房地產(chǎn)估價師考試制度與政策串講

1、201 1 年房地產(chǎn)估價師考試制度與政策串講2011年房地產(chǎn)估價師考試制度與政策串講第一章房地產(chǎn)業(yè)一、考點（熟悉）.房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)，包括房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 分類中，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務的部門。.房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關系主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。.兩個基本概念城鎮(zhèn)住房制度改革簡稱住房制度改革或者房改，把過去那種城鎮(zhèn)住房主要 依靠國家投資建設、排隊分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產(chǎn)開 發(fā)商開發(fā)建設、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”

2、的做法。城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革，把過去那種城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)與所有權(quán)合一，土地供應采取無償劃撥，無限期使用，不得轉(zhuǎn)讓的 做法，改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，主要采取招標、拍賣、掛牌等方式 將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 的做法。.房地產(chǎn)業(yè)的細分房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理合稱房地產(chǎn)服務業(yè)；房地產(chǎn)中介服務又分為 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀。房地產(chǎn)中介服務業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀 業(yè)。.現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架我國城鎮(zhèn)土地使用制度經(jīng)過改革探索，找到了一種既能維護土地公有制， 又有利于市場經(jīng)濟運行的制度

3、。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有 的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地 出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的， 經(jīng)批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價款。.現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策商品住房：主要面向中等收入以上家庭。商品住宅實行社會化生產(chǎn)、市 場化供應。保障性住房：面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應，包括廉租住房和經(jīng)濟 適用住房。廉租住房由財政投資，實行土地劃撥和稅費減免，以低租金出租。 廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面積13平方米左右，保證基本居住

4、功 能。政策性住房：面向中等偏下收入住房困難家庭供應，包括棚改安置住 房、限價商品住房、公共租賃住房、單位建設住房。二、重點（掌握）.土地所有制全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國 務院代表國家行使。1998年12月27日國務院頒布的中華人民共和國土地管理法實施條 例（國務院令第256號，以下簡稱土地管理法實施條例）第二條進一步 明確了國有土地的范圍，其規(guī)定如下：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū) 中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征收的土地；依法 不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所

5、有的土地；因國家組織移 民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集 體所有的土地。憲法第十條規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形 式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹诂F(xiàn)階段，按照國 家有關規(guī)定，取得建設用地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：通過行政劃撥方式取得；通過國家出讓方式取得；通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈 與或者其他合法方式）；通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。憲法第十條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所 有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。第九 條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒

6、地、灘涂等自然資源，都屬于國 家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、 灘涂除外?！? 土地管理的基本制度國家實行土地登記制度：土地登記由縣級以上人民政府登記造冊，確認 有關土地權(quán)利。土地他項權(quán)利是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押 權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進行，具體工作由縣級以上人民政府土 地管理部門負責。土地登記以宗地為基本單元，擁有或者使用兩宗以上土地的 土地使用者或土地所有者，應當分宗申請登記，兩個以上土地使用者共同使用 一宗土地的，應當分別申請登記?？缈h級行政區(qū)使用土地的，應當分別

7、向土地 所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。國家實行土地有償有限期使用制度：中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地 使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第八條也明確規(guī)定：”土地使用權(quán)出讓是指國家以 土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用 者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！眹覍嵭型恋赜猛竟苤浦贫龋焊鶕?jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分 為農(nóng)用地、建設用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用 地的用途。國家實行耕地保護制度：十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是 我國的基本國策。物權(quán)法規(guī)定，國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用 地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量。耕

8、地主要是指種植農(nóng)作物的土地，包括 新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地；以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹、桑樹或 其他樹木的土地；耕種3年以上的灘地和灘涂等。.我國房地產(chǎn)法律體系目前，我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設已取得了顯著成績，該體系的構(gòu)架 由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和 技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）、土地管理法、中華人民共和國城 鄉(xiāng)規(guī)劃法（以下簡稱城鄉(xiāng)規(guī)劃法）、物權(quán)法。.房地產(chǎn)行政法規(guī)房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務院令頒布的，主要有：土地管理法實施條 例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市房屋拆遷管理條例、城

9、 鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、住房公積金管理條例、物業(yè) 管理條例、國有土地上房屋征收與補償條例等。.房地產(chǎn)部門規(guī)章房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的，主要 有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法、城市房屋拆遷單位管理規(guī)定、城市商品房預售管理辦法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 管理規(guī)定、城市房屋租賃管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定、注冊房地產(chǎn)估 價師管理辦法、房產(chǎn)測繪管理辦法、房屋登記辦法、城市房地產(chǎn) 權(quán)屬檔案管理辦法、城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市房屋修繕管理 規(guī)定、城市危險房屋管理規(guī)定、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、建

10、筑裝飾裝修管理規(guī)定、公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法、已購公 有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法、廉租住房管理辦法、建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定、房地產(chǎn)估 價機構(gòu)管理辦法等。止匕外，還有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定、房地產(chǎn)估價師執(zhí) 業(yè)資格考試實施辦法、城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法、關于加強 與銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知、房地產(chǎn)經(jīng)紀人 員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法、關 于房地產(chǎn)中介服務收費的通知、城市房屋拆遷估價指導意見、房地產(chǎn) 抵押估價指導意見等多項規(guī)范性文件，以及國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范、 房產(chǎn)測量規(guī)范等多項

11、技術(shù)規(guī)范。第二章建設用地制度與政策一、考點（熟悉）.征收土地閑置費已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設的，應當 按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn) 開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費。.無償收回土地使用權(quán)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù) 2年未使用的，經(jīng)原批準 機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn) 開發(fā)的閑置土地，滿2年未動

12、工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因 不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動 工開發(fā)遲延的除外。依照規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng) 原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達收回國有土地使用權(quán)決定 書，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地 證書。二、重點（掌握）.征收、征用集體土地的政策規(guī)定征收土地批準權(quán)限的規(guī)定：征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 審批手續(xù)；征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國

13、務院審批；其他用地和已經(jīng)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體 項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。申請征地不得化整為零一個建設項目需要征收的土地，應當根據(jù)總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先 征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設需要征收的土地，可以分段申請 批準，辦理征地手續(xù)。臨時用地必須辦理報批手續(xù)工程項目施工需要材料堆放場地、運輸?shù)缆泛推渌R時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排，確實需要另行 增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數(shù)量 和期限的申請，經(jīng)批準后，同集體土地所有權(quán)單位簽訂臨時用地協(xié)議后方可使 用。臨時使用土地的

14、期限，最多不得超過 2年，并不得改變批準的用途，不得 從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期 滿后，應將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨 時用地使用權(quán)。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的 按違章用地處理。合理使用征地補償相關費用建設用地單位支付的各種勞動力的就業(yè)補助和應發(fā)的各種補償及其他費用，應按有關規(guī)定管理和使用。耕地占用稅用于 土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展；菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設和土地的調(diào)整和治理；征地管理費用于土地管理部門的各種業(yè)務開 支。.征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴恃a償原則：在征地告知

15、后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地 上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。補償依據(jù)和類別：根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括 土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。物權(quán)法還規(guī) 定，除要依法足額支付上述費用外，還應當安排被征地農(nóng)民的社會保障費用， 保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照 被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一 個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。但

16、每公頃被征收耕地的安置 補助費，最高不得超過被征收前 3年平均年產(chǎn)值的15倍。國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)200428號）進一步完善征地補償?shù)霓k法，規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚 不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社 會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地 補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生 活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省、自治 區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設項

17、目必須將征地費用足額列入概算。對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準的建設用地使用權(quán)入股。征用臨時用地，應當與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地 前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過 按征收該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村經(jīng)濟集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和 使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置 的人員，補助費發(fā)放給個人。3.建設用地使用權(quán)出讓的概念建設用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國

18、家將國有土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的 行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓 者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。土地使用權(quán)出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：(1) 土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和 個人不得出讓土地使用權(quán)。(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi) 對土地擁有占有、使用、收益、處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入市場，可以進行 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。(3) 土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)

19、出讓金后才能領取土地使 用權(quán)證書。(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。(5) 土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權(quán)利 義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。4.建設用地使用權(quán)出讓計劃、方式和年限(1)出讓計劃的擬定和批準權(quán)限土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，根據(jù)省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案， 并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由 市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定， 按照國務院的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地

20、管理部門實施。(2)建設用地使用權(quán)出讓方式物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及 同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出 讓。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓 可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第11號，以下 簡稱11號令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號令規(guī)定，商業(yè)、旅 游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。除此之外 其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當 采用招標拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在

21、投標、拍賣或者掛牌開始 日前20日在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公 告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。2007年9月，國土資源部根據(jù)物權(quán)法、國務院關于加強土地調(diào)控 有關問題的通知（國發(fā)200631號）及相關法律法規(guī)的要求，對11號令中有 關內(nèi)容進行修改發(fā)布了招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第39號，以下簡稱39號令）。關于招標拍賣掛牌出讓范圍，鑒于物權(quán) 法將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，39號令第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向 用地者的，應當以招標、拍賣或

22、者掛牌方式出讓，進一步明確將工業(yè)用地納入 招拍掛范圍。招標、拍賣、掛牌公告應當包括下列內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗 地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求；投標人、競買人的 資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；索取招標拍賣掛牌出讓文件的時 問、地點及方式；招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式 等；確定中標人、競得人的標準和方法；投標、競買保證金；其他需要公告的 事項。招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)，應當遵循公開、公平、公 正和誠信的原則。中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法 律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權(quán)招標拍賣掛

23、牌出讓活 動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條 件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參 加招標、拍賣、掛牌活動。標底或者底價的特殊規(guī)定：(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府 產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。(2)標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。(3)確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保 證金，應當實行集體決策。(4)招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結(jié)束 之前應當保密。I .招標出讓

24、方式投標、開標依照下列程序進行：(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的， 投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱 后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由 投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投 標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少于三人的，應當逐一 宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù) 為五人以上的單數(shù)。評標小組可以要求投標人對投標文

25、件作出必要的澄清或者 說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評 審。(4)招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人 的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結(jié)果，確定中標人。對能夠 最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件 的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。H .拍賣出讓方式拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利 的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時

26、，應當終止拍賣。拍賣會依照下列程序進行：(1)主持人點算競買人；(2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年 期、規(guī)劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；(3)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提 示；(4)主持人報出起叫價；(5)競買人舉牌應價或者報價；(6)主持人確認該應價或者報價后繼續(xù)競價；(7)主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持 人落槌表示拍賣成交；(8)主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。出.協(xié)議出讓方式協(xié)議出讓指政府彳為土地所有者（出讓人）與選定的受讓方磋商用地條件及 價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出

27、讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié) 議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)仍 然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的 社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有 建設用地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直 接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地，其程序在此不作詳述。以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付 的投標、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通 知書或者與競得人簽訂成交確認書。中標通知

28、書或者成交確認書應當包括出讓 人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國 有建設用地使用權(quán)出讓合同的時間、地點等內(nèi)容。中標通知書或者成交確認書 對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結(jié)果，或者中標 人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。中標人、競得人 應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地 使用權(quán)出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標 人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后 5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應在10

29、 個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公 布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。受讓人依照國有建設用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款 后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約 定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書，也不得按出 讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書。中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結(jié)果無效；造成損失的， 應當依法承擔賠償責任：提供虛假文件隱瞞事實的；采取行賄、惡意串通等非 法手段中標或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出 讓活動中玩忽職守、濫用職權(quán)

30、、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依 法追究刑事責任。IV .掛牌出讓方式掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競 價情況調(diào)整增價幅度。掛牌依照下列程序進行：(1)在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間 范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始 價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；(2)符合條件的競買人填寫報價單報價；(3)掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；(4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣

31、布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意 繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價 不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以 上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競 得人，但報價低于底價者除外；在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低 于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。5.建設用地使用權(quán)劃撥的含義建設用地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納

32、補 償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權(quán)無償交給土 地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)有以下含義：(1)劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。(2)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。(3)取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定的程序 辦理手續(xù)。(4)在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有 土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。.建設用地使用權(quán)劃撥的范圍依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，

33、下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地 使用權(quán)：國家機關用地。軍事用地。城市基礎設施用地。公益事業(yè)用地。 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定 的其他用地。.建設用地使用權(quán)劃撥的管理城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例對 劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：(1)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報有批準權(quán)的人民 政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有 關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得 的收益中的土地收益上繳國家。經(jīng)依法批準利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā) 建設的，

34、應當按照市場價補繳土地出讓金。經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán) 的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價 交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權(quán)。(2)劃撥土地使用權(quán)的出租。房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使 用權(quán)的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。用地單位 因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行 相賃。租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時，其抵押價值應當為劃 撥土地使用權(quán)下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的， 應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土

35、地權(quán)屬。(4)對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級 以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。(5)國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資 (入股)和保留劃撥土地使用權(quán) 等方式予以處置。下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團 的；(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的；(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。下列情況經(jīng)批準可保留劃撥土地使用權(quán)：(1)繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、

36、 交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè) 除外；(2)國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有 工業(yè)企業(yè)的；(3)在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；(4)國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。(2)、(3)、(4)項保留劃撥土地方式的期限不超過 5年。(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。(7)劃撥土地使用權(quán)的收回。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種國家地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用

37、權(quán)；土地使用者自動放棄土地使用權(quán)；未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)2年未使用；不按批準用途使用土地；鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依 法給予補償。8.閑置土地的認定閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民 政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期， 自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日 起滿1年未動工開發(fā)建設的；(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)

38、建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三章國有土地上房屋征收一、考點(熟悉).房屋征收的前提條件I.公共利益的界定房屋征收的核心是不需要房地產(chǎn)所有權(quán)人的同意而強制取得其房地產(chǎn)，”公共利益”是國家征收集體土地和單位、個人的房屋的前提條件，是預防公共權(quán)力 濫用的約束性規(guī)定，旨在保護集體土地和單位、個人的房屋不被公共權(quán)力肆意 侵犯，也是評判征收實踐中一項具體征收行為是否合法(實質(zhì)合法)的根本標 準。房屋征收條例界定了公共利益的范圍，即：(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建

39、設的需要；(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落 后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。n.公共利益的特點.公共利益是客觀的。.公共利益是共享的。社會公共利益具有整體性和普遍性兩大特點。.公共利益是不確定的。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內(nèi)容的不確定性”，包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。.公共利益不同于國家利益或政府利益。.征收與征用

40、的異同共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意； 二是補償性，即都應給予公平補償。征收與征用的主要區(qū)別如下：(1)適用對象不同。征收的財產(chǎn)主要是不動產(chǎn)，征用的財產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也 包括動產(chǎn)。(2)前提條件不同。雖然征收、征用都是強制性的，但前提條件有所不同。 征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業(yè)、保障 性安居工程建設、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災等緊急1W-0(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私 人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”；征用 只是使用權(quán)的改變，是國家強制地使

41、用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用 的財產(chǎn)使用后，應返還被征用人，通俗地說是“強租”。(4)補償內(nèi)容不同。物權(quán)法對征收規(guī)定了具體的補償辦法，這就是說任 何征收都要給予補償，而且必須依法補償。征用在財產(chǎn)使用后首先應及時返還 被征用人。關于征用補償，物權(quán)法只是規(guī)定應當給予補償，此處的補償主要是指財產(chǎn)因征用而毀損或滅失，應對其征用前的實物狀態(tài)或價值狀態(tài)進行復 原。究竟如何補償，可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。.國有土地上房屋征收的程序I .擬定征收補償方案房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。征收補償方案的內(nèi)容包括房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間、補償 方式、補償金額、補助和獎勵、

42、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過 渡方式和過渡期限等事項。n.組織有關部門論證主要論證內(nèi)容包括建設項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用 總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，房屋征收目的是否符合房屋征收的條件，房 屋征收范圍是否科學合理，補償方案是否公平等。m.征求公眾意見征求公眾意見，期限不得少于30日。.房屋征收決定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定 風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論 決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征 收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋

43、征收 部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有?地使用權(quán)同時收回。.與房屋征收相關的幾項工作.組織調(diào)查登記。.對未進行登記的建筑物先行調(diào)查、認定和處理。.暫停辦理相關手續(xù)。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實 施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī) 定實施上述行為的，不予補償。房屋征收部門應當將暫停辦理事項書面通知有 關部門。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得 超過1年。.作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚?用。4.國有土地上房屋征收的補償I .對被征收人給予的補償內(nèi)容包括：

44、(1)被征收房屋價值的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收 決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。因征收房屋造成搬遷的，房 屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋 交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損 失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市制定。止匕外，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助 和獎勵。征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的

45、，作出房屋征收決定的 市、縣級人民政府還應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市 制定。葭房屋征收補償?shù)姆绞椒课菡魇昭a償?shù)姆绞接胸泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，由被征收人選擇。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與 被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城 區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房 屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。二、重點（掌握）.房屋征收的概念房屋征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制 取得單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的行為。房屋征

46、收是物權(quán)變動的一種特殊的情形，是國家取得所有權(quán)的一種方式。 房屋征收的主體是國家，通常是政府代表國家以行政命令的方式執(zhí)行。物權(quán) 法第四十二條規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征 收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”征收房地產(chǎn)可分為征收集體所有的土地和征收單位、個人的房屋及其他不 動產(chǎn)兩類。集體土地被依法征收的，同時征收集體土地上的房屋；國有土地上房屋被依法征收的，同時收回國有土地使用權(quán)。.房屋征收的限制條件(考點、了解)征收作為一種以取得他人合法的財產(chǎn)所有權(quán)為目的的強制性行為，一定要 有嚴格法定的限制條件：(1)征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的 ；

47、(2)征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;(3)政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被 征收人的損失予以公平補償。第四章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則(熟悉)(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃 和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)國家發(fā)展 改革主管部門批準的，還應當報國家發(fā)展改革主管部門批準，并納入年度固定 資產(chǎn)投資計劃。(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合的原則，注重開 發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區(qū)域，保護和改 善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化

48、遺產(chǎn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地使用權(quán)的取得(掌握)(一)建設用地使用權(quán)的取得方式城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以 出讓的方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方 式取得建設用地使用權(quán)有以下兩種情形：(1)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施 用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、 行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃 撥。(2)1998年7月3日國務院發(fā)布的國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度 改革加快住房建設的通知規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃 和

49、城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用 地應在建設用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。注：1.劃撥用地目錄（國土資源部令第 9號）規(guī)定，法律、行政法規(guī) 規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安 拘留所、收容教育所。.國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）規(guī)定，今后 除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國 家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎設施以及各類 社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使 用。.原建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)

50、察部、民政部、財政部、國土資 源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局令第162號廉租住房保障辦法第十三條規(guī)定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排， 并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。4.原建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀 行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的經(jīng)濟適用住房管理 辦法（建住房2007 258號）第七條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方 式供應。經(jīng)濟適用住房建設用地應納入當?shù)啬甓韧恋毓媱潱谏陥竽甓扔?地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。（二）建設條件書面意見的內(nèi)容城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，土

51、地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級 以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事 項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；(2)城市規(guī)劃設計的條件；(3)基礎設施和公共設施的建設要求；(4)基礎設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；(5)項目拆遷補償、安置要求。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度(熟悉)1996年8月23日國務院發(fā)布了關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度 的通知(國發(fā)199635號)。該通知規(guī)定從1996年開始，對各種經(jīng)營性投資 項目，包括國有單位的基本建設、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目 試行資本金制度，投資的項目

52、必須首先落實資本金才能進行建設。(一)項目資本金的概念投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對 投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債 務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得 以任何方式抽出。(二)項目資本金的出資方式項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技 術(shù)、土地使用權(quán)作價出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī) 評估其價值，且不得高估或低估。工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%,國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除 外。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目資本

53、金城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于 20%”。2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務院下發(fā)了關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200413號），將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適 用住房項目）資本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月29日，國務院 常務會議決定降低現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。注：2009年5月25日，國務院出臺了關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200927號），該文件規(guī)定，“保障性住房和普通商品 住房項目的最低資本金比例為20%其他房

54、地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30% 。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有 一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓 盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。注：關于普通商品住房：.國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足以下條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120 m2以下；（3）實際成交價格低于同級別土 地上住房平均交易價格1.2倍以下。.目前，各地普通商品住房標準不一，(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下

55、(含140平方米)；實際成交價格低于同級地段住房 平均交易價格的1.4倍。(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足；住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房 平均交易價格1.44倍以下。四、對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則(熟悉)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使 用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約 定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。這里所指的滿1年未動工開發(fā)的起止日是自土地

56、使用權(quán)出讓合同生效之日 計算起至次年同月同日止。動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設單位進行實質(zhì)性投入的 日期。動工開發(fā)必須進行實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進行基礎設施、房 屋建設。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土 地閑置，不征收土地閑置費。(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的 因素，如地震、洪澇等自然災害。(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上 的。（3）因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如 發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度（熟悉）（一

57、）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的 房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設的主體，是整 個活動的組織者。盡管在建設環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔， 出現(xiàn)質(zhì)量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但開發(fā)商是 組織者，其他所有參與部門都是由開發(fā)商選擇的，都和開發(fā)商發(fā)生合同關系， 出現(xiàn)問題也理應由開發(fā)商與責任單位協(xié)調(diào)解決。（二）對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買 人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核

58、驗。經(jīng)核 驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。這樣規(guī)定的目的主要是為了保護購買商 品房的消費者的合法權(quán)益。應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后， 是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋 所有權(quán)證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問 題，都可以申請質(zhì)量部門認定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很 多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程

59、質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論 為依據(jù)。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含 精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費者。六、項目手冊制度（熟悉）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地 產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是否按照有關法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進行開發(fā)建設而建立的一 項動態(tài)管理制度。七、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓（掌握）（一）轉(zhuǎn)讓條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用

60、權(quán)， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán) 證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這 里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外， 實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上；二是屬于 成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)城市房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)