酒店式公寓戰(zhàn)略營(yíng)銷報(bào)告92PPT 課件

1、我們志在闖出一片公寓市場(chǎng)藍(lán)海。以中原思想，樹立公寓市場(chǎng)標(biāo)桿。 報(bào)告目錄 PART-1 市場(chǎng)研究 PART-2 項(xiàng)目解讀 PART-3 客群定位 PART-4 項(xiàng)目定位 PART-5 營(yíng)銷戰(zhàn)略 PART- 市場(chǎng)研判競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析單身公寓市場(chǎng)分析酒店式公寓/單身公寓市場(chǎng)供應(yīng)大增，競(jìng)爭(zhēng)激烈，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻。集中分布老三區(qū)中心以及鄞州中心區(qū)等成熟地段，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，郊區(qū)酒店式公寓/單身公寓先天地段條件差，競(jìng)爭(zhēng)處于明顯弱勢(shì)。酒店式公寓更依賴成熟地段、服務(wù)以及配套，是單身公寓中的高級(jí)形態(tài)。受“90 70”政策影響，酒店式公寓/單身公寓的過渡性居住功用面臨二房、小三房沖擊，更傾向投資性需求，需進(jìn)一步體

2、現(xiàn)投資價(jià)值。其中對(duì)普通單身公寓的沖擊要大于酒店式公寓。整體走勢(shì)區(qū)域分布產(chǎn)品分析“90 70”影響綜述整體走勢(shì)區(qū)域分布產(chǎn)品分析“90 70”影響08年酒店式公寓/單身公寓繼續(xù)放量，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻數(shù)據(jù)來源：寧波中原/透明售房07年酒店式公寓/單身公寓大放量，07年供應(yīng)4100套，消化約3200套，乘著樓市大好的背景，整體供銷兩熱。受“90 70”政策以及“辦公變臉”影響，08年酒店式公寓/單身公寓量繼續(xù)放量大增，預(yù)計(jì)供應(yīng)在4500套左右，政策從緊以及觀望愈濃影響，消化能力難以大幅上升，總體呈供略大于求態(tài)勢(shì)。匯豪天下東外灘花園威斯汀中心江南一品聯(lián)盛廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)城市花園單身公寓壹爵盛世天城二期奧林8

3、0半島華府酒店春天彼岸城市中心及鄞州中心區(qū)等成熟地段酒店式公寓/單身公寓持續(xù)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，郊區(qū)酒店式公寓/單身公寓先天地段條件差，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)更為明顯。整體走勢(shì)區(qū)域分布產(chǎn)品分析“90 70”影響嘉華soho泛亞國(guó)際英郡城市之心世紀(jì)東苑案例所在地段周邊配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)物業(yè)水平小區(qū)檔次定位裝修標(biāo)準(zhǔn)房型/朝向一般單身公寓風(fēng)格城事城市花園處居住區(qū)、基本生活配套設(shè)施。普通的生活設(shè)施（電梯、健身器材、綠地等）基本物業(yè)服務(wù)（保安、公共部位打掃等）服務(wù)于普通大眾（投資、過渡型客戶）簡(jiǎn)單裝修或硬裝修四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室或一室一廳。酒店式公寓萬(wàn)達(dá).城市之心威斯汀中心良好的環(huán)境，成熟地

4、段完善的、高檔次的餐飲、娛樂設(shè)施，便捷的購(gòu)物環(huán)境。高品質(zhì)配套（高速電梯、豪華大堂、高檔會(huì)所、健身中心、游泳館、康樂中心等）高標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店服務(wù)（24小時(shí)保安、定期室內(nèi)打掃、早晨叫醒服務(wù)、免費(fèi)訂票、叫車服務(wù)等）服務(wù)于高端、高收入人群，星級(jí)全方位服務(wù)。高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次裝修，所有生活、辦公設(shè)施一應(yīng)俱全通常朝南或南北通透（但也因?qū)嶋H情況而定），常為一室一廳或兩室一廳商務(wù)公寓（辦公變臉）高新科技廣場(chǎng)英郡商業(yè)、貿(mào)易相對(duì)集中地區(qū)基本的生活設(shè)施及良好的商貿(mào)配套設(shè)施?；镜男蓍e場(chǎng)所及良好的溝通平臺(tái)（會(huì)所等）基本且完善的物業(yè)服務(wù)服務(wù)于初創(chuàng)業(yè)階段或SOHO一族簡(jiǎn)單裝修，配備基本辦公設(shè)施設(shè)備四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，

5、常為一室房型。酒店式公寓相較于普通單身公寓更依賴突出的地段、配套以及周到的服務(wù)，投資功能為主，是單身公寓中的高級(jí)形態(tài)。整體走勢(shì)區(qū)域分布產(chǎn)品分析“90 70”影響2019年2019年2019年90平米以內(nèi)套型供應(yīng)情況供應(yīng)套數(shù)（套）280076201.5-1.8（萬(wàn)）套數(shù)比重（占總供應(yīng)量）16%37%60%以上面積比重（占總供應(yīng)量）10%23%46%“90 70”政策下小戶型供應(yīng)增加低總價(jià)優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)居住成本相對(duì)高適合單身總價(jià)相對(duì)不高社區(qū)氛圍濃居住成本低可作為婚房“90 70”政策下小面積競(jìng)爭(zhēng)白熱化，酒店式公寓/單身公寓將更偏重投資功能，過渡性居住功能被小面積住宅代替。同時(shí)對(duì)普通單身公寓沖

6、擊將遠(yuǎn)大于酒店式公寓。投資、過渡性居住功能兼具70-90平米小二房、小三房供應(yīng)增加單身公寓增加整體走勢(shì)區(qū)域分布產(chǎn)品分析“90 70”影響競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析單身公寓市場(chǎng)分析主要案例發(fā)展區(qū)域典型特征2019-2019（起步期）好陽(yáng)光公寓、波特漫中心集中在老三區(qū)熱銷。成熟地段。高品位服務(wù)、高檔次裝修。適合投資2019-2019（初步發(fā)展期）南苑國(guó)際、城市之心。集中在鄞州中心區(qū)熱銷。地段較好，發(fā)展?jié)摿Υ?，配套豐富。精裝。適合投資。2019年-（快速發(fā)展期）海德公館、威斯汀中心、 東外灘花園、聯(lián)盛廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)集中在老三區(qū)、鄞州中心區(qū)地段好，配套豐富。產(chǎn)品多樣化。精裝。投資產(chǎn)品。酒店式公寓發(fā)展評(píng)價(jià)寧波酒店式公

7、寓發(fā)展較晚，目前處于快速發(fā)展期，成熟商務(wù)地段是培育酒店式公寓的基礎(chǔ)。老三區(qū)中心區(qū)地段傾向高檔次的頂級(jí)酒店式公寓定位，鄞州中心區(qū)產(chǎn)品以及定位相對(duì)豐富。近期鄞州中心區(qū)為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇同在。目前已售或在售的酒店式公寓，租賃情況或銷售情況較好，發(fā)展?jié)摿春?。但未來?jìng)爭(zhēng)加劇，需抱理性謹(jǐn)慎態(tài)度。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)選定根據(jù)本項(xiàng)目所屬區(qū)位、物業(yè)基本特征（酒店式公寓、含酒店以及商業(yè)配套），結(jié)合相似地段、相似客群、相似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)原則，本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)鎖定為鄞州中心區(qū)板塊，以酒店式公寓項(xiàng)目為主。目前主要參考樓盤南苑國(guó)際萬(wàn)達(dá)城市之心未來主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聯(lián)盛廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)壹爵聯(lián)盛廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)壹爵城市之心南苑國(guó)際本案三江口核

8、心區(qū)鄞州中心區(qū)位置：天童北路和鄞縣大道交叉口南苑國(guó)際A棟發(fā)展商：寧波南苑置業(yè)樓盤形態(tài)： 29F板式精裝修單身公寓（29F，2梯9戶，共450戶）。面積范圍：面積4268平米，主力面積45平米。 層高3米。開盤時(shí)間和均價(jià)： 05年9月23日正式開盤，均價(jià)8500元/平方米（裝修成本1000元/平方米，35返租，年回報(bào)率6%）當(dāng)時(shí)銷售情況：，一次性付款97折，按揭首付30%。當(dāng)時(shí)銷售狀態(tài)較好。二手市場(chǎng)價(jià)：目前二手房?jī)r(jià)格在1.3-1.5萬(wàn)元/平米。參考個(gè)案 南苑國(guó)際酒店式公寓城市之心產(chǎn)品規(guī)劃：1幢48層酒店式公寓，共計(jì)1148套。主力面積：45-65、85精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/層高：平層3.2米開

9、盤時(shí)間和價(jià)格：07年11月開盤，目前均價(jià)1.4-1.5萬(wàn)元/。物業(yè)管理：萬(wàn)達(dá)物業(yè)內(nèi)部配套：共享萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)配套銷售情況（客戶）：截止2月底，已經(jīng)備案消化826套?？蛻粢?0-50歲的投資客為主，鄞州區(qū)占了85%左右，同時(shí)有小部分的境外人士購(gòu)買。參考個(gè)案 萬(wàn)達(dá)城市之心目前各面積段的供需情況產(chǎn)品設(shè)計(jì)：外立面是由澳大利亞PCAL設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。整體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔俊朗。從細(xì)節(jié)上，建筑構(gòu)件采用了現(xiàn)代的金屬、玻璃材料，構(gòu)筑出經(jīng)典的三段式：頂部豐富，中段處理大氣，而底部卻細(xì)膩感性，滿足人尺度構(gòu)件轉(zhuǎn)換。項(xiàng)目配備了10部高速電梯、600平方米的挑空大堂。主力面積40-50參考個(gè)案 萬(wàn)達(dá)城市之心產(chǎn)品規(guī)劃：由5幅地塊組成，

10、將開發(fā)為情景體驗(yàn)購(gòu)物中心、特色餐飲酒吧街、青少年兒童世界、時(shí)尚文體廣場(chǎng)、高級(jí)商務(wù)中心等一體的國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心。規(guī)劃1幢23層單身公寓，合計(jì)近700套。主力面積：50100。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/平米開盤時(shí)間和價(jià)格：08年年底09年年初，超過1.5萬(wàn)元/平米。備注：定位為寧波市場(chǎng)上最高檔的公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元左右，也將達(dá)到目前市場(chǎng)上最高。公寓分布在“門”兩邊，層高為3.6米。至于21-23層門中間部門將建成層高5.4米的雙層超5星級(jí)會(huì)所。參考個(gè)案 聯(lián)盛廣場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃：1幢18層單身公寓住宅（70年使用期），共計(jì)256套。主力面積：4552，層高2.9米。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/開盤時(shí)間和

11、價(jià)格：3月低4月初，均價(jià)1.3萬(wàn)元/。物業(yè)管理：珠江物業(yè)（酒店式）內(nèi)部配套：SOHO1-2層為商業(yè)。銷售情況（客戶）：目前項(xiàng)目未有開盤，客戶基本以鄞州區(qū)為主，以投資為主；同時(shí)由于住宅性質(zhì)使得生活成本較低，自住型客戶比重較其他SOHO項(xiàng)目有一定的增加。參考個(gè)案 壹爵約52，7.2米大面寬約51，5.4米大面寬參考個(gè)案 壹爵主要精裝修品牌產(chǎn)品規(guī)劃：總建面積約15萬(wàn)平方米，集星級(jí)酒店、酒店式公寓、大型百貨商城、住宅、商業(yè)于一體。規(guī)劃400余套SOHO。1-4層商業(yè)，5-9層單身公寓。主力面積：40-125平米，主力面積40平米，層高3.5米。目前方案還在修改中。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：未定配套：大型shoppi

12、ng mall新江廈購(gòu)物商廈開盤時(shí)間和價(jià)格：08年年中，預(yù)計(jì)價(jià)格1.2萬(wàn)/。參考個(gè)案 明天廣場(chǎng)【競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案小結(jié)一】物業(yè)管理基于酒店式公寓物業(yè)管理水平對(duì)物業(yè)升值力的保證，但目前市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)知名國(guó)際性專業(yè)酒店式公寓管理公司。戶型面積 戶型面積一般都在60 小套型以下，70100 甚至更大面積的酒店式公寓比較少見，這些都是基于對(duì)投資型客戶總價(jià)較低考慮裝修情況鄞州苑國(guó)際1000元/ ，到48克拉1500元/ ，到明天廣場(chǎng)3000元/ ，到聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)5000元，精裝修檔次漸漸升高經(jīng)營(yíng)方式除鄞州苑國(guó)際采取返租方式外，其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案都以產(chǎn)權(quán)小面積分割出售，且都取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)；客戶80%以上為投資需求整體

13、檔次聯(lián)盛國(guó)際、48克拉等在定位、品質(zhì)、客群上檔次都較高，價(jià)格都在12000元/以上，二手房市價(jià)格也不菲 【競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案小結(jié)二】酒店式公寓以地段、配套為重要依托，其升值力與客源是否充足是其項(xiàng)目規(guī)劃與最終銷售成敗的關(guān)鍵。從上述個(gè)案來看，在銷售上都取得不錯(cuò)成績(jī)，歸因于其各自重要支撐。南苑國(guó)際依托其頂級(jí)酒店與寫字樓，形象氣質(zhì)匹配；48克拉大手筆規(guī)劃萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，一站式商業(yè)旗艦；聯(lián)盛國(guó)際仍以大型商業(yè)配套作支撐；明天廣場(chǎng)依托酒店、商業(yè)等綜合性生活休閑配套。本案重要成功依托寧波第一高樓國(guó)貿(mào)中心，以及周邊高端商務(wù)客群【競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)本案啟示 】檔次：與國(guó)貿(mào)中心品質(zhì)、客戶高端性匹配經(jīng)營(yíng)：以投資客為主目標(biāo)對(duì)象，產(chǎn)權(quán)出售裝

14、修：3000元/左右豪華精裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型：70130元/戶型，市場(chǎng)空白點(diǎn)物業(yè)：國(guó)際知名酒店式公寓管理公司引進(jìn)12345整體檔次與第一高樓相匹配核心思想寧波國(guó)際性高端特色精裝私人公寓藍(lán)海市場(chǎng)PART- 項(xiàng)目解讀【項(xiàng)目基本情況】位置：地處寧波鄞州部商務(wù)區(qū)核心腹地；為寧波第一高樓寧波商會(huì)國(guó)貿(mào)中心附樓；規(guī)劃：共20層公寓樓，新古典主義建筑風(fēng)格；14層為餐廳、銀行等服務(wù)設(shè)施；與商會(huì)共用挑高25米星級(jí)大堂；產(chǎn)品：70130平米精裝修戶型【主樓國(guó)貿(mào)中心情況】定位：國(guó)際5A甲級(jí)智能化寫字樓，內(nèi)部配套國(guó)際一流 ；規(guī)劃：共46層，高208米，每層面積約1500平方米，是目前建設(shè)中的寧波市第一高樓。 入駐企業(yè)：宏利”

15、針織、“彬彬”文具、“眾鑫”化纖、“伏龍”同步帶等行業(yè)龍頭企業(yè)和行業(yè)商會(huì)、異地商會(huì)等已入駐 ；銷售情況：目前已全部售罄優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)劣勢(shì)威脅 位處寧波第一高樓旁，具明顯氣質(zhì)差異性與依托，成為有力的市場(chǎng)突破口 項(xiàng)目精品物業(yè)、升值潛力大公寓配套成熟，底部為會(huì)所項(xiàng)目處于南部商務(wù)區(qū)核心，為規(guī)劃中的輕軌總站附近，交通網(wǎng)絡(luò)便利項(xiàng)目周邊仍在起步階段，區(qū)域有待成熟 主干道尚未形成濃厚商業(yè)氛圍，需要商圈培育期鄞州居住氛圍逐漸興旺，區(qū)域未來發(fā)展前景廣闊，選擇鄞州居住成為大勢(shì)所驅(qū)，市政配套的逐漸成熟、完善酒店式公寓目標(biāo)客群的居住剛性需求大，公寓總價(jià)具優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目為規(guī)劃中的南部商務(wù)區(qū)，升值潛力大市場(chǎng)同類酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈鄞州新

16、開發(fā)小戶型產(chǎn)品將分流部分客源【項(xiàng)目SWOT分析】【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析】產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)3.2米標(biāo)準(zhǔn)舒適層高全精裝修成品公寓，拎包即可入住70130平米中戶型酒店式空間，市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品25米挑高星級(jí)大堂，奢華的生活想象四部高速品牌電梯配套；14層餐飲等配套新古典主義建筑風(fēng)格，現(xiàn)代簡(jiǎn)約每?jī)蓪?.4米挑空景觀中庭；大采光，院落式空間寧波第一高樓附樓，檔次齊身，配套共享對(duì)于打造獨(dú)具特色的鄞州中心區(qū)第一高樓旁的酒店式公寓，在產(chǎn)品上，我們有如下建議:【產(chǎn)品增值亮點(diǎn)構(gòu)想】屋頂花園尊貴商務(wù)空中會(huì)所時(shí)尚餐飲(中餐廳)商店商業(yè)價(jià)值最大化空中花園(奇數(shù)層)第3層時(shí)尚餐飲(中餐廳)具體建議：原方案中A座第3層設(shè)置西餐廳，B座第3

17、層設(shè)為員工餐廳，我司建議在B座第3層增設(shè)高檔時(shí)尚中餐廳，一方面可以作為A、B座業(yè)主商務(wù)接待，另一方面作為公司或私人宴會(huì)。由大師名廚制作招牌菜系，制作精良的粵菜、適合大眾口味的寧波特色海鮮等。構(gòu)想之一第4層尊貴商務(wù)空中會(huì)所構(gòu)想之二具體建議：本會(huì)所主要針對(duì)A座辦公、B座居住客戶的商務(wù)活動(dòng)。建議設(shè)置鋼琴咖啡廳、康體服務(wù)中心（例如桌球室、健身房等）、格調(diào)酒廊、 SPA等。健身房格調(diào)酒廊桌球室鋼琴咖啡廳SPASPA鋼琴咖啡屋 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)最大的特色是每個(gè)奇數(shù)層有一個(gè)兩層挑高的空中花園，該設(shè)計(jì)不但有利于樓系的采光、通風(fēng)，還可以增加業(yè)主的活動(dòng)空間，如果景觀、功能設(shè)計(jì)得當(dāng)將是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。 建議在不同樓層的

18、空中花園布置不同特色的景觀，每一層都有一個(gè)主題，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的植被鋪設(shè)。例如分別以石頭、木、水、玻璃、鋼材這五行為主題，同時(shí)，每層種植不同類的植物、花卉。另外在每層增加休閑設(shè)施。構(gòu)想之三空中花園屋頂花園具體建議：在屋頂種植各種名貴的花卉、植物，放置一些建筑小品、小型的景觀點(diǎn)，增加休閑、體育健身設(shè)施，使屋頂真正成為一個(gè)賞花、健身休閑、呼吸新鮮空氣的好去除。構(gòu)想之四根據(jù)市場(chǎng)情況，建議采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修。裝修風(fēng)格：中原建議采用不同的裝修風(fēng)格，例如日本風(fēng)格、中式風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、地中海風(fēng)格、北歐風(fēng)格、東鄞州亞風(fēng)格、現(xiàn)代主義風(fēng)格等多種裝修風(fēng)格，可邀請(qǐng)香港的梁志天、HBA等頂級(jí)酒店設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，營(yíng)造獨(dú)具

19、特色的風(fēng)格。裝修用材： 建議從外墻到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都選用進(jìn)口地頂極產(chǎn)品。在這些部件上使用國(guó)際知名品牌，可以提升產(chǎn)品的附加值，同時(shí)也可以體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)地良苦用心。另外，公共空間以及細(xì)節(jié)的把握對(duì)于酒店式公寓的品質(zhì)與檔次更為重要，建議地面、墻面選用特級(jí)西班牙米黃大理石鋪裝，墻面裝飾品位掛畫。完美智能化空間：建議采用智能空調(diào)系統(tǒng)和光纖級(jí)商務(wù)智能化系統(tǒng)，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)控制系統(tǒng) ，采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)與閉路電視進(jìn)行保安監(jiān)控，還設(shè)有單戶求救電鍵，有衛(wèi)星電視接收設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公通訊自動(dòng)化。 【 裝修建議】中原建議引進(jìn)國(guó)際知名酒店式公寓管理品牌 - 輝盛國(guó)際 引進(jìn)

20、目的：提升物業(yè)管理水平，讓住戶有真正的酒店式居住之感，并保證物業(yè)的持續(xù)升值。輝盛國(guó)際簡(jiǎn)介： 經(jīng)過近10年的發(fā)展，新加坡輝盛國(guó)際管理有限公司已經(jīng)成為享譽(yù)國(guó)際的酒店式公寓運(yùn)營(yíng)商，旗下?lián)碛腥笃放疲狠x盛閣（FRASER SUITES）、輝盛坊（FRASER PLACE）、輝盛庭（FRASER RESIDENCE），以截然不同的理念與風(fēng)格滿足住戶不同偏好。輝盛國(guó)際作為全球化的酒店式公寓運(yùn)營(yíng)商，目前已在倫敦、巴黎、格拉斯哥、首爾、東京、馬尼拉、曼谷、悉尼、迪拜、巴林等國(guó)際主要城市持有或管理旗下品牌的酒店式公寓。輝盛國(guó)際非?？粗刂袊?guó)市場(chǎng)，已在香港、北京、上海、廣州、鄞州京、成都和天津等城市落實(shí)了發(fā)展計(jì)劃。

21、【酒店式公寓管理公司建議】酒店式公寓不僅需要較高檔的裝修和設(shè)備等硬件設(shè)施，物業(yè)管理和服務(wù)作為軟件也很重要。中原建議采用“金鑰匙”私人管家服務(wù)，其主要服務(wù)內(nèi)容： * 家居清潔 * 管家服務(wù) * 汽車清潔 * 衣服洗熨 * 物業(yè)租售代理 * 代聘鐘點(diǎn)傭工 * 代訂書報(bào)、雜志、牛奶等 * 代購(gòu)商品 * 代訂車、船、飛機(jī)票【酒店式公寓服務(wù)內(nèi)容建議】PART-目標(biāo)客群鎖定【酒店式公寓客群分析】投資公寓以滿足投資與自住的兩個(gè)目的，鑒于本案未來的升值潛力，還是主要以投資為主。自住比例：75%比例：25%投資投資本案目的（綜合利益點(diǎn)）： 1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值 2、物業(yè)增長(zhǎng)的升值潛力 3、物業(yè)后期租賃投資回

22、報(bào)率客戶類型： 1、專業(yè)投資客 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群年齡層：3045歲之間自住選擇本案驅(qū)動(dòng)（綜合利益點(diǎn)）： 1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套 2、居住的舒適性 3、臨近工作地點(diǎn) 4、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì) 5、未來物業(yè)保值、增值潛力客戶類型： 1、江東區(qū)與鄞州中心區(qū)結(jié)合部位、鄞州中心區(qū)附近工作為主 2、居住過度類型（城市金領(lǐng)） 3、SOHU辦公族年齡層：2535歲之間投資客分析年齡層：介于3045歲之間的成熟年齡層，有一定的社會(huì)閱歷和事業(yè)基礎(chǔ)。1、專業(yè)投資客（全大市）對(duì)商業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信息靈通。

23、2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（鄞州 中心區(qū)或鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位）喜跟風(fēng)，注重大眾口碑，同時(shí)手中有一定的資金，需要尋找途徑投資令錢幣升值，有短線投資的趨勢(shì)，對(duì)本區(qū)域非常熟悉?！揪频晔焦⒖腿悍治鐾顿Y客】【酒店式公寓客群分析投資客】投資客1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長(zhǎng)的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率高租金回報(bào)率價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）投資驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)1、專業(yè)投資客（全大市）2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（鄞州中心區(qū)或鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位）區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套、 充足租客七大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：第一高

24、樓側(cè)、高品質(zhì)、酒店服務(wù)自住客分析年齡層：介于2535歲之間的青年消費(fèi)群體，多數(shù)處于過度期城市金領(lǐng)層。1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位、鄞州中心區(qū)附近工作為主多數(shù)選擇以工作交通便利為主，多有白領(lǐng)階層、管理人員等，也不排除市中心區(qū)工作的客群。2、居住過度類型（城市金領(lǐng)）城市金領(lǐng)，有較高收入，懂得生活享受，看中酒店式服務(wù)管理，即“懶人” 類型。3、辦公SOHU族/成長(zhǎng)型公司 一個(gè)或幾人組成的SOHU族或成長(zhǎng)型小公司，看中地段與物業(yè)服務(wù)?！揪频晔焦⒖腿悍治鲎宰】汀孔宰】?、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套2、居住的舒適性3、臨近工作地點(diǎn)4、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)5、未來物業(yè)保值、增值潛力居住質(zhì)量提升投資驅(qū)動(dòng)投

25、資驅(qū)動(dòng)1、鄞州中心區(qū)與江東區(qū)結(jié)合部位、 鄞州中心區(qū)附近工作為主2、過度居住城市金領(lǐng)3、辦公SOHU族/小型公司區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的賣點(diǎn)：空中公寓、高檔物業(yè)、時(shí)尚建筑價(jià)值支撐（利益點(diǎn)）PART-項(xiàng)目屬性定位【項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理】基礎(chǔ)賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)地處寧波鄞州CBD核心區(qū)位；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等配套完善；交通便捷，未來輕軌路線毗鄰；寧波第一高樓附樓；酒店式服務(wù)公寓定位；全精裝修成品公寓；70130中戶型；25米挑高星級(jí)大堂；新古典主義建筑風(fēng)格；四部名牌高速電梯配置；14層專屬配套空間；每二層6.4米挑高景觀中庭地處寧波鄞州CBD；寧波第一高樓側(cè)；產(chǎn)品增值亮點(diǎn)（國(guó)際知名酒店

26、式公寓管理公司全程提供私人管家服務(wù)；5000元/以上超豪華精裝修；屋頂花園；主題式空中景觀中庭）【屬性定位關(guān)鍵詞】需凸出的項(xiàng)目屬性核心要點(diǎn)區(qū)位屬性氣質(zhì)屬性產(chǎn)品屬性鄞州中心第一高樓純粹精裝空中院落【項(xiàng)目屬性定位】鄞州CBD/國(guó)貿(mào)中心精裝院館地處寧波鄞州CBD核心，規(guī)劃起點(diǎn)高，國(guó)際化氣質(zhì)，升值潛力無(wú)限寧波第一高樓國(guó)貿(mào)中心側(cè)，體現(xiàn)檔次性國(guó)際性純金裝，225套純成品公寓，為城市精英量身打造不惜成本打造雙層挑高景觀中庭，營(yíng)造絕無(wú)僅有的空中景觀院落空間【承接定位，推廣語(yǔ)為】濃縮大世界觀闡釋：“濃縮”從項(xiàng)目中小戶型出發(fā)，小空間，卻有豪華裝修，也有舒適的酒店式服務(wù)，在里面消費(fèi)的也都是城市金領(lǐng)等高端客群，小空間

27、容納的是一個(gè)大國(guó)際視野觀；該推廣語(yǔ)深入簡(jiǎn)出，契合項(xiàng)目氣質(zhì)與屬性；采用對(duì)比的語(yǔ)言手法，標(biāo)識(shí)性與記憶性強(qiáng)，有很強(qiáng)的傳播功能【備選推廣語(yǔ)】小空間遇見大世界闡釋：“小空間”從項(xiàng)目中小戶型出發(fā)，小空間，卻有豪華裝修，也有舒適的酒店式服務(wù)，在里面消費(fèi)的也都是城市金領(lǐng)等高端客群，小空間容納的是一個(gè)大國(guó)際視野觀；該推廣語(yǔ)深入簡(jiǎn)出，契合項(xiàng)目氣質(zhì)與屬性；采用對(duì)比的語(yǔ)言手法，標(biāo)識(shí)性與記憶性強(qiáng)，有很強(qiáng)的傳播功能【案名建議】鉑晶館闡釋：“鉑”體現(xiàn)項(xiàng)目的金屬質(zhì)感 “晶”則體現(xiàn)其精致性高檔 “館”體現(xiàn)出私人空間概念 整個(gè)案名與項(xiàng)目氣質(zhì)契合，且具有較強(qiáng)的傳播力?！緜溥x案名】藍(lán)鉆公寓A2 （從項(xiàng)目本身造型衍發(fā)而來）紫晶舍藍(lán)調(diào)生

28、活館那爾公寓視覺表現(xiàn)系統(tǒng)PART-整體營(yíng)銷策略第一深度深入挖品牌內(nèi)涵，通過對(duì)生活方式的營(yíng)造，進(jìn)行情感溝通第一高度引爆式營(yíng)銷策略，先聲奪人，第一時(shí)間建立市場(chǎng)高度第一寬度著眼于對(duì)各物業(yè)賣點(diǎn)認(rèn)知，建立品牌排他性DNA【營(yíng)銷戰(zhàn)略】【整體營(yíng)銷策略】打破傳統(tǒng)以“報(bào)紙廣告”為主打的常規(guī)推廣手法，以更具實(shí)效性和針對(duì)性的“廣告爆破客戶活動(dòng)新聞炒作情景體驗(yàn)”方式快速引爆市場(chǎng)，并極力注重項(xiàng)目的投資價(jià)值！【廣告策略】立體多緯、針對(duì)性廣告媒體策略廣告媒體組合報(bào)紙廣告：選擇東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)為主，寧波晚報(bào)為輔公交車體廣告：選擇穿越市中心，通往鄞州中心區(qū)方向的公交車633路、101路、102路 ；電臺(tái)廣告：選擇浙江電臺(tái)交

29、通之聲FM93或?qū)幉ń煌ㄒ魳奉l道網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房寧波網(wǎng)及搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)戶外廣告：三江口三面翻、通往鄞州中心區(qū)方向戶外大牌雜志廣告：家居、買樓通、鄞州都周刊【廣告策略】廣告訴求重點(diǎn)項(xiàng)目主形象（鄞州CBD國(guó)貿(mào)中心精裝院館）寧波第一高樓旁的國(guó)際精裝私人公寓引進(jìn)國(guó)際知名酒店式公寓管理公司寧波第一高樓旁高投資回報(bào)率成品裝修，拎包入住濃縮的大世界觀鄞州中心區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)信息告知（例如開盤、精裝修產(chǎn)品說明會(huì)，投資說明會(huì)等）【客戶活動(dòng)一】精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具、物業(yè)管理服務(wù)等產(chǎn)品說明會(huì)【活動(dòng)目的】通過精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材等詳細(xì)說明，為意向客戶提供信心保證【活動(dòng)安排】在五星級(jí)酒店舉辦說明會(huì)

30、，邀請(qǐng)空間設(shè)計(jì)師、材料供應(yīng)商、家具品牌供應(yīng)商、物業(yè)管理公司，對(duì)精裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、建材、家具、物業(yè)服務(wù)等理念、特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全方位詮釋。【活動(dòng)時(shí)間】08年月【合作媒體】東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)產(chǎn)品說明會(huì)圖片示意【客戶活動(dòng)二】酒店式公寓投資說明會(huì)【活動(dòng)目的】通過針對(duì)性的投資說明會(huì), 使投資客對(duì)鉑金館的投資價(jià)值產(chǎn)生深入了解，促進(jìn)成交。【活動(dòng)安排】邀請(qǐng)投資理財(cái)專家、職業(yè)投資客、經(jīng)濟(jì)學(xué)者，開展酒店式公寓投資說明會(huì)，對(duì)鉑晶館的投資價(jià)值進(jìn)行全方位解讀，增強(qiáng)意向客戶的投資信心。【活動(dòng)時(shí)間】08年月【合作媒體】東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

31、酒店式公寓投資說明會(huì)圖片示意【客戶活動(dòng)三】【活動(dòng)目的】 充分利用媒體的客戶資源優(yōu)勢(shì)，開展深度合作，促進(jìn)成交?！净顒?dòng)安排】 由媒體組織客戶，組成“鉑晶館”看房團(tuán)，由開發(fā)商提供車輛， 赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)展示中心布置水果、飲料、糕點(diǎn)等。 如看房客戶有意向成交，開發(fā)商將提供一定比例的價(jià)格優(yōu)惠。【活動(dòng)時(shí)間】 長(zhǎng)期舉行【合作媒體】 東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)媒體看房活動(dòng)媒體看房活動(dòng)圖片示意【新聞專版炒作一】鉑晶館，八大投資價(jià)值解讀【價(jià)值一】：鄞州CBD國(guó)貿(mào)中心精裝院館【價(jià)值二】：寧波第一高樓旁的國(guó)際精裝私人公寓【價(jià)值三】：地處寧波鄞州CBD，總部基地，擁有充足高端客源【價(jià)值

32、四】：交通便捷，附近有規(guī)劃中的交通總站，輕軌3.5號(hào)線路經(jīng)過周邊 【價(jià)值五】：暢享酒店式“金鑰匙”物業(yè)服務(wù)，同時(shí)提供租賃服務(wù)【價(jià)值六】：頂級(jí)空間設(shè)計(jì)師潮流杰作，成品精裝修，拎包入住【價(jià)值七】：市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，周邊配套日益完善【價(jià)值八】：引進(jìn)國(guó)際知名酒店式公寓管理公司全程打理，保障投資升值力媒體：東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、家居、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)【新聞專版炒作二】鉑晶館，鄞州區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓與媒體合作，評(píng)選“鄞州區(qū)最具投資價(jià)值酒店式公寓”稱號(hào)，同時(shí)配合進(jìn)行投資價(jià)值、項(xiàng)目未來前景、區(qū)域規(guī)劃等分析討論。媒體：東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、家居、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)【新聞專版炒作三】成品酒店式公寓剖析對(duì)“成品酒店式公寓”進(jìn)行深入闡述，必須同時(shí)具備高品質(zhì)成品精裝修，拎包入??；國(guó)際知名酒店式公寓管理公司提供完善的酒店式生活配套（例如會(huì)所、游泳池、SPA、KTV、網(wǎng)球場(chǎng)等）；提供由酒店管理公司提供的酒店式物業(yè)管理服務(wù)。媒體：東鄞州商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)、家居、買樓通、鄞州都周刊、搜房寧波網(wǎng)、搜狐寧波焦點(diǎn)網(wǎng)【體驗(yàn)式營(yíng)銷】如條件允許，在建筑實(shí)體，或現(xiàn)場(chǎng)展示中心、或市區(qū)展示中心設(shè)立樣板房，進(jìn)行實(shí)景展示，以實(shí)實(shí)在在的裝修風(fēng)格、尺度空間