保利-上海保利香檳苑項(xiàng)目提案報(bào)告ppt課件

1、著眼未來，立足如今 保利香檳苑工程提案報(bào)告著眼點(diǎn)未來開展力著力點(diǎn)當(dāng)前市場力戰(zhàn)略高度整體謀劃思緒整體謀劃思緒當(dāng)前市場性一期操作方式未來開展性戰(zhàn)術(shù)角度后期上升空間未來，我們能看見什么？ 視野一東外灘規(guī)劃漁人碼頭博覽旅游觀光區(qū)楊浦大橋特征濱江商務(wù)社區(qū)復(fù)興島度假休閑會(huì)展區(qū)濱江科教區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶寶地地產(chǎn)上海實(shí)業(yè)三面包圍由西往東逐漸推進(jìn)區(qū)域環(huán)境提升，吸引外界目光；改善景觀效果，提高房產(chǎn)質(zhì)量；規(guī)劃逐漸實(shí)施，地產(chǎn)潛力表達(dá)。視野二品牌前景保利地產(chǎn)：1992年成立；五大開展商之一；全國開發(fā)工程近50個(gè)；在全國范圍內(nèi)貯藏了大量開發(fā)用地 視野三工程后續(xù)產(chǎn)品地塊較方正；容積率降低；社區(qū)感呈現(xiàn)；產(chǎn)品未定型。打造高質(zhì)量

2、 精品社區(qū)如今，我們看見了什么？ 挑戰(zhàn)與機(jī)遇挑戰(zhàn)一工程區(qū)域市場現(xiàn)狀控江路板塊在售樓盤分析工程周邊區(qū)域二手房價(jià)錢情況區(qū)域樓盤分布本案樓盤名稱占地面積總建筑面積容積率華誼星城1.84.82.7陽明苑0.441.523.5寶地東花園6.02172.5海上花（恒陽花苑）3124華升新苑9.88192.25海尚佳園362.09珠江香樟南園6172.83中軒麗苑4102.5控江路板塊樓盤產(chǎn)品描畫區(qū)域樓盤列表容積率樓盤名稱建筑形態(tài)容積率華誼星城小高層2.7陽明苑小高層3.5寶地東花園高層2.5海上花多層、高層、城市別墅4華升新苑多層、小高層2.25海尚佳園小高層2.09珠江香樟南園小高層、高層2.83中軒麗

3、苑小高層2.5樓盤名稱華誼星城陽明苑寶地東花園海上花華升新苑海尚佳園珠江香樟南園中軒 麗苑2R105-10897-10210482-8582-10992-10692-9987-1053R122-132104-155136-141106121-144126124112-116區(qū)域樓盤列表戶型比較區(qū)域樓盤列表成交價(jià)錢區(qū)域樓盤列表分布帶本案區(qū)域樓盤列表成交套數(shù)區(qū)域周邊二手房控江路板塊在市場總結(jié) 住宅樓盤容積率高，以小高層公寓產(chǎn)品為主體 以中檔社區(qū)為主，體量根本在10-17萬平方米 自住型區(qū)域，經(jīng)濟(jì)性戶型較受歡迎 價(jià)錢區(qū)域性較為明顯，環(huán)內(nèi)價(jià)錢根本在1-1.1萬 成交情況緩慢，個(gè)案每月成交25套左右 工

4、程周邊二手房價(jià)錢在9500-9900區(qū)間內(nèi)環(huán)內(nèi)最價(jià)區(qū)域，但銷售依然平緩可見市場需求量依然需求一定刺激，才干迸發(fā)挑戰(zhàn)三地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀工業(yè)廠房多；綠化植被少；破舊棚戶多；優(yōu)質(zhì)工程少；私營攤點(diǎn)多；商業(yè)設(shè)備少。區(qū)域環(huán)境難如人意挑戰(zhàn)四產(chǎn)品質(zhì)量現(xiàn)狀一期工程地塊外形狹長；工程過于接近其他社區(qū)；體量偏小不具規(guī)模效應(yīng)；地塊局促導(dǎo)致質(zhì)量局限。機(jī)遇一地段好，競品少華誼星城寶地東花園海上海機(jī)遇二完善的教育醫(yī)療機(jī)遇三便利的出行交通本案眼下，我們?cè)摦?dāng)有何目的？ 目的一：一期產(chǎn)品引爆市場目的三：后期產(chǎn)品利潤最大化目的二：保利品牌的良好市場口碑目前，我們?cè)撛鯓幼?？三步走?zhàn)略第一步：銷售戰(zhàn)略，運(yùn)籌帷幄第二步：業(yè)務(wù)方案，速度控

5、制第三步：現(xiàn)場執(zhí)行，專業(yè)行銷第一步：銷售戰(zhàn)略，運(yùn)籌帷幄工程定位謀劃原那么銷控戰(zhàn)略中心資源價(jià)錢戰(zhàn)略緊湊戶型生活配套保利品牌產(chǎn)品特質(zhì)交通配套周邊規(guī)劃配套售樓處籠統(tǒng)塑造樣板房籠統(tǒng)塑造準(zhǔn)一梯一戶設(shè)置本身商業(yè)建立公交線路豐富軌道M4號(hào)線中心賣點(diǎn)質(zhì)量保證品牌逐漸浸透工程定位東外灘板塊、內(nèi)環(huán)線內(nèi)高質(zhì)量品牌住宅小區(qū) 強(qiáng)調(diào)：規(guī)劃地段品牌謀劃原那么創(chuàng)新品牌導(dǎo)入，開發(fā)質(zhì)量新領(lǐng)域籠統(tǒng)塑造品牌的根底 蓄水以客戶積累為發(fā)明業(yè)績的出發(fā)點(diǎn) 效率速度制勝，以少制勝 效益效益最大化 銷控戰(zhàn)略推量控制、價(jià)錢控制、時(shí)間控制三位一體期數(shù)階段總量（套）去化（套）價(jià)格策略一期預(yù)約期/強(qiáng)銷期推出總量的56.4%68入市價(jià)格以略低于客戶心理價(jià)

6、位為基礎(chǔ)二期持續(xù)/預(yù)約期推出首期余房29在保證期速度的前提下，適當(dāng)提價(jià)，制造價(jià)格攀升跡象強(qiáng)銷期推出總量的43.6%54略微提升價(jià)格入市，突出景觀座優(yōu)勢收尾期推出全部剩余房源20持平的價(jià)格完成整盤去化目標(biāo)價(jià)錢戰(zhàn)略關(guān)鍵思緒：控制總價(jià)入市，快速去化引爆市場，制造話題營造市場口碑清盤掃尾期10天第二強(qiáng)銷期 1個(gè)月強(qiáng)銷持續(xù)期 40天第一強(qiáng)銷期 1個(gè)月銷售預(yù)約期2個(gè)月8月10月12月12.252月銷售方案安排第二步：業(yè)務(wù)方案，速度控制預(yù)備期 工程預(yù)熱期，向籌備正式啟開任務(wù)。 時(shí)間：06年7月1日8月1日 業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、業(yè)務(wù)人員進(jìn)場培訓(xùn)； 2、業(yè)務(wù)人員產(chǎn)品熟習(xí)； 3、業(yè)務(wù)人員周邊環(huán)境熟習(xí)； 4、銷售道具到場

7、； 5、媒體宣傳逐漸展開；約定期 積累意向客戶時(shí)期，試探市場 時(shí)間：06年8月1日9月30日 業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、地毯式攻擊 2、約定卡發(fā)放 ； 3、業(yè)務(wù)人員周邊環(huán)境熟習(xí)； 4、銷售道具到場； 5、媒體宣傳逐漸展開；第一強(qiáng)銷期 引爆第一波市場銷售熱潮 時(shí)間：06年10月1日10月31日 業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、舉行大規(guī)模開盤認(rèn)購活動(dòng)； 2、完成客戶簽約；3、媒體炒作小眾銷售；、傳播熱銷訊息； 第一繼續(xù)期 一批房源掃尾任務(wù)，二期客戶的積累以及南側(cè)景觀座的整體包裝 時(shí)間：06年11月1日12月10日業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、一期房源掃尾； 2、第二批客戶的積累； 3、推行老客戶回饋及引見獎(jiǎng)勵(lì)方案； 4、進(jìn)展目的客戶訪問； 5

8、、南側(cè)景觀座包裝； 6、第二批客戶的積累； 第二強(qiáng)銷期繼續(xù)在市場上發(fā)明良好的效應(yīng) 時(shí)間：06年12月11日07年1月15日業(yè)務(wù)執(zhí)行： 1、舉行大規(guī)模二期開盤認(rèn)購活動(dòng)； 2、完成客戶簽約； 3、保利會(huì)會(huì)員招募； 4、推行老客戶回饋及獎(jiǎng)勵(lì)方案； 5、完成二期景觀座的銷售。收尾期迅速完成余房去化，二期籠統(tǒng)塑造 時(shí)間：07年1月16日07年2月15日業(yè)務(wù)執(zhí)行：1、樓盤掃尾； 2、二期產(chǎn)品后期宣傳； 3、老客戶回訪，新春SP活動(dòng)； 4、保利會(huì)客戶維護(hù)推行第三步：現(xiàn)場執(zhí)行，專業(yè)行銷客源鎖定行銷邏輯推行平臺(tái)客源鎖定區(qū)域在售工程客源分析區(qū)域性特征客源鎖定區(qū)域客、自住性傾向明顯；有一定的區(qū)域認(rèn)同度；購房目的主要

9、為婚房以及改善性需求；注重戶型的運(yùn)用性以及質(zhì)量感；注重周邊的配套完善性；購房較為慎重，思索周期較長；有從重心思，容易遭到銷售氣氛的影響周邊街道人口情況街道名稱常住人口外來人口平?jīng)雎方值?0348815191大橋街道11476214762江浦路街道8669913281合計(jì)304，94943，234推行平臺(tái)塑造籠統(tǒng)初步定位售樓中心建立示范樣板開放物業(yè)管理介入原那么：先籠統(tǒng)樹立，后業(yè)務(wù)操作。推行平臺(tái)行銷邏輯全程置業(yè)顧問式效力規(guī)劃展現(xiàn)館居住生活館品牌籠統(tǒng)館預(yù)見市場市場判別力行銷方式及載體預(yù)見市場同策市場預(yù)判才干協(xié)助銷售永遠(yuǎn)可以切中需求咽喉新浦江城環(huán)球翡翠灣士林華苑全程置業(yè)顧問式效力效力方式：全程陪同式

10、，以顧問的姿態(tài)站在客戶的立 場，為客戶提供建議和疑問解答 效力理念：效力營銷方式取代以往的產(chǎn)品營銷方式效力規(guī)范：服裝、說辭、流程的一致，表達(dá)專業(yè)化的顧問 籠統(tǒng)行銷概念引見內(nèi)容：東外灘規(guī)劃理念漁人碼頭籠統(tǒng)引見未來區(qū)域開展前景規(guī)劃展現(xiàn)區(qū)效力表現(xiàn)：集中式專人講解、模型觀賞 電腦動(dòng)畫循環(huán)播放，描畫規(guī)劃實(shí)現(xiàn) 全程置業(yè)顧問式引導(dǎo)效力陪同觀賞規(guī)劃展現(xiàn)區(qū)預(yù)期效果：讓客戶系統(tǒng)了解規(guī)劃，看好工程未來 客戶進(jìn)一步了解工程，認(rèn)同工程質(zhì)量 為下一步營銷做好鋪墊品牌籠統(tǒng)區(qū)概念：宣傳保利品牌展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力氣氛營造：以保利異地開發(fā)業(yè)績?yōu)橐龑?dǎo) 以保利香檳園工程為載體在銷售中實(shí)現(xiàn)品牌的浸透品牌籠統(tǒng)區(qū)引見內(nèi)容：認(rèn)知保利開展史開發(fā)閱歷業(yè)界位置了解保利已開發(fā)樓盤材質(zhì)質(zhì)量口碑了解保利優(yōu)質(zhì)后續(xù)配套以及效力效力表現(xiàn)：售樓處設(shè)置籠統(tǒng)展現(xiàn)墻 樣板示范區(qū)放置樓盤 業(yè)務(wù)員像準(zhǔn)客戶發(fā)放保利會(huì)刊居住生活區(qū)概念：展現(xiàn)生活氣氛塑造居住質(zhì)量氣氛營造：以售樓處戶型模型為引導(dǎo) 以實(shí)地樣板房為延伸 洽談區(qū)營呵斥生活化居家場所 以室內(nèi)