杭州房地產(chǎn)投資潛力市場分析報告文案

1、WORD.37/37房地產(chǎn)投資潛力市場分析報告城市概況：市位于省北部，處北緯30度16分，東經(jīng)120度12分。面積16596平方公里，人口636萬。城市居民以漢族為主，有回蒙、朝鮮、畬等27個少數(shù)民族。轄上城、下城、江干、西湖、拱墅、蕭山、余杭7個區(qū)，富陽市、建德市、臨安市、桐廬縣、淳安縣5個縣（市）。市是我國七大古都之一。自始皇置縣治至今已有二千二百多年歷史。五代吳越國和南宋曾在建都。是全省政治、經(jīng)濟、文化、金融、旅游中心，全國風景旅游城市和歷史文化名城。市為華東地區(qū)交通樞紐,鐵路、航空、公路、水路四通八達。有滬杭、浙贛、杭甬、杭長等鐵路線，年旅客發(fā)送量達3000萬人次，貨運量2000萬噸左

2、右，公路總里程近5000公里。航空線22條，與50個城市和地區(qū)通航。水上航道航線58條，里程達2100多公里，?？空?88個。第一部分：宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境分析城市快速一覽市區(qū)人口393萬人人口自然增長率2.01%商品房竣工面積82.6萬m2GDP（2003）2092億元戶均居住面積57m2新開工面積314.5萬m2人均GDP（2003）3.27萬元戶均人口3.3人商品房銷售面積75.7萬m2人均居住面積（2003）17.2m2房價收入比8.74空置率5%市區(qū)居民可支配收入（2003）12898元房地產(chǎn)投資額110億元市區(qū)商品房平均價格7640元/m2市區(qū)居民消費性支（2003）9950元房地產(chǎn)

3、投資增長率41.3%商品房價格增長率11.8%注：市區(qū)包含蕭山、余杭區(qū)；除特別注明外，以上公布的數(shù)據(jù)為2004上半年數(shù)據(jù)。一、域宏觀經(jīng)濟運行情況： 1、GDP自上世紀90年代初開始，連續(xù)13年，經(jīng)濟一直保持兩位數(shù)的增長速度，其中房地產(chǎn)業(yè)對推動GDP的增長做出了巨大的貢獻。據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計，19992002年，市房地產(chǎn)開發(fā)每年的實際投資額以17%的速度快速增長，同期房地產(chǎn)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別達到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升態(tài)勢。19992002年，市房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻度分別達到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半

4、年市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1142億元，比上年同期增長16.2%。其中一產(chǎn)56億元，增長4.2%；二產(chǎn)654億元，增長18.5%；三產(chǎn)432億元，增長14.7%。 2、固定資產(chǎn)投資2004上半年，全市固定資產(chǎn)投資累計完成450.67億元，比上年同期增長29.5%，增幅同比下降2.7個百分點。其中，國家重點調(diào)控行業(yè)投資增速大幅回落，以水泥為主的非金屬礦物制品業(yè)和黑色金屬冶煉與壓延加工業(yè)，上半年投資增速分別比一季度回落77.6和93.6個百分點。從投資主體看，當前市固定資產(chǎn)投資增長主要依靠非國有經(jīng)濟單位投資的推動。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資中，非國有投資完成302.20億元，比上年同期增長60.9%，占全社

5、會投資的67.1%，比重比上年同期上升13.1個百分點，而國有與國有控股單位投資完成148.47億元，同比下降7.3%。3、人均可支配收入長三角地區(qū)包括市、7市和的8個城市，是中國經(jīng)濟最活躍的地區(qū)之一。以下是今年上半年公布的有關(guān)該地區(qū)城市居民人均可支配收入的排名情況：2004年1-6月份長三角城市主要經(jīng)濟指標（人均可支配收入）名次按實際數(shù)值排序按增長率排序城市具體數(shù)值（元）城市增長率（%）1市8983市18.12市8513市17.93市8439市17.24市8380市17.15市7796市16.86市7677市15.87市7572市15.68市7357市14.99市7234市14.110市70

6、96市13.711市6799市13.512市5839市13.113市5810市1314市5494市1315市5112市12.716市4930市12.7從上表可以看出今年上半年，市人均可支配收入的絕對值在16個城市中位居第五，增長幅度位居第九。4、城市化程度目前城市化率為55%左右，2020年將達70%。2003年末全市人口是640萬，由此推算城市化提高15%，即市區(qū)凈增100萬人口，未來16年每年增加6、7萬左右。再加新出生人口，如果按照小康水準人均30平方米來計算，每年新增人口對房地產(chǎn)的需求就達200萬平方米。5、恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)：近幾年來，市的恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。至2003年末，市區(qū)居民為3

7、8.7%，同比下降1.5個百分點；農(nóng)村居民為36.3%，同比下降2.3個百分點。二、政策環(huán)境在這短短的大半年時間里，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。1、土地政策土地關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)界的命脈息息相關(guān)。2004年的土地市場在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應嚴格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)房地產(chǎn)市場。我國上半年陸續(xù)出臺的土地市場政策法規(guī)如下：國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知國務(wù)院國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報國土資源部國土資源部關(guān)于下達的通知國土資源部

8、關(guān)于深入開展土地市場治理整頓土地管理的緊急通知國務(wù)院辦公廳2、房地產(chǎn)金融政策房地產(chǎn)，這個迅速發(fā)展的行業(yè)，其發(fā)展速度與熱度已經(jīng)引起了國家的關(guān)注。為給經(jīng)濟發(fā)展過熱實現(xiàn)“降溫”，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。2004年4月11日央行宣布，從4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀

9、行的信貸盲目擴，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%與以上。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（與2套以上）的住房以與高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。2月26日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引(征求意見稿)。指引規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總

10、貸款余額比不得超過30%。3、房產(chǎn)政策為了平抑飛揚的房價、打擊房地產(chǎn)投機炒房者，切實保護消費者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2004年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的經(jīng)濟適用住房管理辦法正式施行。辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。同時，國務(wù)院辦公廳近日發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴格拆遷管理。減少拆遷活動，將有助于減少過多開發(fā)的新項目。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)?？梢越档痛笠?guī)模的購房需

11、求，使得房地產(chǎn)達到供需均衡，平抑房價。4、政策影響和展望今年相繼出臺的一系列政策讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實力不強的開發(fā)商將面臨重大的抉擇。融資難度的加大不僅意味著房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的提高，更將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。再加上各項金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，個人房貸審查日趨嚴格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而典當作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。面對著近幾年房價一路攀升。市政府相應采取了一系列政策，如：年初恢復征收二手房轉(zhuǎn)讓20的個人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭

12、貸款或只能發(fā)放五成等。此外，省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。上述政策的影響下，今年上半年買方更趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價，處于僵持狀態(tài)，商品房銷售速度和二手房成交量均有所下降。2004年是“政策年”，上半年出臺的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應將在下半年進一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚揚的如物業(yè)稅政策、加息政策將進一步明朗化。在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價格趨于合理化。展望未來，市房地產(chǎn)市場將更加理性而健康的發(fā)展。第二部分土地市場分析一、歷年土地供應狀況年份199819992000200120022003供應總量（畝）5837564281421054403

13、6012商品房用地14624921819186820783567經(jīng)濟適合用地43757299523723752445二、2004年1-8月土地出讓分析根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，市國土資源局共出讓土地63宗（含推出后因故取消地塊），供應面積3183.76畝左右，同比增長107.6%。其中，成功出讓土地51宗，總成交面積2327.52畝，占出讓土地總面積的73.26%，比去年同期增長52.11%。（出讓土地性質(zhì)）成功出讓的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合計面積約1036.98畝；單純作為商業(yè)與辦公用地的為27宗，合計面積約

14、654.68畝；商住用地3宗，合計面積約259.64畝；綜合用地為4宗，合計面積約288.86畝；其它如加油站、體育悠閑與公共設(shè)施用地為3宗，合計面積約87.36畝。（土地供應區(qū)域分布）從土地供應區(qū)域來看，今年1-8月份出讓地塊主要集中在濱江、江干、拱墅以與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)干區(qū)，共推出54宗地塊，成交面積達1917.82畝，約占成交土地總面積的82.39%。同時，西湖區(qū)、上城區(qū)和下城區(qū)也推出9宗地塊，面積為684.4畝。1）濱江區(qū)據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計結(jié)果表明，2004年1-8月份濱江區(qū)共推出土地11宗，其中成交7宗，成交面積為450.16畝，占1-8月份成交總面積的19.34%，成交金額約183264萬元。

15、土地性質(zhì)以住宅用地和商住用地為主，成交面積分別為123.96畝和232.85畝，占濱江區(qū)成交總面積的27.53%和51.72%。從成交土地的規(guī)模來看，濱江區(qū)50畝以下的地塊有3宗，而50畝100畝之間的地塊有3宗。面積最大的一宗地塊，是位于濱江浦沿鎮(zhèn)占地約150畝的商住用地，于7月19日至7月30日通過掛牌方式成功推出，由網(wǎng)訊科技、通和投資股份以356.3萬元/畝的單價摘得。值得關(guān)注的是，去年由大元房產(chǎn)摘得的原杭政儲出2003（22）號、（23）號地塊，因為資金等各方面的原因，該地塊被國土局收回重新出讓，但經(jīng)屢次推出后，尚未有開發(fā)企業(yè)敢勇于出手，目前信息仍在公示中，誰是第一個吃螃蟹的人尚留有懸

16、念。濱江區(qū)土地出讓情況成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）未成交面積（畝）未成交幅數(shù)（宗）住宅123.96260506371.33商住232.8524899800商業(yè)39.8411202000體育休閑48.281592048.311加油站5.231230000合計450.167183264419.614錢江新城錢江新城繼去年成交了880余畝的土地后，今年1-8月份又陸續(xù)推出了14宗地塊，其中除了第34號地塊未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面積約512.175畝，成交額達373452萬元。土地性質(zhì)以商業(yè)辦公用地為主，成交面積為304.56畝，占成交總面積的59%。從成交土地的規(guī)模來

17、看，50畝以下的地塊有10宗外，基本上以商辦金融用地為主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出讓會上也出盡了風頭：絕版江景地段、面積為121.51畝、良好的發(fā)展前景，吸引了如綠城、美達等9家房企前來投標，濱江、金都、南都等老牌企業(yè)現(xiàn)場觀摩，最后由星辰房地產(chǎn)開發(fā)以119768萬元的總價競得，成為市實行公開出讓江干區(qū)錢江新城成交面積（畝）成交幅數(shù)（宗）金額（萬元）住宅121.511119768商業(yè)304.5610222353綜合86.105231331合計512來總價最高的地塊。據(jù)中標單位表示，他們意欲將此地塊打造成錢江新城的標志性住宅小區(qū)3）拱墅區(qū)拱墅區(qū)今年1-8月份共推出

18、地塊22宗，其中成交21宗，成交面積約767.87畝，占上半年成交總面積的32.99%，成交金額達236471萬元。土地性質(zhì)以住宅用地和商業(yè)用地為主，成交面積分別為252.48畝和301.21畝，分別占拱墅區(qū)成交總面積的32%和39%。從成交土地的規(guī)模來看，拱墅區(qū)成交地塊大多在50畝以下，共有17宗。成交面積最大為180.33畝的綜合用地，是1-8月份成交地塊中面積最大的，為會展中心用地。拱墅區(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對主導地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見一斑。拱墅區(qū)土地出讓情況成交面積（畝）成交

19、幅數(shù)（宗）金額（萬元）住宅252.484125373商業(yè)301.211557812綜合180.33149183公共設(shè)施33.8514103合計767.8721236471下沙區(qū)塊下沙區(qū)塊在今年1-8月比較低調(diào)，總共才推出4宗土地，面積約為255.47畝。其中成交3宗，成交面積約144.35畝，占成交總面積的8%，成交額達44838萬元。尤其值得關(guān)注的是，由于下沙前兩年供地規(guī)模比較集中，已有相當可觀的供應量，在一級市場上，開發(fā)企業(yè)下沙拿地的熱情有所減弱，特別是規(guī)模較大的地塊比較受冷遇甚至遭遇流標。不過下沙向來是市各區(qū)域中的供地大戶，接下來將迎來供地高峰，目前正在公示的、位于下沙東部沿江區(qū)塊的就達

20、687余畝。原因分析現(xiàn)象一：土地出讓成交率高，競爭激烈2004年上半年，宏觀調(diào)控措施相繼出臺，隨著4月份央行貨幣政策公布，要求嚴格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資金將提高到35%，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地熱情開始減退，觀望情緒波與土地市場，全國各地開始出現(xiàn)了流拍頻繁、地價短期波動等“普遍”現(xiàn)象。但公開推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標外，其余地塊均順利成交，并且絕大部分地塊競爭相當激烈。像杭政儲出2004（28）號地塊（錢江新城地塊）、（46）號地塊（拱墅區(qū)塊湖墅北路地塊）、（49）號地塊（學院區(qū)商學院分院地塊）等現(xiàn)場競價會上

21、，均有多家投資商參與競投，現(xiàn)場叫價此起彼伏，場面異常火爆，有些地塊現(xiàn)場競價多達70多輪，充分顯示了市強勁的購買力和開發(fā)企業(yè)對市場的信心?，F(xiàn)象二：商業(yè)、公建用地比重加大，城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展城市商貿(mào)、公建建設(shè)用地顯著增加，這是土地市場的又一明顯特征。近兩年來，“沿江開發(fā)”改造帶動了大量公建項目建設(shè)，對市新區(qū)配套建設(shè)起了較大推動作用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟功能和環(huán)境品位，這一點在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。錢江新城作為未來城東核心區(qū)塊，該區(qū)塊商業(yè)用地供應量加大，寫字樓項目用地上市量更是方興未艾。今年1-8月份成交的14宗地塊中，有12宗為辦公商業(yè)綜合用地。雖然目前尚未見到多少寫字樓聳立，但

22、從供地情況看，錢江新城已然成為繼武林、黃龍、慶春、湖濱四大區(qū)塊之后又一新興寫字樓區(qū)塊。此外，隨著住宅項目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以與社區(qū)商業(yè)用地也有增長趨勢?，F(xiàn)象三：梯度供地兼顧中小企業(yè)自去年下半年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施以前所未有的密度緊急出臺，霎那間整個房地產(chǎn)業(yè)充滿著山雨欲來風滿樓的態(tài)勢。尤其是那些中小企業(yè)，將面臨生存的嚴峻考驗。針對這一實際情況，市國土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結(jié)合的方式供地，從6.48畝至180余畝之間，大中小地塊各占一定比例，保證滿足不同開發(fā)商的需要，實現(xiàn)了土地的梯度供應。其中20畝以下適合中小企業(yè)開發(fā)的地塊就有30多宗，占到1-8月份供地

23、總宗數(shù)的一半，這一舉措既滿足了大型開發(fā)企業(yè)大面積用地的需求，又給予中小型企業(yè)一定的生存空間，讓他們有機會并有能力拿得到地。從競標單位可以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角。現(xiàn)象四：土地成交價格略有小幅下調(diào)、開發(fā)重心向外擴散2004年1-8月份住宅的平均成交單價為每畝479萬元，較2003年的每畝497萬元，下跌了3.62%。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當大的比重，因此成交單價相對于以往來說有點下浮。事實上，從長期來看，由于市加大了普通商品房土地的供應力度，重點推出城市外圍周邊地塊，增大

24、了普通商品房的土地供應量，因此，地價象以往那樣長期大幅上漲的可能性不大。三、土地成交情況分析1、土地出讓金市收取的土地出讓金從1997年的6億多增加到2001年的40.64億元，年均遞增61.3%。據(jù)統(tǒng)計，2003年市收取的土地出讓金首次突破100億大關(guān)，達到109.29億元，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出讓金69億，是去年全年的63.1%。而從上半年成交土地面積僅占全年計劃三分之一不到的情況來看，預計今年土地出讓的總金額又會上一個新臺階。2、未成交情況隨著2004年4月份央行貨幣政策的公布，要嚴格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到35%，對政策極其敏感的

25、土地市場便馬上作出了回應。5月份市未成交地塊面積約587.95畝，遠遠超過了前4個月的總和，占當月總出讓面積的53.43%。而6月份雖只有243.68畝未成交，但未成交面積已達到了當月總出讓面積的51%。（包括因故取消的地塊）。3、現(xiàn)場競標分析截止2004年6月31日，杭城土地公開出讓共推出47宗地塊，其中8宗流標。前4個月的公開出讓現(xiàn)場雖然沒了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場氣氛還是比較活躍的，但5、6月份的成交情況卻是波瀾迭起。5月份房交會冷淡收場后，很多人認為5月19日的土地拍賣也將難逃此運。結(jié)果當天推出4宗土地，共引來了33家投標單位，場面上還是保持原來紅火的氛圍。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)

26、企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的150%左右。實際成交價格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。6月份的土地招標會則比較清淡，4宗土地有兩宗因投標企業(yè)不足3家而流標。成交的兩宗總共也只有7家企業(yè)競標，成交價格分別比底價高出了5.12%和12.28%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。土地市場的這種遭遇，主要是因為近段時間，金融政策的收緊使得很多項目進展受到不同程度的影響，項目尋求合作日漸增多。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹慎。四、土地出讓價格分析由于不同容積率的地價水平相差很大，如果同一性質(zhì)

27、按照不同的容積率分析，會使計算的地價偏離實際的地價水平。為避免這種情況，以下地價分析都采取了同一性質(zhì)用地先進行容積率的平均，然后以該值進行修正。這樣得出的結(jié)果就會更接近實際的地價水平。1、用途分析從上半年市國土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價格都有不同程度的上揚。從樓面地價來看：其中綜合用途為2151元/平方米，平均容積率為3.29；純住宅為3028元/平方米，平均容積率為2.46；商業(yè)為1213元/平方米，平均容積率為3.39；辦公用地為2080元/平方米，平均容積率為5.05。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字

28、樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價比商辦綜合地價低一大截。2、區(qū)域分析對比不同區(qū)域的用地價格可以看出：老城區(qū)3級以的土地價格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗22畝的綜合性用地，樓面地價6975元/平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價水平相比同期也有大幅的上升，分別達到1259元/平方米、1802元/平方米，平均容積率分別為3.7、3.6；三墩為2894元/平方米，平均容積率為1.8；城北區(qū)域為2221元/平方米，平均容積率為1.88；錢江新城為2601元/平方米，平均容積率為4.363、城市之間對比2003年全國主要城市地價總體水平為1166元平方

29、米，比2002年增加92元平方米。其中，商業(yè)地價水平值為1919元平方米，住宅地價水平值為1103元平方米，工業(yè)地價水平值為494元平方米。長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為163億元，平均地價為357萬元/畝，即5355元/平方米，是全國平均水平的4.6倍。在長三角16個城市中僅次于，位居第二。而全國排名是第三，排在之前的分別是和。4、地價指數(shù)根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明：過去4年里，市區(qū)的經(jīng)營性用地價格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。2003年市綜合地價指數(shù)為134，商業(yè)地價指數(shù)為151，住宅地價指數(shù)為152。與2002年相比，

30、2003年的地價指數(shù)有所上升。其中，綜合地價指數(shù)上升點數(shù)為9，商業(yè)地價指數(shù)上升點數(shù)為13，住宅地價指數(shù)上升點數(shù)為12。2003年城市地價指數(shù)變化狀況綜合地價指數(shù)商業(yè)地價指數(shù)住宅地價指數(shù)2002年1251381402003年134151152變化點數(shù)91312變化方向歷年地價水平2000年2001年2002年2003年商業(yè)地價指數(shù)100119138151住宅地價指數(shù)1001211401525、地價占房價的比例全國主要城市各年份地價占房價的比例()城市2001年2002年2003年三年平均55.0055.0029.2046.4045.2148.4755.0049.5631.6032.7033.70

31、32.6722.9022.0022.0022.3035.8235.5539.0036.7935.6234.2046.0038.6124.4825.1740.0029.8821.3023.5027.1023.97原因分析：長期以來，市國土資源局一直實行“非飽和土地供應”政策。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：1999年經(jīng)營性土地出讓僅500畝，其后3年的供應量也只是2000-3000畝左右，直到2003年，才上升為4500畝。該政策有利之處十分明顯，就是能夠促進房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育。政府方面認為：“如果沒有這種土地供應政

32、策指引，市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù)7年的高速增長?！钡豢煞裾J，這同樣也是把雙刃劍。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動下地價不斷向上攀升，同時另一方面也在一定程度上帶動房價快速上漲。市早在1997年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實行招標拍賣掛牌。土地的日趨市場化，使招拍掛成了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出。另一方面，“三外”企業(yè)的積極加入，客觀上使爭粥的和尚越來越多。去年下半年就有某集團進軍市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了4宗土地，總價款達到了25億。其中一宗與第二名的報價差距竟達1個億，難怪業(yè)人士字直

33、呼看不懂。市場上房價火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。為此，從2003年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。同時，市政府也打破了以往“非飽和土地供應”的慣例，去年一年總共推出了4500畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為3500畝，供地量幾乎是前2年的總和。筆者從市國土資源局獲悉，今年計劃推出量為6000畝，以2003年平均容積率為2.8計算，2004年商品房供應量約為1120萬平方米，這將極大的緩解目前市場上商品房的供求矛盾。五、土地市場展望2003年，針對供需嚴重不平衡的情況，市放出3500畝住宅用地。今年，宣布將再供應4500畝左右的住宅用地。但此時，市房地產(chǎn)市場的“水

34、庫”土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的1000畝土地外，再無地可供。事實上，的土地資源并不豐富。西邊是西湖，東邊是錢塘江。市以與新并入的兩個區(qū)余杭、蕭山的土地資源享受獨立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，市國土局手中僅握有560平方公里的土地。這幾年，老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。1999年，的土地供應主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。2001年和2002年，工廠開始撤離城區(qū)。2003年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如商業(yè)干部學校、中國計量學院、工程學院等。市的兩個老城區(qū)上城區(qū)和下城區(qū)基本無地可供，單單依靠市老城區(qū)的土地供應，并不足以緩解供需嚴重不平衡的局面，要完成8000畝土地收購任務(wù)，并提供住

35、宅用地凈地3600畝的指標，勢必要向丁橋、下沙、三墩、轉(zhuǎn)塘、九堡和三墩等區(qū)域發(fā)展。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地5700畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地2650畝等，這樣看來市日后的供地方向?qū)性诔鞘兄苓叺貐^(qū)。第三部分房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資狀況2004年上半年，市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。上半年，市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成110.3億元，同比增長41.3%。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成89.62億元，與去年同比增長44.5%。商品房施工面積達2058.25萬平方米，其中住宅1607.67萬平方米，比去年同期分別增長53.4%和56.8%；新開工面積314.63萬平方米，其中住宅247.

36、09萬平方米，比去年同期分別增長30.4%和20.9%。商品房竣工面積為82.58萬平方米，其中住宅47.19萬平方米，與去年同比分別下降33.2%和54.8%。從上圖可以看出近幾年來市房地產(chǎn)投資的絕對值和增長率一直很高。過去三年里房地產(chǎn)投資年均增長率為36%，是同期GDP增長率的2.7倍。房地產(chǎn)年投資增幅從2003年開始回落，今年上半年的增幅雖然達到41.3%，但隨著宏觀調(diào)控影響的進一步顯現(xiàn)，預計下半年增幅將開始放慢。二、房地產(chǎn)供應分析1、房地產(chǎn)供應總量市樓市一級市場的典型特征是嚴重的供不應求。根據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來許多樓盤尚未開盤，即被訂購一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。如下圖所示

37、，2004年上半年擬開盤的部分樓盤，除“浪漫和山”以外，其他樓盤的求供比均達到3:1以上，其中有三個求供比竟達到5:1以上。旺盛的市場需求與相對不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對比，賣方市場特征相當?shù)拿黠@。樓盤名開盤時間可預售套數(shù)求購人數(shù)求購：可供水印康庭04.436018005：1錢塘沁園04.420010005：1彩虹城04.5800多套25003：1文景苑04.644624005.4：1采荷人家二期04.45822000多3.4：1浪漫和山04.97001000多1.4：12、房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)特征目前市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出：低價商品房與經(jīng)濟適用房供應比例過低的現(xiàn)象。根據(jù)市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，至2002年

38、年底，住宅市場上中高檔住宅樓盤在住宅供給總量中的比重達到79.82%，其中，高價商品房有10%待銷售，處于供略大于求的狀態(tài)，面向低收入家庭的低檔住宅僅占21.18%，且基本沒有房源。另外，經(jīng)濟適用房供給嚴重不足，準購搖號比例高達8:1。另據(jù)市房產(chǎn)局對2003年預售備案的12964套住房成交統(tǒng)計，單價在6000元/平方米以上的住宅比重達36.4%。價格（元/平方米）市區(qū)預售房市區(qū)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房（套）比重473628.66000471436.416585100合計12964100三、商品房銷售分析1、銷售情況2004上半年市除了房地產(chǎn)投資的增長速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。商品房銷售面積為75

39、.73萬平方米，其中住宅55.74萬平方米，與去年同比分別下降10.3%和22.0%。2、供銷平衡度市國土資源局早在90年代初便推行土地出讓的市場化。經(jīng)過10多年的發(fā)展和消化，目前市土地市場化很高，除經(jīng)濟適用房和很少量的公益、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，絕大多數(shù)的商品房都是通過招拍掛的形式出讓出去的。2001、2002、2003年商品住宅土地供應量分別為1800畝、2300畝，3500畝，2004年預計為4500畝。按照商品住宅開發(fā)周期一般為2-4年的前提，可以推斷未來4年市商品住宅用地的總供應約為12100畝左右。以容積率為2.0計算，即1600萬方左右，平均每年為400萬方。近2-3年市房地產(chǎn)供求比例

40、還是維持供略小于求的態(tài)勢，排除重大的政策調(diào)整外，按照目前住宅用地和經(jīng)濟適用房的供應量和和高容積率趨勢，預計在未來幾年，這種供小于求的局面將逐漸改觀，從而慢慢步入買方市場。3、空置率與空關(guān)率根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料，2003年市區(qū)商品房空置面積僅為1.34萬平方米，由于房地產(chǎn)市場依然處于賣方市場，該段時期的商品房空置率接近0%的水平。與增量市場低空置率形成鮮明對比的是存量房市場空關(guān)率較高。2003年11月，根據(jù)工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所對市區(qū)24個樓盤的調(diào)查表明，在全部11841套住宅中，空關(guān)房1626套，空關(guān)率為13.73%。交付年限1998年前1999-20002001-20022003合計樓盤數(shù)69

41、6324空關(guān)率1.692.9717.544.6613.73%四、市場需求分析1、人均居住面積市居民人均居住面積從2000年的10.7平方米上升到2003年的17.2平方米，增長了62.2%?？梢哉f居住條件有了很大的改觀。但相比全國同期水平卻要低7個百分比，比小康水準要低13個百分比。目前市居民的居住環(huán)境還是非常緊，如果要達到比較舒適的小康水平，大概還需要5000萬平方米左右的住房。A：全國平均居住面積；B：小康水平居住面積2、現(xiàn)狀與滿意程度1）、私有化率調(diào)查結(jié)果顯示，目前居民住房私有化率已達782，其中居民購買的房改房和商品房分別占373和328；租住私房者占124；租住公房者占85；租住廉租

42、房者占08。目前市已有451的家庭曾經(jīng)購買商品房，從已購房居民家庭的購房進程看，居民購房呈逐年上升趨勢。隨著購房家庭比例的增加，居民住房產(chǎn)權(quán)中公有住房比例下降，私有住房比例上升。2）、戶型與房屋結(jié)構(gòu)住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標。住房面積大小、戶型是否配套，直接關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞。調(diào)查表明，2003年市居民家庭住房面積多數(shù)在5090平方米之間，占552，具體詳見下表：面積（m2）50以下50-7070-9090-11010-130130-150150以上百分比18.1%30.1%25.1%12.0%8.5%2.9%3.2%目前市居民住房成套率已達979。其中以兩室一廳的家

43、庭所占比重最多，達384；其次為三室一廳，所占比重為229；二室二廳114；一室一廳99；三室二廳89；四室一廳58，非成套住宅21，其他06。從住宅建成年份來看，目前市居民的住宅半數(shù)建于20世紀90年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子。從擁有住宅數(shù)目來看，被調(diào)查者多數(shù)人（582）有1處住宅，擁有2處以上住宅的172，擁有3處或3處以上住宅的僅有16和10，尚有220還沒有住房。從上述對住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來看，居民居住狀況已有較大改善。近八成的居民已擁有住宅，但仍存在不少不滿意之處，如住宅面積偏小，戶型結(jié)構(gòu)

44、不合理，居住環(huán)境不理想等。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當前居民家庭的迫切需要。被調(diào)查者中有415打算另購更好的房子，248打算換購更好的房子，184則希望通過購買經(jīng)濟適用房來改善目前的住房狀況。尤其是對現(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購買意愿非常強烈。其中237打算換購更好的房子，363打算另購更好的房子，237計劃購買經(jīng)濟適用房。對被調(diào)查者的住房打算和其家庭收入進行分析，結(jié)果表明：打算換購或另購更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在10萬元以下的家庭，占80以上?？梢娊窈筚彿康闹黧w為家庭年收入在10萬以下的中低收入階層。3）、滿意程度從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有524對目前住房是比較

45、滿意的，346對目前住房有些不滿意，130非常不滿意。對居住現(xiàn)狀不滿意的方面包括：建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)氛圍和檔次、物業(yè)管理、生活服務(wù)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、交通區(qū)位等等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的5個原因依次為：建筑面積小，占556；戶型結(jié)構(gòu)差，占480；小區(qū)氛圍和檔次不高，占261；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占243和226；小區(qū)綠化環(huán)境差，占229。而交通條件差、距市中心商業(yè)區(qū)太遠等原因，則排在最后面，所占比例較小。由此可見，市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時對物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。而隨著城市

46、交通系統(tǒng)的完善，交通問題已非是影響居民居住的主要因素。五、房價收入比2003年末市與市房價收入比對比狀況：項目市區(qū)市區(qū)人均可支配收入（元）1236212898家庭平均人口數(shù)（人）2.843.3戶均收入（元）3510842563人均面積（平方米）27.017.2商品房上市主力戶型（中值）（平方米）110110商品房平均價格（元/平方米）31445841平均總房價（元）345840642510房價收入比9.8515.10評述：在長三角的16個城市當中，市與市在各個方面都是比較接近的。市的商品房價格已經(jīng)連續(xù)6年大幅上漲，同樣市近幾年的房地產(chǎn)市場也是一片紅火，房價連續(xù)攀升，在省各大城市中僅次于。市目前

47、居民的可支配收入已經(jīng)接近的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比低536元。市市區(qū)的房價卻比高了1.8倍，房價收入比高了5個百分點。房價上如此大的懸殊，削弱了市對人才的吸引力。六、商品房價格商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達44.8%。2003年末的平均價格為5841元/平方米，同比2002年又上漲了23%。根據(jù)2004年上半年各新樓盤的銷售價格統(tǒng)計，市區(qū)商品房平均價格達7500元/平方米。市已連續(xù)5年成為全國房價上漲幅度最大的城市之一。2004上半年（截止7月31日）市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價格城東區(qū)域：（環(huán)城東路、路以東）住宅的平均

48、售價在7500-9000元/平方米之間目前在售的樓盤主要有“南肖埠文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價9000元/平方米；“錢塘沁園”，為小高層住宅，均價7500元/平方米；“三華天運”，均價8000元/平方米。錢江新城區(qū)域：住宅的平均售價為8000-12000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“綠城春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米；“贊成海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價8000元/平方米；城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價在8500-9500元/平方米目前在售的樓盤主要有：“中興景城花園”，均價8500元/平方米左

49、右；“華都蘭庭國際”為高層、小高層住宅，預售均價8500元/平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價10000元/平方米；城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價為5500-7500元/平方米目前在售的樓盤主要有：“名城左岸花園”為多層、小高層住宅，均價7000元/平方米；“錦昌文華”為多層、小高層住宅，均價7500元/平方米；“金都清宸公寓”為小高層住宅，均價6500元/平方米；“利茲水印康庭”為小高層、高層住宅，均價7000元/平方米；“通和都市楓林”為多層、小高層住宅，均價5500元/平方米。城中區(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價為9000-12000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“西房平凡里城市公寓”，均價9000元/平方米；“鳳起都市花園”，均價12000元/平方米；“現(xiàn)代名苑”均價9500元/平方米；“世貿(mào)麗晶城”為酒店式公寓，均價11000元/平方米；“云龍公寓二期”，均價9000元/平方米；湖濱區(qū)域：（西湖沿線，中路、南路以西）住宅的平均售價為15000-25000元/平方米目前在售的主要樓盤有：“廣廈西湖時代廣場”，均價23000元/平方米；“金座”