房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

1、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建造、建設(shè)用地開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，疑結(jié)在房地產(chǎn)商品中的物化勞動(dòng)和活力勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分割性決定了房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一，地價(jià)蘊(yùn)涵于房?jī)r(jià)之中，是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分。房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由成本和利潤(rùn)兩部分組成，用公式表示就是：商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)。房地產(chǎn)商品的價(jià)格還可以進(jìn)一步分解為：商品房的價(jià)格=商品房的綜合造價(jià)+流通費(fèi)用+利潤(rùn)+稅金。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格由以下幾部分組成：（一）生產(chǎn)成本、土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)是指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的向被征地單位支付的各項(xiàng)費(fèi)用的總和。他主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)（即有

2、關(guān)地下、地上物的補(bǔ)償費(fèi)），征用市郊菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅等。、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位拆除被拆遷人所有的房屋及土地上附屬物的補(bǔ)償費(fèi)，以及對(duì)被拆遷人安置所支付的安置費(fèi)。它包括搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、拆遷戶臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等。、勘察3設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)用包括總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、勘查、測(cè)繪以及“三通一平”過(guò)程中發(fā)生的一切生產(chǎn)性費(fèi)用。、房屋4建筑安裝工程費(fèi)房屋建筑安裝過(guò)程費(fèi)又稱為主體工程費(fèi)。它主要包括建筑安裝工程施工圖預(yù)算的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)企業(yè)直接支付的應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本的工程費(fèi)用。、小區(qū)5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)這是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅

3、線以內(nèi)的各種管線和道路工程，如供水、排水、排污、供電、供氣、通信電纜、小區(qū)內(nèi)道路等建設(shè)費(fèi)用，以及環(huán)衛(wèi)綠化設(shè)施費(fèi)。、小區(qū)6非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)住宅小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)，如居委會(huì)派出所、托幼、小學(xué)、衛(wèi)生站、消防、自行車棚、公廁等。、管理7費(fèi)管理費(fèi)是指組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)和房屋流通所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、職工教育費(fèi)、產(chǎn)品銷售費(fèi)、房屋售出前的維護(hù)管理費(fèi)以及契約、合同公證、簽證費(fèi)等，還包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以上述1項(xiàng)6之和為基數(shù)取一個(gè)百分比，具體比例由市、縣人民政府確定。、貸款8利

4、息計(jì)入成本的貸款利息，由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款平均使用周期、平均比例、利率和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件等因素確定。（二）計(jì)劃利潤(rùn)利潤(rùn)是指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位銷售商品房屋后的銷售收入扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，并繳納稅金之后的凈利潤(rùn)。（三）稅金稅金是政府向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征集的列入商品房住宅價(jià)格構(gòu)成的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等項(xiàng)。、營(yíng)業(yè)1稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)發(fā)生營(yíng)業(yè)行為的單位和個(gè)人以其營(yíng)業(yè)收入為課稅對(duì)象征收的一種稅。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的單位和個(gè)人根據(jù)營(yíng)業(yè)額交納稅收前稅率是5%，按下式計(jì)算營(yíng)業(yè)稅商品住宅營(yíng)業(yè)收入額X稅率（）、城市2維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是為適應(yīng)城市建設(shè)需要對(duì)繳納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的稅。

5、（四）住宅樓層、朝向和地段的差價(jià)樓層、朝向和地段的差價(jià)在公有住房出售時(shí)的規(guī)定、樓層1差價(jià)根據(jù)高層和多層的高度、提升工具、光照時(shí)間和消費(fèi)者習(xí)慣等具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層與其余各層的差價(jià)率。各樓層的差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。例如以多層住宅為例，以第一層價(jià)格為98，%則第二層為10，0頂%層為96，%其他為10，2其%計(jì)算公式為樓層差價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)X樓層差價(jià)率、朝向2差價(jià)房屋的朝向差價(jià)率是根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂?、主風(fēng)向和光照以及當(dāng)?shù)厝藗兊纳盍?xí)慣，確定不同朝向的差價(jià)率。住宅的朝向以每套主居房朝向?yàn)闇?zhǔn)，如一房間有雙重朝向，則擇優(yōu)朝向。一般地，朝向增減差價(jià)率之和應(yīng)為零。如以向南差價(jià)率為102，%朝東10，0朝%西

6、95，%朝北92，%其計(jì)算公式為朝向差價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)X朝向差價(jià)率、地段3差價(jià)根據(jù)城市土地級(jí)差情況，將城市土地劃分成不同地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)率。新建房屋的出售價(jià)格的構(gòu)成和制訂，應(yīng)有嚴(yán)格的計(jì)劃。國(guó)家規(guī)定了新建商品房的出售價(jià)格由物價(jià)部門審批，各地也制定了具體的申報(bào)制度和作價(jià)方法。商品房?jī)r(jià)格組成的公式如下成本價(jià)格=生產(chǎn)成本（朝向差價(jià)樓層差價(jià)）平均價(jià)格=成本價(jià)格+計(jì)劃利潤(rùn)+稅金銷售價(jià)格=平均價(jià)格+地段差價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售過(guò)程中，企業(yè)所定的價(jià)格既不能低得沒(méi)有利潤(rùn)，也不能過(guò)高而影響需求，必須介于兩者之間。此外，價(jià)格構(gòu)成因素尚要考慮下面這些情況（1）房屋裝修。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋裝修的標(biāo)準(zhǔn)日益

7、提高。門、窗、地板的用料也成為房產(chǎn)價(jià)格的重要構(gòu)成因素。如超過(guò)同類房屋標(biāo)準(zhǔn)，一般可按原單價(jià)酌增5%1；5如低%于同類房屋標(biāo)準(zhǔn)，則可按原價(jià)酌減5%15%（2）房屋設(shè)備。一般指衛(wèi)生和暖氣設(shè)備。威勢(shì)設(shè)備指抽水馬桶、瓷面盆和搪瓷浴缸等三件。如果設(shè)備因素未列入房屋造價(jià)或增加了房屋設(shè)備，就應(yīng)按原單價(jià)增加房屋設(shè)備費(fèi)用。（3）房屋附屬設(shè)施。襖闊圍墻、女兒墻和綠化等。圍墻女兒墻可按墻體結(jié)構(gòu)每平方米估算單價(jià)，另加20價(jià)%格，作為圍墻上木門、鐵門、竹籬笆門的費(fèi)用。（4）房屋折舊。房屋建成后，無(wú)論是使用還是閑置，都會(huì)發(fā)生自然的和人為的損耗，從而需要考慮折舊因素。一般來(lái)說(shuō)，房屋使用年限越長(zhǎng)，折舊額越高，但折舊的計(jì)算方法不同，折舊額也就會(huì)有所不同。（5）房