教學課件·房地產投資分析

1、第一節(jié) 投資與房地產投資的含義第二節(jié) 房地產投資的特性和投資分析的含義第三節(jié) 房地產投資分析與房地產估價的關系本章小結第一章 概 述本 章 內 容第一章 概 述 1.掌握房地產投資的含義、分類、房地產投資分析的目的及基本過程，投資價值與市場價值的含義；2.熟悉房地產的含義、房地產的屬性特征、房地產投資的特性；3.了解房地產起源與發(fā)展、房地產投資項目分析與房地產估價的關系。 本章學習目標第一節(jié) 房地產與房地產投資的含義一、房地產的含義（一）我國房地產的起源和發(fā)展房地產這個名詞的出現(xiàn)，在我國只有30年的歷史。1987年10月，黨的十三大報告中指出:“社會主義的市場體系，不僅包括消費品和生產資料等商

2、品市場，而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場；單一的商品市場不可能很好發(fā)揮市場機制的作用”。第一章 概 述1988年，七屆全國人大一次會議，修改憲法，將不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。1995年1月1日，房地產管理法正式實施，標志著房地產業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期。1998年7月3日發(fā)布國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知即23號文件，宣布“從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化?！钡谝徽?概 述國家從2003年就開始對房地產進行宏觀調控。 2010年4月18日史上最嚴厲的房地產調控措施出臺

3、,國務院辦公廳發(fā)出“關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”,（新國十條）。2011年1月，國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知，簡稱“新國八條” 。 2013年2月，出臺樓市調控“新國五條”。重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。第一章 概 述2014年，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺關于進一步做好住房金融服務工作的通知，這就是所謂央行“930”房貸新政，房地產行業(yè)由調控轉為松綁。2015年，房地產松綁政策進一步推出，連續(xù)降息5次、降準3次、營業(yè)稅5改2、二套房首付比例下調，3月30日，財政部發(fā)布關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知，通知要求，自3月3

4、1日起，個人住房轉讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復至2年。2016年5月1日起，房地產行業(yè)全面實行營改增。2017年，租售同權政策開始在重點城市實施。第一章 概 述（二）房地產管理法對房地產的解釋房地產是房產和地產的合稱，是指在一定所有制關系下受一定所有權支配的房屋財產和土地財產。房屋和土地本是相互獨立的兩類財產，但二者在物質形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房載），在經濟形態(tài)上，其經濟內容（價值）和運行過程也是具有內在聯(lián)系的。故而人們將二者相并而稱。第一章 概 述（三）行業(yè)標準對房地產的定義房地產業(yè)基本術語標準JGJ/T 30-2015對房地產（real estate）定義為：是指可開發(fā)的土地及

5、其地上建筑物、構筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益 。這一解釋強調了房地產是物質實體與權益的結合。房地產的各種經濟活動的實質就是其權益(也稱產權)的運行過程。第一章 概 述（四）房地產估價中對房地產的定義國家標準房地產估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）和房地產估價基本術語標準未對房地產進行定義。在估價中，對房地產的理解一般為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。特別強調房地產的區(qū)位性。第一章 概 述土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。房屋是指能遮

6、風避雨并供人居住、生產、儲藏物品或進行其他活動的工程建筑。構筑物是指橋梁、道路、隧道、煙囪、水塔等房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在內進行生產和生活活動。 其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。第一章 概 述實物是指房地產中看得見、摸得著的部分?？蛇M一步分為：有形實體、該實體的質量以及組合完成的功能。權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分。我國目前主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權、典權、地役權、空間利用權。區(qū)位是指房地產的空間位

7、置。房地產的區(qū)位可分為：位置（或坐落）、交通、環(huán)境（包括：自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境、景觀等）和配套設施（包括基礎設施和公共服務設施）四個方面來認識。其中，最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。第一章 概 述（五）房地產與不動產和物業(yè)的關系房地產又可稱為不動產或者物業(yè)。廣義的房地產與不動產的含義是一致的。不動產（immovable property）：指土地、海域以及房屋、林木等定著物。包括物質實體和依托于物質實體上的權益。 物業(yè)（property）：特指已經竣工和正在使用中的各類建筑物、構筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的房地產實體以及依托于該實體上的權益。這是相對與在建工程而

8、言。第一章 概 述（六）作為房地產投資分析中房地產的含義作為房地產投資分析中的房地產，可以理解為：依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。第一章 概 述二、房地產的屬性特征（一）位置的固定性(1)位置的固定性決定了房地產的異質性。(2)位置的固定性決定了房地產交易是以產權為交易對象。(3)位置的固定性使得與房地產相關的一系列活動具有明顯的區(qū)域性；地段即區(qū)位成為影響房地產價格的重要因素，俗話說：決定房地產價值的三個重要因素是：一是地段，二是地段，三還是地段（location，location，location）。第一章 概 述（二）壽命的長久性 房地

9、產商品一般都具備長期耐久使用的自然屬性。房地產的長久性可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。 （三）供給的有限性房地產供給的有限性，使得房地產具有獨占性。房地產供給的有限性，還在于固定性造成的房地產供給不能集中于一處(這是房地產供給不同于一般商品供給的最主要之處)。第一章 概 述（四）價值的保值增值性引起房地產增值的原因主要有：1有效需求增加2通貨膨脹的影響3外部經濟環(huán)境的改善4對建筑物本身進行的投資改造（五）價值量的高大性第一章 概 述（六）權利的政府限制性政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的： 管制權。征收權。 征稅權。充公權。 （七）權益的流動性差房地產權益的流動性是指房地產商品

10、兌換成現(xiàn)金的能力。 （八）價值影響的外部性房地產價值影響的外部性，是指房地產的價值常常受到周圍其他房地產利用及環(huán)境變化的影響。第一章 概 述三、房地產投資的含義（一）投資的概念簡單地說，投資（ Investment ）是為了將來更好的消費，而犧牲現(xiàn)在一定的消費。對于投資的理解，人們所處的角度不同，有不同的理解。作為經濟分析，投資是指經濟主體（個人或機構）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。投資與投機（speculation）投資可以從不同的角度進行分類。第一章 概 述（二）房地產投資的含義1、房地產投資的概念房地產投資是指經濟主體（個人或機構）以

11、獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。第一章 概 述2房地產投資的目的投資者進行房地產投資的主要目的，是為了實現(xiàn)其財富價值的最大化。對于房地產開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤。對于房地產置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益。第一章 概 述（三）房地產投資的分類1、按房地產投資形式（1）房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。（2）房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的權益或證

12、券市場的行為。A.投資房地產企業(yè)股票或債券B. 房地產投資信托基金（Real Eastae Investment Trusts, REITs）C.購買住房抵押支持證券第一章 概 述2、按投資物業(yè)類型劃分（1）居住物業(yè)（2）商用物業(yè)又稱經營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)。（3）工業(yè)物業(yè)（4）酒店與休閑娛樂設施（5）特殊物業(yè)第一章 概 述3、按房地產投資對象的形態(tài)劃分（1）土地投資（2）建成后的物業(yè)投資（3）在建工程投資4、按房地產投資經營方式劃分（1）出售型房地產項目投資（2）出租性房地產項目投資（3）混合性房地產項目投資第一章 概 述第二節(jié) 房地產投資的特性和投資分析的含義一、房地產投資的特性

13、1區(qū)位選擇異常重要2適于進行長期投資3需要適時的更新改造投資4投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險5變現(xiàn)性差6易受政策影響7需要具備專業(yè)知識8存在效益外溢和轉移第一章 概 述二、房地產投資分析的含義（一）房地產投資分析的概念房地產投資分析，是房地產項目在投資活動之前，由房地產投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產投資項目的經濟運行方面為重點，進行科學的預測分析和評價論證的過程。房地產投資分析不同于項目可行性研究。 （二）進行房地產投資分析的原因第一章 概 述（三）房地產投資分析的任務1為投資者指明投資方向2為投資者提供運作方式3為投資者預測投資效益4、為投資者分析投資風險并提供避險方法第一章 概

14、述三、房地產投資分析的基本過程對于開發(fā)項目，房地產投資分析一般經過以下幾個步驟：1、房地產市場調研與預測房地產市場調研與預測包括房地產投資環(huán)境的調研與預測和房地產市場狀況的調研與預測。房地產市場調研通常采用的方法有:普查法、抽樣調查法、直接調查法、間接調查法。房地產市場預測一般分為定性預測和定量預測。第一章 概 述2、房地產投資項目建設方案的選擇房地產投資分析，就是對項目建設方案的投資分析。 3、基礎數(shù)據(jù)的估算投資成本類數(shù)據(jù)收入類數(shù)據(jù)4、資金籌措和融資方案的選擇融資方案包括銀行貸款、發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、合資開發(fā)、利用信托資金等。第一章 概 述5、財務分析對項目的盈利能力、清償能力、資金平衡

15、能力等進行分析，從而得出財務上是否可行的結論。 6、不確定性分析和風險分析不確定性分析只能起到定性說明的作用；風險分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。 7、決策分析從各種投資方案中選擇一個或幾個投資方案，用于投資活動。第一章 概 述第三節(jié) 房地產投資分析與房地產估價的關系一、房地產投資分析與估價的關系房地產投資分析與房地產估價都是對房地產價值的估算，兩者既有聯(lián)系與有很大的區(qū)別。（一）內涵不同（二）依據(jù)不同（三）參與人員不同（四）使用的方法不同（五）使用的價值標準不同第一章 概 述二、幾個基本概念1交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交

16、價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。 2最可能銷售價格最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。 3市場價值市場價值是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。第一章 概 述4交易區(qū)間賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設置一個較低的價格下限，而買方則將為此設置一個較高的價格上限。實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。 5投資價值投資價值是預期的未來收益的價值。 6投資價值與市場價值的不同第一章 概 述房地產是伴隨著我國住房制度改革和土地有償有限期使用而不斷發(fā)展的。房地產的含義十分豐富，作為房地產投資分析中研究的房地產，可

17、以理解為：依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產，除了滿足人們的消費需求外，還具有明顯的資產特性，具有投資的功能。具體表現(xiàn)為以下幾個方面：位置的固定性、供給的有限性、價值的保值增值性、價值量的高大性、權利的政府限制性、權益的流動性差和價值影響的外部性。房地產投資是指經濟主體（個人或機構）以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了實現(xiàn)其財富價值的最大化。房地產投資可以有多種分類。按房地產投資形式，可通常可分為直接投資和間接投

18、資兩類。房地產直接投資又包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。房地產間接投資，具體形式包括：投資房地產企業(yè)股票或債券、投資房地產投資信托基金、購買住房抵押支持證券等。按投資物業(yè)類型劃分，主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設施和特殊物業(yè)。第一章 概 述本 章 小 結房地產投資具有與其他類型投資相區(qū)別的重要特性，包括：區(qū)位選擇異常重要、適于進行長期投資、需要適時的更新改造投資、投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險、變現(xiàn)性差、易受政策影響、需要具備專業(yè)知識和存在效益外溢和轉移等。房地產投資分析，是房地產項目在投資活動之前，由房地產投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產投資項目的經濟運行方面為

19、重點，進行科學的預測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產投資項目的財務可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學的依據(jù)。 房地產投資分析的任務包括：為投資者指明投資方向、為投資者提供運作方式、為投資者預測投資效益和為投資者分析投資風險并提供避險方法。對于開發(fā)項目，房地產投資分析一般經過以下幾個步驟：房地產市場調研與預測、房地產開發(fā)建設方案的選擇、基礎數(shù)據(jù)的估算、資金籌措和融資方案的選擇、財務分析、不確定性分析和風險分析和決策分析。房地產投資分析與房地產估價不同：內涵不同、依據(jù)不同、參與人員不同、使用的方法不同、使用的價值標準不同。房地產投資分析使用的價值標準是投資價值標準。房地產投

20、資分析人員，只有把握住投資價值的內涵，才能科學、合理的進行房地產投資分析。第一章 概 述第一章 概 述房地產投資分析與房地產估價的關系如何？課 堂 討 論第一節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時間價值第二節(jié) 房地產投資項目經濟評價指標體系第三節(jié) EXCEL在房地產投資分析中的應用本章小結第二章 房地產投資分析的基礎本 章 內 容 1.掌握現(xiàn)金流量表的基本結構、資金時間價值的含義及計算方法、掌握內部收益率和凈現(xiàn)值的含義及計算。2.熟悉資金時間價值的常用公式及系數(shù)、常用的靜態(tài)指標的含義及計算，在房地產投資分析中Excel表格中的常用公式及函數(shù)應用。3.了解現(xiàn)金流量分析、房地產投資項目經濟評價指標體系。本章學習目標

21、第二章 房地產投資分析的基礎第一節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時間價值一、現(xiàn)金流量（一）現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量表概述現(xiàn)金流量管理中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金和銀行存款以及現(xiàn)金等價物。一項投資被確認為現(xiàn)金等價物必須同時具備四個條件：期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風險小。第二章 房地產投資分析的基礎在對某一房地產投資進行分析時，把各個時期或時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量(Cash Flow，CF)。流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流入(Cash Inflow， CI)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出(Cash Outflow， CO.)，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和稱為凈現(xiàn)金流量(Net Cash

22、 Flow，NCF)。由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流量和對應的時期或時點一起可組成一張基本的現(xiàn)金流量表，如表2-1。第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎（二）現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表（statement of cash flows）是財務報表的三個基本報表之一，也叫賬務狀況變動表，所表達的是在一固定期間(通常是每月或每季)內，一家機構的現(xiàn)金 (包含現(xiàn)金等價物) 的增減變動情形。第二章 房地產投資分析的基礎企業(yè)的現(xiàn)金流量由經營活動產生的現(xiàn)金流量、投資活動產生的現(xiàn)金流量和籌資活動產生的現(xiàn)金流量三部分構成?，F(xiàn)金流量表的分析可從以下幾方面著手：1、經營活動產生的現(xiàn)金流量分析。2、投

23、資活動產生的現(xiàn)金流量分析。3、籌資活動產生的現(xiàn)金流量分析。4、現(xiàn)金流量構成分析。第二章 房地產投資分析的基礎（三）現(xiàn)金流量圖的畫法現(xiàn)金流量圖是一種反映房地產投資資金運動狀態(tài)的圖式，即把房地產投資的現(xiàn)金流量繪入一時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關系。現(xiàn)金流量圖包括三大要素：大小、流向、時間點。第二章 房地產投資分析的基礎二、資金的時間價值（一）資金時間價值的意義資金的時間價值是指資金在擴大再生產及其循環(huán)周轉過程中，隨著時間的推移而產生的增值。資金隨時間推移出現(xiàn)增值，其比率常用“i”表示，稱之為貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。一般情況下貼現(xiàn)率按銀行的年利率計算。在進行投資項目的經濟評價時，必須

24、考慮資金的時間價值，否則就不可能得到正確的結論。第二章 房地產投資分析的基礎（二）資金時間價值的計算方法資金時間價值計算的基本方法是計算利息的方法。它可以歸結為單利法和復利法。 1、單利法（Simple Interest method）單利法是計算利息的一種方法。在每一個計算利息的時間單位（如年、季、月、日等）里，均以最初投入的本金按規(guī)定的利率計息，而上一期所產生的利息并不加入下一期的本金中。第二章 房地產投資分析的基礎單利法是從簡單再生產的角度計算經濟效益，即假定每一年的新收益，不再投入國民經濟的建設中去。第二章 房地產投資分析的基礎2、復利法（Compound method）復利法是計算利

25、息的另一種方法。它與單利法的不同點是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的總額計算下一期利息。復利法的計算公式為：復利法計算的出發(fā)點是：資金在投入生產后的當年就得到一定的收益，將這部分收益再投入生產，又可能獲得一定的效益，為社會增加一定的財富。復利法比單利法更為合理。第二章 房地產投資分析的基礎3、 名義利率和實際利率名義利率（Nominal Interest Rates），就是通常所說的銀行公布的利率或借貸雙方商定的利率。實際利率又稱為有效利率（Effective Interest Rates）。名義利率忽略了利息的時間因素。實際利率是將利息的時間因素考慮進去的年利率。第二章 房地產

26、投資分析的基礎名義利率和實際利率存在以下關系:(1)當計息周期為一年時，名義利率和實際利率是相等的;計息周期短于一年時，實際利率大于名義利率。(2)計息期越短，計息次數(shù)越多，實際利率越高。(3)名義利率無法完全反映資金的時間價值，實際利率才真實反映資金的時間價值。第二章 房地產投資分析的基礎（三）資金時間價值的常用公式及系數(shù)1、一次支付終值系數(shù)現(xiàn)值（Future value ，F(xiàn)V or F）又稱為資金現(xiàn)在的瞬時價值。一般現(xiàn)值稱為貼現(xiàn)值，是資金等值計算中的一個重要概念。終值（Present value ，PV or P）就是資金的將來值，是指隨著時間的推移，經過一段時間后所形成的貨幣價值。第二

27、章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎例2-1某房地產企業(yè)開發(fā)貸款1000萬元，年利率8，五年末一次還本付息，計算第五年末應還的本利總額是多少？第二章 房地產投資分析的基礎2、一次支付現(xiàn)值系數(shù)第二章 房地產投資分析的基礎例2-2某個人10年前購買一套房產，現(xiàn)在把該房產以100萬元賣出去，若現(xiàn)在的年利率為10，問此100萬元，相當10年前多少錢？第二章 房地產投資分析的基礎3、年金終值系數(shù)年金（Annuity，A）是指一定時期內，以相同的時間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款項，如租金、折舊、等額支付的月供款等。年金的種類大致可以有四類：第一類是后付年金，指的是每筆收付款項發(fā)生在每期的期末。

28、第二類是先付年金，即每筆收付款項發(fā)生在每期的期初。第三類是遞延年金，即第一次年金發(fā)生的時間距離“現(xiàn)在”還有較大距離。第四類是永續(xù)年金，即年金的收付沒有終止時間。本書講的是后付年金形式。第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎4、償債基金系數(shù)償債基金系數(shù)又稱為資金儲存因數(shù)，是償債基金計算公式中常用的系數(shù)。它被用來計算：為在若干年后得到一筆將來為 的資金，從現(xiàn)在起每年必須儲存若干等額資金 。其含義如圖2-3所示：第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎例2-4需要在4年后一次償還銀行貸款本息共計10000萬元，現(xiàn)在每年需等額儲存多少資金（

29、年利率按10計算）？第二章 房地產投資分析的基礎5、投資回收系數(shù)投資回收系數(shù)又稱等額支付資金回收系數(shù)。為了收回現(xiàn)在的投資，計算在今后一段時間內每年收回相等數(shù)額的資金的過程，稱為等額支付資金回收，簡稱資金回收。第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎 6、年金現(xiàn)值系數(shù)第二章 房地產投資分析的基礎例2-6某房地產投資收益率為8，在5年內每年末得1000萬元人民幣的收益，試求當年初的投資為多少？第二章 房地產投資分析的基礎資金時間價值的六個基本公式如表2-2所示：第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎第二節(jié) 房地產投資項目經濟評價指標體系一、經濟評價指標體系概述房地

30、產投資分析，主要是考查投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標是用來考察房地產項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。清償能力指標是考察投資項目計算期內償債能力的指標。在實際中，兩種類型的投資項目的經濟評價指標有所差異。各項指標詳見表2-3。清償能力指標將在第七章再作講解。第二章 房地產投資分析的基礎二、靜態(tài)指標及其計算對房地產項目的投資效益進行評價時，若不考慮資金的時間價值，稱為靜態(tài)分析，其計算指標稱為靜態(tài)指標。常用的靜態(tài)指標有投資利潤率、投資回收期等。（一）投資利潤率投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。開發(fā)投資的投資利潤率是指開發(fā)建設完成后的正常年度的年

31、利潤總額與開發(fā)項目總投資的比率。第二章 房地產投資分析的基礎置業(yè)投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率。投資利潤率計算公式為：第二章 房地產投資分析的基礎對利潤總額的計算，置業(yè)投資與開發(fā)投資有所不同。 1、對于置業(yè)投資年利潤總額年經營收入（含銷售、出租、自營） 經營成本運營費用經營稅金 2、對于開發(fā)投資 年利潤總額年銷售收入年總成本費用銷售稅金第二章 房地產投資分析的基礎投資利潤率法的優(yōu)點：（1）經濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內所有年份的收益情況。投資利潤率法的缺點：

32、（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。第二章 房地產投資分析的基礎（二）投資回收期用于衡量投資項目初始投資回收速度的評價指標稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，對于開發(fā)投資，從建設開始年算起；對于置業(yè)投資，從首次投入資金算起。其表達式為：第二章 房地產投資分析的基礎投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量計算求得。其計算公式為：第二章 房地產投資分析的基礎投資回收期法的優(yōu)點：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個方面：一是評價指標計

33、算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風險因素，因為通常投資回收期越短則投資風險越小。第二章 房地產投資分析的基礎投資回收期法的缺點：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對投資項目進行整體評價。（3）投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態(tài)度。第二章 房地產投資分析的基礎（三）置業(yè)投資的幾個傳統(tǒng)指標對于置業(yè)投資，除了可以用與開發(fā)投資類似的投資利潤率

34、和靜態(tài)投資回收期指標外，還有一組指標常用來進行投資分析，這些指標包括：收益乘數(shù)、資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報率和投資回報率。1、收益乘數(shù)（Income Multiplier）收益乘數(shù)是某一物業(yè)的市場價格與總收入或凈收入之間的比值。按計算基數(shù)不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)，公式如下：總收益乘數(shù)=市場價格/總收入凈收益乘數(shù)=市場價格/凈經營收益第二章 房地產投資分析的基礎2、資本化率（capitalization rate）資本化率是物業(yè)的凈經營收益與其市場價格的比率，即公式：資本化率=凈經營收益/市場價格利用資本化率將年收益轉換為價值的方法稱為直接資本化法，常用的是下列公式：價格=年收益/資本

35、化率利用市場提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價格第二章 房地產投資分析的基礎3、股本化率（Equity-based rate）股本化率，也稱稅前現(xiàn)金回報率，表示稅前（扣除所得稅前）現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。公式：股本化率=（稅前現(xiàn)金流量/初始股本投資）100%稅前現(xiàn)金流量為年凈經營收益減去全年按揭月供之和。公式表示為：第二章 房地產投資分析的基礎4、現(xiàn)金回報率（Cash rate of return）現(xiàn)金回報率是指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬（扣減所得稅后的現(xiàn)金流量）與投資者初始股本投資的比率。公式：第二章 房地產投資分析的基礎5、投資回報率（mercanti

36、le rate of return）投資回報率是指房地產置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始股本投資的比率。公式：以上五個指標，各有優(yōu)缺點，其中最能體現(xiàn)物業(yè)投資價值的是投資回報率指標。第二章 房地產投資分析的基礎三、動態(tài)指標及其計算對房地產開發(fā)項目的投資效益進行評價時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)分析，計算的指標稱為動態(tài)指標。常用的動態(tài)評價指標有凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等。第二章 房地產投資分析的基礎1、凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項目在投資活動有效期內的凈現(xiàn)金流量，按預先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準收益率，折算到開發(fā)項目實施開始的基準年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評價項目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其

37、計算公式為：第二章 房地產投資分析的基礎凈現(xiàn)值是用來判別投資項目是否可行的動態(tài)評價指標之一。只有當NPV0時，項目在經濟上才可行。凈現(xiàn)值法的優(yōu)點：（1）凈現(xiàn)值的計算考慮了資金的時間價值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項房地產投資會使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。凈現(xiàn)值法的缺點：（1）一項投資機會的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標直接反映出來。（2）凈現(xiàn)值指標不能反映投資效率的高低。第二章 房地產投資分析的基礎2、內部收益率內部收益率，嚴格地說叫內部報酬率（IRR），是指方案計算期內可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零的貼現(xiàn)率。內部收益率的定義：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總

38、現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。為了與資本的利率加以區(qū)別，可以用表示方案的內部收益率。其計算公式如下：第二章 房地產投資分析的基礎下面介紹幾種計算方法：（1）試算法由圖2-5可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時，凈現(xiàn)值為零。此時的貼現(xiàn)率即為內部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨撝怠＠眠@個特點即可以通過試算，求出內部收益率。第二章 房地產投資分析的基礎（2）插值法插值法是利用兩個直角三角形相似，對應邊成比例的特點，求投資項目的內部收益率的近似解，其計算步驟如下：第二章 房地產投資分析的基礎

39、（3）查表法可直接查閱相關經濟類書籍附錄的因素表中所列系數(shù)，求出內部收益率。（4）利用Excel電子表格求解 。第二章 房地產投資分析的基礎內部收益率法的優(yōu)點：內部收益率的計算考慮了資金的時間價值；內部收益率的計算不需要首先確定所要求的報酬率；內部收益率表示投資項目內在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。內部收益率法的缺點：內部收益率不能直觀地顯示項目投資獲利數(shù)額的大??；內部收益率的計算較為復雜；當投資項目各年凈現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式時，一個投資項目的內部收益率可能存在多個解或無解，此時內部收益率無明確的經濟意義。第二章 房地產投資分析的基礎3、凈現(xiàn)值法與內部收益率法的比較這兩種方法的區(qū)

40、別主要表現(xiàn)在：（1）經濟意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項投資會使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內部收益率則表示投資項目的內在利潤率；（2）計算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內部收益率的計算則不需要；（3）在對多個互斥項目排序時，有時會得出不同的結論。舉例如下：第二章 房地產投資分析的基礎甲、乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關系見圖2-7所示。從圖2-7可以看出，當貼現(xiàn)率大于10時，采用凈現(xiàn)值法與采用內部收益率法會得出相同結論甲項目優(yōu)于乙項目；但當貼現(xiàn)率小于10時，采用凈現(xiàn)值法與采用內部收益率法會得出相反的結論。出現(xiàn)上述不一致的主要原因在于：（1）兩個投資項目的投資規(guī)模不同。（2）上述兩種計算方法對再投資利

41、潤率的假定不同。其中凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計算凈現(xiàn)值所用的貼現(xiàn)率，而內部收益率法假定再投資利潤率等于IRR。下面通過例子分別說明。第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎4、動態(tài)投資回收期第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎第三節(jié) EXCEL在房地產投資分析中的應用一、Excel表格中的常用公式公式是在Excel表格中對數(shù)據(jù)進行分析的等式，用于對工作表數(shù)據(jù)的加、減、乘、除等運算。函數(shù)通常是公式的重要成分，是預先定義好的內置公式。公式必須以等號（=）開始，后面是參與運算的元素和運算符，元素即運算數(shù)，可以是數(shù)值、單元格區(qū)域的應用、標志、名稱或函數(shù)等。如在

42、A2中存放A1、C1的數(shù)值和,則在A2中輸入“=A1+C1”，然后按“Enter”健即可。第二章 房地產投資分析的基礎（一）運算符公式中的運算符包括四種：算術運算符、比較運算符、文本運算符和引用運算符。第二章 房地產投資分析的基礎（二）輸入公式輸入公式主要有兩種方法，一種是直接輸入，另一種是選擇引用單元格。實際中，一般采用引用單元格的方法較為方便，具體步驟如下：1、雙擊待輸入公式的單元格，如B4。2、輸入等號（=）。3、單擊要在公式中出現(xiàn)的單元格（如B2）,該單元格周圍出現(xiàn)動態(tài)選擇框，其地址出現(xiàn)在編輯欄中（如圖2-8）。第二章 房地產投資分析的基礎4、然后輸入運算符（如“+”），運算符也出現(xiàn)在

43、編輯欄中。5、單擊要在公式中出現(xiàn)的單元格（如B3）, 該單元格周圍也出現(xiàn)動態(tài)選擇框，其地址出現(xiàn)在編輯欄中；如重復輸入，直至結束。第二章 房地產投資分析的基礎圖2-8 公式輸入6、單擊編輯欄的“輸入”或按“Enter”健，得到運算結果。如果要計算出此后各年的凈現(xiàn)金流量，則只需使用填充柄功能用鼠標拖動單元格即可完成。如圖2-9所示。第二章 房地產投資分析的基礎二、房地產投資分析中常用的Excel函數(shù)介紹Excel函數(shù)一共有11類，分別是數(shù)據(jù)庫函數(shù)、日期與時間函數(shù)、工程函數(shù)、財務函數(shù)、信息函數(shù)、邏輯函數(shù)、查詢和引用函數(shù)、數(shù)學和三角函數(shù)、統(tǒng)計函數(shù)、文本函數(shù)以及用戶自定義函數(shù)。房地產投資分析中主要使用的

44、是財務函數(shù)。（一）財務函數(shù)簡介財務函數(shù)可以進行一般的財務計算，如確定貸款的支付額、投資的未來值或凈現(xiàn)值，以及債券或息票的價值。財務函數(shù)大體上可分為四類：投資計算函數(shù)、折舊計算函數(shù)、償還率計算函數(shù)、債券及其他金融函數(shù)。第二章 房地產投資分析的基礎財務函數(shù)中常見的參數(shù)：第二章 房地產投資分析的基礎（二）投資計算函數(shù)投資計算函數(shù)可分為與未來值fv有關，與付款pmt有關，與現(xiàn)值pv有關，與復利計算有關及與期間數(shù)有關幾類函數(shù)。 第二章 房地產投資分析的基礎在投資計算函數(shù)中，將重點介紹FV、NPV、PMT、PV函數(shù)。 1、求某項投資的未來值FV例2-17假如某人兩年后需要一筆比較大的學習費用支出，計劃從現(xiàn)

45、在起每月初存入2000元，如果按年利2.25%，按月計息（月利為2.25%/12），那么兩年以后該賬戶的存款額會是多少呢？ 解：公式寫為：FV(2.25%/12, 24,-2000,0,1) 第二章 房地產投資分析的基礎2.求投資的凈現(xiàn)值NPV第二章 房地產投資分析的基礎第二章 房地產投資分析的基礎3、求貸款分期償還額PMT例如，需要10個月付清的年利率為8%的￥10,000貸款的月支額為： PMT（8%/12,10,10000） 計算結果為：-￥1,037.03。第二章 房地產投資分析的基礎4、求某項投資的現(xiàn)值PV 第二章 房地產投資分析的基礎（三）折舊計算函數(shù)折舊計算函數(shù)主要包括AMORD

46、EGRC、AMORLINC、DB、DDB、SLN、SYD、VDB。這些函數(shù)都是用來計算資產折舊的，只是采用了不同的計算方法。這里，對于具體的計算公式不再贅述，具體選用哪種折舊方法，則須視各單位情況而定。第二章 房地產投資分析的基礎（四）償還率計算函數(shù)償還率計算函數(shù)主要用以計算內部收益率，包括IRR、MIRR、RATE 和XIRR幾個函數(shù)。 1、返回內部收益率的函數(shù)IRR 第二章 房地產投資分析的基礎2、用RATE函數(shù)計算某項投資的實際贏利例如，某承包人建議你貸給他30000元，用作公共工程建設資金，并同意每年付給你9000元，共付5年，以此作為這筆貸款的最低回報。那么你如何去決策這筆投資？如何

47、知道這項投資的回報率呢？對于這種周期性償付或是一次償付完的投資，用RATE函數(shù)可以很快地計算出實際的贏利。第二章 房地產投資分析的基礎現(xiàn)金流量管理中的現(xiàn)金，不是我們通常所理解的手持現(xiàn)金，而是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金和銀行存款。在對某一房地產投資進行分析時，把各個時期或時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流入,流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出,現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和稱為凈現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量表是房地產投資分析的基礎。資金的時間價值是指資金在擴大再生產及其循環(huán)周轉過程中，隨著時間的推移而增值。資金時間價值計算的基本方法是計算利息的方法。它可以歸結為單利法和復利法。用于計息的利率有

48、名義利率和實際利率之分。房地產投資分析，主要是考查投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標是用來考察房地產項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。清償能力指標是考察投資項目計算期內償債能力的指標。本 章 小 結第二章 房地產投資分析的基礎不考慮資金時間價值的方法，稱為靜態(tài)分析，計算的指標稱為凈態(tài)指標。常用的靜態(tài)指標有投資利潤率、投資回收期等。置業(yè)投資還有五個傳統(tǒng)指標：收益乘數(shù)、資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報率和投資回報率?？紤]資金時間價值的方法，稱為動態(tài)分析，計算的指標稱為動態(tài)指標。動態(tài)指標比較全面地反映開發(fā)項目投資活動有效期的經濟效益，使評價更加符合實際，常用的動態(tài)評價指標有凈現(xiàn)

49、值、內部收益率、投資回收期等。房地產投資分析中往往要借助Excel表格和函數(shù)進行。熟練掌握和運用Excel的一些基本功能進行房地產投資分析是其最基本的技能。Excel函數(shù)一共有11類，用于房地產投資分析主要是財務函數(shù)。財務函數(shù)可以進行一般的財務計算，如確定貸款的支付額、投資的未來值或凈現(xiàn)值，以及債券或息票的價值。這些財務函數(shù)大體上可分為四類：投資計算函數(shù)、折舊計算函數(shù)、償還率計算函數(shù)、債券及其他金融函數(shù)。第二章 房地產投資分析的基礎置業(yè)投資中的資本化率指標對物業(yè)投資價值的影響。課 堂 討 論第二章 房地產投資分析的基礎第一節(jié) 房地產市場概況第二節(jié) 房地產市場調研第三節(jié) 房地產市場預測本章小結第

50、三章 房地產市場調研與預測本 章 內 容 1.掌握房地產市場的概念、結構，房地產市場調研的概念、房地產市場預測的概念和內容2.熟悉房地產市場的分類、房地產市場調研的內容、房地產市場預測的基本步驟、靈活運用房地產市場預測方法，能夠結合現(xiàn)實，就我國房地產市場中存在的問題進行理性分析、并給出對策。3.了解我國房地產市場的獨特性、房地產市場的功能、房地產市場調研的作用和特點，了解幾種常用的房地產市場調研方法，能夠正確理解房地產市場調研與房地產市場預測的關系。本章學習目標第三章 房地產市場調研與預測第一節(jié) 房地產市場概況一、房地產市場的概念房地產市場的概念，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義：房地產市

51、場是指進行房地產買賣、租賃、抵押及相關的勞務服務等交易活動的場所或領域；廣義：房地產市場是房地產商品交換關系的總和。概括地講，房地產市場是指房地產商品交換的場所和領域，也是房地產商品一切交換或流通關系的總和。第三章 房地產市場調研與預測二、房地產市場的主要特征1.房地產市場的供給和需求的高度層次性和差別性2.區(qū)域性特征明顯3.房地產市場交易對象和交易方式的多樣性4.房地產市場消費和投資的雙重特性5.房地產市場供給和需求的不平衡性6.房地產市場是一種不完全開放、競爭不充分的市場第三章 房地產市場調研與預測三、房地產市場的結構目前我國的房地產市場可分為一級市場、二級市場和三級市場等三個不同的層次。

52、（一）房地產一級市場房地產一級市場就是土地使用權出讓（land user granting）市場。 它是指國家以土地持有者的身份，將國有建設用地使用權在一定年限內出讓或出租給房地產經營者與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。特點：1.壟斷性。2.有限競爭性。3.政策導向性。第三章 房地產市場調研與預測（二）房地產二級市場房地產二級市場又稱土地或房地產開發(fā)市場，房地產增量市場，是已經取得土地使用權的開發(fā)經營者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產向房地產使用單位和個人之間進行出售或出租的市場，這是房地產開發(fā)向房地產消費使用的轉移市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市

53、場。房地產二級市場也包括土地二級市場。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同中載明的權利、義務隨之轉移。第三章 房地產市場調研與預測（三）房地產三級市場 房地產三級市場屬于存量房地產再轉讓市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。房地產三級市場具有消費性質。此時房地產呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現(xiàn)為使用者之間平等轉移。第三章 房地產市場調研與預測四、房地產市場的分類（一）按組成要素分類1、土地使用市場2、房產市場3、房地產資金市場4、房地產勞務市場5、房地產技術信息市場第三章 房地產市場調研

54、與預測（二）按照房地產交易方式的分類1、房地產銷售市場2、房地產租賃市場3、擔保市場4、保險市場第三章 房地產市場調研與預測（三）按照區(qū)域范圍的分類1、整體房地產市場2、區(qū)域房地產市場全國房地產市場某地區(qū)房地產市場某個城市房地產市場第三章 房地產市場調研與預測(四)按照達成交易與入住時間異同的分類1、現(xiàn)房市場2、期房市場(五)按照房地產用途的分類1、居住房地產市場普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。2、非居住房地產市場商業(yè)用房市場、寫字樓市場、工業(yè)用房市場等。第三章 房地產市場調研與預測(六)按照房地產檔次的分類1、高檔房地產市場2、中檔房地產市場3、低檔房地產市場。(七)按照房地產市場所

55、處時間的分類1、過去的市場2、現(xiàn)在的市場3、未來的市場第三章 房地產市場調研與預測五、房地產市場的功能 （一）配置存量房地產資源和利益 （二）指導供給以適應需求的變化（三）指導政府制訂科學的土地供給計劃（四）引導需求適應供給條件的變化第三章 房地產市場調研與預測第二節(jié) 房地產市場調研 一、房地產市場調研的內涵及其作用（一）房地產市場調研的內涵 “市場調研”有廣義和狹義之分。廣義：市場調研(marketing research)也稱為市場調查與分析或市場營銷研究，它包含了從認識市場到制定營銷決策的一切有關市場營銷活動的分析和研究。狹義：市場調研（marketing research)或市場研究則

56、更偏重于信息(information)的收集整理和分析。概言之，市場調研是運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關的各種情報、信息和資料，在調查的基礎上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。第三章 房地產市場調研與預測房地產市場調研的概念，包含了五層含義：第一，房地產市場調研的目的是輔助決策。第二，房地產市場調研的對象是市場中的各個主體。第三，房地產市場調研的工具。市場調研的工具可以分為兩類：一類是調查的工具；另一類是研究的工具。第四，房地產市場調研的內容。第五，房地產市場調研的目的。主要分三個層次：描述市場、分析市場、預測市場。第三章 房

57、地產市場調研與預測（二）房地產市場調研的作用（1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向；（2）有利于房地產企業(yè)適時開發(fā)新產品，搶占新市場；（3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；（4）有利于企業(yè)不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。第三章 房地產市場調研與預測二、房地產市場調研的特點（一）房地產市場調研的內容具有廣泛性（二）房地產市場調研具有很強的針對性（三）房地產市場調研的方法具有多樣性（四）房地產市場調研結果具有一定的局限性第三章 房地產市場調研與預測三、房地產市場調研的內容（一）宏觀投資環(huán)境調查 （二）城市房地產市場概況（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量 （四）項目基

58、本狀況調查（五）項目所在區(qū)域市場狀況（六）項目開發(fā)策略建議 （七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調研第三章 房地產市場調研與預測四、房地產市場調研程序房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制訂調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、現(xiàn)場調研、撰寫和提交調研報告等。（一）確定調研目的（二）搜集信息資料調研的主要任務就是搜集信息資料，搜集方式有：經常、不斷、定期、需要時、更新。第三章 房地產市場調研與預測（三）初步調研一是研究搜集的信息材料。二是與企業(yè)有關領導進行非正式談話。三是了解市場情況。（四）調研設計一項房地產市場調研工作至少應設計以下4種調研表格：1.當?shù)胤康禺a資源統(tǒng)

59、計表。2.房地產出租市場統(tǒng)計表。3.房地產出售統(tǒng)計表4.房地產個案實調分析表第三章 房地產市場調研與預測（五）現(xiàn)場調研（六）撰寫和提交調研報告撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環(huán)。調研報告反映了調研工作的最終成果。要十分重視調研報告的撰寫，并按時提交調研報告。撰寫調研報告應做到： 客觀、真實、準確地反映調研成果; 報告內容簡明扼要，重點突出; 文字精練，用語中肯; 結論和建議應表達清晰，可歸納為要點; 報告后應附必要的表格和附圖，以便閱讀和使用。第三章 房地產市場調研與預測五、房地產調研資料搜集的途徑和內容(一)搜集資料的途徑 1交易雙方當事人。 2促成房地產交易行為的中間商。 3

60、房地產開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。4熟悉房地產市場的人士，如房地產估價師、經紀人等。 5同業(yè)間資料的交流。 6準交易資料的搜集。7向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會，了解各類信息、行情，索取有關資料。 8各類次級資料。第三章 房地產市場調研與預測(二)基本資料的搜集 基本資料可分為初級(一手)資料及次級(二手)資料兩類。 1初級資料 2次級資料 (1)內部次級資料。(2)外部次級資料。(三)房地產法規(guī)資料的搜集城市房地產管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法、商品房銷售管理辦法、城市房屋拆遷管理條例等。第三章 房地產市場調研與預測六、房地產市場調研方法房地