房地產(chǎn)項目工程管理流程及成本管理體系2011-72頁

1、 張尊漢二O一一年四月七日房地產(chǎn)項目工程管理流程(lichng)及 成本管理體系 共七十三頁 目錄(ml)一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系二、工程項目成本管理體系三、工程項目各階成本管理的重點共七十三頁 隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個過程中，項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)實施(shsh)和銷售、竣工決算等，每一個環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，是房地產(chǎn)項目成本控制的核心。所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，是個動態(tài)管理的過程，不僅僅要關(guān)注財務(wù)成本，而且要關(guān)注

2、項目質(zhì)量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費者的消費成本。共七十三頁 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理(gunl)的體系共七十三頁 1.1 成本管理(gunl)的理念 營銷產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量不好(b ho)，我賣不出去；設(shè)計成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本都做完了，只能這樣了；財務(wù)沒有我的事。 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益-提升價值 成本控制不等于省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，要更注重投入和產(chǎn)出的問題 成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品， 地產(chǎn)公司經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的理念和思路共七

3、十三頁 1.2 成本管理(gunl)的職責(zé) 成本管理的主要控制部門： 預(yù)決算人員？ 項目公司？ 設(shè)計部管理門？ 招投標(biāo)和采購部門？ 產(chǎn)品策劃部門？ 成本管理部門的職責(zé)： 全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作，了解產(chǎn)品(chnpn)、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控。 開發(fā)商整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者，不是大廚是美食家。共七十三頁1.3 工程項目建設(shè)(jinsh)流程共七十三頁 房地產(chǎn)項目開發(fā)主要(zhyo)流程共七十三頁4. 房地產(chǎn)項目(xingm)成本控制體系共七十三頁房地產(chǎn)項目財務(wù)成本(chngbn

4、)體系1.土地(td)費：征地費、契稅費、土地(td)增容費2.前期工程費：可行性研究費、三通一平費、測繪費、地質(zhì)勘察費、工程規(guī)劃設(shè)計費、環(huán)境評價費、招投標(biāo)費、城建配套費3.基礎(chǔ)設(shè)施費：煤氣、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排污費、綠化景觀費、電信及智能化工程費4.建筑安裝工程費：土石方工程費、樁基礎(chǔ)工程費、肌坑圍護(hù)費、土建工程材料費（甲供材料）、土建工程費、安裝工程費、安裝設(shè)備費（甲供）、裝修工程費、試驗檢測費、5.配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費：員工工資、營銷策劃費、財務(wù)管理費等。7.工程不可預(yù)見費8.開辦費用等共七十三頁 房地產(chǎn)工程項目成本(chngbn)管理體系共七十三頁 二、工程項目成本(chngbn)管理體系

5、共七十三頁1. 工程項目目標(biāo)(mbio)成本體系1.1 工程目標(biāo)成本的概念 目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制標(biāo)桿。 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。 目標(biāo)成本體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成(xngchng)行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。 目標(biāo)成本要體現(xiàn)先進(jìn)性和嚴(yán)肅性。共七十三頁1.2 工程(gngchng)目標(biāo)成本建立的流程 目標(biāo)成本體系是成本控制的核心，只有科學(xué)制定目標(biāo)成本，才能有效的控制成本。 目標(biāo)成本的制定是由測算到概算(i

6、sun)再到預(yù)算的逐步真實的過程，是一個由粗淺到細(xì)的過程。 隨著項目階段的逐步推進(jìn)，成本項目逐步細(xì)化調(diào)整，目標(biāo)成本亦逐步真實。 建立目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)：公司應(yīng)有不斷完善的成本數(shù)據(jù)積累以及優(yōu)秀的預(yù)算管理人才作保障。共七十三頁共七十三頁2. 工程項目動態(tài)成本(chngbn)體系 動態(tài)成本管理應(yīng)保障所有成本的變更能夠得到及時管理： 設(shè)計變更 工程簽證 各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。 動態(tài)成本管理是對成本實時監(jiān)控的重要方法。 各種( zhn)成本控制軟件的產(chǎn)生，如明源成本管理軟件；金碟等 其實主要的是實現(xiàn)成本管理的動態(tài)控制。共七十三頁3. 工程項目后評

7、估(pn )體系 項目后期評估是成本管理效果評價和改進(jìn)（CA）的途徑 項目工程竣工并在結(jié)算完成后進(jìn)行，對項目過程(guchng)中發(fā)生的所有成本進(jìn)行系統(tǒng)全面的再評價： 比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異（評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性） 對比項目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書的成本差異（評價成本管理工作的有效性） 分析各期項目動態(tài)成本分析報告（評價項目成本管理的科學(xué)合理性） 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響 考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）共七十三頁共七十三頁4. 成本管理(gunl)流程共七十

8、三頁共七十三頁 三、工程項目各階段成本(chngbn)管理的重點共七十三頁1、項目論證(lnzhng)、立項環(huán)節(jié)成本控制 項目(xingm)獲取前進(jìn)入新城市開發(fā)，需進(jìn)行可行性研究，在完成實地考察和調(diào)研工作后，立項時必須編寫提交項目(xingm)可行性研究報告 營銷部門負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進(jìn)行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。 預(yù)決算部門、采購部門對當(dāng)?shù)厥袌鐾瑱n次建筑造價、材料設(shè)備選型價位進(jìn)行調(diào)研，并作區(qū)域?qū)Ρ缺恚?前期拓展人員對各種規(guī)模的當(dāng)?shù)厥姓A(chǔ)配套、建設(shè)規(guī)費等收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研 設(shè)計部門委托多家設(shè)計單位設(shè)計規(guī)劃方案，從中挑選最佳方案。 根據(jù)總體規(guī)劃方案，營銷部門預(yù)測銷售收入，工

9、程部門編制項目實施計劃，預(yù)決算部門進(jìn)行投資估算，財務(wù)部門進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)評價，最終由營銷部門形成項目可行性研究報告。共七十三頁 1.成本費用估算和控制目標(biāo)及措施(cush)；2.投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；4.資金計劃；5.競投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；6.投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；7.項目綜合評價意見；共七十三頁2、工程項目設(shè)計階段成本(chngbn)控制 2.1 設(shè)計階段的管理流程 2.2 設(shè)計策劃階段的成本(chngbn)控制 2.2.1 設(shè)計單位的選擇和設(shè)計費用的控制 2.2.2 設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計進(jìn)度的控制 2.3 規(guī)劃方案設(shè)計階段的成本控制 2.4 擴初設(shè)計階段的

10、成本控制 2.5 施工圖設(shè)計階段的成本控制 2.6 邊坡土石方設(shè)計的成本控制 2.7 景觀設(shè)計的成本控制共七十三頁2.1 設(shè)計階段的管理(gunl)流程共七十三頁共七十三頁共七十三頁共七十三頁項目(xingm)立項主體(zht)結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計管理設(shè)計方案設(shè)計管理擴初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項目成本估算測算及目標(biāo)成本拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算工程營銷項目的每一個設(shè)計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約共七十三頁2.2 設(shè)計(shj)策劃階段的

11、成本控制 成本的合理控制是一個項目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行(zhxng)于設(shè)計管理。 合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的。例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過程中仔細(xì)考慮與研究。 對設(shè)計方案的材料成本以及建造成本均及時與成本部溝通，保證項目的成本的可控性。 成本控制在設(shè)計階段（包括選材用料）占有7080的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占3020。 成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。 成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過程

12、，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。共七十三頁 2.2.1 設(shè)計(shj)單位的選擇和設(shè)計(shj)費用的控制 設(shè)計單位選擇的方式: 設(shè)計招標(biāo) 長期合作單位直接洽談 引進(jìn)新的設(shè)計單位洽談 設(shè)計單位的類型 國際知名度較高的國外設(shè)計公司(n s)做規(guī)劃方案，再找個國內(nèi)公司(n s)做施工圖深化設(shè)計 國內(nèi)知名度較高的國內(nèi)公司做完成個設(shè)計（規(guī)劃方案、擴初設(shè)計、施工圖紙設(shè)計） 國內(nèi)知名度較高的設(shè)計人 設(shè)計費用的控制 如何花最少的錢做出最好的設(shè)計產(chǎn)品-其實是個平衡的問題共七十三頁2.2.2 設(shè)計(shj)質(zhì)量和設(shè)計(shj

13、)進(jìn)度的控制共七十三頁 對設(shè)計(shj)人員而言是任務(wù)， 對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免(bmin)兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設(shè)計效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價設(shè)計變更簽證率合理的設(shè)計費共七十三頁 2.3 規(guī)劃(guhu)和擴初階段的成本控制2.3.1 場地總平面設(shè)計成本控制 場地整合設(shè)計，即在平面圖里同時考慮豎向、道路、管線、綠化景觀設(shè)計要求(yoqi)。只有這樣，才能做出又好有能實施的設(shè)計方案。 甲方應(yīng)充分核實以下基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性： 地形圖、紅線圖；水文地質(zhì)氣象資料（如洪水頻率、暴雨強度、匯水面積、徑流系數(shù)等）； 擬建工程周邊的建筑物、道路及管線現(xiàn)況資

14、料； 周邊有無規(guī)劃建筑物、市政道路的接點關(guān)系及市政給排水管線、能源管線、電力及通訊等管線與小區(qū)接點關(guān)系的資料 場地靠現(xiàn)有城市主干道一側(cè)是否有排洪溝；場地的初步或詳細(xì)地質(zhì)勘探報告書等。共七十三頁 設(shè)計師更要分析資料的準(zhǔn)確性、可實用性等，否則(fuz)，會產(chǎn)生無數(shù)后患。只有資深總圖設(shè)計師具有甄別資料真?zhèn)蔚哪芰Α?對現(xiàn)況場地內(nèi)的土壤、邊坡、巖石作表面的穩(wěn)定性分析； 若現(xiàn)況與地形圖有明顯的區(qū)別，要求甲方補測地形圖；共七十三頁2.3.2 場地道路和豎向設(shè)計(shj)成本控制 在坡地場地，道路設(shè)計直接關(guān)系到建設(shè)工程量的多少，進(jìn)而決定了場地開發(fā)建設(shè)的造價，要將場地設(shè)計的工程費用降低到最小的范圍。道路長則擋土

15、墻和邊坡長、土石方工程量較大。 道路的平面線型定位(dngwi)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選擇和組合，要經(jīng)過方案比選和優(yōu)化，同時要為建筑物布置創(chuàng)造條件。共七十三頁 道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選定 實例：過于強調(diào)道路的平緩 某些外地開發(fā)商沒有概念，別墅最大坡度可達(dá)15%，提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改變：6%，4%、3%，使擋土墻高度從16m提高到20m。因過于強調(diào)道路的平緩，則帶來了土石方量的增大和挖填不平衡。在山地要像平原(pngyun)(如北京)那樣，坡小則路長，損失上億元。做不下去，越做越糟。舍棄原來優(yōu)化方案，一意孤行。 構(gòu)建主干道路網(wǎng) 實例11：道路系統(tǒng)不合理 由于開發(fā)商們不了解山地建設(shè)規(guī)律，沒選中設(shè)計方的推薦方案，要設(shè)計人員調(diào)整

16、其中的一個方案將中間標(biāo)高的道路直接與低標(biāo)高路連接，這就造成了道路縱坡達(dá)到15%坡度、道路系統(tǒng)極其不合理不通暢、土石方量大增、擋土墻增長且增高，整個工程投資巨增。共七十三頁 道路的豎向設(shè)計 將剖面和平面結(jié)合起來拉主干道路算坡度，常發(fā)生對場地的豎向及道路設(shè)計考慮不周到，經(jīng)常將道路豎向處理不好，使道路接不到建筑物邊上去。 道路平面設(shè)計方案調(diào)整后，要結(jié)合新位置調(diào)整其坡長、坡度和標(biāo)高(biogo)。 豎向設(shè)計完成后才能進(jìn)行建筑物布置，否則方案無穩(wěn)定性。 要充分地利用地形，沒有工作經(jīng)驗積累不行，與場地的結(jié)合不好。總圖專業(yè)設(shè)計難度大、工作量也大，在設(shè)計過程中返工量大，設(shè)計周期長。共七十三頁 設(shè)計單位施工圖設(shè)

17、計時沒動道路(dol)位置，但對道路(dol)標(biāo)高做了較大的調(diào)整，后山的標(biāo)高為了將就建筑物調(diào)低了很多，也挖了很多的土石方。 甲方過分的強調(diào)建筑物去適應(yīng)山坡地形，將建筑物設(shè)計太多太零碎小平臺，施工現(xiàn)場沒有機械化施工的可行性，人工開挖成本太高工期太長，在施工中又多次調(diào)整建筑單體形式和場地標(biāo)高，現(xiàn)場施工返工較多，設(shè)計和施工的返工費用也較高。共七十三頁2.3.3 場地管線綜合(zngh)設(shè)計成本控制 搜集匯總市政管線資料，城市主干管與小區(qū)的交口的坐標(biāo)、標(biāo)高、管徑大小及各管線系統(tǒng)的配置能力和排放能力等。如果規(guī)劃局給定的污水排放接口比較高，場地(chngd)排水就用不上。開發(fā)商有的也馬虎，要了一個高的接口

18、。 匯總建筑物和擋土墻基礎(chǔ)。 擋土墻穿管的預(yù)設(shè)。 場地景觀設(shè)計標(biāo)高及位置的協(xié)調(diào)配合。 在總平面圖上標(biāo)注建筑物、商鋪四周的場地標(biāo)高坡地場地管道通廊較窄，綜合管線布置困難，管網(wǎng)投資增高。管線也無法順應(yīng)山坡地形按規(guī)范布置下來。坡地場地道路經(jīng)常轉(zhuǎn)向，當(dāng)設(shè)置超高后，積水點變化，水道專業(yè)不知道。雨水口位置要準(zhǔn)確而不浪費，有效解決問題。共七十三頁 再將推薦方案作綜合管線圖布置，作綜合管線文字說明； 進(jìn)行管線的可行性分析，綜合考慮各種管線的設(shè)置?？紤]管線綜合走向、市政管線最低點。 充分考慮管道通廊的預(yù)留。 匯水面積均勻分配，管線大小比較適中。管線應(yīng)盡量布置在挖方區(qū)方可節(jié)省埋設(shè)時開挖的石方工程量。 坡地場地的豎

19、向設(shè)計上要設(shè)置擋土墻和邊坡，這些構(gòu)筑物要占地(zhn d)，高差越大占地(zhn d)越寬，結(jié)構(gòu)厚度也越大。因為主要的場地上要建住宅，這些構(gòu)筑物只好布置在道路通道的兩側(cè)，那么道路通道除了這些構(gòu)筑物占地(zhn d)外還有建筑物本身的基礎(chǔ)也要占地(zhn d)，留給布置管線的地方就不是很多了。共七十三頁2.4 施工圖設(shè)計階段的成本(chngbn)控制2.4.1 基礎(chǔ)工程成本優(yōu)化 一個經(jīng)濟(jì)、安全、施工方便的基礎(chǔ)方案是基礎(chǔ)方面成本控制的關(guān)鍵因素。合理的基礎(chǔ)方案決定其工程造價為使基礎(chǔ)工程作到安全、經(jīng)濟(jì)、合理，針對各棟建筑物各部位的受力特點、相對應(yīng)位置的地質(zhì)情況分別對采用不同持力層（粘土(zhn t)層

20、、強風(fēng)化基巖）、不同基礎(chǔ)形式（天然基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)） 進(jìn)行技術(shù)、成本以及施工分析； 大量的設(shè)計過程優(yōu)化可降低造價： 嚴(yán)格按照計算結(jié)果核對墻柱軸力與樁基礎(chǔ)承載力的關(guān)系，使一部分四 樁改為三樁、三樁改為兩樁等；樁尖由封閉樁尖改為開口樁尖； 核對天然基礎(chǔ)部分的設(shè)計，充分利用底板的鋼筋和混凝土。共七十三頁2.4.2 地下室成本(chngbn)優(yōu)化 地下室的結(jié)構(gòu)成本是相當(dāng)高的，也是建設(shè)單位很重視的。影響地下室造價成本的因素很多，比如地下水位、地下室層高、地面覆土厚度、消防車道的位置等等，下面將對這個問題進(jìn)行專題(zhunt)分析： 地質(zhì)情況，特別是地下水位： 地下室的地質(zhì)以及水位情況是根據(jù)勘察單位提供的地質(zhì)

21、報告確定的，勘察單位的綜合實力是決定地質(zhì)報告的準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵； 地下室底板的結(jié)構(gòu)形式： 地下室底板的結(jié)構(gòu)形式主要有梁板式和無梁樓蓋式兩種，需要根據(jù)地下室的埋深以及地質(zhì)情況綜合比較確定，一般選取無梁樓蓋經(jīng)濟(jì)合理； 地下室的層高： 地下室層高建筑凈高（2.2m）結(jié)構(gòu)梁高（0.9m）空調(diào)管高度（0.4m）消防噴淋高度（0.1m）3.6m，水電交叉等在次梁部分進(jìn)行，因此地下室層高在3.8m左右是比較合適的。共七十三頁2.4.2 地下室成本(chngbn)優(yōu)化 地下室頂板的覆土厚度： 水、電管線的走向、交叉布置以及埋置深度以及景觀種植樹木的要求是決定地下室頂板覆土厚度的關(guān)鍵因素，一般地下室頂板的覆土厚度

22、在1.0m左右是比較合適的；但實際從目前的景觀上考慮(kol)，基本在1.5米覆土厚度。 消防車道的對成本的影響： 無消防車道的鋼筋為64kg/m2、混凝土為0.37m3/m2，鋼筋和混凝土綜合造價約為400元/m2； 有消防車道的鋼筋為86kg/m2、混凝土為0.42m3/m2，鋼筋和混凝土綜合造價約為500元/m2。共七十三頁2.4.3 主體結(jié)構(gòu)(jigu)成本優(yōu)化 要做到主體結(jié)構(gòu)成本得到很好的控制，應(yīng)做好以下三方面的工作： 結(jié)構(gòu)體系選型與布置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案決定主體工程成本造價: 坡地(pd)建筑、建筑物的埋深不滿足規(guī)范要求、建筑平面布置不規(guī)則等，對這些問題的合理解決是決定工程造價

23、的關(guān)鍵因素。 結(jié)構(gòu)計算與內(nèi)力分析要正確、結(jié)構(gòu)計算對結(jié)構(gòu)成本控制有極為重要的作用: 通過對計算參數(shù)、計算荷載、梁墻柱構(gòu)件尺寸的選取以及計算指標(biāo)的控制，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理的結(jié)構(gòu)計算結(jié)果 細(xì)部設(shè)計與構(gòu)造措施要周密。 選用熱軋鋼、冷軋扭鋼筋等新技術(shù)，降低含鋼量； 應(yīng)加強對施工圖的審查核對，避免了設(shè)計圖紙人為的放大。標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)設(shè)計限額為鋼筋65kg/m2，混凝土為0.39m3/m2，實際完成為鋼筋43kg/m2，混凝土為0.33m3/m2。共七十三頁 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在

24、降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響(yngxing)其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀。 隨著房產(chǎn)品的品質(zhì)越來越高，鋼筋、水泥在建安成本中的所占比例越來越底，相反門窗工程（實木門、鋁木門窗、實木門窗）、外立面材料（砂巖、花崗巖、高級質(zhì)感涂料等）、景觀工程、人工費等的比重越來越大。土地的成本占房地產(chǎn)開發(fā)的成本越來越高。共七十三頁2.4 施工(sh gng)設(shè)計階段的成本控制2.4.4 門窗成本定位(dngwi)與優(yōu)化2.4.5 外立面建筑材料定位與優(yōu)化2.4.6 安裝設(shè)備定位與優(yōu)化共七十三頁2.5 邊坡土石方設(shè)計的成本(chngbn)控制在基坑、邊坡的設(shè)計中，經(jīng)驗占70、計算占30，因此

25、在當(dāng)?shù)卣乙粋€經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位和設(shè)計人員是相當(dāng)關(guān)鍵的。在滿足結(jié)構(gòu)安全可靠及環(huán)境綠化(lhu)要求的前提下綜合造價最低方案為中標(biāo)方案1、一個好的設(shè)計單位和設(shè)計人員是基坑、邊坡方面的成本控制的關(guān)鍵；2、由于基坑、邊坡設(shè)計中經(jīng)驗占了決定地位，因此請一個經(jīng)驗豐富的專家小組對重要基坑、邊坡設(shè)計方案進(jìn)行評審是一個重要環(huán)節(jié)共七十三頁2.6 景觀設(shè)計階段(jidun)階段(jidun)的成本控制1、景觀設(shè)計單位的選擇(xunz)2、景觀設(shè)計控制的重點共七十三頁3. 工程項目實施(shsh)階段成本控制3.1 工程(gngchng)項目實施階段的主要管理流程3.2 施工圖預(yù)算及目標(biāo)成本確定的成本控制3.3 招投

26、標(biāo)和合同管理中的成本控制3.4 設(shè)計變更環(huán)節(jié)成本控制3.5 工程材料與設(shè)備采購簽證成本控制3.6 工程款撥付管理環(huán)節(jié)管理共七十三頁3. 1 工程項目實施(shsh)階段的主要管理流程共七十三頁3.2 施工圖預(yù)算(y sun)和目標(biāo)成本確定的成本控制 房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后(yhu)再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算，做到花錢明明白白。共七十三頁1. 工程主要材料設(shè)備方案論證和價格信息掌握。2. 編制施工圖紙預(yù)算，確定基本目標(biāo)成本。 整個建造成本總額是否超過上一階段目標(biāo)成本；每項是否與目標(biāo)成本分解指標(biāo)相符，有無突破；施

27、工圖預(yù)算或標(biāo)底審核驗證，出具驗證報告。3. 基本目標(biāo)成本與概算對比論證，分析原因，確定最終目標(biāo)成本。 對施工圖預(yù)算或標(biāo)底的審核方法可為抽取25個具有代表性的分部或分項工程進(jìn)行復(fù)核，當(dāng)復(fù)核造價誤差在3%之內(nèi)時，可以認(rèn)為造價準(zhǔn)確，否則需要擴大復(fù)核審核范圍（整個工程的30%50%）。 若施工圖預(yù)算造價突破概算（估算）造價時，應(yīng)分析突破原因。在報告中闡明：是設(shè)計原因的，應(yīng)返回設(shè)計單位重新設(shè)計；是增加功能(gngnng)或項目的，應(yīng)重新進(jìn)行項目評價；是其他原因的，應(yīng)做補充說明或解釋。4. 編制招標(biāo)文件標(biāo)底 最終審定結(jié)果為正式的預(yù)算目標(biāo)成本，此目標(biāo)成本作為指導(dǎo)項目公司實施過程中招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動的

28、成本費用控制依據(jù)。 共七十三頁3.3 招投標(biāo)和合同(h tong)環(huán)節(jié)中的成本控制 3.3.1 建立招投標(biāo)和合同管理流程(lichng)和制度 3.3.2 常規(guī)招標(biāo)的方式： 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 議標(biāo)3.3.3 招標(biāo)的計價方式: 施工圖包干 工程量清單招標(biāo) 費率招標(biāo) 共七十三頁3.3.4 合同費用的控制性條款 工期條款 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 工程造價及結(jié)算辦法： 合同價款支付 材料設(shè)備供應(yīng)(gngyng) 違約索賠 工程竣工決算共七十三頁3.3.5 招投標(biāo)階段應(yīng)注意(zh y)的問題 除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定，須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等

29、）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。 應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍(fnwi)、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。共七十三頁3.3.5 招投標(biāo)階段應(yīng)注意(zh y)的問題 在招投標(biāo)過程中，項目公司需負(fù)責(zé)將招標(biāo)結(jié)果與目標(biāo)成本進(jìn)行差異對比分析，對于差異率達(dá)10%（含）以上的結(jié)果，提出成本總體平衡方案，附相關(guān)說明性文件，通過規(guī)定的審批流程審批； 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類

30、別高而取費較低的單位 應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。 對投標(biāo)人的設(shè)備(shbi)報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設(shè)備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。共七十三頁合同(h tong)審批流程共七十三頁3.4 設(shè)計變更及簽證環(huán)節(jié)的成本(chngbn)控制3.4.1 設(shè)計變更及簽證的類型及管理流程 設(shè)計單位提出的變更(bingng) 開發(fā)商提出的變更(含客戶提出的變更) 施工單位提出的變更共七十三頁 設(shè)計單位(dnwi)提出的變更共七十三頁開發(fā)商提出(t ch)的設(shè)計變更共七十三頁施工單位提出的變更(bi

31、ngng)（含簽證）共七十三頁3.4.2 現(xiàn)場(xinchng)簽證 現(xiàn)場簽證范圍項目施工過程中凡是由乙方提出(t ch)須經(jīng)甲方現(xiàn)場簽認(rèn)的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現(xiàn)場簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場簽證，包括：工程量增減、材料設(shè)備價格變化等?，F(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 現(xiàn)場簽證辦理 現(xiàn)場簽證審批權(quán)限 現(xiàn)場簽證的審批 現(xiàn)場變更率的控制共七十三頁現(xiàn)場(xinchng)變更率的控制很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。為降低設(shè)計變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段(jidun)

32、的長期合作伙伴；2）給予合理的設(shè)計周期；3）逐步完善的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計；4)重視階段成果標(biāo)準(zhǔn)；共七十三頁3.5 材料設(shè)備定價和采購管理環(huán)節(jié)的成本(chngbn)控制3.5.1 建立集團(tuán)化采購管理機制3.5.2 建立戰(zhàn)略合作伙伴和長期(chngq)合作單位3.5.3 建立項目材料設(shè)備清單共七十三頁3.6 工程款撥付環(huán)節(jié)(hunji)的成本控制3.6.1 付款條件的設(shè)置3.6.2 工程量和價款的審核(shnh)3.6.3 工程款支付的審核共七十三頁 4.1 竣工交付環(huán)節(jié)(hunji)控制4.2 工程結(jié)（決）算環(huán)節(jié)控制4.3 結(jié)（決）算工程款撥付環(huán)節(jié)4. 項目(xingm)竣工決算階段的成本控制共七十三頁5.其他環(huán)節(jié)(hunji)成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項清單，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對配套設(shè)施，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍(fnwi)內(nèi)。銷售承諾事項清單及有關(guān)成本測算，須報公司審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套