廣西某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

1、WORD50/50德?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告有道企業(yè)管理咨詢2009年8月目錄第一部分宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分德?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三部分德?？h商業(yè)調(diào)查分析第四部分德?？h樓盤調(diào)查分析第五部分市場(chǎng)導(dǎo)向性結(jié)論第一部分市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析德?？h概況區(qū)位情況德?？h位于市南部，地處南亞熱帶，全縣總面積2575.03平方公里。東部與天等縣和田東縣相連，西南部和靖西縣接壤，北和田陽(yáng)縣、市相毗鄰，西南面靠近越南社會(huì)主義國(guó)?？h城距自治區(qū)首府市275公里，距市人民政府駐地129公里，距南昆鐵路田東火車站86公里，距右江航道的平馬鎮(zhèn)航站85公里，距靖西的龍邦口岸93公里，距那坡縣平孟口岸107公里，處于邊防二線。行政轄區(qū)

2、與人口全縣轄14個(gè)鄉(xiāng)4個(gè)鎮(zhèn)。4個(gè)鎮(zhèn)：城關(guān)、隆桑、敬德、足榮，14個(gè)鄉(xiāng)：東關(guān)、都安、馬隘、古壽、那甲、榮華、燕峒、興旺、龍光、大旺、巴頭、扶平、東凌、樸圩。185個(gè)村民委，2016個(gè)自然屯。2008年末，德?？h總?cè)丝?7.12萬(wàn)人，作為一個(gè)少數(shù)民族縣，壯族人口在全縣占有很大比例，壯族人口占總?cè)丝诘?8.01%；瑤族占總?cè)丝诘?.53%，位居第二；漢族占總?cè)丝诘?.44%。作為一個(gè)少數(shù)民族縣域，人口規(guī)模相對(duì)較小，增長(zhǎng)速度也比較慢。目前交通狀況與規(guī)劃前景在德保全縣公路網(wǎng)中，其中省道2條，縣道7條，鄉(xiāng)村道146條，等級(jí)公路占公路總里程的比重為13.96%，已初步形成了以省干道為主骨架、以縣鄉(xiāng)公路為支骨

3、架，重要村通公路，一般村通汽車的公路網(wǎng)絡(luò)。公路網(wǎng)目前雖已形成一定的規(guī)模，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，道路的相對(duì)不足凸現(xiàn)出來(lái)，已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。公路技術(shù)等級(jí)低，干支不能較好的連通，降低了整個(gè)公路網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)效率。缺少停車場(chǎng)、中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、廣場(chǎng)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)停車專業(yè)項(xiàng)目西南驛站正在啟動(dòng)中。規(guī)劃高速公路北由經(jīng)田陽(yáng)、那甲、念色、那隆，南至興旺西往靖西，東經(jīng)燕峒往天等。高速公路德保段進(jìn)出口位于念色。目前該高速公路已經(jīng)通過(guò)可行性分析階段，近期一期工程（田陽(yáng)-德保）將開始動(dòng)工。規(guī)劃鐵路由，經(jīng)田陽(yáng)、隆桑、足榮、念色、那隆、那布往靖西，火車站位于念色，現(xiàn)已經(jīng)動(dòng)工。公路客、貨運(yùn)交通設(shè)施：客運(yùn)站按客、貨流方向分別布置在中心城

4、區(qū)的東側(cè)和西側(cè)；東客運(yùn)站布置在樂(lè)觀巖南，德盛路北側(cè)；西客運(yùn)站布置在城西組團(tuán)中心附近，鑒路西側(cè)。鐵路站場(chǎng)布置在中心城區(qū)以北，工業(yè)區(qū)以南，充分照顧到兩方面的需求。具體位置位于快速干線北側(cè)。隨著華銀鋁的逐步投產(chǎn)，鐵路、高速公路的相繼動(dòng)工，德保的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將進(jìn)一步完善，以兩口岸物流貿(mào)易為主的交通樞紐區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)，為保障德保工業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的契機(jī)。德保資源1、礦產(chǎn)資源重要礦產(chǎn)資源有鋁土礦、銅、重晶石、錳、硫鐵等21種，其中鋁土礦儲(chǔ)量3.2億噸，銅礦儲(chǔ)量1364.7萬(wàn)噸，錳礦儲(chǔ)量163萬(wàn)噸，石儲(chǔ)量2590萬(wàn)立方米，重晶石儲(chǔ)量3000萬(wàn)噸。2、旅游資源自然景觀：德?？h境

5、山巒連綿，平均海拔600米。鑒河是縣最大河流，東西貫通縣境，自然落差530米，這里一年四季氣候溫和，年平均氣溫19.5度，是避暑佳地。其中“天保十景”：云山疊翠、獨(dú)秀擎天、馬鞍效靈、扶旭升、西山夕照、響泉流韻，文筆干霄、馬涼華表、磐石坐鎮(zhèn)、鑒水瀠洄等，又有鑒芳園、吉星巖、老虎洞等旅游新秀。吉星巖素有“亞洲第一洞”的美稱，正處于開發(fā)的初步階段。區(qū)還有黃連山和后龍山兩個(gè)自然保護(hù)區(qū)。人文景觀：縣境居住著壯、漢、瑤等民族，壯族人口占總?cè)丝诘?8.01%，瑤族占1.53%。壯族聚居的大縣，當(dāng)?shù)氐膲炎逦幕嘧硕嗖?。主要有：歌圩文化、壯劇文化、桿欄文化、壯醫(yī)文化、壯錦文化、麼教文化。鋁業(yè)的發(fā)展為開展工業(yè)旅游

6、也提供了優(yōu)勢(shì)條件。3、物產(chǎn)資源德?？h物產(chǎn)資源豐富，主要有八角、茴油、矮馬、田七、雄睪酒、黑糯米酒等，目前建成八角茴油基地28萬(wàn)畝以上。德?？h的香料集團(tuán)年產(chǎn)值5000萬(wàn)元，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各國(guó)，八角茴油生產(chǎn)已成為德保的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黑糯米酒有天然色素、瓊香，富含18種氨基酸和豐富的葡萄糖，具有健腦活血、養(yǎng)血益壽之功效，1998年獲得中國(guó)文化名酒稱號(hào)。4、農(nóng)業(yè)資源全縣總面積257503公頃，耕地面積23070公頃（其中水田154035畝，旱地192015畝），有灌溉設(shè)施的110000畝。農(nóng)業(yè)人口31.5萬(wàn)人，平均每人有耕地1.1畝（水田0.489畝、旱地0.609畝），另外還有2138公頃的宜農(nóng)荒地。

7、農(nóng)作物分布大致上可以分為：西北部為玉米、中稻、豆類、茶葉區(qū)域；西部為玉米、豆類、中稻、黃皮果、果區(qū)域；中部為甘蔗、雙季稻、中稻、玉米、水果區(qū)域；東南部為雙季稻、中稻、玉米、花生、果、柑桔、蕉類區(qū)域。5、林業(yè)資源德保縣位于北回歸線上，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，熱量豐富，雨量充沛，為天然闊葉林、灌木林和各種人工用材林的生長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的自然條件。全縣面積257503公頃，林地為70293.29公頃，占土地總面積的27.2%。德保擁有充足的資源做保障和后盾，為德保經(jīng)濟(jì)持續(xù)、良好的發(fā)展提供了先天的好條件，為進(jìn)一步把資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了基礎(chǔ)。德保縣宏觀經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況德保是一個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，2

8、004年前其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平明顯落后于市的其它縣區(qū)，但隨著華銀鋁的建設(shè)，德保經(jīng)濟(jì)得到了極大的推動(dòng)。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向特色農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，工業(yè)進(jìn)程加快，錳、鋁系工業(yè)初具規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績(jī)顯著，從2004年德保的經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。根據(jù)左圖數(shù)據(jù)，2004年、2005年、2006年、2007年、2008年GDP同比增長(zhǎng)分別為14.1%、26.58%、36.6%、18.51%、48.19%，五年增長(zhǎng)率均超過(guò)8%。GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式GDP增長(zhǎng)率小于4%4-5%5-8%大于8%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展德保近年來(lái)整體經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，生產(chǎn)總值由2004年的9.87億元增加到2008年的29.7億元

9、，年均增長(zhǎng)25；2008年德保國(guó)民生產(chǎn)總值29.7億元，比上年增長(zhǎng)48.19%。生產(chǎn)總值穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。人均GDP2008年德?？h人均GDP為2200美元左右，根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，德?？h當(dāng)前人均GDP水平下，房地產(chǎn)發(fā)展處于住房快速上升階段。人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP（美元）800-13001300800080001300013000以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由2004年的6012元增加到2008年的15411元，年均增長(zhǎng)21；2008

10、年德保城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2200美元，比上年增長(zhǎng)22.89%。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速上升提供了條件。第二產(chǎn)業(yè)占比較大，第一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。德保三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)不斷優(yōu)化，從2004年的33.4：38.5：28.1調(diào)整到2008年的14.1：67.4：18.5。因此德保將以鋁工業(yè)基地、錳工業(yè)基地、為主的工業(yè)體系基本形成，力爭(zhēng)建成百色地區(qū)乃至XX重要的鋁工業(yè)基地?！叭螽a(chǎn)業(yè)”結(jié)構(gòu)德保財(cái)政收入隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近年德保財(cái)政收入顯著提高，從2004年的0.69億元到2008年的3.08億元，年均提高30%。德保財(cái)政收入不斷創(chuàng)新高，2007年突破2億元大關(guān)，到2008

11、年突破3億元大關(guān)，2009年值得期待。財(cái)政收入的穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，確保市政建設(shè)的加快，近幾年德?？h城的市政配套建設(shè)不斷完善，特別是縣城綠化率高達(dá)到37%。宏觀市場(chǎng)分析結(jié)論德?？h是計(jì)劃構(gòu)建的市三角特色經(jīng)濟(jì)區(qū)重要組成部分，是兩口岸貿(mào)易物流的交通樞紐城市，是市域未來(lái)的附市中心之一。隨著鋁工業(yè)基地建設(shè)和交通建設(shè)的加快，德保的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將得到本質(zhì)的提升，人民的消費(fèi)購(gòu)買能力迅速增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供有力的消費(fèi)支撐。德?？h是以鋁工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主、以與旅游服務(wù)基地于一體的南部新興工業(yè)城市，強(qiáng)化“以城養(yǎng)城”的城建理念，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)非常成功，尤其是城區(qū)公共綠地面積達(dá)18.47萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率高達(dá)37%。伴隨著

12、隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資熱潮不斷加劇，將吸引大量的外來(lái)商家落戶德保，為房地產(chǎn)未來(lái)的投資開發(fā)提供廣闊的空間。德保居民生活水平相對(duì)管轄圍其他縣份屬于相對(duì)富裕，伴隨城市化建設(shè)的縱深發(fā)展，德保中高檔人群的居住觀念逐步轉(zhuǎn)變，對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，為房地產(chǎn)快速發(fā)展提供了有力的需求保證。第二部分德?？h房地產(chǎn)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況德保房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)市屬11個(gè)縣、區(qū)的同類縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)（平果、田東、田陽(yáng)、隆林）的發(fā)展，起步相對(duì)比較慢，自2005年才開始較為集中的出現(xiàn)土地拍賣，但發(fā)展非常速度，勢(shì)頭猛烈，到目前為止，共有9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。其水碧苑、水岸、德利山莊、德保新城項(xiàng)目已全面完成銷售交付使用

13、；興和家園一期已售磬，二期僅剩下少量的頂層戶型；華銀花園是華銀鋁業(yè)定向開發(fā)，二期剩余約90套；德保美食城、閩都花園、德保商貿(mào)城、西南驛站均為商住項(xiàng)目，都由于資金等各方面原因尚未正式發(fā)售。短期而言，德保房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)存在無(wú)房可售的格局，隨著下半年各項(xiàng)目的正式發(fā)售，商業(yè)物業(yè)部分將會(huì)出現(xiàn)群雄爭(zhēng)霸的局面。由于受德保地理、地質(zhì)條件的限制，縣城周邊被群山所環(huán)繞，城區(qū)的擴(kuò)受到一定程度的限制。城區(qū)中心沿河兩岸的平原地帶是傳統(tǒng)的舊城區(qū)，集中體現(xiàn)為90年代城市建設(shè)的影子-多是出售地塊給私人自建天地樓物業(yè)，由于2005年開始，國(guó)家控制私人宅基地的分割銷售，目前老城區(qū)的私人宅基地銷售以轉(zhuǎn)讓為主。德保先由于房地產(chǎn)起步相

14、對(duì)較晚，商品住宅的銷售受到傳統(tǒng)天地樓居住觀念的影響以與客戶按揭購(gòu)房需要一定的接受過(guò)程，商品房住宅小區(qū)推出初期，銷售進(jìn)度很緩慢。加上受到購(gòu)買力影響，在同類縣級(jí)市場(chǎng)的公寓住宅價(jià)格達(dá)到1300-1400元/時(shí)，德保目前的住宅價(jià)格在1200-1300元/左右徘徊，價(jià)格攀升緩慢。但隨意市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，以與市場(chǎng)居住理念的不斷改變和進(jìn)步，市場(chǎng)越來(lái)越意識(shí)到傳統(tǒng)天地樓物業(yè)的不足之處，而且山水碧苑、水岸項(xiàng)目交付使用后獲得較好的社會(huì)口碑，人們逐步對(duì)商品房住宅小區(qū)的便捷性、舒適性有了更深的了解，對(duì)商品房的接受程度不斷增加。近幾年土地供應(yīng)情況出讓時(shí)間位置面積（畝）容積率建筑密度總金額（萬(wàn)元）備注04年12月城關(guān)鎮(zhèn)隆安

15、大街50400德保九鼎實(shí)業(yè)公司05年3月民政福利院40245%1110德保德立地產(chǎn)公司05年7月原皮革廠252.840%660廣聯(lián)地產(chǎn)公司05年9月城北區(qū)532.135%1007德保鴻程地產(chǎn)公司05年9月南環(huán)路762455興和地產(chǎn)公司06年12月上甲路46240%1114德保恒俞地產(chǎn)公司合計(jì)290畝（193430）小結(jié)：德?？h商品住宅的土地的出讓供應(yīng)開始于2004年底，起步較晚（市平果縣、田陽(yáng)、田東出現(xiàn)在2001年）。土地供應(yīng)主要集中在2005年，說(shuō)明2005年是德保房地產(chǎn)發(fā)展的起點(diǎn)。土地供應(yīng)的集中，讓市場(chǎng)上在短期間出現(xiàn)一定數(shù)量的商品房住宅小區(qū)。德?？h2005、2006年土地供應(yīng)達(dá)到290畝，

16、約19萬(wàn)平方米，供應(yīng)量比較大；地塊分布區(qū)域跨度大，各地塊的容積率高低不均，建筑密度比較大。如果按上述的容積率計(jì)算，德保房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年2007年間的供應(yīng)量達(dá)到近40萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)的供應(yīng)量相當(dāng)集中；德保縣于2005、2006年集中土地出讓供應(yīng)后，2007年在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飄紅的形式下，依然無(wú)大宗土地供應(yīng)，市場(chǎng)無(wú)后續(xù)項(xiàng)目推出，期間主要是消化目前各在售的物業(yè)。使得德?？h的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為健康平穩(wěn)的發(fā)展的狀態(tài)。市政配套設(shè)施建設(shè)德保縣近年大力開展城市建設(shè)，投資1070萬(wàn)元，完成了市政小廣場(chǎng)、江濱游覽路、云山夜景最大限度的保持了城區(qū)河流的原生態(tài)景觀，城區(qū)各景觀山體得到了很好的保護(hù)。穿城路的

17、美化亮化、中興商業(yè)步行街一期、東蒙經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)和縣政府禮堂裝修，開工興建中興商業(yè)步行街二期、中興商業(yè)步行街南街騎樓連廊改造、烈士紀(jì)念碑園、商住綜合樓和建材市場(chǎng)二期工程。各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目共項(xiàng)，這些改造項(xiàng)目工程并已于年全部建成投入使用。建設(shè)工程的建設(shè)也帶動(dòng)了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)新興工業(yè)城市和現(xiàn)代化文明城市展現(xiàn)在人們的眼前。通過(guò)各項(xiàng)市政工程的建設(shè)城區(qū)新增綠地面積1500平方米，綠化率達(dá)33.8%，人均公共綠地面積5.14平方米。城區(qū)安裝各種燈飾255臺(tái)套，市容市貌有了很大改觀，城市品位、品牌號(hào)召力進(jìn)一步提高。也為德保今后的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、旅游開發(fā)的發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。第三部分德?？h商業(yè)調(diào)查分析城區(qū)

18、主要交通構(gòu)架德盛大道-交通中軸,是連接、天等、靖西的主要通道;并把德保分為南、北兩部分；東安大街-與中軸德盛大道平行，是德?？h城最繁榮的商業(yè)干道。南隆大街-德保南北走向的交通要道，位于德盛大道的西面，與德盛大道呈T字型相接，往北走則通往靖西，往南走則通往天等；吉星大道-也是南北走向的交通要道，位于南隆大街的西面，往南與通往天等的主干道相連，往北與通往靖西的主干道相連；將來(lái)與正在修建的德盛大道延長(zhǎng)線呈“T”字型相連接；德保四面環(huán)山，城區(qū)中心的平原土地有限，城區(qū)的擴(kuò)速度相對(duì)較慢，目前城區(qū)面積比較小，上述四條交通要道則構(gòu)成了德保目前的交通骨架，是德保聯(lián)系外界的交通樞紐。商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 德保目前商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

19、主要由中心市場(chǎng)、南橋交易市場(chǎng)、東盟商務(wù)區(qū)等商業(yè)點(diǎn)和德盛大道、東安大道、南北步行街、南隆大街等商業(yè)干道構(gòu)成；通過(guò)點(diǎn)、線的連接和組合構(gòu)成了德保目前的整個(gè)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。德?？h以德盛大道、東安大道為主要的商業(yè)大道，輔以各約150米長(zhǎng)左右的南、北步行街，以與南北走向的隆南大道構(gòu)成了德保主要的商業(yè)干道；中心市場(chǎng)、南橋交易市場(chǎng)作為比較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，服務(wù)于整個(gè)德?？h城居民，以與在圩日期間，是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民趕集的主要場(chǎng)所，商貿(mào)比較繁榮；而東盟商務(wù)區(qū)則是德保集美食、娛樂(lè)、休閑、賓館等多功能為一體的商業(yè)聚集區(qū)，是一個(gè)具有特色的綜合性商業(yè)區(qū)。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布德盛大道:德盛大道作為德保的主要交通和商業(yè)干道,是德保最繁榮的商

20、業(yè)街道之一,德保汽車站就位于該路段;德盛大道作為最寬、最重要的交通中軸,建成的歷史時(shí)間比較長(zhǎng)久,商業(yè)配套設(shè)施比較落后,主要以單位臨街門面、私人住宅的底層作為商鋪的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。外建筑也相對(duì)比較破舊,立面比較舊,其商業(yè)業(yè)態(tài)也屬于自發(fā)形成,形象、檔次都相對(duì)比較低。德盛大道的中段,以汽車站為中心的周邊鋪面經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以日化生活用品的批發(fā)為主,主要針對(duì)德?？h周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng),批發(fā)檔次比較低,但經(jīng)營(yíng)狀況比較好;東段還分布了建材、超市、餐飲等比較能夠聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài),因此該路段也是德保最繁榮的路段之一;德盛大道的西段主要以中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳、手機(jī)通訊、裝飾裝修等商業(yè)業(yè)態(tài)為主。德盛路業(yè)態(tài)分布：德 盛 路經(jīng)營(yíng)

21、種類賓館五金醫(yī)藥通訊家電裝修美發(fā)娛樂(lè)維修機(jī)電數(shù)量61062537138815比列2.3%4.2%2.3%10.5%1.5%2.9%5.5%3.4%3.4%6.3%經(jīng)營(yíng)種類家具茶葉服裝雜貨超市建材糧油其他合計(jì)數(shù)量31418173201250238比列1.5%5.9%7.6%7.1%1.5%8.45%21%東安大街（中興路） 東安大街也是德保最為繁榮、最為古老的商業(yè)街，百貨大樓、中心市場(chǎng)就位于該路段；東安大街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，服裝超市、利客隆超市、服裝專賣店、鞋店、化妝品、藥店、移動(dòng)、電信營(yíng)業(yè)廳等各種經(jīng)營(yíng)種類都具備； 雖然作為最為繁榮的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和種類最為豐富的商業(yè)街，但其街道狹窄，建筑外立面舊

22、，鋪面經(jīng)營(yíng)商品的形象和檔次都以中低檔為主，整條商業(yè)街顯得比較雜亂和破舊。東安路業(yè)態(tài)分布：東 安 路經(jīng)營(yíng)種類賓館五金醫(yī)藥通訊家電裝修美發(fā)娛樂(lè)餐飲日雜數(shù)量46137155165172比列1.4%2.1%4.5%2.4%5.1%1.7%6.3%1.7%5.8%1%經(jīng)營(yíng)種類家具茶葉服裝鞋店超市化妝品文具其他合計(jì)數(shù)量5658173271967292比列1.7%2.1%19.9%7.1%5.8%8.49.2%22.9%南北步行街南北步行街實(shí)際上是位于南北兩側(cè)的商業(yè)步行休閑街，由清水河把兩條街分為南北兩街，由三座橋聯(lián)通兩街，使南北步行街連為一體。南街長(zhǎng)約130米，由縣房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，共26間鋪面，采取了

23、騎樓風(fēng)格的建筑形式。外立面比較新，并具有休閑商業(yè)走廊，緊依清水河，休閑氣氛比較濃厚，已于2007年元旦開街，主要經(jīng)營(yíng)男女服裝、皮鞋、飾品，經(jīng)營(yíng)商品比較單一，總體商業(yè)規(guī)模比較小；并且女裝品牌雜亂，形象一般，節(jié)假日經(jīng)營(yíng)狀況較好；北街長(zhǎng)約150米，由私人天地樓物業(yè)構(gòu)成，僅是外立面由政府統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)，鋪面稍顯舊，主要經(jīng)營(yíng)男女服裝、鞋類、美容美發(fā)，以中低檔的雜亂品牌為主，整體形象不是特別好；總體商業(yè)規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)容也比較單一。東安路業(yè)態(tài)分布：東 安 路經(jīng)營(yíng)種類男裝女裝鞋店皮具飾品化妝品美發(fā)其他合計(jì)數(shù)量62754352456比列10.7%48.2%8.9%7.1%5.4%8.9%3.4%7.1%南隆大街

24、 南隆大街北段與上甲路相接，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)延續(xù)上甲路的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，以建材、農(nóng)資機(jī)電產(chǎn)品、五金、電覽、裝飾等產(chǎn)品為主；而南段與德盛大道相連，商業(yè)相對(duì)更為繁榮，以家電、通訊、便利店、雜貨店為主。上甲路 德保唯一的建材市場(chǎng)位于該路段，形成于2000年初，由于縣城大多數(shù)高檔建材都有銷售，商業(yè)氛圍較好，商鋪的租金也逐步水漲船高。該路段也是通往靖西的主干道，交通便利、發(fā)達(dá)，因此根據(jù)其路段特征，形成了以建材、裝飾經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)特色街道；建材經(jīng)營(yíng)已成行成市，經(jīng)營(yíng)狀況比較好。商業(yè)街租金概況街道名稱主流鋪面面積區(qū)間()租金單價(jià)區(qū)間年租金總價(jià)區(qū)間主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)德盛大道30-6030-7012000-30000營(yíng)業(yè)廳、手

25、機(jī)通訊、日雜批發(fā)、餐飲東安大街25-6030-7012000-25000服裝、家電、鞋類、雜貨、精品店、專賣店、營(yíng)業(yè)廳南北步行街25-4030-508000-18000服裝、精品專賣、鞋類、飾品、美容美發(fā)南隆大街20-5020-506000-16000機(jī)電、五金、建材、通訊上甲路20-6020-406000-15000建材、裝飾小結(jié)：德保城區(qū)規(guī)模比較小，德盛路、東安路商業(yè)氛圍濃重。各街道地段優(yōu)勢(shì)差異性比較小，以與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的檔次相當(dāng)，租金價(jià)格的層次差別也不大，因此租金水平相差不大，主要集中在30-50元/；德盛大道主要以日雜批發(fā)為主，交易額相對(duì)較大，能夠支撐相對(duì)較高的租金；東安大街作為最繁榮的商

26、業(yè)街，其租金水平自然不低；步行街規(guī)模較小，租金水平差別不大。南隆大街南段興和家園、德盛路東段山水碧苑臨街商鋪，在尚未形成良好的商業(yè)氛圍的情況下商鋪的業(yè)主對(duì)租金的期望值都較高，在20元/。商業(yè)特征分析目前德保商業(yè)主要依靠自發(fā)形成，中心主要集中在城北區(qū)，以南北步行街和東安大街、中心市場(chǎng)為中心構(gòu)筑的商業(yè)中心。德保城南區(qū)域的商業(yè)相對(duì)比較薄弱，主要是以東蒙居住區(qū)為中心，構(gòu)筑了德保休閑、餐飲、保健、賓館等多功能商業(yè)中心；但該商業(yè)區(qū)域與私人居民區(qū)混雜為一體，區(qū)域的各業(yè)態(tài)還不夠精致和具有特色，整體形象還不夠好。南隆大街、上甲路則構(gòu)成了以建材、機(jī)電、五金為主的專業(yè)市場(chǎng)街。城西作為德保將來(lái)新的行政文化中心，目前商

27、業(yè)還處于空白狀態(tài)，鑫源華興苑商場(chǎng)的開發(fā)，以與興和家園商業(yè)街的開發(fā)將彌補(bǔ)城西區(qū)的商業(yè)空白點(diǎn)。中低檔的商業(yè)街和超市構(gòu)成了目前德保主要的兩種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型購(gòu)物百貨商場(chǎng)的缺乏，精品街不足，造成了目前德保商業(yè)形象檔次低，業(yè)態(tài)單一的狀態(tài)。商業(yè)街還略顯狹窄、雜亂，整體購(gòu)物環(huán)境還不是很舒適。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著華銀鋁業(yè)公司的逐步投產(chǎn)，資金流、物流、人流不斷的涌進(jìn)，商業(yè)的逐漸繁華，德保商業(yè)的升級(jí)換代是必然的，商業(yè)格局的改變是發(fā)展的趨勢(shì)；德保商業(yè)將朝著商業(yè)功能、網(wǎng)點(diǎn)更完善、購(gòu)物環(huán)境更好、商業(yè)業(yè)態(tài)更為豐富的方向發(fā)展：隨著華銀鋁生活區(qū)的逐漸落成，以與云山大道的規(guī)劃，新的行政中心的落成，德保城區(qū)西部的商業(yè)將會(huì)得到極大的快速

28、發(fā)展；隨著東安大街的擴(kuò)建和改建，以與中心市場(chǎng)的搬遷，東安大街的形象將會(huì)大為改觀，成為一條城市的形象街；德保目前的商業(yè)檔次太低，形象較差，隨著德保經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高檔形象的精品店、專賣店、連鎖店將會(huì)逐步進(jìn)入市場(chǎng)，極大改觀、提升整個(gè)商業(yè)形象；德保目前尚無(wú)大規(guī)模的商場(chǎng)、家電城、通訊城和百貨超市，大型購(gòu)物商場(chǎng)的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)德保單一商業(yè)街的簡(jiǎn)單商業(yè)業(yè)態(tài)，使德保的購(gòu)物環(huán)境更舒適，業(yè)態(tài)更豐富；由于德保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和街道比較分散，聚集效應(yīng)不是很明顯，而一些具有特色的休閑商業(yè)街將會(huì)不斷涌現(xiàn)，將會(huì)更為豐富德保的商業(yè)類型；隨著城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求不斷增加，新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將會(huì)不斷增加；德保城西區(qū)目前的商業(yè)尚處

29、于初期階段，隨著城市的向西發(fā)展，該區(qū)域必將打造成一個(gè)多功能、綜合性的商業(yè)區(qū)域； 商業(yè)總體結(jié)論：新開發(fā)住宅項(xiàng)目的臨街商鋪供應(yīng)量很大，空置率非常高，市場(chǎng)總體租金水平較低，缺少大型購(gòu)物商業(yè)場(chǎng)所。第四部分德?？h樓盤調(diào)查分析鑫源華興苑項(xiàng)目名稱鑫源華興苑開發(fā)商德保縣鑫源房地產(chǎn)聯(lián)系0 3831188項(xiàng)目地址南隆大街（原茴香樓舊址）總占地面積3.5畝總建筑面積1.55萬(wàn)容積率6.6總戶數(shù)132戶建筑密度建筑形態(tài)高層總棟數(shù)1棟銷售方式定金1000元住宅戶型面積套數(shù)一房一廳一衛(wèi)5244兩房?jī)蓮d一衛(wèi)101、10744三房?jī)蓮d兩衛(wèi)128、13844起步價(jià)1288元/最高價(jià)1550元/均價(jià)1420元/銷售情況已售完商鋪

30、量一層15間，兩層面積60-150價(jià)格均價(jià)7000元/銷售情況已售完評(píng)述：該項(xiàng)目位于縣城中心地帶，交通便利，是德保首座電梯洋房，地理位置優(yōu)越，與大街和市場(chǎng)毗鄰，生活非常便捷。是其臨街商鋪得以熱銷的保障。其住宅部分由于臨街居住條件不是很理想，預(yù)約者多以投資為主，項(xiàng)目采用分期付款的銷售方式（分2006.3開盤、2006年底封頂、2007年2月交房時(shí)三次付款）。廣聯(lián)山水碧苑項(xiàng)目名稱廣聯(lián)山水碧苑開發(fā)商廣聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)系0 3829887項(xiàng)目地址城關(guān)鎮(zhèn)德盛路富田小區(qū)總占地面積16600總建筑面積39992容積率2.4總戶數(shù)366戶綠化率32%建筑形態(tài)7層（有雜物房）總棟數(shù)15棟銷售方式首付30%開工時(shí)間20

31、05年9月竣工時(shí)間2007年10月開盤時(shí)間2006年3月住宅戶型面積套數(shù)一房一廳一衛(wèi)54兩房?jī)蓮d一衛(wèi)81、87三房?jī)蓮d兩衛(wèi)102、132四房?jī)蓮d兩衛(wèi)138、144起步價(jià)1120元/最高價(jià)1450元/均價(jià)1200元/銷售情況已售完商鋪量約20間面積40-250價(jià)格均價(jià)4500元/銷售情況已售50%優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于至德保縣城區(qū)入口處，德盛路東段，緊鄰紅山公園。周邊公園、河流等自然環(huán)境保護(hù)很好，空氣清新，夏季清涼舒適。因其所處位置離縣城中心較遠(yuǎn)，所以開發(fā)商在社區(qū)配套和流經(jīng)小區(qū)的鑒河上做文章，中心花園位置設(shè)置籃球場(chǎng)，行人道兩旁有一定綠化。沿河修建道步行休閑通道，種植柳樹。項(xiàng)目底層全部設(shè)置雜物房、車庫(kù)，最

32、大限度的為小區(qū)業(yè)主解決后顧之憂。小區(qū)外立面一、二層為瓷磚，三層以上使用淡黃色涂料，給人清爽的感覺(jué)。項(xiàng)目總體品質(zhì)不錯(cuò)。同時(shí)規(guī)劃中的客運(yùn)中心在小區(qū)對(duì)面，銷售初期吸引了一定的投資性客戶的關(guān)注。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施缺乏，生活便捷性差。小區(qū)地勢(shì)較低，下雨天氣雨水容易形成倒灌情況。人流量少，導(dǎo)致1#樓臨街商鋪的銷售率低、出租率低。水岸人家項(xiàng)目名稱水岸人家開發(fā)商紅鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系項(xiàng)目地址中興步行街清水岸總占地面積3000總建筑面積8000容積率2.7總戶數(shù)28戶綠化率20%建筑形態(tài)4.5-6層天地樓總棟數(shù)28棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年3月竣工時(shí)間2006年11月開盤時(shí)間2006年

33、3月住宅戶型面積套數(shù)天地樓200-36028套起步價(jià)1800元/最高價(jià)2100元/均價(jià)2000元/銷售情況已售完商鋪量面積價(jià)格銷售情況評(píng)述：項(xiàng)目位于德?？h原商業(yè)中心,與原中興步行街北街隔河相望通過(guò)三條橋與北岸步行街構(gòu)成三橋相通的交通布局，擁有最好的地段優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目西起縣招待所,東接芳山公園,地處旺市,環(huán)境優(yōu)雅，項(xiàng)目采用獨(dú)具民族風(fēng)情的騎樓連廊建筑形式,總體外形美觀，并且是第一家進(jìn)入德保的開發(fā)商,占有市場(chǎng)先入為主的優(yōu)勢(shì)，而且總體規(guī)模比較小,銷售壓力不大，目前已經(jīng)售罄，2007元旦開街以來(lái)商業(yè)氛圍濃厚。德保賓館天地樓項(xiàng)目名稱德保賓館天地樓開發(fā)商聯(lián)系項(xiàng)目地址緊依德保賓館(德保橋頭)總占地面積1800總建

34、筑面積5000容積率2.8總戶數(shù)16戶綠化率20%建筑形態(tài)4.5層天地樓總棟數(shù)16棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年8月竣工時(shí)間2006年10月開盤時(shí)間2006年2月住宅戶型面積套數(shù)天地樓320-35016套起步價(jià)2300元/最高價(jià)2600元/均價(jià)2500元/銷售情況已售完商鋪量面積價(jià)格銷售情況評(píng)述：項(xiàng)目擁有極好的地段優(yōu)勢(shì)，與德保最繁榮的商業(yè)大道東安大道交匯，原百貨大樓、中心市場(chǎng)近在咫尺，地段優(yōu)勢(shì)無(wú)以倫比；但項(xiàng)目總體規(guī)模太小，銷售壓力不大，目前已經(jīng)售罄，目前商業(yè)氛圍濃厚。德保新城項(xiàng)目名稱德保新城開發(fā)商德保鴻程房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系項(xiàng)目地址德?？h城北區(qū)(縣糧食局對(duì)面)總占地面積總建筑面積容積率2.0

35、總戶數(shù)戶綠化率35%建筑形態(tài)6層總棟數(shù)棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年6月竣工時(shí)間2007年12月開盤時(shí)間2006年5月住宅戶型面積套數(shù)一房一廳一衛(wèi)起步價(jià)元/最高價(jià) 元/均價(jià)元/銷售情況已售完商鋪量約間面積價(jià)格均價(jià) 元/銷售情況已售評(píng)述：項(xiàng)目位于規(guī)劃36米寬的天寶大道中段,東起糧食局大門前面的道路,西至中興、北興街的商業(yè)大院路口，南接布萊岸的北橋至原東關(guān)市場(chǎng)，北抵醫(yī)藥公司。小區(qū)規(guī)劃有一層3300的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，原中心市場(chǎng)將搬遷至項(xiàng)目的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。項(xiàng)目地處縣行政辦公區(qū)，周邊配套齊全，群山懷抱，環(huán)境優(yōu)美，住宅已經(jīng)全部售罄，依靠周邊行政居住區(qū)人氣，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。德利山莊項(xiàng)目名稱德利

36、山莊開發(fā)商德保德立房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系項(xiàng)目地址德?？h上甲路292號(hào)(騰蛟路西側(cè))總占地面積14000總建筑面積35000容積率2.5總戶數(shù)176戶綠化率35%建筑形態(tài)4層天地樓；6層公寓，總棟數(shù)棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年10月竣工時(shí)間2007年12月開盤時(shí)間2007年3月住宅戶型面積套數(shù)天地樓290-360兩房?jī)蓮d一衛(wèi)85-92三房?jī)蓮d兩衛(wèi)114-136四房?jī)蓮d兩衛(wèi)142起步價(jià)1200元/最高價(jià)1300元/均價(jià)1250元/銷售情況已售完商鋪量約96間鋪面面積20-35價(jià)格均價(jià)5300元/銷售情況已售完評(píng)述：項(xiàng)目位于蓮城路西段上甲路、德保城西新區(qū)，項(xiàng)目外墻以乳黃色涂料為主、淡藍(lán)色涂料相點(diǎn)綴

37、，戶型為大陽(yáng)臺(tái)、大客廳，小區(qū)部綠化簡(jiǎn)單，沿江也無(wú)綠化景觀。周邊有水岸、華銀花園，隨著各小區(qū)交房入住，周邊已經(jīng)有一定人氣，項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，目前轉(zhuǎn)讓價(jià)為1650元/。項(xiàng)目沿江、沿街的天地樓鋪面、商場(chǎng)鋪面連為一體，構(gòu)成一條商業(yè)街，共約1200米長(zhǎng)，并與華銀鋁生活區(qū)商鋪、水岸沿街商鋪相連，依托城西新建小區(qū)人氣，打造城西商業(yè)中心，依靠項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，帶到整個(gè)商業(yè)中水岸項(xiàng)目名稱水岸開發(fā)商德保恒俞置業(yè)聯(lián)系項(xiàng)目地址上甲路總占地面積50畝總建筑面積66000容積率2.0總戶數(shù)456戶綠化率35%建筑形態(tài)7層（有雜物房）總棟數(shù)17棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年9月竣工時(shí)間2007年10

38、月開盤時(shí)間2006年3月住宅戶型面積套數(shù)天地樓260-340兩房?jī)蓮d一衛(wèi)90三房?jī)蓮d兩衛(wèi)100-121四房?jī)蓮d兩衛(wèi)135起步價(jià)1200元/最高價(jià)1400元/均價(jià)1300元/銷售情況已售完商鋪量面積價(jià)格均價(jià)元/銷售情況評(píng)述：項(xiàng)目位于蓮城路西段上甲路、德保城西新區(qū)，項(xiàng)目外墻橘紅紅色墻磚、頂層乳白色點(diǎn)綴，戶型為大陽(yáng)臺(tái)、大客廳，一梯兩戶、南北朝向，三房、四房占比例大，戶型面積與市場(chǎng)需求吻合，小區(qū)以6.5層斜坡屋頂公寓為主，上甲路、蓮城路沿路為帶商鋪天地樓，小區(qū)設(shè)有噴泉、小橋、涼亭等景觀，綠化以低矮花草為主，樓間距大而綠化簡(jiǎn)單而顯得空蕩。周邊有德利山莊、華銀花園等小區(qū)，隨著各小區(qū)交房入住，周邊已經(jīng)有一定

39、人氣，項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，入住率相對(duì)高，住宅轉(zhuǎn)讓很少，目前轉(zhuǎn)讓價(jià)為1650-1750元/。華銀花園項(xiàng)目名稱華銀花園開發(fā)商海通投資聯(lián)系項(xiàng)目地址城西通往靖西入口處總占地面積300多畝總建筑面積400000容積率2.0總戶數(shù)3500戶綠化率32%建筑形態(tài)6層總棟數(shù)棟銷售方式首付20%開工時(shí)間2005年9月竣工時(shí)間2006年12月開盤時(shí)間2006年5月住宅戶型面積套數(shù)一房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)78-86三房?jī)蓮d兩衛(wèi)110-130四房?jī)蓮d兩衛(wèi)139-142起步價(jià)900元/最高價(jià)980元/均價(jià)950元/銷售情況已售完商鋪量約20間面積40-250價(jià)格均價(jià)2000元/銷售情況已售50%評(píng)述：

40、項(xiàng)目位于城西通往靖西入口處，項(xiàng)目為華銀鋁業(yè)集建房，只向部員工銷售，所以價(jià)格很低，銷售無(wú)壓力。項(xiàng)目總面積300多畝，地塊被河流分成兩部分，一期已于2007年交付使用，二期今年10月前可以交付使用，三期今年底啟動(dòng)。一期外墻白色涂料為主，戶型為大陽(yáng)臺(tái)、大客廳，一梯兩戶、南北朝向，三房、四房占比例大，戶型面積與市場(chǎng)需求吻合，建筑為7層，臨市政路規(guī)劃兩層商鋪，小區(qū)設(shè)有會(huì)所等配套，中間有超大型廣場(chǎng)，綠化高達(dá)35%以上，項(xiàng)目總體依靠河流大做文章，沿河設(shè)置多處景觀點(diǎn)。項(xiàng)目一期已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，入住率相對(duì)高，二期基本售罄，住宅轉(zhuǎn)讓很少，商鋪銷售緩慢，而且價(jià)格較低，連接未來(lái)城西商業(yè)中心市政路正在施

41、工中，城西商業(yè)中心的形成將對(duì)該項(xiàng)目商鋪出售、出租有所較大幫助。興和家園項(xiàng)目名稱興和家園開發(fā)商德保興和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系0項(xiàng)目地址德保縣吉星大道全段總占地面積75畝總建筑面積150000容積率2.2總戶數(shù)1300多戶綠化率35%建筑形態(tài)7層（有雜物房）總棟數(shù)21棟銷售方式首付20%開工時(shí)間2005年9月竣工時(shí)間2007年10月（一期）開盤時(shí)間2006年5月住宅戶型面積套數(shù)天地樓250-350兩房?jī)蓮d一衛(wèi)83三房?jī)蓮d兩衛(wèi)102、105四房?jī)蓮d兩衛(wèi)138、144起步價(jià)（二期）1650元/最高價(jià)1750元/均價(jià)1700元/銷售情況已售95%商鋪量約50間面積40-250價(jià)格均價(jià)4500元/銷售情況已售70

42、%優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于德?？h城南環(huán)路水利局路口至紙廠路口段，毗鄰華銀氧化鋁的生活區(qū)和德?？h行政辦公區(qū)，30米寬的吉星路大道貫穿其中，交通十分便利。該項(xiàng)目，既有占天占地的商鋪型天地樓，也有花園式的公寓樓，分為二期開發(fā)建設(shè)，一期興福苑、興新樓和興德樓，二期“興貴苑”，設(shè)計(jì)新穎時(shí)尚、超大樓距、戶型經(jīng)典、交通便利、配套完善。項(xiàng)目全線黃金街鋪，占據(jù)德?？h城新興商圈核心地位，是德保縣最具商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ纳淀?xiàng)目。劣勢(shì)：小區(qū)綠化簡(jiǎn)單，特別是二期一層規(guī)劃規(guī)劃大量商鋪，而停車位太少，住宅部分無(wú)法滿足，更不能滿足商業(yè)停車了；商業(yè)部分無(wú)定位，無(wú)法引導(dǎo)客戶購(gòu)買。德保美食城項(xiàng)目名稱德保美食城開發(fā)商廣聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)系0、383233

43、8項(xiàng)目地址東蒙開發(fā)區(qū)隆盛街總占地面積45000總建筑面積98672容積率2.5總戶數(shù)896戶綠化率30%建筑形態(tài)天地樓、小高層總棟數(shù)10棟銷售方式首付20%開工時(shí)間2009年2月竣工時(shí)間開盤時(shí)間2009年10月住宅戶型面積套數(shù)天地樓250-420兩房?jī)蓮d一衛(wèi)83、87三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115、132四房?jī)蓮d兩衛(wèi)138、144起步價(jià)1650元/最高價(jià)1850元/均價(jià)1750元/銷售情況預(yù)約80%商鋪量約108間面積45-250價(jià)格4500元/銷售情況預(yù)約50%優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于德保東蒙開發(fā)區(qū)，周邊已經(jīng)形成德保夜市一條街，該項(xiàng)目以美食推廣主題，建成后將整合目前德保美食分散的場(chǎng)面，形成專業(yè)美食城，項(xiàng)目規(guī)劃大量

44、的停車位以滿足居住與商業(yè)的需要，項(xiàng)目一層全面為商鋪，以滿足美食城的需求，商鋪約定50%左右，由于整個(gè)項(xiàng)目商鋪體量大，銷售有一定難度。住宅部分南北通透，樓間距寬敞，戶型面積合理，住宅部分預(yù)定80%以上，但價(jià)格未定。由于開發(fā)商在德保已經(jīng)開發(fā)了有很好口碑的山水碧園小區(qū)，從小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)、戶型等有很大優(yōu)勢(shì)，對(duì)于德保美食城住宅部分銷售有很大的口碑作用，而商業(yè)將是該項(xiàng)目的難點(diǎn)。劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)很久，遲遲未能動(dòng)工，目前施工進(jìn)度較慢，未拿到預(yù)售證，對(duì)銷售有所影響。閩都花園項(xiàng)目名稱閩都花園開發(fā)商聯(lián)系0 3825999項(xiàng)目地址城關(guān)鎮(zhèn)德盛路富田小區(qū)總占地面積25畝總建筑面積40025容積率2.5總戶

45、數(shù)190戶綠化率35%建筑形態(tài)6層、11層總棟數(shù)4棟銷售方式首付20%開工時(shí)間未動(dòng)工竣工時(shí)間開盤時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)準(zhǔn)四星期酒店20000兩房?jī)蓮d一衛(wèi)84、87三房?jī)蓮d兩衛(wèi)102、122四房?jī)蓮d兩衛(wèi)130、142起步價(jià)元/最高價(jià)元/均價(jià)元/銷售情況商鋪量間面積價(jià)格元/銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠城西市政廣場(chǎng)（規(guī)劃中），交通方便，是未來(lái)城西商業(yè)、行政、文化中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃3棟小高層，1棟多層，準(zhǔn)四星級(jí)酒店，小區(qū)規(guī)劃有水系等景觀，戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不齊全，周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。周邊無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)，需在小區(qū)部園林做文章。德保商貿(mào)城項(xiàng)目名稱德保商貿(mào)

46、城開發(fā)商聯(lián)系0 3833555項(xiàng)目地址德保城西市政廣場(chǎng)總占地面積60畝總建筑面積80040容積率2.0總戶數(shù)400戶綠化率30%建筑形態(tài)6層總棟數(shù)6棟銷售方式首付20%開工時(shí)間竣工時(shí)間開盤時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)商業(yè)30000兩房?jī)蓮d一衛(wèi)85、87三房?jī)蓮d兩衛(wèi)115、132四房?jī)蓮d兩衛(wèi)138、142起步價(jià)元/最高價(jià)元/均價(jià)元/銷售情況商鋪量間面積價(jià)格元/銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠城西市政廣場(chǎng)（規(guī)劃中），交通方便，是未來(lái)城西商業(yè)、行政、文化中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃6棟多層住宅，8棟商業(yè)，小區(qū)規(guī)劃規(guī)劃大型停車場(chǎng)，滿足商業(yè)的停車需要，住宅戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施不齊全，

47、周邊未形成成熟生活圈，生活不方便。西南驛站項(xiàng)目名稱西南驛站開發(fā)商德保金宇置業(yè)XX公司聯(lián)系0項(xiàng)目地址德盛路東段總占地面積44.55畝總建筑面積24401容積率0.9總戶數(shù)103戶綠化率15%建筑形態(tài)4.5層總棟數(shù)5棟銷售方式首付30%開工時(shí)間未動(dòng)工竣工時(shí)間開盤時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)天地樓320-450停車位25-40起步價(jià)元/最高價(jià)元/均價(jià)元/銷售情況停車量325間面積25-40價(jià)格元/銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于至德保縣城區(qū)入口處（城東新區(qū)），德盛路東段，交通便利，周邊機(jī)關(guān)單位林立，居住人口在逐漸增多，緊鄰紅山公園，空氣清新，夏季清涼舒適，是德保新的中央居住區(qū)。鋁工業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的人流、物流、資金流促使

48、德保商業(yè)格局發(fā)生新巨變，城市發(fā)展標(biāo)桿向東擴(kuò)，以西南驛站為物流中心的城東新區(qū)將成為德保新的行政辦公、物流貿(mào)易區(qū)。項(xiàng)目定位為物流中心，項(xiàng)目四周規(guī)劃天地樓，滿足貿(mào)易、娛樂(lè)、飲食、休閑、汽車美容等需要，項(xiàng)目還規(guī)劃有三星級(jí)酒店、大量停車位充分滿足物流的需要，項(xiàng)目外立面采用中國(guó)民族特色的古樸中式的亮麗風(fēng)格，充分體現(xiàn)高檔次的功能齊全的特色商貿(mào)中心。劣勢(shì)：地理位置偏遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施缺乏，生活便捷性差。市調(diào)結(jié)論：天地樓：德保由于房地產(chǎn)起步相對(duì)比較較晚，居民的居住意識(shí)處于一個(gè)逐步轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在很長(zhǎng)的一段時(shí)間，天地樓物業(yè)一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕幼∥飿I(yè)，導(dǎo)致在在2000年-2006年期間，水岸人家、水岸、德保賓館天地樓、德利山莊、德保新城項(xiàng)目的天地樓物業(yè)的大量供應(yīng)，同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈。當(dāng)時(shí)各個(gè)能夠銷售出的天地樓物業(yè)，都是具有沿江、沿路；具有很有的景觀優(yōu)勢(shì)和底層作為商業(yè)用途出租的特殊優(yōu)勢(shì)，而項(xiàng)目部規(guī)劃的天地樓物業(yè)基本處于銷售進(jìn)度緩慢。隨著各個(gè)項(xiàng)目的銷售完成，天地樓物業(yè)開始逐步退出人們的視野。商品房：1、就目前德?？h各個(gè)已售、在