某住宅市場調(diào)研報告范本

1、WORD.27/27城市現(xiàn)狀1、地理位置市位于省南部，浙皖三省交界處，地處長三角地區(qū)，屬經(jīng)濟區(qū)。半徑200公里圍有、等城市，距機場60公里、祿口國際機場80公里，104國道穿境而過，寧杭高速縱橫全境，蕪太運河直達長江碼頭。2、人口市總面積1535.87平方公里，轄18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū)，人口密度每平方公里507人。占地面積約13964.5平方公里，長住人口約319.9萬。3、旅游市歷史悠久、氣候宜人，屬國家級優(yōu)秀旅游城市，其中天目湖旅游度假區(qū)是國家4A級旅游景點。4、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在2005年獲得了較大發(fā)展，2005年末，市有15家工業(yè)企業(yè)（

2、集團）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的27.8%，提高1.3個百分點。其中上上集團、華朋集團和正昌集團工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 2005年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值178.2億元，比上年增長20.3。全市人均生產(chǎn)總值達23053元，比上年增長21.5。財政總收入達到21.18億元，比上年增長29，財政收入占GDP的比重達11.9。從市經(jīng)濟發(fā)展方向上看，該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以與市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以與生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟實力的壯大，預計第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降

3、低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。在省54個市（縣）中，市整體水平中等偏上，約居于20-30名之間；但僅就南地區(qū)比較來看，市整體經(jīng)濟水平相對較低。就多數(shù)經(jīng)濟指標比較來看，市與省同級別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均GDP、財政收入以與人均儲蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的20-40%之間。通過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為南地區(qū)新興中小型城市，一方面市經(jīng)濟發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟基礎相對較弱；另一方面也說明市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21世紀，相信交通地位愈顯重要的市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。5、城

4、區(qū)概況城區(qū)現(xiàn)狀建設用地15.89平方公里，城市人口15.84萬人，人均建設用地為100.31平方米。城區(qū)現(xiàn)狀呈單中心團塊狀結(jié)構(gòu)，城市中心位于東、西大街與南大街、平陵路交匯處。城市沿交通干線向外發(fā)展，呈星狀布局。1992年以后，隨著市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設以與城市行政中心的南移，城市建設用地向北、向南定向拓展，城市建設用地框架初步拉開?？傮w上看，城區(qū)現(xiàn)狀用地由三個片區(qū)構(gòu)成：老城區(qū)、南部新區(qū)、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。6、開發(fā)區(qū)概況省經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于1992年始建，是省首批16個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為5.02平方公里，2000年原莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設區(qū)，區(qū)域面積增至41.6平方公里

5、。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的開發(fā)建設，截至目前，開發(fā)區(qū)共有各類企業(yè)183家，總投資16.8億元。其中外商投資項目46個，外商獨資項目31家，合同利用外資1.3億美元，實際利用外資7309萬美元。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎。7、天目湖鎮(zhèn)概況天目湖鎮(zhèn)（區(qū)）由原天目湖旅游度假區(qū)、天目湖鎮(zhèn)人民政府、平橋鎮(zhèn)一區(qū)兩鎮(zhèn)合并。另外，天目湖工業(yè)園位于天目湖旅游度假區(qū)與城區(qū)交界之處，是市工業(yè)經(jīng)濟新的增長極，成立與2003年5月，屬于省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。城市總體規(guī)劃

6、1、城市性質(zhì)、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。2、城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風景區(qū)以與規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。3、城市近期建設規(guī)劃指導思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。完善城市基礎建設設施，增強城市功能，提升城市品位。銜接近期規(guī)劃，科學合理規(guī)定土地供應量，明確近期建設項目，增強規(guī)劃的可操作性。發(fā)展的目標和重點：初步形成中等城市格局，城市建設用地向南、

7、西拓展，生活性用地重點完善、建設中心片區(qū)、燕山南區(qū)。用地布局：主城片區(qū)南部新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約124.59公頃。完成建設路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以與碼頭街綠地工程。4、城市主要分區(qū)老城區(qū)：鳳凰路與建設路之間，是老城區(qū)所在地，作為城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設施較為完善，是全市的商業(yè)服務、文化教育中心。現(xiàn)狀公共設施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設用

8、地8.51平方公里。南部新區(qū)：建設路以南，行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出新興城市的發(fā)展風貌，成為市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設用地4.93平方公里。市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎設施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北2.8平方公里的第三期工程建設全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設用地2.45平方公里。中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的環(huán)圈以，是城市發(fā)展的核心

9、區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住與近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。三、市政工程建設與拆遷改造1、2005年城市基礎建設2005年完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設計公開招投標機制。城區(qū)新增和改造綠化面積18.2萬平方米。市政工程建設投入資金8000多萬元。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積22.2萬平方米。實施7個老住宅小區(qū)總面積47萬平方米的綜合改造，

10、完成婆園地塊等25萬平方米的拆遷任務。以市政道路、景觀帶建設和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以與平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設等工程，實施了東門新村等8個總面積達32萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積28萬平方米，新增綠地47.2公頃，拆遷房屋18萬平方米。2、建設目標到2007年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到2020年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市，

11、成為浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。城市建設目標項目現(xiàn)狀（2002）近期（2007）遠期（2020）人均住房使用面積（/人）202530人均道路面積（/人）10.3415.8714.21人均公共綠地（/人）2.096.3312.03人均年生活用電量（度）328845606000城市燃氣普與率（%）8095100人均綜合生活用水量（升/日）180230280城市供水普與率（%）100100100城市排水服務面積普與率（%）6080100污水集中處理率（%）506080市域城鎮(zhèn)建設用地需求與配置 城鎮(zhèn)名稱 指標城區(qū)現(xiàn)狀（2005）城鎮(zhèn)人口（萬）15.84總面積（ha）1479

12、人均用地（/人）145.57規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬）48.5城鎮(zhèn)建設用地（ha）5311人均建設用地（/人）總面積（ha）9150綜上所述，市總體經(jīng)濟運行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導向支持下，經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府擬定的計劃發(fā)展目標，在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。鑒于此，下面我們將就市目前房地產(chǎn)市場進行分析。四、房地產(chǎn)市場大市調(diào)查2005年市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工

13、建筑面積施工面積（萬平方米）本年新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）58.545142005年市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積實際銷售（萬平方米）住宅銷售（萬平方米）空置（萬平方米）37333.252005年度房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資額為10.5億元，商品房施工建筑面積為58.5萬平方米，其中住宅為49.5萬平方米；銷售面積為37萬平方米，其中住宅為33萬平方米，空置面積為3.25萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為2800元平方米，最高價已經(jīng)達到3200元/平方米，別墅一般為50007000元/平方米，商業(yè)房價格為800012000元/平方米。從市近三年的商品房施工情況來看，并沒有

14、象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2005年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時2003年的房地產(chǎn)市場在國出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應量，這在一定程度更加刺激了房價的攀升。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。從圖分析2005的銷售量小于2004年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于2005年房價高于2004年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應量有限，消費者選擇余地小。與2002年相比還算不錯。在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈

15、下降趨勢，然而2000-2005年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 2005年房地產(chǎn)投資額達到10.5億元，較2002年增長3倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額，未來的幾年必將有大量商品房涌入市場，對房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种斏鳂酚^。2002-2004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴格推行以與舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，

16、市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。根據(jù)2005年土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的發(fā)展。2006年上半年，預計全市住宅商品房推案總量將達到25萬平方米，相對于目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進一步加強。 五、住宅市場調(diào)查（一）項目調(diào)查目前市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（二期）、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、盛世華城、金水苑等，即將銷售的項目有平陵商業(yè)廣場（普通住宅部分）。市住宅市場市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價格天

17、目國際村金燕房地產(chǎn)開發(fā)347000110000 別墅400170400獨棟3103305000-6500天目星城聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)110000150000酒店、公寓、商業(yè)未公開三房9013021002500龍泉山莊龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公寓、別墅467180400三房3004003080（疊加）嘉豐新城市嘉豐房地產(chǎn)342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87190三房120-138高層3080、多層2950景鴻花園申大置業(yè)126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38、公寓：1100別墅：190210公寓：85-135三房114131別墅：3850公寓：25

18、80水韻華庭房地產(chǎn)4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115150三房120140公寓：2650別墅：4000桃源里昆侖房地產(chǎn)開發(fā)2000020000公寓16878160二房、三房95123均價：2680南大街廣場武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)4000060000公寓26090160三房99135均價：3400合計499978400三房991402580-30801、老城區(qū)商品房住宅項目昆侖南苑漪水坊、桃源里總建筑面積18萬平方米，6層板樓，主力戶型120，2004年開盤，開盤均價為2800元/，目前銷售尾房，均價3160元/。2、南部新城行政中心板塊商品房住宅項目嘉豐新城總占地面積34.

19、25公頃，包括總建筑面積38.06萬平方米，容積率1.11，大部分為5、6、11層板樓，三期有少量別墅。項目分三期開發(fā)，一期2004年開盤，共772套住宅，2005年售罄，均價2800元/；二期2005年10月開盤，共680套住宅，目前售出50，均價3200元/，最高價格3500元/；三期尚未開盤，預計均價為3500元/。商業(yè)面積80000，售價800012000元/之間。3、南部新城中學板塊商品房住宅項目盛世華城省中學建校近60年，是省等級最高的四星級中學，學校師資力量雄厚，設施一流，新校區(qū)占地273畝，建筑面積約9萬平方米。目前新校區(qū)周邊地塊迅速升溫，而且大部分已有歸屬。盛世華城項目緊鄰中

20、學西側(cè)，總占地面積400畝，總建筑面積32萬平方米，商業(yè)面積1.9萬平方米，容積率1.1，住宅共2500多戶。項目預計2006年7月開工，2007年8月交房。2005年12月2006年5月，項目一期的第一批住宅（160套）已預定完畢，均價2800元/，最高價3000元/（三樓），90和110的戶型比較受歡迎。 另外，中學周邊的商品房住宅項目還有：景鴻家園，已售完入住，均價2780元/；金水苑，在建，均價2960元/；奧林匹克花園，已立項。4、天目星城總占地面積約11萬平方米，總建筑面積約15萬平方米。其中住宅部分由8幢多層和4幢小高層組成，總建面積6萬平方米；商業(yè)部分由長700米的商業(yè)步行街與

21、一座產(chǎn)權(quán)式酒店組成，總建面積約9萬平米。2005年8月開盤，住宅均價2100元/，最高價格2500元/，90、130戶型受歡迎，目前住宅已售完；商鋪價格在28004000元/之間，面積多數(shù)為60，銷售基本完畢；產(chǎn)權(quán)式酒店尚未開始銷售。5、東尼中央花園 總占地面積9.46萬平方米，總建筑面積8.54萬平方米，容積率0.91，綠化率35，項目包括34幢6層板樓（600多套）、27幢獨棟別墅。2006年4月開盤銷售一期119板樓，均價2150元/，最高價格2315元/，目前售出50。獨棟別墅的銷售方法是客戶可以在規(guī)劃的位置上自選地塊，而且可以選擇面積在200-320之間的任意戶型，價格4000-44

22、00元/之間。6、天目國際村天目國際村地處城南天目湖燕山風景區(qū)原黨校地塊?？偨ㄖ玫孛娣e約35萬平方米，0.3的容積率，綠化率70%，擁有3萬平方米的天然湖面以與會所、網(wǎng)球場、室外游泳池、公園、商業(yè)街等配套設施。項目結(jié)合自然景觀，建造北美風格的山水別墅，建筑形式包括獨棟、雙拼、聯(lián)排，面積在280-350之間，一期已售完，銷售周期1年，均價5000元/；目前銷售二期山體別墅，均價6500元/。該項目物業(yè)費2.5元/月，是市最高價格。7、天目湖前沿私人酒店 天目湖前沿私人酒店位于天目湖旅游區(qū)沙河水庫北岸，項目包括一座五星級的酒店作為安博思中國論壇的永久性會址、50棟獨棟私人酒店作為接待參會國家元首

23、的獨立貴賓區(qū)、63棟180270平方米的獨棟私人酒店（對外銷售）。項目總占地3000畝，總建筑占地500畝，其余2500畝全部作為休閑區(qū)。獨棟私人酒店售價每棟600700萬元，提供管家式服務，由法國雅高酒店管理集團旗下的“索菲特”品牌經(jīng)營管理，業(yè)主可選擇自?。ɡU納管理費），也可以委托酒店管理公司經(jīng)營獲利。8、金橋國際東區(qū)別墅 該項目位于天目湖旅游區(qū)，天目湖中心達到東側(cè)，一期總建筑面積2.3萬平方米，獨棟別墅46棟，容積率0.28；二期規(guī)劃建筑面積2萬平方米，預計2006年年底開工。一期2006年5月開盤，均價7000元/，戶型面積400左右，目前銷售和預定共計13套。（二）開發(fā)企業(yè)從競爭市場的

24、開發(fā)商來看，本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，本地開發(fā)商如：金燕房地產(chǎn)開發(fā)、昆侖房地產(chǎn)開發(fā)在已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：房地產(chǎn)、金谷房地產(chǎn)開發(fā)、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。這說明也有外地開發(fā)商看好房地產(chǎn)市場，并前來投資。隨著市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。（三）社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)

25、規(guī)劃上，市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應量偏高。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等，既有占地34.7公頃的天目國際村和占地34.25公頃的嘉豐新城，也有占地僅4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，容積率僅為0.3，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達6500元/平方米以上，開創(chuàng)了住

26、宅銷售價格在市住宅中也是最高。這說明，市場上，產(chǎn)品價格與地理位置與產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。（四）產(chǎn)品形態(tài)高端住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了已有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是住宅市場的一個顯著特征。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)與其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今

27、后是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。（五）產(chǎn)品設計在產(chǎn)品設計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習慣。高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米）從上圖可以看出，市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市

28、場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在115-135平方米之間，這種房型設計客廳面寬一般在4米以上，各個臥室面寬一般在3.6米左右，居住較為舒適、寬敞。（六）銷售價格市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在3000-3400元/平方米之間（別墅暫不計算在），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了2480-2850元/平方米之間。從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在3000元/

29、平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在25002600元/平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層消化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在市場的接受度仍有待改善。從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期1-7層在景觀、得房率與使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主

30、力總價區(qū)間在46萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在46萬65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。主力總價在3546萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系市高端市場的興衰。除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會

31、對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。（七）銷售狀況市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖（上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。）結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，市的住宅供應量幾乎都為期房，僅天目星城項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在市場的接受度仍有待改善。高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的2/3左右，

32、這說明區(qū)域購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。目前市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、競爭激烈。另一方面是屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。（八）客源狀況目前市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務員、醫(yī)生、律師以與數(shù)量較多

33、的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以與個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關(guān)公務員。（九）市調(diào)樓盤配套設施匯總表表一、會所配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池無會所無無無有會所有會所有網(wǎng)球場無有商務中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉與水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物業(yè)管理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準（元/平方米.月）待定1.000.300.250.250.202.50市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)配備有會所的項目較少，約占1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用