我市商品房預售資金監(jiān)管方式及業(yè)務流程介紹..-共36頁課件

1、我市商品房預售資金監(jiān)管方式及業(yè)務流程介紹武漢市房地產(chǎn)市場管理中心themegallery一、監(jiān)管方式介紹二、業(yè)務流程介紹三、重點問題解答監(jiān)管方式Image Info wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use. 監(jiān)管方式法律依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、城市商品房預售管理辦法 3、住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一

2、步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知（建房201953號）4、關于進一步加快保障性住房建設加強房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住房價格的通知（武政規(guī)20191號）5、市人民政府關于印發(fā)武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法的通知武政規(guī)201915號6、市房管局、省銀監(jiān)會、人行營管部關于明確新建商品房預售資金監(jiān)管有關問題的通知武房發(fā)2019164號7、市房管局關于印發(fā)武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則的通知 武房規(guī)20192號監(jiān)管方式 監(jiān)管部門及監(jiān)管機構市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預售資金監(jiān)管主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門）,負責辦法的組織實施;市房地產(chǎn)市場管理中心是本市商品房預售資金

3、監(jiān)管機構（以下簡稱監(jiān)管機構），具體負責新建商品房預售資金的監(jiān)管工作;資金監(jiān)管一科(4018)負責監(jiān)管賬戶開戶、簽訂三方協(xié)議、現(xiàn)場查勘、撤銷監(jiān)管業(yè)務。資金監(jiān)管二科（4029）負責資金撥付、沖正、銀行對賬業(yè)務。監(jiān)管方式 全程全額、重點監(jiān)管 新建商品房預售資金實行全程監(jiān)管。對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監(jiān)管。全程：自核發(fā)商品房預售許可證開始，至辦妥房屋所有權初始登記后止。 全額：由購房人按合同約定支付的全部房價款全部交入監(jiān)管賬戶。具體包括首付款（含定金、誠意金）、預售商品房按揭貸款、分期付款等各種售房收入。重點監(jiān)管：按照預售款的一定比例進行重點監(jiān)管，該部分資金只能用于工程建設。 -非重點

4、監(jiān)管：預售款中重點監(jiān)管資金之外的資金為非重點監(jiān)管資金。監(jiān)管方式 重點資金監(jiān)管監(jiān)管標準對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樓盤項目形象進度已經(jīng)結構封頂并已支付完封頂工程費用的開發(fā)企業(yè)，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的25%；對形象進度達到項目1/2并已支付相應工程建設費用的，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的30%；未支付工程費用的，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的35%?？傤A算款=預售方案備案中批準的可售建筑面積*預售均價重點監(jiān)管資金累計支付比例節(jié)點1節(jié)點2節(jié)點3節(jié)點435%65%95%100%監(jiān)管方式-取得商品房預售許可證1個月后的，申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金核定總額的35%；-結構封頂?shù)?，累計申請不?/p>

5、超過65%；-竣工驗收的，累計申請不得超過95%；-完成初始登記的，累計申請完成100%。-完成房屋所有權初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。-一般情況下，重點資金蓄滿后方可申請使用。重點資金監(jiān)管撥付節(jié)點及比例5%監(jiān)管方式結構封頂預售許可證后1個月竣工驗收初始登記30%35%30%5%各節(jié)點可申請撥付重點資金的最高限額業(yè)務流程介紹Image Info wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template onl

6、y. You may not extract the image for any other use. 業(yè)務流程介紹房屋基礎信息（測繪成果）管理商品房預售方案備案新建商品房預售資金監(jiān)管（市場管理中心）三方監(jiān)管協(xié)議商品房預售方案備案證明房屋基礎信息（測驗成果）采集單元 商品房（經(jīng)適房）預售許可竣工交付備案房屋所有權初始登記武漢市商品房（經(jīng)適房）預售許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用備案證測繪成果備案（預測）建立樓盤表首次銷售備案房屋買賣合同備案（各登記機構）測繪成果備案（實測）局產(chǎn)權處（市測管辦）局開發(fā)市場處局行政審批處各登記機構銷售價格調(diào)整備案業(yè)務流程介紹業(yè)務流程介紹監(jiān)管賬戶開立 -辦理流程：

7、開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具開戶通知書-開立監(jiān)管賬戶 -提交資料：1、新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶開立申請表2、新建商品房預售資金監(jiān)管單幢工程進度計劃表3、營業(yè)執(zhí)照（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復印件）4、基本戶開戶許可證（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復印件）5、委托書6、經(jīng)辦人身份證明（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復印件）7、其他資料（申請重點資金監(jiān)管比例為25%、30%的增收）提示：一個預售方案備案對應一個監(jiān)管賬戶 一個監(jiān)管賬戶對應一張預售許可證業(yè)務流程介紹簽訂三方協(xié)議-辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請打印監(jiān)管協(xié)議- 提交資料-受理審核-簽訂監(jiān)管協(xié)議-提交的資料：1、武漢市新建商品

8、房預售資金監(jiān)管協(xié)議2、施工合同及建筑材料、設備購銷合同等（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復印件）3、工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃（原件，應加蓋企業(yè)公章）4、項目成本預算書（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復印件）5、經(jīng)辦人委托書6、經(jīng)辦人身份證明（核對原件，留存加蓋企業(yè)公章的復印件）7、與資金監(jiān)管相關的其他資料業(yè)務流程介紹監(jiān)管賬戶變更 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具賬戶變更通知書- 辦理變更-提交資料：1、新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶變更申請書2、原新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶開戶通知書3、原監(jiān)管賬戶的開戶證明4、原開戶行及其上級分行出具同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件5

9、、營業(yè)執(zhí)照、委托書、經(jīng)辦人身份證明6、其他資料以上資料審核原件，留存復印件，復印件須加蓋企業(yè)公章前提條件：1、未銷售；2、銀行拆立、合并業(yè)務流程介紹購房款交存和監(jiān)管資金入賬 -辦理流程： 網(wǎng)簽備案系統(tǒng)打印繳款通知書網(wǎng)簽、打印合同繳款繳款憑證換取票據(jù)-繳款方式： 1、銀行柜臺繳款； 2、專用POS機繳款；提示：如果違規(guī)操作，將影響到企業(yè)以后的資金撥付，并記入誠信檔案。業(yè)務流程介紹施工進度現(xiàn)場查勘 -業(yè)務流程：開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請?zhí)峤毁Y料-現(xiàn)場查勘-審核-開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請重點資金撥付-提交資料：1、新建商品房預售資金監(jiān)管現(xiàn)場查勘申請表2、其他資料-準備資料： 1、建筑總平面圖； 2、本次申辦預售項目立

10、面圖；業(yè)務流程介紹重點監(jiān)管資金撥付 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具撥付證明 -銀行撥付-提交資料：（一）新建商品房預售重點監(jiān)管資金使用申請表（二）資金使用節(jié)點證明文件：1、取得預售許可1個月后，提交預售許可證復印件；2、結構封頂，提交監(jiān)理公司證明材料；3、竣工驗收，提交武漢市單體工程竣工驗收備案書。4、完成初始登記，提交房屋所有權初始登記證明。業(yè)務流程介紹（三）根據(jù)不同申請款項提交下列資料：1、申請施工進度款的，提供項目監(jiān)理單位出具的建設工程形象部位及其造價證明；2、申請購買建筑材料、設備款的，提供購銷合同；3、申請設計監(jiān)理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明；4、申

11、請繳納房屋維修資金或其他相關稅費的，提供繳費證明；5、申請撥付不可預見費用的，應當提供相關用途證明。 （四）經(jīng)辦人委托書、身份證明（五）開發(fā)企業(yè)申請使用下一筆重點監(jiān)管資金時，應提交上一次用款證明（六）其他資料以上資料審核原件，留存復印件，復印件須加蓋企業(yè)公章。 業(yè)務流程介紹非重點監(jiān)管資金撥付 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核出具撥付證明-銀行撥付-提交資料：（一）新建商品房預售非重點監(jiān)管資金使用申請表（二）委托書、經(jīng)辦人身份證明（三）其他資料以上資料審核原件，留存復印件，復印件須加蓋企業(yè)公章。 業(yè)務流程介紹不明入賬-辦理流程： 當監(jiān)管賬戶中存在不明入賬時，開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管系統(tǒng)中

12、提交申請后即可做劃分入賬處理。 業(yè)務流程介紹監(jiān)管沖正 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具沖正通知書- 銀行沖正-提交資料：（一）新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶沖正申請表（二）開戶銀行出具的證明文件（三）委托書、經(jīng)辦人身份證明（四）由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應當提供相關發(fā)起銀行出具的證明文件（五）其他資料以上資料審核原件，留存復印件，復印件須加蓋企業(yè)公章。業(yè)務流程介紹解除監(jiān)管 -辦理流程： 開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申請-提交資料-受理審核-出具解除監(jiān)管證明-銀行解除監(jiān)管-提交資料：1、新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管申請書2、營業(yè)執(zhí)照、委托書及經(jīng)辦人

13、身份證明3、監(jiān)管項目的房屋所有權初始登記證明（以上資料審核原件，留存復印件復印件須加蓋企業(yè)公章）重點問題解答Image Info wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use. 重點問題解答開戶環(huán)節(jié)問題1：開戶銀行是否可以任意選擇？解答：企業(yè)自主選擇已經(jīng)具備合作條件的銀行開戶，選擇哪家支行企業(yè)財務部門應與該行溝通后確定。

14、問題2：開戶銀行是否需要與信貸銀行是同一家？解答：監(jiān)管機構與監(jiān)管部門對此無要求，并且監(jiān)管賬戶開立后，各商業(yè)銀行不得以發(fā)放開發(fā)貸款或購房貸款等為理由要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更換開戶行。問題3：監(jiān)管比重如何確定？解答：監(jiān)管比重是指重點資金監(jiān)管比例，根據(jù)企業(yè)工程進度與工程款支付情況確定，申請監(jiān)管比重為25%、30%的企業(yè)應先與單位財務部門聯(lián)系，確認工程款的支付情況，材料完整的才可申請25%、30%的監(jiān)管比例。問題4：賬戶名如何填寫？解答：賬戶名由企業(yè)名稱+項目名稱+預售樓棟號 （獨立法人資格） （最長21個漢字）問題5：原有賬戶能否作為監(jiān)管賬戶使用？解答：不行。監(jiān)管賬戶賬戶是專用賬戶，專用賬戶的性質(zhì)與其他

15、賬戶不同，銀管部門對其管理方式是不同的。根據(jù)聯(lián)合通知要求，監(jiān)管賬戶的賬戶名編寫方式按照企業(yè)名稱+項目名稱+樓棟號填寫的。重點問題解答簽約環(huán)節(jié)問題1：施工合同、設備購銷合同等如何提交？解答：施工合同、設備購銷合同應該提交已在建委相關部門備案的合同，合同內(nèi)容應包括項目承包方式、承包金額、工程內(nèi)容等約定。問題2：工程進度、工程款支付情況和資金使用計劃表有何要求？解答：工程進度應包括工程各節(jié)點計劃完工時間。工程款支付情況表應按工程進度提交本項目（本次申辦預售的樓棟）的工程費用支付明細。資金使用計劃應按工程節(jié)點分項目注明計劃支付的工程款情況。問題3：項目成本預算書應如何提交？解答：成本預算書應重點針對本

16、次申辦預售的樓棟（按單棟）的建安成本做預算。問題4：本環(huán)節(jié)提交的資料有何用途？解答：主要用于監(jiān)管比例的確定與重點資金撥付的參考依據(jù)。重點問題解答購房款交存問題1：專用POS機與普通POS機有何不同？能否使用普通POS機？解答：專業(yè)POS機對應的賬戶是資金監(jiān)管專用賬戶，可輸入商品房買賣合同號，以采集相關購房信息，因此普通POS機不能替代專用POS機。問題2：客戶通過專用POS機交首付時能否使用多張卡？解答：可以使用多張卡，但最多不能超過6張，多次進賬組合后做一筆進賬處理。問題3：客戶在簽訂合同前繳納的誠意金、定金是否要存入監(jiān)管賬戶？解答：對簽訂合同的客戶，約定將前期誠意金轉為房價款的，該部分資金

17、可通過補交首付的形式轉入監(jiān)管賬戶；對沒有簽訂合同的，企業(yè)根據(jù)雙方約定解決。問題4：購房款入賬時是否必須輸入合同號？解答：是的。每筆購房款入賬都必須對應到每套房。重點問題解答資金撥付環(huán)節(jié)問題1：重點監(jiān)管資金撥付是否必須進行現(xiàn)場查勘，是否只能分四次申請？解答：申請使用重點監(jiān)管資金前須現(xiàn)在系統(tǒng)中提交現(xiàn)場查勘的申請，現(xiàn)場查勘完成后，才能在系統(tǒng)中申請使用重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金按照四個節(jié)點按比例撥付。問題2：非重點監(jiān)管資金是否不需要監(jiān)管？解答：非重點監(jiān)管資金是相對重點監(jiān)管資金來說的，重點資金要監(jiān)管其用途，審批嚴格，非重點資金企業(yè)可根據(jù)需要提取，審批流程簡便。問題3：資金撥付時可否使用現(xiàn)金、轉賬支票等方

18、式？解答：不可以使用，只能使用我市專用的預售資金監(jiān)管賬戶支付憑證。問題4：辦理資金撥付時留蓋的財務章有什么要求？解答：留存的印章應與監(jiān)管賬戶名稱一致。重點問題解答問題5：資金撥付時收款單位與收款賬戶有何要求?解答：重點資金撥付給開發(fā)企業(yè)及相關的工程建設單位；非重點監(jiān)管資金撥付到開發(fā)企業(yè)基本賬戶。重點問題解答不明入賬問題1：形成不明入賬的有哪些情況？解答：形成不明入賬的情況主要有兩種：一是購房人通過電匯、網(wǎng)上銀行轉賬等方式繳房價因沒有合同編號形成不明入賬；二是資金撥付過程中由于撥付失敗資金返回監(jiān)管賬戶形成不明入賬。問題2：不明入賬不劃分可以嗎？解答：不明入賬要劃分，只有劃分后該部分資金才可被申請撥付使用。重點問題解答銀行沖正環(huán)節(jié)問題1:銀行沖正的主要作用是什么？哪些情況下可進行沖正？解答：銀行沖正的作用主要對錯誤劃入監(jiān)管賬戶資金從監(jiān)管賬戶中撥付出去。資金監(jiān)管過程中，存在合同沖正和不明入賬沖正兩種類型。重點問題解答撤銷監(jiān)管問題1：撤銷監(jiān)管是否就是注銷賬戶？解