《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》word版

1、房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范GB/T50291-19991總則為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定， 制定本規(guī)范。本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。2術(shù)語房地產(chǎn)real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì) 實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵

2、循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。估價(jià)對(duì)象subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。2.0. 4估價(jià)目的appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)時(shí)點(diǎn)appraisal dete，date of Value 估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期?？陀^合理價(jià)格或價(jià)值value 某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。公開市場open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易

3、對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它性。公開市場價(jià)值open market value 在公開市場上最可能形成的價(jià)格。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。類似房地產(chǎn)similar property 與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。2.0. 10同一供求圈comparable search area 與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。

4、2.0. 12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法income approach,income capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0. 14成本法cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估

5、價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.0. 15假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method， residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。2.0. 17潛在毛收入potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2.0. 18有效毛收入effective gross in

6、come 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運(yùn)營費(fèi)用operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。凈收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。建筑物重置價(jià)格replacement cost of building 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同 等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。2. 0.22建筑物重建價(jià)格reproduction cost of

7、building 采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。物質(zhì)上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。功能上的折舊functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。經(jīng)濟(jì)上的折舊economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。估價(jià)結(jié)

8、果conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。估價(jià)報(bào)告appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。3估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則; 2最高最佳使用原則; 3替代原則; 4估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： l保持現(xiàn)狀前

9、提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià); 2轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià); 3裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià); 4重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià); 5上述情形的某種組合。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4估價(jià)程序自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)

10、行： l明確估價(jià)基本項(xiàng); 2擬定估價(jià)作業(yè)方案; 3搜集估價(jià)所需資料; 4實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象; 5選定估價(jià)方法計(jì)算; 6確定估價(jià)結(jié)果; 7撰寫估價(jià)報(bào)告; 8估價(jià)資料歸檔。明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi) l 明確估價(jià)目的; 2明確估價(jià)對(duì)象; 3明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出; 2明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià) 對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀總和權(quán)益狀況; 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日; 4在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和

11、估價(jià)方法; 2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道; 3預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi); 4擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料; 2對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料; 3相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料; 4.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境

12、或臨路狀況進(jìn)行拍照等。完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。5估價(jià)方法5.1 估價(jià)方法選用估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的

13、估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。5.2市場比較法5.2.l運(yùn)用市場比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行: 1搜集交易實(shí)例; 2選取可比實(shí)例; 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ); 4進(jìn)行交易情況修正; 5進(jìn)行交易日期修正; 6進(jìn)行區(qū)域因素修正; 7進(jìn)行個(gè)別因素修正; 8求出比準(zhǔn)價(jià)格。運(yùn)用市場比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1交易雙方情況及交易目的; 2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況; 3成交價(jià)格; 4成交日期; 5付款方式。根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)

14、目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： l是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn); 2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不直超過一年; 3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一，其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1統(tǒng)一付款方式; 2統(tǒng)一采用單價(jià); 3統(tǒng)一幣種和貨幣單位; 4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清。 2不同市種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏

15、差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例： l 有利害關(guān)系人之間的交易; 2急于出售或購買情況下的交易; 3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易; 4交易雙方或一方對(duì)市場行情缺乏了解的交易; 5交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易; 6相鄰房地產(chǎn)的合并交易; 7特殊方式的交易; 8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易; 9其他非正常的交易。 注：1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正; 2對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期

16、時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。5.2. 7進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例

17、在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等;有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格

18、的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。 5.2.11市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。5.3收益法運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料; 2估算潛在毛收入; 3估算有效毛收入; 4估算運(yùn)營費(fèi)用; 5估算凈收益; 6選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率; 7選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取： l出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)

19、、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 2商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)

20、務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益

21、的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1每年基本上固定不變; 2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減; 3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減; 4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。資本化率應(yīng)按下列方法分析確定： l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。 3復(fù)合投資收益率法：將購買

22、房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算： R= MRm 十(1-M )Re(5.3.5)式中R -資本化率(% );M-貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;Rm-抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re-自有資本要求的正常收益率(%)。 4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO-綜合資本化率(%)，

23、適用于土地與建筑物合一的估價(jià);RL-土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià);RB-建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià);L-土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%);B-建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%。計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的

24、收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理： 1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。 2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。5.4成本法運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料; 2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格; 3估算折舊; 4

25、求出積算價(jià)格。重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： l土地取得費(fèi)用; 2開發(fā)成本; 3管理費(fèi)用; 4投資利息; 5銷售稅費(fèi); 6開發(fā)利潤。 注：開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。5.4. 4同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成

26、劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。建筑物的重置價(jià)格重建價(jià)格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分，修復(fù)所需的費(fèi)用小

27、于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分;反之為不可修復(fù)部分。對(duì)于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額?？鄢叟f后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?l 直線法下的建筑物理值計(jì)算公式：V= C-(C- S)t/N(5.4.9- 1) 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V= C- (1- Z/N(5.4.9-2) 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V= CQ(5.4.9-3)式中V-建筑物現(xiàn)值(元，元/M2);C-建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格(元，元/M2); S -建筑物預(yù)計(jì)凈殘值(元，元/ M2 ;T -建筑物已使用年限(年);N -建筑物耐用年限(年);Q-建筑物成新

28、率(% )。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。5. 4.10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。估價(jià)中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為： 1建筑物的建設(shè)期不計(jì)八耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì); 2建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)

29、按建筑物耐用年限討算折舊; 3建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊; 4建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊; 5建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。5.5假設(shè)開發(fā)法5.5

30、.l 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況; 2選擇最佳的開發(fā)利用方式; 3估計(jì)開發(fā)建設(shè)期; 4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值; 5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi); 6進(jìn)行具體計(jì)算。假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等;投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售(含預(yù)售)上、租(含預(yù)租)和自營等。運(yùn)用假

31、設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法;難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。5.6基準(zhǔn)地價(jià)修正法運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料; 2確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基

32、準(zhǔn)地價(jià); 3進(jìn)行交易日期修正; 4進(jìn)行區(qū)域因素修正; 5進(jìn)行個(gè)別因素修正; 6求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，直按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6不同估價(jià)目的下的估價(jià)6.0. l房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估; 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估; 3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估; 4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估; 5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià); 6房

33、地產(chǎn)課稅估價(jià); 7證地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià); 8房地產(chǎn)分割、合并估價(jià); 9房地產(chǎn)糾紛估價(jià); 10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估; 11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià); 12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。6.1土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法)、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。土地使

34、用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。6.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益價(jià)值，并應(yīng)注意國家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。6.3房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)

35、估房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法人城市房屋租賃管理辦法以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)走的租賃政策。房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，可采用市場比較法、收益法和成本法。以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。6.4房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地

36、產(chǎn)抵押管理辦法以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理： 1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用

37、權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。 2用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)走抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)的影響。以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值

38、為該房地產(chǎn)的價(jià)值。6.5房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國保險(xiǎn)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。保險(xiǎn)價(jià)應(yīng)是投保人與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同時(shí)作為確定保險(xiǎn)金額基礎(chǔ)的保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值。保險(xiǎn)金額應(yīng)是保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保金額。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場比較法。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)

39、生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。6.6房地產(chǎn)課稅估價(jià)6.6. l 房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。6. 6.2有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。6.7征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補(bǔ)償估價(jià)(簡稱征地估價(jià))和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補(bǔ)償估價(jià)(簡稱拆遷估價(jià))。征地估價(jià)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國土地管理法以及當(dāng)

40、地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷估價(jià)，應(yīng)依據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 依照規(guī)走，拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可根?jù)當(dāng)?shù)卣_定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結(jié)合建筑物成新估價(jià)。依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。此種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場價(jià)格進(jìn)行。6.8房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應(yīng)注意分割、合

41、并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。6.9房地產(chǎn)糾紛估價(jià)房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。6.10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估為確定拍賣保留

42、價(jià)提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國拍賣法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價(jià)。6.11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià);其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，?quot;保持現(xiàn)狀前提或轉(zhuǎn)換用途前提進(jìn)

43、行估價(jià)。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意資產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于市場價(jià)值。6.11 .3企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。6.12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被

44、損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。7估價(jià)結(jié)果對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： l計(jì)算過程是否有誤; 2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確; 3參數(shù)選擇是否合理; 4是否符合估價(jià)原則; 5公式選用是否恰當(dāng); 6選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。

45、當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。8估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： 1全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套; 2公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù); 3準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 4概括性：應(yīng)用簡潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說

46、明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分： l封面; 2 目錄; 3致委托方函; 4估價(jià)師聲明; 5估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告; 7估價(jià)技術(shù)報(bào)告; 8附件。對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)： l 估價(jià)項(xiàng)目名稱; 2委托方名稱或姓名和往所; 3估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))名稱和住所; 4估價(jià)對(duì)象; 5估價(jià)目的; 6估價(jià)時(shí)點(diǎn); 7價(jià)值定義; 8估價(jià)依據(jù); 9估價(jià)原則; 10估價(jià)技術(shù)路線、方法和測算過程; 11估價(jià)結(jié)果及其確定的理由; 12估價(jià)作業(yè)日期; 13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用

47、的有效期; 14估價(jià)人員; 15注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章; 16估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 17附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，其中： 1 對(duì)土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。 2對(duì)建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成

48、年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章： 1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中己說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4估價(jià)人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。 5估價(jià)人員已(或沒有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出

49、對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。 6沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。 7其他需要聲明的事項(xiàng)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。9職業(yè)道德估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)。9.0. 3估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)

50、構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式A. 0.l封面： 標(biāo)題：(房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告) 估價(jià)項(xiàng)目名稱：(說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱) 委托方：(說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名) 估價(jià)方：(說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱)估價(jià)人員：(說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名) 估

51、價(jià)作業(yè)日期：(說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日) 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：(說明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)譏構(gòu)內(nèi)的編號(hào))目錄：標(biāo)題：目錄 一、 致委托方函 二、 估價(jià)師聲明 三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 (一) (二) 五、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告(可不提供給委托方，供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等)(一) (二) 六、 附件 (一) (二) 致委托方函(標(biāo)題：)致委托方函 致函對(duì)象(為委托方的全稱) 致函正文(說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果) 致函落款(為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章)致函日期(為致函的年月日)估價(jià)師聲明：

52、(標(biāo)題：)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。 5我們已(或沒有)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(在本聲明中清楚地說明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘)。 6沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。 7(其他需要聲明的事項(xiàng))。 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章(至少有一名)。估價(jià)的假設(shè)和限制條件(標(biāo)題：)估價(jià)的假設(shè)和限制條件 (說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)