項目六假設開發(fā)法法及其應用ppt課件

1、工程六： 假設開發(fā)法及其運用房地產估價工程六 假設開發(fā)法及其運用學習目的【知識目的】 1了解假設開發(fā)法的適用對象和條件 2掌握假設開發(fā)法的根本公式 3掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的運用【才干目的】 1能界定假設開發(fā)法的適用對象 2能界定假設開發(fā)法中各個本錢費用工程發(fā)生的時間和金額 3能熟練運用現(xiàn)金流量法和傳統(tǒng)方法進展估價操作和測算工程六 假設開發(fā)法及其運用工程分析【工程概述】假設開發(fā)法是房地產估價實際中一種科學而適用的方法，無論在房地產估價，還是房地產投資中都有很重要的運用。本課題主要引見假設開發(fā)法的概念、根本思緒和實際根據，假設開發(fā)法的適用范圍和運用前提條件，假設開發(fā)法的根本公式，假設開發(fā)法

2、估價根本程序和內容，并經過大量估價實例來分析和掌握假設開發(fā)法的運用。工程六 假設開發(fā)法及其運用【情境案例】某企業(yè)購得一宗已停工5年的在建工程。該在建工程目前構造封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，526層為住宅，裙樓部分已完成部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層部分和58層的住宅部分作抵押，向銀行懇求抵押貸款。他所在的估價公司接受委托承接該項估價業(yè)務，并指派他為該估價工程擔任人。請闡明評價該工程擬優(yōu)先選用的估價方法、技術道路及理由，并闡明確定評價價值時需思索的主要要素。工程六 假設開發(fā)法及其運用本工程根本知識與技藝課題一 認識假設開發(fā)法課題二 假設開發(fā)法估價公式課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)

3、方法課題四 假設開發(fā)法計算中各項的求取課題五 假設開發(fā)法運用實例課題一 認識假設開發(fā)法一、假設開發(fā)法概念與實際原理1假設開發(fā)法的概念假設開發(fā)法又稱剩余法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后用開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。假設開發(fā)法的本質與收益法一樣，是以房地產的預期收益為導向求取估價對象的價值。是一種科學、適用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產開發(fā)活動較多的情況下，得到了廣泛運用，尤其在待開發(fā)土地等房地產評價中運用最為廣泛。課題一 認識假設開發(fā)法2假設開發(fā)法的實際根據假設開發(fā)法的實際根據與收益法一樣，是預期原理。根本思緒(

4、經過房地產開發(fā)企業(yè)購置房地產開發(fā)用地的報價過程表達)： 首先，要深化調查、分析這塊土地的內外部情況及和當地房地產市場情況; 其次，研討、判別該塊土地的最高最正確利用; 第三，要預測在未來適當的時候銷售開發(fā)完成后的房地產價錢將、獲得土地運用權的“獲得稅費、開發(fā)建立和銷售房地產的本錢費用等支出、出賣開發(fā)完成后的房地產時的“銷售稅費 以及正常的開發(fā)利潤； 最后，便可知情愿為這塊土地支付的最高價錢。 課題一 認識假設開發(fā)法假設開發(fā)法在方式上是評價新開發(fā)的房地產如新建商品房價值的本錢法的“倒算法。兩者的主要區(qū)別是：本錢法中的土地價值為知，需求求取的是開發(fā)完成后的房地產價值；而假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地

5、產價值已事先經過預測得到，需求求取的是土地價值。 課題一 認識假設開發(fā)法二、假設開發(fā)法適用的估價對象和條件假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場比較法、收益法等方法求取的房地產的估價，包括：可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產開發(fā)用地)；在建工程(或稱為房地產開發(fā)工程)、可重新改造或可改動用途的舊房(包括改建、擴建、重新裝修等，假設是重建就屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產。課題一 認識假設開發(fā)法實踐估價中，假設開發(fā)法測算結果的可靠性，取決于兩個預測：能否根據房地產估價的合法原那么和最高最正確利用原那么，正確判別估價對象的最正

6、確開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。能否根據當地房地產市場情況，正確預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。假設開發(fā)法測算結果的準確性，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境。包括：要有一套一致、嚴謹及健全的房地產法規(guī)；要有一個明朗、穩(wěn)定及長久的房地產政策，包括有一個長久、公開的土地供應方案；要有一個全面、延續(xù)及開放的房地產信息資料庫，包括一個明晰、全面的有關房地產開發(fā)和買賣的稅費清單或目錄。 課題一 認識假設開發(fā)法三、假設開發(fā)法估價的根本步驟運用假設開發(fā)法估價普通分為6個步驟： 調查、分析待開發(fā)房地產情況和當地房地產市場情況； 選取最正確的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產情況； 預測后續(xù)開發(fā)運

7、營期； 預測開發(fā)完成后的房地產價值； 測算后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應得利潤； 測算待開發(fā)房地產價值。 以評價政府有償出讓國有建立用地運用權的價錢為例，闡明如何調查、分析待開發(fā)房地產情況和選取最正確的開發(fā)利用方式其他步驟的內容在后面引見。課題一 認識假設開發(fā)法一調查、分析待開發(fā)房地產情況調查、分析該類房地產開發(fā)用地的情況主要包括以下方面：1土地的區(qū)位情況。包括3個層次：土地所在城市的性質；土地所在城市內的區(qū)域的性質；詳細的坐落情況。弄清這些主要是為選擇最正確的土地用途效力。3土地的權益情況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權益。弄清規(guī)劃條件包括土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，主要為選

8、取最正確開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產情況效力；弄清將擁有的土地權益包括土地權益性質、運用期限、能否不可續(xù)期，以及對該房地產開發(fā)用地轉讓、出租、抵押甚至價錢等的有關規(guī)定等，主要為預測開發(fā)完成后的房地產價錢、租金等效力。課題一 認識假設開發(fā)法二選取最正確的開發(fā)利用方式在調查、分析待開發(fā)房地產情況和當地房地產市場情況后，便可以選取最正確的開發(fā)利用方式，包括選取最正確的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許范圍內選取，即在規(guī)劃條件給定范圍內的最正確。其中最重要的是選取最正確的用途，這時要思索該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需求程度和未來開展趨勢，即要分析當地市場的接受才干，工程建成

9、后市場終究需求什么類型的房地產。課題二 假設開發(fā)法估價公式 一、假設開發(fā)法的根本公式 待開發(fā)房地產價值 開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應得利潤 后續(xù)必要支出及應得利潤 待開發(fā)房地產獲得稅費+后續(xù)建立本錢+后續(xù)管理費用+ 后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產情況和未來開發(fā)完成后的房地產情況；二是要把握未來開發(fā)完成后的房地產運營方式。課題二 假設開發(fā)法估價公式待開發(fā)房地產情況即估價對象情況，有土地(分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；開發(fā)完成后的房地產情況，有熟地和新房地等。綜合起來有以下7種情形： 估價對象為生地，在生地上進展房屋

10、建立； 估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地； 估價對象為毛地，在毛地上進展房屋建立； 估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地； 估價對象為熟地，在熟地進展房屋建立； 估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋； 估價對象為舊房，將舊房重新改造或改動用途成新房。未來開發(fā)完成后的房地產運營方式，有出賣、出租(多為建成后出租)和營業(yè)等。課題二 假設開發(fā)法估價公式二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產情況細化的公式一求土地價值的公式1求生地價值的公式(1)適用于在生地上進展房屋建立的公式： 生地價值開發(fā)完成后的價值-生地獲得稅費-由生地建成房屋的本錢-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤(2)適用于將生

11、地開發(fā)成熟地的公式： 生地價值開發(fā)完成后的熟地價值-生地獲得稅費-由生地開發(fā)成熟地的本錢-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤課題二 假設開發(fā)法估價公式2求毛地價值的公式(1)適用于在毛地上進展房屋建立的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的價值-毛地獲得稅費-由毛地建成房屋的本錢-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值-毛地獲得稅費-由毛地開發(fā)成熟地的本錢-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤3求熟地價值的公式適用于在熟地上進展房屋建立 熟地價值開發(fā)完成后的價值-熟地獲得稅費-由熟地建成房屋的本錢-管理

12、費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤課題二 假設開發(fā)法估價公式二求在建工程價值的公式適用于將在建工程續(xù)建成房屋 在建工程價值續(xù)建完成后的價值-在建工程獲得稅費-續(xù)建本錢-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建利潤三求舊房價值的公式適用于將舊房重新改造或改動用途成新房 舊房價值重新改造或改動用途后的價值-舊房獲得稅費-重新改造或改動用途本錢-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤課題二 假設開發(fā)法估價公式三、按開發(fā)完成后的運營方式細化的公式 開發(fā)完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用市場比較法評價；適宜出租或營業(yè)的，其價值適用收益法評價。在假設開發(fā)法根本公式的細化公示如下：1適

13、用于開發(fā)完成后的房地產銷售的公式VVP C2適用于開發(fā)完成后的房地產出租或營業(yè)的公式VVR - C課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義 運用假設開發(fā)法估價必需思索資金的時間價值。思索資金時間價值可有兩種方式：折現(xiàn)方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；計息方式，以下將這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別3大區(qū)別1對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建立本錢、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，傳統(tǒng)方法中主要是根據估價時點的房地產市場情況作出的，即根本上是靜止在估價時點的金額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產開發(fā)過程，預測它

14、們未來發(fā)生的時間以及發(fā)生時的數額，即要進展現(xiàn)金流量預測。課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法2傳統(tǒng)方法不思索各項收入、支出發(fā)生的時間，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不思索預售，也不思索延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要思索各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間上 (直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。3在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含平安收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處置是為了與投

15、資工程經濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。課題三 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺陷從實際上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結果比較準確，但測算過程相對較復雜；傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但測算過程相對簡單。實踐估價中應盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取一、后續(xù)開發(fā)運營期假設開發(fā)法估價首先需求預測后續(xù)開發(fā)運營期以下簡稱開發(fā)運營期。 開發(fā)運營期的起點是假設獲得待開發(fā)房地產的日期即估價時點，終點是開發(fā)完成后的房地產運營終了的日期。開發(fā)運營期可分為建立期和運營期。建立期的起點與開發(fā)運營期的起點

16、一樣，終點是未來開發(fā)完成的房地產開工日期。建立期又可分為前期和建造期。前期是指從獲得待開發(fā)房地產到開工建立的這段時間；建造期指從開工建立到未來開發(fā)完成的房地產開工的時間。課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取運營期根據未來開發(fā)完成后的房地產運營方式而詳細化為銷售期銷售方式和運營期出租和營業(yè)兩種情況。銷售期是自開場銷售開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間。運營期的起點是開發(fā)完成后的房地產開工之日，終點是開發(fā)完成后的房地產的普通正常持有期終了之日或者經濟壽命終了之日。開發(fā)運營期、建立期、運營期等之間的關系見圖 (a)在銷售含預售情形下(b)在出租或營業(yè)情形下建立期建立期課題四 假設開發(fā)法

17、估價測算中各項的求取二、開發(fā)完成后的房地產價值1開發(fā)完成后的價值對應的房地產情況先弄清未來開發(fā)完成后的房地產情況，再預測該情況的房地產價值。以估價對象為商品房在建工程為例，估計未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房、粗裝修房或者是精裝修房，那么預測的開發(fā)完成后的價值應分別是商品房是毛坯房的價值、粗裝修房的價值、精裝修房的價值。課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取2開發(fā)完成后的價值對應的時間先弄清是預測未來開發(fā)完成后的房地產情況在哪個時間的價值。在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產情況在估價時點的房地產市場情況下的價值。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，未來開發(fā)完成后的房地產適宜建成銷售的，通常預

18、測其在未來開發(fā)完成之時的房地產市場情況下的價值；當房地產市場較好而適宜預售的，那么是預測它在預售時的房地產市場情況下的價值；當房地產市場不好而需求延遲銷售的，那么是預測它在延期銷售時的房地產市場情況下的價值。課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取3開發(fā)完成后的價值的預測方法在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預測開發(fā)完成后的價值時，根據運營方式不同，采用不同的方法。對于銷售的房地產，通常是采用市場比較法并思索類似房地產價錢的未來變化趨勢來推測，比較的單位普通為單價。對于出租和自營的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預測開發(fā)完成后的價值時，可先預測其租賃或運營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉換為價值。在這兩

19、種情況下，市場比較法、收益法均不是一種獨立的估價方法，而是被包含在假設開發(fā)法之中，成為該法的一部分。運用假設開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用本錢法求取，否那么本質上成為采用本錢法估價。這一要求并不影響對同一估價對象同時采用本錢法和假設開發(fā)法估價。 課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取三、后續(xù)必要支出及應得利潤后續(xù)必要支出及應得利潤，是將待開發(fā)房地產情況“變成未來開發(fā)完成后的房地產情況必需付出的本錢、費用、稅金及該當獲得的普通正常利潤，詳細包括待開發(fā)房地產獲得稅費和后續(xù)的建立本錢、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發(fā)利潤。這些都是假設開發(fā)法測算中該當減去的工程，統(tǒng)稱為“扣除工程

20、。它們的估算與本錢法中的方法一樣，但有兩點區(qū)別：它們本質上應是預測的扣除工程在未來發(fā)生時的值，不是在估價時點的值在傳統(tǒng)方法中將它們近似為估價時點的值。它們是在獲得待開發(fā)房地產之后到把待開發(fā)房地產開發(fā)完成的必要支出及應得利潤，不包括在獲得待開發(fā)房地產之前所發(fā)生的支出及應得利潤。課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取待開發(fā)房地產獲得稅費，是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產時應由購置方買方交納的契稅、印花稅、買賣手續(xù)費等稅費。通常根據稅法及政府有關規(guī)定，按照待開發(fā)房地產價值的一定比例測算。后續(xù)的建立本錢、管理費用、銷售費用等必要支出的測算，要與未來開發(fā)完成后的房地產情況相對應。后續(xù)的建立本錢、管理費用

21、、銷售費用等必要支出的測算，要與未來開發(fā)完成后的房地產情況相對應。測算投資利息時要把握應計息工程、計息周期、計息期、計息方式和利率。其中應計息工程包括待開發(fā)房地產價值及其獲得稅費，以及后續(xù)的建立本錢、管理費用和銷售費用。銷售稅費普通不計算利息。 課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取留意： 待開發(fā)房地產價值及其獲得稅費是假設在估價時點一次性付清，因此其計息的起點是估價時點。 后續(xù)的建立本錢、管理費用和銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間如開發(fā)期間或建造期間內不斷發(fā)生，但在計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻發(fā)生，并詳細視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年劃分，準確的測算要求按半年、季或月來劃分。測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要留意本錢法中講過的利潤率與其計算基數的相互匹配。另外要留意，利潤率是指總利潤率還是年平均利潤率。 課題四 假設開發(fā)法估價測算中各項的求取四、折現(xiàn)率折現(xiàn)率是采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需求確定的一個重要參數，它與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法一樣，應等同于同一市場上一樣或類似的房地產開發(fā)工程所要求的平均報酬率，它表達了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分，因此采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法動態(tài)方法測算待開發(fā)房地產價值