西安浐灞區(qū)域商業(yè)報告

1、KAMFEI GROUP【浐灞歐亞大道地塊】可研性報告本資料僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)全力行地產(chǎn)書面許可，其它機(jī)構(gòu)以外傳閱、引用、複製或分發(fā)2014年10月謹(jǐn)呈： 整體商業(yè)市場研判西安市目前主要成熟商圈有鐘樓、小寨、高新、經(jīng)開、長樂路、曲江商圈等，這六大商圈存量約520萬平，占全市存量的55%左右西安商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不均橫，以鐘樓、長樂、小寨最為成熟，鐘樓商圈為城市級商圈。未來西安城南和城北的居住人口將增多，經(jīng)開和高新的商業(yè)地位將不斷提升。根目前西安市商圈結(jié)構(gòu)圖預(yù)測未來將首先向東南方向進(jìn)行擴(kuò)張，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃，到2020年西安將改造或新建85個商業(yè)區(qū)域，最終形成“時

2、尚購物在中心，休閑消費(fèi)在二環(huán)，增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商業(yè)服務(wù)局面。高新商圈曲江商圈經(jīng)開商圈長樂路 商圈鐘樓商圈小寨商圈土木商圈太白路-南二環(huán)李家村萬達(dá)立豐國際文藝路大明宮建材家居城三橋商圈成熟商圈待成熟商圈在建待建商圈區(qū)域市場整體市場六大商圈商鋪租金價格均價為369元/.月，其中鐘樓商鋪租金最高，為501元/.月，經(jīng)開區(qū)租金價格最低，為132元/月商圈成熟度商業(yè)等級市場定位存量（萬）租金（元/.月）售價(萬/)業(yè)態(tài)客群商圈特點鐘樓商圈成熟都市級中高端、綜合性2505014.49百貨、服裝、珠寶、旅游西安市民、外地消費(fèi)者、游客綜合性商圈，打造中高端城市商業(yè)中心，西安最大商業(yè)中心長樂商圈成熟地區(qū)級低端

3、批發(fā)市場1602181.76服裝、五金、箱包、鞋西北地區(qū)經(jīng)銷商、西安低收入者西北第一綜合批發(fā)地，批發(fā)商城林立，以低端市場為主小寨商圈成熟區(qū)域級中低端803673.27餐飲、箱包、服裝、鞋類城南居民、附近大學(xué)生以高校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，由低端走向高端，西安最大城南商圈高新商圈成熟區(qū)域級中高端20-252262.85百貨、品牌服裝、珠寶高新白領(lǐng)、周圍居民硬件設(shè)施優(yōu)秀，購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)組合豐富曲江商圈較成熟區(qū)域級終端的旅游休閑304352.26娛樂、餐飲、酒吧、影院外地游客、周邊居民以餐飲、娛樂為主的新興商業(yè)圈經(jīng)開商圈較成熟區(qū)域級中高端241322.1百貨、電子產(chǎn)品、餐飲城北居民以賽高金花為中心，發(fā)

4、展快速、服務(wù)范圍較大的新興商圈六大商圈租金價格鐘樓商圈主要以服飾、餐飲、休閑為主，該商圈為市級商圈，商圈輻射區(qū)域力極強(qiáng)，吸引的顧客群較廣，不但包括西安市區(qū)，甚至輻射周邊市縣，一些項目目標(biāo)客戶輻射到陜西及西北地區(qū)高端客戶。高新商圈主要為餐飲、金融以及娛樂休閑為主，大多為滿足周邊居住人群及上班族日常購物，令有部分大型商場，如世紀(jì)金花、金鷹，客戶較為高端曲江商圈以大雁塔等旅游景點支撐，及購物，休閑，娛樂，觀光功能于一體的文化商業(yè)購物中心，擁有西安最大的主題酒吧區(qū)。同時還擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，配套完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，是西安公認(rèn)的最佳居住地。小寨商圈也是主要以服飾、餐飲、休閑為主，因其周邊的

5、各大院校比較多，以及高校集中的特點，其業(yè)態(tài)組成有著比較明顯的傾向特征，滿足周邊居民和學(xué)生就近購物需求。區(qū)域市場整體市場西安2013年商業(yè)成交量持續(xù)升溫，全年成交面積134.47萬，成交均價13178元/，浐灞區(qū)域商業(yè)由于個案影響成交處于高位西安2013年商業(yè)成交量持續(xù)升溫，其中3月份和12月份成交量突飛猛進(jìn)，成交量達(dá)到218962和182910 ，環(huán)比增長403%和152 % ，其余各月成交量發(fā)展比較穩(wěn)定，成交量逐月攀升。而在成交均價方面，11月達(dá)到巔峰，成交均價為17030元/，其余各月大多徘徊于1300015000元/之間。浐灞區(qū)域2013年商業(yè)成交372100，成交均價8722元/，其中

6、華南城占據(jù)全年銷量的80%以上，浐灞區(qū)域商業(yè)成交量近幾年成穩(wěn)定增長態(tài)勢，成交量價較為穩(wěn)定，但區(qū)域商業(yè)發(fā)展還是滯后于高新、曲江等區(qū)域的，總的來說浐灞區(qū)域的商業(yè)發(fā)展還是處于良好發(fā)展的態(tài)勢。平方米元/平方米數(shù)據(jù)來源：西安房管局區(qū)域市場整體市場從香港、上海、北京、深圳等較為發(fā)達(dá)的城市來看，擁有更舒適的購物環(huán)境、來帶新鮮購物中心成為潮流。西安隨著經(jīng)濟(jì)和收入水平的不斷提升，將在未來幾年進(jìn)入這一發(fā)展階段。隨著西安逐步步入中產(chǎn)階級為主體的消費(fèi)市場，國外零售商業(yè)及品牌，包括大型專業(yè)店、中高檔服飾等將進(jìn)一步登陸西安，提升西安的商業(yè)綜合水準(zhǔn)，同時也將對本地零售商帶來競爭。隨著西安的地鐵建設(shè)，地鐵商業(yè)將成為未來大型商

7、場的發(fā)展方向，增加地鐵商業(yè)商圈輻射范圍。隨著西安逐步步入中產(chǎn)階級為主體的消費(fèi)市場，國外零售商業(yè)及品牌將進(jìn)一步登陸西安，提升西安的商業(yè)綜合水準(zhǔn)市場細(xì)分為核心的市場總趨勢地鐵帶動商業(yè)投資市場開始活躍國際零售商新一輪登陸未來商業(yè)向國際大都市水平靠攏區(qū)域市場整體市場 從國外的經(jīng)驗以及發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展趨勢看，購物中心已經(jīng)成為商業(yè)發(fā)展的最新趨勢，未來西安將會出現(xiàn)更多城市綜合體的購物中心，以適應(yīng)消費(fèi)者新的消費(fèi)需求； 購物中心可容納更多休閑、娛樂的業(yè)態(tài)，符合消費(fèi)者一站式需求新趨勢； 隨著收入水平的提高，消費(fèi)者在購物時更加注重環(huán)境的舒適性； 西安在建商業(yè)中，購物中心已經(jīng)較為普及，其將對現(xiàn)有商業(yè)形成一定的沖擊。購

8、物中心影視院線主題活動廣場主題美食城主題百貨KTV、夜總會品牌百貨、娛樂中心 城市綜合體在近幾年成為商業(yè)發(fā)展的趨勢，容納一站式消費(fèi)需求，符合消費(fèi)者新的消費(fèi)需求區(qū)域市場整體市場社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它可以改變原有的商業(yè)布局，同時也可以催生新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生賽高國際街區(qū)萊安逸境裙樓 社區(qū)商業(yè)以社區(qū)服務(wù)為主要經(jīng)營目標(biāo)，具有經(jīng)營穩(wěn)定，利潤率偏低，需求量大等特點。 社區(qū)商業(yè)的主要形式有：社區(qū)底商、特色商業(yè)街、區(qū)域性商業(yè)中心（鄰里中心）三大業(yè)態(tài) 目前西安市新建的社區(qū)底商，隨著社區(qū)入住率的提高，經(jīng)營狀態(tài)大多較為理想,已初步顯示出社區(qū)商業(yè)的巨大活力。社區(qū)商業(yè)大展拳腳。裙樓、底商迎來春天紫薇花園區(qū)域市

9、場整體市場 區(qū)域商業(yè)市場研判整體市場區(qū)域市場地理位置：北辰大道為東二環(huán)北延伸線，南起北二環(huán)辛家廟轉(zhuǎn)盤，北至北三環(huán)，道路全長5437.543米，紅線寬度100米。是目前北郊最寬的道路。 北辰大道東側(cè)為浐灞生態(tài)區(qū)管轄，西側(cè)分屬未央?yún)^(qū)和曲江新區(qū)管轄。 已營業(yè)商業(yè)：北辰大道目前已營業(yè)的商業(yè)有紅星美凱龍和麥德龍，紅星美凱龍為一家大型家居連鎖商場，目前在全國已開辦111家商場，麥德龍是德國最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團(tuán)，目前已在全球32個國家運(yùn)營。規(guī)劃中商業(yè)：綠地香樹花城項目目前正在建設(shè)中，建成后業(yè)態(tài)較豐富，蘊(yùn)含住宅、別墅、商業(yè)、酒店等，臨街將有自建商業(yè)體。規(guī)劃中的迪卡儂占地約40畝，投資80

10、0萬美元，以及宜家家居也將落戶北辰大道。浐灞區(qū)域商業(yè)：北辰大道目前已有部分知名連鎖商場進(jìn)駐，隨著區(qū)域人口的增長，未來商業(yè)價值將呈現(xiàn)進(jìn)一步增長的趨勢北辰大道廣安路北二環(huán)綠地香樹花城紅星美凱龍麥德龍迪卡儂本案隨著浐灞區(qū)域的招商引資，紅星美凱龍、麥德龍、迪卡儂等大型商業(yè)已陸續(xù)入住該區(qū)域紅星美凱龍目前已對外營業(yè)，主要經(jīng)營家居建材隨著浐灞生態(tài)區(qū)的快速發(fā)展，紅星美凱龍在西安的第四家店浐灞店也在進(jìn)行招商工作。浐灞店位于辛家廟立交北辰大道向北100米路西，是紅星美凱龍集團(tuán)獨(dú)立興建的西北地區(qū)唯一一家第八代建材家居示范店，總面積約15萬平方米，擁有外立面全玻璃森林幕墻結(jié)構(gòu)、頂層8米巴洛克挑空、西北地區(qū)建材家居行業(yè)

11、唯一一條瀑布式電梯。2012年3月該工程已主體封頂。麥德龍為全球連鎖超市，目前在已在浐灞對外營業(yè)在2010年4月召開的西安市政府投資簽約會上，浐灞管委會簽約麥德龍與迪卡儂兩個重要項目。其中麥德龍將在浐灞生態(tài)區(qū)投資建設(shè)西安市第二家連鎖商場，占地約40畝，投資1330萬美元。迪卡儂將在浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)投資建設(shè)西安第一家購地自建性項目，占地約40畝，投資800萬美元。紅星美凱龍麥德龍整體市場區(qū)域市場整體市場區(qū)域市場目前浐灞三角洲位置由于入住率不高，因此商業(yè)氛圍相對不足，僅有部分臨街商鋪滿足周邊人群生活所需浐灞商業(yè)現(xiàn)狀：目前浐灞區(qū)域存在商業(yè)設(shè)施不足，生活配套匱乏的問題。區(qū)域入住率不高，人氣不足同樣也是制約

12、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個因素。浐灞目前的商鋪開發(fā)量相對其住宅面積明顯不足，區(qū)內(nèi)沒有純粹的商鋪物業(yè)，且生活配套不足，所處位置相對主城區(qū)偏遠(yuǎn)，因此商業(yè)開發(fā)交緩慢。浐灞商業(yè)未來：而按照浐灞區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，綜合現(xiàn)代商貿(mào)將會是主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，為了滿足區(qū)域未來55萬的常住人口的生活所需和大量的游客帶來的商業(yè)需求，浐灞有望在未來幾年內(nèi)迎來一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。本案恒大御景浐灞半島陽光購物廣場浐灞城市廣場振業(yè)泊墅整體市場區(qū)域市場目前區(qū)域商業(yè)主要集中在浐灞半島及浐灞城市廣場，均為臨街商鋪，由于項目入住率較低以及周邊人流量較少，大多存在空置浐灞半島：商業(yè)僅為項目臨街的小鋪面，主要經(jīng)營有餐廳、小賣部、銀行、房屋中介等

13、，用以滿足該項目業(yè)主日常購物及生活所需。商業(yè)不成規(guī)模，僅為零散的小鋪面，目前開業(yè)的商業(yè)僅有該項目售樓部東側(cè)的為數(shù)不多的鋪面，其余臨街商鋪均處于空置狀態(tài)。浐灞城市廣場：位于浐灞生態(tài)區(qū)浐灞大道南側(cè)，浐灞半島對面，是由浐灞發(fā)展公司投資建設(shè)的商業(yè)廣場，總占地面積110畝，總投資3000萬人民幣；主要建設(shè)數(shù)個商務(wù)會所及配套景觀工程。目前僅有個別鋪面對外營業(yè)，營業(yè)狀況不溫不火。浐灞半島沿街商業(yè)浐灞城市廣場整體市場區(qū)域市場浐灞陽光購物廣場目前正在建設(shè)中，是以購物、休閑娛樂、餐飲于一體的綜合體；振業(yè)泊墅臨街鋪面目前未交房，因此未投入使用浐灞陽光購物廣場浐灞陽光購物廣場目前正在規(guī)劃建設(shè)中項目總占地面積81畝，總

14、投資2億元人民幣；主要建設(shè)集購物、休閑、娛樂、快餐于一體的“商業(yè)公園”，地下空間為停車庫，地上空間為可根據(jù)需要靈活劃分的商業(yè)；整個項目的建筑風(fēng)格將體現(xiàn)人文化、商業(yè)化和國際化的商業(yè)格調(diào)。恒大御景商業(yè)以沿街鋪面及集中商業(yè)為主項目規(guī)劃35000平米超大商業(yè)中心，以及豪華恒大劇院，項目總戶數(shù)3267戶，未來入住后將帶動區(qū)域商業(yè)的消費(fèi)，目前項目開發(fā)一期。恒大御景整體市場區(qū)域市場浐灞區(qū)域由于起步較晚，目前主要以社區(qū)型商業(yè)為主，目前已引進(jìn)麥德龍、迪卡儂、紅星美凱龍等商業(yè)，正在向區(qū)域性商業(yè)中心邁進(jìn)區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域機(jī)會目前浐灞區(qū)域內(nèi)入住率較低，生活配套不夠完善，加之區(qū)域距離主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，因此該區(qū)域商業(yè)不成體系。目前僅有浐灞半島部分沿街商業(yè)對外營業(yè)，振業(yè)泊墅沿街商業(yè)未交房，較具規(guī)模的浐灞陽光購物廣場目前正在建設(shè)中。因此目前該區(qū)域只有少量的臨街鋪面，以滿足區(qū)域人口的日常購買及生活需求。隨著以構(gòu)建西部重要金融中心為目標(biāo)，建設(shè)浐灞金融商務(wù)區(qū)的提出，西安金融商務(wù)區(qū)作為陜西省、西安市打造西部重要