前期物業(yè)管理服務(wù)手冊范本

1、WORD160/160前期物業(yè)管理服務(wù)實(shí)用手冊前言隨著公司居住物業(yè)管理項目的日益增多，為了統(tǒng)一管理模式，提高整體服務(wù)質(zhì)量；抓好行風(fēng)建設(shè)，開展創(chuàng)優(yōu)活動，使公司“三個第一”的質(zhì)量方針落到實(shí)處，公司決定，根據(jù)國務(wù)院和市物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，在總結(jié)以往居住物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，依據(jù)東湖物業(yè)的管理模式和質(zhì)量管理體系，吸取國外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗，著手編寫上湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實(shí)用手冊（試行本）。上湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實(shí)用手冊（試行本）以簡潔的文字、翔實(shí)的數(shù)據(jù)、明晰的圖表，從居住物業(yè)的前期介入、物業(yè)接管驗收、業(yè)主入住、裝修管理，日常運(yùn)行中保安、保潔、保綠、服務(wù)、工程維修的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，各類人員的

2、崗位職責(zé)、各工種操作規(guī)程，各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案，到業(yè)委會的成立、行風(fēng)建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)、示小區(qū)的創(chuàng)建予以程序化、規(guī)化，并對國務(wù)院和市物業(yè)管理常用的相關(guān)法律法規(guī)摘錄匯編，從而為項目經(jīng)理提供管理方便，同時也使公司的居住物業(yè)管理納入程序化、規(guī)化的軌道。本手冊在編撰過程中，得到了公司職能部門和管理處的大力支持，公司謹(jǐn)向他們表示衷心的感。由于容多、時間緊、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)又不斷出臺，手冊一定存在不完善的地方。因此希望大家在本手冊試行過程中，積極提出修改意見，以便公司進(jìn)一步修改完善。 上湖物業(yè)管理公司二四年十二月第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)（含前期介入）1、前期物業(yè)管理服務(wù)合同與投標(biāo)計劃書物業(yè)公司

3、在正式介入前，項目經(jīng)理或前期介入人員對雙方簽定的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和投標(biāo)計劃書，必須仔細(xì)閱讀，認(rèn)真研究，并著重了解：甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)；開發(fā)商對物業(yè)管理服務(wù)的要求和目標(biāo)；地下車庫、會所、沿街商鋪等的產(chǎn)權(quán)歸屬；開辦費(fèi)的使用與其分?jǐn)偅蝗藛T配置、費(fèi)用測算；承包制還是酬金制；交房日期以與雙方的一些特殊約定。2、前期介入的形式前期介入的形式:基本分為物業(yè)建設(shè)施工早期開始的前期介入；參與售樓處和樣板房管理開始的前期介入；業(yè)主入住前夕的前期介入等三種形式。3、前期介入人員的配置和培訓(xùn)根據(jù)約定，分批招聘配置好前期介入人員并對進(jìn)入現(xiàn)場的各類人員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)（培訓(xùn)容詳見本章9.8節(jié)）。4、前期介入的進(jìn)駐4

4、.1與開發(fā)商建立業(yè)務(wù)聯(lián)系前期介入人員進(jìn)駐后，應(yīng)和開發(fā)商立即建立每月一次的定期例會制度，并參與開發(fā)商的工程例會，便于雙方溝通，了解工程進(jìn)度、施工質(zhì)量、整改與驗收情況并作好書面記錄。同時與施工各總、分包單位、設(shè)備供應(yīng)商、工程監(jiān)理建立工作聯(lián)系。其目的是配合開發(fā)商的工作，以物業(yè)管理的專業(yè)眼光，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主入住后物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問題，以利于開發(fā)商在樓盤的建設(shè)過程中提前預(yù)見一些問題并與時作出修改方案，減少樓盤交付后產(chǎn)生不必要的麻煩和資金投入。4.2以書面?zhèn)渫浀男问?，從物業(yè)管理的角度提出合理化建議通過工程圖紙和參加工程例會熟悉樓盤情況和總體布局，了解小區(qū)的基本資料。要熟悉房型結(jié)構(gòu)、套數(shù)與每戶建筑面積、樓

5、層數(shù)、總戶數(shù)、物業(yè)用房；綠化面積、水系面積、景觀、垃圾房；游泳池、網(wǎng)球場、會所、商鋪；車庫面積、車位數(shù)量、道路出口；廣告宣傳、銷售情況；智能化設(shè)施、變配電室、電梯、水泵、消防栓、空調(diào)、通風(fēng)等相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備情況。平時根據(jù)項目的工程進(jìn)度，配合開發(fā)商、監(jiān)理對各單項工程進(jìn)行階段性的自檢工作，要注重房屋以與公共設(shè)施設(shè)備（如：樓道清潔和綠化的水源、崗?fù)ず妥孕熊囃＼嚺锏暮侠碓O(shè)置等）的使用功能，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。對于存在的問題，要與時提出書面整改意見供開發(fā)商、監(jiān)理參考并存檔。在熟悉了解物業(yè)情況的基礎(chǔ)上，深入現(xiàn)場，從物業(yè)管理的角度，以專業(yè)的眼光去發(fā)現(xiàn)問題，并以書面

6、備忘錄的形式提出解決問題的方案，使問題得到與時妥善解決，減少物業(yè)使用和管理中的后遺癥。4.3物業(yè)管理用房的落實(shí)與裝修根據(jù)市人民政府滬府發(fā)200361號文，市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于市實(shí)施物業(yè)管理條例若干意見的通知和市住宅物業(yè)管理規(guī)定：物業(yè)管理用房按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總面積的0.2%提供；建筑面積5萬平方米與以下的，按照不低于建筑面積100平方米由開發(fā)商提供。物業(yè)管理用房的裝修，按各小區(qū)實(shí)際情況，由管理處與開發(fā)商協(xié)商解決。5、與相關(guān)職能部門的業(yè)務(wù)關(guān)系建立5.1工商所工商所：辦理營業(yè)執(zhí)照。流程：先由公司出具辦理執(zhí)照委托書；憑公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、前期物業(yè)管理委托合同復(fù)印件到所在地的工商管

7、理所辦理企業(yè)名稱核準(zhǔn)登記（上湖物業(yè)管理公司XXX管理處）；在企業(yè)名稱核準(zhǔn)后，還需向工商管理所提交；管理處負(fù)責(zé)人任命書和復(fù)印件、開發(fā)商所建項目有關(guān)批準(zhǔn)文件復(fù)印件、管理處辦公地址、面積和平面圖（工商所會派人現(xiàn)場查看）、辦公場所雙方租賃合同復(fù)印件（免租金）；營業(yè)執(zhí)照辦理完后，還需辦理企業(yè)代碼證、刻管理處公章。對小區(qū)業(yè)主私開店鋪等居改非的行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告工商管理所予以取締。5.2房地辦（區(qū)房地局街道辦事處）房地辦（區(qū)房地局街道辦事處）：是指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)工作的政府機(jī)構(gòu)，管理處應(yīng)定期向房產(chǎn)辦匯報小區(qū)管理的情況，取得房產(chǎn)辦的幫助指導(dǎo)。物業(yè)管理前期介入時，要向物業(yè)所在地的房產(chǎn)辦進(jìn)行

8、登記并告知所管小區(qū)的名稱、地址、物業(yè)管理公司的名稱、負(fù)責(zé)人的、聯(lián)系等。對小區(qū)業(yè)主擅自違章搭建等行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告房產(chǎn)辦予以整改。5.3銀行銀行：開設(shè)銀行基本戶。流程：憑管理處營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證到銀行領(lǐng)取企業(yè)申請開戶表格和印鑒卡（三份）；表格填寫：企業(yè)名稱、企業(yè)性質(zhì)、負(fù)責(zé)人、上級單位公章、公司法人代表簽字等；C.印鑒卡蓋章：公司法人章、管理處財務(wù)專用章；以上兩樣辦妥后與公司出具的銀行開戶證復(fù)印件一起交銀行即可。5.4物價局物價局：審批管理費(fèi)。開發(fā)商售樓時，已將初定的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售合同補(bǔ)充條款中寫明。物價局主要根據(jù)該物業(yè)的硬件和業(yè)主入戶后一段時間的管理水準(zhǔn)，對物業(yè)管

9、理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)物價局審定后，管理處對原初定的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行多退少補(bǔ)。管理處報批管理費(fèi)流程：到房產(chǎn)辦領(lǐng)取表格并向所在地的區(qū)物價局進(jìn)行報批；提供的資料：管理處營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、小區(qū)情況介紹（占地面積、建筑面積、銷售價格、樓宇的幢數(shù)、戶數(shù)、電梯數(shù)量、容積率、綠化率、水景、會所、車庫、智能化系統(tǒng)等有關(guān)情況）、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)測算依據(jù)（注：2004年11月1日起不須審批，只需備案）。5.5街道、居委街道、居委；與所在地的街道、居委辦事處取得聯(lián)系，積極配合街道推進(jìn)社區(qū)建設(shè)、創(chuàng)建文明小區(qū)、選舉居委會委員、選舉人民代表、援助災(zāi)區(qū)、開展愛國衛(wèi)生活動、解決部分“4050”人員就業(yè)問題等。5.6警署警署

10、：與所在地的街道警署取得聯(lián)系，辦理物業(yè)安保人員上崗證等工作。同時配合警署做好地區(qū)和物業(yè)小區(qū)的安全治安等方面的工作。5.7環(huán)衛(wèi)、環(huán)保環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與所在地的區(qū)環(huán)衛(wèi)局取得聯(lián)系，簽訂建筑垃圾清運(yùn)和生活垃圾清運(yùn)的協(xié)議。5.8陸管處陸管處：根據(jù)所在地物價局的指導(dǎo)價格，帶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、車位平面圖、車管人員，向區(qū)陸上交通管理處申請車輛停放管理。5.9社文處社文處：具備安裝衛(wèi)星接收裝置條件(80%的業(yè)主為涉外人士)的小區(qū)，配合開發(fā)商向市文化管理監(jiān)督處進(jìn)行申報。對小區(qū)業(yè)主擅自安裝衛(wèi)星接收天線的行為，管理處在勸阻無效的情況下，應(yīng)立即報告社文處予以整改。6、售樓處、樣板房的物業(yè)管理物業(yè)前期介入階段對售樓處、樣板房的

11、管理服務(wù)，一定程度上體現(xiàn)了物業(yè)管理的水準(zhǔn)，并將關(guān)系到公司的信譽(yù)，對此前期介入人員必須十分重視。首先，前期介入人員要與開發(fā)商相關(guān)部門做好售樓處、樣板房物品、鑰匙的交接、驗收工作。如發(fā)現(xiàn)物品短缺或損壞現(xiàn)象，應(yīng)發(fā)書面?zhèn)渫洸⒄堥_發(fā)商予以整改。由于售樓處、樣板房有別于小業(yè)主的住宅，因此必須制定嚴(yán)格的管理制度和安全防措施，落實(shí)鑰匙交接和物品保管的簽收手續(xù)，避免鑰匙遺失和物品外流現(xiàn)象的發(fā)生。其次，前期介入人員要明確售摟處、樣板房的管理服務(wù)要求并按分工落實(shí)責(zé)任制。保安人員用語要規(guī)、禮貌，敬禮詢問、熱情引導(dǎo)。車輛指揮手勢要準(zhǔn)確、熟練，客人進(jìn)入工地，要主動勸說戴好安全帽，客人進(jìn)入樣板房，要招呼客人穿鞋套。顧客來

12、工地參觀在建房屋的施工情況和樣板房時，須辦理登記手續(xù)，并做好安全工作。熟悉區(qū)域的道路和重要部位，認(rèn)真仔細(xì)地做好巡邏安全工作，與時做好每次巡查記錄。熟練使用消防設(shè)施設(shè)備，做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。做好日常保潔工作，保持室外的壞境整潔?？腿穗x開后清理物品，擺正座椅。7、竣工驗收的參與竣工驗收是指工程竣工后，開發(fā)商報批政府相關(guān)職能部門對樓盤的整體質(zhì)量進(jìn)行驗收。前期介入人員應(yīng)積極參與，并對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的可能影響到今后物業(yè)管理的問題要記錄在案，同時配合開發(fā)商督促施工單位整改商品住宅竣工（通過建設(shè)工程竣工驗收備案）后，建設(shè)單位須申請住宅 交付使用入戶許可，由市房屋土地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部

13、門組織審核。審核項目： 住宅小區(qū)生活用水、用電、燃?xì)?、雨污水排放的配套建設(shè)。 住宅用戶的通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸接口、有線電視的配套建設(shè)。 住宅小區(qū)的道路暢通與周邊場地的清潔平整與施工現(xiàn)場的隔離情況。 住宅小區(qū)的空調(diào)外機(jī)基座、路燈、停車庫、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、配套綠化建設(shè)。 規(guī)劃要求的公建配套設(shè)施建設(shè)或落實(shí)情況。新建住宅交付使用許可證由市房屋土地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門核發(fā)。8、物業(yè)的接管驗收物業(yè)的接管驗收是在竣工驗收的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商、建設(shè)單位處接管新建房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要容的接管驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同附屬設(shè)備設(shè)施就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)的

14、接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，還應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。8.1物業(yè)接管驗收的作用接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：1）、明確交接雙方的責(zé)任。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)雙方責(zé)任的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的責(zé)任圍。2）、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。3）、為日后管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，

15、一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。8.2物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)與重點(diǎn)物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，主要容有：1)、接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)：地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)的規(guī)定值。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、

16、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工與驗收規(guī)規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)的有關(guān)規(guī)定。外墻不得滲水屋面：各類屋面必須符合屋面工程與驗收規(guī)的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。樓地面：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允

17、許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。裝修：鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2）、水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收重點(diǎn)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收的主要容：檢查高低壓配電柜、高壓器有無

18、正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家與地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故與安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))。檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣

19、上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐千伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收：檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)圍調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜電氣線路是否符合規(guī)。檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點(diǎn)和最遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在0.15兆帕(滿負(fù)荷情況下)。檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管機(jī)、新風(fēng)機(jī)

20、、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效圍，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下容：檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動與手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。檢查消防管路有無漏水，閥門保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常圍，氣體有無與時補(bǔ)充更換。檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障

21、防礙影響正常使用等。運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。主要有如下容：直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過BJ232的規(guī)定值。制動器、限速器與其他安全設(shè)備。自動扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應(yīng)無鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動扶手帶。應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄與完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標(biāo)準(zhǔn)與地區(qū)規(guī)安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。電信系統(tǒng)

22、的現(xiàn)場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號圖像清晰、聲音清楚。閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。主要有如下容：閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能迅速、有效。給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要以如下容：檢查自來水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時應(yīng)無振動

23、。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)與地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正常控制圍，安全保護(hù)是否完善，能否與時動作。排水管道不應(yīng)采用瓷管、塑料管，應(yīng)無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動控制正常。3）、小區(qū)市政驗收的重點(diǎn)小區(qū)的市政包括小區(qū)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應(yīng)注

24、意：道路：有否積水(路面排水反坡)。砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間檢查水表讀數(shù)前后是否相符?；S池有無透氣管(不能完全密閉)。小區(qū)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。小區(qū)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。8.3 物業(yè)交接的實(shí)施8.3.1設(shè)備交接首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗收完畢。設(shè)備移交時，管理處必須按照設(shè)備清單逐一查驗。檢查設(shè)備有無損傷，各項功能是否可用并達(dá)到設(shè)計要求。注意設(shè)備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏。驗收合格后填寫設(shè)備移交單2份，1份交移交方，1份管理處存檔，以便今后建立

25、設(shè)備臺帳。8.3.2鑰匙交接驗收后的房屋、信箱、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號登記，妥善保管。8.3.3資料交接開發(fā)商資料：項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料?？⒐を炇蘸细褓Y料：建設(shè)工程竣工驗收證書；建筑消防驗收合格證；市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書；用電許可證（正本）；用水申請審批表和月供水計劃執(zhí)行表（正本）；衛(wèi)星地面接受設(shè)施許可證（正本）；有線電視許可證（正本）；電梯使用合格證（正本）。工程技術(shù)資料：竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同與開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知與技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄

26、)；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂閃、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。與物業(yè)相關(guān)承包商資料：電梯維護(hù)保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊）等合同。對于在接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)以備忘錄的形式記錄在案，并由開發(fā)商和物業(yè)管理處共同簽字發(fā)相關(guān)單位。管理處應(yīng)留檔備案，以便隨時查看，并對整改的部分要監(jiān)督落實(shí)。9、管理處的籌建9.1管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備組織機(jī)構(gòu)設(shè)置見本節(jié)附后圖表；人員配備根據(jù)公司投標(biāo)書并結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行。9.2崗位職責(zé)9.2.1區(qū)域經(jīng)

27、理崗位職責(zé)（1）根據(jù)公司的要求，制定區(qū)域總體管理目標(biāo)，每季度檢查一次下轄管理處計劃落實(shí)情況，針對薄弱環(huán)節(jié)，指導(dǎo)并幫助其采取有效措施，確保該管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）認(rèn)真貫徹質(zhì)量管理體系，并以此統(tǒng)一區(qū)域管理模式和工作流程，不斷提高管理和服務(wù)質(zhì)量。（3）抓好行風(fēng)建設(shè)，組織開展誠信服務(wù)活動，加強(qiáng)對區(qū)域下轄管理處經(jīng)理日常工作的督促、檢查和考核，對不稱職的管理處經(jīng)理與時向公司提出調(diào)整建議，確保小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制的執(zhí)行。（4）定期召開區(qū)域工作例會，溝通情況，布置任務(wù)，檢查工作，解決問題；發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，共享人、財、物資源，降低管理成本，提高管理效益；加強(qiáng)與公司職能部門、項目開發(fā)商、業(yè)委會與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系，建

28、立良好關(guān)系，取得他們的支持，并負(fù)責(zé)處理區(qū)域的重大投訴；對區(qū)域發(fā)生的重大問題與時向公司請示匯報并負(fù)責(zé)妥善處理。（5）從實(shí)際出發(fā)，組織本區(qū)域的人員培訓(xùn)、技能競賽。同時對下轄管理處的“40+1”培訓(xùn)、文明班組建設(shè)和多種經(jīng)營、創(chuàng)收等活動，加強(qiáng)督促、檢查、指導(dǎo)。（6）負(fù)責(zé)區(qū)域下轄管理處年度財務(wù)預(yù)算、人員編制、工資總額、獎金分配的審核、調(diào)整和控制，確保人、財、物的規(guī)運(yùn)作。負(fù)責(zé)對下轄各管理處單筆支出在500元以上的費(fèi)用進(jìn)行審批。加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)管和創(chuàng)收收入的規(guī)運(yùn)作，并采取有效措施，嚴(yán)禁下轄管理處私設(shè)小金庫。對于區(qū)域下轄管理處的虧損，要與時采取措施扭虧為贏。（7）完成上級公司交辦的其他任務(wù)，定期參加公司例會并向公司

29、匯報區(qū)域工作的情況。9.2.2管理處經(jīng)理崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定管理處全年經(jīng)營管理目標(biāo)，編制人、財、物的計劃并報區(qū)域經(jīng)理審核；采取切實(shí)有效的措施，保證人、財、物規(guī)運(yùn)作，節(jié)約各項費(fèi)用的支出，確保經(jīng)營管理的總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。（2）負(fù)責(zé)建立和完善管理處各項規(guī)章制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、操作流程以與各類應(yīng)急予案，使各崗位工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)化、科學(xué)化。（3）主持每周一次的管理處例會，檢查、布置工作，并每月一次（在次月的10日前）向公司書面匯報管理處全面工作。（4）大膽管理，嚴(yán)格要求，經(jīng)常深入現(xiàn)場，加強(qiáng)督促、檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問題與時解決。小區(qū)發(fā)生重大情況，必須在第一時間趕赴現(xiàn)場，并報公司、街道辦等有關(guān)職能部門。（5）做好

30、深入細(xì)致的思想政治工作，以身作則，關(guān)心員工疾苦，充分調(diào)動員工的積極性，創(chuàng)造性，增強(qiáng)管理處的凝聚力。（6）加強(qiáng)與業(yè)主、開發(fā)商以與政府相關(guān)職能部門的溝通，接待并與時處理投訴，注意處理好方方面面的關(guān)系，取得各方面的支持和配合；采取切實(shí)有效的措施，確保業(yè)主滿意度和管理費(fèi)收繳率達(dá)到公司的要求。（7）抓好培訓(xùn)，落實(shí)“40+1”，不斷提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)員工成為一專多能、一人多崗的復(fù)合型人才，控制降低用人成本，提高工作效率。（8）負(fù)責(zé)管理處主管（含主管）以下人員的使用、考核、調(diào)動、辭退，以與工資核定和獎金、創(chuàng)收分配并向區(qū)域經(jīng)理匯報。（9）負(fù)責(zé)管理處500元以下開支的審批，嚴(yán)格費(fèi)用支出；對各種創(chuàng)收收入必須入帳，

31、嚴(yán)禁私設(shè)小金庫。（10）負(fù)責(zé)分承包方的選擇，并經(jīng)區(qū)域經(jīng)理審核后簽約。（11）在工作中或其他問題上遇有與區(qū)域經(jīng)理發(fā)生重大分歧，有責(zé)任和權(quán)利向公司匯報。（12）完成公司和區(qū)域經(jīng)理交辦的其他工作。9.2.3其他各類人員崗位職責(zé)詳見附件第38節(jié)9.3各崗位工作規(guī)程詳見附件第38節(jié)9.4業(yè)主入住前的工作計劃詳見本章第10節(jié)9.5費(fèi)用的測算9.5.1編制管理處的財務(wù)收支預(yù)算表收入測算：物業(yè)管理費(fèi)年收入+車管費(fèi)年收入物業(yè)管理費(fèi)年收入：單價建筑面積12個月收繳率車管費(fèi)年收入：車位數(shù)X單價 X 使用率+臨時停車費(fèi)（扣除成本）支出測算：根據(jù)收入測算控制支出成本做到收支平衡序號項目費(fèi)用說明1人員工資福利根據(jù)合同規(guī)定

32、的人員編制配置相關(guān)人員，并配置好合同工和勞務(wù)工的比例。2職工工作餐3辦公通訊費(fèi)4清潔衛(wèi)生費(fèi)水箱清洗、消毒滅蟲、外墻清洗、生活垃圾清運(yùn)5公共設(shè)施能耗照明、水泵、電梯、污水處理、消防等電費(fèi)和水費(fèi)6保安物耗與消防對講機(jī)、電筒、電池等的更新7維修保養(yǎng)電梯和智能化設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)8洗滌費(fèi)制服9綠化保養(yǎng)費(fèi)10保險費(fèi)11開辦費(fèi)攤銷根據(jù)合同12稅費(fèi)5.5775%13酬金根據(jù)合同14應(yīng)酬費(fèi)15低值易耗品16不可預(yù)見費(fèi)17總計9.5.2開辦費(fèi)的計劃和使用序 號名 稱數(shù) 量金 額備 注1辦公家具2電腦、打印機(jī)復(fù)印機(jī)酌情3辦公文具4清潔設(shè)備5消防設(shè)備6維修工具78員工服裝9對講機(jī)保安和工程使用10其它雜項費(fèi)用含交際應(yīng)酬

33、費(fèi)11前期人員費(fèi)用12合 計9.6人事管理9.6.1員工手冊的制定員工手冊（詳見附件第37節(jié)）由公司人事部編制，是每位新進(jìn)員工必學(xué)之培訓(xùn)教材和行為規(guī)。9.6.2人員的配置管理處根據(jù)該項目投標(biāo)書并參照實(shí)際情況，本著精簡的原則進(jìn)行人員配置。9.6.3人員的招聘和素質(zhì)要求招聘人員的基本素質(zhì)要求：財務(wù)、人事：高中以上學(xué)歷，從事相應(yīng)工作2年以上，具有會計上崗證。文員：高中以上學(xué)歷，能熟練操作電腦，有2年以上工作經(jīng)驗。服務(wù)：高中以上學(xué)歷，品貌端正，有一定的英語基礎(chǔ)，從事相應(yīng)工作2年以上。工程主管（領(lǐng)班）：具備技術(shù)職稱或相應(yīng)技術(shù)水平，從事工程管理2年以上。 維修工：達(dá)到相關(guān)工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)的上崗證，

34、具備獨(dú)立熟練操作維修給排水、空調(diào)、強(qiáng)弱電、土木工等一至二個工種的技術(shù)。保安主管（領(lǐng)班）：熟悉居住物業(yè)保安工作程序，有二年以上保安工作經(jīng)歷和上崗證，具備獨(dú)立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語言表達(dá)得體，能獨(dú)立書寫一般工作報告。保安隊員：品貌端正，身高1.7米以上，遵紀(jì)守法，能吃苦耐勞。保潔主管（領(lǐng)班）：從事保潔工作2年以上，并有一定的實(shí)際操作經(jīng)驗和管理能力。保潔綠化工：身體健康、吃苦耐勞、品行良好。 9.6.4用工手續(xù)和員工福利用工手續(xù)：招聘面試（筆試）錄用（試用期）考核外調(diào)簽合同。新進(jìn)員工試用期滿三個月后，經(jīng)考核和外調(diào)合格正式錄用，將與其簽定勞動合同或勞務(wù)合同，并繳納“四金” 或“三金”

35、。員工福利：享受員工手冊的規(guī)定（詳見附件第37節(jié)）。9.7員工制服的定制管理處將視員工崗位與工作需要，按不同崗位發(fā)給不同制服。員工上崗必須按規(guī)定穿制服，制服必須整齊、清潔，下班后須將制服放在本人更衣柜。離職時須將制服交回管理處辦公室，如有遺失或損壞，則按有關(guān)規(guī)定賠償。9.8培訓(xùn)培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的必要措施，員工培訓(xùn)由管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。員工培訓(xùn)是一個長期、系統(tǒng)、循環(huán)的過程。完整的培訓(xùn)過程，包含培訓(xùn)計劃的制定、實(shí)施與效果檢查三個階段。管理處應(yīng)在每年年初，根據(jù)公司的要求，結(jié)合員工隊伍的現(xiàn)狀和管理工作的需要，制定年度員工培訓(xùn)計劃，確定培訓(xùn)目標(biāo)、對象、容、方式、時間，并逐項落實(shí)培訓(xùn)計劃。管理處對員工的培訓(xùn)

36、應(yīng)全部納入“40+1”培訓(xùn)，即員工在每周40小時工作基礎(chǔ)上，外加1小時的業(yè)余時間培訓(xùn)（根據(jù)培訓(xùn)需要，時間可集中使用或分散使用）。9.8.1員工培訓(xùn)的類型和容員工上崗前的培訓(xùn)要求：新管理點(diǎn)在業(yè)主入伙前必須對員工進(jìn)行全員培訓(xùn)；員工流動后必須對新進(jìn)員工先培訓(xùn)后上崗。目的：融入企業(yè)文化，提高員工素質(zhì)，適應(yīng)物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)。容：公司簡介、管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與職責(zé)、規(guī)章制度、工作流程、各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置方案、員工手冊、職業(yè)道德、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)具備的素質(zhì)、服務(wù)意識、禮節(jié)禮貌、規(guī)用語、行業(yè)特點(diǎn)。形式：新管理點(diǎn)全員集中培訓(xùn);個別新進(jìn)員工有針對性培訓(xùn)。專業(yè)技能培訓(xùn)要求：一專多能，一人多崗。目的：勝任本職，規(guī)

37、操作。容：工作標(biāo)準(zhǔn)，本崗位技能的應(yīng)知應(yīng)會，工作流程，服務(wù)技巧。形式：以部門、班組為單位培訓(xùn)崗位證書培訓(xùn)崗位證書培訓(xùn)，是房地局等政府主管部門對物業(yè)從業(yè)人員的崗位資格要求，管理處應(yīng)有計劃地安排員工外出接受崗位資格培訓(xùn)（含復(fù)證）。9.8.2員工培訓(xùn)計劃課 程 容課時主講人受訓(xùn)人方式公司與物業(yè)概況4管理處經(jīng)理全體員工課堂講授員工手冊與相關(guān)規(guī)章制度4人事全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)具備的素質(zhì)4管理處經(jīng)理全體員工課堂講授物業(yè)管理基礎(chǔ)知識4管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)崗位設(shè)置與崗位職責(zé)4部門主管部門員工課堂講授各崗位服務(wù)規(guī)工作流程8部門主管部門員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)突發(fā)事件處理4部門主管部門員

38、工課堂講授與其他紀(jì)律要求2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授客戶關(guān)系與溝通技巧2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授禮節(jié)禮貌、行為規(guī)與文明用語2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)用戶手冊2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)考試2全體員工9.8.3員工考評考評依據(jù)考評容考評分類考評方式任職資格任職崗位熟悉程度任職考評評議崗位職責(zé)要求工作現(xiàn)狀了解程度轉(zhuǎn)正考評面談規(guī)章制度要求工作責(zé)任感培訓(xùn)考評測試完成工作績效工作效率日?？荚u自評客戶反饋意見工作品質(zhì)技能考評訪談團(tuán)隊合作績效考評溝通技巧續(xù)約考評儀表儀態(tài)日?？荚u9.9管理大綱的制定依據(jù)公司ISO9001：2000質(zhì)量

39、管理體系和投標(biāo)文件，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，編制小區(qū)管理大綱細(xì)則。明確管理處管理目標(biāo)，制定各部門和每個員工的職責(zé)、規(guī)章制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和考核辦法，以與管理處年度財務(wù)預(yù)算與完成各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)施方案，控制經(jīng)營成本，確保管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成。9.10物業(yè)管理公約、用戶手冊的制定詳見附件第35、36節(jié)9.11管理處的規(guī)上墻容詳見附件第39節(jié)9.12員工行為規(guī)、禮貌用語的制定詳見附件第40節(jié)小區(qū)管理處組織機(jī)構(gòu)圖標(biāo)識：DW/QR-08-14 管理處經(jīng)理保潔（主管）領(lǐng)班保安主管（領(lǐng)班）工程主管（領(lǐng)班）出出納文秘書接待主管客戶聯(lián)絡(luò)會所服務(wù)維修消監(jiān)控保安巡邏保安門崗保安停車庫（場）保安保潔綠化10、業(yè)主

40、入住10.1業(yè)主入住流程詳見本章附表10.2業(yè)主入住前的準(zhǔn)備10.2.1入住資料準(zhǔn)備開發(fā)商提供：入住許可證、業(yè)主個人資料、實(shí)測面積、住宅使用說明書、房屋質(zhì)量保證書管理處準(zhǔn)備：用戶手冊、管理公約、住戶情況登記表、房屋驗收表、房屋裝修申請表、入住須知、入住告知書、裝修告知書、業(yè)主單元鑰匙（詳見本章附件）。10.2.2 收費(fèi)項目與發(fā)票物業(yè)管理費(fèi)（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)）電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)）建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（代收代付、開公司收據(jù)）有線電視初裝費(fèi)（代收代付、發(fā)票由有線電視收費(fèi)站提供）10.3業(yè)主入伙前需與開發(fā)商協(xié)調(diào)的問題入伙通知書的容、入伙日期、業(yè)主入伙人數(shù)和批次、辦理入伙手

41、續(xù)的場地、回答業(yè)主疑難問題的雙方權(quán)限。10.4業(yè)主辦理入伙手續(xù)場地的環(huán)境布置入口處掛歡迎業(yè)主入住的橫幅等，室飄小彩帶、擺放花籃、盆景，插彩旗營造氣氛。入口設(shè)導(dǎo)向牌，并標(biāo)明管理處辦公地址和時間。在醒目位置布置“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口要求做到“一條龍服務(wù)”，且標(biāo)識清楚，資料擺放整齊有序，一目了然。 準(zhǔn)備茶水、椅子供業(yè)主休息。 管理人員著裝整潔、精神飽滿，態(tài)度熱情。10.5與業(yè)主入住相關(guān)的單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系事先與電力公司、自來水公司、煤氣公司、公司、郵局等單位做好協(xié)調(diào)工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣的供應(yīng)和放號、通郵等；與學(xué)校、警署和居委會取得聯(lián)系，了解小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以與有

42、關(guān)聯(lián)系，以便告知業(yè)主。附：入伙受理流程圖小區(qū)住戶情況登記表入住文件與物品簽收表房屋驗收表新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單入伙受理流程圖入伙受理1.交房通知書：2.房款結(jié)算單3.預(yù)算合同：4.有效XX明（或業(yè)主簽名的委托書）驗證1.管理費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、運(yùn)行飛（預(yù)收一個季度）2.裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（一次性）：3.維修基金 4.其他代收代付費(fèi)用收費(fèi)1.用戶手冊 2.質(zhì)量保證書 3.住宅使用說明書 4.鑰匙、門禁卡等簽收發(fā)放資料1.房屋單元內(nèi)使用功能、配套設(shè)施驗收： 2.抄錄水、電、煤等計量表具的初始值 3.房屋的質(zhì)量由問題 ，執(zhí)行保修程序驗房咨詢 小區(qū)入住文件與物品簽收清單標(biāo)識：DW/QR-08-01序號

43、文件與物品名稱數(shù)量備注簽收1用戶手冊一本2管理公約二份雙方簽字各執(zhí)一份3房屋使用說明書一本4房屋質(zhì)量保證書一本5住戶情況登記表一6房屋驗收表兩份雙方各執(zhí)一份7房屋裝修管理規(guī)定二雙方簽字各執(zhí)一份8住宅使用公約一份已提供9信報箱鑰匙10電表箱鑰匙11分戶門鑰匙12IC卡13房屋裝修申請表業(yè)主簽字： 日 期：上湖物業(yè)管理公司 _ 管理處 日 期：房屋驗收表標(biāo)識：DW/QR-08-15 號 樓 室房屋部位狀況附屬設(shè)備臥室（1）住戶配電箱臥室（2）電源插座臥室（3）開關(guān)與燈頭客廳有線電視插座衛(wèi)生間（1）插座衛(wèi)生間（2）門禁對講機(jī)廚房緊急按鈕陽臺（1）窗磁、門磁陽臺（2）分戶門/門鎖/貓眼儲藏室坐便器水斗

44、/龍頭下水道窗/移門/搭扣電表水表鑰匙（分戶門、信報箱）業(yè)主： 物業(yè)： 日期：新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單收 費(fèi) 項 目收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)收 費(fèi) 依 據(jù)收 費(fèi) 說 明首期房屋維修資金房屋成本價3建筑面積（有電梯）、房屋成本價2建筑面積（無電梯）市商品住宅維修基金管理辦法(2000年市政府令91號)1、本項收費(fèi)為代收。 2、當(dāng)年房屋成本價由市物價局、房地局發(fā)布。居民非生活垃圾清運(yùn)費(fèi)最高限價： 400元/戶關(guān)于規(guī)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)的通知(滬環(huán)衛(wèi)計（1998）第231號、滬價行（1998）第298號)1、本項收費(fèi)為代收。2、業(yè)主在指定地點(diǎn)堆放，環(huán)衛(wèi)部門安排清運(yùn)。3、收費(fèi)圍：居民裝修

45、垃圾，居民確實(shí)不裝修的，不得收費(fèi)。4、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)縣物價部門審核公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。有線電視初裝費(fèi)市區(qū)240元/一個終端 城鎮(zhèn)330元/一個終端農(nóng)村480元/一個終端關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)的通知(滬價房（1999）第166號)1、本項收費(fèi)為代收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)縣物價部門審核公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、安裝2個以上終端的，每增加1個終端按原價的八折收取。分時電表裝置費(fèi)100元/戶關(guān)于核定民用分時電價和分時電表裝置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（滬價公（2000）第336號）1、本項收費(fèi)為代收。房屋裝修施工人員出入證工本費(fèi)最高限價：10元/人關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（滬價房（199

46、9）第166號）1、 本項收費(fèi)為物業(yè)公司自收。2、物業(yè)公司不得向業(yè)主、使用人或施工隊收取裝修保證金、押金等。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)其中：管 理 費(fèi)、保 安 費(fèi)、保 潔 費(fèi)、房 屋 設(shè) 施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維 修 費(fèi)元/建筑平方米.月房屋建筑面積關(guān)于做好一九九八年度調(diào)整普通銷商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價與浮動幅度的通知（滬價房（1997）第342號） 前期物業(yè)管理服務(wù)合同本項收費(fèi)為物業(yè)公司自收。 按物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或暫定標(biāo)準(zhǔn)。從次月起計費(fèi)，可預(yù)收但不超過3個月。 需按實(shí)結(jié)算的收費(fèi)項目應(yīng)標(biāo)明。其 他按房屋銷售合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋銷售合同1、此項收費(fèi)為代收。2、銷售合同約定的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合政府規(guī)定的有關(guān)收

47、費(fèi)政策。3、帶有強(qiáng)制性的收費(fèi)項目須經(jīng)市、區(qū)（縣）物價局審批。（注：以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價管理部門公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。）11、裝修管理11.1目的目的：避免違章裝修的發(fā)生。在業(yè)主入住辦理裝修手續(xù)前，管理處必須就封陽臺，裝防盜門、窗等居住物業(yè)常見的現(xiàn)象與開發(fā)商事先磋商，以便達(dá)成共識，并寫入裝修須知。11.2裝修須知裝修須知（詳見附表）：告知裝修規(guī)定、禁止行為與辦理裝修手續(xù)的流程。11.3裝修手續(xù)的辦理委托裝潢公司裝修：由業(yè)主帶裝潢公司到管理處工程部辦理裝修手續(xù)。裝潢公司應(yīng)提供裝修合同、資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、裝修圖紙，經(jīng)管理處工程人員審核。業(yè)主自裝修：需業(yè)主或委托人出具書面承諾，保證不違反有關(guān)裝修規(guī)定。11.4

48、裝修期間的監(jiān)管裝修期間的工程職責(zé)審核裝修圖紙。注意裝修戶有無改變房屋的使用性質(zhì)和使用功能，有無破壞承重結(jié)構(gòu)、公共上下水管道、衛(wèi)生間與屋面防水層，有無隨意封閉陽臺、安裝空調(diào)外機(jī)、熱水器、曬衣架、衛(wèi)星天線等情況，如有違規(guī)情況應(yīng)與時告知業(yè)主予以整改。物業(yè)工程部開具裝修開工單和在裝修戶門上貼裝修許可證。裝修施工時，管理處裝修管理員負(fù)責(zé)巡查并填寫裝修現(xiàn)場施工（安全）檢查記錄。尤其裝修初期是裝修公司敲承重結(jié)構(gòu)的主要時段，應(yīng)列為巡視重點(diǎn)。如發(fā)現(xiàn)違章裝修，應(yīng)與時發(fā)出整改通知書，并要求業(yè)主或者委托人簽收。如對方不肯簽收，應(yīng)發(fā)掛號信并保存好存根，做好書面記錄。如業(yè)主拒不整改必須在24小時之以書面形式向街道房產(chǎn)辦事

49、處報告。裝修期間的保安職責(zé)將工程部開具的裝修開工單，貼到裝修戶的門上。裝修開工前負(fù)責(zé)與裝修單位簽訂住宅裝修管理協(xié)議和為裝修人員辦理臨時出入證。每天定時對裝修人員出入證的佩帶情況和施工安全進(jìn)行檢查。如遇業(yè)主裝修工期延長時，裝修人員臨時出入證的有效期也須相應(yīng)延長，但必須有業(yè)主或委托人的書面證明。裝修完畢后，裝修單位須歸還臨時出入證。附：裝修須知小區(qū)裝修流程圖住宅裝修管理協(xié)議小區(qū)房屋裝修申請表裝修人員登記表裝修開工單動火申請審批表裝修現(xiàn)場施工（安全）檢查表整改通知書小 區(qū) 住 宅 裝 修 須 知（示文本）為加強(qiáng)住宅裝修管理，保證房屋的合理、安全、正常使用，根據(jù)市居住物業(yè)管理條例、市家庭裝飾管理暫行規(guī)

50、定、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住物業(yè)裝修管理的通知等有關(guān)規(guī)定和管理公約、住宅使用公約等，結(jié)合本小區(qū)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂本須知。業(yè)主或使用人對住宅進(jìn)行裝修，必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)的安全性能，符合防火、防水、保溫、隔音衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定與建筑功能要求，不影響相鄰業(yè)主或使用人的正常使用。房屋裝修和使用中禁止下列行為：擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局，包括將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；在外墻上開門、窗，擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除混凝土墻體和玻璃圍欄；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；挖地三尺以至更多等。對房屋的外承重墻

51、、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。隨意在房屋外墻上打洞或在非指定地方安裝空調(diào)室外機(jī)。采用任何材料安裝凸出墻面的懸掛式或收縮式曬衣架、遮陽蓬或遮雨蓬；安裝凸出墻面的花架等。在屋頂以與公共場地搭建違章建筑，或擅自安裝衛(wèi)星接收天線。占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施或移裝共用設(shè)備設(shè)施。損壞、拆除或改變供電、供水、供氣、電梯、防盜系統(tǒng)、通訊、有線電視、排水、排污、消防等設(shè)施。在公共部位隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物等不文明行為。違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等。法律法規(guī)禁止的其他行為。根據(jù)前期物業(yè)管理合同或物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用公約或業(yè)主公約

52、的約定，本居住小區(qū)業(yè)主在裝修時應(yīng)注意如下裝修行為：業(yè)主（用戶）和裝修施工單位均無權(quán)改變物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，擅自改變房屋、陽臺、配套設(shè)施的使用功能，若發(fā)現(xiàn)責(zé)令立即拆除，恢復(fù)原貌，由此產(chǎn)生的一切后果由業(yè)主（用戶）負(fù)責(zé)。不得任意拆、改柱、梁、板、承重墻、煙道位置，損壞樓宇主體結(jié)構(gòu)與間隔。不得任意拆、改、裝、封閉外門、窗、陽臺；改變分戶門的開啟方向或加裝防盜門。不得在天井、庭院、陽臺、露臺、物頂、空調(diào)板和其他場地搭建任何建筑物或構(gòu)筑物。不得在窗臺外、陽臺外加設(shè)柵欄、雨棚、畫架、紗窗、衛(wèi)星接收天線、曬衣架等。不得占用、損壞住宅共用部位、公共設(shè)施設(shè)備，不得使用共用水、電。廚

53、房和衛(wèi)生間裝修時：禁止將設(shè)計預(yù)留的座便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位。在選用上下水與熱水管材時，應(yīng)充分注意材質(zhì)性能與使用耐久性，以免后患。密切注意施工所鋪設(shè)的管道接頭與其與預(yù)留下水口各接駁處的密封施工質(zhì)量，確保無滲漏；若有滲漏給他人造成損失概由業(yè)主負(fù)責(zé)。重點(diǎn)注意切勿損壞地面防水層，地面不得選用超重材料裝修。為便于相鄰居民下水管道的日后維修，不得封閉預(yù)留的各類公共管、道、井檢修孔；安裝吊頂時，必須在相應(yīng)的位置留有不小于3030厘米的檢修孔，否則該業(yè)主（用戶）將承擔(dān)因檢修需要而重新打開所造成的損失?？照{(diào)室外機(jī)必須牢固安裝在小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃規(guī)定的位置，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)和小區(qū)整體的統(tǒng)一美觀

54、，將冷凝水管牢固地插入冷凝水排放管中。不準(zhǔn)在建筑物、構(gòu)筑物和其他共用部位貼、涂寫、刻畫。不準(zhǔn)排放有毒有害物質(zhì)和任意發(fā)出超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音與刺激性氣味。嚴(yán)禁往樓下拋灑垃圾和任何物品，嚴(yán)禁將廢棄物（如油漆、水泥、沙石、涂料等建筑材料）投入下水道，以防管道堵塞。本小區(qū)住宅、電管線均經(jīng)科學(xué)設(shè)計、精心安裝，嚴(yán)禁更改公共管道、線路；裝修時注意電器設(shè)備的功率總和，用電請勿超過單元標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的供電容量。所有門前、走廊等公共區(qū)域均設(shè)有足夠的燈光照明，單元住宅請勿增加門前燈飾，以免影響觀瞻或妨礙鄰居。煤氣管道以表具的安裝施工由煤氣公司專業(yè)隊伍在住戶申請后安排施工，業(yè)主（用戶）請勿私自更動煤氣管道，以免發(fā)生危險。不得擅

55、自改動對講的位置，如必須改動請與管理處聯(lián)系后安排專業(yè)單位來處理，否則因擅自改動后造成系統(tǒng)受損的后果由業(yè)主（用戶）自行承擔(dān)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。施工期間應(yīng)關(guān)閉分戶門作業(yè)，以防粉塵外泄污染環(huán)境。施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。嚴(yán)禁使用電爐與明火類用具。業(yè)主或使用人在裝修施工前，應(yīng)當(dāng)將施工單位、施工期限、裝修容（包括裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理處，并為施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)與時告知裝修的業(yè)主或使用人有關(guān)條例中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)破壞房屋外貌和違章搭建等住宅裝修的餓禁止行為、禁止敲鑿的部位與相應(yīng)的注意事項。為加強(qiáng)對裝修施工行為的管理，物業(yè)管理處將與裝修施工單位簽定住宅裝

56、修管理協(xié)議。業(yè)主或使用人應(yīng)督促裝修施工單位遵守以下規(guī)定：按書面告知物業(yè)管理處的有關(guān)裝修容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需要調(diào)整裝修項目，應(yīng)與時告知物業(yè)管理處；嚴(yán)格執(zhí)行本市住宅裝修的有關(guān)施工規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，遵守施工作業(yè)時限，18：00至次日8：00和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工活動；搬運(yùn)裝修材料時不得妨礙其他業(yè)主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的損壞或污染，建筑垃圾應(yīng)袋裝化清運(yùn)到指定地點(diǎn)堆放，確保沿途清潔；裝修施工時應(yīng)做到文明規(guī)施工，現(xiàn)場應(yīng)配備消防滅火設(shè)備；不得造成下水管道堵塞和損壞墻面、樓面。施工人員在從事裝修施工期間應(yīng)接受物業(yè)管理部門的檢查和監(jiān)督。業(yè)主或使用人裝修房屋

57、完畢后，應(yīng)當(dāng)將小區(qū)臨時出入證交還物業(yè)管理處。對施工過程中造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)與時修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)管理處對業(yè)主或使用人的房屋裝修活動進(jìn)行日常的巡視、監(jiān)督和檢查，管理人員進(jìn)入施工現(xiàn)場實(shí)施檢查，應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)證件。被檢查的單位或個人，應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)說明情況，提供必要的資料。物業(yè)管理處業(yè)主或使用人裝修房屋的違章行為，應(yīng)當(dāng)與時勸阻、制止。對規(guī)勸無效的，提請業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主、使用人按住宅使用公約、業(yè)主公約或管理公約的約定，向人民法院提起民事訴訟。物業(yè)管理處對規(guī)勸無效的裝修施工單位，可根據(jù)住宅裝修管理協(xié)議直接向人民法院提起民事訴訟。房屋裝修違反房管、規(guī)劃、環(huán)保、城建、公用事業(yè)、

58、市政、環(huán)衛(wèi)、消防等政府主管部門等規(guī)定的，由物業(yè)管理處報相關(guān)部門依法查處。上湖物業(yè)管理公司 業(yè)主或使用人簽名(蓋章)：_ 管理處(蓋章)：年 月 日 年 月 日住宅裝修管理協(xié)議（示文本）甲方（住宅裝修管理方）： 資質(zhì)證書號：代表人： 委托代理人:單位地址： 聯(lián)系：乙方（住宅裝修施工方）： 資質(zhì)證書號：法定代表人： 委托代理人：單位地址： 聯(lián)系：裝修住宅地址：業(yè)主： 聯(lián)系:為加強(qiáng)對居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)物業(yè)裝修行為，根據(jù)市居住物業(yè)管理條例、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住物業(yè)裝修管理的通知和市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定等法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就住宅裝修期間的管理事項，達(dá)成如下約定，以共同遵守。第一條、住

59、宅裝修的基本情況1、住宅建筑面積： ；結(jié)構(gòu)類型：2、裝修施工期 天，預(yù)計自 年 月 日至 年 月 日。第二條、甲方按照有關(guān)法規(guī)和前期物業(yè)管理合同或物業(yè)管理服務(wù)合同，對乙方裝修住宅的行為實(shí)施日常檢查和管理，以保障房屋安全、維護(hù)公共設(shè)備的正常使用和相鄰業(yè)主的正當(dāng)利益。1、應(yīng)當(dāng)將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項和住宅裝修須知等告知乙方，為進(jìn)入住宅小區(qū)的乙方人員進(jìn)行住宅裝修須知的宣傳，辦理裝修施工人員的小區(qū)臨時出入證，指定建筑垃圾集中堆放點(diǎn)等。2、應(yīng)當(dāng)不定期檢查乙方人員進(jìn)入小區(qū)的出入證，如發(fā)現(xiàn)證件過期，應(yīng)與時辦理續(xù)期手續(xù)，對無證裝修施工人員應(yīng)當(dāng)拒絕其進(jìn)入小區(qū)從事施工活動。3、應(yīng)

60、按乙方裝修施工的進(jìn)展情況，對涉與水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程，每天不少于二次現(xiàn)場巡視和檢查。其他裝修項目每天不少于一次的現(xiàn)場巡視和檢查。對發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)與時采取勸阻、警告、發(fā)出書面整改通知等。對涉與房屋結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)與時通知業(yè)主委員會并報區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依法查處。4、對乙方整改不與時，為保障相鄰業(yè)主利益不受到侵害，應(yīng)采取相應(yīng)措施，收回小區(qū)臨時出入證、責(zé)成相關(guān)施工人員退出小區(qū)等，直至乙方改正，再辦理確認(rèn)收取為止。對施工不當(dāng)造成公共部位或設(shè)備設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)督促責(zé)任人與時修賠。對阻止無效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起民事訴訟。第三條、乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本市有關(guān)法規(guī)、住宅裝修須知，接受甲