房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作講義j

1、第六章第一節(jié) 存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務撮合存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務撮合一、存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務流程（一）一般流程房屋出租獨家和房屋承租獨家業(yè)務的業(yè)務流程基本相同，只是出租獨家業(yè)務中，業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人更加注重出租權(quán)、質(zhì)量、安全和環(huán)境方面的查驗，而存量房承租獨家房地產(chǎn)經(jīng)紀人則需注意搜集與承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具備的資質(zhì)（包括但不限于工作狀況、信用狀況、支付能力等）。（二）房屋租賃業(yè)務關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析1.客戶接待。出租客戶將房屋出租事項委托給經(jīng)紀人，經(jīng)紀人應與出租人簽訂房屋出租委托書，并告知出租人房屋租賃居間服務內(nèi)容、標準和途徑。經(jīng)紀人要對出租房屋進行查驗，并編制房屋狀況說明書，還需通過房屋查驗，

2、結(jié)合區(qū)域內(nèi)出租物業(yè)的價格行情水平，與出租人確定月才能進行。額，編寫出租物業(yè)信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀人房源信息需要經(jīng)過委托人的同意后2.房屋帶看。房地產(chǎn)經(jīng)紀人根據(jù)承租人的需求，在商圈內(nèi)為客戶尋找接近承租人需求的房屋，進行房源信息和客源信息匹配。帶看前，安排租賃方簽訂看房確認書。3.達成房屋租賃意向。再次核查出租人房源狀況，查驗建筑質(zhì)量，確認房源可以交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀人此時工作是站在中間人立場上，與租賃雙方共同協(xié)商房屋租賃價格，直至達成租賃雙方都能接受的合理交易價格。4.房屋租賃合同簽訂和收取（押金）。在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，房屋租賃雙方當事人持房屋租賃合同、房屋租賃雙方明、房屋證明文件和其他主管部門

3、要求的其他材料到市、縣人民管理部門辦理登記備案手續(xù)。租賃雙方簽訂合同后，承租人按照合同條款約定向出租人繳納押金以及，押金一般為 1 個月的；出租人向承租人開具押金收據(jù)和收據(jù)。5.傭金結(jié)算。無論租賃期限長短，房屋租賃經(jīng)紀服務一般都按半個月至一個月額收取。決定由哪租賃雙方分別向經(jīng)紀機構(gòu)支付服務傭金（通常為一個月房租，視房租價格及地區(qū)交易一方負擔或由租賃雙方分擔），經(jīng)紀機構(gòu)向租賃雙方開具傭金。經(jīng)紀人和協(xié)理更新通知群 294642686 后續(xù)資料更新進群查看，否則無法學習二、存量房租賃經(jīng)紀業(yè)務撮合要點第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要十分熟悉和了解市場的變化,在租賃雙方對有較大時，經(jīng)紀人應從支付方式、折扣、提供充分

4、的家具和其他設(shè)備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的，最終在價格、支付等方面上達成一致;第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要從多個角度撮合雙方，包括房源緊俏、位置與交通情況、配套設(shè)施情況、周邊環(huán)境、居住素質(zhì)等；第三，與租賃雙方協(xié)調(diào)繳納方式和傭金標準，房地產(chǎn)通常按季度交繳，也有約定按月度、半年或年度交繳。傭金通常為一個月。三、租賃合同簽訂與款項支付操作要點（一）房屋租賃合同的特征（二）簽訂房屋租賃合同的重要意義（1）確立出租人和承租人之間的租賃關(guān)系。正是有了租賃關(guān)系，租賃雙方的行為就受到合同法、民法通則、商品房屋租賃管理辦法等的約束；明確出租人與承租人的權(quán)利義務。簽訂房屋租賃合同以后，當事人應

5、當按照合同的約定履行自己的義務，非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除合同；建立出租人與承租人之間糾紛和爭議的機制。在房屋租賃活動中，由于房屋狀況以及有關(guān)配套設(shè)施比較復雜，租賃雙方難免會由于某些認知的差異，產(chǎn)生糾紛和爭議；如果租賃是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)服務實現(xiàn)的，簽訂房屋租賃合同或房屋租賃居間協(xié)議標志房地產(chǎn)經(jīng)紀活動取得重要進展。（四）簽訂房屋租賃合同應注意的事項第一，如果雙方達成一致，經(jīng)紀人核實租賃雙方的及有關(guān)證件原件；第二，合同應一式四份，租賃雙方各執(zhí)一份，經(jīng)紀公司存檔一份，一份合同交部門登記備案；第三，合同字跡清楚，盡量避免涂改；第四，雙方閱讀合地產(chǎn)經(jīng)紀人對合同有關(guān)條款進行解釋；

6、第五，經(jīng)紀公司收取傭金、開具收據(jù)；第六，協(xié)助租賃雙方辦理租賃合同登記備案。經(jīng)紀人和協(xié)理更新通知群 294642686 后續(xù)資料更新進群查看，否則無法第二節(jié) 房屋租賃托管業(yè)務操作學習一、房屋租賃托管業(yè)務流程房屋租賃托管不是房屋租賃居間業(yè)務，其與的房屋租賃經(jīng)紀最大的區(qū)別是租賃運營機構(gòu)承租業(yè)主（出租人）的房屋，經(jīng)過標準化裝修后轉(zhuǎn)租給承租人，租賃運營機構(gòu)與雙方分別簽訂房屋租賃合屋租賃運營機構(gòu)與出租人簽訂房屋出租委托合同，房屋租賃運營機構(gòu)將房屋再轉(zhuǎn)租給承租人，并與之簽訂房屋租賃合同（經(jīng)紀機構(gòu)成交版）。從經(jīng)營模式來看，房屋租賃托管主要包括“集中式”和“分散式”兩種。集中式一般以獨棟樓宇或一棟中多層樓宇為承

7、租后進行改造，然后再出租給租戶。標的，以較長的租約（一般 510 年甚至更長）分散式一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運營，提供標準化的服務與裝修改造，后出租給租戶。二、房屋租賃托管業(yè)務操作要點經(jīng)紀公司與業(yè)主和承租人分別簽訂租賃合同。因為房屋托管不是采用“約”，經(jīng)紀公司與出租人約定的沒有必然相等的數(shù)學關(guān)系。和經(jīng)紀機構(gòu)與客戶約定的3.經(jīng)紀機構(gòu)向客戶收取的方式和期限與經(jīng)紀機構(gòu)向業(yè)主支付的方式也不一定相同，經(jīng)紀機構(gòu)向客戶收取的方式一般是押一付三或押一付六，但經(jīng)紀機構(gòu)向業(yè)主支付是每月或每季支付。的方式一般經(jīng)紀機構(gòu)為了最大限度降低自身的空置風險，會向業(yè)主要求一段時間所謂的“空置期”，一般是 3060 天不等。業(yè)主、客戶和經(jīng)紀機構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。三、房屋租賃托管業(yè)務的優(yōu)勢四、房屋租賃經(jīng)紀業(yè)