田村項目策劃思路ppt課件

1、田村工程謀劃思緒北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀前 言贊賞豪景苑地產(chǎn)的各位指點，給予我司這次參與工程的時機。 我司真心地希望參與到本工程的任務當中，經(jīng)過我們的專業(yè)才干以及全心全意的效力，與貴司一道在田村區(qū)域乃至西部板塊打造一個一流的明星樓盤！內(nèi)容1、地段與地塊2、市場現(xiàn)狀3、對原有規(guī)劃的評析4、方案調(diào)整思緒5、推行方向討論地段與地塊地段分析石景山 田村本案區(qū)域特點處于四環(huán)與五環(huán)間的田村居住板塊交通較為便利，且有改善的利好音訊屬于居住特性較為突出的地段圣 華 園雪 芳 園工程地塊分析育強中學田 村 路阜 石路王 致 和地塊特點地塊處于田村路與阜石路之間，南側(cè)為山體地塊內(nèi)部較為規(guī)整，可操作部分為矩形周邊環(huán)境較差

2、，配套設(shè)備不全道路現(xiàn)狀不佳，有南北側(cè)噪音干擾地塊對住宅類產(chǎn)品溫馨度與質(zhì)量感提升的支持度不高市場現(xiàn)狀工程區(qū)域分析本案永達逸家中國房子蘭德華庭樂府江南玉泉新城玉阜嘉園遠洋山水陽光星期八湯泉逸墅觀瀾國際誠品建筑曦景長安西成憶樹市場現(xiàn)狀項目名稱總占地面積總建筑面積容積率建筑形式開盤時間入住時間目前均價目前銷售率車位比例樂府江南11.5301.9板樓2004.4.102005.6.30780098%11蘭德華庭11212.13板塔2003.8.12004.5.1735080%10.8遠洋山水501304塔板2005.7.232006.6680082%未定誠品建筑5.9314.82.3高板2004.2.1

3、2004.61100085%595個玉泉新城61.78105.622.28板樓、板塔結(jié)合2005.5.12005.12.31600080%曦景長安2.977.84.7板樓、塔樓2005.8.182007.5.31580075% 觀瀾國際8.1172.06板樓2003.4.192004.1.31746098%890個中國房子4.37281.9高板2003.122004.10.315200100%10.8永達逸家4133塔、板2004.2.292004.12.316300100%500多個陽光星期八5.8142.5板樓2005年底6000100%玉阜嘉園3.7132.2塔板結(jié)合2001.3.162

4、002.8.305500100%700個湯泉逸墅5121.82板樓2004.11.202005.12.318500100%充足西成憶樹25.72.3塔板結(jié)合2004.4.62005.5.314470100% 在周邊市調(diào)的13個工程中，有6 個工程曾經(jīng)清盤，其他7個銷售率均已超越75%。西區(qū)住宅工程銷售情況良好。戶型面積分析1居面積 45-70平米2居面積 95-120平米3居面積 120-160平米4居面積 165-230平米 本區(qū)域周邊工程戶型面積主要為45-230平方米的一居至四居，特種戶型復式、錯層面積范圍較大，130-300平方米均有。戶型比例分析項目名稱1居比例2居比例3居比例4居比

5、例特種戶型比例樂府江南5%45%45%5%蘭德華庭15%15%65%5%遠洋山水13%42%40%5%1%誠品建筑10%23%30%35%2%玉泉新城5%40%45%5%5%曦景長安20%55%25% 觀瀾國際20%50%30%中國房子25%50%25%永達逸家35%40%25%湯泉逸墅40%55%5%西成憶樹19%38%38%5% 本區(qū)域周邊工程戶型種類豐富，二居、三居所占比重較大，一居、四居次之，特種戶型復式、錯層最小。價錢分布表項目名稱開盤時間入住時間目前均價目前銷售率樂府江南2004.4.102005.6.30780098%蘭德華庭2003.8.12004.5.1735080%遠洋山水

6、2005.7.232006.6680082%誠品建筑2004.2.12004.61100085%玉泉新城2005.5.12005.12.31600080%曦景長安2005.8.182007.5.31580075% 觀瀾國際2003.4.192004.1.31746098%中國房子2003.122004.10.315200100%永達逸家2004.2.292004.12.316300100%陽光星期八2005年底6000100%玉阜嘉園2001.3.162002.8.305500100%湯泉逸墅2004.11.202005.12.318500100%西成憶樹2004.4.62005.5.3144

7、70100% 本區(qū)域周邊在售工程目前報價為6800元/平方米左右精裝修的誠品建筑除外，曾經(jīng)清盤的工程均價接近6000元/平方米。成交均價分析 本區(qū)域周邊在售工程實踐成交均價在6540元/平方米左右精裝修的誠品建筑除外項目名稱成交均價樂府江南7101蘭德華庭7239遠洋山水6089玉泉新城6251曦景長安5675 觀瀾國際6889誠品建筑8997總價分析項目名稱1居總價2居總價3居總價4居總價特種戶型總價樂府江南34.385.8117156蘭德華庭49.275109.5139.7遠洋山水42.871.491.8129.2115.6玉泉新城41.469104.4126180誠品建筑64.9128.

8、7137.5242247.5曦景長安37.76577.7 觀瀾國際73.9122.3161.1中國房子36.457.267.6永達逸家40.366.291.4陽光星期八5775玉阜嘉園37.460.582.590.8湯泉逸墅114.8116.5119.8西成憶樹24.644.362.673.8 本區(qū)域周邊工程總價大多數(shù)控制在130萬元/套以內(nèi)精裝修的誠品建筑除外，其中一居總價25-45萬元/套，二居總價50-75萬元/套，三居總價70-120萬元/套，四居總價100-150萬元/套，特種戶型總價120-250萬元/套市場現(xiàn)狀綜合分析該區(qū)域住宅工程較為集中，居住氣氛根本構(gòu)成在售工程的銷售率均到達

9、75%，銷售情況良好周邊工程面積控制在45-230平方米，其中在售工程面積普遍高于早期工程10-20平方米該區(qū)域普通住宅二、三居所占比例較大，一居、四居所占比例較小，幾乎沒有特種戶型該區(qū)域普通住宅在售工程的均價為6800元/平方米左右，而實踐成交均價為6540元/平方米左右該區(qū)域周邊工程總價集中控制在30-130萬元/套，其中在售工程總價控制在40-140萬元/套本區(qū)域住宅市場曾經(jīng)由放量式增長向提高溫馨度轉(zhuǎn)變，有很大的上升空間對原有規(guī)劃的評析圣 華 園雪 芳 園經(jīng)濟技術(shù)目的1214層板樓有部分獨立商業(yè)及底商全地下停車根本沒有園林對原有規(guī)劃的評析原規(guī)劃方案已根本到達成熟形狀經(jīng)濟技術(shù)目的曾經(jīng)除限高

10、外根本用足受經(jīng)濟技術(shù)目的限制，樓座改動余地不大初步判別戶型面積比較常規(guī)，屬于“不出錯的設(shè)計190200平米/層原規(guī)劃的問題原規(guī)劃沒有錯誤，屬于本區(qū)域第一代產(chǎn)品是個“保底的方案！無法到達拉升價錢和提升工程質(zhì)量的目的！方案調(diào)整思緒調(diào)整原那么調(diào)整工程規(guī)劃方案，以產(chǎn)品特征帶開工程質(zhì)量提升調(diào)整工程推行思緒，依托產(chǎn)品特征提升工程質(zhì)量對于任何一個工程而言，調(diào)整思緒均為兩條路：順向：以現(xiàn)有產(chǎn)品為藍本，修正不合理處，放大優(yōu)勢逆向：跳出思想慣性，在顯性供應下尋覓隱性需求，出“奇制勝方案一 既然現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)整余地不大，那么我們使之更為合理，即調(diào)整戶型面積以及比例，修正戶型，添加戶型種類，豐富產(chǎn)品序列，修正園林、變換外

11、立面、出奇的包裝推行 這是一種最常規(guī)不過的手法，是一種地產(chǎn)人的天性反響，也是一種最偷懶的想法。方案一符合市場主流產(chǎn)品設(shè)計，不會有市場阻力方案一會保證銷售率和銷售速度方案一不會大幅提升工程質(zhì)量和價錢方案一不會給工程推行提供任何支撐因此，我司推翻了方案一，這個方案對于本工程不適宜。評價方案一方案二 進而我們開場逆向思想，看一看有沒有什么可以“跳出來的地方。我們發(fā)現(xiàn)了一個有趣的景象，西區(qū)樓盤的印象就是：適中戶型+景觀環(huán)境優(yōu)勢+中國傳統(tǒng)推行+政府背景40-50歲客群但是，西區(qū)難道就真的只是這樣了嗎？ 能否會有被顯性供應所掩蓋下的隱性需求？假設(shè)我們找到了這個隱性需求，能否會對工程產(chǎn)生極大的推進作用？方案

12、二 經(jīng)過我司在西區(qū)多年的實戰(zhàn)，我們以為西區(qū)存在著很大的待開發(fā)“地帶，其中：小戶型工程是這個區(qū)域中的空白。西區(qū)同樣存在年輕人本地任務+地鐵1號線的運力西區(qū)有其它區(qū)域不可比較的宏大升值潛力投資性 同時，我司在西區(qū)的工程以及其它工程中的小戶型部分及其暢銷，在這個位置做一個純小戶型工程能否會產(chǎn)生極大的銷售力？方案二小戶型在這個位置上能否可行？ 優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無競爭、單價上升空間大優(yōu)勢：本錢添加、改動現(xiàn)有目的、審批困難、時機：交通利好要挾：這個區(qū)域沒有開發(fā)商嘗試小戶型、物業(yè)糾紛風險添加、綜上，我司以為本工程小戶型定位不可行方案二一個疑問：為什么不做大戶型？與湯泉逸墅和雍景天成相比地段不支持配套不支持經(jīng)濟技

13、術(shù)目的不支持北京集合住宅市場開展的階段劃分：第一代產(chǎn)品：塔樓點塔、蝶塔第二代產(chǎn)品：板樓多層、高層板樓第三代產(chǎn)品：薄板進深緊縮到13米以內(nèi)第四代產(chǎn)品：短薄板進深13米以內(nèi)，兩個單元一組第五代產(chǎn)品：高科技生態(tài)住宅建筑本身形狀的晉級技術(shù)設(shè)備的創(chuàng)新方案三 其開展順序是一個住宅向溫馨化、人性化開展的過程，這個過程促使了社區(qū)規(guī)劃的日趨合理。我司定位本工程為：高科技住宅短薄板住宅第五代產(chǎn)品本工程規(guī)劃曾經(jīng)根本確定，調(diào)整余地不大高科技生態(tài)住宅比起無法維護的大面積水景、必出爭議的精裝修，都具有著更強的真實的可執(zhí)行性。高科技生態(tài)住宅只對現(xiàn)有產(chǎn)品做加法，不用犧牲掉戶型等既得設(shè)計優(yōu)點。做西部乃至北京第一個全高科技住宅，

14、這樣將工程從“出賣上升“地產(chǎn)革新的層次，從而構(gòu)成貴司對北京地產(chǎn)的奉獻！ 我公司是北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中，對于高科技住宅研討最深化的公司。在從2005年下半年開場我公司曾經(jīng)為3個開發(fā)商謀劃了高科技住宅，均將于2006年秋季入世。高科技住宅將成為北京2006年及2007年的房地產(chǎn)產(chǎn)品開展主流！下面，就為貴司和盤推出我司對于高科技住宅的了解以及實踐運用到本工程中的謀劃方案！亞豪在高科技住宅方向1、高效保溫隔熱外墻體系2、 熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)3、 高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計4、 高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)5、 高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用6、 高性能遮陽技術(shù)系統(tǒng)7、 建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)8、 置換式全新風

15、系統(tǒng)9、 住宅自動通風與“房屋呼吸技術(shù)系統(tǒng)10、 能量活性建筑根底與地源熱泵系統(tǒng)11、 高效太陽能利用系統(tǒng)12、 PCM_相位變化蓄熱資料技術(shù)體系的運用13、 衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)14、 隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù)15、 提高住宅光環(huán)境溫馨性的技術(shù)系統(tǒng)16、 綠色屋面技術(shù)系統(tǒng)17、 中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)18、 智能樓宇自控系統(tǒng)高科技生態(tài)住宅建筑的18大系統(tǒng)曾經(jīng)非常的成熟和完善，而且造價非常低廉。目前曾經(jīng)成熟的18大系統(tǒng) 我們可以擔任任的說，上述全部18套高科技住宅技術(shù)的運用所需付出的代價，只需求在住宅部分每平米的建安本錢中添加800元/建筑平米！1、高效保溫隔熱外墻體系2、 高效門

16、窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)3、 高性能遮陽技術(shù)系統(tǒng)4、 建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)5、 中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)6、 智能樓宇自控系統(tǒng)本工程真實需求的高科技系統(tǒng)1、磚幕墻干掛 2、 LOW-E玻璃窗3、 滑動式外遮陽板4、 建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)5、 智能樓宇自控系統(tǒng)選裝的系統(tǒng)：住宅新風系統(tǒng)房屋空氣置換系統(tǒng)會呼吸的住宅本工程只需求添加的系統(tǒng)1、磚幕墻干掛我們只需求添加的系統(tǒng) 2、 LOW-E玻璃窗我們只需求添加的系統(tǒng)3、滑動式外遮陽板我們只需求添加的系統(tǒng)上地MOMA4、水泥輻射采暖制冷我們只需求添加的系統(tǒng)5、智能房屋系統(tǒng)我們只需求添加的系統(tǒng)我們用添加缺乏800元/平米本錢換來的是西區(qū)第一住宅晉級產(chǎn)品西區(qū)第終身態(tài)節(jié)能住宅西區(qū)的高科技普通住宅豪景苑房地產(chǎn)公司在北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的先鋒位置與市場相比較，本戶型建議屬于緊湊型戶型建議戶型面積范圍比例一居607015%二居8511035%三居11014040%四居16018010%推行方向討論推行方向討論推行的根底是產(chǎn)品設(shè)計我們的產(chǎn)品是西區(qū)首個全高科技住宅我們