[PPT]土地管理、房屋拆遷及政策性建房法律知識培訓

1、法律知識培訓 -之土地管理、房屋拆遷、政策性建房 法律事務(wù)部 第一節(jié) 房地產(chǎn)法中的土地管理制度 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程中項目獲取是第一位的，而項目獲取中土地獲取又是第一位的，可以說土地是房地產(chǎn)企業(yè)的生命之源，因此我們先就房地產(chǎn)法中的土地管理制度進行簡單講解。集體所有土地權(quán)利所有權(quán)使用權(quán) 其他-地役權(quán)與相鄰權(quán)國家所有集體土地承包經(jīng)營權(quán)（依法承包、外包經(jīng)過程序）宅基地使用權(quán)（集體分配，見法務(wù)報2012年底完成確權(quán)）建設(shè)用地使用權(quán)（國家、集體）（分類有：建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地）土地權(quán)利示意圖：一、土地所有權(quán)（其他專屬國家所有的自然資源：礦藏、海洋、水流。其他可集體所有） 憲法規(guī)定： 城市的土地屬

2、于國家所有； 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地原則上集體所有，但由法律規(guī)定屬于國家所有的，屬于國家所有； 宅基地、自留山、自留地，集體所有。 土地管理法： 土地所有權(quán)有國家和集體所有兩種，土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓，而土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。二、土地所有權(quán)具體劃分 國有：城市土地、法律規(guī)定屬于國有的土地。 集體所有：城市郊區(qū)土地、農(nóng)村土地，例外是法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 其他：只能國有的財產(chǎn)為礦藏、水流、海洋，其他包括森林、河流、山丘等集體可有。 三、土地使用權(quán)取得-劃撥與出讓、授權(quán)經(jīng)營（租賃） （一）前兩者區(qū)分：（1）劃撥分為有償和無償兩種，而出讓都是有償?shù)模?（2）劃撥沒有使用年限，而出讓有使用年限。 （

3、二）縣級以上人民政府批準，可以劃撥的建設(shè)用地有： 1 國家機關(guān)用地和軍事用地 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 3國家重點扶持的能源交通水利等項目用地 4法律法規(guī)規(guī)定的其他。 （三）授權(quán)經(jīng)營 針對大型企業(yè)的優(yōu)惠，是政府行為，類似出讓，可以有年限，定期繳納租金。（四）城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定： 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。（五）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中關(guān)于最高出讓年限規(guī)定： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年 商業(yè)，旅游，娛樂用地40年 綜合或者其他用地50年（六）土地使用權(quán)出讓的程序和

4、方式 1土地使用權(quán)出讓程序為： 1)擬訂出讓方案 2) 審批 3) 組織實施2土地使用權(quán)的出讓方式 （1）招標 （2）拍賣 （3）掛牌 掛牌方式為目前最常見，政策傾向鼓勵綜合的招標形式，目的完善程序、引入更大競爭。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定： 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家標準所確定的最低價。3協(xié)議出讓 由土地所有者即出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判，協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一

5、種方式。 協(xié)議出讓是沒有引如競爭機制的一種出讓方式。 一般用于市政工程，公益事業(yè)，非盈利單位或項目用地，以及因?qū)嵤┊a(chǎn)業(yè)政策政府需要給予扶持，優(yōu)惠的項目用地。(被一些地方政策所否認) 協(xié)議出讓的程序為：A.申請B. 協(xié)商C.簽約D.登記八、土地流轉(zhuǎn) 1、土地流轉(zhuǎn)的一級市場：出讓、劃撥、授權(quán)經(jīng)營（租賃） 2、土地流轉(zhuǎn)的二級市場：轉(zhuǎn)讓（贈與、繼承、互換等）出租、抵押九、開發(fā)商取得土地應(yīng)注意的事項 二概：土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃（功能區(qū)） 二圖：土地利用總體規(guī)劃圖（土地紅線圖）、土地利用現(xiàn)狀圖 二調(diào)：調(diào)即土地調(diào)查，一調(diào)指96年的土地調(diào)查，二調(diào)指06年土地調(diào)查 依據(jù)省國土廳最新通知，河北省的土地調(diào)

6、查情況以06年（即二調(diào)）為準。四、土地流轉(zhuǎn) 1、土地流轉(zhuǎn)的一級市場：出讓、劃撥、授權(quán)經(jīng)營（租賃） 2、土地流轉(zhuǎn)的二級市場：轉(zhuǎn)讓（贈與、繼承、互換等）出租、抵押五、開發(fā)商取得土地應(yīng)注意的事項 （一）二概：土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃（功能區(qū)） 二圖：土地利用總體規(guī)劃圖（土地紅線圖）、土地利用現(xiàn)狀圖 二調(diào)：調(diào)即土地調(diào)查，一調(diào)指96年的土地調(diào)查，二調(diào)指06年土地調(diào)查 依據(jù)省國土廳最新通知，河北省的土地調(diào)查情況以06年（即二調(diào)）為準。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地后閑置土地的后果： 1、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年-征收相當于出讓金20%的土地閑置費 2、滿2年未動工開發(fā)的，可以無

7、償收回土地使用權(quán)六、政府土地的收儲 （開發(fā)商獲得土地的來源） （一）政府土地儲備的方式：征收、收回、收購、政府優(yōu)先購買、其他。 （土地儲備是為了政府土地的利用，儲備計劃依據(jù)土地出讓計劃制定。征用不是） 土地收回針對的也是使用權(quán)，是一種無償?shù)男姓袨?，有政府強制力，適用情形有：為公共利益需要、為城市統(tǒng)一規(guī)劃、單位遷移等。 土地收購屬政府和出讓針對土地使用權(quán)的民事買賣行為。（二）土地征收和征用 （集體所有轉(zhuǎn)為國家所有方能進行商業(yè)開發(fā)，但集體土地上也有建設(shè)用地或宅基地） 1、土地管理法規(guī)定： 國家可以依法對土地實行征收和征用。 （1）相同：都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。

8、不同：征收針對的是所有權(quán)，即集體所有變?yōu)閲?；征用針對的是使用?quán)，造成損害要補償。 征收是永久性的，征用是臨時性的。 2、土地征收審批： （1）國務(wù)院審批權(quán)限范圍： A 基本農(nóng)田 B 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃 C 其他土地超過70公頃。 （2）省級人民政府審批權(quán)限： A 低于35公頃面積的耕地（不含基本農(nóng)田） B 低于70公頃面積的其他土地 注：基本農(nóng)田范圍：糧棉油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 有良好水利和水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造以及可以改造的中、低產(chǎn)田 蔬菜生產(chǎn)基地 農(nóng)業(yè)科研、科學試驗田 （基本農(nóng)田占省級行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上） （3）土地征收補償(主要依據(jù)：2008年省政府132號文

9、) 土地補償費、安置費、青苗補償費。后兩項發(fā)到居民手中，第一項土地的所有者和使用者按八二比例分成。涉及集體住宅的參照國有土地上房屋征收補償條例進行 現(xiàn)在多一項”社保費用”，拆遷安置費用在逐步的弱化。四、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地 （劃分標準：按土地用途將土地劃分） 1、概念： 農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的地。 2、占用耕地補償制度： 非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，

10、由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母兀?不能開墾或開墾不符合要求的按照省級規(guī)定繳納耕地開墾費 3、非農(nóng)建設(shè)閑置、荒蕪占用耕地的法律后果： 1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的原耕種的單位或個人恢復(fù)耕種 1年以上未動工建設(shè)的-繳納閑置費 連續(xù)2年未使用的無償收回 4、農(nóng)轉(zhuǎn)非審批權(quán)限（未利用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地方可進行建設(shè)開發(fā)） （1）國務(wù)院： A、省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) B、國務(wù)院批準的建設(shè)項目 （2）原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)-土地利用總體規(guī)劃確定的范圍內(nèi) （3）省、自治區(qū)、直轄市人民政府-除前兩情形外其他的涉及農(nóng)轉(zhuǎn)非問題的5、征收與農(nóng)轉(zhuǎn)非的聯(lián)合辦理-

11、一般情形是先辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非再辦征收 （1）國務(wù)院批準農(nóng)轉(zhuǎn)非，同時辦理征地審批的不再另行審批 （2）省級政府在批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)轉(zhuǎn)非的，同時辦理征地審批不再另批，超出批準權(quán)限的另行辦理征地審批。6、審批流程 （1）按項目方式，主要適用能源、交通等大型項目的土地轉(zhuǎn)用審批 （2）分批次方式 ，房地產(chǎn)開發(fā)適用五、土地承包經(jīng)營權(quán)-用益物權(quán)的一種 （用益物權(quán)-是物權(quán)的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。） 1、對象： 農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地等從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。 2、生效：土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立 3、期限：耕

12、地30年，草地30到50年，林地30到70年（特殊林地的林地承包期限依法可以延長）。 注：承包期限屆滿，可以繼續(xù)承包 4、經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利： 占有、使用、收益，承包權(quán)不可以繼承，承包收益可以 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受限-承包法規(guī)定的方式和范圍、經(jīng)發(fā)包人同意、期限不得超過剩余承包期、不能用于非農(nóng)建設(shè) 例外：通過招、拍、公開協(xié)商等方式承包的“四荒”可以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 四荒： 荒山、荒溝、荒丘、荒灘六、宅基地使用權(quán)1、取得方式：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準2、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利： 占有、使用權(quán) 基本上無流轉(zhuǎn)，一戶一宅，不得買賣或變相買賣（與實際差距較大），可以出賣

13、、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請宅基地。 不承擔風險：自然災(zāi)害滅失的，應(yīng)另行分配3、關(guān)于登記的效力：當前現(xiàn)狀比較落后，物權(quán)法未作明確規(guī)定4、集體建設(shè)用地使用權(quán) （1）包括：宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、公共設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán) （2）原則上建設(shè)用地使用權(quán)基本無流轉(zhuǎn)，如轉(zhuǎn)讓宅基地一戶一宅、不得買賣或變相買賣，否則不再重新分配 （3）例外：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以廠房進行抵押的抵押可以包括廠房所占的集體土地使用權(quán)。 （4）2008年河北省集體土地流轉(zhuǎn)辦法的出臺放寬了集體土地使用權(quán)的出讓，出讓土地不再限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的集體建設(shè)用地，受讓主體也不再限于集體內(nèi)部人員。（房地產(chǎn)開發(fā)的一個可開拓領(lǐng)域）七、地役權(quán)（影

14、射問題）與相鄰權(quán) 1、地役權(quán) 是指地役權(quán)人因通行、排水、取水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動產(chǎn)（供役地）或者限制他人不動產(chǎn)的利用，以提高自己的不動產(chǎn)（需役地）的權(quán)利 2、地役權(quán)設(shè)立： 雙方訂立書面合同，合同生效地役權(quán)即設(shè)立，不登記不對抗善意第三人，地役權(quán)期限由當事人約定。 3、雙方權(quán)利義務(wù)： （1）供役地人容忍與不作為義務(wù) （2）地役權(quán)人-依照約定和方法使用權(quán)供役地；最小損害義務(wù) 4、相鄰權(quán) 是指兩個或兩個以上相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行駛占有、使用、收益和處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （1）發(fā)生在兩個或兩個以上相鄰不動產(chǎn)的所有人和使用人之間 （2）客體是與鄰人有關(guān)的法律利益（噪音影響鄰

15、人正常休息） （3）內(nèi)容通常與動產(chǎn)的自然條件有關(guān) 處理原則：有利生產(chǎn)，方便生活；團結(jié)互助；公平合理。5、地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別： 獨立的物權(quán)與否 基于法律規(guī)定還是合同約定 有償與無償 內(nèi)容深度：相鄰關(guān)系要求最低限度的便利與容忍義務(wù) 地役權(quán)的深度依當事人的約定自由設(shè)定十、土地及自然資源權(quán)利的爭議解決途徑（涉及行政訴訟內(nèi)容） 1、不同當事人對于土地所有權(quán)的權(quán)屬爭議的解決（復(fù)議前置） （1）協(xié)商解決 （2）協(xié)商不成，先提交有關(guān)行政機關(guān)處理 單位之間爭議由縣級以上政府處理 單位與個人、個人之間由鄉(xiāng)或縣 （3）行政處理不服可向法院提起行政訴訟 2、對土地、自然資源權(quán)利的侵權(quán)糾紛的解決 （1）平等主體之間的

16、侵權(quán)，可直接向法院起訴 （2）若行政機關(guān)的具體行政行為侵權(quán) 先提請行政復(fù)議 對復(fù)議決定不服，在提起行政訴訟 例外，省級政府作出的行政復(fù)議決定為最終裁決，不得起訴第二節(jié) 房地產(chǎn)法中的拆遷制度 2011年頒布實施的國有土地上房屋征收與補償條例（簡稱新拆遷條例）取代了2001年11月1日起施行的的城市房拆遷管理條例，對房屋拆遷程序做了巨大的修改，彰顯了對房地產(chǎn)行業(yè)重大的態(tài)度轉(zhuǎn)變、對政府職能的重新定位、對公民基本人權(quán)的充分尊重。 鑒于新拆遷條例對拆遷事項的重大改動，在此對兩條例進行解讀，為日后的拆遷工作提供指導(dǎo)。 為便于理解我們先將兩個條例的拆遷流程就行簡單示意。拆遷人（建設(shè)單位）向市、縣人民政府拆遷

17、管理部門申請拆遷許可證拆遷人與被拆遷人訂立補償安置協(xié)議達成協(xié)議達不成協(xié)議拒絕拆遷則申請仲裁或起訴申請房屋拆遷部門裁決不服起訴不起訴又不拆遷市縣人民政府決定強拆 （行政強拆）房屋管理部門申請法院強拆 （司法強拆）城市房拆遷管理條例（舊拆遷條例）：市縣人民政府作房屋征收決定（第八條之舊城區(qū)改造）房屋征收部門制定補償方案可評估房屋征收部門同被征收人 達不成補償協(xié)議房屋征收部門同被征收人達不成補償協(xié)議征收部門報請市、縣人民政府作出補償決定 不履行協(xié)議即可訴訟被征收人可以復(fù)議或訴訟不復(fù)議又不訴訟市、縣人民政府向法院申請強拆國有土地上房屋征收與補償條例（新拆遷條例）：一、新條例的制定背景： 1、舊條例特點

18、：民間申請政府審批、管理 先許遷、后得地 政府裁決，可自行執(zhí)行 2、舊條例實質(zhì)：是政府私自決定平民房屋的處置，侵犯了民權(quán) 3、 新條例特點：1有限征收 2取得產(chǎn)權(quán) 3司法強制 4、 新條例實質(zhì)：將政府私自處置公民財產(chǎn)的行為變成政府因公共利益需要對公民房屋所有權(quán)的征收，是依法改變房屋所有權(quán)的行為，合乎國家利益、階級統(tǒng)治的基本原理。二、新條例的巨大變動 1、新條例禁止建設(shè)單位參與拆遷補償安置，將原來建設(shè)單位申請拆遷證變?yōu)槿嗣裾疀Q定對拆遷房屋進行征收，將拆遷人與被拆遷人訂立補償協(xié)議變?yōu)橛煞课菡魇詹块T同其訂立補償協(xié)議。 2、行政強拆退出歷史，人民政府不再有權(quán)利決定強拆，將房屋管理部門申請法院強拆變?yōu)?/p>

19、人民政府向法院申請強拆。 3、新條例制定了更為標準、科學的房屋價值評估機制，引入具有專門資質(zhì)的評估中介機構(gòu)，是拆遷房屋賠償更為合法合理（建設(shè)部6月新出的房屋評估政策，房含地價）。 4、新條例題目上更加準確，國有土地上的房屋不僅涵蓋了城市房屋，而且包括為公共利益征為國有的集體土地上的房屋。 5、新條例明確要求為公共利益需要，其中舊城區(qū)改造項目位列其中第五款（非城中村） 三、新條例對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 1、沒有絕對否認房地產(chǎn)開發(fā)行為中的拆遷行為，但取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來依據(jù)的舊拆遷條例，截斷了商業(yè)開發(fā)開發(fā)借助政府力量進行拆遷的途徑，闡明了政府牽頭進行舊城區(qū)改造。 2、只有開發(fā)商參與舊城區(qū)改造等

20、為公共利益所需進行的拆遷工作，方能依靠此條例拆遷。 3、如果進行商業(yè)開發(fā)，則拆遷行為只能通過補償協(xié)議的形式約束補償對象，因為民事上的補償協(xié)議只要雙方自愿即是合法的。通過合同繼續(xù)履行的形式約束被拆遷對象的行為，不再能借助行政機關(guān)的力量進行強拆，只能申請法院強拆，法律依據(jù)是拆遷補償合同行為的不履行，屬于民訴上的執(zhí)行。 4、新條例配套制度的出現(xiàn)，如建設(shè)廳出臺的房屋征收評估辦法，明確了房屋價值的評估應(yīng)包含土地利用價值的內(nèi)容，與土地出讓金形成一個地段價格和收益價格的雙向約束，增加了開發(fā)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的補償成本。 5、國家的配套制度完善當中，河北省石家莊相關(guān)配套制度出臺，保定市的還沒有。 （國務(wù)院、建設(shè)

21、部、國土部聯(lián)合發(fā)文清理與新條例相抵觸、不一致的征地拆遷方面的地方政府規(guī)章、政策性文件。）第三節(jié) 政策性建房1 保障性住房3 廉租房4 城中村改造2 經(jīng)濟適用房保障性住房 一、保障性住房 是指政府投資建設(shè)、給予政策支持或者通過其他途徑籌集，限定面積、租金標準和銷售價格，向符合條件的城鎮(zhèn)住房困難居民出租、出售的具有保障性質(zhì)的住房。二、種類： 廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、兩限價商品住房等。（新民居建設(shè)、城中村改造不屬于保障住房。）三、政策傾向度 大產(chǎn)權(quán)房（商品房）限價房（限房價、限地價） 經(jīng)濟適用房廉租房 三、相關(guān)政策 1、保障性住房用地可劃撥可出讓取得。保障性住房用地納入年度土地收儲計劃

22、，并優(yōu)先安排。 2、保障性住房建設(shè)用地不得低于本年度住宅建設(shè)用地總量的一定比例，具體根據(jù)地方情況制定。 3、政府通過土地、財政、金融等政策，支持企事業(yè)單位投資、建設(shè)和運營保障性住房 （說明開發(fā)企業(yè)有介入可能，但房價受限，盈利空間小）。 4、采用集中建設(shè)和搭配建設(shè)相結(jié)合的方式建設(shè)。與商品房搭配建設(shè)的要同時設(shè)計、同時施工、同時交付。（目前保定不建要交錢） 5、商品住房項目未按規(guī)定落實搭配建設(shè)廉租住房、公共租賃住房的，不得進行土地出讓，不得辦理項目審批手續(xù)，不給于辦理相關(guān)證件。 6、享受各項稅收優(yōu)惠、免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，涉及經(jīng)營服務(wù)性收費的，按相關(guān)標準的下限收費或者給予減免收費 。搭

23、配建設(shè)的按比例享受。7、保障性住房的租金標準、銷售價格由設(shè)區(qū)的市、縣（市）價格主管部門會同住房保障部門按有關(guān)規(guī)定確定。8、出租、出售的保障性住房應(yīng)當在房地產(chǎn)登記薄和權(quán)利證書上注明保障性住房類型。自房屋收訖之日起未滿5年的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借和抵押。9、購買保障性住房的家庭需符合一定的條件。比如戶口、年收入、房產(chǎn)情況等。一旦不具備要終止保障，采取收回（經(jīng)濟適用房）或輪轉(zhuǎn)（廉租房）等方式。10、河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法（試行） 2011年8月1日起實施。經(jīng)濟適用房一、概念： 經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。二

24、、特征： （1）經(jīng)濟性，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。 （2）價格便宜：成本略低于普通商品房，實行政府指導(dǎo)價，按成本價計算 （3）對象特定：年收入6萬以下的家庭、當?shù)貞艨?（4）產(chǎn)權(quán)限制：屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年不得直接上市交易。三、同商品房的區(qū)別： （1）獲得土地的方式不同，行政劃撥與土地出讓； （2）成本結(jié)構(gòu)不同； 經(jīng)濟適用房：征地拆遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5% 以內(nèi)的利潤 商品房成本構(gòu)成較之復(fù)雜 （3）對象不同，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭；商品房購買對象不

25、受限制； （4）價格政策不同經(jīng)濟適用房出售實行政府指導(dǎo)價。商品房出售價格完全由市場決定。 （5）產(chǎn)權(quán)上不同，不過5年不得轉(zhuǎn)讓，與商品房相比經(jīng)濟適用處分權(quán)受限、收益權(quán)不同。四、經(jīng)濟適用房的銷售價格： 1、價格：經(jīng)濟適用房的價格按建設(shè)成本確定。 成本價（征地拆遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤） 經(jīng)濟適用房市場利潤被限在3%以下，市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定 2、銷售方式：建設(shè)完成后，交由經(jīng)濟適用房管理中心代理銷售 3、對象：嚴格執(zhí)行供應(yīng)對象審核程序。對符合條件的發(fā)放經(jīng)濟適用住房準購證 4、房屋產(chǎn)權(quán)： 應(yīng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證

26、上應(yīng)分別注明經(jīng)濟適用住房、劃撥土地。不滿5年不得轉(zhuǎn)讓。 5、購房貸款（可按揭） 6、轉(zhuǎn)讓（需代理，且轉(zhuǎn)讓給具備條件者） 管理中心代理，轉(zhuǎn)讓給取得經(jīng)濟適用住房準購證的家庭。五、優(yōu)惠政策（一）土地政策-劃撥 （二）稅收優(yōu)惠： 營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等（三）行政事業(yè)性收費的直接減免 1.免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費 2.減半征收水電增容費 3.經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費只限于1%3% 六、經(jīng)濟適用房的開發(fā)限制: 1、資質(zhì)限制： 開發(fā)企業(yè)必須具有三級以上相應(yīng)資質(zhì)、項目資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。 2、商業(yè)開發(fā)限制： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地，變相搞其他類型的房地產(chǎn)開

27、發(fā)。 3、建設(shè)標準限制: 2007年8月10日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的經(jīng)濟適用住房項目，單套住房建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右。 之前取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的經(jīng)濟適用住房項目，單套住房建筑面積，多層樓房應(yīng)控制在80平方米以下，中高層、高層樓房應(yīng)控制在90平方米以下。七、經(jīng)濟適用房房的相關(guān)政策 1、經(jīng)濟適用住房管理辦法 頒布日期：2004年4月30日 實施日期：2004年5月20日 2、經(jīng)濟適用住房價格管理辦法 頒布日期：2002年11月17日 實施日期：2003年1月1日 3、城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法 1994年12月15日建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部發(fā) 4、關(guān)于已購經(jīng)濟適用

28、住房上市出售有關(guān)問題的通知 頒布日期：2004年4月30日 實施日期：2004年5月20日廉租房一、概念 廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。二、廉租房的表現(xiàn)形式 （一） 一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶 二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由其租賃社會房屋居住。 （二） 廉租房的分配形式：以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔 三、廉租房有特定的供給對象 符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，經(jīng)核實批準后，方能購、租、補。四、廉租房面積標準：不超過當?shù)厝司》棵娣e的五、廉租房建設(shè) 用地：以行政劃撥方式供應(yīng)。 資金來源：實行財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措的原則。六、廉租住房管理 廉租房家庭再購買其他住房的，應(yīng)當辦理廉租房退出手續(xù)；七、有關(guān)廉租房的政策法規(guī) 廉租住房保障辦法 關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知 廉租住房保障資金管理辦法 廉租住房建設(shè)貸款管理辦法城中村改造一、概念 是在城市總體規(guī)劃當中仍實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村管理體制的都市村莊，在急劇城