保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控分析

1、保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控分析摘要：作為金融機(jī)構(gòu)特別是商業(yè)銀行重要的貸款種類，開發(fā)貸款不可 能在“十二五”時(shí)期保障性住房建設(shè)的大潮中缺位。鑒于保障性住房 的特點(diǎn)及所處外部環(huán)境的復(fù)雜性，對(duì)保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控 進(jìn)行分析具有相當(dāng)?shù)谋匾浴ｊP(guān)鍵詞：保障性住房 開發(fā)貸款 風(fēng)險(xiǎn)防控一、保障性住房的定義及特點(diǎn)1保障性住房的定義保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅， 它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格 或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。保障性住房包括各類 安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房

2、以及一些具有保障性質(zhì)的限價(jià)商品 房和租賃房。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房是當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)保障性 住房中最主要、最普遍的形式。12保障性住房的特點(diǎn)與普通住房相比，保障性住房具有很大的不同，具體而言具有以 下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：2（1）保障性住房的供給主體是政府。由于保障性住房建設(shè)的目 的是為了起到社會(huì)保障作用，且建設(shè)過(guò)程需耗費(fèi)大量的物力和財(cái)力， 只有政府才有能力去實(shí)施。（2）保障性住房具有保障性。同其他的社會(huì)保障制度一樣，保 障性住房制度就是為了緩解商品房?jī)r(jià)格過(guò)高與低收入家庭支付能力 不足之間的矛盾，滿足低收入家庭的基本住房需求。（3）保障性住房的所有權(quán)具有不完整性?；诒Ｕ闲宰》康谋?障作用，保障性

3、住房在性質(zhì)上是用于解決特定階層和特定對(duì)象的公共 資源，一般不得上市轉(zhuǎn)讓、出租，不得進(jìn)行商業(yè)性抵押，從而突出了 其使用功能，淡化了商品特性。當(dāng)前保障性住房建設(shè)有突出公租房、 廉租房建設(shè)之勢(shì)。二、保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成保障性住房開發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于各類安 置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及一些具有保障性質(zhì)的限價(jià)商品房 和租賃房等保障性住房開發(fā)建設(shè)的貸款。同任何貸款一樣，發(fā)放保障性住房貸款的金融機(jī)構(gòu)不可避免的面 臨著因各種原因而不能根據(jù)約定按時(shí)足額收回貸款本息，從而產(chǎn)生損 失的風(fēng)險(xiǎn)。概括而言，引發(fā)保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下 幾個(gè)方面：3（1）借款人風(fēng)險(xiǎn)，是指保障性住房

4、開發(fā)貸款的借款人因主觀或 客觀原因不能或不愿按期償還貸款引起的風(fēng)險(xiǎn)。（2）抵（質(zhì)）押風(fēng)險(xiǎn)，是指發(fā)放保障性住房貸款的金融機(jī)構(gòu)在 借款人違約后處分抵押（質(zhì)）物時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（3）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，是指金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放和管理保障性住房貸 款的過(guò)程中由于操作不當(dāng)、違規(guī)等原因引起的風(fēng)險(xiǎn)。（4）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素變化等引起 的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。三、保障性住房開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的原因2011年全國(guó)保障性住房建設(shè)任務(wù)有1000萬(wàn)套，總投資約1.3萬(wàn) 億元，除中央及地方政府要承擔(dān)5000億元，剩下的8000億元要通過(guò) 社會(huì)資本籌集。整個(gè)“十二五”時(shí)期，國(guó)家將建設(shè)3600萬(wàn)套城鎮(zhèn)保

5、障性住房，使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%左右。可以說(shuō)，未來(lái)幾年保 障性住房開發(fā)貸款的“蛋糕”非常巨大。但是在這場(chǎng)盛宴即將開席的 同時(shí)，必須對(duì)各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做出防控準(zhǔn)備。雖然保障性住房供 給主體是政府，但這并不意味著保障性住房開發(fā)貸款就是“包賺不賠” 的買賣，由于以下原因的存在必須重視對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控：（1）經(jīng)濟(jì)周期因素。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展中擴(kuò)張與收縮交替進(jìn)行的經(jīng) 濟(jì)周期的存在，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入收縮階段時(shí)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)各種資 產(chǎn)價(jià)格將下跌，從而將會(huì)給保障性住房的融資、建設(shè)及租售帶來(lái)相當(dāng) 的困難，進(jìn)而影響保障性住房開發(fā)貸款的安全性。（2）抵押物不足因素。普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般將土地進(jìn)行抵 押，但是

6、許多保障性住房項(xiàng)目的土地由政府直接劃撥，由于沒(méi)有土地 證，按照傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求，金融機(jī)構(gòu)很難提供融資。（3）投資收益因素。首先，金融機(jī)構(gòu)目前對(duì)保障性住房開發(fā)貸 款實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮一定比例的利率優(yōu)惠，這從總體上降低了保障性 住房開發(fā)貸款的收益；其次，按照目前的租金收益水平，大部分公租 房租金僅能支付貸款利息；最后，機(jī)會(huì)成本的存在使得金融機(jī)構(gòu)整體收益受到影響。（4）回報(bào)周期因素。保障性住房的建設(shè)、開發(fā)相對(duì)普通房地產(chǎn) 項(xiàng)目時(shí)間較長(zhǎng)，用于出售的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等的銷售時(shí)間也相對(duì) 較長(zhǎng)，用于出租的公租房和廉租房等收益主要依靠收取租金使得投資 回報(bào)周期相對(duì)更長(zhǎng)。四、保障性住房開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的主要

7、措施當(dāng)期各地保障性住房建設(shè)的主要模式為BT模式，即保障性住房 項(xiàng)目經(jīng)由房地產(chǎn)公司墊資建設(shè)之后交給地方政府。為了對(duì)保障性住房 開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控，可以從以下幾個(gè)方面著手：（1）政府應(yīng)當(dāng)給予保障性住房開發(fā)建設(shè)予以稅收和政策方面的 優(yōu)惠，簡(jiǎn)化、提高相關(guān)流程的效率，從而利于提高企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)參 與這項(xiàng)重大惠民工程的積極性，進(jìn)而在一定程度上化解保障性住房開 發(fā)貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)。（2）增加擔(dān)保融資方式。由于保障性住房建設(shè)的特殊情況，因 此應(yīng)在遵守相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上采取擔(dān)保融資而非抵押的方式，這就需 要選取具有相當(dāng)實(shí)力的企業(yè)作為保障性住房的開發(fā)商，從而在降低建 設(shè)銷售風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。（3

8、）保障性住房開發(fā)宜采取打包模式。在保障性住房項(xiàng)目建設(shè) 過(guò)程中，可以考慮將其與普通房地產(chǎn)開發(fā)、配套商業(yè)設(shè)施開發(fā)等收益 相對(duì)高的項(xiàng)目打包進(jìn)行，4從而提高項(xiàng)目整體收益的同時(shí)，調(diào)動(dòng)開發(fā) 商和金融機(jī)構(gòu)積極性，也降低了保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。（4）根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整保障性住房政策。特別是經(jīng)濟(jì)處于下行 通道時(shí)，可以考慮調(diào)整保障性住房的建設(shè)規(guī)模或周期，以避免對(duì)現(xiàn)有 房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊；5在一定情況下，可以將公租房或廉租房出售給 租用人，租售并舉，6以回收資金歸還開發(fā)貸款，從而降低保障性住 房開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。（5）拉長(zhǎng)保障性住房開發(fā)貸款期限。雖然當(dāng)前監(jiān)管層對(duì)于長(zhǎng)期 貸款極其審慎，但是鑒于保障性住房特別是公租房、廉

9、租房項(xiàng)目的現(xiàn) 金流覆蓋面有限，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)政資金支持不能實(shí)現(xiàn)的情況下， 有必要拉長(zhǎng)貸款期限。7（6）對(duì)保障性住房開發(fā)貸款單獨(dú)匹配貸款額度。在信貸額度極 其緊張的情況下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)其它領(lǐng)域的貸款議價(jià)能力相對(duì)較高，如 果能對(duì)保障性住房開發(fā)單款單獨(dú)匹配貸款額度，將能提高金融機(jī)構(gòu)參 與保障性住房開發(fā)的積極性，從總體上降低保障性住房開發(fā)貸款的風(fēng) 險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)：1陳燕如.保障性住房政策及政府行政管理問(wèn)題研究.武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.2009:8.2陳燕如.保障性住房政策及政府行政管理問(wèn)題研究.武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.2009:8-9.3韓宏濤.經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2002:12- 16.4如重慶市長(zhǎng)黃奇帆稱，重慶建設(shè)保障房所