物業(yè)管理法規(guī)第1章物業(yè)管理法規(guī)概述課件

1、【本章學習目標】第一節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)的立法概況第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理法律責任【本章小節(jié)】【復(fù)習思考題】【案例分析題】第一章 物業(yè)管理法規(guī)概述【本章學習目標】1了解物業(yè)管理立法概況2理解物業(yè)管理法規(guī)的概念3掌握物業(yè)管理法律關(guān)系基本知識4理解物業(yè)管理法律責任主要內(nèi)容5熟悉物業(yè)管理條例內(nèi)容 【引導(dǎo)案例】一、我國物業(yè)管理法規(guī)立法進程二、物業(yè)管理法規(guī)的法律淵源三、物業(yè)管理條例簡介【引導(dǎo)案例解析】第一節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)的立法概況【引導(dǎo)案例】 物業(yè)管理法規(guī)的概念是什么？ 某日，某物業(yè)服務(wù)公司甲乙丙三個管理員對于物業(yè)管理法規(guī)的含義產(chǎn)生了爭議，甲認為物業(yè)管理法規(guī)就是物業(yè)管理法律，乙認為法規(guī)和法律

2、不是一回事，法律包括法規(guī)，丙則認為所謂的物業(yè)管理法規(guī)就是物業(yè)管理條例。請評析他們的觀點。 一、我國物業(yè)管理法規(guī)立法進程 （一）1994年3月23日城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件 （二）2003年6月8日，物業(yè)管理條例正式頒布，標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。 （三）物權(quán)法奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ) 二、物業(yè)管理法規(guī)的法律淵源 (一)憲法 (二)法律 (三)行政法規(guī) (四)地方性法規(guī) (五)行政規(guī)章 (六)地方性政府規(guī)章 (七)司法解釋 (八)政策文件 (九)其他規(guī)范性文件 三、物業(yè)管理條例簡介（一）立法精神 （二）指導(dǎo)思想（三）立法原則（四）八項基

3、本制度 【引導(dǎo)案例解析】 物業(yè)管理法規(guī)是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范的總稱?；谖覈飿I(yè)管理的立法現(xiàn)狀和法律淵源，對物業(yè)管理法規(guī)的理解也有廣義和狹義之分。狹義的物業(yè)管理法規(guī)指國務(wù)院頒布實施的物業(yè)管理條例；廣義的物業(yè)管理法規(guī)不僅包括物業(yè)管理條例，全國人大及其常務(wù)委員會、國務(wù)院及各部門制定的與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)、部門規(guī)章，還包括有立法權(quán)的地方各級立法機關(guān)和行政機關(guān)制定的與物業(yè)管理相關(guān)地方性法規(guī)、地方性規(guī)章和其他規(guī)范性文件。本書采用廣義的物業(yè)管理法規(guī)概念?！疽龑?dǎo)案例】第二節(jié) 物業(yè)管理法律關(guān)系一、物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)涵二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素三、物業(yè)管理法律關(guān)系分類四、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、

4、變更和消滅五、物業(yè)管理條例確立的基本法律關(guān)系【引導(dǎo)案例解析】【引導(dǎo)案例】 業(yè)主能自行擴建房前庭院嗎？ 某物業(yè)公司受開發(fā)商委托對河東區(qū)某住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)工作人員在進行日常巡查時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主侯某在其房前的綠地上正在打地基擴建房前小院。工作人員當即進行規(guī)勸和制止，并向侯某下達了裝修違章通知單，要求其停止擴建并恢復(fù)綠地原狀。侯某不聽勸阻，仍然將小院擴至綠地。工作人員發(fā)現(xiàn)侯某再次擴建小院，在制止無效的情況下?lián)艽蛄?10報警，而侯某繼續(xù)施工。侯某擴建后的小院已至小區(qū)人行道上并用鐵柵欄圍起，嚴重影響了小區(qū)業(yè)主的正常通行和小區(qū)綠化景觀，侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。為此，物業(yè)公司提起訴訟，

5、要求侯某拆除私自擴建的小院并恢復(fù)原狀。對此，被告侯某稱，他在買房時開發(fā)商承諾小院面積為5平方米，但實際交付的小院面積還不足1平方米，他曾多次找到開發(fā)商及物業(yè)公司，但雙方互相推諉，所以才自行將小院擴至應(yīng)有的面積。且小區(qū)內(nèi)一樓的業(yè)主都將小院外擴，不只侯某一家，因此不同意原告訴訟請求。你對本案例有何看法？ 一、物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)涵 （一）法律關(guān)系 法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 （三）研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義 研究物業(yè)

6、管理法律關(guān)系對加強物業(yè)管理立法、守法、執(zhí)法、司法都有著極其重要的意義。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體 （三）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指依法可以參加到物業(yè)管理法律關(guān)系中，并在物業(yè)管理法律關(guān)系中享有權(quán)利和承擔義務(wù)的人或組織。按照我國物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，我國物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要有自然人（業(yè)主、使用人等）、法人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等）、非法人團體（業(yè)主大會、行業(yè)協(xié)會等）、國家（以公房業(yè)主、土地所有者等身份）。 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管

7、理法律關(guān)系主體的權(quán)利與義務(wù)共同指向的對象，或者說是當事人權(quán)利義務(wù)圍繞的對象、中心。包括物（房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場地）、非物質(zhì)財富（創(chuàng)意、獨特的規(guī)范、標準、制度、品牌、信譽等）、行為（物業(yè)服務(wù)）及行為結(jié)果（安全的樓宇、運行良好的設(shè)備、良好的環(huán)境等）。 （三）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和負有的義務(wù)。物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容中的權(quán)利是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體依法在一定的條件下，按照自己的意志，作出或者不作出某種行為，以及要求他人作出或者不作出某種行為的資格。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分類 （一）民事性質(zhì)的法律關(guān)系 （二）行政管理性質(zhì)的法律關(guān)系

8、 （一）民事性質(zhì)的法律關(guān)系 物業(yè)管理法律關(guān)系中主要一類是民事性質(zhì)的法律關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間基于物業(yè)服務(wù)合同所建立起來的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系就是典型的民事法律關(guān)系。此類法律關(guān)系主要特點：主體法律地位平等；多由當事人自愿設(shè)立；當事人的權(quán)利義務(wù)一般是對等，即雙方互享權(quán)利、互負義務(wù)。 （二）行政管理性質(zhì)的法律關(guān)系 行政管理性質(zhì)法律關(guān)系的主體之間有隸屬關(guān)系，一方可以依法管理另一方，另一方必須接受。在我國的物業(yè)管理立法中均明確了物業(yè)管理的行政主管部門，這些部門對應(yīng)的擁有指導(dǎo)、監(jiān)督、管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會的職權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會等要服從其指導(dǎo)、監(jiān)督與管理。 四、物業(yè)管理法律關(guān)系的

9、產(chǎn)生、變更和消滅 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的概念 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的前提和條件 （一）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的概念 1.物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生 2.物業(yè)管理法律關(guān)系的變更 3.物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅 1.物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生 物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指在物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間新形成某種法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。例如，因簽訂物業(yè)服務(wù)合同而形成的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 2.物業(yè)管理法律關(guān)系的變更 物業(yè)管理法律關(guān)系的變更，是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體或內(nèi)容發(fā)生部分變化。它包括：權(quán)利主體的改變；權(quán)利客體的改變；法律關(guān)系內(nèi)容的改變。

10、如物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生合并，會使物業(yè)管理的服務(wù)主體發(fā)生變化。如業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商就物業(yè)管理服務(wù)的項目、服務(wù)標準和收費等進行調(diào)整，從而導(dǎo)致雙方物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容和客體同時變更。 3.物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅 物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅，是指法律關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)的終止。例如，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系即告終止；業(yè)主大會成立并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效后，前期物業(yè)管理法律關(guān)系結(jié)束；物業(yè)服務(wù)合同期未滿，但合同一方或雙方依法解除合同的，雙方的物業(yè)管理法律關(guān)系也即終止 （二）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的前提和條件 1物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律

11、關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的前提 2物業(yè)管理法律事實是物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的條件 1物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的前提 法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅必須以相應(yīng)法律規(guī)范的存在為前提，沒有相應(yīng)的法律規(guī)范法律關(guān)系就無法產(chǎn)生，也就無從有變更和消滅。因而，物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的前提。例如，國務(wù)院物業(yè)管理條例第五條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。”房地產(chǎn)行政主管部門依法行使對小區(qū)的行政管理權(quán)時，就產(chǎn)生了房地產(chǎn)行政主管部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等方面一系列行政管理法律關(guān)系。 2物業(yè)管理法律事實是物

12、業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的條件 物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法律規(guī)范所規(guī)定或認可的，能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅（或終止）的客觀現(xiàn)象或條件。和一般的法律事實一樣，物業(yè)管理法律事實可分為物業(yè)管理法律行為和物業(yè)管理法律事件。 （1）物業(yè)管理法律行為 它是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體根據(jù)自覺意志而作出的能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止的客觀活動。如根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定召開業(yè)主大會，進行招標，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等行為。 （2）物業(yè)管理法律事件 它是指物業(yè)管理法律規(guī)定的，不以物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志為轉(zhuǎn)移而能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止的客觀情況。如不可抗力、業(yè)主死亡

13、或下落不明、物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)或解散等。五、物業(yè)管理條例確立的基本法律關(guān)系 (一)業(yè)主相互之間的關(guān)系 (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 (三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 (四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 (五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 (六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 (一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系 業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨立享有所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共

14、同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)。條例在進行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。業(yè)主大會承擔代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責，業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，同樣應(yīng)當承擔相應(yīng)的義務(wù)。 (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)

15、費用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等關(guān)系，即不是主人與仆人也不是管理與被管理的關(guān)系，雙方簽訂合同自愿、合同內(nèi)容也完全自愿，物業(yè)服務(wù)合同合法簽訂和生效后，雙方都要接受合同的約束。 (三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。

16、商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)11，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來簽訂。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸人住的購房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個問題，條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的：一個是建設(shè)單

17、位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是：制定臨時管理規(guī)約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。11請問全書中的“前期物業(yè)服務(wù)”與“早期物業(yè)物務(wù)”是否應(yīng)該統(tǒng)一？應(yīng)統(tǒng)一為哪個詞？前期物業(yè)服務(wù)或前期物業(yè)管理，包括了物業(yè)管理早期介入。是兩個不同的概念（第7章進行了局部修改） (四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企

18、業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取應(yīng)當由業(yè)主負擔的有關(guān)費用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費義務(wù)。當然，這些單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費用，那就應(yīng)當簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用。委托合同同樣應(yīng)當遵循平等自愿原則。因此，條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)

19、施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民；居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)

20、的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 (六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 物業(yè)管理各方主體之間的民

21、事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力進行干預(yù)，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的 【引導(dǎo)案例解析】 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接

22、受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責、權(quán)、利應(yīng)一致。案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔相應(yīng)的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進行侵害。開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對

23、住戶停水、停電，則混淆了房屋買賣法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系，違背了其法定職責與義務(wù)，是違法行為。 第三節(jié) 物業(yè)管理法律責任【引導(dǎo)案例】一、物業(yè)管理法律責任概述二、物業(yè)管理法律責任的一般構(gòu)成三、物業(yè)管理法律責任的分類四、物業(yè)管理條例中規(guī)定的法律責任【引導(dǎo)案例解析】 【引導(dǎo)案例】 業(yè)主花盆墜落致小學生傷害事件物業(yè)公司是否承擔賠償責任？ 王某喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預(yù)報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王某趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內(nèi)。中午臺風來臨，住在同樓的小學生李某放學回家，恰好走到王某家樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)公司的巡邏保安見狀，

24、忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。見到李某被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王某家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王某家玩，王某曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，李某父母找到王某要求其賠償損失，王某稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償，即使賠償，也是物業(yè)公司賠償，因為其管理不到位。為此，李某向人民法院起訴，要求王某與物業(yè)公司賠償損失。本案中的損失依法應(yīng)由誰承擔？ 一、物業(yè)管理法律責任概述 法律責任是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律規(guī)定必須承擔的不利的法律后果。 法律責任是社會責任的一種，承擔法律責任的最終依據(jù)是法律。這里的法律是指

25、廣義上的法律，既包括各級有立法權(quán)主體制定規(guī)范性法律文件，也包括行為主體依法訂立的合同、協(xié)議和契約。法律責任是權(quán)利的保障機制，法律責任的追究由國家強制力實施和保證。設(shè)定法律責任的目的在于體現(xiàn)國家強制力的存在與威嚴，并恢復(fù)遭到破壞的原有合法權(quán)利與義務(wù)，以保護法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和維護正常的社會經(jīng)濟秩序。 物業(yè)管理法律責任是指物業(yè)管理活動主體由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范行為而應(yīng)當承擔的不利的法律后果。物業(yè)管理法律責任制度是法律對物業(yè)管理社會關(guān)系進行調(diào)控的一種形式，以保護合法權(quán)益、促進義務(wù)履行為主要內(nèi)容，而在法律責任追究方與法律責任承擔方之間建立起與國家強制處罰措施相聯(lián)系的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律責任制度

26、的功能主要體現(xiàn)在三方面：一是處罰物業(yè)管理中的違法行為；二是補償受害者之損失；三是教育人們遵紀守法。在物業(yè)管理活動中，要使責任人不能逃避其應(yīng)承擔的法律責任，完善物業(yè)管理法律規(guī)范，專設(shè)“法律責任”章節(jié)是非常有必要的。作為國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，物業(yè)管理條例第六章就以專章形式規(guī)定了各種違法行為應(yīng)承擔的責任。 二、物業(yè)管理法律責任的一般構(gòu)成 （一）物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成 （二）法律責任的歸責條件四要素構(gòu)成 （一）物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成概念 物業(yè)管理法律責任的構(gòu)成是指據(jù)以確定物業(yè)管理法律責任必須具備的各種條件或必須符合的標準。由于物業(yè)管理中違法行為具體種類很多，涉及諸如民事違約責任、民事侵權(quán)責任、行政責任

27、、刑事責任等不同種類的物業(yè)管理法律責任，其具體的構(gòu)成要件也各有一定差異。 （二）法律責任的歸責條件構(gòu)成 在一般情況下，法律責任的歸責條件由下列四要素構(gòu)成： 1.行為違法 2.損害結(jié)果 3.因果聯(lián)系 4.行為人心理主觀過錯狀態(tài) 1.行為違法。 法律責任一般是由違法行為的發(fā)生而引起的，因此，違法本身的構(gòu)成條件，自然應(yīng)當成為法律責任構(gòu)成的基礎(chǔ)和必要的前提條件。 2.損害結(jié)果 損害是指給被侵害方造成的利益損失和傷害。損害的形式主要有人身的損害、財產(chǎn)的損害、精神的損害和其他利益方面的損害。損害的范圍包括直接實際損害和喪失預(yù)期可得利益的間接損害。行為具有一定程度的社會危害性，給社會特定利益關(guān)系造成了危險或

28、損害，并且危害結(jié)果達到了法律規(guī)定應(yīng)追究相應(yīng)法律責任的程度，是構(gòu)成物業(yè)管理法律責任的一個必要條件。在有些法律責任中，損害結(jié)果不是必要要素。 3.因果聯(lián)系 違法行為與損害結(jié)果之間應(yīng)當存在因果聯(lián)系。法律上的因果聯(lián)系不是一般的因果關(guān)系，而是指某種事實上的行為與特定損害結(jié)果之間的必然聯(lián)系。如果某項損害結(jié)果不是因某人的行為所必然引起的，則該行為人就不對該項結(jié)果負責。由于行為與結(jié)果之間的聯(lián)系多種多樣，有必然聯(lián)系和偶然聯(lián)系、直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，有一果多因和一因多果之分，因此在把物業(yè)管理法律責任歸于某一違法行為時，必須搞清楚違法行為與特定的損害結(jié)果之間的聯(lián)系，這對于行為定性、確定法律責任種類和大小具有重大影

29、響。 4.行為人心理主觀過錯狀態(tài)。 過錯是指行為人實施行為時對自己的違法行為及其后果的一種心理認識狀態(tài)，分為故意和過失兩種表現(xiàn)形式。直接和間接故意的違法行為應(yīng)負法律責任，重大過失的違法行為一般要負民事責任或行政責任，在法律有明文規(guī)定下才須負刑事責任。對物業(yè)管理中的民事侵權(quán)行為、行政違法行為和刑事違法行為的歸責，大多數(shù)是采取過錯責任歸責原則，違約行為則一般采取無過錯原則。 三、物業(yè)管理法律責任的分類 物業(yè)管理法律責任有多種分類，最通常的分類標準是以引起責任的行為性質(zhì)為標準劃分為三類： （一）物業(yè)管理民事法律責任 （二）物業(yè)管理行政法律責任 （二）物業(yè)管理刑事法律責任 （一）物業(yè)管理民事法律責任

30、1.民事責任 2.民事責任種類 1.民事責任 民事責任是指民事主體因違反合同義務(wù)或法定民事義務(wù)所應(yīng)承擔的應(yīng)當給予民事制裁的法律后果。民事責任是物業(yè)管理法律責任中最普遍的一種，主要包括違約責任與侵權(quán)責任。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，是一方當事人對另一方當事人的責任，而且民事責任的內(nèi)容可以由當事人自行約定。承擔民事責任的方式有10種形式，可以單獨適用，也可以合并適用。 2.民事責任種類 （1）違約責任 （2）侵權(quán)責任 （1）違約責任 違約責任概念 違約責任是指在物業(yè)管理活動中，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當承擔的法律責任。 違

31、約責任的基本法律特征： 一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責任； 二是可由當事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿自由原則的基本要求。 （2）侵權(quán)責任 國家機關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責任。 法人對其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責任。 因質(zhì)量不合格致人損害的民事責任。 因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責任 建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責任。 飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責任。 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責任。 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任 。 （二）物業(yè)管理行政法律責任 1.行政法律責任

32、行政法律責任指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律后果。 2.行政法律責任分類 一類稱違法行政責任，是指行政機關(guān)及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應(yīng)承擔的不利法律后果，一般表現(xiàn)為物業(yè)管理行政主體，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員在執(zhí)行公務(wù)中違反物業(yè)管理行政法規(guī)所實施的內(nèi)部制裁，即行政處分，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。 另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔的不利法律后果，即行政處罰。行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷

33、執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。 （二）物業(yè)管理刑事法律責任 1.刑事法律責任 刑事法律責任指法律關(guān)系主體的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律規(guī)范，而依法必須承擔的應(yīng)當給予刑罰制裁的法律責任。它是制裁最為嚴厲的一種報應(yīng)。 2.承擔刑事責任的方式分類： 一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑； 二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。四、物業(yè)管理條例中規(guī)定的法律責任 （一）主要特征（二）內(nèi)容簡介 （一）主要特征 1行政責任、民事責任并存 2給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔 3體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則 1行政責任、民事責任并存 物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊

34、的民事關(guān)系，即其中的一方是廣大業(yè)主，因此還存在單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突，同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的利益，已經(jīng)具有了公共利益的性質(zhì)，所以，在內(nèi)容上，對行政責任和民事責任都做了相應(yīng)的規(guī)定。以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是物業(yè)管理條例法律責任的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預(yù)變成宏觀的管理者，通過社會生活主體設(shè)定科學的行為規(guī)則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。2.給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔 為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，物業(yè)管理條例在設(shè)定法律責任時遵循了以下

35、原則；凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 3體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。 由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行自我管理、自我約束，然后再承擔法律責任。 （二）內(nèi)容簡介 1建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政責任 2建設(shè)單位擅自處分的行政責任和民事責任 3拒不移交資料的行政責任 4無資格從事物業(yè)管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律后果 5物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用無從業(yè)資格

36、的人員的法律責任 6物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反委托管理限制之法律責任 7挪用專項維修資金的法律責任 8建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的法律責任 9物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的法律責任 10業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自作為行為的法律責任 11業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的民事法律責任 12業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的法律責任 13物業(yè)管理主管部門工作人員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任 【引導(dǎo)案例解析】 （1）民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”可見在這種情況下實行舉證責任的倒置，即由加害人承擔證明自己沒有過錯的舉證責任。在本案中，王某未能證明自己對建筑物上的擱置物、懸掛物采取了足夠的安全措施，同時對可預(yù)見的大雨、暴風天氣情況下建筑物上的擱置物、懸掛物是否有可能脫落、墜落進行足夠的安全防護。王某作為花盆的所有人和管理人，未盡管理職責，其有過錯。 （2）民事責任以民事義務(wù)