亞豪_北京香悅四季別墅項(xiàng)目調(diào)研分析_42PPT_XXXX年

1、香悅四季市調(diào)時(shí)間：2010年4月1第一部分 項(xiàng)目背景1.基礎(chǔ)信息2.區(qū)位交通3.周邊資源21.基礎(chǔ)信息3地理區(qū)位：位于順義新城白馬路與順安北路交界處，是北京市規(guī)劃的重要發(fā)展區(qū)域，距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)8公里、距離市區(qū)32公里. 。交通條件： 地處城鐵M15號(hào)線旁，與S6號(hào)線臨近，西側(cè)為京沈鐵路，東側(cè)為順安北路。南側(cè)為白馬路四至情況：西側(cè)為京沈鐵路，東側(cè)為順安北路，北側(cè)目前為荒地，南側(cè)為白馬路項(xiàng)目所屬的順義新區(qū)，是北京市規(guī)劃的重要發(fā)展區(qū)域，北京市區(qū)至順義新城僅需30分鐘車(chē)程，S6號(hào)線即將建成，M15號(hào)線即將全面通車(chē)，未來(lái)的交通更加便利。2.區(qū)位交通地處“重要發(fā)展區(qū)域”擁有“兩條地鐵”首都機(jī)場(chǎng)15號(hào)線S

2、6號(hào)線京沈鐵路白馬路順安北路項(xiàng)目15號(hào)線項(xiàng)目旁地鐵站43.周邊資源基本資源綜合商場(chǎng):順義西單商場(chǎng)、國(guó)泰購(gòu)物廣場(chǎng)、隆華購(gòu)物中心、鼎吉購(gòu)物中心銀行:工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院:京順醫(yī)院、順義區(qū)醫(yī)院（二級(jí)甲等綜合醫(yī)院）、順義法醫(yī)院、順義中醫(yī)院、順義防疫站、婦幼保健醫(yī)院等餐廳:金百萬(wàn)、麥當(dāng)勞、肯德基、權(quán)金城等 園林公園景觀區(qū)高級(jí)會(huì)所休閑區(qū)53.周邊資源森林、水上景觀資源國(guó)家森林公園 奧運(yùn)水上公園項(xiàng)目位于潮白河景觀區(qū)，擁有3660公頃森林公園和奧運(yùn)水上公園，富氧宜居6高端休閑、商務(wù)會(huì)所3.周邊資源項(xiàng)目周邊擁有：北京國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部、奧林匹克賽馬場(chǎng)、喬波滑雪館、怡生園國(guó)際會(huì)議中

3、心、蓮花山滑雪場(chǎng)、衡樂(lè)聲皇KTV、金百萬(wàn)J9KTV、順義影劇院、綠港時(shí)代健身中心等眾多高端休閑、商務(wù)會(huì)所。項(xiàng)目周邊擁有2個(gè)高爾夫俱樂(lè)部、2個(gè)滑雪場(chǎng)、1個(gè)國(guó)際會(huì)議中心和其他高端休閑、商務(wù)會(huì)所等，周邊配套相對(duì)高端。項(xiàng)目喬波滑雪場(chǎng)北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部怡生園國(guó)際會(huì)議中心綠港時(shí)代健身中心衡樂(lè)聲皇KTV順義影劇院7第二部分 規(guī)劃建筑1.項(xiàng)目規(guī)劃2.建筑風(fēng)格3.園林設(shè)計(jì)4.戶型設(shè)計(jì)5.配套服務(wù)81.項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)模：總占地面積約45萬(wàn)平方米；總建筑面積逾50萬(wàn)平方米；容積率為1.1設(shè)計(jì)理念：綠色生態(tài)、特色水景、國(guó)際品質(zhì)、主題商街、示范新城、和諧生活 產(chǎn)品特點(diǎn)：南北通透全明薄板、超高

4、使用率產(chǎn)品線：80-110兩居、130-155三居、235 、240別墅項(xiàng)目規(guī)模較大，容積率為1.1，擁有60%的綠化覆蓋率；擁有20萬(wàn)平米碧湖林溪，中心水系景觀軸貫穿社區(qū)，時(shí)尚主題運(yùn)動(dòng)會(huì)所中央水系、公園天然運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 別墅區(qū)一期板樓區(qū)規(guī)劃待建板樓區(qū)規(guī)劃待建板樓區(qū)規(guī)劃待建板樓區(qū)92.建筑風(fēng)格ART-deco風(fēng)格建筑風(fēng)格：ART-deco風(fēng)格建筑材質(zhì)：采用色彩沉穩(wěn)、質(zhì)感厚重的石材，結(jié)合精工鐵藝，風(fēng)格特點(diǎn)鮮明，凸顯豪宅身份感。建筑特點(diǎn)：專(zhuān)注于細(xì)節(jié)，運(yùn)用ART-deco風(fēng)格中的塔樓式退臺(tái)，對(duì)稱(chēng)構(gòu)圖，剛?cè)岵?jì)的橫豎線條、浮雕裝飾等手法修飾建筑細(xì)節(jié)聘請(qǐng)新加坡知名的DP設(shè)計(jì)事務(wù)所，由創(chuàng)始人親自主筆。締造了AR

5、T-DECO新古典主義建筑風(fēng)格，色彩沉穩(wěn)、質(zhì)感厚重的石材，結(jié)合精工鐵藝，風(fēng)格特點(diǎn)鮮明，凸顯豪宅身份感。102.建筑風(fēng)格ART-deco風(fēng)格ART-Deco風(fēng)格起源于法國(guó)博覽會(huì)，盛行于美國(guó)。造型語(yǔ)言采用塔樓式退臺(tái)，對(duì)稱(chēng)構(gòu)圖，剛?cè)岵?jì)的橫豎線條、豐富的浮雕裝飾等手法，在原則上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱(chēng)、漸變等美學(xué)法則使幾何造型充滿詩(shī)意和裝飾性。113.園林設(shè)計(jì)坡地園林、生態(tài)自然1.5億開(kāi)景造園，900棵百年名貴成樹(shù)，7萬(wàn)株花卉，100座名家雕塑，70處互動(dòng)空間123.園林設(shè)計(jì)坡地園林，建筑融入自然讓建筑從公園里自然生長(zhǎng)項(xiàng)目摒棄“先有建筑在做園林”的規(guī)劃傳統(tǒng)，合景香悅四季依地勢(shì)以及原有樹(shù)種分布,精細(xì)規(guī)劃出公

6、園式景觀情景，繼而將50萬(wàn)平米建筑體量，精細(xì)的排布在景觀之上，營(yíng)造“讓建筑在公園里自然生長(zhǎng)”的自然布局。坡地園林，建筑融入自然13 設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)中，將建筑均正南正北的分布在園林景觀當(dāng)中，使建筑與公園景觀線形成純南北向的傾角。 同時(shí)配以40-80米的樓間距，延伸出寬闊舒適的視野，使每戶都能均好的分享到來(lái)自公園與園內(nèi)中庭的精致景觀。3.園林設(shè)計(jì)143.園林設(shè)計(jì)水系風(fēng)景公園景觀的高潮，天然清澈的湖水飛濺，兩旁花溪曲折蜿蜒。公園臺(tái)地西高東低，形成連綿起伏山坡，坡上谷間林木蔥榮，極富自然墅趣林蔭漫坡飛瀑疊水花島望亭湖泊中央有一桃花島，島上有一靜雅的亭榭，觀水望山，俯仰皆是陶然 設(shè)計(jì)師通過(guò)結(jié)合地勢(shì)走向，用

7、一條中心水系景觀軸，將建筑設(shè)計(jì)劃分在水系景觀的兩側(cè)。 水系最寬處可達(dá)70米，且沿中心水系景觀軸發(fā)散出九大組團(tuán)，營(yíng)造并升級(jí)生態(tài)環(huán)境153.園林設(shè)計(jì)水系風(fēng)景沿水景主軸，引向住區(qū)各處，由自然卵石鋪成的曲徑，掩映在花叢濃郁中組團(tuán)內(nèi)密植果樹(shù)，四時(shí)賞不完的花濃果香桃李芬芳花間石徑香溪流水因地勢(shì)從西向東縈回四流，或小橋、或清澗，流動(dòng)的活水相伴四季花池的小廣場(chǎng)，由花式地磚鋪成童真樂(lè)園綠野仙蹤一處森林般的中心綠地，是一個(gè)富于自然，層次豐富的植物園運(yùn)動(dòng)天地多功能的小廣場(chǎng)，內(nèi)置多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)備164.戶型分析目前在售和已售產(chǎn)品以80-155平米兩居、三居為主類(lèi)型：平層、別墅主力：以平層的兩居、三居為主，占總體供應(yīng)的95

8、%；別墅供應(yīng)較少，占5%。別墅戶型均為獨(dú)棟區(qū)間：平層兩居的面積區(qū)間為80 -106，占總體戶型數(shù)量的50%；三居的面積區(qū)間為128155，占總體戶型數(shù)量的43%；別墅235 或240 獨(dú)棟項(xiàng)目走大戶型、舒適性策略，力爭(zhēng)在產(chǎn)品戶型上體現(xiàn)出較高的居住舒適性戶型面積區(qū)間比例種類(lèi)兩居80-10652%5三居128-15543%3別墅235、2405%2174.戶型分析A1戶型，136平米A1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚136平米 目前持續(xù)在售戶型缺點(diǎn)：客廳距衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，同時(shí)經(jīng)過(guò)臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。優(yōu)點(diǎn)：1. 大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽(yáng)臺(tái)2.客廳至臥室擁有3米長(zhǎng)走廊，保證客廳與

9、臥室的活動(dòng)不受相互影響，同時(shí)確保臥室的私密性；3.主臥具有獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯品質(zhì)；4. 各功能區(qū)劃分明確，居住舒適。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。184.戶型分析A1戶型樣板間展示194.戶型分析B戶型 156平米B戶型 3室2廳3衛(wèi)1廚 156平米 目前持續(xù)在售戶型 優(yōu)點(diǎn)：1.逾14.7米超大尺度面寬，薄至11米進(jìn)深2.客廳至臥室擁有5米長(zhǎng)走廊，保證客廳與臥室的活動(dòng)不受相互影響，同時(shí)確保臥室的私密性；3.雙主臥均具有獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯品質(zhì)；4. 各功能區(qū)劃分明確，居住舒適。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精

10、裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。缺點(diǎn)：客廳距衛(wèi)生間較遠(yuǎn)，同時(shí)經(jīng)過(guò)臥室走廊，不方便且影響臥室私密性。20C1戶型 2室2廳1衛(wèi)1廚89平米4.戶型分析C1戶型，89平米缺點(diǎn)：主臥沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，降低產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)點(diǎn)：1. 大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以大面積陽(yáng)臺(tái)2.客廳至臥室擁有走廊，保證客廳與臥室的活動(dòng)不受相互影響，同時(shí)確保臥室的私密性；3.廚房擁有較大陽(yáng)臺(tái)，增大廚房使用空間。4. 各功能區(qū)劃分明確，居住舒適。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶型面積，增加

11、產(chǎn)品價(jià)值。214.戶型分析C1戶型樣板間展示22C5戶型 2室2廳2衛(wèi)1廚95平米 4.戶型分析C5戶型，95平米缺點(diǎn)：功能分區(qū)混亂，主臥室入口直沖餐廳，客廳區(qū)與臥室區(qū)活動(dòng)相互影響優(yōu)點(diǎn)：1. 大尺度面寬，客廳與餐廳南北貫穿，并配以步入式陽(yáng)臺(tái)；2. 主臥室擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯品質(zhì)；3.廚房配以陽(yáng)臺(tái)，增大廚房使用空間。特色：產(chǎn)品贈(zèng)送花園陽(yáng)臺(tái)，在精裝時(shí)可進(jìn)行封頂，使花園陽(yáng)臺(tái)成為額外的一間臥室，從而在不增加總價(jià)的前提下增大戶型面積，增加產(chǎn)品價(jià)值。234.戶型分析C5戶型樣板間展示24E戶型 獨(dú)棟別墅 240平米 在售項(xiàng)目 4.戶型分析E戶型，獨(dú)棟別墅 240平米 優(yōu)點(diǎn)：1.客廳與餐廳均為步出式庭院設(shè)計(jì)

12、，玄關(guān)空間獨(dú)立完整2. 豪華主臥室，獨(dú)立更衣間，彰顯品質(zhì)；3. 臥室均設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，獨(dú)立采光； 4.下沉式庭院設(shè)計(jì)，奢享田園風(fēng)光，地下一層功能區(qū)，空間方正，使用率高25F戶型 獨(dú)棟別墅 235平米 在售項(xiàng)目 4.戶型分析F戶型，獨(dú)棟別墅 235平米 優(yōu)點(diǎn)：1.客廳與餐廳南向雙廳，玄關(guān)挑空設(shè)計(jì)2. 主臥室，豪華衣帽間，彰顯品質(zhì)；3. 南向臥室，充分采光4.下沉式庭院設(shè)計(jì)，奢享田園風(fēng)光，地下一層功能區(qū)，空間方正，使用率高26合景國(guó)際會(huì)所：將商務(wù)酒店的特點(diǎn)與國(guó)際化服務(wù)融入會(huì)所功能涵蓋咖啡吧、室內(nèi)籃球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫水池、健身房。瑜伽室、臺(tái)球室、兵乓球室、羽毛球室、兒童游樂(lè)室、棋牌室、商務(wù)中心、會(huì)議室等5

13、.配套服務(wù)專(zhuān)屬會(huì)所27第三部分 推廣展示1.推廣渠道2.活動(dòng)推廣3.場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)4.樣板展示281.推廣渠道網(wǎng)絡(luò)推廣項(xiàng)目當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)推廣渠道主要有搜房、焦點(diǎn)等行業(yè)網(wǎng)站以及項(xiàng)目官網(wǎng)項(xiàng)目官網(wǎng)291.推廣渠道媒報(bào)推廣項(xiàng)目當(dāng)前媒報(bào)推廣渠道主要有新京報(bào)、北青，北京晚報(bào)等 北青北京晚報(bào)新京報(bào)30戶外廣告 2.活動(dòng)推廣周末主題派對(duì) 香悅四季于3月20日、21日舉辦為期兩天的周末主題派對(duì)。 目的在于在活動(dòng)過(guò)程中，使參加者切身感受到香悅四季的空前人氣和其令人折服的高品質(zhì)產(chǎn)品。 313.場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo) 華麗大氣的售樓處與精致美觀的戶型模型提升了項(xiàng)目自身的品質(zhì)與形象 使每一位來(lái)訪者都感受到項(xiàng)目高端、奢華的氣質(zhì)323.場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo) 樣

14、板小樓分散的布置在設(shè)計(jì)精美、充滿自然氣息的坡地園林示范區(qū)內(nèi)，二者結(jié)合形成了與項(xiàng)目本身一致的風(fēng)格氣息，使每一位來(lái)訪者能切身感受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)的特色之處。 把項(xiàng)目的特點(diǎn)全面完整的展示給來(lái)訪者，使來(lái)訪者被現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境所感染，體會(huì)并認(rèn)可項(xiàng)目的高端品質(zhì)。334.樣板展示裝修風(fēng)格：采用了新古典風(fēng)格，與項(xiàng)目的建筑風(fēng)格相匹配，展示項(xiàng)目?jī)?nèi)外統(tǒng)一的形象。裝修標(biāo)準(zhǔn)：樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)為交房標(biāo)準(zhǔn)。客廳餐廳臥室書(shū)房客廳與餐廳南北貫穿34第四部分 銷(xiāo)售情況1.供銷(xiāo)分析2.價(jià)格分析3.客戶分析351.供銷(xiāo)分析整體2009.10-2010.04項(xiàng)目共推出16棟樓，分五次推出，共推出房源803套，截止到4月14號(hào)共成交756套，銷(xiāo)售率為9

15、4%已售和在售區(qū)域即將出售區(qū)域361.供銷(xiāo)分析每期情況項(xiàng)目采用分期推盤(pán)，集中銷(xiāo)售的策略，目前銷(xiāo)售周期7個(gè)月，共推出五期，平均約1個(gè)半月推出一期。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售情況理想樂(lè)觀，平均每期銷(xiāo)售率在80%左右，銷(xiāo)售速度非常快，成功營(yíng)造出開(kāi)盤(pán)即售罄的熱銷(xiāo)局面。銷(xiāo)售期間市場(chǎng)存在供應(yīng)量市場(chǎng)銷(xiāo)售量10.23-11.2931925711.29-12.1323211012.13-3.271861823.27-4.3166814.3-4.14173139本期推出170套，上期剩余62套，銷(xiāo)售期共半個(gè)月由于供給較大，銷(xiāo)售期間短，且有上期剩余，故銷(xiāo)售率較低本期推出162套，上期剩余4套，銷(xiāo)售期共8日本期由于銷(xiāo)售期

16、過(guò)短，故導(dǎo)致銷(xiāo)售率較低372.價(jià)格分析 縱向：2009.10入市成交均價(jià)為13050元/平米，2010.04升至16638元/平米，7個(gè)月上漲約27.5%；月均漲幅約4%。 橫向：與周邊項(xiàng)目同期相比，香悅四季成交價(jià)格屬于中上水平。項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)至今，價(jià)格對(duì)比周邊項(xiàng)目均處在中上水平，同時(shí)自身價(jià)格的漲幅情況較好。383.客戶分析職業(yè)：公司管理人員、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主及自由職業(yè)者。 區(qū)域：北京市區(qū)、順義老城區(qū)。年齡及家庭特征：30-45歲中年人，以三口之家或兩代同住為主。 置業(yè)目的：以改善自住為主的二次置業(yè)。項(xiàng)目客戶以北京市區(qū)內(nèi)外遷二次置業(yè)的改善性居住人群為主，同時(shí)吸引一部分順義老城區(qū)人群在此二次置業(yè)。

17、與項(xiàng)目以高端、大戶型、舒適性產(chǎn)品的定位相符。主力客群39先天：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北京市重點(diǎn)發(fā)展新城區(qū)域豐富資源：豐富的森林景觀及水上景觀后天： 舒適性產(chǎn)品：純板社區(qū)，低容積率，戶型設(shè)計(jì)舒適，建筑、園林、景觀打造精細(xì)。突出特色：坡地園林，建筑融入自然高端配套服務(wù)：合景國(guó)際會(huì)所區(qū)位：緊鄰京沈鐵路，上空有飛機(jī)航線，噪音污染較大，屬于正在開(kāi)發(fā)的新城區(qū)域，目前開(kāi)發(fā)度較低。其它：交通有待完善，輕軌尚在規(guī)劃當(dāng)中，2015方能開(kāi)通優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)40 本項(xiàng)目所處區(qū)域處于潮白河景觀區(qū)，自然資源充沛，擁有大量森林、水系資源景觀，并配有大量高端商務(wù)、休閑會(huì)所，可保證高檔生活質(zhì)量。 項(xiàng)目本身規(guī)模較大，并配以1.1的較低容積率，故有條件規(guī)劃較高的綠化率，精心打造園林綠化。項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面走高端、大戶型、舒適性產(chǎn)品路線，并以別墅項(xiàng)目樹(shù)立整體項(xiàng)目高端形象；建筑設(shè)計(jì)方面，在底層配以石材，并結(jié)合精工鐵藝，營(yíng)造高端豪宅形象 項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段采用分期推盤(pán)，集中銷(xiāo)售的策略并配以精心打造的園林景觀體驗(yàn)區(qū)，成功營(yíng)造出開(kāi)盤(pán)即售罄的熱銷(xiāo)局面。本項(xiàng)目從前期設(shè)計(jì)到后期銷(xiāo)售均有可圈