房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理-66頁

1、房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理 景德鎮(zhèn)融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一部分:如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理第二部分:如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系第三部分:房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)如何實施全面預(yù)算管理第四部分:房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的業(yè)務(wù)管控基礎(chǔ)目錄學習目的：建立系統(tǒng)完整的房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系掌握項目預(yù)算、計劃、成本、資金的精細化管細節(jié)和技巧1、預(yù)算的概念預(yù)算是企業(yè)未來一定時期經(jīng)營計劃的數(shù)量表現(xiàn)形式，是“經(jīng)營管理計劃”正式的、量化的、貨幣化得表現(xiàn)體現(xiàn)：經(jīng)營活動的各項指標、行為計劃與相應(yīng)的措施。2、預(yù)算管理的原理 借助預(yù)算制度的推行，對企業(yè)經(jīng)營管理活動進行事先規(guī)劃、控制、并有效協(xié)助各部門，以達到既定的

2、經(jīng)營目標和戰(zhàn)略目標。第一講如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理3、厘清概念第一講如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理企業(yè)預(yù)算項目預(yù)算成本預(yù)算工程預(yù)算針對項目的工程造價部分計算和預(yù)測工程經(jīng)濟狹義：對項目的開發(fā)成本進行測算廣義：對公司的生產(chǎn)經(jīng)營成本測算財務(wù)核算針對項目的開發(fā)全過程進行計劃和財務(wù)預(yù)測項目管理針對企業(yè)一定時期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動作出計劃財務(wù)預(yù)測企業(yè)經(jīng)營管理全面預(yù)算管理基本概念、特征1、基本概念 全面預(yù)算管理指以企業(yè)總體經(jīng)營目標（總利潤目標）為導向，將企業(yè)的所有經(jīng)營活動都納入預(yù)算管理，即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實施基于預(yù)算的控制和管理。2、特征全員全過程全方位第一講如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管

3、理房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理特點房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的含義房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的要求和作用第一講 如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理現(xiàn)狀管理現(xiàn)狀：全面性不夠： 預(yù)算管理的覆蓋范圍與影響力不夠，大多局限于財務(wù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)性不夠：沒有作為一個管理體系，實現(xiàn)對公司經(jīng)營活動的全過程規(guī)劃、控制與協(xié)調(diào)做法各異： 各開發(fā)企業(yè)的方式方法迥然不同，沒有統(tǒng)一的模式、深度與標準，達到的管理效果也相去甚遠第一講 如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理2、房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理特點房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品及經(jīng)營特征決定了管理特點開發(fā)周期長、產(chǎn)品單件性：由于客戶需求、時間

4、與地域變化、市場變化多端，預(yù)算難度大資金需求與資源整合量大：預(yù)算管理中強調(diào)對資金的管理和資源的配置專業(yè)協(xié)作要求高：屬綜合學科且無固定模式，業(yè)務(wù)部門的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)是管理重點 第一講 如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理3、房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的含義 房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把項目運營和企業(yè)運營充分結(jié)合起來，即在項目開發(fā)和銷售等業(yè)務(wù)活動中、不論是計劃管理、盈利預(yù)測、成本費用控制、資金安排、績效考核等方面，均貫徹“從項目中來，到項目中去”的原則，把預(yù)算目標落實到項目開發(fā)目標中，從而實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營計劃和戰(zhàn)略目標。 第一講 如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理4、房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的要求 強

5、化的要求： 目標要求清晰： 項目經(jīng)濟指標結(jié)合企業(yè)總體經(jīng)營目標（互為基礎(chǔ)與前提） 計劃綜合協(xié)調(diào)： 從各項目開發(fā)計劃到企業(yè)經(jīng)營計劃（生命周期與經(jīng)營周期） 合理配置資源： 統(tǒng)籌各項目資源的占用與供給（資金、人員） 團隊責任落實：項目于職能雙重組織于個人的績效體現(xiàn)在項目的開發(fā)與管理中（過程中的專業(yè)協(xié)作要求）第一講結(jié)束第一講 如何理解房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系的構(gòu)成房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的核心內(nèi)容房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系的目標設(shè)置房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系的組織方式第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系的構(gòu)成核心內(nèi)容： 業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、資金預(yù)算、

6、財務(wù)（報表）預(yù)算目標設(shè)置：戰(zhàn)略目標、經(jīng)營目標、預(yù)算指標組織機構(gòu)：決策組織、管理組織、執(zhí)行組織實施機構(gòu)：PDCA（編制、執(zhí)行、反饋、調(diào)整）業(yè)務(wù)管控基礎(chǔ)：計劃管理、成本費用管理、項目經(jīng)濟評價機制第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的核心內(nèi)容四項核心內(nèi)容:業(yè)務(wù)預(yù)算：反映預(yù)算期內(nèi)企業(yè)可能形成先進收付的生產(chǎn) 經(jīng)營的預(yù)算資金預(yù)算：是企業(yè)根據(jù)日常經(jīng)營預(yù)算與資本支出預(yù)算所 作 的現(xiàn)金流入、流出的預(yù)算，進而企業(yè)可作出籌資方面的預(yù)算資本預(yù)算：是企業(yè)對預(yù)算期內(nèi)進行資本性投資活動的預(yù)算財務(wù)預(yù)算：以財務(wù)報表形式反映的預(yù)算成果第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目

7、全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的內(nèi)容組成銷售預(yù)算項目開發(fā)成本預(yù)算費用預(yù)算預(yù)計損益表生產(chǎn)預(yù)算預(yù)計現(xiàn)金流量表財務(wù)預(yù)算其他利潤預(yù)算全面預(yù)算內(nèi)容其他業(yè)務(wù)收入預(yù)算其他業(yè)務(wù)支出預(yù)算預(yù)計資產(chǎn)負債表土地征用及拆遷補償費開發(fā)間接費公共配套設(shè)施費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費前期費用資金預(yù)算業(yè)務(wù)預(yù)算房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系的目標設(shè)置基于戰(zhàn)略的企業(yè)目標體系厘清企業(yè)的戰(zhàn)略目標明確公司的經(jīng)營目標設(shè)置全面預(yù)算管理的預(yù)算目標鎖定企業(yè)經(jīng)營的核心財務(wù)指標第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系1、基于戰(zhàn)略的企業(yè)目標體系分四層次：企業(yè)戰(zhàn)略目標，企業(yè)經(jīng)營目標，年度預(yù)算目標，財務(wù)分析指標戰(zhàn)略規(guī)劃與全面預(yù)算的聯(lián)系第二講 如何構(gòu)建

8、房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系戰(zhàn)略 計劃、業(yè)務(wù)規(guī)劃經(jīng)營 目標、計劃績效考核全面預(yù)算延伸和細化執(zhí)行和反饋第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系2、厘清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略規(guī)劃的要點：“金字塔”Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè)Mission明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù)Value公司在追求目標是遵循的準則Strategy公司的發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品、品牌的發(fā)展方向投資經(jīng)營的發(fā)展規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟指標將要達到的水平組織、管理水平的提高員工培訓及文化建設(shè)人才戰(zhàn)略及員工薪酬水平的提高第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系3、明確公司的經(jīng)營目標按戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為四個維度的公

9、司目標客戶滿意核心能力內(nèi)部管理財務(wù)結(jié)果企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部和外部目標1、內(nèi)部目標基于成本與費用：總成本費用、成本指標、費率基于收入：總收入、銷售價格基于利潤：利潤、銷售利潤率基于效率：開發(fā)周期、銷售及回款速度、資金周轉(zhuǎn)率基于股東價值：資本利潤率2、外部目標基于市場競爭：市場定位、市場占有率基于客戶滿意：客戶滿意度第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系4、設(shè)置全面預(yù)算管理的預(yù)算目標全面預(yù)算管理目標的設(shè)置宗旨預(yù)算目標的確定過程預(yù)算目標包含的要素分析全面預(yù)算管理目標的設(shè)置宗旨符合公司的發(fā)展階段與經(jīng)營環(huán)境體現(xiàn)和實現(xiàn)公司管理的計劃性支持公司經(jīng)營目標管理為公司各級經(jīng)營管理者提供財務(wù)管理工具配合公司進行考核與

10、薪酬支付第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系預(yù)算目標的確定過程戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略目標（35年）第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系經(jīng)營目標經(jīng)營計劃考核指標基于戰(zhàn)略的預(yù)算目標是年度預(yù)算的起點預(yù)算目標非財務(wù)指標財務(wù)指標預(yù)算目標包含的要素分析體現(xiàn)核心預(yù)算內(nèi)容管理經(jīng)營目標中的內(nèi)部指標為主四類屬性的指標結(jié)合財務(wù)指標為主量化指標為主動態(tài)指標與靜態(tài)指標結(jié)合第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系預(yù)算目標包含的要素分析體現(xiàn)核心預(yù)算內(nèi)容管理經(jīng)營目標中的內(nèi)部指標為主四類屬性的指標結(jié)合財務(wù)指標為主量化指標為主動態(tài)指標與靜態(tài)指標結(jié)合第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系5、鎖定企業(yè)經(jīng)營的核心財務(wù)指標（1

11、）主要財務(wù)指標的分類與計算（2）指標數(shù)據(jù)的對比分析（1）主要財務(wù)指標的分類與計算償債能力分析：短期 、長期營運能力分析：人力資源、生產(chǎn)資料盈利能力分析：企業(yè)盈利、社會貢獻發(fā)展能力分析：第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的組織方式（1）全面預(yù)算管理的組織機構(gòu)（2）房地產(chǎn)企業(yè)的管控模式全面預(yù)算管理的組織機構(gòu)基本的層級（三級）：領(lǐng)導機構(gòu)、統(tǒng)籌機構(gòu)、實施機構(gòu) 全面預(yù)算的決策組織-決策、領(lǐng)導、監(jiān)督 全面預(yù)算的管理組織-計劃、組織、協(xié)調(diào) 全面預(yù)算的執(zhí)行組織-編制、執(zhí)行、反饋第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系預(yù)算管理領(lǐng)導機構(gòu)的職責-審議通過預(yù)算目標、預(yù)算政策和程序-審定

12、、下達正式預(yù)算-根據(jù)需要審批調(diào)整或修改的預(yù)算-制定相應(yīng)的預(yù)算控制措施和激勵制度-仲裁有關(guān)預(yù)算沖突第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系全面預(yù)算管理的統(tǒng)籌機構(gòu)職責-起草、審議有關(guān)制度與標準，下發(fā)后培訓-組織、協(xié)調(diào)各部門完成相應(yīng)計劃于目標的編制，有關(guān)輔導和預(yù)審-跟蹤預(yù)算執(zhí)行，負責落實各業(yè)務(wù)信息反饋與指標的統(tǒng)計-處理例外事件第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系全面預(yù)算管理的執(zhí)行機構(gòu)職責-制度分管領(lǐng)域的經(jīng)營計劃、業(yè)務(wù)計劃和目標-學習掌握公司全面預(yù)算管理制度和應(yīng)用工具-安裝全面預(yù)算管理編制計劃完成預(yù)算表的編制并交財務(wù)（統(tǒng)籌機構(gòu)）審核-同上級領(lǐng)導審核確認有關(guān)預(yù)算目標-依據(jù)有關(guān)管理制度在業(yè)務(wù)活動之

13、執(zhí)行預(yù)算標準-預(yù)算執(zhí)行中本業(yè)務(wù)的臺帳建立、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與信息反饋第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的管控模式幾種管控模式：非集團企業(yè)：單項目開發(fā) 單地區(qū)多項目開發(fā)集團企業(yè)：多地域集團化公司管理第二講 如何構(gòu)建房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系第三講房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)如何實施全面預(yù)算管理房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的運行方式預(yù)算的編制與審定預(yù)算的執(zhí)行與控制預(yù)算的差異分析與調(diào)整預(yù)算的考核與評估全面預(yù)算管理體系建立中經(jīng)常存在的阻礙與克服房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理的運行方式 PDCA過程：編制、執(zhí)行、偏差分析、調(diào)整-考核評估與管理完善預(yù)算的編制與審定 1. 編制的原則 2. 預(yù)算的編制過程 3. 預(yù)算編制

14、的模版與分工 4. 編制的時間和計劃 5. 預(yù)算成果評審與審批1.預(yù)算編制的六項原則 原則一：目標一致性原則 原則二：全面性原則 原則三：適度性原則原則四：分級預(yù)算原則原則五：上下結(jié)合原則原則六：不調(diào)整原則 2.預(yù)算的編制過程公司預(yù)算的編制實行全員參與、上下結(jié)合、分別編制、分類匯總、綜合平衡的方式編制。四個主要工作步驟及預(yù)算報表編制流程步驟一:下達目標步驟二:編制上報步驟三:審查平衡、審議批準步驟四:下達執(zhí)行3.預(yù)算編制的模版與分工 集團/公司制定各分公司/項目統(tǒng)一的預(yù)算編制模版（財務(wù)及相關(guān)部門共同） 各公司/業(yè)務(wù)部門/項目分工：分別編制各部門業(yè)務(wù)預(yù)算、資金及資本預(yù)算，由財務(wù)匯總 集團與分公司

15、分工：集團分解目標、合并各分公司報表，形成集團及各分公司預(yù)算成果集團公司的全面預(yù)算的合并層級一級合并二級合并三級合并四級合并全集團集團職能部門分公司各職能部門項目公司項目1項目24.預(yù)算編制的時間和計劃 年度預(yù)算：上年年底 定期修訂：季度、半年度 臨時調(diào)整：環(huán)境變化，突發(fā)事件年度預(yù)算編制計劃示例任務(wù)起始時間完成時間責任部門備注1預(yù)算準備預(yù)算模板、指南修訂與發(fā)布預(yù)算編制培訓2目標下達公司、部門、下屬公司規(guī)劃公司預(yù)算目標確定預(yù)算目標分解至部門和下屬公司3預(yù)算編制各種計劃的確定各種預(yù)算的編制任務(wù)起始時間完成時間責任部門備注4匯報審批部門、下屬公司預(yù)算報批公司預(yù)算匯總合并、報批預(yù)算管理機構(gòu)審核批準預(yù)算

16、下達年度預(yù)算編制計劃示例5.預(yù)算的評審與審批過程 部門自審、相互討論簽署 財務(wù)審核(統(tǒng)籌部門) 修改、上會（必要時） 決策層審批通過 正式下達執(zhí)行自我審核按級層上報審核對比修改再上報批準發(fā)布全面預(yù)算的執(zhí)行與控制1. 預(yù)算執(zhí)行與控制的要點2. 預(yù)算執(zhí)行中的責任分解3. 預(yù)算指標對業(yè)務(wù)的控制4. 實施動態(tài)管理1.全面預(yù)算執(zhí)行與控制要點強調(diào)日常責任控制業(yè)務(wù)活動與預(yù)算控制的密切關(guān)聯(lián)堅持動態(tài)管理，建立報告體系2.預(yù)算執(zhí)行中的責任分解業(yè)務(wù)部門的責任財務(wù)部門管理部門/機構(gòu)3.預(yù)算指標對業(yè)務(wù)的控制業(yè)務(wù)發(fā)生的控制：從項目開發(fā)到具體日常工作，避免對工期、成本、費用、收入與開支的不利影響；按預(yù)算控制費用審批，權(quán)限的

17、管理，超支預(yù)警按資金計劃調(diào)配及款項支付業(yè)務(wù)操作層：各業(yè)務(wù)部門生產(chǎn)經(jīng)營計劃戰(zhàn)略規(guī)劃考核指標貨幣化表現(xiàn)決策層、管理層財務(wù)行政人力部門業(yè)務(wù)活動與預(yù)算控制4.實施動態(tài)管理 日常動態(tài)檢查 月度分析考核 中期檢查預(yù)測 適時合理調(diào)整 分階段考核 年度考評總結(jié)全面預(yù)算的差異分析與調(diào)整1. 預(yù)算分析的內(nèi)容2. 預(yù)算調(diào)整的原則3. 預(yù)算調(diào)整的條件4. 預(yù)算調(diào)整的過程1.預(yù)算分析的內(nèi)容 上期改進建議執(zhí)行情況跟蹤 關(guān)鍵指標的完成情況 影響指標完成情況的內(nèi)外部因素分析 分析差異的改進建議及相應(yīng)對策 根據(jù)變動預(yù)測其趨勢及規(guī)律 與標竿企業(yè)的對比分析2.預(yù)算調(diào)整的原則 不隨意調(diào)整原則 內(nèi)部挖潛原則 積極調(diào)整原則 綜合調(diào)整原則

18、（如：銷售收入與營銷費）3.預(yù)算調(diào)整的條件 企業(yè)改制、重組、合并、購并等情況發(fā)生。 公司調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重新制定經(jīng)營計劃。 客觀環(huán)境發(fā)生重大變化，需調(diào)整有關(guān)預(yù)算指標。 公司內(nèi)部條件發(fā)生重大變化。 發(fā)生不可抗力的事件。 預(yù)算管理委員會認為必須調(diào)整的其他事項。例：項目開發(fā)中常遇預(yù)算外重大調(diào)整工程支出類預(yù)算外調(diào)整費用類支出預(yù)算外調(diào)整4.預(yù)算調(diào)整的過程 領(lǐng)導層提出：按照預(yù)算編制的過程，即提出目標編制報表統(tǒng)籌平衡審批下達 執(zhí)行層提出：編制報表統(tǒng)籌平衡審批下達企業(yè)預(yù)算目標的調(diào)整PDCA戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)營計劃預(yù)算目標實際完成情況預(yù)算編制PLAN做出調(diào)整ADJUST跟蹤對比CHECK預(yù)算執(zhí)行DO全面預(yù)算的考核與評估1、全面預(yù)算工作評估2、全面預(yù)算目標考評3、全面預(yù)算與績效考核1、全面預(yù)算工作評估 預(yù)算工作評估表評估內(nèi)容權(quán)重（）預(yù)算編制的準確性40預(yù)算編制的及時性和規(guī)范性20預(yù)算工作的組織周密性10預(yù)算執(zhí)行流程的規(guī)范性10預(yù)算調(diào)整流程的遵循性4預(yù)算分析的及時性、全面性、系統(tǒng)性、透徹性和集