杭州城東北小戶型置商品房業(yè)需求調(diào)查報告

1、杭州城東北小戶型置業(yè)需求調(diào)查報告調(diào)查目的：1）通過客觀深切的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解杭州城東北小戶型房地產(chǎn)市場供需空間和價錢趨勢，確信目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價錢的取向，對項目的市場推行提出建設(shè)性建議。2）通過杭州城東北區(qū)域市民、市場經(jīng)營者和企業(yè)員工典型抽樣問卷調(diào)查，充分了解杭州城東北對小戶型消費的需求，并將需求有效地融合在市場推行中。調(diào)查地址：東新路、機場路、筧丁路、華豐路、沈半路、石祥路、石橋路、秋濤北路、臨丁路，丁橋鎮(zhèn)區(qū)、汽車東站、火車東站周圍市場，如安琪爾等。調(diào)查對象：區(qū)域內(nèi)所有市場、企業(yè)、和個體經(jīng)營者。調(diào)查內(nèi)容：1） 企業(yè)或市場和區(qū)域內(nèi)人數(shù)及人群散布，2） 區(qū)域內(nèi)各企業(yè)與

2、市場人群購房意向與動機，3）區(qū)域內(nèi)個企業(yè)與市場人群置業(yè)選擇，4）區(qū)域內(nèi)個企業(yè)與市場人群對丁橋認(rèn)知。調(diào)查方式：重點抽樣調(diào)查、人員訪談、實地觀看、文獻調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)查閱調(diào)查人員：陽光顧問信息部調(diào)查時刻：2007城東北市場調(diào)查報告依照甲方要求，本次調(diào)研對對包括東新路、機場路、 華豐路、沈半路、 石祥路、石橋路、秋濤北路、臨丁路，丁橋鎮(zhèn)區(qū)等街道在內(nèi)的大城北區(qū)域進行調(diào)查。本次調(diào)查區(qū)域在地理位置上位于杭州城市的東部和北部，在行政區(qū)域上別離屬于杭州下城區(qū)北部、拱墅區(qū)東部和江干區(qū)三個不同的區(qū)域，散布范圍廣、跨度大。一、 區(qū)域人口拱墅區(qū)拱墅區(qū)東部包括半山鎮(zhèn)、大關(guān)街道、上塘街道和拱宸橋街道等社區(qū)，區(qū)域戶籍人口約15

3、萬左右。半山鎮(zhèn)：區(qū)域面積平方千米，人口3 萬人，下轄5 個社區(qū)、4 個行政村。大關(guān)街道：轄區(qū)面積平方千米，現(xiàn)有居民住戶20553 戶，常住人口約6 萬人。街道下屬八個社區(qū)：東苑、西苑、南苑、德勝、翠玉、八丈井等。C.上塘街道：面積平方千米，轄區(qū)范圍內(nèi)人口萬人。轄 10個社區(qū)（假山路、八丈井、紅建河、紹興路、善賢、七古登、拱宸、瓜山、皋亭、蔡馬）。D. 拱宸橋街道：面積平方千米，人口約萬人，轄6 個社區(qū)。下城區(qū)在本次調(diào)查中，下城區(qū)要緊在東新街道和石橋街道等開展，其戶籍人口約14 萬左右。東新街道：位于下城區(qū)北部，區(qū)域面積平方千米，下轄東新、三塘、杭氧、沈家等14 個社區(qū)和5個經(jīng)濟合作社、集團公司

4、，人口約萬。石橋街道：區(qū)域面積平方千米，轄天堂園、石橋、華豐、永豐、楊家、景榮、景安7個社區(qū)，總?cè)丝诩s萬。江干區(qū)江干區(qū)本次調(diào)查區(qū)域的有閘弄口街道、筧橋鎮(zhèn)和丁橋鎮(zhèn)等，其戶籍人口一樣在15 萬左右。閘弄口街道：面積8 平方千米，人口約萬人，下轄12 個社區(qū)。丁橋鎮(zhèn)：面積平方千米，人口約2 萬人，下轄5 個社區(qū)、6 個行政村。C.寬橋鎮(zhèn)：面積平方千米，人口約萬人，下轄 7個社區(qū)、11個行政村。除上述人口數(shù)字外，浙麻、杭鍋、杭氧等大型企業(yè)職工宿舍大多安排在該區(qū)域，擁有為數(shù)很多的人口。城東和城北還擁有大量的流動人口和外地人口。區(qū)域內(nèi)聚集了大量專業(yè)市場，從中介公司和周邊小區(qū)的走訪和經(jīng)營者訪談能夠明晰，在區(qū)

5、域市場群的經(jīng)營戶有許多是溫州、臺州、諸暨、 寧波等省內(nèi)外來人口，為圖方便都在周圍租房，如城東中豪建材市場、安琪兒燈飾廣場等商業(yè)經(jīng)營戶的在景芳小區(qū)租房住，而城北杭州燈具市場等經(jīng)營戶在大關(guān)、三塘租房生活；這些經(jīng)營戶出于地理便利性的考慮，選擇就近租房生活。同時， 隨著城市擴建，區(qū)域內(nèi)很多失去土地的農(nóng)人靠出租住房為主，使那個地址成為杭州外來人員的要緊聚居地，杭城很多務(wù)工者也居住在城東和城北區(qū)快。二、 區(qū)域經(jīng)濟?2020 年， 拱墅區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值億元；工業(yè)銷售產(chǎn)值億元，； 輕工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值億元；重工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值億元；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入億元；實現(xiàn)利稅億元，其中利潤億元；規(guī)模以上工業(yè)

6、企業(yè)產(chǎn)銷率%。建筑業(yè)總產(chǎn)值億元；社會消費品零售總額億元；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額億元；餐飲業(yè)零售額億元；杭州燈具市場精品館建成、浙江建華五金機電市場等12 個專業(yè)市場完成改造提升，全區(qū)專業(yè)市場成交額億元；?2020 年，下城區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值億元，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值億元。工業(yè)銷售產(chǎn)值億元，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn)值億元；加速工業(yè)企業(yè)“退二進三”步伐，完成 36個工業(yè)企業(yè)搬遷和18 個專業(yè)市場改造提升任務(wù)；社會消費品零售總額億元（其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額億元，住宿餐飲業(yè)零售額億元；其他行業(yè)零售額億元；年成交額超過 1 億元的市場10 個，全年總成交額億元。效勞業(yè)實現(xiàn)增加值億元；第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值在全

7、區(qū)生產(chǎn)總值中的比重達到%；?2020 年，江干區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值億元，工業(yè)銷售產(chǎn)值億元；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn)值億元；工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率%；省級以上高新技術(shù)企業(yè)38 個， 7 個企業(yè)進入全國民營企業(yè)500強； 申報省市重點產(chǎn)業(yè)項目9 個， 項目融資總額超過3 億元。 實施區(qū)級以上重點產(chǎn)業(yè)項目 27 個；制定工業(yè)經(jīng)濟、外貿(mào)出口新政策和錢江新城樓宇合作招商方法，兌現(xiàn)財政扶持資金億元；社會消費品零售總額億元，比上年增加%（其中，批發(fā)零售業(yè)零售額億元；住宿餐飲業(yè)零售額億元；效勞業(yè)增加值165 億元，增加%。限額以上效勞業(yè)營業(yè)收入億元；推動市場改造提升，撤銷專業(yè)市場3 個，改造提升專業(yè)市場18 個，專業(yè)市場成交成

8、交金額額億元，發(fā)放消費券2619 萬元， 。全年成交商品房萬套，成交面積萬平方米，億元。 啟用三維樓宇綜合信息系統(tǒng)，健全樓宇經(jīng)濟綜合效勞體系。完工樓宇共入駐單位2016 個，入駐率86%。三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點區(qū)域產(chǎn)業(yè)要緊分為大型企業(yè)、專業(yè)市場和其他零散商業(yè)等三種形式。城北是杭州工業(yè)經(jīng)濟的紐帶板塊，是傳統(tǒng)國有大型企業(yè)最集中的地帶，如半山的杭鋼、杭玻、 東新路的杭鍋、杭氧等大型企業(yè)都在城北的范圍之內(nèi)。石橋路上還集中有杭叉、軸承廠、汽輪機廠等大中型企業(yè)。除卻大型企業(yè)，綜合分析，調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)要緊分為兩種形式，一是以汽車東站和東站小商品市場和秋濤路的新型裝飾材料市場、沈半路為主的專業(yè)市場商業(yè)；另一種是以效

9、勞于周邊小區(qū)如小區(qū)居民的沿街社區(qū)商業(yè)，商鋪業(yè)態(tài)大多是裝修簡陋的小飯館、小日用品店和小服裝店。丁橋和華豐等地的商業(yè)主若是如一些小餐館、小超市、水果店、副食店、理發(fā)店、鮮花店等為主。拱墅區(qū)的石祥路、沈半路一帶，是較早在杭州郊區(qū)進展起來的專業(yè)市場集聚地。此刻，石祥路、沈半路、紹興路汽車特色街區(qū)是杭州要緊的汽車銷售區(qū)域，已集中了約240 多家汽車銷售企業(yè)，60 余家汽車4S 店，擁有奔馳、寶馬、法國標(biāo)志、保時捷、豐田等過內(nèi)外80多個知名品牌，是浙江省規(guī)模最大的汽車銷售區(qū)。官方數(shù)字顯示，06 年拱墅區(qū)汽車特色街共銷售各類汽車萬輛，實現(xiàn)銷售收入億元，利潤總額7018 萬元。沈半路還擁有杭州燈具市場、 城北

10、燈飾市場等大型建材市場，和五金機電市場、家具市場、板材市場和窗簾燈具市場，成為一個專業(yè)的商街組合。杭州汽配專業(yè)市場也要緊集中在城東汽車東站周圍、沈半路區(qū)域和杭州拱墅區(qū)石祥路等區(qū)域。而城東由于獨特的地理交通優(yōu)勢，物流業(yè)和專業(yè)市場進展也較為發(fā)達。秋濤北路建材一條街， 擁有包括如中豪建筑裝飾材料市場、佳好佳居飾商城、東方家私市場等大型建材市場。除大型家居市場外，秋濤北路雙側(cè)還散布了近100 多家家居企業(yè)的專賣店。汽車東站周圍也有安琪兒童裝市場、安琪兒燈具市場，都具有規(guī)模大、進展前景良好等特點。綜合分析，城東北區(qū)域由于交通發(fā)達，物流公司也比較集中，貨運快捷方便，在該區(qū)域形成了眾多的綜合性市場群，為市場

11、的興隆提供了良好的市場氣氛。部份企業(yè)、專業(yè)市場簡介杭州鋼鐵集團公司，位于杭州北部的半山鎮(zhèn)，是一家以鋼鐵為主業(yè)，多元進展的大型企業(yè)集團，現(xiàn)有職工萬人，總資產(chǎn)億元，全資及控股子公司公司。41家。其中杭州鋼鐵股分為上市杭州杭氧股分，位于杭州市下城區(qū)東新路388號，公司占地面積為 20多萬平方米。目前，杭氧股分擁有在職員工1400多人，其中：工程技術(shù)人員有300多人。杭州汽輪機股分，公司位于杭州市石橋路357號，是我國最大的工業(yè)汽輪機制造公司。公司擁有職工2500余人，其中工程技術(shù)人員 400多人（含高級工程師 90余人）。杭州燈具市場，杭州燈具市場分為老區(qū)和新區(qū)，創(chuàng)建于 1994年。地處杭州沈半路，

12、建筑面積3萬多平方米，批發(fā)為主，零售工程為輔的大型綜合型燈具城。目前鋪位 300多家。隔壁有城北燈具城，沈半路與大關(guān)路、教工路相接，不到5千米即是杭州最先的傳統(tǒng)五金燈具市場。城北燈飾市場與杭州燈具市場（新區(qū)）僅一墻之隔，屬后起之秀。該市場營業(yè)面積近8000平方米，共有大小經(jīng)營商戶50余家，90%的商戶以零售為主。杭州和平家私市場，位于東新路，現(xiàn)有經(jīng)營面積35000多平方米，有80多個廠家和經(jīng)銷商駐場經(jīng)營著200多個國內(nèi)外品牌家私。中豪建材市場，市場總建筑面積為11000平方米，是一個裝飾材料綜合市場，安琪兒燈具市場，安琪兒燈具城位于秋濤北路202號，地處安琪兒服裝、小商品、機電建材商圈，離汽車

13、東站相隔不到一千米，地理條件優(yōu)厚，交通發(fā)達。市場分為A、B、C三個區(qū)，總面積為6萬平方米，擁有130多戶經(jīng)銷商。3）區(qū)域產(chǎn)業(yè)以后計劃：依照計劃，大城東北范圍內(nèi)將盡力打造現(xiàn)代商貿(mào)效勞中心，交通樞紐中心和生態(tài)居住中心，以大項目帶動大進展，加速經(jīng)濟進展。區(qū)域?qū)⒔柚乩韮?yōu)勢，大力進展石祥路、沈半路、紹興路汽車特色街，秋濤北路建材一條街和特色專業(yè)市場群等為綜合現(xiàn)代商貿(mào)效勞業(yè)。四、區(qū)域交通現(xiàn)狀城東北此刻的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成型，它由上塘路、石祥路、大關(guān)路、沈半路、紹興路、東 新路、石橋路、德勝路等要緊道路組成。市政工程的改良，城北路網(wǎng)得以有序的梳理，使得 城北的區(qū)域價值大大提升。除此之外，區(qū)域內(nèi)還有在建的留石高

14、架、秋石高架，它們將極大改變大城北此刻的交通格局。秋石快速路的走向為沿秋濤路 一石橋路一線，是杭州城市整體計劃 環(huán)、三縱、五 橫”中的一縱，它穿半山隧道與余杭相接， 通過清江路與錢江新城相通， 經(jīng)慶春途經(jīng)江隧道、 錢江三橋與蕭山溝通。 留石快速路走向是沿留祥路 一石祥路一石大線一線，西起莫干山路立 交，東至石橋立交，全長千米，雙向 6車道。留石快速、秋石快速將作為杭州城市的以后交通主骨架，將有效溝通城東北華豐、丁橋 等與市中心的距離，完善杭州的路網(wǎng)布局，增進城東北區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。五、區(qū)域內(nèi)住宅市場1.在售商品房A .城北此刻銷售的代表性樓盤有錦昌文華、協(xié)安景上、嘉泰馨庭、凱德視界、方正信步閑庭

15、、銀樹灣等項目。錦昌文華目前掛牌彳錢集中在1200013000元/平方米，實際成交價那么普遍在1100012000元/平方米之間。香溢德信銀樹灣，估量 11月底12月初推出高層7#樓，戶型面積88-122 nf,估量開 盤均價9200元/itf以上。嘉泰馨庭在11月9日新開盤9號樓，戶型面積在110平米左右，均價 8500元/平米。從區(qū)域整體情形看，目前城北橋西區(qū)快商品房價錢在8500 9500元/平米之間，主力戶型在80100平方米左右，供給量比較多。B.城東北，從東新路沈半路以東到臨平副城之間目前還只有天都城旗下的天水苑、天星苑、天泉苑、愛麗山莊，潤和億城嘉園等少數(shù)幾個在售商品房樓盤。天都

16、城項目內(nèi)容包括歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣 場、天都文化體育廣場、住宅區(qū)和相配套的學(xué)校、醫(yī)院等多個部份，配套大而齊全，天都城此刻住宅銷售均價為 6000元/平米左右，億城嘉園位于華豐路與華中路交叉口，主力戶型面積從90 150 平方米不等。3 #樓于10 月 18 日開盤，主力戶型面積90-130 平方米，開盤均價8800 元 /平方米，這次共58 套房源。大城東北周邊現(xiàn)有的二手房住宅要緊包括以大關(guān)小區(qū)、德勝小區(qū)、三塘小區(qū)等為主的大型的居民安置老小區(qū)，杭鋼生活區(qū)等企業(yè)生活區(qū)，北景園、東新園等經(jīng)濟適用房以及散布在城東北一些城中村的農(nóng)居房等。1）杭鋼生活區(qū)作為杭鋼企業(yè)

17、員工生活區(qū)域，周邊城郊結(jié)合部特點明顯，二手房交易價錢在 7500 多元/平方米左右。2）運河沿線周圍的樓盤如大滸苑、小河佳苑、和睦苑、廣信新村等小區(qū)，目前掛牌價在 10000 元 /平方米左右；年份較老的和睦新村等老小區(qū)價錢在8500 元 /平方左右；水印康庭的 LOFT 均價一樣在14000元 /平方米，一般高層那么普遍在11500 元 /平方米左右。3）大關(guān)、三塘等小區(qū)戶型面積多是以4050 itf的二室的戶型和 5060 itf的二室一廳戶型為主，建筑層數(shù)6 7 層。大關(guān)二手房掛牌均價此刻在9000 多元 /平方米，三塘的二手房掛牌均價在11000 元 /平方米左右。大關(guān)、三塘小區(qū)周邊的

18、生活、商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療配套十分成熟和完善，專門是最近幾年來通過小區(qū)環(huán)境整治，這一帶的二手房價錢也不斷上漲， 房源出售出租成功率很高。因為總價較低，作為一個周邊市場異地經(jīng)營戶和城北新婚家庭的過渡房，比較暢銷。老小區(qū)目前最大的困惑是物業(yè)治理比較差，車輛全數(shù)停放在地面，超級緊張，小區(qū)沒有全數(shù)封鎖。4）在經(jīng)濟適用房上，東新園由于地理位置臨近市區(qū)，生活配套設(shè)施齊全，其二手房交易價錢此刻已經(jīng)躍升到均價12000 元 /平方米左右，而北景園的二手房交易價錢均價在10000元 /平方米左右。5） 城東秋濤北路沿線比較新的樓盤要緊有三華天運，目前掛牌價在13000 元 /平方米左右。老一點的京惠花園，掛牌

19、價在12000 元 /平方米左右。年代更早的東茂苑、閘弄口新村、濮家新村、濮家東村等老小區(qū)，目前的掛牌價也已經(jīng)上升到10000 元 /平方米左右。六、總述城東北屬于原杭州老廠房和倉庫集中區(qū)，隨著廠房慢慢搬遷出去，該片區(qū)進展目前較為快速， 區(qū)域內(nèi)聚集了為數(shù)很多的專業(yè)市場和大型企業(yè)，擁有穩(wěn)固的購買力水平，關(guān)于房產(chǎn)品的需求較大。大型購物中心進駐，如歐尚等，商業(yè)中心形成。目前城北公建配套比較成熟。因此其房價相對漲幅一點不掉隊于其他區(qū)域。隨著工廠外遷、周邊配套的興修，該片區(qū)的潛在價值正在被市場所關(guān)注，仍舊受到當(dāng)前置業(yè)者的青睞，第二部份、區(qū)域內(nèi)小戶型購買需求分析一、城北沈半路、石祥路、紹興路汽車特色街區(qū)A

20、. 購買力旺盛依照調(diào)查，在汽車銷售公司的員工收入較高，大一點的汽車銷售公司，銷售、汽配、維 修等部門的主管年薪都可達到十多萬元以上。另外，一大量一線技術(shù)、 業(yè)務(wù)職位上的年輕員工，也表示了購房的意愿，明確表示會考慮小戶型房產(chǎn)品，也大有在以后幾年成為購房大軍的潛力。B.置業(yè)區(qū)域集中在拱宸橋、三墩等地據(jù)了解，部份汽車銷售店的老板和資深治理層前些年大多在城西蔣村一帶買過屋子；方才成長起來的中層治理人員因為考慮到距離和生活配套等情形，很多在城北運河區(qū)和三墩買了房；而年輕員工出于資金、地理等因素，置業(yè)選擇也第一考慮城北區(qū)域，低總價的小戶型成為他們的選擇之一。C.關(guān)于丁橋的認(rèn)知一樣在調(diào)查中，很多被訪者關(guān)于丁

21、橋停留在“聽說過”這一時期，關(guān)于丁橋的具體情形不 了解。而由于紹興路沿線設(shè)置了新城廣場路牌廣告，在被訪者中新城廣場認(rèn)知度較高。城東、城北建材市場A.經(jīng)營者收入不等城東和城北集中散布了一批專業(yè)市場，據(jù)調(diào)查，各市場中商鋪經(jīng)營狀況不一，不同較大。一樣是銷售建材，只有零售業(yè)務(wù)的商鋪戶主表示其年利潤僅僅在三萬元左右，而采取批發(fā)的商鋪戶主其年利潤多的可達十幾萬。B.經(jīng)營者持幣觀望專業(yè)市場中商鋪戶主年齡以 30歲以上占多數(shù)，本地經(jīng)營戶表示已經(jīng)擁有房產(chǎn)，二次置 業(yè)愛好較淡；而很多有購房意愿的外地經(jīng)營者現(xiàn)時期選擇就近租房住，關(guān)于可能的置業(yè)考慮，表示目前杭州房產(chǎn)價錢太高，大多持幣觀望態(tài)度，其置業(yè)用途主若是自用。

22、有很多外地經(jīng)營者都表示會因為工作的關(guān)系而就近選擇二手房，關(guān)于較遠的區(qū)域不予以考慮。C.城北市場對丁橋認(rèn)知高于城東市場城東秋濤北路市場經(jīng)營者在整個調(diào)查區(qū)域中關(guān)于丁橋的認(rèn)知度最低，而城北杭州燈具市場的經(jīng)營者由于地理位置等因素，對丁橋的認(rèn)知明顯高于城東的市場。三、杭鋼等大型企業(yè)A.置業(yè)觀念保守杭鋼屬于老國企，本身旗下?lián)碛泻几恢脴I(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)。杭鋼中老年員工多數(shù)在杭鋼生活區(qū)擁有以前福利分房政策取得的房產(chǎn)， 置業(yè)觀念比較保守，置業(yè)需求主若是“以舊換新” 新進年輕員工那么入住員工宿舍， 關(guān)于小戶型房產(chǎn)品存在必然的需求。 天都城和中尚橄欖樹 花園等樓盤都曾在杭鋼開辦專場產(chǎn)品說明會進行樓盤市場推介，但整體成

23、效甚微。而在石橋路汽輪機廠和軸承廠等大型企事業(yè)單位，有很多員工在北景園等地購有經(jīng)濟適用房，要緊緣故是目前石橋路地段工廠多，路面狀況差為其減了很多分。B.員工享受多項優(yōu)惠政策杭鋼一般員工的薪資水平并非高，可是擁有眾多隱形福利。 依照調(diào)查，杭鋼去年關(guān)于有成婚成家需求的員工，采取“最后福利分房”政策，可享受部份資金補助，使得大部份年輕 員工趨之假設(shè)鷲，競相爭搶名額。C.對丁橋了解程度為“一樣”在調(diào)查中，調(diào)研組發(fā)覺，盡管同處于大城北方向， 杭鋼員工關(guān)于丁橋的認(rèn)知水平整體較 一樣，關(guān)于丁橋的以后進展也大多表示看好該區(qū)域的進展。四、丁橋鎮(zhèn)、華豐村A. 丁橋、華豐原住民擁有大量房產(chǎn)依照現(xiàn)場調(diào)查，丁橋、華豐等

24、地房產(chǎn)以農(nóng)人自有房、經(jīng)濟適用房和安置房為主。丁橋本 地由于市政計劃、改造等緣故，居民原有房產(chǎn)拆遷，政府按各戶一人補償一套房產(chǎn)的原那么， 給居民分有數(shù)量不等的拆遷安置房。本地居民少那么二套，多那么六、套房產(chǎn)，手中房產(chǎn)明顯多余，因此關(guān)于市場上房產(chǎn)的需求不大，置業(yè)熱情較低。B.外地人在丁橋購房少在咱們調(diào)研中發(fā)覺，除市區(qū)居民在本地購買經(jīng)濟適用房之外，在丁橋本地購買房產(chǎn)的外地人極為稀少。丁橋現(xiàn)有交通環(huán)境較為閉塞，商業(yè)氣氛不濃厚，經(jīng)濟也欠發(fā)達，外來做生意人數(shù)較少。而部份在丁橋做生意的外地人，由于購房入戶政策和子女教育等因素，而選擇在臨近的臨平購買房產(chǎn)，置業(yè)的方向為自用。C.區(qū)域房產(chǎn)交易價錢在 5000元/

25、平方米左右丁橋市場此刻并無商品房，現(xiàn)有房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓大多在個人之間進行，據(jù)調(diào)查，丁橋現(xiàn)有房產(chǎn)交易價錢在5000元/平方米左右，而交易的安置房屬于集體性質(zhì)，并非能辦下房產(chǎn)證。本案銷售將受大量農(nóng)居房低租金的阻礙。D.對新城廣場的認(rèn)知不足依照調(diào)研組對丁橋現(xiàn)有居民和商鋪業(yè)主調(diào)查，在丁橋的很多外地人全然沒聽過新城廣場；本地人對新城廣場認(rèn)知度較高， 但了解程度不夠，僅僅以為是丁橋本地一個大型的商業(yè)項目，不明白新城廣場的具體情形和有小戶型房產(chǎn)品的供給。在丁橋本地，調(diào)研組也沒有發(fā)覺新城廣場的廣告和相關(guān)信息，僅在項目工地現(xiàn)場有圍墻廣告。五、總述依照對以上區(qū)域的走訪調(diào)查，綜合各個區(qū)域的置業(yè)需求和購買小戶型的意愿，咱們

26、得出以下初步結(jié)論：（ 1 ） . 置業(yè)需求上，區(qū)域內(nèi)市場經(jīng)營者擁有資金實力，但置業(yè)熱情明顯不足，以為此刻房價太高，多持幣觀望態(tài)度。區(qū)域內(nèi)居民收入水平相關(guān)于市區(qū)其他區(qū)域偏低，購買力缺乏。原有的大型國有企業(yè)不能吸引高素養(yǎng)人材，缺少購買力強的人口，置業(yè)觀念較保守。.區(qū)域選擇上，區(qū)域內(nèi)聚集的大量外來人口流動性強，關(guān)于房產(chǎn)品品牌忠誠度不是很高， 商貿(mào)市場類流動人口，如秋濤北路建材市場經(jīng)營者選擇的理想居住區(qū)域在城東或九堡，選擇居住城北的超級少。城北商貿(mào)市場內(nèi)經(jīng)營戶的置業(yè)首選城北運河區(qū)和三墩等地。. 在資金有限的條件下，價錢一般是購房者考量的重要因素，較低的價錢對購房者無疑具有相當(dāng)大的誘惑。關(guān)于小戶型，專業(yè)

27、市場經(jīng)營者和企業(yè)員工都表示會予以考慮，區(qū)域內(nèi)存在大量隱形需求，但要綜合價錢、區(qū)域和產(chǎn)權(quán)等多方面因素考慮。.很多被訪者關(guān)于小產(chǎn)權(quán)類小戶型抱有疑心態(tài)度，他們表示購買小戶型是為了自用，在以“自住”為要緊目的后，會考慮“投資”價值，購買小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)品存在風(fēng)險系數(shù)高、轉(zhuǎn)手難等問題。當(dāng)前整個區(qū)域關(guān)于小產(chǎn)權(quán)小戶型的有效需求支持顯然不足，也缺乏有效的手腕和方式去激發(fā)潛在的需求。如何整合伙源，整合營銷手腕是當(dāng)前開發(fā)商亟待研究的事。.整個調(diào)查區(qū)域范圍內(nèi)，對丁橋的認(rèn)知度仍然處于一個偏低的水平，而城北要高于城東。其中固然有地理位置、交通因素，但缺乏區(qū)域宣傳不容輕忽。第三部份小戶型市場置業(yè)需求調(diào)查一、前言在本次調(diào)研中，調(diào)

28、研組采取抽樣問卷調(diào)查方式，在城東和城北部份專業(yè)市場、企業(yè)和華豐、 丁橋鎮(zhèn)發(fā)放問200 卷份， 回收問卷195 份， 有效問卷182 份， 有效率為93%。 本次調(diào)查，對意向消費者最關(guān)切的各類購房因素（購買意愿、區(qū)域選擇、戶型面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀詳細的調(diào)查。在利用SPSS統(tǒng)計工具對以上有效問卷進行科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，針對消費者的消費行為進行定量和定性研究：、小戶型置業(yè)意愿35%的消費者選擇“看情形再決定” ，41%的消費者那么表示可不能購買。隨著自住型需求回歸，小戶型需求被激發(fā)釋放出來。因為面積較小，總價相對較低，相應(yīng)的資金要求低，和小戶型功能性、商住兩用型、投資型的需求特點， 小

29、戶型在大城東北區(qū)域范圍內(nèi)被認(rèn)可程度較高，小戶型置業(yè)意向過半?？谡紤]購買 ,綜合分析再決定口不考慮由于產(chǎn)權(quán)的阻礙，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)類小戶型，56%的消費者選擇“不考慮”，這部份消費者表示由于土地性質(zhì)、 屋子年限、長期租賃、權(quán)利轉(zhuǎn)讓等特殊因素，此類房產(chǎn)以后產(chǎn)權(quán)如何歸屬，續(xù)租權(quán)如何轉(zhuǎn)讓等等后患都讓他們坦言可不能考慮。選擇“正考慮購買”和“綜合分析再決定”的消費者別離為 19%和25%,依照調(diào)查，低價錢是促成這部份人群選擇小產(chǎn)權(quán)類小戶型的最要緊緣故。三、小戶型置業(yè)選擇置業(yè)目的費者比例別離為 28%、26%。從市場層面分析，當(dāng)前房價太高，使得低總價、低首付的小戶型成為手中資金不多的消 費者的首要選擇。一批

30、80后開始選置婚房等，杭州動輒上萬的房價也讓他們無力經(jīng)受，而 專業(yè)市場的外地經(jīng)營者也有在杭州安家的意愿，這部份人的需求首要選擇確實是低價的小戶型。同時，由于小戶型自身產(chǎn)品的特性，也讓部份消費者將小戶型作為投資型產(chǎn)品。.產(chǎn)權(quán)、價錢等成要緊考慮因素廣質(zhì)、近,轡、工中zJ1 口牌/子 用心 價 酉 便套 彳中、壬的串廠上1配/人適 尸父療發(fā)金父準(zhǔn)合開 商“景小K刖、玨力 峪展代潛 /廬值 -物業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，在阻礙消費者購買的一系列因素中，產(chǎn)權(quán)關(guān)系到以后房產(chǎn)轉(zhuǎn)手等一系列問題，產(chǎn)權(quán)成為消費者第一考慮的因素。余下兩位別離是“價錢”和“交通”。房價的持續(xù)高漲，給消費者帶來了不小的壓力；而交通的便利性也成為

31、消費者最要緊考慮的因素之一。考慮到工作和生活的便利性，“區(qū)位”也成為阻礙選擇的重要因素。.房展會和報刊是要緊房產(chǎn)信息來源在房產(chǎn)信息來源上，“房展會”和“報刊廣告”的選擇別離位居一、二位，是消費者取得房產(chǎn)信息最要緊的兩種渠道。 房展會作為杭城樓盤的集中展現(xiàn)，樓盤多、信息量大，很多消費者表示，每一年的房博會、房交會都會去現(xiàn)場參觀，搜集感愛好樓盤的信息。報紙在信息傳播上仍然擁有龐大阻礙力。在報紙中，大部份消費者選擇都市快報。都市快報作為杭州發(fā)行量最大的報紙，在消費者中具有較強的阻礙力和佳譽度，覆蓋了而選擇“親戚朋友介紹”城東和城北的要緊市場。的消費者為11%,市場經(jīng)營者工作和生活扎堆聚集，圈層傳播的

32、重要性不言而喻。80平米需求旺盛依照調(diào)查，約56%的消費者在戶型面積上選擇“ 6080平方米之間”，26%的消費者偏 向于選擇“ 5060平方米之間”的戶型，選擇“ 80平方米以上”和“ 50平方米以下”的消 費者別離為13%和5%。戶型面積與總價直接掛鉤，戶型面積過大，就超出了小戶型產(chǎn)品本身的意義，同時總價也將增加；6080平方米關(guān)于年輕消費者而言，居家自用面積恰好適合，資金壓力也不大， 有過半的消費者偏向于選擇那個面積區(qū)間。.毛坯房最受青睞在本次調(diào)查中， 選擇毛坯房、廚衛(wèi)裝修和全裝修的別離為54%, 29%和17%。選擇毛坯房的消費者表示，部份開發(fā)商裝修水平較低下，裝修質(zhì)量差，阻礙了部份消

33、費者對裝修的需 求。同時以自住為主的需求，購房者能夠依照自己的經(jīng)濟實力和個人喜好來裝修。而選擇全裝修的投資人士為主，為了投資，即通過出售或出租的方式來取得利潤，選擇 精裝修房更為有利，也可避免因為裝修而帶來的麻煩和辛苦，節(jié)省購房者的時刻和精力。.臨近區(qū)域成首選在被調(diào)查者中，選擇城北運河區(qū)占到39%,余下為城東22%,三墩16%,城西文教區(qū)6%,市中心4%,下沙6%,濱江4%,而選擇在丁橋的僅占 10%。從消費者對區(qū)域的選擇分析，由于調(diào)查要緊在城東和城北展開，消費者心理偏向于選擇臨近此刻生活工作的區(qū)域，城北運河區(qū)、城東、三墩等區(qū)域成為消費者的首選。城東九堡、下沙、濱江由于空間距離也阻礙了部份消費

34、者的選擇；而新城廣場所在的丁橋區(qū)域?qū)φ麄€杭州而言，仍是一個新興的區(qū)域，消費者對其認(rèn)知度和認(rèn)同感處于一個較低的 水平，這需要開發(fā)商在后期宣傳中大力推行。.丁橋認(rèn)知度偏低在丁橋的認(rèn)知度上，52%的消費者表示對丁橋的了解停留在“一樣”的層面上，僅僅“明緊集中在秋濤北路的幾個建材市場。而僅有約3%的消費者表示“超級清楚” 丁橋，所占比例超級小。整體而言，丁橋在杭州購房人群中認(rèn)知度偏低，在消費者心中其心理空間距離比較遠。.消費者對丁橋以后前景判定不足51%6%0c0米6平/上 而以 :米6口一般，沒有什么特別之處良好，交通的改善將加快區(qū)域發(fā)展口非常好，大型居住區(qū)的定位，區(qū)域優(yōu)勢明顯關(guān)于丁橋的以后進展前景

35、，51%的消費者對丁橋區(qū)域的進展前景看淡，以為其進展樣，沒有什么專門的地方” 。43%的消費者以為在交通改善的情形下，丁橋的區(qū)域進展前景將趨向于“良好”。而6%的消費者那么說明丁橋以后進展“超級好”。丁橋相關(guān)信息宣傳的缺少和并無商品房在市場上流通，造成大部份消費者關(guān)于丁橋的認(rèn)知局限。對丁橋信息的不明了，讓消費者對丁橋以后進展前景判定不足。.價錢判定總價25萬左右是主流44%20%尸 10%,依照調(diào)查結(jié)果，在單價上，關(guān)于位于丁橋的小戶型，44%的消費者選擇“ 4000 5000元/平方米”，選擇“ 4000元/平方米以下”的消費者為36%, “50006000元/平方米”的選擇比例為15%,選擇

36、“ 6000元/平方米”的消費者最少，為 5%。在總價上，“20-25萬元”和“ 2530萬元”二者比例同為 41%,能夠同意總價在 30以上的消費者占10%,選擇“ 20萬以下”的消費者比例為8%。分期付款為主口 一次性付款 口分期付款調(diào)查顯示，59%的消費者選擇“分期付款” ，41%的消費者選擇“一次性付款”。因銀行利率調(diào)整等因素，致使一次性付清購房款比例爬升。專業(yè)市場經(jīng)營者擁有穩(wěn)固的資金，偏向于選擇“一次性付款”；而年收入偏低的企業(yè)員工等，采取的付款方式那么是按揭為主。采 納何種付款方式與消費者所持資金的數(shù)量息息相關(guān)。三、小戶型置業(yè)群體分析68%和32%,男女性別比約為：1。消費者年齡要緊集中在“ 20