房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算方法

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分配方法第一節(jié) 總 則為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范地產(chǎn)板塊公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及集團(tuán)制定的有關(guān)規(guī)定的要求，制定本指引。二、成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第

2、六步：正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。三、成本核算對(duì)象的確定：1、成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、各項(xiàng)目公司可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。單體開(kāi)發(fā)

3、項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。成片分期(區(qū))開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期( 區(qū) ) 為成本核算對(duì)象。（ 區(qū) ） 劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕?/p>

4、屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分配方法一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類及數(shù)據(jù)要求1、不同類型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按開(kāi)發(fā)目的分為二類：第一類：出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、第二類：持有或出售與持有相組合的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按開(kāi)發(fā)目的分類制定各類型產(chǎn)品分?jǐn)偟某杀?，以利于合理?jié)稅：出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以成本與售價(jià)相配比原則分配各類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；持有或出售與持有相組合的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以盡可能低的原則分配持有類型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。2、項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)要求：結(jié)算面積以竣工查丈面積為

5、準(zhǔn)，結(jié)算地價(jià)成本以實(shí)際簽訂合同的金額為準(zhǔn)； 結(jié)算建安成本以成本的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，待發(fā)生成本數(shù)據(jù)由成本管理部進(jìn)行復(fù)核簽字確認(rèn)，上述建安成本數(shù)據(jù)應(yīng)與目標(biāo)成本對(duì)比, 說(shuō)明重大差異及其原因；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)由財(cái)務(wù)管理部取金蝶軟件科目余額即可，其核算內(nèi)容包括了下屬公司與項(xiàng)目相關(guān)的工程部、設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、投資與開(kāi)發(fā)部、成本部等部門(mén)相關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配（一 ）土地成本的分?jǐn)傆?jì)算1、土地成本定義：土地成本指在財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)中核算的土地費(fèi)用，包括政府地價(jià)和大市政配套費(fèi)、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地相關(guān)稅費(fèi)、其他土地費(fèi)用。2、土地成本的分?jǐn)偡椒ㄕ嫉孛娣e法：如為多期或多種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，地價(jià)首先按各

6、各期或各種項(xiàng)目占地面積進(jìn)行分?jǐn)?；如單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建筑業(yè)態(tài)差異較大（例如既有高層又有別墅聯(lián)排等），地價(jià)應(yīng)當(dāng)在不同業(yè)態(tài)按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。建筑面積法：如為單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建筑業(yè)態(tài)比較單一，一般情況下采取建筑面積法，同一期存在不同業(yè)態(tài)的應(yīng)按權(quán)重比率分配地價(jià)，其權(quán)重公式為（以下簡(jiǎn)稱公式一）：各類型產(chǎn)品規(guī)劃建筑面積*系數(shù)普通住宅、產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)、 配套建筑面積（別墅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓建筑面積*系數(shù)）八T 一閂甘口攵將珠廣八,大各幢樓基底占地面積公式一：同一期各幢樓應(yīng)分土地成本 （各幢樓基底占地面積）八一一各類型產(chǎn)品實(shí)際建筑面 積公式一 .一,總規(guī)劃建筑面積（二）建安成本分?jǐn)傆?jì)算1、出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能分清直接受益

7、對(duì)象采用直接成本法，否則按可售部分的建筑面積分配成本。直接成本法，一般情況下要求此直接成本法下商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓與普通住宅分配建安成本的比率不低于行 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.18 : 1。2、持有或出售與持有相組合的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建安成本分?jǐn)傆袃煞N方法，選擇持有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本較小的方案為佳。按可售部分的建筑面積平均分?jǐn)傆?jì)算建安成本。直接成本法，指在核算各項(xiàng)建安成本時(shí)按受益原則分清各類型產(chǎn)品成本。（三）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（學(xué)校、會(huì)所、公園等）分?jǐn)偡椒ǎ? ）有產(chǎn)權(quán)部分不參與二次分配；無(wú)產(chǎn)權(quán)部分堅(jiān)持受益原則分配，按可售部分的實(shí)際或建筑面積二次分配給其他類型物業(yè)，具體為：同一開(kāi)發(fā)期內(nèi)按各類型

8、產(chǎn)品可售部分的建筑面積分?jǐn)偟礁黝愋彤a(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本。為多期服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在各期內(nèi)按可售部分的建筑面積分?jǐn)?。?duì)于還未發(fā)生支出，但將來(lái)要建設(shè)，應(yīng)由本期承擔(dān)的部分跨期配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總規(guī)劃方案按實(shí)際建筑面積在本期 開(kāi)發(fā)成本里計(jì)提。計(jì)提的成本金額由成本部提供。（四）其他配套設(shè)施成本、間接費(fèi)用的分配參照建安成本分配方法能分清直接受益對(duì)象采用直接成本法，否則按可售部分的建筑面積分配成本。（五）借款費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，能分清直接受益對(duì)象采用直接成本法，否則按可售部分的 建筑面積分配成本。第三節(jié)地下車(chē)位成本分?jǐn)偟木唧w原則、地下車(chē)位分類地下車(chē)位分為兩大類：人防和非人防車(chē)位。按是否有產(chǎn)權(quán)，兩者

9、都可能細(xì)分為有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán) 兩類。二、地下車(chē)位成本分?jǐn)偟木唧w原則（一）地下人防車(chē)位：、地下人防車(chē)位無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，其只能租賃，不得銷(xiāo)售，所以該類車(chē)位不得保留任何成本， 其成本全部分?jǐn)傊疗渌墒蹣I(yè)態(tài)。、部分城市（例如寧波）車(chē)位有產(chǎn)權(quán)且可售的，其成本分?jǐn)偡绞絽⒖加挟a(chǎn)權(quán)的非人防車(chē)位的 處理。（二）地下非人防車(chē)位1 、無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下非人防車(chē)位：不對(duì)外銷(xiāo)售，統(tǒng)一由物業(yè)代理租賃，不保留任何成本，其成本全部分?jǐn)傊疗渌墒蹣I(yè)態(tài)。對(duì)外銷(xiāo)售分兩種情況，合同明確是銷(xiāo)售車(chē)位的，一般按一定原則分?jǐn)倸w集車(chē)位的建造、安裝 成本，其可售面積按照可售車(chē)位的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；合同明確是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，一般不保留成本，其 成本全部分?jǐn)傊疗渌?/p>

10、可售業(yè)態(tài)。2、有產(chǎn)權(quán)的地下非人防車(chē)位：按一定原則分?jǐn)倸w集車(chē)位的建造、安裝成本：車(chē)位分類是否有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品受益形式分?jǐn)偝杀居?jì)算車(chē)位的可售面積依據(jù)財(cái)務(wù)處理地下人防車(chē)位否租賃車(chē)位不留任何成本，其成本作為公共配套設(shè)施成本分?jǐn)傊量墒畚飿I(yè)不適用1、開(kāi)發(fā)公司帳面上車(chē)位不留任可成本地下非人防車(chē)位否租賃地下非人防車(chē)位否銷(xiāo)售按一定原則歸集主體建筑工程以及主體安裝工程成本12平米/個(gè)*車(chē)位實(shí)際個(gè)數(shù)地下非人防車(chē)位是銷(xiāo)售1、按一定原則歸集主體建筑工程以及主體安裝工程成本 2、如果土地出讓合同明確規(guī)定地卜車(chē)位的土地出讓金額或比例的，需要按規(guī)定原則分?jǐn)偼恋?成本。產(chǎn)權(quán)證實(shí)測(cè)面積1、收入直接確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入2、成本匹配作為營(yíng)業(yè)成本地下人防車(chē)位是銷(xiāo)售如果土地出讓合同明確規(guī)定地下車(chē)位的土地出讓金額或比例的，需依合同約定的原則分?jǐn)偼恋爻杀?，其可售面積按照可售車(chē)位的竣工查賬的實(shí)測(cè)面積進(jìn)行測(cè)算，如沒(méi)有可參照行業(yè)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)車(chē)位相應(yīng)的地價(jià)比例系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ?、地下?chē)位成本的具體核算方法、地下非人防車(chē)位根據(jù)受益原則與配比原則，只歸集和分配主體建筑工程以及主體安裝工程 成