最新-房地產(chǎn)開發(fā)流程ppt課件

1、1房地產(chǎn)工程開發(fā)建立流程2我們先來了解一下！房地產(chǎn)：也稱為不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的多種權(quán)益及一切權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地和建筑物運營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)建立、運營、管理以及維修、裝飾和效力的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)正業(yè)在依法獲得土地運用權(quán)的土地上按照運用性質(zhì)的要求進(jìn)展根底設(shè)備，房屋建筑的活動。3國有土地運用權(quán)出讓年限住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50 年商業(yè)、旅游、文娛用地40年綜合或其他用地50年軍事、政府機(jī)關(guān)用地長期 4房 地 產(chǎn) 的 特 性 獨一無二性 不可挪

2、動性 壽命長久性 數(shù)量有限性 用途多樣性 相互影響性 易受限制性 價值高大性 難以變現(xiàn)性 保值增值性5房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別建筑業(yè)是物質(zhì)消費部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)兼有消費開發(fā)、運營、管理和效力等多種性質(zhì)，屬于等三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)可分為投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)效力業(yè)房地產(chǎn)中介效力業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價錢評價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)6建筑物的分類根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)建立部規(guī)范JGJ37-87第1.0.5條民用建筑高度與層數(shù)的劃分一、住宅建筑按層數(shù)劃分為：13層為低層； 46層為多層；79層為中高層； 10層以上為高層。二、公共建筑及綜合性建筑總高度超越24m者為高層不包括高度超越24m的單層主體建筑。三、建筑

3、物高度超越100m時，不論住宅或公共建筑均為超高層。7民用建筑物的分類按建筑高度分普通情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和超高層。通常人們把層稱低層、46層為多層、7層為小高層、層以上為高層、總高度為米以上為超高層。8按建筑形狀化分別墅：獨棟、雙拼、聯(lián)排住宅：板樓、塔樓商業(yè)、辦公：商場、市場、寫字樓、酒店9房地產(chǎn)開發(fā)的證件1、核準(zhǔn)或備案證固定資產(chǎn)投資2、土地證3、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證4、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證5、建筑工程施工證6、商品房預(yù)售答應(yīng)證10房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市縣政府、發(fā)改局、土地局、建立局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防

4、、人防、防震、氣候局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通訊公司、燃?xì)夤尽V電局、工商局、水利局、財政局等11房地產(chǎn)涉及稅費1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及買賣手續(xù)費。2、涉及房地產(chǎn)出賣的：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅及買賣手續(xù)費。3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補(bǔ)償款12河北省房地產(chǎn)開發(fā)工程行政審批流程表示圖國土資源部門提供具備出讓條件的土地環(huán)保部門提供審定的規(guī)劃環(huán)境影響評價文件地震部門提供地震平安性評價文件規(guī)劃部門提出剛性規(guī)劃條件國土資源部門進(jìn)展國有土地運用權(quán)出讓招拍掛，合法建立用地畢準(zhǔn)書、國有土地運用權(quán)證書普通商

5、品住宅固定資產(chǎn)投資工程備案規(guī)劃部門發(fā)放建立用地規(guī)劃答應(yīng)證1日編制建筑性詳細(xì)規(guī)劃或建立工程設(shè)計方案總平面圖、建立工程設(shè)計方案施 工 圖 設(shè) 計規(guī)劃部門審定建筑性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖、建立工程設(shè)計方案3日建立、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣候、技術(shù)監(jiān)視、教育、文物、水利、安監(jiān)、國家平安等有關(guān)職能部門結(jié)合審圖、備案3日審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)展施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證2日已審定的建筑性詳細(xì)規(guī)劃或建立工程設(shè)計方案總平面圖、建立工程設(shè)計方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時間合計為9日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察13組織施工單位、監(jiān)理單位招標(biāo)招標(biāo)文

6、件備案， 招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告，招標(biāo)合同 備 案建立工程質(zhì)量、平安監(jiān)視手續(xù)備 案排水部門核發(fā)城市排水答應(yīng)證【2日】市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準(zhǔn)建立部門核發(fā)建筑工程施工答應(yīng)證【2日】1、提供土地運用權(quán) 證、工程規(guī)劃答應(yīng)證2、提供施工圖紙審查合 格書；3、已辦理工程質(zhì)量、安 全監(jiān)視手續(xù)；4、建立資金已落實1、提供土地運用權(quán)證、建立 工 程規(guī)劃答應(yīng)證、施工許 可證；2、投入開發(fā)建立的資金到達(dá) 工程建立總投資的25% 以上3、已有商品房預(yù)售方案房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預(yù)售答應(yīng)證【2日】商品房預(yù)售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)展開工驗收規(guī)劃、建立、市政、綠化、城管、消防、人防

7、、地震、環(huán)保、氣候、技術(shù)監(jiān)視、教育、文物、水利、安監(jiān)等有關(guān)職能部門結(jié)合進(jìn)展開工驗收、認(rèn)可【3日】建立工程開工驗收備案規(guī)劃驗線；規(guī)劃條件、工程質(zhì)量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間合計為4日開工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間合計為5日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督14工程推行、銷售工程獲取工程啟動規(guī)劃設(shè)計施工建立開工驗收工程交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)工程開發(fā)建立流程圖15一、工程獲取工程可行性研討調(diào)研 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情勢； 政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境； 當(dāng)?shù)叵M程度； 人口組成； 地理位置、交通； 工程開發(fā)本錢、利潤測算； 16二、工程啟動1土地報批3

8、房產(chǎn)資質(zhì)審批4工程可行性 報批2工程公司注冊報批環(huán)保初步意見5立項報批171、獲取土地 獲取方式：拍賣、招標(biāo)、掛牌、劃撥2、工程公司注冊 A、工程公司申報； B、辦理工程公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證； C、辦理銀行開戶、稅務(wù)登記等手續(xù)；3、房產(chǎn)公司資質(zhì)審核4、工程可行性研討報告審批5、工程立項報批 A、環(huán)保部門審查，做； B、開展方案部門立項報批，列入當(dāng)年投資方案；18資質(zhì)等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術(shù)人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5的

9、條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件 19三、工程規(guī)劃設(shè)計1規(guī)劃方案審批2初步方案審批3 施工圖審批4建立工程規(guī)劃答應(yīng)證報批20211、規(guī)劃方案審批選址、定點 報批規(guī)劃設(shè)計條件意見書審批環(huán)境影響評價報告書審批規(guī)劃方案審批地質(zhì)初勘222、施工圖審批施工圖外審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報批氣候報批消防報批防震報批人防報批環(huán)保綠化方案報批地質(zhì)詳勘施工圖設(shè)計施工圖報批233、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證建筑工程規(guī)劃答應(yīng)證報批墻 改物業(yè)維修基金散裝水泥節(jié) 能24四、工程建立施工1建立工程施工答應(yīng)證2工程建立能源、系統(tǒng)報批3施工建立雜項報批251、建立工程施工答應(yīng)證工程類別核定工程建立招招標(biāo)建立工程擬建備案平安消費條件備案工程質(zhì)監(jiān)備

10、案報批建立工程施工答應(yīng)證泥石流方案報批林業(yè)部門報批262、工程建立能源、系統(tǒng)報批工程建立能源、系統(tǒng)報批雨水、污水排放、接入答應(yīng)證報批電力、燃?xì)?、熱氣、自來水、郵政電信相關(guān)部門報批裝修消防報批273、施工建立雜項報批施工建立雜項報批城區(qū)綠化暫時占用樹木砍伐遷移報批城區(qū)道路、河道占用借用開設(shè)道路各項施工圖變卦28五、工程銷售房管處面積預(yù)測商品房預(yù)售證報批銷售合同工商審批備案商品房價錢備案審批29六、工程開工驗收工程開工驗收質(zhì)監(jiān)單項驗收驗收備案單項部分驗收專項工程驗收綜合開工驗收開工圖紙 檔案備案規(guī)劃驗收土管驗收建筑業(yè)管理處備案30工程能源、系統(tǒng)的開通運營能源開通電 力自來水電 信雨水、污水開通出入口開通燃?xì)忾_通31工程專項工程驗收專項工程