46頁鄰里中心里提供休閑娛樂的公共空間少。配套設(shè)施第37頁/共46頁配套設(shè)施配套設(shè)置以滿足社區(qū)居民為主，不具備向城市輻射的能力。第38頁/共46頁配套設(shè)施 商業(yè)形式單一，業(yè)態(tài)種類

16、少。商業(yè)中心主要滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活需求，并未成為城市商業(yè)的組成部分。第39頁/共46頁優(yōu)點：路網(wǎng)暢通；安全便捷、舒適和符合人類尺度的街道；開敞空間；多樣化的建筑風(fēng)格；大面積的景觀綠化，連續(xù)的街道綠化。缺點：街區(qū)尺度太大，幾乎都在260-400米之間，而人步行的適宜距離是500米，負(fù)重行走距離為300米；小區(qū)都是內(nèi)向封閉的，社區(qū)公共休閑空間少，沒有形成一種休閑的生活方式；沒有沿街商業(yè)，而聯(lián)洋社區(qū)的商業(yè)和生活配套等功能設(shè)施布置過于集中，走到鄰里中心的步行距離很遠，社區(qū)生活便利性差；商業(yè)的形式單一，業(yè)態(tài)種類少，不具備不具備向城市輻射的條件。考察心得第40頁/共46頁一個成熟并發(fā)展良好的大型居住區(qū)的

17、成功有著多種因素的影響，但是總結(jié)關(guān)鍵的幾點：一、良好的發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)的支撐二、交通區(qū)位的優(yōu)勢三、合理完善的規(guī)劃設(shè)計： 1、盡可能把商業(yè)街和配套分散布置在可步行范圍內(nèi)； 2、興建形式多樣的公共休閑空間，營造一種國際生活方式； 3、建立多層次的商業(yè)形式：區(qū)域商業(yè)中心、專業(yè)商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)街； 4、興建多層次的配套設(shè)施；社區(qū)配套和城市配套，建立與城市的聯(lián)系。 5、寬敞步行友善的街區(qū)和街道。案例總結(jié)第41頁/共46頁中國城市化的步伐正迅速的進行，城市目前以“住宅小區(qū)”為標(biāo)志的社區(qū)模式、城市模式和城市增長模式，已經(jīng)嚴(yán)重地?fù)p害了我國城市的健康發(fā)展和居民的生活質(zhì)量。為了更有效地利用我們有限的土地資源，為了節(jié)約我們匱乏的能源，為了清潔我們的環(huán)境，為了提供更加適宜的居住環(huán)境，我們必須尋求新的模式。居住環(huán)境的演變滿足居住高品質(zhì)居住綠化環(huán)境可持續(xù)發(fā)展、社區(qū)適宜居住性、制造地方第42頁/共46頁1、步行為主的公共區(qū)域。2、機動車行駛速度低，交通量小和沒