《土地市場管理》

1、 第七章 城市土地市場管理第一節(jié) 城市土地市場管理概述第二節(jié) 城市土地市場供需調控與管理第三節(jié) 城市土地市場價格管理第四節(jié) 城市土地市場微觀管理精選ppt第一節(jié) 城市土地市場管理概述 土地市場: 從狹義上講，土地市場是指以土地作為交易對象進行交易的場所； 從廣義上講，土地市場是指這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經濟關系的總和。精選ppt城市土地市場結構: 城市土地市場類型結構 城市土地市場層次結構 城市土地市場組織結構精選ppt1 城市土地市場類型結構（1）城市各類用地市場 城市土地利用的數(shù)量結構和空間結構。 城市各類用地市場之間的關系是通過城市土地各用途之間的競爭來實現(xiàn)的。 城市各類用地市場包

2、括住宅用地市場、商業(yè)用地市場、工業(yè)用地市場等類型。精選ppt（2）城市土地產權市場 我國城市土地實行的是國有制，土地所有權不允許買賣，所以不存在城市土地所有權市場。我國城市土地市場實質上就是土地使用權市場。精選ppt2 城市土地市場層次結構 （1）城市土地一級市場 城市土地一級市場是指土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用者而形成的市場. 我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。 目前，我國城市土地一級市場存在三種交易方式：出讓、出租和入股，其中，出讓是一種較常用的交易方式，它又包括協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓三種方式；出租

3、仍處于試點階段；入股也只是股份公司土地資產交易的一種方式 精選ppt（2）城市土地二級市場 城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩余年期的土地使用權讓予其他土地使用者而形成的市場。 與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。 目前，我國城市二級市場主要存在四種交易方式：轉讓、轉租、抵押和入股 精選ppt（四）城市土地市場運行機制城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調控機制 1 城市土地市場機制 包括:供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制。 在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調節(jié)力量。市場秩序能否形成，主

4、要取決于市場機制能否發(fā)揮作用及其作用程度。精選ppt2 城市土地市場宏觀調控機制 由于市場存在缺陷，市場機制存在失靈的一面，單純依靠市場機制的調節(jié)作用不能使市場運行到達有序狀態(tài)。為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀調控，以彌補市場機制的不足。精選ppt 市場機制與宏觀調控機制聯(lián)系： 一方面，從市場機制對宏觀調控的作用來看，政府宏觀調控措施的制定必須以市場為依據(jù)，并在市場運行中進行檢驗和糾正，才能提高其科學性；政府宏觀調控意圖要通過市場機制來貫徹，調控目標要在市場運行中實現(xiàn)。 另一方面，從宏觀調控對市場機制的作用來看，國有宏觀調控為市場運行導航，規(guī)定市場的發(fā)展方向，克服市場機

5、制在利益關系上的局限性和調節(jié)活動中的短期性行為；宏觀調控還可以完善市場運行條件，為市場機制發(fā)揮積極功能提供必要的前提。對企業(yè)而言，市場機制直接作用于企業(yè)活動，宏觀調控通過市場機制間接作用于企業(yè)活動。精選ppt二、城市土地市場管理概述（一）城市土地市場管理的必要性（二）城市土地市場管理的原則(教材)（三）城市土地市場管理的內容(教材)精選ppt第二節(jié) 城市土地市場供需調控與管理（自學）一、城市土地市場供需平衡模型與調控機制（一）城市土地市場供需平衡的涵義（二）城市土地市場供需平衡模型（三）城市土地市場供需平衡調控機制二、城市土地市場供需調控的“三維立體結構”（一）城市土地市場供需調控的方向（二）

6、城市土地市場供需調控的時間（三）城市土地市場供需調控的力度精選ppt三、城市土地市場供需調控與管理的政策工具 （一）發(fā)展計劃和規(guī)劃 （二）財政政策 （三）金融政策四、城市土地市場供需調控與管理創(chuàng)新土地儲備制度（見教材）（一）土地儲備制度的作用（二）土地儲備制度的組織體制（三）土地儲備制度的內容和動作程序精選ppt三、我國城市土地市場價格管理政策和制度（一）土地使用權協(xié)議出讓實行最低限價制度（二）土地價格定期公布制度（三）政府按經濟和城市建設的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權的補償（四）政府對土地使用權轉移有優(yōu)先購買權（五）政府對地價上漲可采取必要行政手段，進行干預（六）征收土地增值稅（七）

7、土地價格評估制度（八）土地登記和土地價格申報制度（九）土地估價人員資格認證及土地估價機構資格評級制度精選ppt四、土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)地價指數(shù)（一）地價指數(shù)的定義 地價指數(shù)是反映土地價格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)。它是反映一個城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)。（二）地價指數(shù)的分類（三）地價指數(shù)計算的工作程序精選ppt（四）城鎮(zhèn)地價指數(shù)編制 城鎮(zhèn)地價指數(shù)編制涉及到大量的實地調查和計算工作，其主要實施步驟如下：1 地價指數(shù)的資料調查 編制地價指數(shù)的資料主要有兩大類：一類是城鎮(zhèn)土地市場基本資料，如城鎮(zhèn)社會、經濟和自然情況；當?shù)卣芾硗恋厥袌龅挠?/p>

8、關政策規(guī)定；城鎮(zhèn)土地定級估價資料；年度的土地出讓、出租、轉讓等市場交易量、成交金額及面積統(tǒng)計資料，特別是基期土地市場交易資料；城區(qū)各類土地利用現(xiàn)狀面積統(tǒng)計資料，以及房產市場狀況等資料。另一類是城鎮(zhèn)的地價水平資料。地價水平資料包括分土地級別分類型樣點地價資料以及與地價測算有關的參數(shù)等資料。精選ppt 樣點地價是計算地價指數(shù)的重要資料，樣點地價的準確性直接影響地價指數(shù)的精度。樣點地價資料按照抽樣調查的方式進行收集，收集原則是：樣點具有地價水平的代表性；樣點的位置具有穩(wěn)定性，便于長期跟蹤調查；地價樣點應具有分布均勻性，收集的樣點應分布在各級土地區(qū)域；樣點具有替代性，如果某樣點退出，可以選用同一供需圈

9、內同類的新樣點替代，并繼續(xù)參加追蹤調查。地價指數(shù)樣點調查是按土地級別、分用地類型分組，再從各組中按隨機原則和數(shù)理統(tǒng)計要求抽選足夠數(shù)量的樣點。樣點地價調查的內容與宗地地價評估調查內容基本相同。但是，要注意分別調查收集報告期和基期地價樣點資料。精選ppt2 地價樣點資料的整理、修正和檢驗 樣點地價資料的整理是指對樣點地價以各土地級別為單位按用地類型進行分組和修正，使計算地價指數(shù)的地價數(shù)據(jù)具有統(tǒng)一的內涵，其內涵應與當?shù)爻擎?zhèn)基準地價內涵一致。樣點地價資料的修正是根據(jù)影響地價的因素對樣點地價進行修正，剔除異常數(shù)據(jù)，使樣點具有可比性和可靠性。樣點地價資料的檢驗是指對樣點總體進行同一性和方差檢驗。精選ppt

10、3 平均地價的求取 平均地價是計算地價指數(shù)的基礎，由經過整理、修正和檢驗后的樣點地價計算得到。平均地價計算步驟是，先計算各土地級別中的分類平均地價，再由各級別的分類平均地價計算城鎮(zhèn)分類平均地價，最后通過城鎮(zhèn)分類平均地價計算城鎮(zhèn)的平均地價。各級別的分類平均地價計算公式為： _式中：pij第i土地級別中的分類平均地價； Pij第i土地級別中的分類樣點地價；n樣點數(shù)；i土地級別（i=1，n）；j土地類型，分別為商業(yè)、工業(yè)、住宅用地類型。 精選ppt城鎮(zhèn)分類平均地價應用加權平均值計算公式： _式中：pj城鎮(zhèn)分類平均地價（商業(yè)、工業(yè)、住宅用地） _ pij第i級土地的分類平均地價；qij第i級土地的分類

11、用地權重值；i土地級別；j土地類型。城鎮(zhèn)平均地價也是加權平均值計算公式： _ _ 式中：p城鎮(zhèn)平均地價；pj城鎮(zhèn)分類平均地價；qj城分類用地權重值；j土地類型。精選ppt4 平均地價的權重值的確定 平均地價權重值是地價指數(shù)計算的重要參數(shù)，權重值確定合理與否直接影響計算結果。平均地價計算中的權重值有兩種類型；第一種是城鎮(zhèn)分類平均地價計算中所需的各土地級別的分類用地權重值qij，即相同用地類型在不同土地級別之間的權重值；第二種是城鎮(zhèn)平均地價計算中所需的分類用地權重值qio。在實際計算中，一般是分別以土地級別和整個城鎮(zhèn)為單位，將各用地類型的交易面積量作為權重值。由于商業(yè)用地交易量大于工業(yè)用地和住宅用

12、地，而且商業(yè)用地在市場交易中最活躍、最敏感，所以商業(yè)用地的權重值相應大些；一級土地區(qū)域土地交易量多于其他土地級別區(qū)，一級地的權重值也要大些。但是，客觀的權重值應根據(jù)土地市場中不同級別和分類土地交易量，以整個城鎮(zhèn)分類土地交易量的統(tǒng)計資料測算后確定。精選ppt5 定期、環(huán)比、分類地價指數(shù)的計算 地價指數(shù)計算方法采用拉氏價格指數(shù)公式。城鎮(zhèn)定基地價指數(shù)的計算公式為： 或： 式中：In第n年的定基地價指數(shù)； 第n年的報告期城鎮(zhèn)分類平均地價； 基期城鎮(zhèn)分類平均地價；q0基地分類用地權重值（基期的城鎮(zhèn)土地交易面積量）； 城鎮(zhèn)報告期平均地價； 城鎮(zhèn)基期平均地價。環(huán)比地價指數(shù)的計算公式為：式中：In第n年的環(huán)比

13、地價指數(shù)；In第n年的定基地價指數(shù)；In-1第n-1年的定基地價指數(shù)。精選ppt城鎮(zhèn)分類地價指數(shù)的計算公式為： 式中：Ij城鎮(zhèn)分類地價指數(shù)； 報告期城鎮(zhèn)分類平均地價； 基期城鎮(zhèn)分類平均地價。 在計算地價指數(shù)時，一般應該選擇地產市場發(fā)展相對穩(wěn)定、規(guī)范的年份作為基年。但是，由于我國土地市場發(fā)展較晚，交易案例相對較少，各城市發(fā)展也不平衡，因此基期的選擇可以根據(jù)各城市土地市場發(fā)展的具體情況而定，等到土地市場發(fā)展相對穩(wěn)定時，再根據(jù)指數(shù)編制的需要移動基期。精選ppt（五）地價指數(shù)的應用（1）地價指數(shù)是土地估價、城市基準地價調整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)。（2）地價指數(shù)也是政府進行土地市場管理和地價管理的重要依據(jù)。（3）通過