合肥蕪湖路建設(shè)廣場項(xiàng)目提案

1、建設(shè)廣場產(chǎn)品優(yōu)化暨商業(yè)經(jīng)營方案一、小戶型公寓產(chǎn)品優(yōu)化方案1 單價(jià)高導(dǎo)致總價(jià)高；2公攤大，戶型面積小，實(shí)用性不強(qiáng)；3大部分戶型存在日照、采光、通風(fēng)問題；小戶型公寓主要面臨的問題集中在：可以看出本項(xiàng)目營銷的難點(diǎn)主要集中在單價(jià)和戶型兩大方面，而這兩方面的問題均是項(xiàng)目無法克服的銷售瓶頸，我司在保證原有總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對“建設(shè)廣場”的功能進(jìn)行了細(xì)分，在維持原有小戶型公寓功能的基礎(chǔ)上，增加兩大功能定位：公寓式辦公和酒店式公寓1、公寓式辦公開發(fā)優(yōu)點(diǎn)：弱化采光、日照和通風(fēng)問題，單價(jià)較小戶型公寓能夠走高，總價(jià)將成為本案優(yōu)勢，基本上將小戶型公寓的劣勢進(jìn)行了有效的規(guī)避；開發(fā)缺陷：辦公類物業(yè)對消防要求嚴(yán)格，消防問題

2、較難解決，一定程度上增加了項(xiàng)目消防設(shè)施的投入，增加了成本。方案優(yōu)化說明：在開發(fā)公寓式辦公的定位前提下，將戶型面積壓縮成為方案設(shè)計(jì)之根本，本方案將原方案以北的部分設(shè)計(jì)為中走廊形式，縮小了原方案中戶型面積，降低了單位總價(jià)。2、酒店式公寓開發(fā)優(yōu)點(diǎn)：酒店式公寓同樣也弱化項(xiàng)目采光、通風(fēng)與日照問題，價(jià)格可以走高，同時(shí)由于該區(qū)域人文與自然環(huán)境較好，較適合開發(fā)品質(zhì)較高的精裝修酒店式公寓。開發(fā)缺陷：需要統(tǒng)一管理，存在精裝修成本。方案示意圖產(chǎn)權(quán)式酒店方案說明：該方案建議將項(xiàng)目以東部分（采光、通風(fēng)較差）開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式酒店，保留采光相對較好的區(qū)域作為其他用途，這樣不但豐富了整個項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低了銷售風(fēng)險(xiǎn)。通過以上各

3、種方案的比較，我司認(rèn)為將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效組合成為降低項(xiàng)目營銷風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，故項(xiàng)目公寓部分有三種優(yōu)化組合模式：第一組合模式：酒店式公寓+SOHO公寓酒店式公寓SOHO公寓第二組合模式：商務(wù)公寓+SOHO公寓小戶型公寓商務(wù)辦公第三組合模式：SOHO公寓+酒店式公寓+商務(wù)公寓酒店式公寓SOHO公寓二、商業(yè)經(jīng)營方案本案商業(yè)體量不足5000，結(jié)構(gòu)為三層板塊商業(yè)，去化難點(diǎn)主要在：（1）內(nèi)部商業(yè)布局受到上面公寓部分結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的破壞；（2）單層面積較小，不足1700，商業(yè)規(guī)模較??；（3）價(jià)格較高。針對商業(yè)部分，我司考慮了以下三種去化方案：方案一：沿街切邊銷售，主要經(jīng)營各類專賣，百貨等；沿蕪湖路開口，進(jìn)入內(nèi)部商

4、業(yè)，一層內(nèi)商與二三層連通，整體定位為宜家廣場。主要經(jīng)營各類精品家飾。方案一：家宜廣場該方案中主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有：（1）棉麻布藝類（2）干花陶藝類（3）浪漫燈飾類（4）玻璃家飾類（5）瓷器飾品類（6）卡通電玩類（7）時(shí)尚壁畫類（8）精品飾物類同樣沿街切邊銷售，經(jīng)營各類專賣，百貨等；沿蕪湖路開口，進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)，一層殘留與二三層整體定位為運(yùn)動商城運(yùn)動匯。主要經(jīng)營各類室內(nèi)外運(yùn)動型產(chǎn)品。方案二：運(yùn)動商城運(yùn)動匯（1）戶外運(yùn)動用品該方案經(jīng)營業(yè)態(tài)有：（2）運(yùn)動休閑服飾（3）運(yùn)動健身器材（4）體育用品專賣方案三：歡樂城同樣沿街切大進(jìn)深商業(yè)，經(jīng)營各類專賣，百貨等；預(yù)留蕪湖路進(jìn)口，設(shè)置二、三層垂直梯入口，將二、三層整體定位為歡樂城，