索賠與反索賠培訓(xùn)課件-PPT課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠與反索賠管理探討2019北京PART 1地產(chǎn)行業(yè)合同管理問題與解析簽約方選擇風(fēng)險-供應(yīng)商管理合同條款很“霸王”咨詢公司招標(biāo)案例（威寧榭）總包合同包死案例合同條款很“嚴(yán)謹(jǐn)”某造價合同招標(biāo)案例合同條款不“專業(yè)” 某費(fèi)率總包合同失敗案例某銷售代理合同案例地產(chǎn)企業(yè)合同管理風(fēng)險案例合同中有違法條款嗎?地產(chǎn)企業(yè)合同管理風(fēng)險案例合同看了嗎？武漢某總包合同糾紛案例（yh)合同執(zhí)行了嗎？某園林合同結(jié)算案例-總價與清單合同為什么遲遲簽不了？上海兩個總包案例合同為什么執(zhí)行不了？上海某總包清單包死案例合同標(biāo)準(zhǔn)化帶來了什么？總包合同標(biāo)準(zhǔn)化失誤案例甲供材料條款地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析技術(shù)與經(jīng)濟(jì)條款關(guān)

2、系案例: 防火防盜門 鋁合金門窗 萬科技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)過度化 高爾夫項目地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析施工總包合同管理之解析造價管理篇不同計價方式的選擇與利弊-費(fèi)率、清單、模擬清單不同結(jié)算方式的風(fēng)險分析-單價包死-總價包死 -清單內(nèi)包死-圖紙內(nèi)包死-按實結(jié)算(重計量重計價)費(fèi)率核價(wh)清單案例普洱案例清單與圖紙的風(fēng)險地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析施工總包合同管理之解析造價管理篇不同支付方式風(fēng)險與利弊-月度-關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)支付條件選擇-質(zhì)量、進(jìn)度-發(fā)票、財務(wù)證明合同約定支付與供應(yīng)商評估節(jié)點(diǎn)結(jié)合!地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析施工總包合同管理之解析變更管理篇定義梳理-簽證(合同約定內(nèi)部流程)-設(shè)計變更

3、(下達(dá)途徑唯一性)-洽商-工程指令-技術(shù)核定單-索賠-合同變更設(shè)計變更流程3000萬關(guān)于簽證管理的探討地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析施工總包合同管理之解析變更管理篇變更對合同影響分析-質(zhì)量-工期-造價-合同內(nèi)、外-以簽證代替“索賠”現(xiàn)象案例：挖孔樁如何結(jié)算？地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析施工總包合同管理之解析時效管理篇不同版本時效約束分析不同的時效責(zé)任帶來的風(fēng)險分析如何合理有效控制工期-工期確定-工期考核表-工期延期管理甲方對工期的詳細(xì)約定!萬科yh凱德案例采購供貨合同風(fēng)險控制變更風(fēng)險控制違約風(fēng)險控制合同爭議風(fēng)險集中采購之風(fēng)險管理-范圍-供應(yīng)商選擇-供貨半徑-責(zé)任界定地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見問題解析定

4、標(biāo)進(jìn)貨時效問題集中采購的探討PART 2地產(chǎn)開發(fā)項目索賠與反索賠一、基本概念關(guān)于索賠：定義- 索賠一詞來源與英語“claim”，其原意表示“有權(quán)要求”，法律上叫“權(quán)利主張”，并沒有賠償?shù)囊馑肌?工程建設(shè)索賠通常是指在合同履行過程中，對于并非自己的過錯，而是應(yīng)由對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)補(bǔ)償和（或）工期順延的要求。一、基本概念關(guān)于索賠分類：按索賠的目的分類: 1、工期索賠 ：工期索賠是承包商向業(yè)主要求延長施工的時間，是原定的工程竣工日期順延一段合理時間。 2、經(jīng)濟(jì)索賠：經(jīng)濟(jì)索賠就是承包商想業(yè)主要求補(bǔ)償不應(yīng)該由承包商自己承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失或額外開支，也就是取得合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 按

5、索賠的處理方式分類： 1、單項索賠：單項索賠就是采取一事一索賠的方式，即在每一件索賠事項發(fā)生后，報送索賠通知書，編報索賠報告書，要求單項解決支付，不與其他的索賠事項混在一起。 2、綜合索賠：綜合索賠又稱總索賠，俗稱一攬子索賠。即對整個工程（或某項工程）中所發(fā)生的數(shù)起索賠事項，綜合在一起進(jìn)行索賠。也是總成本索賠，它是對整個工程（或某項目工程）的實際總成本與原預(yù)算成本之差額提出索賠。 一、基本概念關(guān)于索賠分類：按合同的依據(jù)分類: 可分為合同內(nèi)索賠、合同外索賠和道義索賠。 合同內(nèi)索賠。此種索賠是以合同條款為依據(jù)，在合同中有明文規(guī)定的索賠，如工程延誤、工程變更、工程師給出錯誤數(shù)據(jù)導(dǎo)致放線的差錯、業(yè)主不

6、按合同規(guī)定支付進(jìn)度款等等。這種索賠，由于在合同中明文規(guī)定往往容易得到。 合同外索賠。此種索賠一般是難于直接從合同的某條款中找到依據(jù)，但可以從對合同條件的合理推斷或同其他的有關(guān)條款聯(lián)系起來論證該索賠是屬合同規(guī)定的索賠。例如，因天氣的影響給承包商造成的損失一般應(yīng)由承包商自己負(fù)責(zé)，如果承包商能證明是特殊反常的氣候條件（如百年一遇的洪水、五十年一遇的暴雨等），就可利用合同條款中規(guī)定的“一個有經(jīng)驗的承包商無法合理預(yù)見的不利條件”而得到工期的延長一、基本概念關(guān)于索賠分類：按合同的依據(jù)分類: (3)道義索賠。承包商索賠沒有合同理由，例如對于干擾事件業(yè)主沒有違約，業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?？赡苡捎诔邪痰氖д`(如報價

7、失誤、環(huán)境調(diào)查失誤等)，或發(fā)生承包商應(yīng)負(fù)責(zé)風(fēng)險而造成承包商重大的損失，這將極大地影響承包商的財務(wù)能力、履約積極性、履約能力甚至危及承包企業(yè)的生存。承包商提出要求，希望業(yè)主從道義，或從工程整體利益的角度給予一定的補(bǔ)償。 一、基本概念關(guān)于索賠分類：按索賠的對象分類： 1、索賠是指承包商向業(yè)主提出的索賠。 2、反索賠是指業(yè)主向承包商提出的索賠。一、基本概念關(guān)于索賠：原因歸類- 延期索賠。延期索賠主要表現(xiàn)在由于業(yè)主的原因不能按原定計劃的時間進(jìn)行施工所引起的索賠。 工程變更索賠。工程變更索賠是指對合同中規(guī)定工作范圍的變化而引起的索賠。 施工加速索賠。施工加速索賠經(jīng)常是延期或工程變更索賠的結(jié)果，有時也被稱

8、為“趕工索賠”，而施工加速索賠與勞動生產(chǎn)率的降低關(guān)系極大，因此又稱為勞動生產(chǎn)率損失索賠。 不利現(xiàn)場條件索賠。不利的現(xiàn)場條件是指合同的圖紙和技術(shù)規(guī)范中所描述的條件與實際情況有實質(zhì)性的不同或雖合同中未作描述，是一個有經(jīng)驗的承包商無法預(yù)料的。一、基本概念關(guān)于索賠：原因分析：業(yè)主原因-1、沒有按施工合同規(guī)定的時間和要求提供施工場地2、未按合同規(guī)定的時間及時交付設(shè)計圖紙和設(shè)計資料3、業(yè)主未按約定的時間提供材料設(shè)備4、業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)任意拖延支付工程款。5、應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)解決的問題久拖不定6、業(yè)主所指定分包商違約。7、未能在規(guī)定時間內(nèi)發(fā)出有關(guān)指令或指令錯誤一、基本概念關(guān)于索賠：原因分析-合同調(diào)整：1、設(shè)計

9、變更（錯誤糾正、甲方要求。）2、施工組織設(shè)計變更（批準(zhǔn)后。）3、工期（加快與減速）4、工程指令（標(biāo)準(zhǔn)提高、內(nèi)容增加。）合同缺陷：1、漏洞2、矛盾3、顯失公平4、違法不可遇見因素：1、自然環(huán)境 2、政策環(huán)境（政治、金融 、環(huán)保、進(jìn)出口。）一、基本概念關(guān)于索賠：索賠依據(jù)-提出索賠的依據(jù)主要有以下幾方面: 1.招標(biāo)文件、 施工合同文本及附件 、補(bǔ)充協(xié)議、施工現(xiàn)場的各類簽認(rèn)記錄,經(jīng)認(rèn)可的施工進(jìn)度計劃書,工程圖紙及技術(shù)規(guī)范等. 2.雙方往來的信件及各種會議,會談紀(jì)要. 3.施工進(jìn)度計劃和實際施工進(jìn)度記錄、施工現(xiàn)場的有關(guān)文件(施工記錄 備忘錄 施工月報 施工日志等)及工程照片. 4.氣象資料 、工程檢查驗

10、收報告和各種技術(shù)鑒定報告、工程中送停電、送停水、道路開通和封閉的記錄和證明. 5.國家有關(guān)法律法令政策性文件.一、基本概念如何看待索賠：國際慣例- 工程建設(shè)索賠在國際建筑市場上是承包商保護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益、彌補(bǔ)工程損失、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。許多工程項目通過成功地索賠，能使工程收入的改善達(dá)到工程造價的10%20%，有些工程的索賠甚至超過了工程合同額本身 索賠與反索賠是一種正當(dāng)?shù)臋?quán)利要求，它是業(yè)主、監(jiān)理工程師和承包商之間一項正常的、大量發(fā)生而普遍存在的合同管理業(yè)務(wù)，是一種以法律和合同為依據(jù)、合情合理的行為。一、基本概念如何看待索賠：國內(nèi)市場- 在國內(nèi)，索賠及其管理還是工程建設(shè)管理中一個相對薄弱的環(huán)

11、節(jié)。 1、觀念不接受：變相索賠 2、缺乏契約精神，索賠不能以合同為依據(jù) 3、社會與法律環(huán)境：社會關(guān)系協(xié)調(diào)二、不同版本合同對索賠管理的約定：1、FIDIC 版本2、國家標(biāo)準(zhǔn)版本3、國際咨詢公司版本（利比、威寧榭）4、標(biāo)桿企業(yè)版本（央企、民企）-分析、對比結(jié)論三、地產(chǎn)開發(fā)項目典型索賠案例分析： 1、某標(biāo)桿企業(yè)歷時七年的總包索賠訴訟 法院判決書 2、上海、東莞兩個項目農(nóng)民工索賠成功案例 政府簽署的意見 3、 廣東某項目總包反索賠階段性成功 法院判決書-先于執(zhí)行 4、某浙商“墊資利息索賠與反索賠”案例 庭外合解結(jié)果 5、銷售代理公司7000萬索賠成功案例四、索賠判決的背后-相關(guān)法律依據(jù)中華人民共和國合

12、同法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋）、關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例原則：法律適用的基本理念或價值取向-保障工程質(zhì)量。這是首要的價值取向。-推進(jìn)招投標(biāo)秩序和規(guī)范企業(yè)行為。-保護(hù)農(nóng)民工工資利益。四、索賠判決的背后-相關(guān)法律依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提煉：1、關(guān)于簽字效力2、關(guān)于掛靠、轉(zhuǎn)包、分包、勞務(wù)3、關(guān)于價格、結(jié)算價格、結(jié)算固定總價合同下發(fā)生設(shè)計變更的處理固定價合同下材料價格發(fā)生變化的處理結(jié)算協(xié)議的效力固定總價合同下“半截子工程”的結(jié)算“黑白合同”的結(jié)算依據(jù)“實質(zhì)

13、性內(nèi)容變更”的認(rèn)定無效施工合同的處理違法分轉(zhuǎn)包的“實際施工人”主張權(quán)利的處理以總包合同的結(jié)算價款為依據(jù)的效力工程未驗收的工程款糾紛的處理結(jié)合案例講四、索賠判決的背后-相關(guān)法律依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提煉：4、關(guān)于工期開竣工時間的認(rèn)定工期順延的認(rèn)定結(jié)算協(xié)議簽訂后發(fā)包人提出異議的處理5、質(zhì)量、保修發(fā)包人提出質(zhì)量異議的處理質(zhì)量缺陷修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)承包人對質(zhì)量缺陷存在過錯的認(rèn)定保修條款的認(rèn)定和處理合同約定“罰款”性質(zhì)的認(rèn)定結(jié)合案例講五、地產(chǎn)項目總包合同中容易引起索賠的條款（一）違法條款舉例關(guān)于質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于適用法規(guī)關(guān)于簽證時效關(guān)于圖紙責(zé)任關(guān)于甲供材料責(zé)任關(guān)于設(shè)計院責(zé)任關(guān)于設(shè)計變更關(guān)于清單責(zé)任。相關(guān)索賠案例介紹五、地產(chǎn)項目總包合同中容易引起索賠的條款（二）專業(yè)不到位的條款舉例1）關(guān)于施工組織設(shè)計與施工方 案-凱德置地案例-河南某項目地基處理案例-深圳某項目挖孔樁