房地產(chǎn)項目價格定位及價格評價（PPT）

1、如何進行項目價格定位房地產(chǎn)價格評價分析方法項目價格定位體系定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時機、營建標(biāo)準(zhǔn)、機會成本成本加成法【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。上海目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安裝成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本）序號工程類別平均造價（元/平方米）備 注一土地費用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土

2、地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別

3、墅4100或以上地上2-3層序號工程類別平均造價（元/平方米）備 注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，

4、無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三前期費用1勘查設(shè)計費/按總投資的0.05%計2建筑設(shè)計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設(shè)計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標(biāo)管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設(shè)計咨詢費6按地

5、面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質(zhì)監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設(shè)費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃氣管道工程費21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元

6、/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計3人防工程建設(shè)費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預(yù)見費用/（建安+前期+配套）3%4財務(wù)費用/【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評

7、估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預(yù)測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。市場比較法【樣本選擇】 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： - 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 - 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 - 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位市場比較法范例1：市場比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(

8、D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/

9、0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838范例2：通過同一供需圈比較法來估算項目的大致價格區(qū)間外灘、南京東路（虹口） （閘北） （黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里 ？ 7300 6100 7000 10000 7700 10700 9500 9800 9500 900

10、0 12000 10000 8500 平均價格 10000 9342 7933 升幅 7 18范例3：大型商、住、辦綜合體項目的市場比較定價方法演示R1R2R3OAC1R1住宅現(xiàn)時整體均價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.1

11、5751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合 計100%0.92951.03391.07150

12、.89010.9695 本案住宅現(xiàn)時整體毛坯均價為7100元/平方米。住宅各組團現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%

13、-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合 計100%6%3.90%-4.300%R3:7550元/平方米 R2:7370元/平方米 R1:6790元/平方米 酒店式公寓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重感性達利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質(zhì)20%0.9

14、0.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81 本案酒店式公寓現(xiàn)時均價為9000元/平方米。寫字樓現(xiàn)時均價比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A） 致遠大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.1

15、6/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6 本案寫字樓現(xiàn)時平均售價為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米天商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合

16、 計100%0.8971.011.085 本案商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米天本案商業(yè)現(xiàn)時平均價格水平層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米天）主題商街1F1.0200005.62 F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62 F0.6120003.434 F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米天價格影響因素影響因素指 標(biāo)變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟# GDP未來五年，仍將保持10左右的年增長# FDI上海對外資的吸引力逐年增強收支水平# 消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長# 居民收入人均年可支配收入保持

17、高速增長# 價格水平居民消費價格指數(shù)預(yù)計有一個上升過程政策制度# 房貸制度等政府逐步加強調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險城市規(guī)劃# 區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策 # 交通規(guī)劃未來目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系# 供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢 # 需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭# 相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響 # 可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響 客戶偏好# 區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響 住宅價格增幅預(yù)測影響因素預(yù)計變動幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃

18、15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%未來價格增長率預(yù)測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：近期價格增幅統(tǒng)計周期為1995-2002。價格增長率采用1995-2002（衰退期+成長期）及1999-2002（成長期）兩個統(tǒng)計周期的價格復(fù)合增長率的算術(shù)平均值。未來上市價格預(yù)估中高檔辦公、酒店公寓組團 小戶型寫字樓 上市時間：2006Q4 上市均價：10039元/M2 小戶型酒店式公寓