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文檔簡介
1、建設(shè)廣場產(chǎn)品優(yōu)化暨商業(yè)經(jīng)營方案一、小戶型公寓產(chǎn)品優(yōu)化方案1 單價(jià)高導(dǎo)致總價(jià)高;2公攤大,戶型面積小,實(shí)用性不強(qiáng);3大部分戶型存在日照、采光、通風(fēng)問題;小戶型公寓主要面臨的問題集中在:可以看出本項(xiàng)目營銷的難點(diǎn)主要集中在單價(jià)和戶型兩大方面,而這兩方面的問題均是項(xiàng)目無法克服的銷售瓶頸,我司在保證原有總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,對“建設(shè)廣場”的功能進(jìn)行了細(xì)分,在維持原有小戶型公寓功能的基礎(chǔ)上,增加兩大功能定位:公寓式辦公和酒店式公寓1、公寓式辦公開發(fā)優(yōu)點(diǎn):弱化采光、日照和通風(fēng)問題,單價(jià)較小戶型公寓能夠走高,總價(jià)將成為本案優(yōu)勢,基本上將小戶型公寓的劣勢進(jìn)行了有效的規(guī)避;開發(fā)缺陷:辦公類物業(yè)對消防要求嚴(yán)格,消防問題
2、較難解決,一定程度上增加了項(xiàng)目消防設(shè)施的投入,增加了成本。方案優(yōu)化說明:在開發(fā)公寓式辦公的定位前提下,將戶型面積壓縮成為方案設(shè)計(jì)之根本,本方案將原方案以北的部分設(shè)計(jì)為中走廊形式,縮小了原方案中戶型面積,降低了單位總價(jià)。2、酒店式公寓開發(fā)優(yōu)點(diǎn):酒店式公寓同樣也弱化項(xiàng)目采光、通風(fēng)與日照問題,價(jià)格可以走高,同時(shí)由于該區(qū)域人文與自然環(huán)境較好,較適合開發(fā)品質(zhì)較高的精裝修酒店式公寓。開發(fā)缺陷:需要統(tǒng)一管理,存在精裝修成本。方案示意圖產(chǎn)權(quán)式酒店方案說明:該方案建議將項(xiàng)目以東部分(采光、通風(fēng)較差)開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式酒店,保留采光相對較好的區(qū)域作為其他用途,這樣不但豐富了整個項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),降低了銷售風(fēng)險(xiǎn)。通過以上各
3、種方案的比較,我司認(rèn)為將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效組合成為降低項(xiàng)目營銷風(fēng)險(xiǎn)的有效手段,故項(xiàng)目公寓部分有三種優(yōu)化組合模式:第一組合模式:酒店式公寓+SOHO公寓酒店式公寓SOHO公寓第二組合模式:商務(wù)公寓+SOHO公寓小戶型公寓商務(wù)辦公第三組合模式:SOHO公寓+酒店式公寓+商務(wù)公寓酒店式公寓SOHO公寓二、商業(yè)經(jīng)營方案本案商業(yè)體量不足5000,結(jié)構(gòu)為三層板塊商業(yè),去化難點(diǎn)主要在:(1)內(nèi)部商業(yè)布局受到上面公寓部分結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的破壞;(2)單層面積較小,不足1700,商業(yè)規(guī)模較??;(3)價(jià)格較高。針對商業(yè)部分,我司考慮了以下三種去化方案:方案一:沿街切邊銷售,主要經(jīng)營各類專賣,百貨等;沿蕪湖路開口,進(jìn)入內(nèi)部商
4、業(yè),一層內(nèi)商與二三層連通,整體定位為宜家廣場。主要經(jīng)營各類精品家飾。方案一:家宜廣場該方案中主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有:(1)棉麻布藝類(2)干花陶藝類(3)浪漫燈飾類(4)玻璃家飾類(5)瓷器飾品類(6)卡通電玩類(7)時(shí)尚壁畫類(8)精品飾物類同樣沿街切邊銷售,經(jīng)營各類專賣,百貨等;沿蕪湖路開口,進(jìn)入內(nèi)部商業(yè),一層殘留與二三層整體定位為運(yùn)動商城運(yùn)動匯。主要經(jīng)營各類室內(nèi)外運(yùn)動型產(chǎn)品。方案二:運(yùn)動商城運(yùn)動匯(1)戶外運(yùn)動用品該方案經(jīng)營業(yè)態(tài)有:(2)運(yùn)動休閑服飾(3)運(yùn)動健身器材(4)體育用品專賣方案三:歡樂城同樣沿街切大進(jìn)深商業(yè),經(jīng)營各類專賣,百貨等;預(yù)留蕪湖路進(jìn)口,設(shè)置二、三層垂直梯入口,將二、三層整體定位為歡樂城,
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