物業(yè)管理公司顧問(wèn)項(xiàng)目策劃管理手冊(cè)

1、中海物業(yè)治理有限公司ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD編號(hào)：WI/WG02版本：C顧問(wèn)項(xiàng)目治理手冊(cè)編制：顧問(wèn)治理部審核：日期：批準(zhǔn)：日期：文件受控章聲明：顧問(wèn)部治理手冊(cè)未經(jīng)許可，不得翻印。責(zé)任部門(mén)：顧問(wèn)部序號(hào)編 號(hào)標(biāo) 題WI/GW02-001 HYPERLINK l 顧問(wèn)項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理崗位職責(zé) 顧問(wèn)項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理崗位職責(zé)WI/GW02-002 HYPERLINK l 機(jī)電設(shè)備顧問(wèn)崗位職責(zé) 機(jī)電設(shè)備顧問(wèn)崗位職責(zé)WI/GW02-003 HYPERLINK l 安全保衛(wèi)顧問(wèn)崗位職責(zé) 安全保衛(wèi)顧問(wèn)崗位職責(zé)WI/GW02-004 HYPERLINK l 質(zhì)量治理顧問(wèn)崗位職

2、責(zé) 質(zhì)量治理顧問(wèn)崗位職責(zé)WI/GW02-005HYPERLINK l 顧問(wèn)項(xiàng)目工作流程圖顧問(wèn)項(xiàng)目工作流程圖WI/GW02-006 HYPERLINK l 編制顧問(wèn)治理工作打算 編制顧問(wèn)治理工作打算WI/GW02-007 HYPERLINK l 考察建議 考察建議WI/GW02-008 HYPERLINK l 配合配合樓宇銷(xiāo)售 配合樓宇銷(xiāo)售WI/GW02-009 HYPERLINK l 提供咨詢(xún)指導(dǎo) 提供咨詢(xún)指導(dǎo)WI/GW02-010 HYPERLINK l 與合作方的溝通 與合作方的溝通WI/GW02-011 HYPERLINK l 協(xié)助建立治理組織 協(xié)助建立治理組織WI/GW02-012 H

3、YPERLINK l 對(duì)物業(yè)治理人員培訓(xùn) 對(duì)物業(yè)治理人員培訓(xùn)WI/GW02-013 HYPERLINK l 編制顧問(wèn)項(xiàng)目物管方案 編制顧問(wèn)項(xiàng)目物管方案WI/GW02-014 HYPERLINK l 入伙前的預(yù)備工作 入伙前的預(yù)備工作WI/GW02-015HYPERLINK l 配合設(shè)備安裝和調(diào)試配合設(shè)備安裝和調(diào)試WI/GW02-016 HYPERLINK l 配合設(shè)備交接和驗(yàn)收 配合設(shè)備交接和驗(yàn)收WI/GW02-017 HYPERLINK l 完善各項(xiàng)規(guī)章制度 完善各項(xiàng)規(guī)章制度WI/GW02-018 HYPERLINK l 物業(yè)治理檔案資料 物業(yè)治理檔案資料WI/GW02-019 HYPERL

4、INK l 治理費(fèi)測(cè)算與核算 治理費(fèi)測(cè)算與核算WI/GW02-020 HYPERLINK l 定期考察考評(píng) 定期檢查考評(píng)WI/GW02-021 HYPERLINK l 協(xié)助合作方注冊(cè)物業(yè)公司程序 協(xié)助合作方注冊(cè)物業(yè)公司程序WI/GW02-022 HYPERLINK l 申辦物業(yè)治理資質(zhì)程序 申辦物業(yè)治理資質(zhì)程序WI/GW02-023 HYPERLINK l 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)程序 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)程序WI/GW02-024 HYPERLINK l 申請(qǐng)?bào)w系認(rèn)證程序 申請(qǐng)?bào)w系認(rèn)證程序WI/GW02-025 HYPERLINK l 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 服務(wù)質(zhì)量跟蹤WI/GW02-026 HYPERLINK l 預(yù)防交接和

5、實(shí)操結(jié)束服務(wù)品質(zhì)急劇下滑的要求 預(yù)防交接和實(shí)操結(jié)束服務(wù)品質(zhì)急劇下滑的要求交接工作WI/GW02-027 HYPERLINK l 顧問(wèn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)要求 顧問(wèn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的要求WI/GW02-028HYPERLINK l 關(guān)于規(guī)范手機(jī)使用的要求關(guān)于規(guī)范手機(jī)使用的通知 WI/GW02-029 HYPERLINK l 顧問(wèn)治理部電子郵箱使用規(guī)定 顧問(wèn)治理部電子郵箱使用規(guī)定 30 WI/GW02-030 HYPERLINK l 公司帳號(hào) 公司帳號(hào) 31 WI/GW02-031 HYPERLINK l 顧問(wèn)治理部外派駐場(chǎng)人員行李托運(yùn)規(guī)定 顧問(wèn)治理部外派駐場(chǎng)人員行李托運(yùn)規(guī)定32 WI/GW02-032 HY

6、PERLINK l 對(duì)外發(fā)文簽收表 對(duì)外發(fā)文簽收表33 WI/GW02-033 HYPERLINK l 被顧問(wèn)方培訓(xùn)評(píng)估表 被顧問(wèn)方培訓(xùn)評(píng)估表34 WI/GW02-034 HYPERLINK l 顧問(wèn)治理部駐場(chǎng)人員親屬反探親規(guī)定 顧問(wèn)治理部駐場(chǎng)人員親屬反探親規(guī)定35 WI/GW02-035 HYPERLINK l 顧問(wèn)治理部駐場(chǎng)人員津貼發(fā)放補(bǔ)充規(guī)定 顧問(wèn)治理部駐場(chǎng)人員津貼發(fā)放補(bǔ)充規(guī)定WI/GW02-036 HYPERLINK l 物業(yè)治理軟件安裝的要求及程序 物業(yè)治理軟件安裝的要求及程序WI/GW02-037 HYPERLINK l 網(wǎng)絡(luò)溝通方法 網(wǎng)絡(luò)溝通方法WI/GW02-038 HYPER

7、LINK l 顧問(wèn)項(xiàng)目情況評(píng)估分析方法 顧問(wèn)項(xiàng)目情況評(píng)估分析方法WI/GW02-039 HYPERLINK l 駐場(chǎng)經(jīng)理同意采訪的規(guī)定 駐場(chǎng)經(jīng)理同意采訪的規(guī)定WI/GW02-040顧問(wèn) HYPERLINK l 顧問(wèn)建議書(shū)格式 建議書(shū)格式WI/GW02-041 HYPERLINK l 駐場(chǎng)顧問(wèn)人員福利待遇 駐場(chǎng)顧問(wèn)人員福利待遇WI/GW02-042 HYPERLINK l 駐場(chǎng)人員月工作匯報(bào)制度 駐場(chǎng)人員月工作匯報(bào)制度WI/GW02-043 HYPERLINK l 項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)表44 WI/GW02-044 HYPERLINK l 駐場(chǎng)顧問(wèn)節(jié)假日期間申請(qǐng)休假的有關(guān)規(guī)定 駐場(chǎng)顧問(wèn)節(jié)

8、假日期間申請(qǐng)休假的有關(guān)規(guī)定45 WI/GW02-045 HYPERLINK l U盤(pán)及U盤(pán)資料治理制度 U盤(pán)及U盤(pán)資料治理制度46 WI/GW02-046HYPERLINK N:顧問(wèn)部（內(nèi)部）手冊(cè)文件外派駐場(chǎng)人員須知.doc外派駐場(chǎng)人員須知47 WI/GW02-047HYPERLINK N:顧問(wèn)部（內(nèi)部）手冊(cè)文件顧問(wèn)團(tuán)出團(tuán)考察須知.doc顧問(wèn)團(tuán)考察須知斗轉(zhuǎn)星移時(shí)刻逝，數(shù)年風(fēng)云彈指間，顧問(wèn)治理創(chuàng)新業(yè)，繼往開(kāi)來(lái)譜新篇。 近年來(lái)的顧問(wèn)物業(yè)治理，給我們今后的物業(yè)治理提供了許多創(chuàng)新的空間。以后的顧問(wèn)事業(yè)是一片綠茵，是一片沃野，是一片綠洲，需要我們?nèi)ス喔?，需要我們?nèi)ゲシN，需要我們?nèi)ゾ呐嘤?。為了使顧?wèn)工作

9、更加程序化、規(guī)范化，為合作方提供高水平、高質(zhì)量的顧問(wèn)服務(wù)，公司組織人員編制了這本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，為駐場(chǎng)人員今后的顧問(wèn)治理工作發(fā)揮指導(dǎo)和參考作用。 深圳市中海物業(yè)治理有限公司 顧問(wèn)治理部 2003年2月19日認(rèn)真研讀、充分理解并嚴(yán)格執(zhí)行我司與合作方簽定的顧問(wèn)合同（協(xié)議），確保顧問(wèn)項(xiàng)目達(dá)到合同約定的物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和特點(diǎn)編制顧問(wèn)實(shí)施打算并協(xié)助被顧問(wèn)方編制物業(yè)治理方案，經(jīng)常與合作方進(jìn)行溝通并保持良好的合作關(guān)系。運(yùn)用我司物業(yè)治理優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)并協(xié)助合作方組建物業(yè)治理機(jī)構(gòu)及日常運(yùn)作，建立一支高水準(zhǔn)的治理隊(duì)伍，使物業(yè)治理走向規(guī)范化。參與顧問(wèn)項(xiàng)目的日常治理工作，并隨時(shí)對(duì)治理服務(wù)工作進(jìn)行檢討，積極向合作方提

10、交書(shū)面合理化建議，書(shū)面建議必須編號(hào)并同時(shí)向被顧問(wèn)方開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)各遞一份，并要求合作方簽收。對(duì)公司經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)，按合同約定的時(shí)刻、款數(shù)回收顧問(wèn)費(fèi)用。對(duì)分管項(xiàng)目治理服務(wù)質(zhì)量和治理水平的提升負(fù)責(zé)，使被顧問(wèn)方中意，做好培訓(xùn)、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，跟蹤落實(shí)完成情況。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系（包括：同進(jìn)展商的溝通、同當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)建立有效聯(lián)系，處理轄區(qū)內(nèi)重大問(wèn)題等）,并將結(jié)果及時(shí)反饋給公司，在合作方同意的情況下，盡可能的參加合作方工作例會(huì)，掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，確保分管項(xiàng)目工作正常運(yùn)作。按合同要求和項(xiàng)目情況完善ISO9000工作手冊(cè)，按時(shí)提供給被顧問(wèn)方，并負(fù)責(zé)監(jiān)督與實(shí)施。跟蹤落實(shí)顧問(wèn)建議和顧問(wèn)團(tuán)每次考察建

11、議的實(shí)施情況，關(guān)于阻礙到治理目標(biāo)沒(méi)有實(shí)施的問(wèn)題，應(yīng)加大力度提請(qǐng)進(jìn)展商落實(shí)，并將結(jié)果反饋給公司顧問(wèn)治理部。積極了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做公司駐顧問(wèn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息員，協(xié)助公司開(kāi)拓當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)。發(fā)揚(yáng)中海“嚴(yán)格苛求、自覺(jué)奉獻(xiàn)”的精神，求新務(wù)實(shí)，嚴(yán)于律己，以身作則，樹(shù)立起良好的人格力量，自覺(jué)維護(hù)中海的企業(yè)品牌。同意合作方的監(jiān)督和批判意見(jiàn)，定期向公司顧問(wèn)治理部和合作方匯報(bào)工作進(jìn)展情況，每月28日前向顧問(wèn)治理部提交下月工作打算和本月工作總結(jié)。負(fù)責(zé)對(duì)隨行駐場(chǎng)顧問(wèn)人員的治理和考察并傳達(dá)公司的文件精神，指導(dǎo)督促他們完成治理目標(biāo)。在合同期滿(mǎn)時(shí)，負(fù)責(zé)辦妥一切交接手續(xù)并向公司顧問(wèn)治理部及合作方提交顧問(wèn)工作總結(jié)報(bào)告并交

12、回建議書(shū)備份件匯總、領(lǐng)用資料和物品。按時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織顧問(wèn)項(xiàng)目工程技術(shù)人員對(duì)供電配電系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備的交接驗(yàn)收。負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)全部設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、更新?lián)Q代等工作的研究、指導(dǎo)和治理工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)顧問(wèn)項(xiàng)目編制工程、設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，并有效運(yùn)行。負(fù)責(zé)顧問(wèn)項(xiàng)目技改項(xiàng)目的指導(dǎo)工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督、檢查顧問(wèn)項(xiàng)目設(shè)備安全運(yùn)行等工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理并向顧問(wèn)經(jīng)理匯報(bào)。協(xié)助顧問(wèn)經(jīng)理完成對(duì)治理層和操作層技術(shù)人員的培訓(xùn)和考核工作。對(duì)分管專(zhuān)業(yè)的治理服務(wù)質(zhì)量和治理水平的提升負(fù)責(zé)，做好培訓(xùn)、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，做到月有打算、跟蹤落實(shí)顧問(wèn)建議和考察建議的實(shí)施

13、情況，并將結(jié)果反饋給顧問(wèn)經(jīng)理。完成顧問(wèn)經(jīng)理交辦的其它工作。協(xié)助合作方制定安全工作方案，并組織實(shí)施。貫徹落實(shí)公司安全工作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，協(xié)助合作方做好安全保衛(wèi)工作。在駐場(chǎng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下組織召開(kāi)職員安全工作例會(huì)，傳達(dá)貫徹上級(jí)指示及精神。督導(dǎo)、檢查合作方的安全保衛(wèi)工作，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)向顧問(wèn)經(jīng)理匯報(bào)。負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的安全教育、培訓(xùn)、考核工作，并定期組織實(shí)施和督查。對(duì)分管專(zhuān)業(yè)的治理服務(wù)質(zhì)量和治理水平的提升負(fù)責(zé)，做好培訓(xùn)、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，做到月有打算、跟蹤落實(shí)顧問(wèn)建議和考察建議的實(shí)施情況，并將結(jié)果反饋給顧問(wèn)經(jīng)理。完成顧問(wèn)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。在顧問(wèn)項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹執(zhí)行與合作方簽訂的協(xié)議，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際

14、和特點(diǎn)逐步建立質(zhì)量治理程序。收集和整理物業(yè)治理資料和軟件，按照中海治理模式結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)逐步建立各項(xiàng)資料和檔案。對(duì)職員定期進(jìn)行質(zhì)量治理體系的系列培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核。做好質(zhì)量記錄，為企業(yè)以后的各項(xiàng)考評(píng)和質(zhì)量體系認(rèn)證做好充分的預(yù)備。及時(shí)向顧問(wèn)經(jīng)理匯報(bào)工作進(jìn)展情況，并對(duì)質(zhì)量治理的建立和進(jìn)展不斷提出建議和改進(jìn)方法。協(xié)助和督促合作方積極消除治理缺陷，及時(shí)對(duì)日常運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)，使治理工作規(guī)范化。合同期滿(mǎn)后，要寫(xiě)好工作總結(jié)，辦妥一切交接手續(xù)。完成顧問(wèn)經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。商務(wù)部簽約 約制訂顧問(wèn)打算駐場(chǎng)顧問(wèn)進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展工作配合合作方的營(yíng)銷(xiāo)工作提交考察建議顧問(wèn)治理部組織人員考察提供相關(guān)圖紙資料按合同約

15、定對(duì)合作方提出的關(guān)于物業(yè)治理政策、法規(guī)等方面的問(wèn)題，提供咨詢(xún)指導(dǎo)協(xié)助合作方選聘物管人員、組建隊(duì)伍，并對(duì)物管人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)協(xié)助合作方做好入伙前的預(yù)備工作顧問(wèn)團(tuán)定期檢查考評(píng)，提出建議報(bào)告協(xié)助編制小區(qū)物管方案指導(dǎo)合作方日常運(yùn)作，完善制度指導(dǎo)并協(xié)助合作方做好物業(yè)的交接驗(yàn)收工作協(xié)助建立物業(yè)治理檔案資料協(xié)助測(cè)算物管成本，指導(dǎo)會(huì)計(jì)進(jìn)行成本核算交接 協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)做好服務(wù)質(zhì)量跟蹤考評(píng)、建議、解決遺留的疑難問(wèn)題總結(jié)協(xié)助編制小區(qū)入伙方案按合同約定的工作內(nèi)容逐項(xiàng)落實(shí)完成 顧問(wèn)合同的簽訂標(biāo)志著顧問(wèn)工作的開(kāi)始。公司商務(wù)部將合同復(fù)印件及托付方地址、聯(lián)系人電話等以書(shū)面形式移交顧問(wèn)治理部。由此開(kāi)始，合同的執(zhí)行即由顧問(wèn)治理部負(fù)責(zé)

16、組織安排。顧問(wèn)治理部接手合同后，應(yīng)及時(shí)與托付方取得聯(lián)系，如項(xiàng)目在深圳地區(qū)的應(yīng)先與聯(lián)系人會(huì)面,初步了解該項(xiàng)目的整體規(guī)劃、工程施工進(jìn)度打算、打算售樓時(shí)刻、打算入伙時(shí)刻及當(dāng)前的工程進(jìn)展情況等，商定顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)考察的時(shí)刻。針對(duì)該項(xiàng)目實(shí)際情況及合作方的要求，結(jié)合合同條款，制定出詳細(xì)的顧問(wèn)治理工作打算（如項(xiàng)目的駐場(chǎng)經(jīng)理已到位，此項(xiàng)工作打算編制應(yīng)以駐場(chǎng)經(jīng)理為主，顧問(wèn)治理部協(xié)助完成），以利于日后的顧問(wèn)治理工作。制定工作打算應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：從全局動(dòng)身，通盤(pán)考慮。盡量將每項(xiàng)應(yīng)做的工作都作出詳盡的安排，分步落實(shí)。切合實(shí)際。顧問(wèn)打算將作為日后工作的依據(jù)，應(yīng)符合工程的進(jìn)展情況及合作方的要求。重點(diǎn)突出、條理清晰。打算應(yīng)使

17、合作方一目了然，對(duì)每項(xiàng)工作做到心中有數(shù)，以便于互相配合，提早做好預(yù)備工作。適當(dāng)考慮合作方的要求。在不違背合同差不多條款的前提下，可對(duì)一些項(xiàng)目的執(zhí)行時(shí)刻作出部分調(diào)整。關(guān)于合作方臨時(shí)提出的關(guān)于設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、物業(yè)治理法規(guī)等方面的咨詢(xún)要求，應(yīng)及時(shí)回復(fù)。在制訂打算時(shí)，應(yīng)注意配合顧問(wèn)費(fèi)用的收取?？疾旖ㄗh是顧問(wèn)項(xiàng)目中一項(xiàng)重要工作，也是托付方考察我司物業(yè)治理水平的重要環(huán)節(jié)，關(guān)于日后工作的順利開(kāi)展將起到關(guān)鍵性的作用。考察建議是顧問(wèn)團(tuán)在考察、熟悉小區(qū)的差不多情況之后，本著為合作方節(jié)約投資，方便日后治理的原則，以書(shū)面形式向合作方遞交的考察報(bào)告?？疾斓拇螖?shù)和時(shí)刻要依據(jù)合同約定和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行組織安排，也可考慮

18、合作方的要求，就某些專(zhuān)業(yè)方面的問(wèn)題不定期的進(jìn)行考察，提出建議。一般來(lái)講，簽約后合作方都會(huì)要求我方盡快赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察、開(kāi)展工作。我司要待對(duì)方首期顧問(wèn)費(fèi)支付到位后再進(jìn)行考察。在顧問(wèn)團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)之前，顧問(wèn)治理部應(yīng)先與合作方商定考察時(shí)刻，并發(fā)函要求對(duì)方提早預(yù)備好相關(guān)的圖紙、資料等?？疾焓马?xiàng)由顧問(wèn)治理部組織安排，一般需要以下相關(guān)專(zhuān)業(yè)資深專(zhuān)家參加：土建、給排水、電氣、電梯、智能化、消防、安全、清潔、園藝綠化、會(huì)計(jì)等，如已擬定該項(xiàng)目駐場(chǎng)顧問(wèn)的，駐場(chǎng)顧問(wèn)也應(yīng)參加?，F(xiàn)場(chǎng)考察，要緊是通過(guò)觀看項(xiàng)目模型、閱讀相關(guān)圖紙資料、詢(xún)問(wèn)與本專(zhuān)業(yè)相關(guān)的一些問(wèn)題等方式，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助合作方對(duì)

19、治理檔次進(jìn)行定位。關(guān)于合作方提出的問(wèn)題，如當(dāng)時(shí)能確定，應(yīng)及時(shí)解答，如當(dāng)時(shí)不能確定，應(yīng)告知對(duì)方待回公司研究后以書(shū)面形式給予答復(fù)?？疾靾F(tuán)回到公司后，通過(guò)研讀、消化、理解合作方所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)施工圖等相關(guān)圖紙資料，結(jié)合考察中所了解的實(shí)際情況提出切實(shí)可行的建議?？疾旖ㄗh內(nèi)容要緊包括：從有利于節(jié)約項(xiàng)目投資、方便日后治理動(dòng)身，各專(zhuān)業(yè)提出建議?？疾煺w工程進(jìn)度，對(duì)工程時(shí)期性實(shí)施進(jìn)度打算提出建議。建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿(mǎn)足物業(yè)治理的需求。設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿(mǎn)足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)住戶(hù)室外空調(diào)機(jī)安放位置、冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議。依照小區(qū)規(guī)劃要求

20、，提出垃圾房的建筑位置和建筑價(jià)格建議。設(shè)備設(shè)計(jì)、施工建議，其中包括：系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型等。對(duì)治理用房的位置、面積、布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題的建議。依照國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議。 從消防設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議。依照國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷（例如布局不合理造成人力白費(fèi)等），提出糾正及修改建議。給排水專(zhuān)業(yè)從收集相關(guān)原始資料、規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙等方面，提供修改補(bǔ)充意見(jiàn)。審查園林、植物設(shè)計(jì)方案、圖紙，對(duì)不利于以后物業(yè)治理的問(wèn)題提出調(diào)整建議。從治安治理、職員生活、社區(qū)文化活動(dòng)等需要提出修改建議。依照公共部位建筑材料的選用情況，

21、提供保潔標(biāo)準(zhǔn)建議。依照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)治理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)合作方的治理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議；對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局、標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢(xún)和建議。從業(yè)主、住戶(hù)使用的角度，提出專(zhuān)業(yè)建議從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。用電負(fù)荷是否滿(mǎn)足現(xiàn)代家庭需要。住戶(hù)門(mén)是否有明顯標(biāo)識(shí)。小區(qū)（大廈）是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。從智能化的角度，提出專(zhuān)業(yè)建議：考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的時(shí)期性實(shí)施進(jìn)度打算；針對(duì)合作方對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)提出合理化建議，并依照當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加

22、智能化功能的建議；依照合作方的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、有用；協(xié)助合作方對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。從環(huán)保角度，提出專(zhuān)業(yè)建議：依照我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn)提供專(zhuān)業(yè)建議；依照會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，依照優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專(zhuān)業(yè)性改進(jìn)建議。總之，對(duì)一些不合理的或不便于今后物業(yè)治理的設(shè)計(jì)，或設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮到的問(wèn)題提出改進(jìn)建議。提出的建議應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目具體情況，要專(zhuān)業(yè)化、

23、有理有據(jù)、有實(shí)際意義，能反映我公司的物業(yè)治理水平，特不是關(guān)于合作方?jīng)]有考慮到的問(wèn)題，如我方能及時(shí)提出，可為合作方節(jié)約資金，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而贏得對(duì)方的信任。關(guān)于差不多形成事實(shí)，且無(wú)法改變的問(wèn)題，假如阻礙不大，就不必再提。顧問(wèn)治理部將各專(zhuān)業(yè)提出的建議匯總，將其中一些不合理的或沒(méi)有實(shí)際價(jià)值的建議進(jìn)行刪改、整理，經(jīng)帶團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)審核后，在現(xiàn)場(chǎng)考察的末次會(huì)議上交給合作方領(lǐng)導(dǎo)簽收，并現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告考察情況，征詢(xún)對(duì)方對(duì)該建議的意見(jiàn)，關(guān)于合作方不太清晰的內(nèi)容，應(yīng)給予詳細(xì)的解答，關(guān)于一些涉及經(jīng)濟(jì)方面的建議，如合作方不愿采納，應(yīng)陳述理由，盡力爭(zhēng)取。關(guān)于深圳本地項(xiàng)目可用郵寄方式，但要求駐場(chǎng)經(jīng)理保存對(duì)方簽收單。建議報(bào)

24、告交合作方后，駐場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)在后期的工作中，對(duì)建議報(bào)告的實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤，關(guān)于合作方未能解決的問(wèn)題（如屬于確實(shí)阻礙物業(yè)治理等問(wèn)題），還要以書(shū)面形式再次給予提出，講明其重要性，望合作方配合解決。合作方進(jìn)行樓宇銷(xiāo)售時(shí)，我方應(yīng)依照合作方的要求，按合同約定提供相應(yīng)的宣傳資料和其他必要的配合工作。依照物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)治理收費(fèi)政策，協(xié)助合作方制訂物業(yè)治理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在售樓時(shí)向業(yè)主明示物業(yè)治理各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。依照合作方確定的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)刻及要求，顧問(wèn)治理部通知培訓(xùn)部安排教員對(duì)合作方樓宇銷(xiāo)售人員及前期部分物管人員進(jìn)行物業(yè)治理相關(guān)知識(shí)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。依照合同約定，同意合作方使用“物業(yè)治理顧問(wèn)：深圳

25、市中海物業(yè)治理有限公司”對(duì)外宣傳。依照合作方要求，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、要緊業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料?？梢勒蘸献鞣揭?，委派相關(guān)人員赴現(xiàn)場(chǎng)以中海圖片資料、VCD等進(jìn)行宣傳配合，解答參觀者關(guān)于物業(yè)治理法規(guī)、該項(xiàng)目物業(yè)治理模式、治理目標(biāo)、中海企業(yè)文化等方面的疑問(wèn)。做到客觀、真實(shí)、形象，讓參觀者心悅誠(chéng)服?？梢暰唧w情況，向合作方提供我公司護(hù)衛(wèi)員、維修工、清潔工的服裝樣式（照片或?qū)嵨锏龋?，或依照合作方要求委派護(hù)衛(wèi)員赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助、配合（經(jīng)雙方協(xié)商，確定人工費(fèi)用，簽定相關(guān)合同）。物業(yè)治理在中國(guó)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，有關(guān)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)在許多方面尚待進(jìn)一步完善，許多人對(duì)物業(yè)治理不甚了解。特

26、不是內(nèi)地一些都市，居民對(duì)物管的認(rèn)知度更低，中海能夠憑借多年的物業(yè)治理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)治理法規(guī)、政策及項(xiàng)目具體情況，從各方面提供專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)指導(dǎo)。從物業(yè)治理角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)以降低項(xiàng)目建筑成本：物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；公共部分裝修材料的選用；在空調(diào)設(shè)備安裝前，對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢(xún)；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢(xún)；協(xié)助合作方對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終關(guān)心選定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；在滿(mǎn)足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助合作方選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；

27、依照合作方的要求，提供我方在建筑給排水方面的設(shè)計(jì)、施工等成功技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)；依照項(xiàng)目入伙時(shí)刻和工作程序，提供實(shí)際需要配備的人員數(shù)量、招聘時(shí)刻、人工費(fèi)用測(cè)算等問(wèn)題的咨詢(xún)；介紹、應(yīng)用與物業(yè)治理相關(guān)的高新技術(shù)或科技成果。在施工過(guò)程中，協(xié)助合作方監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，以降低日后物業(yè)和設(shè)備治理的難度。協(xié)助合作方監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由合作方責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。解答合作方關(guān)于物業(yè)治理法規(guī)、政策的咨詢(xún)或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；協(xié)助合作方建立、完善相關(guān)的物業(yè)治理規(guī)章制度、治理措施。駐場(chǎng)顧問(wèn)在按照合同盡職盡責(zé)履行顧問(wèn)

28、義務(wù)時(shí)，必須與合作方經(jīng)常溝通、緊密合作，要主動(dòng)征求意見(jiàn)，了解他們對(duì)工作的設(shè)想和在工作中遇到的難題，依照問(wèn)題為其出謀劃策，并及時(shí)提出實(shí)施方案和解決方法。具體工作有：協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，為日常治理運(yùn)作打好基礎(chǔ)。駐場(chǎng)顧問(wèn)一到位應(yīng)盡快與開(kāi)發(fā)商、承建商、當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)職能部門(mén)經(jīng)常溝通，協(xié)調(diào)關(guān)系。在交流過(guò)程中，將公司的治理模式、工作標(biāo)準(zhǔn)、要求等介紹給他們，求得理解、支持、并給予配合。使物業(yè)治理工作有個(gè)良好的開(kāi)端，為日后的合作打下基礎(chǔ)。努力工作取得信任、以身作則樹(shù)立威信。時(shí)刻用中海的高標(biāo)準(zhǔn)要求自己的工作，嚴(yán)于律己、以身作則，用扎實(shí)高效的工作取得業(yè)主、合作方的信任；以顯著的工作成果樹(shù)立起威信。駐場(chǎng)顧問(wèn)必須積極向合

29、作方提交書(shū)面合理化建議，書(shū)面建議必須同時(shí)向被顧問(wèn)方開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)各遞一份。駐場(chǎng)顧問(wèn)進(jìn)駐小區(qū)后，要積極主動(dòng)協(xié)助合作方組建物業(yè)治理公司，制定小區(qū)物業(yè)治理組織架構(gòu)、崗位設(shè)置和人員配備方案，協(xié)助合作方選聘物管人員，指導(dǎo)日常運(yùn)作和治理，逐步建立起一支素養(yǎng)較高的物業(yè)治理隊(duì)伍。選聘治理人員 關(guān)心合作方招聘熱愛(ài)物業(yè)治理工作、綜合素養(yǎng)好的治理人員。按各崗位的職責(zé)要求進(jìn)行選聘，并對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行筆試、面試、考核。治理服務(wù)人員應(yīng)按“因崗設(shè)人、精干高效”的原則，編制定編方案時(shí)，可依照小區(qū)建筑面積、樓宇棟數(shù)、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、特點(diǎn)等進(jìn)行合理、經(jīng)濟(jì)的編制，并依照機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各崗位責(zé)任制度。小區(qū)物業(yè)治理

30、用房建議科學(xué)合理的安排物業(yè)治理用房關(guān)于做好物管工作具有十分重要作用。物業(yè)用房面積依照配備總?cè)藬?shù)按6 m2/人（參考）計(jì)算。它包括：辦公、宿舍、食堂（不含創(chuàng)建辦，業(yè)主委員會(huì)辦公室等）盡可能多的爭(zhēng)取一些非銷(xiāo)售面積，以備機(jī)動(dòng)使用；另外要積極爭(zhēng)取一些商業(yè)用房用來(lái)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。物業(yè)用房的分配（依照實(shí)際情況酌量）：為充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴地位，提供高素養(yǎng)、高質(zhì)量的物業(yè)治理服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主的期望要求，讓業(yè)主盡情享受“一站式”物業(yè)服務(wù)的便利，建議合作方按照“精品酒店式”物業(yè)治理服務(wù)的模式設(shè)立治理用房。具體要求如下：2.4.1辦公用房：位置應(yīng)選擇在方便業(yè)主出入的地點(diǎn)。A、 業(yè)主服務(wù)信息中心 （80100 m2）業(yè)主的所有

31、服務(wù)要求和潛在期望均能在服務(wù)信息中心得到滿(mǎn)足和跟蹤反饋、解答。其位置應(yīng)選擇在方便業(yè)主出入的地點(diǎn)，內(nèi)設(shè)24小時(shí)服務(wù)熱線，在裝修上著重尊貴、親切，尺度適宜；在布置上應(yīng)結(jié)合小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成特征劃分為辦公區(qū)、服務(wù)區(qū)（如填表、充值、交納費(fèi)用等）、業(yè)主休息等候區(qū)三個(gè)區(qū)域，在業(yè)主等候區(qū)應(yīng)布置簡(jiǎn)單的報(bào)刊、雜志等讀物。主任辦公室 （1215 m2）辦公室（ 包括文檔室） （1520m2）財(cái)務(wù)室 （1215m2）上述房間的地面均需鋪設(shè)防滑地磚或其它裝飾面材，墻面、天花刷白色乳膠漆，財(cái)務(wù)室若在首層應(yīng)考慮門(mén)窗的防盜措施。2.4.2維修用房A、維修值班室 （2030m2）建議消防中心、監(jiān)控中心集中設(shè)在一處。這種設(shè)置可只設(shè)

32、一位值班人員，減少一個(gè)崗位的物業(yè)成本支出。維修值班室盡量與消防監(jiān)控中心設(shè)在一起，以減少人員配置，并設(shè)一部市內(nèi)電話，受理業(yè)主24小時(shí)的服務(wù)要求及投訴，有條件的話，增加一部與消防中心的分機(jī)，以方便業(yè)主夜間搶修的要求，值班室出入口宜按業(yè)主、工作人員分開(kāi)設(shè)置，互不干擾。維修操作間 （2030m2）內(nèi)設(shè)上下水，一個(gè)水龍頭及拖布池，方便保潔清洗工具用。物品備料庫(kù) （2030m2）小區(qū)內(nèi)清潔、綠化工具庫(kù)房 （45m2）2.4.3職員宿舍：按照小區(qū)實(shí)施封閉式治理的原則，治理處職員應(yīng)統(tǒng)一食宿在現(xiàn)場(chǎng)，遇突發(fā)事故應(yīng)能全體動(dòng)員，并在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)。職員宿舍宜安排在不易干擾業(yè)主生活的地點(diǎn)，以免夜間換班阻礙業(yè)主的

33、生活。若布置上有困難，則應(yīng)加強(qiáng)對(duì)全體職員，特不是護(hù)衛(wèi)的治理，注意儀容儀表。面積要求：治理層職員： 8 m2/人 ；操作層職員： 56 m2/人 （上述面積包括洗手間、沖涼房及公共走道面積。）2.4.4職員食堂（有利于職員隊(duì)伍的穩(wěn)定）A、操作間要求：地面鋪易清洗的防滑地磚，墻面貼200300白瓷片到板底或吊頂上50，天面刷防水乳膠漆。餐廳要求：地面鋪防滑地磚，墻面貼易清洗的瓷片，天面刷白色乳膠漆，按就餐人數(shù)設(shè)置洗碗池和碗柜。食堂宜選在小區(qū)比較偏僻的位置，盡量幸免油煙、噪音等對(duì)業(yè)主的阻礙，做好排煙、排污等措施。辦公用房：主任辦公室一間；財(cái)務(wù)室一間；大辦公室一間；接待室兼會(huì)議室一間；創(chuàng)建辦兼業(yè)主委員

34、會(huì)辦公室一間；水電值班室和護(hù)衛(wèi)值班室等。如有條件可配置服務(wù)中心一間。生活用房： 餐廳一間；廚房一間；倉(cāng)庫(kù)一間；另建洗手間一間；.職員宿舍若干間，依照職員人數(shù)的多少，盡量按助理主任（經(jīng)理）以上治理人員每人一間，助理員2人一間，其余人員分工種按2人或4人一間配備；建公用沖涼房男女各一間，面積按總?cè)藬?shù)計(jì)；建公用男女洗手間各一至二間，面積按總?cè)藬?shù)計(jì)。位置的選擇：辦公用房必須是正規(guī)用房，以便業(yè)主來(lái)辦事方便和確保企業(yè)形象，應(yīng)選擇在小區(qū)（大廈）的相對(duì)集中、易找尋的位置。生活用房的選擇：若進(jìn)展商提供正式用房最好，否者，應(yīng)盡量選擇在通風(fēng)采光較好的架空層和轉(zhuǎn)換層，若只能在地下室或半地下室，則應(yīng)考慮好通風(fēng)和排水等問(wèn)

35、題，確?？諝饽軌蛄魍ǎ舷滤苷?，重點(diǎn)要考慮消防逃生通道的暢通。 物業(yè)治理用房面積、位置的確定，不是指令性的東西，而要緊取決于物業(yè)治理主管人員巧妙、友好地與合作方相關(guān)人員協(xié)商洽談的結(jié)果。制定小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理地制定物業(yè)治理費(fèi)和裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，能有效地減輕入伙以后物業(yè)治理的難度，淡化物業(yè)治理單位和小業(yè)主之間的矛盾，確保小區(qū)治理經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)行。要制定出合理的治理費(fèi)、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮。充分熟悉和掌握物業(yè)所在地政府的物業(yè)治理法規(guī)、政策和相關(guān)規(guī)定及一些邊緣政策，為制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供理論政策依據(jù)。依照物業(yè)治理單位所具備的資質(zhì)，按當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)和物價(jià)部門(mén)的規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。做好市場(chǎng)調(diào)查，掌握

36、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)、居民消費(fèi)水平、心理和經(jīng)濟(jì)承受能力，以及消費(fèi)意識(shí)；相鄰的同等小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以此作為事實(shí)依據(jù)。依照小區(qū)的地理位置、建筑風(fēng)格、檔次、配套的設(shè)施、設(shè)備的自動(dòng)化程度以及運(yùn)營(yíng)成本的高低來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。依照小區(qū)業(yè)主的結(jié)構(gòu)、身份、從事的職業(yè)、收入和消費(fèi)水平的高低來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。依照房屋的結(jié)構(gòu)、裝修時(shí)需改動(dòng)和打掉的墻體的多少，及裝修治理的難度，提供治理和服務(wù)的廣度和深度來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以上工作由公司會(huì)計(jì)部負(fù)責(zé)，顧問(wèn)項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理協(xié)助完成。高素養(yǎng)的職員隊(duì)伍是提高服務(wù)質(zhì)量、取得理想效果的可靠保證。要使合作方盡快掌握中海物業(yè)的治理標(biāo)準(zhǔn)，必須加大培訓(xùn)力度。從基礎(chǔ)知識(shí)講起，每個(gè)治理程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程操縱

37、都要培訓(xùn)到位。提供職員入職及崗前培訓(xùn)參考打算，協(xié)助做好職員年度培訓(xùn)打算。對(duì)打算實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)。要協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)和考核。依照項(xiàng)目的實(shí)際情況，修訂并提供給合作方相關(guān)的、合同約定的質(zhì)量體系文件資料，并依此為藍(lán)本對(duì)其合作方的職員進(jìn)行在崗培訓(xùn)。對(duì)合作方職員外培事宜提供咨詢(xún)和協(xié)助。 對(duì)合作方物業(yè)治理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用進(jìn)行培訓(xùn)（如合同中有規(guī)定）。 7、依照合同約定，提供ISO9000體系建立的咨詢(xún)，并協(xié)助聯(lián)系、選擇咨詢(xún)和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，協(xié)助開(kāi)展內(nèi)部的貫標(biāo)培訓(xùn)工作。定期對(duì)物業(yè)治理人員進(jìn)行物業(yè)治理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)。依照公司提供的培訓(xùn)光盤(pán)進(jìn)行培訓(xùn)。以上培訓(xùn)由顧問(wèn)項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)，公

38、司協(xié)助完成。物業(yè)治理方案是項(xiàng)目物業(yè)治理思路、治理方式、治理標(biāo)準(zhǔn)、治理目標(biāo)等的文字體現(xiàn)，是小區(qū)物業(yè)治理的指導(dǎo)性文件。初期的工作指導(dǎo)，其內(nèi)容包括：小區(qū)概況；治理目標(biāo)；治理處組織架構(gòu)及治理服務(wù)內(nèi)容；治理方式及服務(wù)宗旨；治理服務(wù)人員任職條件及治理層人員分工；治理服務(wù)分項(xiàng)指標(biāo)及措施；治理處物資裝備配置方案；治理人員薪金分配方案；小區(qū)經(jīng)費(fèi)收支概算；治理處多種經(jīng)營(yíng)設(shè)想；社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)方案；物業(yè)治理服務(wù)模式構(gòu)想。依據(jù)建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并針對(duì)物業(yè)實(shí)際情況協(xié)助合作方順利完成入伙過(guò)程。其中包括：物業(yè)竣工后，須經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防局驗(yàn)收合格。依合同約定所提供的治理用房，須達(dá)到

39、使用功能。應(yīng)保證水、電、煤氣“三通”，即擰開(kāi)室內(nèi)水龍頭有水，打開(kāi)電閘有電。電視、電話、煤氣管線到戶(hù)。（視該項(xiàng)目實(shí)際情況定，如不在進(jìn)展商承諾范圍內(nèi)，則不作要求。）物業(yè)供水水質(zhì)須經(jīng)防疫部門(mén)檢疫合格。物業(yè)內(nèi)排水管道能正常使用，排水暢通無(wú)阻。應(yīng)有通暢的消防通道，區(qū)內(nèi)道路沒(méi)有建筑垃圾和泥土侵占路面。物業(yè)內(nèi)場(chǎng)地應(yīng)平坦、無(wú)堆土，關(guān)于需分段竣工交付使用的在建工程，應(yīng)采取圍護(hù)等措施隔離。完成物業(yè)內(nèi)園林綠化。提供入伙前應(yīng)具備的差不多條件及在入伙前應(yīng)預(yù)備的工作內(nèi)容清單；提供入伙的流程；協(xié)助合作方依照項(xiàng)目具體情況編制入伙方案；對(duì)項(xiàng)目入伙時(shí)的財(cái)務(wù)工作提出要求、給予指導(dǎo)；指導(dǎo)并協(xié)助擬定入伙相關(guān)文件資料，如住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公

40、約、裝修治理規(guī)定等，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；協(xié)助收集、整理物業(yè)治理所需全部圖紙、檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料等）。總之，顧問(wèn)代表在項(xiàng)目入伙前應(yīng)積極協(xié)助合作方做好入伙前的預(yù)備工作，關(guān)于一些進(jìn)展商未能完成的工作，應(yīng)督促及時(shí)完成，或者要求進(jìn)展商作出相應(yīng)的書(shū)面承諾。為了熟悉設(shè)備性能，方便日后的設(shè)備治理，駐場(chǎng)經(jīng)理或機(jī)電設(shè)備顧問(wèn)應(yīng)在設(shè)備安裝和調(diào)試過(guò)程中積極參與和跟蹤，發(fā)覺(jué)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議，關(guān)于解決不了的難題需與我司顧問(wèn)治理部聯(lián)系，派相關(guān)技術(shù)人員給予技術(shù)指導(dǎo)支持。關(guān)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，安裝調(diào)試過(guò)程要注意跟蹤；關(guān)于需要增加的設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)積極與進(jìn)展商協(xié)商，協(xié)助進(jìn)展商完成工作。具體操作如下：

41、關(guān)于設(shè)計(jì)中差不多有的設(shè)施、設(shè)備治理 資料的搜集，關(guān)于大型機(jī)電設(shè)備（、級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳（表1），并向進(jìn)展商、施工單位索取相關(guān)資料，如：圖紙、產(chǎn)品講明書(shū)、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。熟悉圖紙、講明書(shū)和各種設(shè)備的性能，依照實(shí)際要求審圖，依據(jù)本公司設(shè)備保養(yǎng)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)尚未購(gòu)進(jìn)的設(shè)備的選型提出參考意見(jiàn)，對(duì)圖紙上未標(biāo)明的需注意、需改進(jìn)或更改的問(wèn)題提出書(shū)面建議，遇到重大事項(xiàng)，可在得到公司有關(guān)部門(mén)的技術(shù)支持或有相關(guān)文件規(guī)范支持情況下，向進(jìn)展商努力爭(zhēng)取。依照施工進(jìn)度安排時(shí)刻對(duì)必要的項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。施工完后，依照系統(tǒng)要求進(jìn)行調(diào)試。（分系統(tǒng)調(diào)試按照實(shí)際過(guò)程填寫(xiě)調(diào)試記錄）。編寫(xiě)各系統(tǒng)操作規(guī)程和培訓(xùn)教

42、材。培訓(xùn)教材包括：系統(tǒng)組成、系統(tǒng)功能、操作規(guī)程、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程。關(guān)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)治理中又必要增設(shè)的設(shè)施設(shè)備參與治理：物業(yè)治理為微利行業(yè)，治理處的收入來(lái)源要緊是靠治理費(fèi)，治理費(fèi)是固定的，要在保持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低治理成本，增加治理處的積存。治理處就應(yīng)在增加具有長(zhǎng)期功效的設(shè)備方面下工夫，以功能先進(jìn)、齊備的設(shè)施設(shè)備，來(lái)達(dá)到減員增效。物業(yè)公司自身財(cái)力有限，因此，駐場(chǎng)經(jīng)理必須在前期爭(zhēng)取向合作方提出安裝、完善適合物業(yè)治理使用的設(shè)施設(shè)備。在施工過(guò)程中如需增加設(shè)施設(shè)備應(yīng)積極與合作方聯(lián)系。設(shè)備設(shè)施調(diào)試完畢后，配合合作方進(jìn)行交接驗(yàn)收。設(shè)備交接和驗(yàn)收工作直接阻礙到以后的治理工作，設(shè)備完好的接收，

43、能夠減少治理處在接管后對(duì)設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主的服務(wù)中。設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（差不多有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮到顧問(wèn)項(xiàng)目一般差不多上合作方下屬的物業(yè)公司，屬“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)治理”的現(xiàn)象，當(dāng)大部分項(xiàng)目已由當(dāng)?shù)刭|(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收后，如合作方要求接管，可進(jìn)行分系統(tǒng)的驗(yàn)收，但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣操縱部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。設(shè)備驗(yàn)收的預(yù)備A、人員要求：對(duì)施工單位相關(guān)人員和治理處相關(guān)人員提出具體要求B、熟悉系統(tǒng)

44、的組成，各設(shè)備性能及要求C、驗(yàn)收工具D、驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)E、設(shè)備質(zhì)量記錄的查閱F、驗(yàn)收記錄表格現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收A、設(shè)備外觀驗(yàn)收（包括設(shè)備房）a、 設(shè)備房整潔。地面、墻面平坦，無(wú)大面積積水，無(wú)滲漏。b、設(shè)備電氣部分接線規(guī)范，標(biāo)識(shí)（線號(hào)、進(jìn)線電纜標(biāo)識(shí)、指示燈、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)、按鈕等）正確，有接線圖。c、設(shè)備外觀完好、油漆完整，無(wú)銹蝕。d、各連接部分緊固。B、設(shè)備及系統(tǒng)性能驗(yàn)收C、要緊技術(shù)數(shù)據(jù)記錄D、缺陷單填寫(xiě)功能上不能達(dá)到要求的不驗(yàn)收，關(guān)于不阻礙使用的可先進(jìn)行交接。缺陷單應(yīng)交進(jìn)展商，由其督促施工單位限時(shí)整改。 依照施工單位的承諾，及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。在現(xiàn)場(chǎng)工作人員切忌：不能認(rèn)為問(wèn)題差不多

45、向進(jìn)展商提出，該項(xiàng)工作就算結(jié)束，整改與不整改全部是合作方的問(wèn)題。由于合作方方面多數(shù)對(duì)物業(yè)治理、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等事項(xiàng)缺乏認(rèn)識(shí)，經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)提出的缺陷項(xiàng)重視程度不夠，整改時(shí)拖拉現(xiàn)象較多。假如在未整改期間發(fā)生一些不應(yīng)發(fā)生的事件，會(huì)對(duì)合作方造成不良阻礙，同時(shí)我公司的聲譽(yù)也將受到不同程度的阻礙，同時(shí)加大以后的合作過(guò)程的難度。我公司的駐場(chǎng)顧問(wèn)要按期檢查，落實(shí)缺陷項(xiàng)的整改情況。關(guān)于會(huì)造成嚴(yán)峻不良后果的，經(jīng)多次提醒不整改的項(xiàng)目，可用書(shū)面的形式報(bào)告我公司，以公司的名義向該合作方提出。依照公司提供的體系文件，結(jié)合當(dāng)?shù)睾晚?xiàng)目實(shí)際，協(xié)助合作方進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；協(xié)助合作方建立各種設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程

46、序，制定各種設(shè)施設(shè)備治理制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行制度、運(yùn)行程序和運(yùn)行記錄并進(jìn)行運(yùn)作指導(dǎo)；依照設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書(shū)、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；協(xié)助制定消防、給排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目治理方案；協(xié)助制定清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；協(xié)助制定園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；提供職員手冊(cè)和人事治理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制職員手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度；依照項(xiàng)目配套情況，協(xié)助編制項(xiàng)目年度社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃；提供質(zhì)量治理相關(guān)的各種記錄、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目治理目標(biāo)和要求進(jìn)行修訂；協(xié)助制定項(xiàng)目公眾制度；協(xié)助設(shè)置

47、會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系；協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)治理制度。駐場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)協(xié)助合作方按照小區(qū)創(chuàng)建、創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)建立完善物業(yè)治理檔案，其檔案資料建立內(nèi)容包括：小區(qū)建設(shè)符合都市規(guī)劃要求；小區(qū)總平面圖；建設(shè)工程規(guī)劃、施工、竣工項(xiàng)目許可證及驗(yàn)收證書(shū)；機(jī)電設(shè)備、樓宇接管記錄；公司專(zhuān)業(yè)化治理資質(zhì)證書(shū)；物業(yè)治理用房證明及圖片；實(shí)施社會(huì)專(zhuān)業(yè)化治理合同；托付物業(yè)治理合同或協(xié)議；物業(yè)治理目標(biāo)責(zé)任書(shū)；房屋本體維修基金收取規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)公眾制度；籌備成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)資料和記錄；各級(jí)各類(lèi)治理人員崗位責(zé)任制；各項(xiàng)治理服務(wù)工作流程；各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)考核制度、標(biāo)準(zhǔn)和記錄；各類(lèi)獎(jiǎng)懲制度；治理人員素養(yǎng)情況反映；現(xiàn)代物業(yè)治理手段、技

48、術(shù)的應(yīng)用；財(cái)務(wù)治理資料；各棟房屋圖紙資料；各類(lèi)設(shè)備講明書(shū)；住戶(hù)檔案資料；住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)記錄；便民維修服務(wù)資料；房屋維修治理記錄；公共設(shè)施治理記錄；消防治理、車(chē)輛治理資料；安全護(hù)衛(wèi)、安全標(biāo)識(shí)及防范措施；環(huán)境衛(wèi)生治理記錄；綠化治理、養(yǎng)護(hù)記錄；社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃及每次活動(dòng)記錄；治理費(fèi)收取依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及記錄；有償服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)相關(guān)資料和記錄；治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定公司財(cái)務(wù)人員隨顧問(wèn)團(tuán)通過(guò)實(shí)地考察及對(duì)項(xiàng)目檔次的定位，依照該項(xiàng)目當(dāng)?shù)匚飿I(yè)治理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)治理提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度；物業(yè)治理服務(wù)社會(huì)平均成本和?。ㄓ茫?hù)的經(jīng)濟(jì)承受力等，對(duì)顧問(wèn)項(xiàng)目物業(yè)治理成本進(jìn)行測(cè)算，在此基礎(chǔ)上，與合作方協(xié)商治理費(fèi)的具體收

49、取標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)審批。治理費(fèi)用收支的操縱物業(yè)顧問(wèn)可依照合作方提出的治理目標(biāo)，要求達(dá)到的服務(wù)質(zhì)量等，制定資金使用打算，本著“量入為出、保本微利”的原則，操縱資金的使用。治理服務(wù)費(fèi)的收入操縱(住宅區(qū)治理服務(wù)費(fèi)總收入的要緊來(lái)源包括)：部分商業(yè)用房租金；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入；業(yè)主交納的治理服務(wù)費(fèi)；住宅區(qū)的其他合法收入。治理服務(wù)費(fèi)的收入來(lái)源有限，因此治理處應(yīng)該做到“應(yīng)收的費(fèi)用一定要收到，能收的要想方法全部收上來(lái)。治理服務(wù)費(fèi)的收入來(lái)源以向業(yè)主收取的治理服務(wù)費(fèi)為主，在收取過(guò)程中駐場(chǎng)顧問(wèn)應(yīng)在以下幾方面對(duì)合作方加以指導(dǎo)。A、加大力度催繳差不多入伙業(yè)主的治理費(fèi)，將應(yīng)收的費(fèi)用全額收到。B

50、、聯(lián)系未入伙業(yè)主，使其盡快到治理處辦理入伙手續(xù)。有效的配合進(jìn)展商售樓，降低空置率。A、充分挖掘公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)潛力，但應(yīng)考慮業(yè)主的權(quán)益，切忌只顧經(jīng)濟(jì)利益，忽視不良阻礙。B、增加有償服務(wù)項(xiàng)目，合理定價(jià)，制造更多的收入來(lái)源。治理服務(wù)費(fèi)的開(kāi)支項(xiàng)目(住宅區(qū)治理服務(wù)費(fèi)的差不多開(kāi)支包括)：住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常治理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；業(yè)委會(huì)、治理處規(guī)定人員的津貼、福利及辦公費(fèi)用；就治理工作而聘請(qǐng)的專(zhuān)營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；治理

51、處固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的開(kāi)支中應(yīng)歷行節(jié)約，使每一分鈔票發(fā)揮出最大的效用。協(xié)助財(cái)務(wù)人員對(duì)各項(xiàng)開(kāi)支進(jìn)行核算，并以財(cái)務(wù)人員為主在工作中對(duì)各項(xiàng)支出進(jìn)行監(jiān)控、分析，及時(shí)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。駐場(chǎng)顧問(wèn)工作在第一線，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況熟悉，清晰弱點(diǎn)所在，除自身要獨(dú)立考慮問(wèn)題、制造性地開(kāi)展工作之外，公司顧問(wèn)團(tuán)應(yīng)發(fā)揮集體力量，提高顧問(wèn)團(tuán)檢查考評(píng)工作的實(shí)際效用，定期赴顧問(wèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)診斷，對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)給以支持和關(guān)心。在實(shí)際工作中，駐場(chǎng)顧問(wèn)應(yīng)依照合同約定的顧問(wèn)團(tuán)檢查考評(píng)打算，提早通知公司顧問(wèn)治理部，以便確定顧問(wèn)人員及時(shí)刻，顧問(wèn)治理部并將組團(tuán)情況及動(dòng)身時(shí)刻等反饋給駐場(chǎng)顧問(wèn)?？荚u(píng)打算應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：考評(píng)工作的重點(diǎn)、需要顧問(wèn)

52、團(tuán)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)解決的要緊問(wèn)題。對(duì)顧問(wèn)團(tuán)專(zhuān)業(yè)人員組成的要求?？荚u(píng)時(shí)刻安排。顧問(wèn)團(tuán)既是問(wèn)題的提出者，也是問(wèn)題解決方法的提供者。在檢查考評(píng)工作完畢后，應(yīng)向被顧問(wèn)方提出書(shū)面建議性報(bào)告，包括檢查中具體的缺陷及其糾正的方法、措施。參照深圳市辦理程序，按照當(dāng)?shù)鼐唧w實(shí)際和規(guī)定注冊(cè)物業(yè)公司：如屬外商投資企業(yè)，先必須到外商投資服務(wù)中心領(lǐng)取系列審批表，按要求填好呈外資審批處同意審查和核準(zhǔn)；到當(dāng)?shù)毓ど叹洲k理登記注冊(cè)，取得合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；到公安局指定刻章處刻制公章、財(cái)務(wù)專(zhuān)用章；辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證事宜（深圳辦理地址：無(wú)線電治理大廈11樓）；設(shè)立銀行差不多存款帳戶(hù)；辦理國(guó)、地稅稅務(wù)登記證。（辦理注冊(cè)公司事宜也可托付中介代理

53、公司代辦，但要交付一定的代理費(fèi)用。）按建設(shè)局發(fā)文物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理試行方法建住房1999261號(hào)文規(guī)定，持以下材料到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局（住宅局）物業(yè)科辦理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定：物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理崗位證、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和治理人員、工程技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)復(fù)印件；物業(yè)治理托付合同復(fù)印件；企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。企業(yè)實(shí)施創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動(dòng)是指企業(yè)推選治理項(xiàng)目參加政府行業(yè)主管部門(mén)組織的“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”綜合考評(píng)驗(yàn)收。政府部門(mén)的考評(píng)驗(yàn)收分為：國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)，既通常所講的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)、區(qū)優(yōu)”。企業(yè)參與創(chuàng)建工作有利于：規(guī)范治理轄區(qū)的內(nèi)部治理工作

54、。增強(qiáng)人員的專(zhuān)業(yè)技能、協(xié)調(diào)精神、積極態(tài)度。獵取社會(huì)評(píng)價(jià)，特不是政府評(píng)價(jià)的有效途徑。取得治理費(fèi)上浮的文件依據(jù)。利于增強(qiáng)進(jìn)展商和業(yè)主的信任感。提升企業(yè)和參評(píng)項(xiàng)目的知名度。企業(yè)參加創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作的工作程序：企業(yè)選定參加考評(píng)的治理項(xiàng)目。召開(kāi)公司的創(chuàng)建達(dá)標(biāo)動(dòng)員大會(huì)，分配任務(wù)到各部門(mén)。向相關(guān)政府部門(mén)領(lǐng)取、填寫(xiě)、上交申請(qǐng)表。初評(píng)治理轄區(qū)的硬件環(huán)境并采取相關(guān)整改措施。開(kāi)展迎檢資料的預(yù)備工作。不間斷地檢查和改進(jìn)。預(yù)備匯報(bào)材料、布置創(chuàng)建會(huì)場(chǎng)和分配考評(píng)陪同人員。迎接考評(píng)。對(duì)考評(píng)組提出的問(wèn)題進(jìn)行整改消項(xiàng)。企業(yè)創(chuàng)建的申報(bào)條件由于各地的省、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)差不多上自我設(shè)定的，因此在企業(yè)選定創(chuàng)建項(xiàng)目時(shí)，必須考慮當(dāng)?shù)氐?/p>

55、創(chuàng)建申報(bào)差不多條件，符合條件的方可申報(bào)。例國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目的申報(bào)差不多條件如下：參評(píng)項(xiàng)目符合都市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上，不墅2萬(wàn)平方米以上，大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級(jí)物業(yè)治理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào)一年以上。物業(yè)治理企業(yè)已建立各項(xiàng)治理規(guī)章制度。 物業(yè)治理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。未發(fā)生主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。迎檢資料的目錄各創(chuàng)建轄區(qū)的相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)本地的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)并參照以下目錄制定本轄區(qū)的迎檢目錄。大廈的目錄可分為9冊(cè)，將第三冊(cè)共用設(shè)施設(shè)備治理分為共用設(shè)備治理和

56、共用設(shè)施治理兩冊(cè)即可。全國(guó)物業(yè)治理示范小區(qū)總目錄第一冊(cè) 基礎(chǔ)治理一、小區(qū)符合都市規(guī)劃要求及小區(qū)驗(yàn)收（DA檔案冊(cè)）二、接管驗(yàn)收資料（DA）（注意交接清單及有關(guān)問(wèn)題的跟蹤情況）三、專(zhuān)業(yè)化治理（企業(yè)、分包方執(zhí)照、合同、許可證放入此項(xiàng)）四、物業(yè)治理合同 （與進(jìn)展商或業(yè)委會(huì)簽訂的）（物業(yè)治理目標(biāo)責(zé)任書(shū)放入此項(xiàng)）五、前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議（N新增內(nèi)容或單獨(dú)分列） （2000年3月后銷(xiāo)售的樓盤(pán)必須有此項(xiàng)）六、房屋本體維修基金（N）七、公眾制度（N）（見(jiàn)WI/ZX）八、公眾制度（N）（見(jiàn)WI/ZX）九、業(yè)主委員會(huì)十一、創(chuàng)建規(guī)劃（業(yè)委會(huì)主任簽字、蓋章同意）十二、治理機(jī)制（見(jiàn)WI/*）十三、人員素養(yǎng)十四、現(xiàn)代化治理

57、十五、財(cái)務(wù)制度（N）十六、工程資料（DA）十七、住戶(hù)檔案（DA）十八、值班制度與回訪制度十九、住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)二十、便民維修服務(wù)承諾制第二冊(cè) 房屋治理與維修養(yǎng)護(hù)一、小區(qū)與房屋標(biāo)志二、房屋治理（見(jiàn)WI/G）三、裝修治理（見(jiàn)WI/ZX）（制度、表格、記錄）第三冊(cè) 共用設(shè)施設(shè)備治理一、設(shè)施設(shè)備檔案治理1、設(shè)施、設(shè)備統(tǒng)計(jì)表2、設(shè)施、設(shè)備資料目錄（DA）二、設(shè)施治理（見(jiàn)WI/G）三、設(shè)備治理（見(jiàn)WI/S）1、供水設(shè)備治理2、機(jī)電設(shè)備治理3、電梯治理（見(jiàn)WI/DT）第四冊(cè) 保安、消防、車(chē)輛治理一、安全及秩序治理1、安全護(hù)衛(wèi)治理制度（見(jiàn)WI/B）安全標(biāo)識(shí)和防范措施。二、消防治理1、消防設(shè)備一覽表2、消防制度（見(jiàn)

58、WI/X）3、消防演習(xí)三、車(chē)輛治理1、機(jī)動(dòng)車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)治理2、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛治理第五冊(cè) 環(huán)境衛(wèi)生治理一、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備一覽表二、環(huán)境衛(wèi)生治理制度及標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)WI/Q）三、對(duì)分包方的監(jiān)控措施（有分包方有此條）（N）第六冊(cè) 綠化治理一、綠化分布總平面圖二、綠化接管驗(yàn)收單三、綠化科目一覽表四、綠化治理制度（見(jiàn)WI/Q）第七冊(cè) 精神文明建設(shè)一、社區(qū)文化活動(dòng)1、領(lǐng)導(dǎo)小組及場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備2、年度活動(dòng)打算3、活動(dòng)實(shí)施情況二、社區(qū)文化建設(shè)1、文明公約及住戶(hù)須知2、助殘助寡活動(dòng)3、宣傳活動(dòng)4、協(xié)助政府部門(mén)工作第八冊(cè) 治理效益一、治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收?。∟）二、有償服務(wù)與經(jīng)營(yíng)三、小區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況（N）軟件預(yù)備注意事項(xiàng)總要求是保證資

59、料質(zhì)量，減少工作量，加強(qiáng)ISO9000與創(chuàng)建資料的聯(lián)系。對(duì)負(fù)責(zé)資料的人員要求熟悉迎檢標(biāo)準(zhǔn)和ISO9000體系文件。具體如下：創(chuàng)建轄區(qū)有指定負(fù)責(zé)迎檢資料的人員。電腦（軟盤(pán)）必須妥善保存迎檢目錄及相關(guān)資料，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。盡可能形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，能夠保證在人員變動(dòng)的情況下能夠正常進(jìn)行迎檢資料的預(yù)備、更新工作。利用提示性標(biāo)語(yǔ)盡可能結(jié)合檔案冊(cè)和ISO9000文件，減少資料的復(fù)印。正確識(shí)不檢查標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。相關(guān)人員加強(qiáng)對(duì)迎檢工作的責(zé)任心，謹(jǐn)小慎微，利用自檢善于發(fā)覺(jué)問(wèn)題。要求小區(qū)分冊(cè)為8冊(cè)，大廈分冊(cè)為9冊(cè)，列冊(cè)能夠

60、依照實(shí)際情況列冊(cè)?？偰夸浟许?xiàng)到以上目錄為止，第二、三、四、五冊(cè)的每?jī)?cè)目錄能夠相應(yīng)細(xì)化，分項(xiàng)目錄中則應(yīng)細(xì)分列項(xiàng)。請(qǐng)用彩色隔頁(yè)紙做出相應(yīng)標(biāo)識(shí)。資料打印、復(fù)印要求清晰可辯。日常填寫(xiě)記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求全面、準(zhǔn)確、清晰填寫(xiě)。記錄與打算不符時(shí)，在打算中備注欄注明。對(duì)提出的問(wèn)題一定要有相應(yīng)的處理結(jié)果或跟蹤過(guò)程，最好以文字、書(shū)面的形式反映。與時(shí)刻緊密相關(guān)的資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)、職員花名冊(cè)等，應(yīng)將最新的資料放在最上面。資料治理人員對(duì)資料全權(quán)負(fù)責(zé)，應(yīng)對(duì)任何人做好相應(yīng)的推動(dòng)工作。對(duì)以上總目錄，參評(píng)轄區(qū)能夠依照自行條件進(jìn)行更改，括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容僅供參考。企業(yè)申請(qǐng)ISO9000體系認(rèn)證程序申報(bào)條件：任何企業(yè)