房地產(chǎn)公司管控模式淺析PPT講義（2011-07）

1、房地產(chǎn)公司管控模式淺析二零一一年七月目錄2第一部分：管控管控模式房地產(chǎn)的管控模式第二部分：綠城集團(tuán)管控體系簡(jiǎn)介 第一部分：管控3如何進(jìn)行有效管控，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的課題產(chǎn)品不可移動(dòng)房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其最大的特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)必須在同一地點(diǎn)地域存在差異房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng)，各個(gè)地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口統(tǒng)計(jì)狀況、歷史沿革、地區(qū)性政策等會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。行業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)從1994年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到24.32%，行業(yè)的高速發(fā)展，造就了一大批具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也面臨復(fù)雜激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。第一部分：管控4管控的概念

2、是什么？ 我們所謂的管控，意指母子公司管控，是為了更好的適應(yīng)集團(tuán)化、跨區(qū)域化、多元化的發(fā)展，企業(yè)集團(tuán)總部對(duì)于下屬企業(yè)所采用的管理控制方式。管控管什么？管理的三要素：3P績(jī)效績(jī)效管理體系Performance績(jī)效管控人權(quán)責(zé)體系People組織管控流程流程管理體系Process流程管控第一部分：管控5對(duì)管控的理解 管控應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略和文化為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為支持以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值最大化的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。組織定位權(quán)責(zé)劃分組織設(shè)計(jì)職能設(shè)置崗位設(shè)置目標(biāo)計(jì)劃監(jiān)控考評(píng)激勵(lì)流 程制 度組織結(jié)構(gòu)管理控制管理支持企業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)文化第一部分：管控-管控模式6管控模式：三種類型財(cái)務(wù)

3、管控(管尾） 分權(quán)集權(quán)總部與下屬公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職能以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核，集團(tuán)無(wú)專業(yè)管理部門。以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核，集團(tuán)有核心專業(yè)部門。通過集團(tuán)各業(yè)務(wù)管理部門對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理。投資回報(bào)；通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)追求價(jià)值最大化公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)；對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理。財(cái)務(wù)控制財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制財(cái)務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；營(yíng)銷/銷售；項(xiàng)目策劃；設(shè)計(jì)開發(fā)；工程管理；人力資源P戰(zhàn)略管控(管頭和尾） 操作管控(管頭尾和中間） PPPPP第一部分：管控-管控

4、模式7房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷：國(guó)內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)幾乎都選擇了偏操作管控的模式但從各集團(tuán)發(fā)展的普遍規(guī)律來(lái)看，發(fā)展趨勢(shì)均逐步向“戰(zhàn)略管控”演進(jìn)。第一部分：管控-管控模式房地產(chǎn)的管控8房地產(chǎn)企業(yè)從國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)踐來(lái)看，其差異主要體現(xiàn)在“業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理”。第一部分：管控-管控模式房地產(chǎn)的管控9房地產(chǎn)企業(yè)管控什么？通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈的特點(diǎn)分析，平衡現(xiàn)狀能力與價(jià)值鏈中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)，有針對(duì)性進(jìn)行管控的管理方式。第一部分：管控-管控模式房地產(chǎn)的管控10理想的發(fā)展模式第一部分：管控-管控模式房地產(chǎn)的管控11國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管控及組織管理模式一覽第一部分：管控-管控模式房地產(chǎn)的管控12行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企

5、業(yè)總部職能部門設(shè)置一覽目錄13第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介 （組織結(jié)構(gòu)、管理控制、管理支持） 第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介14組織結(jié)構(gòu) 目前，綠城旗下已擁有四家集團(tuán)成員企業(yè)，共同承擔(dān)為廣大城市居民提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品和優(yōu)秀服務(wù)的使命。 綠城中國(guó)控股有限公司（綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司） 綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司 綠城置業(yè)發(fā)展有限公司 綠城控股集團(tuán)有限公司 綠城控股集團(tuán)有限公司，下轄十一家公司共同為房地產(chǎn)主業(yè)提供支撐。綠城物業(yè)管理公司（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)） 綠城教育公司綠城建筑設(shè)計(jì)公司（國(guó)家甲級(jí)資質(zhì)） 綠城足球公司綠城東方建筑設(shè)計(jì)公司（國(guó)家甲級(jí)資質(zhì)） 綠城醫(yī)院綠城酒店管理公司 綠城健康管理公司綠城傳

6、媒公司 綠城頤樂教育投資公司 第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介15組織結(jié)構(gòu)綜合管理部本體建設(shè)部營(yíng)運(yùn)管理部法律事務(wù)部客戶服務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部總工程師辦公室精裝修管理部工程成本管理部材料設(shè)備部營(yíng)銷策劃部資金管理中心財(cái)務(wù)管理部審計(jì)部董事會(huì)/董事長(zhǎng)總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理片區(qū)分管執(zhí)行總經(jīng)理片區(qū)管理團(tuán)隊(duì) 投資者關(guān)系部市場(chǎng)研究部各項(xiàng)目公司 一級(jí)二級(jí)三級(jí)第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介16組織結(jié)構(gòu):三級(jí)管理的職能分工管理協(xié)同資源調(diào)配面對(duì)顧客的營(yíng)銷策劃及售后服務(wù)銷售服務(wù)產(chǎn)品營(yíng)造過程的質(zhì)量、成本與進(jìn)度把控產(chǎn)品營(yíng)造遵循集團(tuán)及片區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和工作計(jì)劃；依據(jù)集團(tuán)制定的一系列規(guī)章制度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心項(xiàng)

7、目公司發(fā)揮經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)和管理協(xié)同的作用，降低溝通與決策成本，實(shí)現(xiàn)各類資源的整合和利用決策支撐專業(yè)管控片區(qū)推行企業(yè)文化和品牌戰(zhàn)略；制定規(guī)章制度，并監(jiān)督項(xiàng)目公司的執(zhí)行文化、品牌與制度監(jiān)控產(chǎn)品創(chuàng)新和研究，推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)資源整合，品質(zhì)監(jiān)督及效果把控；產(chǎn)品管控編制集團(tuán)整體人力資源規(guī)劃及相關(guān)制度；控制項(xiàng)目公司中高層管理人員的選聘、考核；培訓(xùn)指導(dǎo)人力資源管理主責(zé)集團(tuán)的財(cái)務(wù)預(yù)算及資金管理；對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和成本監(jiān)控；投、融資管理財(cái)務(wù)控制制定集團(tuán)整體發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展；對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行戰(zhàn)略指引，并監(jiān)督其執(zhí)行戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略決策資源配置風(fēng)險(xiǎn)控制集團(tuán)總部職能要點(diǎn)主要職能管理定位組織層次第二部分：綠城集團(tuán)管控模

8、式體系簡(jiǎn)介17組織結(jié)構(gòu):職能部門專業(yè)公司化運(yùn)營(yíng) 在集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略指引下，各專業(yè)公司全面推進(jìn)公司化獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。營(yíng)銷公司：已實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、公司化運(yùn)營(yíng)；裝飾公司：完成了公司化組織架構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式，并開展自營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司、景觀咨詢公司、造價(jià)咨詢公司：基本完成組織架構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式，公司化獨(dú)立運(yùn)營(yíng)尚在完善中；材料設(shè)備公司：由傳統(tǒng)采購(gòu)模式向電子商務(wù)戰(zhàn)略采購(gòu)模式轉(zhuǎn)變，并向公司化獨(dú)立運(yùn)營(yíng)方向發(fā)展。18建筑設(shè)計(jì)專業(yè)線前期報(bào)批專業(yè)線工程專業(yè)線景觀專業(yè)線精裝修專業(yè)線營(yíng)銷專業(yè)線交付環(huán)節(jié)第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介管理控制:房地產(chǎn)開放的總控計(jì)劃 集團(tuán)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃管控12個(gè)節(jié)點(diǎn)論證設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)造簽訂土地出讓合同規(guī)劃

9、方案設(shè)計(jì)完成擴(kuò)初完成施工圖完成主體結(jié)頂0.00項(xiàng)目交付土地證取得片區(qū)/項(xiàng)目把控（12個(gè)）設(shè)計(jì)管理公司把控（3個(gè)）集團(tuán)監(jiān)控/考核（4個(gè)）交付施工證施工證開工預(yù)售證開盤第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介管理控制:進(jìn)度控制 集團(tuán)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃管控12個(gè)節(jié)點(diǎn)論證設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)造簽訂土地出讓合同規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成擴(kuò)初完成施工圖完成主體結(jié)頂0.00項(xiàng)目交付土地證取得片區(qū)/項(xiàng)目把控（12個(gè)）設(shè)計(jì)管理公司把控（3個(gè)）集團(tuán)監(jiān)控/考核（4個(gè)）交付施工證施工證開工預(yù)售證開盤管控節(jié)點(diǎn)設(shè)置：規(guī)劃設(shè)計(jì)公司主要監(jiān)控規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初、施工圖3個(gè)節(jié)點(diǎn)；集團(tuán)主要監(jiān)控施工許可證、開工、預(yù)售許可證、交付4個(gè)節(jié)點(diǎn)；片區(qū)以項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃

10、為核心進(jìn)行管控，主要涵蓋12個(gè)節(jié)點(diǎn)，各片區(qū)按照自身管控需求制定進(jìn)度管控工具及節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目公司細(xì)化各項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃。第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介管理控制:進(jìn)度控制 第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介管理控制:項(xiàng)目考核需要解決的關(guān)鍵問題 以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為導(dǎo)向、保證項(xiàng)目按計(jì)劃有序完成以客觀指標(biāo)為基礎(chǔ)、有效識(shí)別項(xiàng)目的真實(shí)績(jī)效對(duì)項(xiàng)目公司的績(jī)效考核把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為詳盡的，可測(cè)量的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)2010年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2011年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2012年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2013年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃年主要流程步驟季度項(xiàng)目前期201041 2 3 4200920111 2 3 420121 2 3 420131 2 3 4工程建設(shè)項(xiàng)目銷售項(xiàng)

11、目融資一、實(shí)行計(jì)劃考核必須嚴(yán)肅計(jì)劃的準(zhǔn)確性和確定性。 在項(xiàng)目規(guī)劃通過后有經(jīng)過審批的項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃（含年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃）三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃因設(shè)計(jì)、前期或市場(chǎng)因素做重大調(diào)整而引起的各項(xiàng)變更 須報(bào)集團(tuán)公司績(jī)效考核委員會(huì)審批，并以審批后的計(jì)劃作為考核標(biāo)準(zhǔn)。二、計(jì)劃考核以經(jīng)過批復(fù)的項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為標(biāo)尺。項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃同意第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介管理控制:項(xiàng)目考核以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為標(biāo)尺，保證項(xiàng)目按計(jì)劃有序完成 第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介管理控制:項(xiàng)目考核經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)（70%）和運(yùn)營(yíng)管理指標(biāo)（30%） 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)施工許可證申領(lǐng)（10%）項(xiàng)目開工（5%）預(yù)售許可證申領(lǐng)（5%）合

12、同銷售（40%）資金回籠（20%）項(xiàng)目融資（10%）項(xiàng)目交付（5%）費(fèi)用控制（5%）運(yùn)營(yíng)管理指標(biāo)本體建設(shè)（10%）園區(qū)服務(wù)（10%）成本控制（10%）注：考核指標(biāo)缺項(xiàng)權(quán)重調(diào)整原則：如項(xiàng)目無(wú)上述某項(xiàng)考評(píng)指標(biāo)，則該項(xiàng)考評(píng)指標(biāo)權(quán)重按照其余指標(biāo)的權(quán)重比例分配至其余考評(píng)指標(biāo)中。 第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介24管理支持：綠城集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力核心優(yōu)勢(shì)制度體系品質(zhì)把控及資源整合能力產(chǎn)品復(fù)制能力園區(qū)生活服務(wù)體系客戶基礎(chǔ)第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介25管理支持：制度體系第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介26管理支持：品質(zhì)把控和資源整合能力三大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 綠城精品工程認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)工程部標(biāo)準(zhǔn)、先進(jìn)工藝工

13、法技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)兩條產(chǎn)品質(zhì)量管控線 工程管理質(zhì)量管控線、工程督導(dǎo)質(zhì)量管控線。 綠城已整合優(yōu)秀專業(yè)力量，組建設(shè)計(jì)、景觀、裝飾、采購(gòu)、成本等多家專業(yè)公司，統(tǒng)籌浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司、浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司兩家甲級(jí)設(shè)計(jì)院和國(guó)際國(guó)內(nèi)各優(yōu)秀專業(yè)公司，放大專業(yè)管控效應(yīng)。工程質(zhì)量管理線負(fù)責(zé)日常工程品質(zhì)評(píng)審、把關(guān)、檢查、管控；工程質(zhì)量督導(dǎo)線則賦予獨(dú)立的工程質(zhì)量督導(dǎo)權(quán)，有序開展所有在建工程的品質(zhì)督查。第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介27管理支持：產(chǎn)品研發(fā)及復(fù)制能力 多年來(lái)，綠城始終堅(jiān)定不移地走品質(zhì)之路，始終保持強(qiáng)勁的產(chǎn)品研發(fā)能力： 別墅已完成三代別墅的演變和升華，并向第四代探索； 多層公寓已完成第二代研發(fā)；

14、高層公寓已全面升級(jí)； 五星級(jí)酒店、城市綜合體、大型社區(qū)等高精尖產(chǎn)品開發(fā)營(yíng)造全面展開。 17年來(lái)，綠城開發(fā)的項(xiàng)目，都已成為或即將成為每個(gè)城市的標(biāo)志性建筑。 每個(gè)產(chǎn)品系列及專業(yè)系統(tǒng)形成復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)。別墅多層公寓高層公寓大型社區(qū)城市綜合體度假公寓商用物業(yè)第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡(jiǎn)介28管理支持：園區(qū)服務(wù)體系 綠城首創(chuàng)的園區(qū)生活服務(wù)體系，是把健康、教育、生活等方面合而為一的園區(qū)服務(wù)產(chǎn)品提供給客戶，在滿足客戶身心愉悅需求的同時(shí)，真正實(shí)現(xiàn)行業(yè)價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值以及企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。綠城園區(qū)生活服務(wù)體系三大服務(wù)系統(tǒng)健康服務(wù)系統(tǒng)健康保健類服務(wù)社區(qū)門診應(yīng)急服務(wù)醫(yī)療綠色通道服務(wù)文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)老年文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)兒童文化教育服務(wù)系統(tǒng)生活服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)飲食服務(wù)社區(qū)運(yùn)動(dòng)服務(wù)社區(qū)休閑娛樂服務(wù)社區(qū)居家購(gòu)物服務(wù)社區(qū)出行服務(wù)社區(qū)管家服務(wù)社區(qū)商務(wù)社區(qū)論壇統(tǒng)一對(duì)接客戶園區(qū)食堂健康服務(wù)中心老年大學(xué)老年活動(dòng)中心少兒活動(dòng)中心會(huì)所/商務(wù)服務(wù)出行服務(wù)幼兒園教育物業(yè)服務(wù)住戶服務(wù)綠城園區(qū)服務(wù)中心銷售服務(wù)中心健康服務(wù)中心物業(yè)管理中心園區(qū)教育中心會(huì)所