保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險防控分析

1、保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險防控分析摘要：作為金融機構(gòu)特別是商業(yè)銀行重要的貸款種類，開發(fā)貸款不可 能在“十二五”時期保障性住房建設(shè)的大潮中缺位。鑒于保障性住房 的特點及所處外部環(huán)境的復(fù)雜性，對保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險防控 進行分析具有相當(dāng)?shù)谋匾?。關(guān)鍵詞：保障性住房 開發(fā)貸款 風(fēng)險防控一、保障性住房的定義及特點1保障性住房的定義保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅， 它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格 或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。保障性住房包括各類 安置房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房

2、以及一些具有保障性質(zhì)的限價商品 房和租賃房。其中，經(jīng)濟適用住房與廉租住房是當(dāng)前我國城鎮(zhèn)保障性 住房中最主要、最普遍的形式。12保障性住房的特點與普通住房相比，保障性住房具有很大的不同，具體而言具有以 下幾個方面的特點：2（1）保障性住房的供給主體是政府。由于保障性住房建設(shè)的目 的是為了起到社會保障作用，且建設(shè)過程需耗費大量的物力和財力， 只有政府才有能力去實施。（2）保障性住房具有保障性。同其他的社會保障制度一樣，保 障性住房制度就是為了緩解商品房價格過高與低收入家庭支付能力 不足之間的矛盾，滿足低收入家庭的基本住房需求。（3）保障性住房的所有權(quán)具有不完整性?；诒Ｕ闲宰》康谋?障作用，保障性

3、住房在性質(zhì)上是用于解決特定階層和特定對象的公共 資源，一般不得上市轉(zhuǎn)讓、出租，不得進行商業(yè)性抵押，從而突出了 其使用功能，淡化了商品特性。當(dāng)前保障性住房建設(shè)有突出公租房、 廉租房建設(shè)之勢。二、保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險構(gòu)成保障性住房開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于各類安 置房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房以及一些具有保障性質(zhì)的限價商品房 和租賃房等保障性住房開發(fā)建設(shè)的貸款。同任何貸款一樣，發(fā)放保障性住房貸款的金融機構(gòu)不可避免的面 臨著因各種原因而不能根據(jù)約定按時足額收回貸款本息，從而產(chǎn)生損 失的風(fēng)險。概括而言，引發(fā)保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險主要包括以下 幾個方面：3（1）借款人風(fēng)險，是指保障性住房

4、開發(fā)貸款的借款人因主觀或 客觀原因不能或不愿按期償還貸款引起的風(fēng)險。（2）抵（質(zhì)）押風(fēng)險，是指發(fā)放保障性住房貸款的金融機構(gòu)在 借款人違約后處分抵押（質(zhì)）物時所面臨的風(fēng)險。（3）金融機構(gòu)風(fēng)險，是指金融機構(gòu)在發(fā)放和管理保障性住房貸 款的過程中由于操作不當(dāng)、違規(guī)等原因引起的風(fēng)險。（4）環(huán)境風(fēng)險，主要是由于金融機構(gòu)經(jīng)營環(huán)境因素變化等引起 的風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、利率風(fēng)險等。三、保障性住房開發(fā)貸款風(fēng)險防控的原因2011年全國保障性住房建設(shè)任務(wù)有1000萬套，總投資約1.3萬 億元，除中央及地方政府要承擔(dān)5000億元，剩下的8000億元要通過 社會資本籌集。整個“十二五”時期，國家將建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保

5、障性住房，使保障性住房覆蓋率達到20%左右?？梢哉f，未來幾年保 障性住房開發(fā)貸款的“蛋糕”非常巨大。但是在這場盛宴即將開席的 同時，必須對各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險做出防控準備。雖然保障性住房供 給主體是政府，但這并不意味著保障性住房開發(fā)貸款就是“包賺不賠” 的買賣，由于以下原因的存在必須重視對其中的風(fēng)險進行防控：（1）經(jīng)濟周期因素。由于經(jīng)濟發(fā)展中擴張與收縮交替進行的經(jīng) 濟周期的存在，當(dāng)國民經(jīng)濟步入收縮階段時，包括房地產(chǎn)在內(nèi)各種資 產(chǎn)價格將下跌，從而將會給保障性住房的融資、建設(shè)及租售帶來相當(dāng) 的困難，進而影響保障性住房開發(fā)貸款的安全性。（2）抵押物不足因素。普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般將土地進行抵 押，但是

6、許多保障性住房項目的土地由政府直接劃撥，由于沒有土地 證，按照傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求，金融機構(gòu)很難提供融資。（3）投資收益因素。首先，金融機構(gòu)目前對保障性住房開發(fā)貸 款實行基準利率下浮一定比例的利率優(yōu)惠，這從總體上降低了保障性 住房開發(fā)貸款的收益；其次，按照目前的租金收益水平，大部分公租 房租金僅能支付貸款利息；最后，機會成本的存在使得金融機構(gòu)整體收益受到影響。（4）回報周期因素。保障性住房的建設(shè)、開發(fā)相對普通房地產(chǎn) 項目時間較長，用于出售的經(jīng)濟適用房和限價房等的銷售時間也相對 較長，用于出租的公租房和廉租房等收益主要依靠收取租金使得投資 回報周期相對更長。四、保障性住房開發(fā)貸款風(fēng)險防控的主要

7、措施當(dāng)期各地保障性住房建設(shè)的主要模式為BT模式，即保障性住房 項目經(jīng)由房地產(chǎn)公司墊資建設(shè)之后交給地方政府。為了對保障性住房 開發(fā)貸款風(fēng)險進行防控，可以從以下幾個方面著手：（1）政府應(yīng)當(dāng)給予保障性住房開發(fā)建設(shè)予以稅收和政策方面的 優(yōu)惠，簡化、提高相關(guān)流程的效率，從而利于提高企業(yè)、金融機構(gòu)參 與這項重大惠民工程的積極性，進而在一定程度上化解保障性住房開 發(fā)貸款中存在的風(fēng)險。（2）增加擔(dān)保融資方式。由于保障性住房建設(shè)的特殊情況，因 此應(yīng)在遵守相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上采取擔(dān)保融資而非抵押的方式，這就需 要選取具有相當(dāng)實力的企業(yè)作為保障性住房的開發(fā)商，從而在降低建 設(shè)銷售風(fēng)險的同時，降低金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險。（3

8、）保障性住房開發(fā)宜采取打包模式。在保障性住房項目建設(shè) 過程中，可以考慮將其與普通房地產(chǎn)開發(fā)、配套商業(yè)設(shè)施開發(fā)等收益 相對高的項目打包進行，4從而提高項目整體收益的同時，調(diào)動開發(fā) 商和金融機構(gòu)積極性，也降低了保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險。（4）根據(jù)實際情況調(diào)整保障性住房政策。特別是經(jīng)濟處于下行 通道時，可以考慮調(diào)整保障性住房的建設(shè)規(guī)?；蛑芷?，以避免對現(xiàn)有 房地產(chǎn)價格的沖擊；5在一定情況下，可以將公租房或廉租房出售給 租用人，租售并舉，6以回收資金歸還開發(fā)貸款，從而降低保障性住 房開發(fā)貸款的風(fēng)險。（5）拉長保障性住房開發(fā)貸款期限。雖然當(dāng)前監(jiān)管層對于長期 貸款極其審慎，但是鑒于保障性住房特別是公租房、廉

9、租房項目的現(xiàn) 金流覆蓋面有限，為了降低風(fēng)險，在財政資金支持不能實現(xiàn)的情況下， 有必要拉長貸款期限。7（6）對保障性住房開發(fā)貸款單獨匹配貸款額度。在信貸額度極 其緊張的情況下，金融機構(gòu)對其它領(lǐng)域的貸款議價能力相對較高，如 果能對保障性住房開發(fā)單款單獨匹配貸款額度，將能提高金融機構(gòu)參 與保障性住房開發(fā)的積極性，從總體上降低保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng) 險。參考文獻：1陳燕如.保障性住房政策及政府行政管理問題研究.武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.2009:8.2陳燕如.保障性住房政策及政府行政管理問題研究.武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.2009:8-9.3韓宏濤.經(jīng)濟周期波動中的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險研究.西南財經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2002:12- 16.4如重慶市長黃奇帆稱，重慶建設(shè)保障房所