某地區(qū)房地產(chǎn)項目管理與市場管理知識分析報告

1、37/37駐馬店市房地產(chǎn)2011年市場解析第一章、駐馬店市場概況第二章、住宅市場概況第三章、競爭對手分析第四章、樓市動態(tài)關注2011-10駐馬店市場概況2011年上半年在調(diào)控政策頻出、購房者持續(xù)觀望中悄然走過，回望駐馬店樓市，在政府樓市調(diào)控重拳出擊下，住宅均價從年初的2935元/，截止到10月統(tǒng)計的住宅均價3545元/，經(jīng)歷了小幅上漲。加息、限購令等政策頻頻出臺，我們似乎沒有在2011年看到駐馬店樓市的春天，而政府、開發(fā)商、購房者之間的博弈與較量，卻依然在上演。保障房、商業(yè)地產(chǎn)等這些高頻詞匯，逐漸引起我們關注；調(diào)控政策利好不斷，是否會掀起樓市熱浪，也值得我們期待。 回顧去年駐馬店樓市市場，20

2、11年，國家出臺了包括土地、金融、稅收等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控方向由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲。從提高首付到限貸，從限購到叫停三套房貸，從加強土地監(jiān)管到加息，從二套房首付不低于50%到多次上調(diào)存款準備金率，讓人不知所措。2011年，縱然有密集的國家調(diào)控政策出臺，駐馬店樓市沒有“大漲大跌”，始終在調(diào)控政策中向前發(fā)展。牽一發(fā)而動全身。提高首付、加息限貸等政策一定程度上遏制了一部分炒房投資行為，同時也讓一部分有著剛性需求和改善性購房需求的購房者陷入觀望情緒。受政策影響，一二線城市的房價出現(xiàn)了一定程度的波動，部分城市的房地產(chǎn)市場是量價齊跌。駐馬店房價仍處于逆勢上揚的狀態(tài)。市委、市政府制

3、定的駐馬店市“三區(qū)兩縣一體化”發(fā)展總體規(guī)劃綱要顯示，未來10年，“三區(qū)兩縣”共規(guī)劃社區(qū)項目168個，總投資1.1億元；房地產(chǎn)共規(guī)劃項目29個，總投資70.6億元，其中驛城區(qū)項目23個，總投資66.6億元?！叭齾^(qū)兩縣一體化”的提出，將會深度地整合我市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等資源，拉動我市經(jīng)濟社會的全面發(fā)展?！叭齾^(qū)兩縣一體化”的打造，將對駐馬店未來的城市發(fā)展提供強大的動力。改善環(huán)境，擴容城市，都將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，但一定要預防房價瞬間驟升的“吹氣球”現(xiàn)象的發(fā)生。數(shù)據(jù)篇上半年房價漲610元/平方米在限購、限價、限貸、保障房、加息等多重政策的影響下，上半年駐馬店樓市可以用賣方恐慌、買方糾結(jié)來形容

4、。我們逐一來梳理一下各月的樓市變化：第一季度：1、2月份受去年行情以與新政即將出臺等消息的影響，樓市比較旺銷，大規(guī)?！皳尯灐辟彿看偈钩山涣考彼倥噬瑑稍鲁山涣拷?0萬平方米。而到了2月底，由于受各地一線城市“限購令”出臺的影響，很大一部分的投資置業(yè)者也都陷入買與不買中。據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，部分一線城市限購令出臺后的第二周，我市普通住宅僅成交266套，市場銷量迅速跌至冰點，直至3月下旬，駐馬店商品房銷量才小有回升。第二季度：4、5、6三月政策除去中央頒布的“國八條”、“房產(chǎn)稅改革”、“貨幣緊收”政策外，地方政府并未出現(xiàn)更進一步的執(zhí)行落實，所以本季度的銷量都處于平穩(wěn)狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大漲大跌的情況，價格也

5、比較堅挺，均價為3290元/平方米，環(huán)比上漲1.54%，第三季度：進入7、8、9三月，政策調(diào)控越發(fā)嚴厲，住房與城鄉(xiāng)建設部調(diào)整住房公積金存貸款利率、中國人民銀行上調(diào)人民幣存貸款基準利率、央行起調(diào)整存準基數(shù)、部分地方政策推出房屋限購、存量房房產(chǎn)稅等政策，直接影響到二三線城市的購房群體，這一系列政策，在打擊投機群體之時，使原本剛需群體也受到嚴重影響。政策篇政策頻出加壓樓市回顧上半年，是調(diào)控政策頻出的半年，幾乎每個月都有新的政策出臺。2月8日央行決定上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，4月5日央行再次決定上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，7月6日央行第三次加息。5月1日開

6、始，駐馬店房屋銷售實行“一房一價”。5月10日首套房貸首付上調(diào)至四成，基準利率上浮5%-10%一系列樓市調(diào)控政策劍指“價格過快上漲”的住宅市場，在漸進調(diào)控房地產(chǎn)住宅市場的大背景下，投資客也已意識到轉(zhuǎn)型的時刻或許到來，紛紛將目光轉(zhuǎn)向了受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)，如今的駐馬店樓市儼然步入了城市綜合體時代。商品房市場分析篇截止2011年10月31日，全市商品房預售登記房屋453套，總登記面積56886.115平方米，總均價為3545元/平米。環(huán)比2011年9月份，10月銷售面積下跌45%，銷售套數(shù)下跌36%，銷售均價上漲2%。解析：2010年是房地產(chǎn)行業(yè)國家宏觀調(diào)控最為嚴厲的一年。盡管如此，駐馬店市房

7、地產(chǎn)市場仍然是穩(wěn)固發(fā)展的一年，雖樓市整體成交量有所下跌，但是成交均價在穩(wěn)中增長，預計2011年，我市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)持續(xù)供銷兩旺的態(tài)勢。未來隨著商業(yè)物業(yè)供應的持續(xù)放量，特別是城市綜合體項目的增加，大型集中型商業(yè)的將會大量入市，未來商業(yè)供應有進一步放大趨勢，但由此帶來的過剩問題值得注意。第二章、住宅市場概況一、銷售狀況分析 2011年駐馬店樓市1、2月份受去年行情以與新政即將出臺等消息的影響，樓市比較旺銷，大規(guī)?！皳尯灐辟彿看偈钩山涣考彼倥噬?，兩月成交量近10萬平方米。而到了2月底，由于受各地一線城市“限購令”出臺的影響，很大一部分的投資置業(yè)者也都陷入買與不買中。據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，部分一線城市限

8、購令出臺后的第二周，我市普通住宅僅成交266套，市場銷量迅速跌至冰點，直至3月下旬，駐馬店商品房銷量才小有回升。而4、5兩月的銷量都處于平穩(wěn)狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大漲大跌的情況，進入6月份，受部分剛需力量蓄勢爆發(fā)的影響，市場成交量再次出現(xiàn)了小幅上漲的態(tài)勢，價格也比較堅挺，均價為3290元/平方米，環(huán)比上漲1.54%?？偨Y(jié)整個上半年，房價在起起伏中以微漲告捷。8月到9月初，各個項目的認籌與銷售情況都不錯，但到九月底，隨著駐馬店市二套住房首付款比例不低50，擔保貸款條件提高，以與整個市場經(jīng)濟形勢的惡化，造成了金九銀十的慘淡局面，很多樓盤在十一過后，銷量更差。大多數(shù)客群持觀望態(tài)度。二、樓盤分析1、2011年

9、度目前全市在售樓盤情況北區(qū)：北區(qū)經(jīng)過幾年的不斷發(fā)展形成了以市委、市政府為核心的行政新區(qū)、以黃淮學院為核心的教育中心區(qū)、以會展中心為核心的會展經(jīng)濟圈。打造我市的行政、金融、商業(yè)、生活、商務、教育中心，塑造全新駐馬店。今年來，以這些核心區(qū)為中心的特色房地產(chǎn)板塊，在各自的中心周圍謀篇布局。因此，北區(qū)是未來城市發(fā)展的大方向，政府政策的傾斜，加之這一地段環(huán)境和交通的不斷改善，將逐漸成為人們心目中理想的居住地，有著很好的升值和發(fā)展前景。板塊劃分：雪松大道以北關鍵詞：高層 新行政商務中心 CBD配套設施：代表樓盤：置地天中第一城、置地百勝園、香水灣、天基城中心花園、鵬宇天下城、國際金融貿(mào)易中心,西班牙小鎮(zhèn)等

10、項目名稱占地面積建筑面積開發(fā)商項目位置物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間均價優(yōu)惠與營銷節(jié)點置地天中第一城300多畝60萬平米置地房地產(chǎn)文明大道跟開源大道交匯向北500米路西多層洋房、小高層，商業(yè)街，住宅134-1603600元/小高層多層已基本告罄，目前僅剩高層戶型，二期已開始排號。認籌2萬抵3萬，一次性付款5個點，按揭1個點置地百盛園50畝暫無置地房地產(chǎn)文明大道與開源大道交匯處住宅103-1713800元/10月22日起，新購房客戶一重禮：購房即享房價直減9000元；二重禮：1000元簽約禮；三重禮：購房即送品牌小電器1臺；天基城中心花園3萬平米13萬平米天基置業(yè)緯一路與駿馬路交匯處住宅、商業(yè)、寫字樓110-

11、178兩房，三房3700元/交一萬抵二萬排號，交三萬抵五萬，確定一次性付款的可確定房源。愛家會展國際公寓2萬平米15萬平米駐馬店歡樂愛家置業(yè)駐馬店樂山路與通達路西100米住宅、商鋪住宅：35-44.5、29-85一房商業(yè)：33-68，200套3500元/認籌中鵬宇天下城85畝28萬平米鵬宇房地產(chǎn)開發(fā)樂山大道與置地大道交匯處向南300米住宅、商業(yè)、酒店89-3003800元/一期尾盤 二期接受咨詢西班牙小鎮(zhèn)649畝202萬平米駐馬店開發(fā)區(qū)嘉富誠置業(yè)開源大道與盤龍山交匯處向北500米住宅暫無待定營銷中心9月份開放錦龍中央花苑暫無13萬平米駐馬店錦龍置業(yè)天中山大道與置地大道交會處（柏林公寓對面）住宅

12、113-133待定9月10日舉行VIP公開認籌（交3萬抵4萬/額外98折/僅限當天）活動天地惠城8.6萬平米38萬平米河南壹柒置業(yè)樂山大道與緯一路交叉口北50米水務局北側(cè)小高層 高層 商住樓89-1393400元/1、3樓首批房源隆重推出，每天一套特價房，最高特惠92折，當天定房送柜式空調(diào)一臺香水灣5.3萬平米25萬平米河南澤鑫置業(yè)文明大道與開源大道交匯處小高層 高層 商鋪37.9-129.74待定VIP招募盛大開啟，會員特享，交3萬抵4萬東高國際7萬平米33萬平米駐馬店市東高置業(yè)文明大道與金雀路交匯處高層 商鋪142.8-185.43100元/現(xiàn)房，20層以下基本銷售告罄，均價3100，手續(xù)

13、齊全建業(yè)森林半島30萬平米駐馬店建業(yè)住宅建設位于樂山大道與置地大道交叉口東400米多層 小高層 高層 別墅 商鋪137-2313600元/小高層已售完，高層估計售40%優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%明珠港灣200畝30萬平米明珠集團開源大道西段北側(cè)住宅90-1683500元/一批主體建筑完工二批多層施工建設中全城接受預約北區(qū)（本案周邊）項目分析：本區(qū)域內(nèi)在建項目是駐馬店最為集中的區(qū)域，北區(qū)經(jīng)過幾年的不斷發(fā)展形成了以市委、市政府為核心的行政新區(qū)、以黃淮學院為核心的教育中心區(qū)、以會展中心為核心的會展經(jīng)濟圈。打造我市的行政、金融、商業(yè)、生活、商務、教育中心，塑造全新駐馬店。本區(qū)域是駐馬店

14、市政重點規(guī)劃建設區(qū)域，是未來城市發(fā)展的重點區(qū)域。且本案又是市政規(guī)劃中的地標性建筑，在市政優(yōu)勢上本案有較為明顯的優(yōu)勢。本區(qū)域內(nèi)對本案威脅最大仍然是鵬宇天下城。鵬宇天下城業(yè)態(tài)較為豐富，擁有住宅、商業(yè)、酒店，且距離本案最近，在區(qū)位優(yōu)勢上不分彼此。本區(qū)域項目價格均價基本在3400元/左右。區(qū)域內(nèi)其他項目，業(yè)態(tài)較為簡單，基本上以住宅為主，而且地段優(yōu)勢上沒有本案突出，他們對于本案的競爭壓力主要來自價格較低。南區(qū)南區(qū)樓盤相對北區(qū)樓盤來說，開發(fā)較早，產(chǎn)品結(jié)構趨于多樣化，而練江路的修通和練江河的治理以與置地公園的升級改造使南區(qū)變得更加宜居，再加之其與北區(qū)相比，相對較高的性價比，滿足了不少工薪階層的居住需要。板塊

15、劃分：南區(qū)主要指中華路以南的廣大區(qū)域關鍵詞：臨河公園 宜居 配套設施：代表樓盤：福華御苑、銀豐森林湖、偉恒茵悅世家、恒基名都，中南城市花園，海云太陽城項目名稱占地面積建筑面積開發(fā)商項目位置物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間均價優(yōu)惠與營銷節(jié)點福華御苑二期220畝36萬平米駐馬店福華置業(yè)天中山大道與練江大道交匯處住宅11層電梯洋房與高層80-1613200元/100一下2房2萬抵26000元 100以上3房2萬抵2800元（共3000余套），下個月中旬開盤銀豐森林湖3.8萬平米10萬平米開發(fā)商：大福置業(yè)投資商：銀豐房地產(chǎn)練江路西段（森林公園北大門）住宅80-2303500元/一期產(chǎn)品剩余少量單位，兩萬抵三萬，二期未

16、推偉恒茵悅世家暫無30萬平米偉恒置業(yè)練江大道與樂山大道交匯處住宅，商業(yè)96-1343300元/二批房源160套2011年9月10日，盛大開盤，一次性付款5個點，按揭3個點。二期高層剩余少量單位駿亞上河城3.3萬10萬駐馬店市駿亞房地產(chǎn)開發(fā)中華路與駿馬路交匯處南200米路東小高層 高層81-1353000元/按揭優(yōu)惠1個點，付全款優(yōu)惠2個點；2011年12月份可交房恒基名都6.7萬26萬駐馬店市紅星實業(yè)市白橋路中華路交匯向南50米路東住宅，酒店44-143待定火爆預約中！10月底售樓部將對外開放。中南城市花園暫無 暫無駐馬店市中南房地產(chǎn)開發(fā)駿馬路與中華大道交匯向南200米多層 小高層89.8-1

17、16.53100元/多層僅剩少量臨街房源，準現(xiàn)房銷售，5月底前交工海云太陽城44畝4.5萬駐馬店市海云房地產(chǎn)開發(fā)練江大道與風光路交叉口多層 商鋪 公寓37-139一期2400元/一期銷售已告罄，下月底之前交房；二期尚未啟動項目分析：南區(qū)樓盤相對北區(qū)樓盤來說，開發(fā)較早，產(chǎn)品結(jié)構趨于多樣化，而練江路的修通和練江河的治理以與置地公園的升級改造使南區(qū)變得更加宜居，再加之其與北區(qū)相比，相對較高的性價比，滿足了不少工薪階層的居住需要。區(qū)域內(nèi)，最值得關注的是福華御苑二期，下月開盤，所推產(chǎn)品為多層洋房與小高層，且體量是本區(qū)域內(nèi)最大的，價格也很優(yōu)惠，對本案有一定的競爭威脅。南區(qū)樓盤相對來說數(shù)量較少，價格普遍保持

18、在3200元/左右。西區(qū)西區(qū)位于天中山大道以西，緊鄰新火車客運西站，加之政府在銅山大道以西建設占地面積100畝的以環(huán)保為理念、深刻體現(xiàn)天中文化底蘊的綠色景觀帶，將加快形成西區(qū)城市框架結(jié)構，在不久的將來，西區(qū)將迎來強勁的發(fā)展期，房產(chǎn)升值潛力被看好。板塊劃分：天中山大道跟置地大道交匯以西，銅山大道兩側(cè)為主關鍵詞：新客站大盤高鐵配套設施：代表樓盤：民生美廬園天都星城南區(qū) 明珠港灣 中盛立方城 天騰盛世項目名稱占地面積建筑面積開發(fā)商項目位置物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間均價優(yōu)惠政策久晟藍山四季暫無暫無久晟地產(chǎn)市交通路與薄山大道交界處住宅暫無暫無VIP金卡限量發(fā)售.5萬元抵6.5萬元（限量50張）.VIP銀卡2萬元抵

19、3萬元。美廬園1000畝140萬平方米江西民生集團交通路與銅山路交叉口商業(yè)，酒店，住宅，公寓41-150一到三房3300元/ 洋房一次性優(yōu)惠1.5個點，按揭1個點；商業(yè)街按揭9.2折，一次性8.2折天都星城萊茵湖500畝88萬平米江西民生集團交通路與銅山路交叉口住宅，商業(yè)，公寓，寫字樓目前所推二期90-1483500元/ 登記中尚未認籌。目前產(chǎn)品為花園洋房和5棟高層單位（一梯一戶）。金尚帝景藍灣暫無18萬平米金尚集團解放大道與銅山大道交匯處純高層，商住樓86-2603200元/準現(xiàn)房銷售，按揭兩個點，一次性7個點。（1100戶）中盛立方城180畝38萬平方米中盛置地大道新地高對面純復式住宅70

20、-2004300元/買一層送一層，排號優(yōu)惠30000抵36000天騰盛世120畝20萬平方米河南天騰置業(yè)解放大道西段驛城區(qū)政府對面多層，小高層，高層82-1343200元/二期全城招募中，高層，手續(xù)齊全西區(qū)項目分析：西區(qū)在售項目和認籌咨詢中的項目較多且持平，項目數(shù)量也很多。西區(qū)位于天中山大道以西，緊鄰新火車客運西站，加之政府在銅山大道以西建設占地面積100畝的以環(huán)保為理念、深刻體現(xiàn)天中文化底蘊的綠色景觀帶，將加快形成西區(qū)城市框架結(jié)構，在不久的將來，西區(qū)將迎來強勁的發(fā)展期，房產(chǎn)升值潛力被看好。區(qū)域內(nèi)，銷售情況最好的是中盛立方城，其最大的賣點在于送面積的量很大，最大可送40多。東區(qū)區(qū)是城市的老城區(qū)

21、，盡管城市的北擴西延使得東西逐漸偏離中心城區(qū)，但工業(yè)集聚區(qū)的興起，老城區(qū)不斷改善與之配套的基礎設施、居住環(huán)境和交通情況，加之性價比較高的價格，東區(qū)樓盤無疑吸引了許多大眾的目光。板塊劃分:京廣線以東的區(qū)域 關鍵詞：老城 工業(yè)園區(qū) 配套設施：代表樓盤：錦繡江南 鵬宇新城 項目名稱占地面積建筑面積開發(fā)商項目位置物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品區(qū)間均價優(yōu)惠政策驛香苑二期1000平米13000平米河南成亞置業(yè)雪松路與前進大道交會處北500米住宅，商業(yè)95兩房、135三房（商鋪44間，住宅160套）商業(yè)價格為4999元/住宅已售完，目前所推產(chǎn)品為商業(yè)鵬宇新城20萬30萬鵬宇房地產(chǎn)雪松大道與前進大道交匯處多層 小高層 別墅 商

22、鋪 酒店87-1782600元/已售完浙江國際商城400畝63萬平米，一期商業(yè)為18萬平米，共三期河南中億置業(yè)前進大道與淮河大道交匯處（雪松大道往北200米）商業(yè)內(nèi)部商業(yè)面積約為40-50平 沿街商業(yè)均為一帶二出售一層+二層100，平?jīng)]有小商鋪 共有3000鋪。內(nèi)商價格10-40萬8月28日VIP卡發(fā)售，一萬一張，卡號不作為選鋪序號南海麗景12.8萬6.1萬河南康家房地產(chǎn)駐馬店市南海路南海公園旁高層，小高層86.55-128.162600元/VIP客戶享受均價2296元/m2, 購買鉑金卡可享受交3萬元抵4萬元的優(yōu)惠，金卡享受3萬元抵3.8萬元的優(yōu)惠，銀卡享受3萬抵3.5萬元的優(yōu)惠，本次VIP

23、排號活動只限量發(fā)售80張鉑金卡，金卡和銀卡均在下期排號活動中發(fā)售。東區(qū)項目分析：本區(qū)域是駐馬店項目最少的區(qū)域，且分布比較分散，沒有在售的住宅項目。本區(qū)域距本案周邊距離較近，但是整體城市形象不足，和南區(qū)相似，比較破舊。項目業(yè)態(tài)以住宅為主，但是也有體量非常大的浙江商貿(mào)城的商業(yè)業(yè)態(tài)。浙江商貿(mào)城以專業(yè)性大宗批發(fā)商業(yè)為主，對本案基本不存在威脅。中部板塊劃分：以解放大道為軸心，北至雪松路，南至中華路，西至天中山大道，東至京廣線為整個中心城區(qū)。關鍵詞：絕版區(qū)位 核心商圈配套設施：代表樓盤：中樂國際公館 名門風光城市廣場佳和中央城邦項目名稱占地面積建筑面積開發(fā)商項目位置物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品區(qū)間均價優(yōu)惠與營銷節(jié)點佳和中

24、央城邦241畝43萬平米佳和房地產(chǎn)雪松路中段北側(cè)住宅,寫字樓,公寓,商業(yè)目前推售高層為98-160高層均價3700元/一期600多套多層售完，現(xiàn)推一期二批高層，約300套，10月15日排號，3萬抵5萬，按揭一個點，一次性4個點，10月29日開盤。名門風光城市廣場名門金座4.1萬平方米15萬平米名門地產(chǎn)風光路與解放路交匯處北200米公寓,商業(yè)現(xiàn)推40-100精品公寓公寓均價大概4000多，目前在認籌，價格未定。商業(yè)剩余少量單位，目前在售產(chǎn)品為高層公寓，10月15日排號中樂國際公館63畝16萬平米浙商置業(yè)解放路中段原軍分區(qū)住宅現(xiàn)推90-139兩房、三房單位（一梯三戶）均價4700元/，最高價會突破

25、5500目前二期兩棟高層單位300余套10月15日排號，29號開盤。（1200戶）優(yōu)惠為3萬抵3萬6.中央帝景約2萬平米約8萬平米遠東置業(yè)風光路與中華路交叉口住宅 ,公寓,復式,商業(yè)56-152待定5月28日起全城VIP客戶火爆認籌！住宅：交2萬元抵2.5萬元商鋪：交5萬元抵6萬元，交10萬元抵12萬元。項目分析：本區(qū)域項目較之其他區(qū)域，數(shù)量較少，且以商業(yè)和高層公寓為主。中區(qū)內(nèi)產(chǎn)品價格目前為駐馬店市場最高價格。本區(qū)域是駐馬店最有歷史淵源的商業(yè)區(qū)，各種商業(yè)形態(tài)較為齊全。但是，城市形象力不夠，周邊建筑都較為破舊。區(qū)域內(nèi)，體量最大的佳和中央城邦、名門風光城市廣場和中樂國際公館推出的均為高層產(chǎn)品，其業(yè)

26、態(tài)與鵬宇天下城較為相似，擁有住宅、商業(yè)綜合體等，且體量是本區(qū)域內(nèi)最大的，對本案有一定的競爭威脅。通過走訪各個樓盤可以發(fā)現(xiàn)，國家出臺的一系列房價調(diào)控政策短期內(nèi)并沒有影響我市的房地產(chǎn)銷售，春節(jié)期間各個樓盤銷售依然火爆；隨著宏觀調(diào)控政策的發(fā)力，市場將會出現(xiàn)波動，預計2011年我市樓市價格會出現(xiàn)在震蕩中穩(wěn)健增長的趨勢。各個樓盤之間的競爭也將日漸加劇，優(yōu)惠活動層出不窮。 2、區(qū)域分布在駐馬店“北擴西延”的城市規(guī)劃指向下，整個駐馬店在售樓盤，仍主要分布在的北區(qū)和西區(qū)兩個板塊，其他三個區(qū)大型高端樓盤較少。從新增項目區(qū)域分布來看，北區(qū)作為逐步成熟的新區(qū)，仍然是是商品住宅開發(fā)的主要供給區(qū)域，目前在售的項目有20

27、余個。值得關注的是的城西板塊，“西延”的建設剛剛拉開帷幕，政府在西區(qū)先期進行城市道路建設，以與在銅山大道以西建設占地面積100畝的綠色景觀帶，將加快形成西區(qū)城市框架結(jié)構，成為美化西區(qū)環(huán)境、提升城市品位、改善人居環(huán)境、豐富人們休閑娛樂生活的一張靚麗的文化名片。駐馬店新火車客運站將成為西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的強力支撐點。今年城西板塊的依靠天都星城，銷量也非常之高，這和該區(qū)域樓盤價格較北區(qū)低與市政府對城西的改造不無關系。3、產(chǎn)品特征高層、多層建筑是本期入市產(chǎn)品主要建筑形態(tài)，其中高層和多層產(chǎn)品共占到了總量的90%，主要為高層產(chǎn)品，但整個駐馬店市目前在售的帶電梯的多層花園洋房少之又少，置地天下第一城的多層洋房產(chǎn)

28、品跟我們項目類似，但無電梯。目前整個市面上暫無可以與我們競爭的對手。第三章、主要競爭對手分析一、競爭對手概況目前市場上所推售多層電梯洋房不多，產(chǎn)此次競爭對手的分析只是針對目前市面上相對高端的一些住宅項目進行分析。1、競爭對手個案概況項目名稱板塊總建筑面積（萬平米）開盤時間物業(yè)類型主力戶型銷售均價（元/）佳和中央城邦城中43萬平米2011年10月29日目前推售的為高層兩房、三房3700中樂國際公館城中16萬平米2011年10月29日高層兩房、三房4600明珠港灣北區(qū)30萬平米待定高層三房3500置地天中第一城北區(qū)60萬平米2011年09月25日三期高層 多層三房3600鵬宇天下城北區(qū)28萬平米待

29、定高層兩房、三房3800美廬園東區(qū)140萬平米待定多層、小高層、高層兩房、三房3300福華御園二期南區(qū)36萬平米2011年11月中旬多層、小高層兩房、三房32002、區(qū)域個案解析1、佳和中央城邦（欲正四方 先定中央）項目名稱佳和中央城邦項目位置雪松路中段北側(cè)（原紗廠）總建面積43萬平米占地面積241畝建筑風格與景觀歐式花園洋房 歐式皇家園林交房標準毛坯建筑類型與數(shù)量高層、多層、小高層物業(yè)等級高檔綠化率41.5%容積率3.1總戶量3000戶主力戶型與比例目前推售高層為98-160兩房、三房開盤時間10月29日交房時間2014年車位規(guī)劃1503車 位 (租售)售銷售價格目前高層3700/銷售狀況此

30、次高層產(chǎn)品有300余套物業(yè)費用暫無營銷策略10月15日排號，3萬抵5萬，按揭一個點，一次性4個點推廣媒介戶外、短信、網(wǎng)絡配套狀況(內(nèi)部/外部)外：喜盈門廣場、市一高等內(nèi)：國際地產(chǎn)模式，創(chuàng)設了星級酒店（HOTEL）、商務辦公（OFFICE）、時尚園林（PARK）、綜合購物（SHOPPING）、休閑會所（CLUB）、高端住宅（APARTMENT） 國際雙語幼兒園客戶群定位企事業(yè)單位領導、 經(jīng)商人士2、中樂國際公館（千里驛城 王者之邦）項目名稱中樂國際公館項目位置解放路中段原軍分區(qū)總建面積16萬占地面積63畝建筑風格與景觀現(xiàn)代園林式高尚住宅交房標準毛坯建筑類型與數(shù)量住宅物業(yè)等級高檔綠化率32.5%容

31、積率3.1總戶量1200戶左右主力戶型與比例現(xiàn)推90-139兩房、三房單位（一梯三戶）開盤時間2011年10月29日交房時間10年中旬車位規(guī)劃車 位 (租售)銷售價格均價4600元/，最高價會突破5000銷售狀況一期剩余少量單位，二期兩棟高層單位300余套10月15日排號，29號開盤。物業(yè)費用營銷策略優(yōu)惠為3萬抵3萬6.推廣媒介報紙、網(wǎng)絡、樓宇、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)生活配套：樂山商場、和和數(shù)碼廣場等。金融配套：工行、農(nóng)行、建行、商業(yè)銀行。教育配套：軍分區(qū)幼兒園、行署幼兒園、實驗小學等。商旅配套：西園賓館、建苑大廈、中原大酒店等。醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市中心醫(yī)院北區(qū)。全方位生活配套，大型商

32、場、購物中心近在咫尺，擁有如軍分區(qū)幼兒園、行署幼兒園、實驗小學、西園小學、第三小學、十一小、駐馬店市一中、二中、四中、駐馬店市地高等最優(yōu)質(zhì)的教育資源，醫(yī)療、金融等設施一應俱全；同時，小區(qū)還配有社區(qū)文化中心，圖書、報刊借閱、棋牌、書畫文娛等服務于一體?？蛻羧憾ㄎ黄笫聵I(yè)高管、私營經(jīng)商人士3、置地天中第一城項目名稱置地天中第一城項目位置文明大道與開源大道交匯處向北500米路西總建面積60萬平米占地面積300多畝建筑風格與景觀簡約現(xiàn)代風格交房標準毛坯建筑類型與數(shù)量多層（退臺洋房）、高層物業(yè)等級中檔綠化率43%容積率2.6總戶量三期高層、小高層在售房源370套主力戶型134-160三房、四房開盤時間20

33、11年9月交房時間2012年12月銷售價格3600元/小高層，臨街的3400元/銷售狀況準現(xiàn)房銷售，目前剩余產(chǎn)品較多，多層和小高層都有剩余單位物業(yè)費用暫無營銷策略2萬抵3萬，一次性付款5個點，按揭1個點推廣媒介報紙、戶外、現(xiàn)場包裝配套狀況(內(nèi)部/外部)新市委市政府，天中廣場，會展中心、大型體育中心、科技館等；商業(yè)配套：丹尼斯、風情商業(yè)街(規(guī)劃）、大型購物中心（規(guī)劃）。教育配套：黃淮學院、新地高、新二中、八中、開發(fā)區(qū)一小、三小，雙語幼兒園（規(guī)劃）等重點學校?？蛻羧憾ㄎ黄笫聵I(yè)單位員工，中等收入人群居多4、鵬宇天下城二期（不可再生，奢華盛宴）項目名稱鵬宇天下城項目位置樂山大道與置地大道交匯處向南30

34、0米總建面積28萬平米占地面積85畝建筑風格與景觀歐式建筑與園林交房標準毛坯建筑類型與數(shù)量住宅、商業(yè)、酒店物業(yè)等級高尚綠化率40%容積率總戶量1000套主力戶型89-300兩房、三房開盤時間待定交房時間別墅10年春季交房車位規(guī)劃792個車 位 (租售)售銷售價格3800元/銷售狀況一期尾盤 二期接受咨詢物業(yè)費用0.9元推廣媒介報紙、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)內(nèi)部配套：樂山商場，市政府機關幼兒園、3000平米豪華會所、鑫苑物業(yè)、24小時熱水、地溫式中央空調(diào)、恒溫游泳館，滿足內(nèi)部居民和公寓酒店的文化娛樂需要。周邊配套：天中廣場、婦幼活動中心、工人文化館、一高分校、開發(fā)區(qū)一、二小、四醫(yī)院、超市等?？?/p>

35、戶群定位私企業(yè)主、事業(yè)單位員工5、美廬園（創(chuàng)享美廬世界）項目名稱美廬園項目位置交通路與銅山路交叉口總建面積140萬平方米占地面積1000畝建筑風格與景觀意式建筑風格交房標準毛坯建筑類型與數(shù)量商業(yè)，酒店，住宅，公寓物業(yè)等級中高端總戶量1.4萬戶主力戶型與比例41-150一到三房開盤時間待定交房時間不祥銷售價格3300元/銷售狀況未開盤物業(yè)費用不祥營銷策略洋房一次性優(yōu)惠1.5個點，按揭1個點；商業(yè)街按揭9.2折，一次性8.2折推廣媒介報紙、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)內(nèi)部：民生模式配套：微型“迪士尼”樂園，兒童精品游樂園；社區(qū)歡樂谷，健身休閑好去處；專設晨跑步道，提倡有氧運動；雙羽毛球場，追求積極向

36、上的健康；11000平方米的玉黛湖，開啟湖居生活?？蛻羧憾ㄎ痪哂猩钋檎{(diào)的階層人士6、福華御園二期（公園印象 院景洋房 層峰疆城）項目名稱福華御苑二期項目位置天中山大道與練江大道交匯處總建面積36萬平米占地面積220畝建筑風格與景觀現(xiàn)代簡約交房標準毛坯建筑類型與數(shù)量高層物業(yè)等級中檔總戶量共3000余套主力戶型與比例11層電梯洋房與高層80-161開盤時間11月中開盤交房時間銷售價格均價3200元/銷售狀況主推小戶型物業(yè)費用不祥營銷策略100一下2房2萬抵26000元 100以上3房2萬抵2800元推廣媒介報紙、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)小區(qū)配套有2000建業(yè)小哈佛幼兒園；4000福華名流生活會

37、所；150米御苑商業(yè)購物街，40000商業(yè)配套，毗鄰新世紀廣場、森林公園；市中醫(yī)院、市中心醫(yī)院、愛家超市、喜盈門超市環(huán)顧左右；3公里內(nèi)二十一小、二小、六小、四中等?？蛻羧憾ㄎ恢卸丝蛻羧后w第四章、樓市動態(tài)關注一、駐馬店新盤關注西班牙小鎮(zhèn)圖：西班牙小鎮(zhèn)效果圖西班牙小鎮(zhèn)目前為新推出樓盤中體量最大的一個項目，規(guī)劃占地面積649畝，建筑面積202萬平方米，全部由7層電梯洋房和高層組成，總規(guī)劃戶數(shù)為20000戶，社區(qū)停車位共計6290個，其中地上2030個，地下4260個，整體商業(yè)配套近14萬平米，是駐馬店規(guī)模最大的品質(zhì)樓盤。社區(qū)內(nèi)部采用駐馬店唯一的地中海西班牙式新古典主義建筑風格。造駐馬店唯一的超大水系

38、景觀社區(qū)，加之特有的西班牙式建筑風格，讓業(yè)主仿佛置身地中海原鄉(xiāng)，回家即是度假的開始。二、樓市活動關注1愛在金秋時“相約美廬，奇遇木偶”為了感謝新老業(yè)主的長期關注與熱情支持，9月24日，民生美廬園精心策劃了一場“趣味木偶劇”，特邀木偶劇團，奉上多場木偶戲演出。木偶劇白雪公主、芝麻官斷案、（狼來了的故事）、等一系列經(jīng)典上演，精彩繽紛，引人入勝。木偶劇的演出異常成功，不但吸引了所有來到案場的業(yè)主、客戶、與其孩子們，還吸引了眾多經(jīng)過的路人駐足觀看。2.中樂國際公館2期“公館會”會員盛大招募在這個金九銀十的購房季節(jié)，10月15日，位于駐馬店市中心位置，北臨解放大道，東靠建新街的中樂國際公館，開啟“公館會”會員招募盛宴。項目位于原市委市政府對面，軍分區(qū)大院，營銷中心排隊入會客戶攜親帶友，搶占這一價值先機，入秋絲絲涼爽取代了客戶看房熱情和對高品質(zhì)房源的渴求。3.三辰尚東名筑9月23日VIP公開認籌 現(xiàn)場異?；鸨?月23日三辰尚東名筑VIP公開認籌，現(xiàn)場彩虹虹門、鑼鼓聲聲，現(xiàn)場別是一番熱鬧，更為此次認籌活動增添了許多的溫馨。 在工作人員的細心指導下，客戶井然有序的進行簽約認籌。本次認籌活動三辰尚東名筑為客戶制定了詳細的認籌程序，便于到場的每一位客戶辦理。在活動期間辦理三辰尚東名筑VIP貴賓卡即可享受以下權利與優(yōu)惠：凡意向客戶繳納1000元