商城商業(yè)地產(chǎn)項目整體營銷報告

1、吳中商城項目整體營銷報告蘇州市博思堂投資顧問有限公司第四部分 企劃表現(xiàn)篇架構第一部分 市場調研篇第二部分 業(yè)務執(zhí)行篇第三部分 營銷推廣篇市場框架市場背景定位建議市場環(huán)境概述區(qū)域發(fā)展分析市場競爭分析項目分析項目定位及建議定位基礎一、市場環(huán)境概述1）“國六條”政策 2006年5月17日國務院常務會議。會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施： 重點發(fā)展中小套型普通商品住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。成效：2006年國家調控成效初步達到目標，2006年70個大中城市房屋

2、銷售價格上漲5.5%，比上年回落2.1個百分點。 1、政策環(huán)境分析目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于國家宏觀調控階段。政府對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康運營的意愿非常強烈。房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步回歸到理性狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌，優(yōu)勝劣汰功能。住宅供應結構明顯的調整，中小套型供應量增加。2）政策環(huán)境總結：1）2006年土地市場特征蘇州土地供應走勢(萬平方米)47.61244.1529.51735.45571.31898.47020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年2006年 06年蘇州土地供應達到新的高峰898萬平方米，較05年增長了320萬平方米，增長57%。 2、蘇

3、州房產(chǎn)環(huán)境分析2）2006年商品房市場特征二級市場 一級市場 市場環(huán)境 土地市場成交活躍，成交價格繼續(xù)上升 外來實力開發(fā)商看好蘇州樓市發(fā)展前景 郊區(qū)樓盤廣受追捧 剛性需求彰顯實力客源大轉變，本地客源成為各樓盤爭奪的重點小戶型遍地開花 首次置業(yè)全面暴動 蘇州市場穩(wěn)定發(fā)展，成交價格繼續(xù)攀升 3）蘇州房產(chǎn)環(huán)境總結蘇州整體房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展狀態(tài)，本案開發(fā)市場背景較好。結論：江蘇省人民政府批準的首批省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一。規(guī)劃總面積120平方公里，內(nèi)轄“一區(qū)三園”，吳中城南工業(yè)帶中心。吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是吳中區(qū)的制造業(yè)基地。 1、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃二、項目區(qū)域發(fā)展分析周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，西側的東吳路與人民路直

4、通吳中區(qū)老城區(qū)和市區(qū)。吳中汽車站是十幾個公交線路的終點站。通過友新高架可以在10分鐘內(nèi)快速到通達市區(qū)，并可快速到達繞城高速公路，出行十分方便。2、項目區(qū)域屬性城南核心居住區(qū) 本案位于東吳南路東，吳中商城人才市場北。屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中的“建成區(qū)”區(qū)域功能為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心居住區(qū)。3、周邊配套 作為一個居住板塊，周邊有眾多的新老社區(qū)，區(qū)域很早就形成了良好的居住氛圍。周邊配套齊全，醫(yī)院、學校、金融、酒店、餐飲、商業(yè)街一應俱全，還有吳中商城、吳中汽車南站等配套。 由于開發(fā)區(qū)的制造業(yè)聚集，因此板塊內(nèi)人群密度較高，外來人口數(shù)量比重很大，人氣非常旺盛，潛在住房需求較大。4、交通條件5、區(qū)域發(fā)展前景 正是由于吳

5、中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷壯大，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，帶動了吳中區(qū)城市規(guī)模不斷外擴，新城區(qū)的開發(fā)建設。如城南居住區(qū)、越溪城市副中心都是在這樣的背景下取得了良好的建設成效。吳中城區(qū)（原吳縣城區(qū)）已經(jīng)沒有土地可供開發(fā)。緊鄰吳中城區(qū)的開發(fā)區(qū)存量土地較多成為房產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)。區(qū)域有成熟的居住環(huán)境、生活配套和交通便利條件。區(qū)域內(nèi)的居住人口較多，潛在住房需求較大。 開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場正處于一個高速發(fā)展期，旺盛的需求將持續(xù)帶動區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)，開發(fā)區(qū)住宅市場前景非?？春谩Ｈ?、市場競爭分析本案將重點研究吳中城區(qū)板塊滄浪新城長橋板塊開發(fā)區(qū)板塊越溪板塊1、“吳中城區(qū)板塊”住宅市場分析（1）板塊概況主要指吳中區(qū)的核心區(qū)，這里

6、把市區(qū)南環(huán)路以南的一部分包括在內(nèi)。該區(qū)域集中了吳中區(qū)的行政機關、商業(yè)中心和文化中心。前兩年比較代表的樓盤是水城麗都、嘉寶花園?，F(xiàn)在的代表項目有鼎欣城、鼎新世家。目前區(qū)域可供開發(fā)的住宅土地有限，項目比較小而零散。（2）區(qū)域分析地段優(yōu)勢：吳中核心區(qū)，緊靠市區(qū)，區(qū)域發(fā)展比較成熟。區(qū)域配套：區(qū)域的商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等生活配套設施非常完善。交通優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)公交線路非常多，出行方便，道路交通條件優(yōu)越。（3）在售市場分析樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率嘉寶花園都林苑多層(235套)2500006500130-14088100%高層(23F精裝修)未定40-80

7、水城麗都多層8萬方6600110-12072-7898%小高層6700113-14276-9080%鼎欣城多層、高層16萬方預約中88-100115-130板塊特征分析產(chǎn)品方面：目前在售產(chǎn)品逐步以小高層、高層為主。主力面積：區(qū)域內(nèi)以兩房面積在90-100平米，三房面積約115-130平米。價格方面：均價較高，達到6700元/平米以上。去化情況：區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)客戶，去化良好。2、“滄浪新城”住宅市場分析（1）板塊概況滄浪新城規(guī)劃為創(chuàng)業(yè)、居住、商務和高科技研發(fā)為主要功能的城市副中心。圍繞核心區(qū)建設四個相對獨立的居住片區(qū)，同時結合中央核心區(qū)規(guī)劃部分高級公寓。（2）區(qū)域分析定位優(yōu)勢：新

8、開發(fā)的熱點板塊，規(guī)劃起點比較高，功能完善；地段優(yōu)勢：滄浪新城緊鄰市區(qū)、吳中區(qū)，隨著蘇州的不斷發(fā)展，這兩個區(qū)的城市發(fā)展空間越來越少，滄浪新城成為城市分流主力區(qū)域之一。交通優(yōu)勢：寶帶西路公交首末站位于區(qū)域內(nèi)，有多條公交線路；友新立交方便對外的交通；未來軌道交通2號線有長吳路、寶帶西路兩個站點。（3）在售市場分析板塊特征分析產(chǎn)品方面：產(chǎn)品以小高層、高層為主。主力面積：區(qū)域內(nèi)以三房為主，面積約120-140平米居多。價格方面：均價較高，達到5200元/平米以上。去化情況：區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)、吳中客戶，去化良好。樓盤名稱產(chǎn)品類型總建筑面積均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率四

9、季晶華高層、小高層15萬方4900113、11952-5598博雅苑小高層、高層9萬方4900106、1095098福星新城高層、小高層35萬方5200132、13863-6695怡景萬家小高層13.5萬方520010050-6089%天辰花園小高層、高層21萬方5100130、14059-63903、“長橋板塊”住宅市場分析（1）板塊概況“長橋板塊”主要指長橋以南、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北區(qū)域內(nèi)，作為吳中區(qū)的南部居住中心，區(qū)域內(nèi)居住區(qū)比較集中，生活配套比較齊全。代表樓盤有陽光水榭、S半島、廣楓名苑、南城麗景和藍調都匯等。（2）區(qū)域分析配套優(yōu)勢：經(jīng)過多年發(fā)展，區(qū)域形成良好的居住氛圍，生活配套比較完善

10、；地段優(yōu)勢：板塊內(nèi)緊靠吳中核心區(qū)，距離市區(qū)也比較近，交通比較便利。（3）在售市場分析板塊特征分析產(chǎn)品方面：區(qū)域產(chǎn)品以多層為主，小高層、高層產(chǎn)品逐步增多。主力面積：主力面積段在80-110平米，兩房戶型是市場主流。價格方面：均價較高，達到4500-4900元/平米。客戶情況：該區(qū)域主要客源主要來源于市區(qū)、吳中中心區(qū)和南部的客戶群體，其中吳中區(qū)客戶群體較多。樓盤名稱產(chǎn)品類型開盤日期均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）銷售率陽光水韻多層07.6多層490082-9240-45未開盤S半島小高層06.247001306092南城麗景多層、小高層07.3小高：4500多層：470080-110

11、40-509507.8小高：4700多層：500095-120未開盤藍調都匯高層06.106000620040-4528100%4、“越溪板塊”住宅市場分析（1）板塊概況區(qū)域功能為商業(yè)金融、文化娛樂、行政辦公和居住。區(qū)域的優(yōu)越定位（越溪城市副中心）、良好的自然環(huán)境和國際教育園（南區(qū)）是區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢。越溪板塊05年開始開發(fā)，06年快速崛起。大量住宅、商業(yè)配套用地的出讓迅速帶動了板塊效應，收到市場較大關注。（2）區(qū)域分析定位優(yōu)勢：越溪定位為“城市副中心”，是蘇州重點發(fā)展區(qū)域之一；環(huán)境優(yōu)勢：背山望水，石湖景區(qū)、上方山景區(qū)，原生態(tài)自然環(huán)境；教育優(yōu)勢：區(qū)域有國際教育園南區(qū)，有多所高等院校；連動效應：越

12、溪板塊起步時，土地總推量達到150萬方，多個樓盤連動，迅速提高板塊價值、熱度和市場接受度； （3）在售市場分析板塊特征分析產(chǎn)品方面：樓盤規(guī)模比較大。以多層為主，產(chǎn)品類型比較齊全。主力面積：兩房主力面積75-90平米，三房主力面積100-115平米的。價格方面：均價今年漲幅較高，達到4500-5000元/平米。客戶情況：該區(qū)域主要客源分為三類：教育園內(nèi)的教師、越溪周邊當?shù)鼐用瘢瑫r在吳中開發(fā)區(qū)工作的新蘇州人也占了很大比重。另外還包括部分投資客。樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積（m2）開盤日期均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）錦悅苑多層小高層5388307.6預計500070-10512035

13、-5060石湖庭園多層5514307.6預計480090-10012043-4856-58錦和加州花園洋房小高層9.7萬方07.6花園洋房4800小高層450066-78104-11542-46石湖華城多層小高層46萬方07.6多層5000小高層460082-103115多層45洋房685、“開發(fā)區(qū)板塊”住宅市場分析（1）板塊概況“開發(fā)區(qū)板塊”在這里是指東吳工業(yè)園、河東工業(yè)園所構成的吳中城南工業(yè)帶中心。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于一個起步開發(fā)階段。目前區(qū)域有多個樓盤有已經(jīng)處于開發(fā)階段，如越湖名邸、美田玫瑰99兩個項目。其他還有吳中集團、招商/南山地塊。這幾個項目將奠定了板塊作為大型居住區(qū)的基礎。

14、未來該板塊將成為市場熱點區(qū)域。（2）區(qū)域分析開發(fā)熱點區(qū)域：目前吳中城區(qū)基本開發(fā)完畢，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為開發(fā)熱點，目前已經(jīng)有多個項目處于開發(fā)階段，對整個吳中住宅市場沖擊較大。未來上市體量較大：越湖名邸、招商地塊和吳中地塊都是幾十萬方的大項目，這些項目的上市銷售將改變吳中區(qū)的目前板塊格局。生活配套相對不足：目前開發(fā)區(qū)板塊板塊還處于初步開發(fā)階段，生活設施不完善，配套不全，成為板塊主要利空因素。（3）未來推案情況樓盤名稱地塊坐落建筑面積容積率樓面單價元/平米產(chǎn)品類型美田玫瑰99越湖路北側、自來水廠南側832691.62728多層，小高層越湖名邸越湖路以北、濱河路以東5600001.591980多層、小高層

15、別墅、商業(yè)招商/南山邵昂路西側、小石湖路南北7872631.381525多層，小高層，別墅等吳中地產(chǎn)21越湖路南側，西塘河西側3363481.61323多層、小高層6、同類產(chǎn)品分析1）藍調都匯 占地面積13113.9m建筑面積81716 m容積率6.2建筑密度32.3%綠化率32.9%地址楓津路143號酒店面積26344 m公寓面積20120 m開發(fā)商蘇州東點置業(yè)藍調都匯由兩座雙子樓體組成， A樓（北樓）為 4星級酒店27層，B樓（南樓）為酒店式公寓26層，群樓4層。A樓上海錦江飯店進駐。B樓六層以上是酒店式公寓主力面積為40-50平米，公寓物業(yè)將由錦江物業(yè)提供。項目核心賣點：錦江酒店入駐；由

16、錦江物業(yè)提供專業(yè)的酒店式管理；地塊坐落建筑面積(平米)容積率用途出讓年限樓面價(元/平米)成交單位廣建路南側東吳南路東側281224.50居住/商業(yè)70/40932劉耀成東吳南路西側（明隆大廈南側）382483.50商服40967蘇州金都置業(yè)東吳北路西側、團結橋堍44422.23商業(yè)/辦公402296浙江雙冠東吳北路東側、縣前街北側420104商業(yè)（產(chǎn)權式酒店）401952楊飛東吳南路西側（原明隆大廈西）297613.5居住701025江蘇安泰建筑商品房屋2)未來潛在項目 在項目周邊，06年推出幾幅地塊，項目性質和本案類似，預計它們會在08年上半年推向市場，屆時對本案具有一定的競爭威脅。吳中城

17、區(qū)板塊滄浪新城越溪板塊長橋板塊開發(fā)區(qū)板塊產(chǎn)品類型多層、小高層高層多層為主多層、小高層多層中等密度高密度低密度中等密度低密度均價元/平米67005200多層5000小高層4500多層4900小高層4700主力面積100-130110-12080-11595-120主力總價72-9050-6040-6040-48未來存量2414912012170客戶來源市區(qū)和吳中區(qū)分流客戶；部分新區(qū)客戶。首次置業(yè)者、新蘇州人和本地年輕人7、市場環(huán)境總結小面積、低總價本案產(chǎn)品競爭力強產(chǎn)品市場短期空白市場機會點較好1）市場推量很大，競爭壓力較大 周邊住宅存量極大，客戶動態(tài)變化很小，目標客戶群體交叉嚴重，直接競爭壓力比

18、較大。2）低密度產(chǎn)品接受度較高，小戶型存在市場機會 小戶型項目在吳中南部區(qū)域仍具有極大的市場機會，本案面臨較好的市場機遇。3）產(chǎn)品同質化，總價成為重要的競爭要素 隨著客戶群體越來越年輕化的趨勢，小面積、小戶型和低總價已經(jīng)成為主力訴求。2）市場對本案的啟示 通過以上的幾點，雖然市場競爭壓力較大，但本案產(chǎn)品的差異性特點決定了本案面臨較好的市場機遇。 基于市場環(huán)境、項目特點的準確的價格定位、客戶群體定位將是保證本案成功的重點。四、項目分析地段位置較好生活配套齊全 對外交通便捷 項目商業(yè)配套 品牌優(yōu)勢產(chǎn)品市場空白1、項目優(yōu)勢及機會點分析本案位于吳中開發(fā)區(qū)的核心居住區(qū)；周邊學校、醫(yī)院、菜場、郵政和銀行等

19、配套完善，靠近商業(yè)、行政中心，生活便利；本案作為商業(yè)、住宅綜合體，底層是大賣場，方便客戶日常生活購物，超市是本案的最大賣點之一。吳中汽車站公交線路達12條，同時短途和長途汽車很多；未來規(guī)劃中的2、4號線在本案附近有石湖路、迎春南路等站點。目前，在吳中區(qū)南部精裝修小戶型市場空白，本案機遇較好。吳中地產(chǎn)深耕于吳中區(qū)，在區(qū)域內(nèi)品牌知名度很好，區(qū)域接受度很高。2、項目劣勢及威脅分析周邊環(huán)境不佳高層接受不高交房周期威脅 周邊競爭激烈采光通風不佳本案南面是吳中商城，西面緊靠東吳南路，噪音較大，人員復雜，影響居住舒適度；吳中區(qū)南部居民對多層接受較高，高層去化抗性較大；本案面臨越溪板塊、沿越湖路中多項目的競爭

20、威脅，這些項目社區(qū)大、低密度為主，對本案潛在威脅很大。本案部分小面積戶型需要精裝修，將會影響交房周期。本案板式結構，居室南北排布，通風采光不佳，客戶潛在抗性較大。項目SWOT分析總結分析： 本案所處的地理位置、立基條件比較優(yōu)越； 整個市場環(huán)境也有利于項目的開展； 項目的劣勢、威脅都可以弱化。本案主力賣點： 項目處于城南核心居住區(qū)； 周邊生活、商業(yè)配套完善、便利； 本案產(chǎn)品小戶型、小面積，市場機會。我們的建議：本案產(chǎn)品定型，市場定位（價格定位、客戶定位）成為策劃重點；五、項目定位1、項目市場定位區(qū)位價值配套價值產(chǎn)品價值以上競爭態(tài)勢分析圖：就地理位置來看：本案地段價值不及滄浪新城、吳中城區(qū)板塊，但

21、是優(yōu)于開發(fā)區(qū)、越溪板塊，這是考慮價值制定的主要因素之一。就開發(fā)規(guī)模來看：周邊幾個新開發(fā)住宅區(qū)預計共有250萬方以上的待開發(fā)住宅，未來推案量非常大，對本案區(qū)域沖擊比較大。就自然環(huán)境來看：滄浪新城、開發(fā)區(qū)板塊和越溪板塊靠近上方山自然景區(qū)，有借助環(huán)境的外部條件，本案相對缺乏環(huán)境優(yōu)勢。產(chǎn)品成為市場主力訴求：就南部開發(fā)區(qū)板塊、越溪板塊來看，該區(qū)域單個項目規(guī)模都比較大，開發(fā)商塑造品牌意識都比較強，在產(chǎn)品方面創(chuàng)新比較多，產(chǎn)品成為吸引客戶的主要出發(fā)點之一。因此，根據(jù)前期的項目定位，本案市場突破點將主要體現(xiàn)在：區(qū)位價值：地段靠近市區(qū)、吳中區(qū)核心地段，區(qū)域接受度較好。配套價值：吳中商城、項目商業(yè)和周邊的配套給齊全

22、，生活便利性高。產(chǎn)品價值：本案推出精裝修小戶型，目前周邊市場該產(chǎn)品還沒有，面臨市場空白，本案入市機會比較好。項目市場定位城南首席菁英社區(qū)為城市精英階層打造的高品質社區(qū)定位詮釋：“城南”強調地段價值； 長橋周邊區(qū)域，靠近吳中區(qū)的核心地段，距離市區(qū)較近，區(qū)域居住氛圍成熟，區(qū)域發(fā)展成為城南中心居住區(qū)?！笆紫睆娬{產(chǎn)品空白點； 本案精裝修小戶型在城南比較稀缺，面臨市場空白點，強調了本案產(chǎn)品的唯一性和品質。“城市精英”說明本案的客戶群體。 本案的產(chǎn)品戶型面積小、總價不高，適合年輕一代購房需求，他們將成為本案主力客戶群。2、價格定位均價落差明顯均價5%-10%的漲幅本案面積較小設定本案年底上市1）價格區(qū)位

23、圖均價落差明顯： 從以上目前各區(qū)域的價格區(qū)間，可以明顯看出滄浪新城、吳中城區(qū)板塊均價要高出南部區(qū)域一個檔次；而其余三個板塊根據(jù)距離核心區(qū)的遠近，每個均價段落差大約200-300元/平米。均價上漲趨勢： 目前，今年上半年蘇州各區(qū)域均價都有不同幅度的上漲，預計今年下半年房價依然保持5%-10%的漲幅，預計每平米上漲200-300左右。本案面積較小： 本案產(chǎn)品是50平米的精裝修小戶型，70-90平米的小兩房產(chǎn)品。面積小，總價優(yōu)勢明顯，均價要高一點。因此，設定本案在今年年底上市，那么我司初步設定：2）定位依據(jù)：均價：5300元/平方米裝修均價：63006500元/平方米（裝修標準1000元/平方米）3

24、、目標客戶定位本案的價格、產(chǎn)品成為吸引他們的主要原因。 基礎性客源： 他們生活、工作就在區(qū)域內(nèi)，生活習慣機會客源： 吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其他區(qū)域1）客戶來源區(qū)域說明2）客戶屬性我司認為： 市區(qū)、吳中老城區(qū)是本案重點發(fā)展客源： 這兩個區(qū)域房價較高，環(huán)境一般，本案的價格、產(chǎn)品成為吸引他們的主要原因，其中主要是首次置業(yè)者。 長橋以南重點客源： 包括長橋以南現(xiàn)在的中心居住板塊，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的居民、工作者，他們是本案的基礎性客源，其中包括本地居民、新蘇州人等。 機會客源： 隨著吳中區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，帶動了包括吳中區(qū)各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)在內(nèi)的外來客戶的進入，以及投資性客戶，他們是本案的重點發(fā)展的機會性客源，本案升值潛力是吸引他

25、們的重要因素。投資客戶身份：本地或是外地投資房產(chǎn)客戶年齡特征：約為3550歲之間購房目的：以投資為主房型需求：中小戶型為主，方便日后轉手消費特征：他們可能是吳中集團品牌的追捧者；看重開發(fā)區(qū)樓盤的升值潛力；喜歡投資城市近郊的高品質、中端價位樓盤。3）客戶需求特征中青群體、首次置業(yè)者、投資客將成為本案主要客戶群 新蘇州人身份：在吳中區(qū)及周邊工作的新蘇州人年齡特征：約2535歲之間購房目的：以自住為主，結婚之用、定居蘇州房型需求：基本為50平米小戶型、70-80平米的兩房為主消費特征：總價承受能力不強；崇尚有特色的新樓盤；注重房型的功能實用性；注重社區(qū)的生活配套?？蛻粜枨筇卣鞅镜厥状沃脴I(yè)者身份：吳中

26、區(qū)客戶為主年齡特征：約2535歲之間購房目的：以自用為主房型需求：80-90平米的二房消費特征：注重交通、生活配套；崇尚高檔精品樓盤；總價承受力一般；注重物業(yè)管理水平，社區(qū)安全?？蛻粜枨筇卣鞯谒牟糠?企劃表現(xiàn)篇架構第一部分 市場調研篇第二部分 業(yè)務執(zhí)行篇第三部分 營銷推廣篇整體銷售策略構想-營銷策略差異化、業(yè)務操作精細化一、全案業(yè)務營銷策略VIP卡策略銷控引導SP活動業(yè)務技巧的運用博思堂公司銷售網(wǎng)絡開拓銷售通路利用博仕會已有的客戶資源進行有效資源開發(fā)等常規(guī)策略的整合運用創(chuàng)新營銷策略 A、體驗式售樓處B、工地形象包裝C、主題樣板房D、體驗式活動E、服務體驗合理的體驗場景設置，使得體驗無處不在！策

27、略一：體驗營銷 本項目所處區(qū)位周邊企業(yè)較多，工作人員數(shù)目眾多，客源是非常豐富的，如何合理吸納這部分客源，是本項目成敗的關鍵。我司建議，本項目的銷售模式可以采用“走出去，請進來”的行銷模式，主動出擊，將樓盤銷售滲入到這些企業(yè)內(nèi)部去，給這些企事業(yè)單位長期設立一個團購通道，給予適當?shù)恼劭郏瑸轫椖繝幦「嫶蟮目驮?。策略二：行銷策略建議租用或購買三輛大巴，作為項目宣傳的活動媒體使用，車身噴上樓盤名稱，電話，主要賣點等，車內(nèi)設計樓盤展板，3D動畫，音響等，隨車配備1名售樓員進行解說，使其同時具備看房車和流動樓盤展示車的功能策略三：流動售樓處策略 開發(fā)商可以在小區(qū)內(nèi)建造公共娛樂設施（如籃球場、網(wǎng)球場、社區(qū)圖

28、書館等），為業(yè)主提供實質性的交流場所；另一方面，可以借助網(wǎng)絡，由開發(fā)商牽頭建立一個網(wǎng)絡社區(qū)（BBS），使小區(qū)業(yè)主們可以通過網(wǎng)絡交流各種信息（包括購物、娛樂、交友等等），讓人們在商品房時代同樣有可能延續(xù)街坊、鄰里之間的溫情。策略四：情感營銷針對性營銷策略 提出這項服務的出發(fā)點是因為本項目定位的客源多為年輕化的新蘇州人，這類人群共同的特征是工作忙，為了事業(yè)發(fā)展，他們工作熱情高漲，但同時也最缺時間，而新房裝修往往成了他們續(xù)買房之后最大的難題。而開發(fā)商可以通過公開招標的形式，與裝修公司、家電大賣場和建材商達成共識，為有這方面需要的業(yè)主提供免費的裝修方案設計，提供團購建材與家電產(chǎn)品的通路，降低業(yè)主裝修成

29、本，為業(yè)主謀求實惠。多元化服務裝修與家電團購 由于現(xiàn)在的年輕人普遍學歷較高，收入也相對高，在他們的概念里，買一套房子最大的障礙就是首付問題。我司建議，可以參照目前市場上比較流行和認可的降低首付策略，由開發(fā)商為購房者提供一成首付款，進一步降低購買本項目的門檻，促進銷售。 首付策略降低購房門檻二、現(xiàn)場運營機制現(xiàn)場業(yè)務執(zhí)行原則絕對的業(yè)務執(zhí)行力，精細化作業(yè)流程，案場職級的嚴格管理。目標雙倍于競爭個案提高來人成交比，廣告費節(jié)約達成。項目人員架構銷售總監(jiān)項目經(jīng)理 銷售主任 高級專員 高級專員資深業(yè)務員資深業(yè)務員業(yè)務代表業(yè)務代表專案經(jīng)理市場部機構策劃部機構企劃部機構三、整體推案進度 推案原則：強勢入市、出奇

30、制勝，合理搭配、小量多推；推案順序：考慮先銷售市場認可度高、客戶群廣泛的公寓產(chǎn)品，然后銷售兩室小戶型產(chǎn)品。每一期再根據(jù)市場情況，合理搭配產(chǎn)品，細分不同批次推出。銷售目標：總銷2.226億（周期10個月）入市姿態(tài)強勢入市，配合合理的媒體策略，造成市場轟動效應。入市原則以稀缺產(chǎn)品為先鋒，分批分期入市，制造緊張熱銷的賣場氛圍。入市時機依托產(chǎn)品優(yōu)勢，逆向思維，合理避開競爭。項目入市建議成本導向法：成本導向定價法是指產(chǎn)品的價格由產(chǎn)品的成本加上某一標準比例（或成數(shù)）構成。其計算公式為： 單位成本=單位變動成本+單位固定成本=單位變動成本+總固定成本/預計銷售量 成本加成價格=單位成本/（1-期望的銷售利潤

31、率）根據(jù)投入成本加上預期利潤來定價。競爭導向法：競爭導向法是一種根據(jù)競爭狀況確定價格的定價方法，以市場上主要競爭者的產(chǎn)品價格作為定價的基準，并隨時根據(jù)競爭者價格的變動進行調整。競爭導向法最大的優(yōu)點在于考慮到了產(chǎn)品價格在市場上的競爭力。需求導向法：這種定價方法主要是以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象和最終利潤為目標。定價方法 每一種定價方法都存在著他的弊端，對于本項目這樣分多期開發(fā)銷售的大盤而言，向以往那樣單獨使用其中某一種，難免會出現(xiàn)偏差。所以，我司將采用復雜程度高但充分融合了以上三種定價方法優(yōu)點的第四種方法辨證定價法，以便對本項目的價格有一個更準確、

32、更理性的評估，實現(xiàn)利潤最大化的同時，也能夠被市場接受。本項目定價方法定價步驟樓棟優(yōu)劣排序以開發(fā)成本為依據(jù)確定整體均價細化到單棟均價的確定依據(jù)權重系數(shù)逐戶定價依據(jù)市場競爭進行逐戶價格檢討總銷、均價核算一戶一價表確定根據(jù)當前市場需求調整價格操控 價格操控基本原則：逐步漸近提高和留有升值空間。價格造勢價格引導價格控制價格控制要點 避免價格下調避免價格做空避免缺少價格升值空間 本案價格策略平價入市，高開高走，平收平開：以略高于區(qū)域市場行情的價格切入市場，一方面與區(qū)域其他樓盤拉開檔次，另一方面可以快速帶動后續(xù)項目銷售，樹立熱銷態(tài)勢，活躍優(yōu)質產(chǎn)品形象。高走：在區(qū)域性形象建立、市場關注度提升基礎上拉高價格，

33、增強前期業(yè)主和后期買家信心，同時贏取市場巨大口碑。平收：在項目先前銷售情況優(yōu)異的情況下，對該后期產(chǎn)品的價格制定可與市場同類產(chǎn)品持平，加快去化速度，為本項目劃上一個完美的句號。四、項目資金回籠表日期07年08年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售面積（單位：萬）10.60.20.40.20.10.40.20.60.20.3銷售單價（單位：元）50005100520053005300530054005400540055005500銷售總額（單位：萬元）5000306010402120106053021601080324011001650第四部分 企劃表現(xiàn)篇架構第一部分 市場調

34、研篇第二部分 業(yè)務執(zhí)行篇第三部分 營銷推廣篇一、項目形象定位二、營銷推廣策略三、階段執(zhí)行安排四、推廣費用預算營銷推廣篇架構我們的賣點地段價值：吳中區(qū)中心生活圈；產(chǎn)品價值：超高32層地表性建筑；交通價值：便捷的交通，暢想生活的便利；總價優(yōu)勢：超低總價，置業(yè)壓力?。慌涮變?yōu)勢：世紀聯(lián)華超市的引入、周邊其他的生活配套；生活氛圍：周邊生活氛圍日趨成熟；品牌優(yōu)勢：開發(fā)商品牌實力的支持；還有，我們將賦予項目賣點我們這樣一個項目，該如何操作？該如何推廣？如何給目標群一個共同的定義？70年代、80年代, 相差的只是幾年,但他們絕不是同一代人。70年代、80年代新蘇州中青客群他們的共性何在？我們的目標消費者是：我

35、們的客戶7080愛好共性，在工作的同時玩玩如果說70年代的人與60年代的人比較，他們最大的不同在于“玩”。70以后的人更喜歡玩，更會玩。BBS灌水、寫B(tài)LOG、打CS、玩魔獸。Work hard,play hard 7080價值觀職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、廣告從業(yè)者愛好描述：野外活動、旅游、運動、酒吧、音樂會、經(jīng)典電影我們這樣的客戶，該如何包裝？該如何定位？形象定位城南新核心主流精英社區(qū)定位闡釋：城南新核心：體現(xiàn)項目的核心地段價值；主流精英社區(qū)：體現(xiàn)項目的檔次、高度。項目致力于打造城南核心，青年精英理想家居之所。一、項目形象定位二、營銷推廣策略三、階段執(zhí)行安排四、推廣費

36、用預算營銷推廣篇架構策略總綱強調區(qū)位、產(chǎn)品優(yōu)勢，樹立領先形象 “一夜傾城”之區(qū)域戶外占領小眾實效 利用區(qū)位優(yōu)勢，加強現(xiàn)場包裝，攔截客源 基于項目市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認為本項目營銷推廣的策略包含：青年族群圈層維護，口碑營銷配套加強，細節(jié)控制，精品打造強展示，時尚生活全體驗營銷策略組合（攻略圖）攻略圖產(chǎn)品攻略推廣攻略裝修建議立面建議大堂建議現(xiàn)場包裝媒體策略客戶策略活動策略附加值建議營銷策略組合（攻略圖）攻略圖產(chǎn)品攻略推廣攻略裝修建議立面建議大堂建議現(xiàn)場包裝媒體策略客戶策略活動策略附加值建議裝修建議建議本項目單獨拿出1幢進行菜單式裝修，在銷售過程中，為業(yè)主提供裝修

37、套餐，如300元裝修標準、500元裝修標準、800元裝修標準等形式，為客戶提供裝修意見及裝修設計方案，為客戶解除后顧之憂。外立面建議偏時尚的外立面，突顯項目的品質感、價值感。入戶大堂建議關于入戶大堂:入戶大堂是項目的提神之點,也是體現(xiàn)項目品質感及調性的重要方面,建議用大色塊及點綴增強效果 。地面設計墻面設計物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務萬能IC卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災害自動報警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡通信線路視頻接收端子產(chǎn)品附加值建議智能化設施建議引進知名的物業(yè)管理公司，形成新的保姆式物業(yè)

38、管理服務產(chǎn)品附加值建議社區(qū)PSP蘇州首家社區(qū)共享平臺社區(qū)公共服務平臺（psp）的設置建立一套社區(qū)局域網(wǎng)平臺，具備網(wǎng)絡BBS、繳費系統(tǒng)、社區(qū)公告、 網(wǎng)絡資源共享、局域網(wǎng)游戲等服務，為業(yè)主的生活提供便利。 產(chǎn)品附加值建議會所配置時尚會所在項目會所內(nèi)，設置健身設施、圖書館、SPA、咖啡吧等時尚休閑設備，提供青年人休閑娛樂平臺，增加項目賣點。產(chǎn)品附加值建議泛會所概念泛會所概念的有效利用泛會所概念提倡居住社區(qū)人與人之間交流、人與環(huán)境的交流并營造居家文化。它模糊了時間與空間的界限，倡導在社區(qū)內(nèi)自由交流、溝通，是業(yè)主互動、共享的一種生活方式?？紤]到項目四層為架空休閑空間，建議設立泛會所的概念，在四層設置健身

39、設備、英語角、空中泳池等，為業(yè)主休息時間提供場所。營銷策略組合（攻略圖）攻略圖產(chǎn)品攻略推廣攻略裝修建議立面建議大堂建議現(xiàn)場包裝媒體策略客戶策略活動策略附加值建議現(xiàn)場包裝宗旨時尚品質生活全體驗硬廣、軟文小眾媒體售樓處外部牽引過渡體驗核心體驗圍墻展示樣板房核心體驗戶外導示系統(tǒng)現(xiàn)場活動參與綠化、小品等實景會所等看房通道等過渡體驗我們讓客戶感受的，是完美的現(xiàn)場包裝圍墻形象墻是廉價而有效的宣傳媒介，有充分的理由利用好圍墻，建議圍墻做8米，形成域界，同時時尚異型圍墻配合樓盤的高端、時尚的形象展示。完成時間：2007年7月風格建議：精致、時尚展板將項目賣點清晰直接的展示在客戶面前，同時體現(xiàn)高品質。模型將戶型

40、亮點及項目品質表現(xiàn)出來。在售樓處功能方面可以設置網(wǎng)絡游戲設備等，體現(xiàn)項目的時尚性。完成時間：2007年7月現(xiàn)場包裝時尚售樓處現(xiàn)場包裝導視導示的目的不僅僅是指引，更重要的通過導示進行區(qū)域界定。在路沿途設置燈桿旗。要求風格統(tǒng)一，簡潔大方，富有品質感。完成時間：2007年7月看樓通道是客戶現(xiàn)場體驗的重要部分；干凈、綠意、藝術能提升客戶的體驗價值，更好的打動客戶。完成時間：2007年9月現(xiàn)場包裝看房通道樣板房，給客戶展示的是一個購買后的效果，讓客戶感受到他擁有的感覺，以達到銷售的目的，引導消費者，使之產(chǎn)生居住理想化的聯(lián)想，通過精致的裝修與色彩搭配及個性的家具和背景音樂來顯示未來生活場景,其直接影響客戶

41、購買欲望，因此應是賣場包裝的重點工作。建議采用“整層樣板房策略”，及將項目某一層的作為整層樣板空間，將各類型房源都進行包裝，達到樣板房最佳效果。完成時間：2007年10月現(xiàn)場包裝時尚樣板房針對項目高達32層，樓體廣告的實效性較強，主要進行項目形象昭示，不同時段銷售信息發(fā)布。完成時間：2007年11月現(xiàn)場包裝樓體現(xiàn)場包裝商業(yè)街商業(yè)街的包裝風格：時尚、品位包裝要求：將商業(yè)街的時尚氛圍營造出來，按不同的業(yè)態(tài)模擬出不同的商業(yè)場景。完成時間：2008年1月營銷策略組合（攻略圖）攻略圖產(chǎn)品攻略推廣攻略裝修建議立面建議大堂建議現(xiàn)場包裝媒體策略客戶策略活動策略附加值建議目的：有效的牽引外區(qū)域客源，提升項目整體

42、形象主策略：“一夜傾城”之戶外，引爆區(qū)域市場小眾實效，快速去化 面對常規(guī)媒體作用的減弱，而戶外媒體持續(xù)時間之長，影響效果之大漸漸被市場所認可，所以，我司建議在戶外廣告投放上加強布點。輔策略：大眾傳媒提高項目形象、吸引外區(qū)域客源小眾媒體重要時間節(jié)點加強攻擊媒體策略：大型戶外選點人民路石湖西路太湖西路長橋項目圍墻展示本案東吳南路寶帶西路蘇蠡路迎春路戶外媒體策略主力客源生活圈加強人民路的戶外媒體投放，如公交車、公交站臺、交通指示牌等，有效的吸引外區(qū)域客源啟動時間：2007年6月到7月大型戶外開始尋找，8月份全面投放節(jié)點小型（路旗、交通指示牌、站臺）戶外投放其他媒體選擇平面媒體選擇 報紙媒體以城市商報

43、為主，蘇州日報、姑蘇晚報為輔。 在版式的選擇上建議以異型版面為主，如豎半版、中跨版等。 啟動時間：2007年7月份在平面媒體的運用上，軟性媒體主要以項目地段價值、完善配套為切入點 硬性平面廣告以項目形象、項目核心賣點為切入點其他媒體選擇：網(wǎng)絡媒體：搜房、新視點、長三角、名城蘇州等。電視媒體：電視片、電視游動字幕等。夾報：針對周邊區(qū)域進行投放。雜志-BOSS雜志、蘇州樓市。小眾媒體-短消息、橋梁橫幅，直投（郵）、rd、1路公交車車體等。營銷策略組合（攻略圖）攻略圖產(chǎn)品攻略推廣攻略裝修建議立面建議大堂建議現(xiàn)場包裝媒體策略客戶策略活動策略附加值建議成立蘇州首家社區(qū)青年組織“青年動力營”建立一個屬于青

44、年人的“圈子”。房地產(chǎn)項目不僅僅是賣房子，也是提供志趣相投的年輕人進行聚會、交流的平臺。青年動力營為他們提供交流聚會的信息和場地，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動。 青年動力營的徽章青年動力營章程青年動力營分組：義工組，定期組織關愛老人、兒童活動驢友組，定期組織球賽、游泳等活動游戲組，定期組織游戲比賽、網(wǎng)絡創(chuàng)意等活動 學習組，定期組織英語角、日語培訓班等活動娛樂組，定期聚會、聚餐、音樂、影片欣賞等各類社交活動客戶策略1、青年動力營，對客戶進行系統(tǒng)化管理；建立完全暢順的客戶渠道，充分整合客戶資源，擴大客戶群體，有效的進行圈層營銷。2、充分利用好博仕會、車友會、婚紗攝影等特定客群資源3、針對已購

45、房生日贈送蛋糕、節(jié)日贈送小禮品，進行感情營銷客戶挖掘通路如下圖所示：發(fā)展商策略 “青年動力營”，有效的維系客戶，保養(yǎng)既有客源博思堂渠道“博仕會”車友會、銀行卡等客戶客戶策略營銷策略組合（攻略圖）攻略圖產(chǎn)品攻略推廣攻略裝修建議立面建議大堂建議現(xiàn)場包裝媒體策略客戶策略活動策略附加值建議活動宗旨大活動持續(xù)影響市場小活動產(chǎn)品風格營造，促進銷售（現(xiàn)場活動，聚集人氣；大眾活動，形成美譽度）主策略：活動貫穿始終，不斷制造市場熱點，并有效的維護客源以青年動力營為依托，年輕客群活動為主線，口碑營銷 項目產(chǎn)品首次入市，項目設計師、代理公司對設計理念、環(huán)保概念及投資居住價值進行深入闡述。青年動力營成立暨系列活動啟動

46、。時間：2007年7月活動策略產(chǎn)品說明會暨青年動力營成立儀式世紀聯(lián)華簽約長橋，品牌商家進駐，提升片區(qū)居住品質，帶動片區(qū)住宅發(fā)展；完成時間：2007年8月活動策略世紀華聯(lián)簽約主題：活力社區(qū)，激情無限 時間：2007年10月活動內(nèi)容：與知名網(wǎng)絡公司如盛大傳奇共同舉辦網(wǎng)絡游戲大賽，以年輕人喜愛的CS和魔獸游戲為主力游戲項目，輔以泡泡龍等輕松游戲，組織比賽 目的：此次活動主要提供一個平臺讓項目年輕業(yè)主游戲愛好者聚集在一起，分享游戲經(jīng)驗，社區(qū)氛圍營銷，形成市場知名度地點：項目售樓處參與人員：蘇州各大主流媒體、意向客戶等活動策略青年動力營首屆游戲大賽青年動力營定期活動 時間：2007年10月起活動內(nèi)容：穹

47、隆山、靈巖山爬山；太湖露營；福利院義務服務。時間：2008年4月 活動地點：現(xiàn)場售樓處 活動內(nèi)容：聯(lián)合海爾、三星等品牌家電企業(yè)，在項目現(xiàn)場舉行聯(lián)合推介活動，并推出少量產(chǎn)品舉辦一元拍賣主題進行相關活動（或者和易趣、淘寶網(wǎng)聯(lián)合），所得款項捐贈兒童慈善教育機構?；顒訙蕚洌夯顒訄龅夭贾眉蔼勂反_定真情回饋青年動力營時尚拍賣活動陶瓷藝術秀時間：2008年5月形式：邀請業(yè)主及潛在業(yè)主參與售樓處的現(xiàn)場陶藝制作，并將制作好的作品燒制好，并贈送給制作者。也可以采用陶藝大賽的形式，在房交會或售樓處進行。生活派對時間：2008年6月形式：針對項目的年輕客戶群進行的生活派對，此次活動主要提供一個平臺讓項目年輕業(yè)主聚集在

48、一起，社區(qū)氛圍營銷，形成市場知名。可邀請明星參與，增大新聞熱點。地點：建議在項目四層的架空層。 一、項目形象定位二、營銷推廣策略三、階段執(zhí)行安排四、推廣費用預算營銷推廣篇架構 分階段營銷策略 蓄水期 強銷期 持續(xù)期 尾盤期 形象樹立賣點傳播生活展示價值延展【營銷路線圖】推廣曲線07.707.907.1008.108.208.708.808.10開盤時間：2007.7中2007.9.30工程：圍墻上掛、售樓處進場、導視系統(tǒng)完成、戶外全面上掛具體策略項目形象推廣及預約銷售節(jié)點現(xiàn)場展示推廣主題推廣手段營銷活動9月初進行預約銷售；售樓處進場；周邊導示、看板、高炮到位；現(xiàn)場包裝到位; 以項目形象為主世紀

49、華聯(lián)入駐，長橋板塊居住升級品質生活，即將開啟以戶外、現(xiàn)場包裝等為主報紙、電視形象輔助宣傳短信、直郵、路演配合青年動力營啟動世紀聯(lián)華簽約第一階段：蓄水期具體策略全面推廣,產(chǎn)品高品質展示,搶占入市時機,鎖定客戶.銷售節(jié)點現(xiàn)場展示推廣主題推廣手段營銷活動開盤樣板房完成；部分平臺園林完成；樓體上掛；以項目形象、產(chǎn)品賣點為主都市繁華生活以大眾平面媒體為主、短信、直郵等小眾為輔開盤視銷售情況進行加推青年動力營相關活動時間：2007.10.12008.1.30工程：預售許可證、看房通道、樣板房裝修第二階段：強銷期時間：2008.2.12008.8.1工程：準現(xiàn)樓、樓體外墻、園林全面展示、商業(yè)街包裝具體策略實

50、景展示,強化項目高品質形象,傳播項目口碑, 加強老客戶營銷.銷售節(jié)點現(xiàn)場展示推廣主題推廣手段營銷活動活動促銷老客戶營銷階段加推外墻外裝完工；入戶大堂展示；園林全面展示；以促銷活動、優(yōu)惠措施、現(xiàn)房銷售等為主低總價，搶占長橋都市核心區(qū)以樓體、短信、直郵、活動為主拍賣活動陶藝大賽生活派對第三階段：持續(xù)期時間：2008.8.12008.9.31具體策略準現(xiàn)樓展示，尾盤促銷,老客戶營銷銷售節(jié)點現(xiàn)場展示推廣主題推廣手段營銷活動促銷老客戶營銷準現(xiàn)樓展示優(yōu)惠信息為主珍藏單位，限量推出樓體條幅小眾媒體為主業(yè)主聯(lián)誼等第四階段：尾盤期一、項目形象定位二、營銷推廣策略三、階段執(zhí)行安排四、推廣費用預算營銷推廣篇架構營銷

51、費用預算項目總銷約為：2.226億元根據(jù)目前市場的普遍規(guī)律，推廣費用按照銷售總額的1.5%取費，營銷費用預估為： 334萬元第四部分 企劃表現(xiàn)篇架構第一部分 市場調研篇第二部分 業(yè)務執(zhí)行篇第三部分 營銷推廣篇客層心態(tài)分析項目賣點企劃思考策略 項目USP主張 便捷、輕快的訴求Slogan 建議定位語建議案名建議企劃表現(xiàn)秀稿展示創(chuàng)意框架客層心態(tài)分析7080價值觀: Work hard,play hard 職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、廣告從業(yè)者愛好描述：野外活動、旅游、運動、酒吧、音樂會、經(jīng)典電影7080價值趨向:年輕、科技時尚、活力、自信、創(chuàng)造力。7080新蘇州人具備什么樣的

52、心理層面？除了 work hard, play hard ，還有什么樣的心理因素在影響他們？ 不管是離鄉(xiāng)背景的游子心情，還是努力朝夢想振翅高飛的過程，或是踏實奮斗的暗自加勁我們把它稱之為“新”侯鳥心態(tài)，從租賃而居的候鳥轉變?yōu)橘徫荻拥?“新”候鳥心態(tài)。這群“新”候鳥，需要的是對這個城市的歸屬感，認同感，而家正是被城市接納最直接的印證。 對于7080來說，家不再是簡單的居所，他們賦予家更多的意義，自然就有更多的期待：和同樣有年輕夢想的族群生活在一起，居住的小區(qū)是時尚、自信、創(chuàng)造力的代表作，當然便捷、輕快更是首當其沖最吸引他們的賣點。在激烈的競爭中，怎樣生活的最有效率又有質量，是他們購買時最具決定

53、意義的問題。企劃思考策略 思考立足點：核心區(qū)位、上海世紀華聯(lián)、繁華商業(yè)配套、空中花園、產(chǎn)品、開發(fā)商品牌、總價思考出發(fā)點1、以上賣點可否提煉為一項7080新蘇州人最在乎的單一主張？2、該主張可否與區(qū)域其它項目形成有效區(qū)隔？項目USP主張 與客層“用他們的語言”溝通本項目“便捷” 、“輕快” 的生活賣點便捷、輕快的訴求 Slogan 建議隨時隨地,隨想隨享定位語建議都市新銳,城南首席地標捷出生活案名建議Light.萊特國際該案名充滿時尚信息，把歷史一下拉到了現(xiàn)實中，中英文結合，以中文釋義英文、英文襯托中文，突出Light, 突出萊特。一解：Light,譯為“點亮”，就是把生活點亮、把夢想點亮、把未

54、來點亮。眾所周知，英國的萊特兄弟，發(fā)明了飛機，成全了人類對天空的向往，實現(xiàn)了人類飛翔的夢想。萊特在這里一來取意發(fā)明飛機的創(chuàng)意、創(chuàng)新精神，二來突出飛機飛上天空的高、達、闊、遠，與項目的高層所表達的意思不謀而合。二解：Light,譯為“輕”，即輕松，而便捷自然帶來無限的輕松。這里是最便捷的購物天堂、是最修身養(yǎng)性的都市后花園，是心靈最放松的居所。品類繁多的迷你戶型更是可以讓你輕松擁有，高處不勝“輕”，在Light, 生活不必有負擔，輕松無憂、超乎想象。時代捷座 該案名簡單明了易于理解，富含時代特征，又有“時代杰作”的諧音，暗指項目無論是建筑風格、配套設施還是品質都是時代的杰作。一解：“時代”兩字，彰

55、顯項目具有的時代特征，高層住宅、購物中心、空中花園以及緊鄰的商務中心，都展示出項目的現(xiàn)代特色。二解：“捷”字，與項目本身具備的購物中心和周邊商業(yè)配套和生活、交通線路之便捷呼應。且“捷”與“杰”諧音，暗含開發(fā)商力求將項目打造成為該地段地志性建筑的目標。同時“捷座”一詞，也暗含客層是青年才俊，將在這里尋找到夢想家園。“時代捷座”將成為他們的理想居所、成為他們身份的象征，進而贏得目標客戶群的厚愛。Idea Center艾迪爾中心該案名中英文結合，以中文釋義英文、英文襯托中文，突出Idea， 突出艾迪爾的內(nèi)涵。一解：Idea，譯為“觀念”。 7080對于觀念特別的敏感，他們在成長的過程中不斷突破觀念、

56、顛覆傳統(tǒng)，創(chuàng)造新的觀念。 “觀念”使7080倍感親切。二解：Idea，譯為“想法”。7080對于生活、對于世界充滿各種不同的想法，這些想法是他們對生活的態(tài)度和夢想，是支持他們不懈努力直到成功的原動力。項目中無論是空中花園，還是購物中心的建筑，都是非常具有想法的方案。“想法”將是溝通項目與客層的最好的橋梁。三解：艾迪爾一詞充滿時尚色彩和多元化的理解方式，能夠引起7080的無限遐想，也能夠完整的表現(xiàn)出項目中商業(yè)中心與住宅小區(qū)相結合的建筑理念。尚逸三宅一生尚逸作為登記案名，三宅一生作為推廣案名，顯示出了強烈的文化氛圍和時代理念。尚逸 諧音31。“尚”，意為時尚，7080愛好時尚，渴望時尚，希望在時尚

57、的潮流中表現(xiàn)自我。“逸”，又為安逸，逸樂。7080在項目就能購獲得最為時尚與休閑的生活。三宅一生 該案名與國際品牌相同，具有強烈的吸引力，直觀感受到整個項目充滿時尚大氣?！叭簧?，隱喻了整個項目將7080的一生夢想都囊括的理念。三宅一生，即將人生的夢想、現(xiàn)實以及樂趣都可以在項目的3棟高層建筑里實現(xiàn)?！叭簧?，與項目中的“三”形成一一對應，貼切的闡釋了項目中的各項開發(fā)構思。如：三棟相互輝映的高層建筑、1-3層的大型賣場、三種大小不同戶型結構等等。三位一體、完美生活。吾名天地 My Time ,My Square 吾名氏 No name is your name吾名天地 My Time ,My Square作為登記案名，吾名氏 No name is your name作為推廣案名。吾名天地 My Time ,My Square M