房地產(chǎn)稅收入將劃歸地方(共20頁(yè))

1、房地產(chǎn)稅收入將劃歸(hu u)地方2015年12月08日 星期二 北京青年報(bào)作為未來(lái)的新增稅種(shuzhng)，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。專家表示，房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此(ync)很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。本報(bào)訊（記者任笑元）備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)近日有方案細(xì)節(jié)傳出。有消息稱，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。多位專家確認(rèn)表示，十二屆全國(guó)人大

2、常委會(huì)已將房地產(chǎn)稅立法納入五年立法規(guī)劃，意味著房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程邁出重要的一步。新華社昨日援引權(quán)威人士信息指出，在目前的方案設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，未來(lái)在房地產(chǎn)稅開征后有可能逐步進(jìn)行改革。接受采訪的專家表示，房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)稅的立法工作一直在推進(jìn),但目前很難確定出臺(tái)的時(shí)間,這涉及很多技術(shù)性問(wèn)題?！熬唧w政策出臺(tái)及方案實(shí)施有待稅務(wù)總局、財(cái)政部的文件發(fā)布為準(zhǔn)。”相關(guān)工作人員表示。據(jù)了解，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅種有5個(gè),包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增

3、值稅、契稅、耕地占用稅，此外還有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的政府性基金和各項(xiàng)收費(fèi)。業(yè)內(nèi)學(xué)者分析認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)稅的改革或?qū)⑦M(jìn)一步整合這些稅種及收費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)全部稅收收入119175.31億元，地方稅收收入59139.91億元。房產(chǎn)稅收入共計(jì)1851.64億元，占全國(guó)全部稅收收入的1.55%，占地方全部稅收收入的3.12%；城鎮(zhèn)土地使用稅1992.62億元，占全國(guó)全部稅收收入的1.67%，占地方全部稅收收入的3.37%。財(cái)經(jīng)觀察對(duì)個(gè)人征收房地產(chǎn)稅應(yīng)由地方說(shuō)了算作為我國(guó)稅制改革的重要組成部分，房地產(chǎn)稅改革是我國(guó)增加直接稅、降低間接稅，調(diào)節(jié)稅制結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)。改革之初，房地產(chǎn)稅將由房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土

4、地使用稅合并而來(lái)。目前這兩個(gè)稅種都是小稅種，規(guī)模不大，因此開征之初的房地產(chǎn)稅很難成為地方財(cái)力的重要支柱。正如華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康所言，房地產(chǎn)稅作為地方主要稅種之一還需要一個(gè)(y )培育和發(fā)展的過(guò)程。此外，專家建議，未來(lái)開征房地產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有所區(qū)分。對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅，應(yīng)該在房地產(chǎn)稅法通過(guò)后立即停止征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開始征收房地產(chǎn)稅。稅基要按照(nzho)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，且每幾年更新評(píng)估價(jià)值。所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都應(yīng)繳稅，不設(shè)免稅面積。不過(guò)，為了保持稅負(fù)基本穩(wěn)定，未來(lái)房地產(chǎn)稅的規(guī)模在現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎(chǔ)上不宜增加過(guò)多。而對(duì)個(gè)人住房

5、征收的房地產(chǎn)稅，則將給予地方較大的自主權(quán)。“稅率可能是浮動(dòng)稅率，具體定多少(dusho)、何時(shí)開征可能由地方說(shuō)了算?！敝袊?guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文表示，“有的地方認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具備征稅條件，征管條件也具備了，需要增加財(cái)政收入，就可以盡早開征房地產(chǎn)稅；反之則可能暫時(shí)不開征?！蔽?新華社房地產(chǎn)稅立法 背后的博弈邏輯2015年12月09日 07:44:35來(lái)源： 羊城晚報(bào)分享到： HYPERLINK /house/gz/2015-12-09/c_1117399196.htm o 累計(jì)分享0次 0今日論衡之財(cái)經(jīng)觀象林江據(jù)媒體報(bào)道，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)已經(jīng)把房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃。權(quán)威消

6、息透露，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成，由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的補(bǔ)充。如果消息屬實(shí)，我認(rèn)為這與較早前社會(huì)各界所預(yù)期的房地產(chǎn)稅的立法目標(biāo)相距較大，最多屬于小改。房地產(chǎn)稅屬于不動(dòng)產(chǎn)稅，有兩個(gè)稅基，一是房產(chǎn)，二是地產(chǎn)，隨著時(shí)間的推移，建筑房產(chǎn)的鋼筋水泥是貶值的，房?jī)r(jià)上漲，皆因土地價(jià)格上漲。在我國(guó)，居民購(gòu)買房產(chǎn)，只是購(gòu)買七十年的使用權(quán)，土地更是屬于國(guó)家所有，房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)何在，其實(shí)還充滿爭(zhēng)議。為了避免不必要的爭(zhēng)議，政府部門中間落墨，既承認(rèn)房地產(chǎn)稅是一個(gè)全新(qun xn)的稅種，需要按照立法(l f)法由全國(guó)人大進(jìn)行立法，又

7、希望不會(huì)因房地產(chǎn)稅的推出給購(gòu)房者和發(fā)展商帶來(lái)額外的稅收負(fù)擔(dān)，折中的選擇是把現(xiàn)有(xin yu)的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)來(lái)個(gè)合并征收，換言之，新稅種推出了，對(duì)市民和發(fā)展商有增稅效應(yīng)，但是現(xiàn)有的部分稅種或收費(fèi)減少甚至取消了，此乃減稅效應(yīng)，有增有減，希望讓房地產(chǎn)稅成為一個(gè)中性的新稅種。有人期待，若把目前一次性繳納的房產(chǎn)稅以及相關(guān)費(fèi)用（例如土地出讓金）變成在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收，并劃歸地方政府支配，就可以成為地方政府可靠的稅收來(lái)源，為當(dāng)?shù)鼐用窕A(chǔ)教育、基礎(chǔ)醫(yī)療等基本公共服務(wù)提供持續(xù)的資金支持，提供的公共服務(wù)越來(lái)越好，周邊的房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)穩(wěn)步上升，擁有房產(chǎn)物業(yè)的居民就心甘情愿繳納房地產(chǎn)稅，形成良性循環(huán)。然而，

8、如果房地產(chǎn)稅真的只是由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成的話，未免會(huì)讓人感到失望，因?yàn)槟壳斑@兩個(gè)稅種都偏小。2014年我國(guó)的房產(chǎn)稅收入僅1851億元，占全國(guó)稅收收入不足2%，城鎮(zhèn)土地使用稅也僅為1992億元，占全國(guó)稅收收入也不足2%，況且目前我國(guó)對(duì)于非營(yíng)業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)暫時(shí)免征房產(chǎn)稅，如此一來(lái)，即使在房地產(chǎn)稅推出之時(shí)政府宣布放棄房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，但真正停征的只是城鎮(zhèn)土地使用稅，到時(shí)，不管我們?nèi)绾伟凑辗康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值去評(píng)估稅基，對(duì)擁有房產(chǎn)的企業(yè)和個(gè)人納稅人來(lái)說(shuō)，都會(huì)是稅負(fù)的增加，與上述的稅收中性原則背離。為什么傳言之中的房地產(chǎn)稅只搞不痛不癢的小改？這與房地產(chǎn)稅所涉及的多個(gè)利益主體的博弈有很大關(guān)

9、系：地方政府可能不愿意因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的推出增加了稅負(fù)，導(dǎo)致目前我國(guó)二三線城市已經(jīng)比較低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加雪上加霜；把土地出讓金等房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)合并到房地產(chǎn)稅之中，地方政府本該歡迎，但目前的土地出讓金是一次性繳納的，歸并之后卻要按季度或年度征收，地方政府當(dāng)期可支配的非稅收入顯然減少了。發(fā)展商、尚未置業(yè)的市民和已經(jīng)置業(yè)的市民，態(tài)度又迥然不同：如果把過(guò)去的一次性征收的稅費(fèi)改為分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)物業(yè)保有環(huán)節(jié)征收，會(huì)實(shí)際上降低發(fā)展商的稅負(fù)，理論上讓發(fā)展商得以通過(guò)降價(jià)來(lái)回饋購(gòu)房者，但發(fā)展商是否會(huì)降價(jià)并不取決于稅負(fù)因素，而是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，何況為發(fā)展商減稅相當(dāng)于為富人減稅，在我國(guó)還是一個(gè)相當(dāng)敏感的話題；尚未置業(yè)的市民會(huì)認(rèn)為

10、開征房地產(chǎn)稅有助于拉低房?jī)r(jià)，讓自己可以低價(jià)“上車”故會(huì)持支持態(tài)度，而已經(jīng)置業(yè)者則因?yàn)橥瑯拥倪壿嫷钦驹谕耆煌慕嵌榷址磳?duì)態(tài)度。這次政府部門和全國(guó)人大(qun u rn d)大費(fèi)周章去進(jìn)行房地產(chǎn)稅的立法，如果真的只是上述(shngsh)的小改的話，會(huì)讓人產(chǎn)生“高高舉起、輕輕放下”之感，也充分反映了房地產(chǎn)稅在立法(l f)過(guò)程中的長(zhǎng)期性和復(fù)雜性。（作者是中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任）討論房地產(chǎn)稅不能“馮京當(dāng)馬涼” HYPERLINK /fortune/2015-12/08/c_128509185.htm l pinglun 我要評(píng)論2015年12月08日 09:35:05來(lái)源：證券時(shí)報(bào) HY

11、PERLINK /fortune/2015-12/08/c_128509185.htm l pinglun 評(píng)論0 HYPERLINK javascript:window.print(); 打印 HYPERLINK javascript: 字大 HYPERLINK javascript: 字小昨日有消息稱，未來(lái)房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成，并由地稅系統(tǒng)征管，收入全部歸屬地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。由于房地產(chǎn)稅改革事關(guān)未來(lái)十年大框架，這則消息傳播很廣，很多人信以為真。但事實(shí)上，這是典型的“錯(cuò)把馮京當(dāng)馬涼”，在很多地方鬧了烏龍。首先，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都是地方稅，本來(lái)就歸

12、屬地方，何來(lái)合并之后成為地方稅源的重要補(bǔ)充一說(shuō)？其次，這一方案實(shí)際源于2006年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心公布的“中國(guó)物業(yè)稅改革研究”課題報(bào)告，是當(dāng)年物業(yè)稅改革論證中曾經(jīng)提出的“小改”方案。原版的“小改”方案，除了合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅外，還要合并一個(gè)在2008年已被取消的城市房地產(chǎn)稅。學(xué)界當(dāng)年已經(jīng)論證過(guò)，這個(gè)方案只考慮了現(xiàn)實(shí)可行性，因?yàn)閹讉€(gè)稅種合并從技術(shù)上沒(méi)有任何(rnh)難度和障礙，但這種改法沒(méi)有從根本上改變房地產(chǎn)稅制中存在的征稅對(duì)象范圍狹窄、計(jì)稅依據(jù)和稅負(fù)不科學(xué)等諸多問(wèn)題。換句話說(shuō)，這個(gè)方案要想改當(dāng)年(dngnin)就改了，當(dāng)年都沒(méi)動(dòng)，何必(hb)要拖到未來(lái)？事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)稅改革中真正的

13、核心，在于沿用至今的1986年房產(chǎn)稅暫行條例中給予免稅待遇的“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)住房”什么時(shí)候、以何種方式取消免稅待遇的問(wèn)題。在房改實(shí)施之前，個(gè)人自住用房從經(jīng)濟(jì)意義上講是福利品，無(wú)法按照市場(chǎng)價(jià)值核定稅基。房改完成后，盡管稅基核定問(wèn)題已沒(méi)有障礙，但缺乏全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺(tái)，對(duì)個(gè)人自住用房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅依然不可行?；诖宋覀兛梢院芮逦乜吹剑?013年房地產(chǎn)稅改革的提法出現(xiàn)后，政策抓手直接就落在了全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺(tái)建設(shè)上。而按照國(guó)土部此前給出的時(shí)間表，這一平臺(tái)在2015年要出臺(tái)統(tǒng)一登記的配套制度和細(xì)則，完成省、市、縣三級(jí)職能的整合；2016年形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系

14、；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享和可查詢。換句話說(shuō)，當(dāng)下真正在一步步推進(jìn)的房地產(chǎn)稅改革，最終目標(biāo)已經(jīng)是個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)住房最終要取消免稅待遇，而不再是其他無(wú)關(guān)痛癢的小打小鬧。因?yàn)橹挥腥绱?，地方稅源在未?lái)才能迎來(lái)真正的“重要補(bǔ)充”。這個(gè)方向確定后，未來(lái)改革中涉及合并同類項(xiàng)的稅種，不會(huì)只包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這兩項(xiàng)，契稅、土地增值稅和耕地占用稅等也不能置身事外。因?yàn)槿珖?guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，不單是指城鎮(zhèn)范圍內(nèi)自住和經(jīng)營(yíng)用房的統(tǒng)一，城鎮(zhèn)住房和農(nóng)村住房是否統(tǒng)一也應(yīng)該考慮在內(nèi)。因?yàn)榻?jīng)過(guò)30年的發(fā)展，東部沿海幾大經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化，事實(shí)上已經(jīng)非常充分了。以上所述幾個(gè)問(wèn)題，在理論界和政策界已有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的討論和論證，

15、核實(shí)難度并不高。雖然大家都清楚，走出當(dāng)前地方財(cái)政面臨的困境只能靠改革，但錯(cuò)把馮京當(dāng)馬涼的事情，以后還是不要(byo)有為好。（證券時(shí)報(bào)記者 羅克關(guān)）房地產(chǎn)稅是“小改”很多人無(wú)需(wx)交2015-12-0908:22:08來(lái)源(liyun)：河北青年報(bào) HYPERLINK javascript:void(0); 手機(jī)看新聞 HYPERLINK javascript:void(0); 評(píng)論作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成；房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方。新華社記者從權(quán)威渠道獲悉，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用

16、稅合并而成；房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方。目前的房地產(chǎn)稅立法方案設(shè)計(jì)中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅等其他相關(guān)稅種，將暫不納入房地產(chǎn)稅改革。因此，這一改革思路是“小改”，原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。征稅(zhn shu)范圍 合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅十二屆全國(guó)人大常委會(huì)已將房地產(chǎn)稅立法(l f)正式列入五年立法規(guī)劃，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)牽頭抓緊(zhu jn)起草，財(cái)稅部門配合立法。然而，房地產(chǎn)稅改革似乎并不順利，阻力有二：一是作為直接稅，房地產(chǎn)稅需要自然人納稅人直接繳納；二是各界擔(dān)心開征房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)本已

17、低迷的樓市帶來(lái)負(fù)面沖擊。記者從權(quán)威渠道獲悉，在目前的方案設(shè)計(jì)中，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)其他相關(guān)稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，在房地產(chǎn)稅開征后有可能逐步進(jìn)行改革。中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文接受經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)稅需要一個(gè)長(zhǎng)期培育的過(guò)程，改革將會(huì)是漸進(jìn)式的。征稅部門 房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管記者還從權(quán)威渠道(qdo)獲悉，未來(lái)房地產(chǎn)稅由地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方?！胺康禺a(chǎn)稅將是地方政府可靠的財(cái)政收入，有利于化解土地財(cái)政難題。”一位地方財(cái)政系統(tǒng)人士告訴記者。據(jù)了解，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的

18、稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額；城鎮(zhèn)土地使用稅則是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象(duxing)，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征稅。目前，這兩個(gè)稅種都是小稅種，因此(ync)開征之初的房地產(chǎn)稅很難成為地方財(cái)力重要支柱。正如華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康所言，房地產(chǎn)稅作為地方主要稅種還需要一個(gè)培育和發(fā)展的過(guò)程。施正文則表示，“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅會(huì)成為省以下地方政府的主體稅種，但這至少要十年、二十年以后才能達(dá)到?！闭鞫愵~度 很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅記者(jzh)了解到，房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，只合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)(

19、chngzhn)土地使用稅這一改革思路是“小改”，意在減少阻力、確保房地產(chǎn)稅順利(shnl)推進(jìn)，因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。另外，專家建議，未來(lái)開征房地產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有所區(qū)分。對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅，應(yīng)該在房地產(chǎn)稅法通過(guò)后，立即停止征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開始征收房地產(chǎn)稅。稅基要按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，且每幾年更新評(píng)估價(jià)值。所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都應(yīng)繳稅，不設(shè)免稅面積。不過(guò)，為了保持稅負(fù)基本穩(wěn)定，未來(lái)房地產(chǎn)稅的規(guī)模在現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎(chǔ)上不宜增加過(guò)多。而對(duì)個(gè)人住房征收的房地產(chǎn)稅，則給予地方較大的自主權(quán)。稅率可能是浮動(dòng)稅率，具體定多少、何時(shí)開征由地方說(shuō)

20、了算。文/新華社、經(jīng)濟(jì)參考報(bào)構(gòu)成房地產(chǎn)稅的稅種去年征收情況房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成房地產(chǎn)稅將由各地方稅務(wù)局征管，全部(qunb)稅收將劃歸地方2014年房產(chǎn)稅1851.64億元占全國(guó)(qun u)全部稅收收入1.55%占地方(dfng)全部稅收收入3.12%地方稅收收入59139.91億元城鎮(zhèn)土地使用稅1992.62億元占全國(guó)全部稅收收入1.67%占地方全部稅收收入3.37%去年全部稅收收入119175.31億元人民日?qǐng)?bào)：房產(chǎn)稅可能不征了發(fā)布時(shí)間：2015-11-19 11:03:16來(lái)源：搜房網(wǎng)作者：本網(wǎng)微博:前兩天，國(guó)家級(jí)媒體人民日?qǐng)?bào)發(fā)表措辭嚴(yán)厲的文章未來(lái)的房地產(chǎn)稅

21、不能成為惡稅，這是在今年中國(guó)樓市出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)折，全國(guó)房?jī)r(jià)觸底回升，樓市銷量持續(xù)回暖的背景下，國(guó)家級(jí)媒體首次公開發(fā)文。房地產(chǎn)稅師出無(wú)名人民日?qǐng)?bào)寫到：“從房地產(chǎn)稅征收的程序來(lái)講，即未進(jìn)入人大立法程序，而且尚未得到國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。房地產(chǎn)稅“八字沒(méi)有一撇”，面臨無(wú)法解決的根本問(wèn)題，那就是，土地國(guó)有制與房地產(chǎn)稅是無(wú)法相容的，該方案還存在極為嚴(yán)重的重復(fù)征稅甚至三重征稅，無(wú)度加重稅負(fù)的問(wèn)題。目前中國(guó)房地產(chǎn)的所謂70年產(chǎn)權(quán)，也不過(guò)是租借了70年的使用權(quán)。而占房?jī)r(jià)最大份額的土地出讓金，就是一次性交給政府的租金。那么，對(duì)于租來(lái)的土地，征收地產(chǎn)稅，有道理嗎？從中國(guó)土地制度的發(fā)展看，老祖宗對(duì)于租和稅的區(qū)別是非常清楚的。這樣

22、簡(jiǎn)單的道理老祖宗能分清楚，今人分不清楚，豈非咄咄怪事！”政府發(fā)話：大力支持居民的改善性住房需求房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速發(fā)展的引擎，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的同步發(fā)展，而廣大人民群眾對(duì)美好生活的向往就是我們國(guó)家執(zhí)政黨前進(jìn)的動(dòng)力，而“住的好”正是廣大老百姓美好生活向往的核心內(nèi)涵，所以，在今年全國(guó)人大政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理用“大力支持居民改善性住房需求”替代了過(guò)去政府工作報(bào)告中的“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性住房需求”！投資性購(gòu)房需求應(yīng)該被支持投資性購(gòu)房就是房產(chǎn)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不能正常匹配時(shí)的潤(rùn)滑劑，就是房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)行為，就是商品房當(dāng)前價(jià)格和未來(lái)價(jià)格

23、出現(xiàn)巨大偏差的必然產(chǎn)物！就像銀行不能滿足企業(yè)尤其是中小企業(yè)正常的資金需求的時(shí)候，就需要到作為投資市場(chǎng)的股市中發(fā)行股票來(lái)滿足企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。而開發(fā)商們生產(chǎn)的房子當(dāng)不能快速被市場(chǎng)消化的時(shí)候，就需要零資金成本的投資性購(gòu)房需求去替代高成本的開發(fā)商資金鏈，讓開發(fā)商專注于最擅長(zhǎng)的生產(chǎn)房子，而投資者專注于持有房子，大家各盡所能才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而投資者購(gòu)買房產(chǎn)就和購(gòu)買公司股票一樣即滿足了生產(chǎn)企業(yè)的資金需求，也能分享公司發(fā)展帶來(lái)分紅的機(jī)會(huì)，當(dāng)然也就和股票一樣會(huì)有漲跌帶來(lái)的收益和虧損的可能。所以，投資性購(gòu)房需求不僅不應(yīng)該抑制，反而應(yīng)該被支持。切勿妖魔化不過(guò)，仍然高興的看到，最高決策層終于意識(shí)到穩(wěn)定中

24、國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，4月30日中共中央政治局提出“建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”就是給投資性住房尋找理論基礎(chǔ)！最高層的意識(shí)形態(tài)終于明白投資性住房需求才是穩(wěn)定住房消費(fèi)的潤(rùn)滑劑，而作為投資性住房需求中的二套房貸的限制和二手房轉(zhuǎn)讓的稅率就是關(guān)鍵的變量。正是這次政策調(diào)整直接針對(duì)投資性住房的支持，我們看到全國(guó)樓市出現(xiàn)了集體回暖，一線城市的成交量出現(xiàn)了井噴，多個(gè)日光盤重現(xiàn)久違的樓市！在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)開始觸底反彈的關(guān)鍵時(shí)刻，個(gè)別別有用心的專家學(xué)者再次拋出房產(chǎn)稅的老套路妄圖再次熄滅房地產(chǎn)的引擎作用，但被新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層清醒的識(shí)破，對(duì)這種妖魔化中國(guó)房地產(chǎn)的行為及時(shí)叫停。用人民日?qǐng)?bào)的發(fā)

25、文向妖魔化中國(guó)的行為宣戰(zhàn)！結(jié)語(yǔ)耶穌的歸耶穌，撒旦的歸撒旦。讓房地產(chǎn)商專注于做好房子，而不是捆綁房地產(chǎn)商們的手腳，才是保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的正解。管清友：PPP模式(msh)的五大關(guān)鍵問(wèn)題2014年11月03日 14:52來(lái)源(liyun)：管見作者(zuzh)：管清友 HYPERLINK /view.php?docUrl=http%3A%2F%2F%2Fa%2F20141103%2F13243799_0.shtml&docName=%E7%AE%A1%E6%B8%85%E5%8F%8B%EF%BC%9APPP%E6%A8%A1%E5%BC%8F%E7%9A%84%E4%BA%94%E5%A4%A

26、7%E5%85%B3%E9%94%AE%E9%97%AE%E9%A2%98&skey=695C20 t _blank 9人參與(cny) HYPERLINK /view.php?docUrl=http%3A%2F%2F%2Fa%2F20141103%2F13243799_0.shtml&docName=%E7%AE%A1%E6%B8%85%E5%8F%8B%EF%BC%9APPP%E6%A8%A1%E5%BC%8F%E7%9A%84%E4%BA%94%E5%A4%A7%E5%85%B3%E9%94%AE%E9%97%AE%E9%A2%98&skey=695C20 t _blank 5評(píng)論(pn

27、gln)一、PPP模式(msh)在未來(lái)地方債扮演何種角色？43號(hào)文提供了新一屆政府對(duì)地方債務(wù)治理的框架，其中明確將逐步剝離地方融資平臺(tái)公司的政府融資職能，推廣使用政府與社會(huì)資本合作模式。10月28日，財(cái)政部印發(fā)地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法，最大亮點(diǎn)就是要大力推廣PPP模式，通過(guò)PPP模式將政府債務(wù)轉(zhuǎn)為企業(yè)債務(wù)。在融資政策的基礎(chǔ)上，財(cái)政部擬采取公司制PE形式設(shè)立中央財(cái)政PPP融資支持資金，為PPP項(xiàng)目開發(fā)、準(zhǔn)備階段和融資過(guò)程提供資金支持。根據(jù)國(guó)務(wù)院研究發(fā)展中心的測(cè)算，到2020年，與城鎮(zhèn)化相關(guān)的融資需求約為42萬(wàn)億元。根據(jù)43號(hào)文和地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法的規(guī)定推演，

28、未來(lái)地方政府性債務(wù)主要由一般政府債、專項(xiàng)政府債和PPP債構(gòu)成?？梢姡瑧?yīng)對(duì)未來(lái)幾十年城鎮(zhèn)化的資金缺口，PPP模式被委以了重任。從43號(hào)文規(guī)定來(lái)看，對(duì)于新增政府債務(wù)，推廣使用政府與社會(huì)資本合作模式。鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，參與城市基礎(chǔ)設(shè)施等有一定收益的公益性事業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)。對(duì)于存量政府債務(wù)，在建工程確實(shí)沒(méi)有其他建設(shè)資金來(lái)源的，應(yīng)主要通過(guò)政府與社會(huì)資本合作模式和地方政府債券解決后續(xù)融資。PPP模式具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＲ环矫妫?013年中國(guó)PPP項(xiàng)目的累計(jì)總投資為1278億 HYPERLINK /hq/rmb/quote.php?symbol=USD t _blank 美元，和同類型新興市場(chǎng)比

29、有較大的差距。另一方面，2013年新增的PPP投資額僅為7億美元，而2013年城投債的發(fā)行量則高達(dá)9512億元，若PPP模式成功替代城投主導(dǎo)的融資模式，其發(fā)展空間巨大。資料(zlio)圖資料(zlio)圖二、何謂(hwi)PPP模式？PPP模式(msh)（Public-Private-Partnership，即“公共部門-私人企業(yè)-合作(hzu)”的模式）指的是公共部門(bmn)通過(guò)與私人部門建立伙伴關(guān)系，共同提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，是20世紀(jì)90年代后出現(xiàn)的一種新的融資模式。PPP模式的一個(gè)典型結(jié)構(gòu)是公共部門與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同，由特殊目的公司負(fù)責(zé)融資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。這種融資形

30、式的實(shí)質(zhì)是政府通過(guò)給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)?yè)Q取基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以解決政府的財(cái)政困境。資料圖三、PPP模式與BOT模式的區(qū)別？從廣義上來(lái)說(shuō)，PPP指的是企業(yè)參與提供傳統(tǒng)上由政府獨(dú)自提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的模式。從世界銀行對(duì)PPP的分類來(lái)看，主要包括外包類、特許經(jīng)營(yíng)類和私有化類。因此，BOT本質(zhì)上也可視為是PPP的一種。資料(zlio)圖BOT即建設(shè)(jinsh)經(jīng)營(yíng)(jngyng)轉(zhuǎn)讓，是指政府授予私營(yíng)企業(yè)一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)某公用基礎(chǔ)設(shè)施，在規(guī)定的特許期限內(nèi)，私人企業(yè)可以向基礎(chǔ)設(shè)施使用者收取費(fèi)用，由此來(lái)獲取投資回報(bào)。待特許期滿，私人企業(yè)將該設(shè)施無(wú)償或有償轉(zhuǎn)交給政

31、府。但從合作關(guān)系而言，BOT中政府與企業(yè)更多是垂直關(guān)系，即政府授權(quán)私企獨(dú)立建造和經(jīng)營(yíng)設(shè)施，而不是與政府合作，PPP通過(guò)共同出資特殊目的公司更強(qiáng)調(diào)政府與私企利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。PPP的優(yōu)點(diǎn)在于政府能夠分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，能夠降低融資難度，雙方合作也能夠協(xié)調(diào)不同利益主體的不同目標(biāo)，形成社會(huì)利益最大化，但缺點(diǎn)在于增加了政府潛在的債務(wù)負(fù)擔(dān)。BOT優(yōu)點(diǎn)在于政府最大可能的避免了項(xiàng)目的投資損失，缺點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)大，私營(yíng)資本可能望而卻步，且不同利益主體的利益不同，單方面利益最大化的納什均衡并非全社會(huì)最優(yōu)。資料(zlio)圖四、PPP模式有哪些優(yōu)點(diǎn)(yudin)和缺點(diǎn)？PPP模式關(guān)鍵在于引入私人部門承擔(dān)(chngdn)

32、公共品與服務(wù)項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等的大部分工作，與政府直接提供公共品與服務(wù)相比，PPP有助于地方債務(wù)的治理。PPP模式能緩解政府增量債務(wù)。私人部門承擔(dān)項(xiàng)目融資大部分工作，以換取公共品與服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，政府將部分債務(wù)轉(zhuǎn)移至私人部門。PPP模式能夠消化政府存量債務(wù)。私人部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、維護(hù)，其比融資平臺(tái)公司直接運(yùn)營(yíng)更有效率。政府部門雖需承擔(dān)新建項(xiàng)目部分融資工作，杠桿增加，但因項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更有效率地運(yùn)營(yíng)所獲得的正的凈收益有助于消化存量債務(wù)。PPP分散了部分風(fēng)險(xiǎn)。PPP在項(xiàng)目初期已實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分配，政府承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，減少了私人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，降低了項(xiàng)目融資難度，有助于項(xiàng)目融資成功。當(dāng)項(xiàng)目發(fā)生虧損時(shí)，政府

33、與私人部門共同承擔(dān)損失。實(shí)際上，從上世紀(jì)(shj)80年代開始(kish)，民間資本就已經(jīng)開始參與了高速公路、電廠等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，緩解了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金短缺的困境。但由于PPP在實(shí)踐過(guò)程(guchng)中有許多不足，阻礙了PPP模式的推廣。亓霞、柯永建和王守清在中國(guó)軟科學(xué)上發(fā)表的基于案例的中國(guó)PPP項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析系統(tǒng)性總結(jié)了導(dǎo)致PPP項(xiàng)目失敗的幾個(gè)原因。1、法律保障體系不健全。由于法律法規(guī)的修訂、頒布等，導(dǎo)致原有項(xiàng)目合法性、合同有效性發(fā)生變化，給PPP項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不利影響，甚至直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗和終止。我國(guó)缺少相關(guān)法律，對(duì)原先簽訂的PPP項(xiàng)目進(jìn)行保護(hù)。如江蘇某污水處理廠采取BO

34、T模式融資建設(shè)，在合同簽訂后頒布了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善處理現(xiàn)有保證外方投資固定回收項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的通知，外方投資者被迫與政府重新協(xié)商投資回報(bào)率。2、審批、決策周期長(zhǎng)。政府決策程序不規(guī)范、官僚作風(fēng)等因素，造成PPP項(xiàng)目審批程序過(guò)于復(fù)雜，決策周期長(zhǎng)，成本高。項(xiàng)目批準(zhǔn)后，難以根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。在 HYPERLINK /city_detail_327 t _blank 青島威立雅污水處理項(xiàng)目中，政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的了解和PPP模式的認(rèn)識(shí)有限，頻繁轉(zhuǎn)變對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度導(dǎo)致合同經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間談判才簽署。3、政治影響因素大。PPP項(xiàng)目通常與群眾生活相關(guān)，關(guān)系到公眾利益。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能會(huì)因各種

35、因素導(dǎo)致價(jià)格變動(dòng)，遭受公眾的反對(duì)。如北京第十水廠由于成本上升需要漲價(jià)，但遭到來(lái)自公眾的阻力，政府為維持安定也表示反對(duì)漲價(jià)。4、政府信用風(fēng)險(xiǎn)高。地方政府為加快當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有時(shí)會(huì)與合作方簽訂一些脫離實(shí)際的合同以吸引民間資本投資。項(xiàng)目建成后，政府難以履行合同義務(wù)，直接危害合作方的利益。在廉江中法供水項(xiàng)目中，政府與合作方簽訂的合作經(jīng)營(yíng)廉江中法供水有限公司合同中，政府承諾廉江自來(lái)水公司在水廠投產(chǎn)的第一年每日購(gòu)水量不少于6萬(wàn)立方米，但當(dāng)年該市自來(lái)水日消耗量?jī)H為2萬(wàn)立方米，合同難以執(zhí)行。5、配套設(shè)施不完善。一些PPP項(xiàng)目，通常需要相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施才能運(yùn)營(yíng)，如污水處理廠需要配套的管線才能生產(chǎn)。在實(shí)際中

36、，有些PPP項(xiàng)目配套設(shè)施不完善，使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境。6、項(xiàng)目收益無(wú)保障。一些PPP項(xiàng)目建成后，政府或其他投資人新建、改建其他項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成實(shí)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)，損害其利益。在 HYPERLINK /city_detail_432 t _blank 杭州灣跨海大橋建設(shè)未滿兩年時(shí)，相隔僅五十公里左右的紹興杭州灣大橋已準(zhǔn)備開工，與杭州灣跨海大橋形成直接商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。此外，政府對(duì)一些PPP項(xiàng)目承諾特定原因造成的虧損進(jìn)行補(bǔ)貼，但補(bǔ)貼額度與方法無(wú)具體規(guī)定。在這些缺點(diǎn)當(dāng)中，政府信用風(fēng)險(xiǎn)是最主要的風(fēng)險(xiǎn)。主要源于某些地方政府官員為了提升政績(jī)，在短期利益的驅(qū)使下，通過(guò)過(guò)高的固定投資回報(bào)率，過(guò)高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)長(zhǎng)的特許(t x

37、)經(jīng)營(yíng)期以吸引民營(yíng)資本，但最終又因公共機(jī)構(gòu)缺乏承受能力，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。資料(zlio)圖五、PPP模式應(yīng)當(dāng)(yngdng)如何改進(jìn)？未來(lái)PPP債將在地方政府性債務(wù)模式扮演重要角色，如何趨利避害，以盡可能發(fā)揮PPP模式的優(yōu)勢(shì)至關(guān)重要。PPP模式比較復(fù)雜，涉及到多方利益，協(xié)調(diào)利益分配是實(shí)施PPP項(xiàng)目的關(guān)鍵。成功推廣PPP模式，促進(jìn)民間資本進(jìn)入公共品與服務(wù)領(lǐng)域，需要建立一個(gè)行之有效的保障機(jī)制。首先，制定法律、法規(guī)保障私人部門利益。公共品與服務(wù)項(xiàng)目通常前期投資額高，回報(bào)周期長(zhǎng)，影響項(xiàng)目的因素多，收益不確定性大，私人部門在參與這些項(xiàng)目時(shí)會(huì)考慮進(jìn)入后的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)有相應(yīng)法律、法規(guī)保障私人部門利益，PPP模式難以有效推廣。通過(guò)立法等形式，對(duì)私人部門利益予以保障，方能吸引更多民間資本進(jìn)入。其次，完善風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。政府部門對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)、法律變更的承受能力強(qiáng)，而融資、經(jīng)營(yíng)等風(fēng)險(xiǎn)，與企業(yè)