房屋產(chǎn)品交付交房指引

1、1房屋產(chǎn)品交付工作指引培訓(xùn)柴亞民21、概述2、階段性成果描述3、交房主項流程【各階段主要工作】4、交房區(qū)形象要求5、交房工作指引匯總6、交房文件編制7、售后服務(wù)保障體系建立31、概述2、階段性成果描述3、交房主項流程【各階段主要工作】4、交房區(qū)形象要求5、交房工作指引匯總6、交房文件編制7、售后服務(wù)保障體系建立41、概述1）年內(nèi)交房任務(wù)：45萬平米，8個項目，11批次，約3700戶（含未銷售戶數(shù)）2）衡量標(biāo)準(zhǔn)：一次交房成功率90%； 現(xiàn)有交房標(biāo)準(zhǔn)：銷售合同約定的標(biāo)準(zhǔn) 今后交房標(biāo)準(zhǔn)： 政府標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3）兩個原則&一個方法：先緊后松原則精細(xì)化管理原則WBS方法 WBS方法：工作分解結(jié)構(gòu)（Wor

2、k Breakdown Structure），是把項目可交付成果和項目工作分解成較小的，更易于管理的組成部分的過程。51、概述2、階段性成果描述3、交房主項流程【各階段主要工作】4、交房區(qū)形象要求5、交房工作指引匯總6、交房文件編制7、售后服務(wù)保障體系建立6啟動會土地投資分析階段項目啟動階段方案設(shè)計成果階段施工圖設(shè)計階段施工準(zhǔn)備階段營銷開盤階段階段交房入住階段施工階段交房入住項目投資建議書項目預(yù)案投資分析模型方案設(shè)計成果景觀方案與建筑方案配合指導(dǎo)意見精裝方案與建筑方案配合指導(dǎo)意見方案版目標(biāo)成本投資分析及驗算初步設(shè)計任務(wù)書施工圖設(shè)計任務(wù)書營銷策劃方案售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)售房合同附圖價格表及付款方式項

3、目管理指引三通一平方案資源篩選及評估合約規(guī)劃工藝工法施工圖深化/作業(yè)圖工程計劃工程專項驗收標(biāo)準(zhǔn)竣工備案細(xì)則客戶預(yù)驗收方案分戶驗收方案移交物業(yè)方案入住交房方案施工圖設(shè)計成果精裝修設(shè)計成果景觀設(shè)計成果市政工程設(shè)計部品設(shè)計專項設(shè)計成果供方培訓(xùn)資料重大施工方案標(biāo)準(zhǔn)與收測樣板引路材料封樣停止點檢查評價與述職成功標(biāo)尺開發(fā)計劃與風(fēng)險營銷成本建筑及景觀工程實施結(jié)構(gòu)，精裝修水暖，強弱電物業(yè)管理2、階段性成果描述（1）72、階段性成果描述（2）工程施工管理【PDCA】法則 的應(yīng)用（戴明法則）工程計劃【PLAN計劃】，計劃制定，計劃修改（已對計劃管理模板進(jìn)行了修訂）工程實施【DO做】，各項工程計劃建造進(jìn)度跟蹤【CH

4、ECK核查】，各項工程計劃核查、跟進(jìn)（形象進(jìn)度跟蹤-模板附件）問題整改【ACTION行動】，計劃落實不到位的跟進(jìn)、處理 公司確定交房整體工作計劃，公布交房獎罰規(guī)定（另行描述）81、概述2、階段性成果描述3、交房主項流程【各階段主要工作】4、交房區(qū)形象要求5、交房工作指引匯總6、交房文件編制7、售后服務(wù)保障體系建立9 移交物業(yè)1、電梯移交2、機電系統(tǒng)移交3、公共區(qū)域交鑰匙4、市政移交5、景觀移交6、導(dǎo)識系統(tǒng)移交7、驗收簽字8、整改9、維修關(guān)閉10、入住活動11、竣工資料移交 竣工備案1、竣備戶內(nèi)驗收2、外窗淋水3、通水、通電、 通氣4、質(zhì)量保證書 使用說明書 交業(yè)主5、 質(zhì)量保證書 使用說明書

5、交政府6、竣工備案證明7、入住許可證 分戶驗收1、人員分組2、問題清理 匯總3、維修整改4、重驗5、交鑰匙/ 辦手續(xù) 向業(yè)主交房1、驗明證身2、簽訂入住手續(xù)3、繳納各項費用4、領(lǐng)取鑰匙5、驗收6、問題整改、匯總7、整改8、客戶復(fù)驗9、移交客戶（關(guān)閉）10、入住活動 預(yù)驗收（可選）1、業(yè)主開放日2、第一次模擬驗收 匯總3、維修整改4、第二次模擬驗收 工程專項驗收1、主體驗收2、電梯驗收3、消防驗收4、人防驗收5、規(guī)劃驗收6、市政工程 驗收7、景觀驗收交房主流程【1】工程專項驗收【2】竣工備案【3】預(yù)驗收（可選）【4】分戶驗收【5】移交物業(yè)【6】入住交房3、交房主流程10 移交物業(yè)1、電梯移交2、

6、機電系統(tǒng)移交3、公共區(qū)域交鑰匙4、市政移交5、景觀移交6、導(dǎo)識系統(tǒng)移交7、驗收簽字8、整改9、維修關(guān)閉10、入住活動11、竣工資料移交 竣工備案1、竣備戶內(nèi)驗收2、外窗淋水3、通水、通電、 通氣4、質(zhì)量保證書 使用說明書 交業(yè)主5、 質(zhì)量保證書 使用說明書 交政府6、竣工備案證明7、入住許可證 分戶驗收1、人員分組2、問題清理 匯總3、維修整改4、重驗5、交鑰匙/ 辦手續(xù) 向業(yè)主交房1、驗明證身2、簽訂入住手續(xù)3、繳納各項費用4、領(lǐng)取鑰匙5、驗收6、問題整改、匯總7、整改8、客戶復(fù)驗9、移交客戶（關(guān)閉）10、入住活動 預(yù)驗收（可選）1、業(yè)主開放日2、第一次模擬驗收 匯總3、維修整改4、第二次模

7、擬驗收 工程專項驗收1、主體驗收2、電梯驗收3、消防驗收4、人防驗收5、規(guī)劃驗收6、市政工程 驗收7、景觀驗收【1、2】專項驗收與竣工備案【1】工程專項驗收【2】竣工備案【3】預(yù)驗收（可選）【4】分戶驗收【5】移交物業(yè)【6】入住交房11消防驗收電梯驗收規(guī)劃驗收節(jié)能驗收室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測人防驗收資料驗收電梯驗收主體工程驗收水電驗收通水通電市政工程道路驗收景觀驗收客戶觀感質(zhì)量驗收【政府強制性】竣工備案手續(xù)所需驗收【客戶感知】交房入住所需工程驗收合同附圖驗收1）工程驗收與備案所需手續(xù)驗收與備案12備案流程2）竣工備案流程消防驗收電梯驗收規(guī)劃驗收向主管部門提出申請建委組織以下部門驗收質(zhì)量站主管領(lǐng)導(dǎo)簽字開發(fā)辦

8、向質(zhì)量出具驗收單權(quán)屬科市場科辦理產(chǎn)權(quán)節(jié)能驗收室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測人防驗收資料驗收企管科市場科開發(fā)辦物業(yè)科質(zhì)量站辦理備案手續(xù)13備案指引3）竣工備案工作指引消防驗收電梯驗收規(guī)劃驗收向主管部門提出申請建委組織以下部門驗收質(zhì)量站主管領(lǐng)導(dǎo)簽字開發(fā)辦向質(zhì)量出具驗收單權(quán)屬科市場科辦理產(chǎn)權(quán)節(jié)能驗收室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測人防驗收資料驗收企管科市場科開發(fā)辦物業(yè)科質(zhì)量站辦理備案手續(xù)14備案方式4）房屋辦理竣工備案及產(chǎn)品交付的幾種方式毛坯房竣工備案，毛坯交房（通常做法）毛坯房竣工備案，精裝修交房【提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值；加大成本投入，降低土地增值稅】 開發(fā)商在銷售合同中明確規(guī)定： “毛坯備案，向客戶交房為精裝修”， 開發(fā)商與客

9、戶簽訂精裝修補充 協(xié)議；此方法采用的比例有限。精裝修竣工備案，精裝修交房【毛坯不備案，開發(fā)商與政府共同承擔(dān)精裝備案管理責(zé)任】 精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)直接寫進(jìn)銷售合同，一般精裝交房的備案方法。開發(fā)商提供精裝修增值服務(wù)（通暢為A、B菜單方式），與客戶另簽訂服務(wù) 協(xié)議，另行收費。（服務(wù)對象：投資客，部分豪宅客戶）15備案解釋5） 竣工備案中的兩書的解釋兩書的作用： 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書備案時交給政府交房時交給業(yè)主住宅質(zhì)量保證書 保修范圍與期限 依據(jù)國務(wù)院第(2000) 279號令建筑工程質(zhì)量管理條例第四十條的規(guī)定，自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起，正常使用情況下各部位、部件的保修期如下：地基基礎(chǔ)工程和

10、主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限 （設(shè)計使用年限為50年，不等于使用壽命?。?；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱系統(tǒng)，為2個采暖期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。其他設(shè)備產(chǎn)品保修紗窗保修期為1年。165） 竣工備案中的兩書的解釋住宅質(zhì)量保證書 保修期的存續(xù)期 ？ 依據(jù)建設(shè)部（2001）第88號令商品房銷售管理辦法第三十三條以及建房( 1998) 102號文商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）第五條的規(guī)定，上款住宅商品房保修期的存續(xù)期低于下述期限的，保修期以下述期限為準(zhǔn)（從交付使用之日起計算）：屋面防水3

11、年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月供熱系統(tǒng)和設(shè)備2個采暖期；燈具、電器開關(guān)、插座面板保修期為6個月。紗窗3個月備案解釋175） 竣工備案中的兩書的解釋防水存續(xù)期保修期存續(xù)期1年2年3年4年5年1年2年3年1年2年3年保修期1年存續(xù)期1年3個月1年紗窗 上述部位、部件在保修期內(nèi)，公司免費承擔(dān)維修責(zé)任。185） 竣工備案中的兩書的解釋住宅使用說明書 使用說明和注意事項要點建筑、結(jié)構(gòu)、裝修給排水、空調(diào)、燃?xì)?、采暖電氣（強電，弱電）室?nèi)設(shè)備使用說明 詳見生產(chǎn)廠家各項使用說明書 備案解釋19 移交物業(yè)1

12、、電梯移交2、機電系統(tǒng)移交3、公共區(qū)域交鑰匙4、市政移交5、景觀移交6、導(dǎo)識系統(tǒng)移交7、驗收簽字8、整改9、維修關(guān)閉10、入住活動11、竣工資料移交 竣工備案1、竣備戶內(nèi)驗收2、外窗淋水3、通水、通電、 通氣4、質(zhì)量保證書 使用說明書 交業(yè)主5、 質(zhì)量保證書 使用說明書 交政府6、竣工備案證明7、入住許可證 分戶驗收1、人員分組2、問題清理 匯總3、維修整改4、重驗5、交鑰匙/ 辦手續(xù) 向業(yè)主交房1、驗明證身2、簽訂入住手續(xù)3、繳納各項費用4、領(lǐng)取鑰匙5、驗收6、問題整改、匯總7、整改8、客戶復(fù)驗9、移交客戶（關(guān)閉）10、入住活動 預(yù)驗收（可選）1、業(yè)主開放日2、第一次模擬驗收 匯總3、維修整

13、改4、第二次模擬驗收 工程專項驗收1、主體驗收2、電梯驗收3、消防驗收4、人防驗收5、規(guī)劃驗收6、市政工程 驗收7、景觀驗收【3】預(yù)驗收【1】工程專項驗收【2】竣工備案【3】預(yù)驗收（可選）【4】分戶驗收【5】移交物業(yè)【6】入住交房20 預(yù) 驗 收1）工程驗收之后，工程部組織第一次模擬驗收（隨之整改）、第 二次模擬驗收（隨之整改）。萬科、中海、龍湖等地產(chǎn)公司全部使 用這種方式。前提：合理安排工期，不發(fā)生工程延后情況，確保完 工后預(yù)留2-3個月的檢查整改時間。2）營銷舉辦客戶開放日，讓客戶進(jìn)入現(xiàn)場，參觀工地，參觀自己未來的家【3】預(yù)驗收21 移交物業(yè)1、電梯移交2、機電系統(tǒng)移交3、公共區(qū)域交鑰匙4

14、、市政移交5、景觀移交6、導(dǎo)識系統(tǒng)移交7、驗收簽字8、整改9、維修關(guān)閉10、入住活動11、竣工資料移交 竣工備案1、竣備戶內(nèi)驗收2、外窗淋水3、通水、通電、 通氣4、質(zhì)量保證書 使用說明書 交業(yè)主5、 質(zhì)量保證書 使用說明書 交政府6、竣工備案證明7、入住許可證 分戶驗收1、人員分組2、問題清理 匯總3、維修整改4、重驗5、交鑰匙/ 辦手續(xù) 向業(yè)主交房1、驗明證身2、簽訂入住手續(xù)3、繳納各項費用4、領(lǐng)取鑰匙5、驗收6、問題整改、匯總7、整改8、客戶復(fù)驗9、移交客戶（關(guān)閉）10、入住活動 預(yù)驗收（可選）1、業(yè)主開放日2、第一次模擬驗收 匯總3、維修整改4、第二次模擬驗收 工程專項驗收1、主體驗收

15、2、電梯驗收3、消防驗收4、人防驗收5、規(guī)劃驗收6、市政工程 驗收7、景觀驗收【4】分戶驗收【1】工程專項驗收【2】竣工備案【3】預(yù)驗收（可選）【4】分戶驗收【5】移交物業(yè)【6】入住交房221）分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)一一、建筑裝飾裝修工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表二、建筑裝飾裝修工程（戶外）交房觀感質(zhì)量檢查表三、門窗安裝工程交房觀感質(zhì)量檢查表四、給排水安裝工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表五、電氣安裝工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表 2）分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)二 銷售合同標(biāo)的物合同附圖【4】分戶驗收231）分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)一五、電氣安裝工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表 例1：【4】分戶驗收第一個開關(guān)中心距門邊距離為15020

16、0mm，第二個開關(guān)與第一個開關(guān)中心距離為130mm，以后依次類推；如有其它功能的面板，則以下順序排布：第一個面板為燈開關(guān)、第二為空調(diào)、監(jiān)控面板。粗裝修電氣面板需進(jìn)行功能標(biāo)識241）分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)一五、電氣安裝工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表 例2：強弱電面板間距定位【4】分戶驗收251）分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)一一、建筑裝飾裝修工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表二、建筑裝飾裝修工程（戶外）交房觀感質(zhì)量檢查表三、門窗安裝工程交房觀感質(zhì)量檢查表四、給排水安裝工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表五、電氣安裝工程（戶內(nèi)）交房觀感質(zhì)量檢查表 2）分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)二 銷售合同標(biāo)的物合同附圖【4】分戶驗收263）分戶驗收工作的完成標(biāo)志物

17、業(yè)收鑰匙【4】分戶驗收27鑰匙收發(fā)流程鑰匙收發(fā)流程一、項目中需交到業(yè)主手中的各類鑰匙二、項目部分戶驗收三、移交物業(yè)四、交業(yè)主鑰匙種類承辦商責(zé)任人門禁卡弱電分包電氣工程師項目部管理員建立鑰匙臺賬（如：要房間號、壓身份證/ID卡項目公司牽頭，物業(yè)公司配合建立臺賬業(yè)主收鑰匙入戶門（A、B、C）施工方土建工程師鋁合金門鋁窗廠土建工程師信報箱分包土建工程師車位鎖分包土建工程師小房鑰匙施工方土建工程師報警鑰匙弱電電氣工程師建立鑰匙臺賬責(zé)任人A【項目公司工程部】責(zé)任人B【物業(yè)公司】備注：每個單元、樓棟均有樓管員管理鑰匙28為避免鑰匙管理過程中出現(xiàn)混亂，項目公司必須安排：專人管理鑰匙專用房間管理鑰匙，專用木箱

18、（按樓棟號）保存鑰匙，按房間號編 號存放建立臺賬登記鑰匙進(jìn)出，項目部管理員建立鑰匙臺賬借用手續(xù)（如：登記姓名，押身份證、交押金等形式），當(dāng)天借用，當(dāng)天退還。鑰匙收發(fā)流程29 移交物業(yè)1、電梯移交2、機電系統(tǒng)移交3、公共區(qū)域交鑰匙4、市政移交5、景觀移交6、導(dǎo)識系統(tǒng)移交7、驗收簽字8、整改9、維修關(guān)閉10、入住活動11、竣工資料移交 竣工備案1、竣備戶內(nèi)驗收2、外窗淋水3、通水、通電、 通氣4、質(zhì)量保證書 使用說明書 交業(yè)主5、 質(zhì)量保證書 使用說明書 交政府6、竣工備案證明7、入住許可證 分戶驗收1、人員分組2、問題清理 匯總3、維修整改4、重驗5、交鑰匙/ 辦手續(xù) 向業(yè)主交房1、驗明證身2、

19、簽訂入住手續(xù)3、繳納各項費用4、領(lǐng)取鑰匙5、驗收6、問題整改、匯總7、整改8、客戶復(fù)驗9、移交客戶（關(guān)閉）10、入住活動 預(yù)驗收（可選）1、業(yè)主開放日2、第一次模擬驗收 匯總3、維修整改4、第二次模擬驗收 工程專項驗收1、主體驗收2、電梯驗收3、消防驗收4、人防驗收5、規(guī)劃驗收6、市政工程 驗收7、景觀驗收【5】移交物業(yè)【1】工程專項驗收【2】竣工備案【3】預(yù)驗收（可選）【4】分戶驗收【5】移交物業(yè)【6】入住交房301）住宅室內(nèi)部分移交物業(yè)物業(yè)公司接收地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn) 觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2）住宅公共部位及室外移交物業(yè)電梯移交機電系統(tǒng)移交公共區(qū)域交鑰匙市政移交景觀移交導(dǎo)識系統(tǒng)移交驗收簽字整改維修關(guān)閉入住

20、活動竣工資料移交【5】移交物業(yè)313）公共部位移交物業(yè)住宅類產(chǎn)品公共部位移交標(biāo)準(zhǔn)【5】移交物業(yè)32 移交物業(yè)1、電梯移交2、機電系統(tǒng)移交3、公共區(qū)域交鑰匙4、市政移交5、景觀移交6、導(dǎo)識系統(tǒng)移交7、驗收簽字8、整改9、維修關(guān)閉10、入住活動11、竣工資料移交 竣工備案1、竣備戶內(nèi)驗收2、外窗淋水3、通水、通電、 通氣4、質(zhì)量保證書 使用說明書 交業(yè)主5、 質(zhì)量保證書 使用說明書 交政府6、竣工備案證明7、入住許可證 分戶驗收1、人員分組2、問題清理 匯總3、維修整改4、重驗5、交鑰匙/ 辦手續(xù) 向業(yè)主交房1、驗明證身2、簽訂入住手續(xù)3、繳納各項費用4、領(lǐng)取鑰匙5、驗收6、問題整改、匯總7、整改

21、8、客戶復(fù)驗9、移交客戶（關(guān)閉）10、入住活動 預(yù)驗收（可選）1、業(yè)主開放日2、第一次模擬驗收 匯總3、維修整改4、第二次模擬驗收 工程專項驗收1、主體驗收2、電梯驗收3、消防驗收4、人防驗收5、規(guī)劃驗收6、市政工程 驗收7、景觀驗收【6】入住交房【1】工程專項驗收【2】竣工備案【3】預(yù)驗收（可選）【4】分戶驗收【5】移交物業(yè)【6】入住交房33【6】入住交房向客戶交房（在銷售合同約定的時間之前完成交房工作，而不是銷售合同約定的時間開始交房工作）向業(yè)主交房的基本流程（1）驗明證身（2）簽訂入住手續(xù)（3）繳納各項費用（4）領(lǐng)取鑰匙標(biāo)注著產(chǎn)品交付工作完成，開始進(jìn)入產(chǎn)品保修期（5）驗收陪客戶驗收（6）問題整改、匯總（7）整改（8）通知客戶復(fù)驗（9）移交客戶（維修事件關(guān)閉）（10）入住活動營銷組織入住活動，將入住變成一種營銷手段，讓客戶感受到新家的溫馨、居住環(huán)境的美麗、天山地產(chǎn)的愛心（11）工程尾款的支付流程調(diào)整添加物業(yè)保修期之后工程尾款的簽字341、概述2、階段性成果描述3、交房主項流程【各階段主要工作】4、交房區(qū)形象要求5、交房工作指引匯總6、交房文件編制7、售后服務(wù)保障體