襄陽王府項目可行性研究

1、摘 要襄樊市襄城區(qū)，屬于襄樊市“十二五”計劃確定的重點開發(fā)與保護(hù)區(qū)域之一。本文通過對襄樊市襄城區(qū)，原襄陽王府遺留之綠影壁東側(cè)，運動路南側(cè)一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，依據(jù)襄樊市目前的市場情況和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行高檔住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積16825平方米，項目總投資9276.49萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值733.357萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率34.96%，經(jīng)測算項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強的可行性?！娟P(guān)鍵詞】 可行性； 項目投資； 開發(fā)經(jīng)

2、營ABSTRACTThe fancheng in xiangfan belongs to one of the key development and protection districts which confirmed by “the twelveth five year,s Plan” of xiangfan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is owned to Nation and comp

3、aring to the mostly similar competitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project 襄陽王府 an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to

4、 develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be 16，825 architecture acreage square meters and the total investment will be 9276.49 Yuan. After calculating, the project will profit 733.357 Yuan in finance ,and the internal rate of return is 34.96%.So the proje

5、ct is probability and adaptive to develop and manage.key word feasibility； project investment； develop and manage 2011 屆 本 科生畢業(yè)論文（設(shè)計） 存檔編號 襄 樊 學(xué) 院本 科 畢 業(yè) 論文（設(shè)計）題目：襄陽王府項目可行性研究系（院） 建筑工程學(xué)院 專 業(yè) 工程管理 班 級 0711工程管理 學(xué) 生 喻鳳英 指導(dǎo)教師 邢顯春 2011年 5 月 27日目 錄 TOC o 1-3 h z u 000223445566667778899990001225266778890688

6、8800045第1章 前言1.1 報告編制目的1.在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對項目的市場價值進(jìn)行合理的評估。2.對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。3.結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4.對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5.對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。1.2 報告編制依據(jù)1.襄樊市規(guī)劃局“十二五”發(fā)展規(guī)劃2.國家建設(shè)部及襄樊市頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策3. 襄樊市房地產(chǎn)業(yè)歷史資料，2010年襄樊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及2011年發(fā)展趨勢分析4.現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所

7、得資料1.3 項目概況本項目位于襄陽城內(nèi)，原襄陽王府遺留之綠影壁東側(cè)，運動路南側(cè)，擬建地區(qū)及地理位置示意圖（詳見 附圖1 項目地理位置示意圖 圖中矩形紅色填充處為擬建項目）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 擬建高檔花園洋房式住宅，每棟4層,每層4套, 每層約532;每套約133。共6棟。地下停車庫約4025（其中人防面積340），115個車位，平均每戶約1.2個車位，。項目主要建筑指標(biāo)見下表序號指標(biāo)名稱單位主要技術(shù)指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1建筑面積168251.11地上建筑面積128001.13地下建筑面積40252公益指標(biāo)2.1規(guī)劃用地10666.7216畝2.2容積率1.2滿足規(guī)劃條件2.3建筑密度0.25滿

8、足規(guī)劃條件2.4綠化率0.40滿足規(guī)劃條件3投資規(guī)模萬元100003.1總投資萬元9276.493.2資金籌措萬元6922.12項目現(xiàn)狀：場地得到平整，面積達(dá)到16畝（約10667），襄陽市國土資源局已對目標(biāo)地塊的土地使用權(quán)掛牌出讓，開發(fā)公司將依據(jù)國土法和拆遷補償辦法的規(guī)定，通過合法方式取得目標(biāo)地塊的土地使用權(quán)。第2章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析2.1 城市環(huán)境認(rèn)識襄樊2.1.1襄樊概況襄樊，位于湖北省西北部，漢水中游，市區(qū)分襄城、樊城、襄陽3個區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、魚粱洲旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2個開發(fā)區(qū)。襄樊市是建設(shè)部確定的大城市。2010年，襄樊市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到130平方公里以上，人口達(dá)到135萬人左右

9、.襄樊市2010年GDP達(dá)1538億元，增長16.2%； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長54%以上；地方財政總收入141億元，增長48.8%；地方一般預(yù)算收入51億元，增長37.8%；工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會消費品零售總額等指標(biāo)位居湖北省第二。2.1.2地理位置襄樊市地理位置為東經(jīng)1104511347，北緯30133235，2010年11月26日經(jīng)國務(wù)院批復(fù)同意，湖北省襄樊市更名為襄陽市。原襄樊市襄陽區(qū)更名為襄陽市襄州區(qū)。襄陽市地處湖北省北部，居長江最大支流漢江的中游，秦嶺大巴山余脈，是國家級歷史文化名城，城市，全國重要的鐵路交通樞紐和汽車工業(yè)基地，鄂、豫、渝、陜毗鄰地區(qū)

10、的中心城市?！毕尻柺型瑯舆€是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國魅力城市”、“中國三國文化之鄉(xiāng)”、“中國紅嘴相思鳥之鄉(xiāng)”。襄樊已有2800多年的建城史，華夏第一古城池保存完好。境內(nèi)有國家級、省級風(fēng)景區(qū)36處，其中古隆中為國家級4A風(fēng)景區(qū)。襄樊交通優(yōu)勢突出，“一條漢江、兩座機(jī)場、三條鐵路、四通八達(dá)公路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，漢十、襄荊、魏樊三條高速公路在城區(qū)交匯，可與1000公里左右的大城市朝發(fā)夕至。同時，也為我市發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和商業(yè)提供了條件，襄樊正在成為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，居全國最佳商業(yè)城市第54位。襄樊的人力資源豐富，勞動力素質(zhì)較高，科研院所、

11、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等比較完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。2.1.3 城市規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)思建立完善的市域城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)化城市功能布局，強化中心城市地位。豐富城市文化內(nèi)涵，繼承城市歷史文脈，保護(hù)歷史文化遺跡，體現(xiàn)歷史文化名城特色。改善城市生態(tài)環(huán)境，構(gòu)筑現(xiàn)代化大城市生態(tài)框架，保障城市經(jīng)濟(jì)、社會可持續(xù)發(fā)展。提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，建立現(xiàn)代化綜合交通體系。 城市規(guī)劃區(qū)范圍劃定襄樊市區(qū)為城市規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃區(qū)面積為3673平方公里。其中以襄荊高速公路、漢十高速公路和規(guī)劃的襄樊東外環(huán)（麻竹襄樊段）南段及東部500KV高壓線圍合的范圍加上隆中風(fēng)景區(qū)、普陀堰風(fēng)景區(qū)作為中心城區(qū)規(guī)劃

12、范圍，總面積722平方公里。 規(guī)劃期限5 C( 7 I( i8 m本次規(guī)劃期限為20082020年。近期為20082010年，遠(yuǎn)期為2011-2020年。強制性內(nèi)容的規(guī)定本次規(guī)劃的強制性內(nèi)容是對城市規(guī)劃實施進(jìn)行監(jiān)督檢查的基本依據(jù)，包括規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容。9 H: cy7 M/ n y6 城市發(fā)展目標(biāo)活力高效的汽車新城，協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域中心，安全生態(tài)的園林城市，開拓創(chuàng)新的文化名城。 城市發(fā)展總體戰(zhàn)略 Z/ d7 # o- B8 It 1整合市場與資源、整合產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、優(yōu)

13、化城市空間。% |9 : K; p# u& H : E O 2提升汽車產(chǎn)業(yè)水平、提升城市區(qū)域地位。 3協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)關(guān)系。 4發(fā)展城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)建和諧社會。2.1.4 人口變化 近年來襄樊市人口總量較為穩(wěn)定，屬自然增長狀態(tài)。2009年，全市總?cè)丝?040305戶，5888786人，城鎮(zhèn)人口2569989人,人口變化如圖示 ：2.1.5 家庭結(jié)構(gòu)襄樊市家庭數(shù)量持續(xù)增長，20002006年間，襄樊市家庭年均增長率為2.6，比襄樊市人口年均增長率的0.3高出2.3個百分點，2007年襄樊市家庭總量為196.46萬戶，而襄樊市家庭成員規(guī)模在3.0人左右浮動。07年以后，襄樊市人口數(shù)基

14、本持平，家庭結(jié)構(gòu)主要以三人戶為主。附圖2-2 2010年襄樊市家庭人口情況、表2-3 2010年家庭結(jié)構(gòu)變化、表2-4 2000-2006年襄樊市人居居住面積。表2-3 2010年襄樊市家庭結(jié)構(gòu)20010年襄樊市家庭結(jié)構(gòu)同比2003年一人戶提高0.31%二人戶提高2.9%三人戶提高9.8%四人戶下降2.07%五人戶下降7.9%圖2-4 2003-2010年襄樊市人均居住面積年份（年）2004200520062007200820092010人均居住面積（平方米人）23.3429.5529.229.228.829.329.4從2010年與2003年家庭結(jié)構(gòu)比較來看，一人戶、二人戶、三人戶比例有所提

15、高，其余的都有所下降；三人戶提升比例最大，多戶人家分家居住現(xiàn)象和新婚家庭較多，并且其人均居住面積日益增大；另一方面說明了襄樊居民居住習(xí)慣及居住經(jīng)濟(jì)水平有所提高，其購買力較強。2.1.6 GDP及市民人均可支配收入情況隨著工業(yè)等各方面的拉動，近年國民生產(chǎn)總值逐年上升，城市經(jīng)濟(jì)增長明顯，市區(qū)居民人均可支配收入增長也明顯，市民對自身未來發(fā)展充滿信心，提前消費習(xí)慣普遍，消費力相對較強。2010年，襄陽市GDP達(dá)1538億元，增長16.2%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長54%以上；地方財政總收入141億元，增長48.8%；地方一般預(yù)算收入51億元，增長37.8%；工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)

16、值、社會消費品零售總額等指標(biāo)位居湖北省第二。 縣域經(jīng)濟(jì)增勢強勁。2010年，全市7個縣(市)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資、地方一般預(yù)算收入分別增長17.2%、38.1%、59.3%、48.7%。 2010年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)突破1500家，達(dá)到1555家，比上年的1306家，凈增249家，其中，產(chǎn)銷過億元的企業(yè)315家，過10億元的企業(yè)27家，兩百億元左右的企業(yè)2家。2010年，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá)到1294.1億元，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13333元。 歷年襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況九年來，襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)上升，年漲幅較為平穩(wěn)。

17、雖然襄樊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較好勢頭，但襄樊市在“十五”期間以紡織業(yè)等發(fā)展為主，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民可支配收入增長較為緩慢。2007年，襄樊市城鎮(zhèn)居民可支配收入呈現(xiàn)兩位數(shù)增長，表現(xiàn)出強勁的上升趨勢。歷年襄樊市普通商品住宅成交均價漲幅與GDP漲幅對比襄樊市房價自2003年開始出現(xiàn)大幅度增長，由于此前房價水平基數(shù)低，2003年增幅達(dá)32.5。2004年及以前，襄樊市房價增幅大于人均GDP增幅，而2005年，襄樊市房價增幅低于人均GDP增幅2.3個百分點，2007年房價增幅高于人均GDP增幅7.54個百分點，一定程度上顯示，房價雖然呈現(xiàn)較快速的增長趨勢，但是仍然符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的，與近年國內(nèi)很多大中城市房價增

18、長幅度遠(yuǎn)大于人均GDP增長幅度的情況相比較而言，襄樊市房價基本無泡沫成分?？偨Y(jié)從項目地塊性質(zhì)來看，項目所在地是比較理想的商業(yè)、住宅建筑用地，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)域位置上有較大的優(yōu)勢，并且其周邊的市政規(guī)劃力度也非常的大，所以，該地塊適合建成高檔住宅。另一方面，根據(jù)本地塊得天獨厚的地理環(huán)境和周邊發(fā)展趨勢，本項目的定位定為中高檔商住樓，相信可以為本項目帶來更大的發(fā)展空間，并減少同一檔次、類型的競爭. 但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，而是應(yīng)該針對規(guī)模、產(chǎn)品、品牌缺口、突出自身優(yōu)勢進(jìn)入市場。2.2 襄樊市經(jīng)濟(jì)分析投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因

19、此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2010年，襄陽市GDP達(dá)1538億元，增長16.2%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長54%以上；地方財政總收入141億元，增長48.8%；地方51億元，增長37.8%；工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、等指標(biāo)位居湖北省第二。2007年，襄樊市人均生產(chǎn)總值由2000年的6410元上升到14478元，增長了125.87。2007年全社會固定資產(chǎn)投資完成266.8億元，同比增長30.0，超額完成目標(biāo)240億元的任務(wù)。主要原因是國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略，襄樊著力打造省域副中心城市，給全市經(jīng)濟(jì)帶來了契機(jī)，政府部門緊緊抓住這

20、一契機(jī)，招商引資，擴(kuò)大投資規(guī)模。2.3 襄樊市房地產(chǎn)市場分析襄樊市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了初級價格競爭階段后，目前已經(jīng)開始進(jìn)入規(guī)模與品牌競爭階段。和其他同類城市相比，襄樊近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展速度仍較為緩慢，在近幾年來，襄樊房地產(chǎn)市場開始火熱起來，進(jìn)入規(guī)模競爭和品牌競爭的階段，功能競爭已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展的起步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。2006年以后，隨著住房制度改革深入、信貸政策的放寬、居民消費觀念的改變和市場行為的日益規(guī)范，襄陽市房地產(chǎn)市場持續(xù)保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，有力地推動了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2011年將是襄陽房地產(chǎn)快速發(fā)展成長的一年。2.3.1 房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運行情況分析2.

21、3.1.1 歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)1.歷年襄樊市房地產(chǎn)業(yè)投資情況1999年2003年間，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快速，年均增長率達(dá)到30.3，投資拉動效果明顯。特別是2004年，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率達(dá)到49.2，為歷史之最。2005年襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資為22.09億元，增幅比上年同期回落了近13個百分點，市場投資行為日趨理性。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到29.67億元，增幅達(dá)34.3。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到36.87億元，比同期增長10.2億元，增幅達(dá)到24.3，顯示新一輪的投資開始。2007年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到13.9，由于受宏觀調(diào)控的影響，比上

22、年回落10個百分點，與全省水平相當(dāng)。說明襄樊市房地產(chǎn)市場發(fā)展還并不充分，房地產(chǎn)市場仍然具有較大發(fā)展?jié)摿Α?.歷年襄樊市住宅產(chǎn)業(yè)投資情況政府主管部門對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得了有效的成果。2006年以來，襄樊市住宅投資保持強勁增長態(tài)勢， 2006年住宅投資額達(dá)19.07億元，比2005年同期增長54.4，增幅速度比2005年的25.9高110.04。2007年襄樊市住宅投資額為18.96億元，與2006年水平基本持平。2007年，襄樊市住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為51.44，與1999年2002年的年平均73.16相比，占比回落了21.72個百分點?？梢钥吹?，隨著襄樊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及市場結(jié)構(gòu)調(diào)整

23、，近年住宅投資所占比重下降。由于宏觀調(diào)控等政策導(dǎo)向影響，住宅將成為襄樊房地產(chǎn)開發(fā)投資中的越來越重要的組成部分。在國家“把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點”的政策引導(dǎo)下，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的主體地位得到加強，以控制商業(yè)地產(chǎn)增長過快的局面。在2007年，商品住宅投資18.96 億元，占房地產(chǎn)投資總量的 51.44。 2.3.1.2 歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)銷預(yù)售情況1.襄樊市歷年商品房銷售金額情況襄樊市房地產(chǎn)市場由于整體銷售價格較低，雖然19992003年間銷售金額增幅較為明顯，但年均銷售金額僅4.98億元；而2

24、004年銷售金額突破10億元大關(guān)后，20052006年持續(xù)升高，保持30左右的增長率；2007年則出現(xiàn)較大幅度增長，銷售額突破接近30億元，達(dá)到29.58億元，同比增長60.9。2.襄樊市歷年商品房銷售面積情況襄樊市房地產(chǎn)市場在19992003年間保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，年均銷售面積61萬平方米左右；而20042006年間，則出現(xiàn)較大幅度增長，突破100萬平方米大關(guān)，至2007年，銷售面積增至151.37萬平方米。2004年以前由于襄樊市房地產(chǎn)市場價格水平相對較低，且此階段襄樊市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段；2004年后，廣大市民以舊換新需求，很多市民將房改房上市交易，選擇購置新房，形成大量

25、的剛性需求，因此，銷售面積大幅增長；而在2006年始，政府出臺了一系列的調(diào)控政策，另由于襄樊房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，使得大部分的買家心理發(fā)生較大變化，因此市場較為異常活躍，使2007年度商品房銷售面積大幅增加。2.3.1.3 襄樊市區(qū)歷年房地產(chǎn)/住宅產(chǎn)業(yè)價格情況表2-6 2002-2007年襄樊市房地產(chǎn)均價年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年價格（元/平方米）154018832336325837654137此數(shù)據(jù)顯示，襄樊市房地產(chǎn)價格在呈現(xiàn)跳躍上漲，突破千元大關(guān)后，漲速開始回落到2002年以前的水平。2006年后房價開始快速增長，從2006年的22.3上升到2007

26、年的24.1，現(xiàn)在仍然保持上升趨勢。同時，房地產(chǎn)市場價格變化與襄樊房地產(chǎn)市場發(fā)展階段相一致。2.3.2 襄樊市未來房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點分析目前，襄樊的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在樊城區(qū)、襄城區(qū)和開發(fā)區(qū)，襄陽區(qū)所占比重較小。襄城區(qū)，住宅物業(yè)則主要集中在勝利街、漢江一橋和二橋橋頭以及檀溪路。這些住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，還將是襄樊中高檔住宅開發(fā)的熱點；以及檀溪路、開發(fā)區(qū)部分區(qū)域?qū)亲≌_發(fā)的熱點。同時，根據(jù)規(guī)劃，襄樊市市級行政中心移至鄧城大道沿線，按照市區(qū)城市總體規(guī)劃向北拓展的指導(dǎo)思想，該區(qū)域未來包括兩個中心，即市級行政中心和城市綜合服務(wù)中心，未來城市發(fā)展中心的外移也將一定程度的影響區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展方向，

27、未來的樊西區(qū)也將成為市場發(fā)展的潛力區(qū)域。2.3.3 襄樊市房地產(chǎn)市場特征分析2.3.3.1 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到42.32億元，比同期增長10.2億元，增幅達(dá)到24.3，可以看出襄樊房地產(chǎn)市場仍具備很大的潛力；同時住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為51.44，根據(jù)國家提出的“把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點”的政策，投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，趨于合理，商品住宅建設(shè)的主體地位得到進(jìn)一步加強。2.3.3.2 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升襄樊市房地產(chǎn)銷售額在經(jīng)歷了跳躍式的增長后，在20010年仍保持較大幅度增長，銷售額突破接近30億元，達(dá)到32.56億元，同比增長6

28、0.9，與此同時，2010年度商品房銷售面積也出大幅增加?；谙宸康禺a(chǎn)市場呈現(xiàn)出的良好態(tài)勢，以及大部分買家的心理變化，未來銷售額將繼續(xù)增加。2.3.3.3 銷售價格穩(wěn)中有升，市場購買力逐漸增強襄樊的房價自2002年來一直是逐年上升，近兩年的漲幅明顯上升，市區(qū)商品房均價發(fā)展到2010年的4137元/平方米，在未來幾年里，房價會以較為平穩(wěn)的速度繼續(xù)上揚。伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，襄樊市居民收入水平也在持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲蓄存款余額逐年增長，顯示出后期強勁的消費潛力，市場購買力不斷提高。2.3.3.4 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈多樣化由于受國家宏觀調(diào)控的影響，未來大戶型將變得稀缺，因

29、此倍受歡迎，同時面積不大，功能齊全的中套型住房也總體好銷，環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。2.3.4 襄樊房地產(chǎn)市場總結(jié)與預(yù)判2.3.4.1 從市場供求關(guān)系看1.目前，市場推案量呈進(jìn)一步上升趨勢，市場競爭較為激烈。2.眾多利好因素，支撐了襄樊房產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本平衡，市場銷售狀況良好。3.規(guī)模性、品牌性樓盤將不斷出現(xiàn)，優(yōu)化了樓盤結(jié)構(gòu)，提升了房產(chǎn)市場的整體品質(zhì)。4.城區(qū)的發(fā)展、城西的建設(shè)開發(fā)及舊城的拆遷改造，這三大地區(qū)將是未來襄樊房產(chǎn)市場的開發(fā)熱點區(qū)域。2.3.4.2 從消費者角度看1.消費者理性化購房意識增強，更注重產(chǎn)

30、品的品質(zhì)及樓盤所能體現(xiàn)出的較高性價比。2.開發(fā)商良好的信譽及出色的售后服務(wù)、優(yōu)良的產(chǎn)品將會受到消費者的青睞。2.3.4.3 從市場主體開發(fā)商角度看1.20011年襄樊房地產(chǎn)市場投資主體競爭愈加激烈，各大開發(fā)商競相進(jìn)行項目投資。2.市場競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研、研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。2.3.4.4 從產(chǎn)品方面看1.發(fā)展商創(chuàng)新意識增強，差異化發(fā)展受到認(rèn)同，概念炒作逐漸淡出市場。2.產(chǎn)品逐漸向個性化、多元化發(fā)展，個性特色樓盤日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細(xì)節(jié)上的創(chuàng)新。3.眾多開發(fā)商更加關(guān)注產(chǎn)品的小區(qū)規(guī)劃、綠化景觀、物業(yè)管理、戶型設(shè)計

31、、配套設(shè)施等各方面，全面提升產(chǎn)品的品質(zhì)，以達(dá)到較佳的銷售業(yè)績。4.推案量體規(guī)?；?，更注重品牌的經(jīng)營。5.產(chǎn)品向縱深發(fā)展，更注重生態(tài)、科技含金量。第3章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，襄樊市襄城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，襄城區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于襄陽城內(nèi)，原襄陽王府遺留之綠影壁東側(cè)，運動路南側(cè)。3.1 襄城區(qū)房地產(chǎn)市場分析3.1.1 市場特征分析3.1.1.1 集中開發(fā)，市場供應(yīng)活躍襄城區(qū)是襄樊市近年住宅開發(fā)新

32、興的區(qū)域，同時樊城區(qū)住宅開發(fā)幾乎全部集中于城區(qū)核心區(qū)，檀溪路、萬山軸承場路、政府家屬院沿線開發(fā)的項目幾乎占到了襄城區(qū)住宅項目總數(shù)的70。3.1.1.2 建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對較大為體現(xiàn)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅項目多為小高層及高層項目，建筑層數(shù)多在1628層之間，同時由于建筑高度高，因而建筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在520萬平方米之間。3.1.1.3 住宅與商業(yè)綜合開發(fā)由于襄城區(qū)的商貿(mào)以及商務(wù)氛圍較樊城區(qū)不夠濃烈，因此住宅項目的開發(fā)多有底商或裙樓商業(yè)，而襄樊市少量的外來開發(fā)企業(yè)大部分就在該區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，因而一定程度上提升了區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。3.1.1.4 建筑現(xiàn)代，項目品質(zhì)相對較高區(qū)域開發(fā)

33、的項目不僅建筑立面色彩簡潔現(xiàn)代、富有質(zhì)感，同時規(guī)劃布局也較為先進(jìn)，目前已出現(xiàn)了蝶式高層以及板式高層等較為超前先進(jìn)的建筑布局模式，為襄樊市房地產(chǎn)市場品質(zhì)相對較高的區(qū)域。3.1.2 供需狀況分析20092010年，區(qū)域市場在售的住宅項目共計6個，為襄樊市五大板塊中，開發(fā)項目最具潛力的區(qū)域。同時，在襄樊市市場在售的55個住宅項目中，擬建項目是唯一一個高檔花園洋房式住宅，而且項目所在地曾經(jīng)是王府坐落之地，襄樊市近年高收入人群不斷壯大，項目將成為熱點。由于襄城區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，嚴(yán)格規(guī)劃控制，建筑形態(tài)新穎現(xiàn)代，加之眾多外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介入，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場相對而言更為活躍，不僅供應(yīng)量為各區(qū)之首，

34、市場吸納能力也相對較高，當(dāng)前市場的銷售率已超過85，市場需求旺盛，同時物業(yè)價格也是襄樊市最高的，區(qū)域住宅均價達(dá)到了4137元/平方米。3.1.3 未來市場供應(yīng)量分析根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計，該區(qū)域2011年將推出6個住宅項目，共計約80萬平方米的開發(fā)面積。在這些項目的共同推動下，襄城區(qū)將新興起來引領(lǐng)襄樊房地產(chǎn)市場向高端發(fā)展。以下是2011年即將推出項目的開發(fā)面積：中房-鵬城潤景26000平方米，金鄉(xiāng)域20000平方米，山水檀溪500000平方米，匯隆嘉源63640.62平方米，中房-鼎盛源和名仕-家天下暫無公開數(shù)據(jù)。區(qū)域市場房價在42006000元/平方米。目前，襄樊市在售住宅市場價格以樊城為最，

35、一則是商住綜合帶動了區(qū)域消費水平上升，同時較高的開發(fā)品質(zhì)以及高層建筑的成本也是價格較高的原因之一。各區(qū)域住宅物業(yè)的市場在售項目供應(yīng)量及未來住宅供應(yīng)量，均以襄城區(qū)最大，襄城區(qū)仍將是襄樊市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域。3.2 投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。土地面積16畝，呈缺角正方形，地勢平整，襄樊市國土資源局已對目標(biāo)地塊的土地使用權(quán)掛牌出讓，開發(fā)公司將依據(jù)國土法和拆遷補償辦法的規(guī)定，通過合法方式取得目標(biāo)地塊的

36、土地使用權(quán)。 位于襄陽城內(nèi)，原襄陽王府遺留之綠影壁東側(cè)，運動路南側(cè)。立體交通便利；面臨漢江，和風(fēng)雨剝蝕的城垣遙遙相望，象征著這座古城所薄發(fā)出的年輕又奔放的脈動，同時營造出高雅的居住氛圍；背靠襄樊山脈，購物、娛樂、休閑、飲食一應(yīng)俱全；周邊有襄樊市第五醫(yī)院，多個中小學(xué)，設(shè)有多路公交車停靠站，市政配套完善。雖然周邊大部分居民小區(qū)比較破敗，但大多都屬于發(fā)展規(guī)劃范圍內(nèi)，并隨著樊城的進(jìn)一步開發(fā)以及本項目的落戶，周邊環(huán)境將有很大的改善。從居住環(huán)境上看，本項目坐擁漢江美景，遠(yuǎn)離喧囂，在鬧市中獨享一片寧靜，滿足現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的追求；從升值空間角度看，伴隨襄樊市對襄城區(qū)的進(jìn)一步重點開發(fā)和保護(hù)，以及房地產(chǎn)市場穩(wěn)中

37、有升的良好態(tài)勢，本項目的市場價值具有躍升之勢。同時，臨近襄樊重點保護(hù)古跡綠影壁巷，襄樊市市政府將加大對文物的保護(hù)和開發(fā)，通過招商引資進(jìn)一步帶動本項目周邊經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈的發(fā)展。3.3 項目周邊主要物業(yè)分析3.3.1中房鵬城潤景項目信息：該項目位于襄城區(qū)檀溪路，北臨襄陽軸承廠生活區(qū)，西南靠順安山。項目為7棟46層多層住宅，占地面積1.63萬平方米，總建筑面積2.6萬平方米，共有住宅217套，底層車庫130間，地下車庫停車位25個。戶型面積在60240平方米之間，可供不同需求者進(jìn)行選擇。建筑密度28%，容積率35%。3.3.2金鄉(xiāng)域項目信息：金鄉(xiāng)域，項目位于襄陽市襄軸一路市政府對面，地理位置優(yōu)越是襄陽未

38、來的發(fā)展的高端區(qū)。河西房地產(chǎn)精致之作，居住區(qū)創(chuàng)新住宅，在金鄉(xiāng)域，全框架的建筑質(zhì)量，省略爬樓梯的電梯上火，內(nèi)外雙綠化的優(yōu)美環(huán)境，離塵不離城的養(yǎng)生大宅，將成為襄軸片區(qū)首個現(xiàn)代化物業(yè)，它的出現(xiàn)，將改變襄軸人民的傳統(tǒng)生活方式，創(chuàng)造美好的未來！3.3.3山水檀溪占地面積：290畝建筑面積：50萬平方米所在區(qū)域：襄城區(qū)用途：商住兩用綠 地 率：暫無資料售 樓 處：山水檀溪秀園1號樓項目位置：襄城區(qū)中軸線檀溪路兩側(cè)公交線路：6路、8路、21路、25路、28路、29路、307路、511路、512路、533路、537路等樓型：多層、小高層項目信息：山水檀溪項目是由襄樊溪苑實業(yè)總公司和久富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合打

39、造的扛鼎力作，是一個集商住、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)大型居住社區(qū)。項目總占地面積290畝，總建筑面積達(dá)50萬平方米，目前是襄樊市最大的項目之一。項目占據(jù)襄城絕佳地理位置，天生麗質(zhì)，坐擁山水。站在項目地塊上，俯瞰百里漢江風(fēng)景，波瀾壯闊，南望真武山，翠色入門山為屏；覽盡九州千千景，獨戀此景養(yǎng)心身；不僅在襄樊是絕版，在全國也很罕見。隨著環(huán)漢江的度假休閑旅游價值和居住價值空前提高，這里必將成為人們“擇山水而居”和“詩意棲居”的理想棲息之地。項目正處于城市決策中心，匯聚左右城市的影響力，是襄樊市委、市政府所在地，同時匯集了市公安局、市勞動局、市司法局、市物價局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市財政局、市

40、廣電局、公安局等機(jī)關(guān)。與市府為鄰，青山碧水，談笑有鴻儒，縱觀襄城，全城再無如此大境界。在布局上，項目被精心分劃成七座花園般的組團(tuán)。分別以“明山秀水佳檀溪”七字命名。每一個地塊都有著自己獨立的韻味，滿足每一個理想居住的細(xì)微不同。同時，坐享大社區(qū)的豐富多彩，更擁有院落般的舒適尺度，人與人也由此變得更加親密。錯落的布局，讓每一個地塊都得享與江山共唱和的壯麗風(fēng)景。山水檀溪項目憑借其得天獨厚的地理優(yōu)勢，最大限度地利用了襄樊的歷史文化、交通、教育、醫(yī)療、金融、生活配套等方面的優(yōu)質(zhì)資源，是一個不可多得的居住、置業(yè)天堂項目地址：襄樊市襄城區(qū)檀溪路乘坐6、8、21、25、28、29、307、511、512、53

41、3、537路公交車至檀溪中路站下即到。3.3.4 匯隆嘉源占地面積：500畝建筑面積：63640.62所在區(qū)域：襄城區(qū)用途：商住兩用綠 地 率：34%售 樓 處：襄城區(qū)勝利街六化建對面項目位置：襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園公交線路：暫無資料樓型：多層項目信息：為滿足園內(nèi)企業(yè)的配套需求，襄樊市襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園園擬興建綜合服務(wù)區(qū)，集商務(wù)辦公、職工住宿、金融服務(wù)、文體活動、倉儲物流等功能為一體，由湖北匯隆置業(yè)發(fā)展有限公司投資承建?？傄?guī)劃用地500畝，一期規(guī)劃總建筑面積63640.62,其中辦公樓設(shè)計為16層,建筑面積11245.18；職工住宿部分為6-7層，設(shè)計有車庫，總建筑面積約42137.56;商業(yè)

42、中心設(shè)計為2-4層框架結(jié)構(gòu),建筑面積4996.97;商業(yè)街設(shè)計為2-3層框架結(jié)構(gòu),建筑面積4111.23;餐飲部設(shè)計為1-3層框架結(jié)構(gòu),建筑面積759368;建筑密度27.2%，綠地率34%。整個小區(qū)共12棟樓，建筑層數(shù)為7-8層，戶型為45-130平米。3.4 襄樊市居民消費調(diào)查分析目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。3.4.1 購買力來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在7000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為23萬元左右，貸款年限為

43、15-20年，月還款額在2500元左右以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。3.4.2 購買動機(jī)此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為改善居住環(huán)境，比例占到65%。3.4.3 客戶認(rèn)同的因素選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：表3-1 客戶認(rèn)同因素表因素環(huán)境交通價格戶型付款方式升值潛力比例70%50%30%20%20%15%從成交客戶因素分析客戶多認(rèn)同區(qū)域環(huán)境，其次是交通（即離工作單位或市中心遠(yuǎn)近），總體價格、戶型合理，付款方式靈活，地段發(fā)展前景。第4章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會分析4.1 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。

44、經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。4.2 項目SWOT分析采取優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機(jī)會(Opportunity)、威脅 (Threats) 之分析方式，對本項目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅，總結(jié)出項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。4.2.1 項目的優(yōu)勢（Strength）4.2.1.1 地理位置優(yōu)越、城市中軸位于襄樊城區(qū)的中心地段，十字街南街，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是襄樊城區(qū)的核心區(qū)之一，享有眾多市政配套設(shè)施之

45、便利。4.2.1.2 自然景觀得天獨厚充分結(jié)合自然景觀，與潺潺的漢江水相映成趣，與厚重的襄陽古城墻隔河相望，在喧囂的城市里獨擁一片寧靜。4.2.1.3 立體交通便利通達(dá)設(shè)有1路、6路、8路、13路、14路、21路、24路等公交車?？空?，立體交通體系完備，出行便捷。4.2.1.4 依托最繁華的商貿(mào)圈更具吸引力靠近繁華的商貿(mào)圈，十字街是購物、飲食、娛樂的必到之地。鼓樓文化廣場、鼓樓商場、武商量販等眾多商場都距離本項目很近，真武大酒店、全球通VIP健身俱樂部等休閑娛樂場所更是為這里平添了一份精彩。4.2.1.5 周邊配套設(shè)施完善附近有襄樊市紅十字會、襄城區(qū)婦幼保健醫(yī)院、襄樊市第一實驗小學(xué)、襄樊市四中

46、，市政配套設(shè)施完備。4.2.2 項目的劣勢（Weakness）4.2.2.1周邊環(huán)境不佳綠影壁巷尚未開發(fā)的居民區(qū)比較落后破敗，影響項目檔次形象。4.2.2.2曲徑巷略顯冷清雖然有得天獨厚的自然景觀，但是尚沒有形成繁華的商業(yè)圈，略顯冷清。4.2.2.3 客戶面局限項目總體定位為高檔住宅，這將會在總價上將本項目的目標(biāo)客戶面局限在較窄的區(qū)間內(nèi)。4.2.2.4拆遷難度大本案由于拆遷面積大、拆遷周期長，拆遷中不可預(yù)見因素較多，如處理不當(dāng)，可能會對建設(shè)及銷售工作產(chǎn)生很大負(fù)面影響。4.2.3 項目市場機(jī)會（Opportunity）4.2.3.1 襄城區(qū)的發(fā)展步伐加快，擴(kuò)寬了項目的升值空間項目處在襄城區(qū)的中心

47、，也是城市發(fā)展規(guī)劃的重點，跟隨整個板塊的趨勢，項目后期的升值空間較大。4.2.3.2 襄樊市房地產(chǎn)行業(yè)整體看好房地產(chǎn)行業(yè)仍是襄樊市近幾年發(fā)展的重點，政府希望通過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來帶動相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所以對房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾斜會進(jìn)一步加大。4.2.3.3 建設(shè)規(guī)模本身就是一大賣點本項目規(guī)劃高檔花園洋房式住宅小區(qū)，建筑規(guī)模較大，規(guī)模效益將成為項目市場竟?fàn)幹凶畲蟮睦谩?.2.3.4 項目處在前期規(guī)劃中，可塑性極強在項目的前期規(guī)劃中，用周詳?shù)氖袌稣{(diào)查與研究、豐富的規(guī)劃設(shè)計方案和準(zhǔn)確的市場把握度，迎合市場以及購房者的需求。4.2.4 項目的威脅 (Threats)4.2.4.1 品牌效應(yīng)對本案的考

48、驗基于民發(fā)成功開發(fā)了襄樊較高品質(zhì)的高層住宅小區(qū)漢江國際、世紀(jì)新城，已經(jīng)樹立起品牌效應(yīng)，使得本案失去市場絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。4.2.4.3 龐大的開發(fā)面積帶來銷售沖擊根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計，襄城區(qū)2011年將推出24個住宅項目，共計約80萬平方米的開發(fā)面積，這將給本案的銷售和繼續(xù)開發(fā)帶來巨大的挑戰(zhàn)，也是對本案品質(zhì)的考驗。4.3 項目機(jī)會點及難點提煉表4-1 項目機(jī)會點與難點本案總結(jié)自身角度市場角度客戶角度機(jī)會點區(qū)位規(guī)模產(chǎn)品的可塑性城市發(fā)展趨勢區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施基本完善可利用的配套資源豐富對區(qū)位接受度高對生活品質(zhì)的追求居住需求穩(wěn)步增長經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強勁難點急待品牌塑造小環(huán)境欠佳品牌爭雄區(qū)域競爭激烈品牌的依賴,口碑的忠

49、誠對創(chuàng)新產(chǎn)品的熱忠感性消費為導(dǎo)向第5章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。5.1 目標(biāo)市場定位本項目位于襄樊市襄城區(qū)中心城區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為襄樊市及周邊地區(qū)的中高層消費群。消費群界定：高校、科研院所高級職稱人士；民營或私營企業(yè)家或個體老板；行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)；附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要。年齡判斷：在3045歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。5.2 產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目

50、定位為高檔花園洋房式住宅，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位的前提而作出的明智決策,主要原因是:1.項目處于黃金位置，成本高；2.項目所在區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)個案目前沒有，項目成為熱點的可能性大；3.項目所處區(qū)位決定了本案具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。產(chǎn)品定位的具體建議見第6章項目開發(fā)建設(shè)建議。第6章 項目總體規(guī)劃建議6.1 項目總體規(guī)劃建議1.雖然項目開發(fā)周期較短，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中， 2.總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，形成集中景觀

51、，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)高檔居住社區(qū)的整體特色。3.總體上來說，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。4總共6棟，每棟4層，一梯兩戶，每棟兩個單元，設(shè)計多種戶型，體現(xiàn)項目檔次感與當(dāng)代流行風(fēng)格，增加客戶選擇機(jī)會。5.本案的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，私家車相對較多，而且比例將會繼續(xù)上升，因此在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。預(yù)計本項目住戶有96家，根據(jù)高檔小區(qū)的要求和需要，本項目地下車位預(yù)設(shè)115個，同時在小區(qū)內(nèi)也應(yīng)規(guī)劃好露天停車位。6.在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)院落家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理

52、，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。7.產(chǎn)品排布上，盡量保證樓間距的合理性及舒適性，同時低密度產(chǎn)品市場競爭優(yōu)勢明顯,。8.強調(diào)細(xì)節(jié)設(shè)計，小區(qū)主入口處的重點處理，如水景、綠化、門面和門衛(wèi)室的處理。一方面，先入為主營銷手法，表現(xiàn)良好的第一感覺；另一方面，為客戶帶來無形的榮耀感，利于口碑傳播。9.綠化面積的增大，景觀的多樣性，保證戶戶有景，營造高雅舒適的居住環(huán)境。6.2 住宅建筑設(shè)計建議1.住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化

53、。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2.住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。 3.住宅外觀設(shè)計采用目前流行的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息與大方，色彩以簡潔明快為主，建筑立面挺拔俊朗，適當(dāng)墻體線條裝飾統(tǒng)一窗臺、陽臺、空調(diào)板基線，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化，體現(xiàn)高尚物業(yè)氣質(zhì)。4.在建筑材料方面，大量

54、采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5.戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化，科學(xué)合理布局，講究實用，功能齊備；景觀與朝向上合理安排，盡量使客廳與主臥室朝南；干濕、潔污、動靜等分區(qū)明顯；考慮“風(fēng)水問題”，避免衛(wèi)生間對床、衛(wèi)生間黑房、雙門對開等傳統(tǒng)風(fēng)水問題；充分考慮通風(fēng)采光問題以及物業(yè)檔次的多樣化等。6.3 小區(qū)配套設(shè)施建議1.交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，雖然本項目所處區(qū)位的交通狀況很便捷，但

55、仍可以委托未來的物業(yè)管理公司引進(jìn)社區(qū)“住戶專車”，接送住戶上下班和小孩往返學(xué)校，為業(yè)主工作、生活提供便利，通過專為業(yè)主服務(wù)的“住戶專車”提高客戶的檔次和身份，也體現(xiàn)了給業(yè)主的一份人文關(guān)懷。2.當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3.每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4.小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為

56、用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。5.物業(yè)管理采用現(xiàn)代人性化服務(wù)、管家式服務(wù)，避免審查式管理，以服務(wù)代替管理，使社區(qū)居民真正成為居住的主人，產(chǎn)生居住和生活的自豪感，避免誤區(qū)為生活而居住或為居住而生活，從而進(jìn)一步增強客戶對品牌的忠誠度。7.毗鄰鼓樓文化廣場、武漢量販商場、雅馨超市、鼓樓商場、中百倉儲，可以聯(lián)系各大商家給予團(tuán)購優(yōu)惠，體現(xiàn)小區(qū)的檔次與人文關(guān)懷。6.4 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)

57、境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第7章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論襄陽王府的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。7.1 項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜

58、采取“整體規(guī)劃、整體實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1.整體規(guī)劃。本地塊占地16畝，因此對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，無需分區(qū)。2.。該項目開發(fā)總建筑面積達(dá)12800平方米，預(yù)計總投資約5000萬元人民幣左右，如此規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。因此建議采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西部分為突破口。其依據(jù)有：（1）地塊西面環(huán)境嘈雜，不適合做

59、高檔物業(yè)小區(qū)的入口，建議在四周建圍墻，將項目與周邊環(huán)境暫時隔離，待其周邊發(fā)展后再將圍墻拆除。（2）從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。（3）從景觀效果考慮，背山風(fēng)景較好，房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。3.自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。（1）房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。（2）項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。（3）通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在襄樊市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4.力創(chuàng)精

60、品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較多的前提決定的，只有提升項目的品質(zhì)，才能提升項目的競爭力，才來帶來效益。 5.先環(huán)境、后房屋，同時全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目啟動之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。加大媒體宣傳力度和投入，采用獨特的營銷手段，使項目先聲奪人，搶占市場先機(jī)。7.2 項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為萬元人民幣，其中建設(shè)投資為45051.54萬元，建設(shè)期利息3575.2萬元。詳見表7-2 目總投資估算表，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。7.2.1 建設(shè)投資建