四川某地塊商業(yè)功能設(shè)計方案ppt

1、*地塊商業(yè)功能設(shè)計方案XH/020513/SH-JN(2000GB)*地塊商業(yè)功能的改造必須滿足不同方面的要求四川北路商業(yè)街消費者80%以上來自虹口、楊浦和閘北三區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)陳舊、傳統(tǒng)百貨、中低檔專賣店占一半以上消費者普遍將其與“廉價”、“低檔”、“陳舊過時”的品牌形象相聯(lián)系四川北路的商業(yè)正經(jīng)歷衰弱的負(fù)螺旋隨著北外灘的開發(fā)和鄰近世界一流水準(zhǔn)的中央商務(wù)區(qū)的建成要將這一地區(qū)建設(shè)成高檔品牌休閑購物區(qū) 區(qū)規(guī)劃局“四川北路需要經(jīng)過脫胎換骨的改造，才能改變以往的形象”“我不希望四川北路變成另一個徐家匯” 消費者訪談四川北路商業(yè)街的改造要與周圍住宅區(qū)的建設(shè)相協(xié)調(diào)，使得其功能互補。同時能取得良好的經(jīng)濟效益 開

2、發(fā)商1XH/020513/SH-JN(2000GB)資源人流四川北路(南段)具備重振商業(yè)雄風(fēng)的條件關(guān)鍵驅(qū)動因素說明周邊人口密度大，是傳統(tǒng)的居民住宅區(qū)未來的高級住宅區(qū)和北外灘CBD將大大改善本地區(qū)人口收入、組成結(jié)構(gòu)具有廣闊的家庭購物、具中、高收入專業(yè)人士和管理人員消費的市場對商業(yè)的影響高密度但不均一的人流組成，將支持不同業(yè)態(tài)和供應(yīng)不同商品的商家為形成中、高檔商業(yè)區(qū)提供市場基礎(chǔ)位置位于上海老城區(qū)中央，同時又是未來上海城區(qū)中心地帶臨近北外灘中央商務(wù)區(qū)，是中央商務(wù)區(qū)和周邊高級住宅區(qū)交匯處鄰近數(shù)條交通干道(河南北路、海寧路)，同時又有多條公共交通線路經(jīng)過這一地區(qū)地理位置的優(yōu)勢和交通便利使其能吸引更大范圍

3、的消費者位于上海重點開發(fā)區(qū)域之中，有巨大的發(fā)展推動力深厚的文化、歷史底蘊，地區(qū)內(nèi)有多處富有地方文化特色和價值的遺留建筑作為一條傳統(tǒng)的商業(yè)街，具有較高的品牌知名度為商業(yè)發(fā)展提供獨特的歷史文化氛圍和環(huán)境較高的品牌知名度成為吸引消費者的工具2XH/020513/SH-JN(2000GB)根據(jù)輻射區(qū)域和所提供商品范圍的不同，商業(yè)業(yè)態(tài)可以有多種不同的選擇全市生活小區(qū)輻射區(qū)域商品種類單一商品種類廣提供商品種類、范圍主題購物以某一商品種類為主題在同類商品中，可供選擇的商品很多支柱商家是該種類中最知名的之一輻射面為周邊幾個區(qū)乃至全市市級購物中心商品種類最廣每個種類中可供選擇的商品很多主要商品種類中大部分知名商

4、家云集于此輻射面為全市范圍, 或至少是全市的大片區(qū)域區(qū)域性購物中心商品種類較廣且可選擇品種也較多以一家大賣場或百貨店為支柱商家輻射面為鄰近3-5公里范圍小區(qū)購物區(qū)商品種類較少，多為每日生活相關(guān)商品和服務(wù)可選擇品種也較有限輻射面為毗鄰生活小區(qū)3XH/020513/SH-JN(2000GB)商業(yè)功能的設(shè)計必須回答項目的吸引力、實施可行性和投資回報前景三個方面的問題項目是否有吸引力？市場需求狀況競爭商家對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻是否具可行性？與周邊區(qū)域環(huán)境的一致性足夠的潛在商家政府政策限制投資回報前景如何？投資回報率所需的投資規(guī)模4XH/020513/SH-JN(2000GB)初步分析表明：*花園并不具備發(fā)展

5、市級購物中心的條件*地塊市級購物中心趨于飽和，包括港匯廣場在內(nèi)的購物中心財務(wù)狀況并不樂觀，正在建設(shè)中的正大廣場預(yù)計其財務(wù)回報達到持平需7年之久上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)現(xiàn)有市級購物中心*：4個*市級購物中心指面向全市消費者，規(guī)模超過200,000平方米的購物中心或在500米長的街區(qū)范圍匯集超過200,000平方米零售商業(yè)面積徐家匯商業(yè)中心浦東陸家嘴商業(yè)中心南京東路商業(yè)中心淮海路商業(yè)中心南京西路商業(yè)中心長度1.8公里將全面建成總投資150億元的20個大項目，新的商業(yè)營業(yè)面積52萬平方米，商務(wù)辦公面積約50萬平方米計劃建成高雅繁華的現(xiàn)代化國際商務(wù)區(qū)全長3.5公里，是上海最知名的銷售高、中檔商品及精品的商業(yè)街以徐

6、家匯廣場為中心，占地1.2平方公里已擁有以港匯為代表的不少新興知名商家新落成24萬平方米正大廣場，附近還有八佰伴大型購物中心5XH/020513/SH-JN(2000GB)而且要達到發(fā)展市級購物中心的基本條件，對于*而言，難度也是很大的關(guān)鍵成功因素說明實施難度龐大的空間 成功地吸引眾多具品牌號召力的關(guān)鍵駐商有多種交能方式可方便地到達路面交通公眾交通市級購物中心通常需要非常大的空間，(20萬平方米)以容納眾多不同類型的商家許多大眾品牌的駐商比較看好*地塊周邊地區(qū)比較稠密的人口密度，但是高檔品牌的駐家對于這個地塊的興趣并不大，因為總體而言，周邊區(qū)域內(nèi)人口平均購買力較低靠近幾條交通干道，海寧路、河南

7、路、吳淞路等，但是路面交通狀況不理想，非常擁擠、堵塞有多條公交線經(jīng)過，但是缺乏便捷的軌道交通(如地鐵、輕軌等)最困難最容易6XH/020513/SH-JN(2000GB)1. 區(qū)域性購物中心*花園城未來的商業(yè)功能將以區(qū)域性消費者為服務(wù)對象,包括三個主要部分以現(xiàn)代大賣場為支柱商家，高質(zhì)量的商品和豐富的選擇滿足中、高檔住宅區(qū)及周邊地區(qū)居民的生活購物和娛樂需要2. 現(xiàn)代家具/家飾/家具主題商業(yè)街集中的現(xiàn)代家居用品、家飾品和現(xiàn)代家具及相關(guān)主題商家，為中、高檔住宅區(qū)及周邊上海北部區(qū)域消費者提供“一站式”購物，滿足日益增長的對中、高檔次該類產(chǎn)品的需求3. 四川北路生活時尚商業(yè)街以保留具歷史文化價值街面建筑

8、和怡人的花園購物環(huán)境和以中、高檔服裝和生活時尚用品為商品特色的新型四川北路商業(yè)街將滿足周邊中、高檔住宅區(qū)及鄰近的北外灘CBD中專業(yè)人士和管理人員的購物需求 周邊居民的日常生活購物與一般消費者休閑購物的結(jié)合 不同商業(yè)功能檔次和商品種類的互補與統(tǒng)一 商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)檔次、形象的統(tǒng)一7XH/020513/SH-JN(2000GB)一層、二層1. 區(qū)域性購物中心將成為服務(wù)*地塊周邊3-5公里數(shù)個區(qū)范圍的新的商業(yè)中心占地16,800m2，共6層，每層建筑面積：8400m2總面積約17000m2 ，包括：各類中、小型商鋪(中型商鋪面積50-150m2，小型商鋪面積10-50m2)飲食廣場：2,000-4,0

9、00m22-3家中西快餐店：300-500m2/家大賣場底層通道：約1,000m2總面積8400m2，大賣場，如家樂福三層區(qū)域性購物中心總面積約17000m2，包括大型專業(yè)店，如宜家四層、五層總面積8400m2，包括：6-8廳多廳影院，約5,000-6,000m2大型特色專賣店，如迪卡儂，約2,000-4,000m2其它娛樂、休閑設(shè)施，如歌廳、電子游藝城等六層總面積32000平方米 車庫約：車位800個 自行車位2,000個地下二層8XH/020513/SH-JN(2000GB)在*花園周邊街道，常住居民就高達32萬資料來源:文獻檢索*地塊市中心稠密的人口密度，對商業(yè)服務(wù)提出很大的需求9XH/

10、020513/SH-JN(2000GB)這一比例比全市平均水平高出8%，說明虹口及周邊地區(qū)對大型大賣場和超市有很強的需求消費者調(diào)查結(jié)果顯示，虹口及周邊地區(qū)居民對大賣場接受程度非常高虹口及周邊地區(qū)居民希望在家附近有的商業(yè)/休閑設(shè)施百分比資料來源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析大型大賣場服裝/鞋帽專賣店休閑廣場小吃/快餐書店美容/美發(fā)超市便利店餐館基數(shù) = 826大型百貨店10XH/020513/SH-JN(2000GB)121231342276814539523614但是這一區(qū)域內(nèi)缺少現(xiàn)代大賣場，且分布不均勻距*地塊最近的大賣場距離2.4km面積銷售額2億由于政府政策限制等諸多原因，目前虹口區(qū)及周邊地

11、區(qū)的大賣場都分布在偏北部地區(qū)，城中心地區(qū)十分缺乏*地塊歐尚家樂福華聯(lián)吉買盛大潤發(fā)麥德隆華聯(lián)吉買盛(同心路1號)20,000m3.8km4.2億家樂福曲陽店(曲陽路560號)4,000m5.8km34億歐尚長陽店(長陽路1750號)10,000m6.2km4億麥德隆(廣粵路418號)20,000m11XH/020513/SH-JN(2000GB)與現(xiàn)有大賣場距離較遠(yuǎn)，是虹口區(qū)居民不去大賣場的最主要原因，說明這一區(qū)域內(nèi)需要更多的大賣場消費者調(diào)查結(jié)果也證實，虹口的大賣場仍然有未滿足的需求為什么很少或不去大賣場虹口區(qū)受訪者百分比資料來源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析人太多太大/找東西不方便距離遠(yuǎn)結(jié)帳麻煩賣

12、的商品不適合我12XH/020513/SH-JN(2000GB)計劃中項目的位置在瑞虹新城附近在瑞虹新城附近海拉爾路，周家嘴路因此，已有數(shù)家開發(fā)商在與*地塊相近的周邊地區(qū)建大賣場家樂福瑞虹新城沃爾瑪物美由于大賣場的覆蓋范圍大，我們應(yīng)該抓緊時機，搶占“先行者”的優(yōu)勢計劃中的面積計劃和實施現(xiàn)狀不到8,000m2不到8,000m260,000m2如果與*的合作成功，將優(yōu)先考慮*地塊項目沃爾瑪在許多地方都表示要建大賣場，而且表示要將其中國業(yè)務(wù)總部遷到虹口區(qū)，但可能性待核實待批13XH/020513/SH-JN(2000GB)管理購物中心的經(jīng)驗吸引其它商家吸引消費者人流支柱商家對于購物中心的形成起到關(guān)鍵

13、作用與其它眾多商家的合作關(guān)系，及自身的吸引消費者人流的能力，將會幫助吸引其它商家入駐，成為購物中心的凝聚點眾多的商品種類，每種商品有較多、規(guī)范的管理與產(chǎn)品質(zhì)量以及相對低廉的商品價格，將成為吸引消費者人流的熱點具有成功的吸引其它商家入駐，并保留購物中心總體形象、檔次和服務(wù)質(zhì)量水平的豐富經(jīng)驗需要解決的問題支柱商家會憑借其影響力，要求大大低于市場水平的租金，影響開發(fā)商的直接經(jīng)濟回報14XH/020513/SH-JN(2000GB)家樂福是首選的支柱商家著名品牌沃爾瑪、歐尚等著名品牌也對此地開設(shè)大賣場表達了濃厚的興趣，可以作為備選支柱商家消費者調(diào)查中被列為首選的大型購物中心的比例家樂福易初蓮花大潤發(fā)樂

14、購聯(lián)華華聯(lián)支柱商家首選需要解決的問題考慮到四川北路地塊的中心城區(qū)位置、主要消費群的組成和他們的購物習(xí)慣，入駐的大賣場應(yīng)尋求不同于一般城鄉(xiāng)結(jié)合部大賣場的商業(yè)形式和商品種類、檔次，成為新形式的“都市購物天地”15XH/020513/SH-JN(2000GB)除支柱商家外，區(qū)域性購物中心內(nèi)還需要其它商家和關(guān)鍵輔助設(shè)施餐飲場所其它娛樂設(shè)施中小型商鋪通常位于底層商鋪，包括：服裝店、珠寶首飾店、鞋帽店、個人護理化妝品店、運動用品、兒童用品、家庭用品、裝飾品、通信器材等如多廳影劇院、保齡球館、大型高檔卡拉OK (如錢柜)、大型網(wǎng)吧、電子游戲等關(guān)鍵配套基礎(chǔ)設(shè)施飲食廣場、飯店、咖啡店、中西式快餐店(如麥當(dāng)勞、肯

15、德基、金師傅餛飩等)、茶室等停車車位：位于地下或樓頂垂直交通：電梯、電動扶梯卸貨區(qū)16XH/020513/SH-JN(2000GB)其它商鋪主要位于購物中心的底層或第二層這些商鋪通常包括：服裝店、珠寶首飾店、鞋帽店、個人護理化妝品店、運動用品、兒童用品、家庭用品、裝飾品、通信器材等這些商鋪對大賣場和主要商家的商品種類、品種起到補充作用，同時支柱商家所吸引的消費者人流也為其帶來巨大商機。對于開發(fā)商出租這些商鋪所得是取得良好投資回報的重要來源面積從10-150m2不等，通常位于購物中心的底層或 2層種類面積作用17XH/020513/SH-JN(2000GB)餐飲場所和娛樂設(shè)施是區(qū)域性購物中心的不

16、可或缺的組成部分娛樂設(shè)施有個6-8個放映間的多廳影院：位于第6層，面積5,000-6,000m2其它娛樂設(shè)施：位于第6層，如保齡球館、大型高檔卡拉OK (如錢柜)、大型網(wǎng)吧、電子游戲等娛樂設(shè)施，位于第6層餐飲場所飲食廣場(例如大食代)：位于第1或2層，面積2,000-4,000m2快餐店：如麥當(dāng)勞或肯德基等，位于底層，2到3家面積300-500m2其它餐飲場所：如咖啡店、茶餐廳等，2到3家面積約50-100m2支柱商家，如IKEA在商場內(nèi)會設(shè)置專門的餐飲區(qū)域舉例18XH/020513/SH-JN(2000GB)區(qū)域性購物中心的配套基礎(chǔ)設(shè)施停車位位于地下的停車庫將確保充足的停車空間，為購物者提供

17、方便，又不占用太多地面面積，影響環(huán)境，面積約32,000m2，容納車位800個，自行車位2,000個垂直交通需設(shè)直達電梯便于購物者前往購物中心內(nèi)位于較高層商鋪(大賣場至少需4部，另需專門電梯直達頂層電影院和其他娛樂、休閑設(shè)施)各層商場間應(yīng)設(shè)電動扶梯舉例卸貨區(qū)提供給購物中心中商家，主要供支柱商家裝、卸貨使用，如家樂福提出需要150米長的裝卸平臺19XH/020513/SH-JN(2000GB)區(qū)域性購物中心將會對區(qū)域經(jīng)濟作出貢獻年銷售額百萬人民幣400-600大賣場如家樂福大型專賣店如宜家大型特色店如迪卡儂主要娛樂設(shè)施如多廳影院中小型商鋪餐飲，如飲食廣場、快餐店總計200-40015-55200

18、-500100-300900-2,000人流（萬人）3-61-20.25-0.3就業(yè)人員(人）300-400150-25030-50150-300500-1,000每年為地方政府帶來至少5千萬至1億的營業(yè)稅收入，創(chuàng)造近2,000個工作機會資料來源:訪談，麥肯錫-*工作小組分析初步估算20XH/020513/SH-JN(2000GB)大賣場會對周邊居民住宅區(qū)產(chǎn)生影響大賣場人流量：一個約10,000m2的大賣場每天客流量可高達1萬到2萬人，節(jié)假日和高峰時可達日均5-6萬人大賣場顧客組成復(fù)雜多樣 大賣場裝、卸貨物繁忙占用道路和空間大賣場會影響鄰近住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，致使住宅價格下降約5-10%，但同時

19、會使周邊住宅價格上升20%，關(guān)鍵是通過布局和建筑設(shè)計將其與居民區(qū)實行有效分隔需要解決的問題如何將購物中心與周邊住宅有效地分隔“住的地方邊上就是大賣場方便是方便，但吵也吵死了?！?消費者調(diào)查21XH/020513/SH-JN(2000GB)大賣場也將對周邊的交通條件提出很高的要求公共汽車目前前去大賣場的交通方式百分比自行車/摩托/助動車步行出租車自己開車隨著私人汽車的增加，對于路面交通的要求將更高需要改變附近交通干道擁擠、堵塞的現(xiàn)狀在周邊地區(qū)滿足不同交通方式的需要(包括自行車/摩托車/助動車道，停車場地等)迫切需要增加使捷的軌道交通(如輕軌和地鐵等)22XH/020513/SH-JN(2000G

20、B)*地塊沿主要交通干道，交通發(fā)達，但是公眾交通有待改善海寧路現(xiàn)狀有六條機動車道，是上海市北部橫貫東西的重要交通干道有多達7條公交線路河南北路規(guī)劃最終規(guī)劃為八條機動車道，街寬50米，但最近十年內(nèi)，不會有大的動作，此路及相連的周家嘴路拓寬工作已暫告一段落規(guī)劃屬于交通次干道，現(xiàn)為四車道道路規(guī)劃為六車道道路但缺乏便捷的軌道公共交通最近的地鐵站為河南中路站，相距地鐵1公里以內(nèi)，交通堵塞時，需15分鐘車程最近的輕軌道為明珠線寶山路站，相距地鐵1公里以內(nèi)，交通堵塞時，需10分鐘車程規(guī)劃中最近的軌道交通站，距地鐵在1.52公里范圍之內(nèi)明珠二號線近四平路站楊浦線西藏路，天目中路站23XH/020513/SH-

21、JN(2000GB)政府對大賣場的大力支持，將直接影響區(qū)域性購物中心的成敗政府現(xiàn)行政策內(nèi)環(huán)線之內(nèi)限制發(fā)展大賣場 若在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)發(fā)展大于5000平方米的購物中心、大賣場，需經(jīng)過市商委的批準(zhǔn)，并進行公開聽證會政府的支持，將為支柱商家的順利入駐創(chuàng)造條件，從而：形成吸引其它眾多駐商的凝聚點形成吸引大量消費者人流的亮點需要解決的問題如何取得政府許可?24XH/020513/SH-JN(2000GB) * 以情形二甲, 興建兩層主題支柱商家的保守情況估計 *以凈現(xiàn)值計算建造區(qū)域性購物中心需要較多的現(xiàn)金投入，且回報周期較長(情形二甲)建設(shè)區(qū)域性購物中心的投資萬元人民幣9,160大賣場底層商鋪4,85011,

22、5605,46031,030租金收益率*=16%回報周期*= 9年餐飲娛樂支柱商家總成本25XH/020513/SH-JN(2000GB) * 以情形二乙, 興建一層主題支柱商家的保守情況估計 *以凈現(xiàn)值計算建造區(qū)域性購物中心需要較多的現(xiàn)金投入，且回報周期較長(情形二乙)建設(shè)區(qū)域性購物中心的投資萬元人民幣9,700大賣場底層商鋪5,2756,9005,94527,820租金收益率*=17%回報周期*= 8年餐飲娛樂支柱商家總成本26XH/020513/SH-JN(2000GB)幾種大賣場備選方案每層建筑面積為4500平方米多廳影院IKEAIKEA家樂福家樂福招租和商鋪*負(fù)責(zé)招租底層商鋪每層建筑

23、面積為3800平方米迪卡儂或休閑中心IKEAIKEA家樂福家樂福招租和商鋪*負(fù)責(zé)招租底層商鋪每層建筑面積為4200平方米多廳影院IKEAIKEA*負(fù)責(zé)招租底層商鋪每層建筑面積為4200平方米迪卡儂或休閑中心家樂福家樂福家樂福招租和商鋪家樂福招租和商鋪*負(fù)責(zé)招租底層商鋪IKEAIKEA27XH/020513/SH-JN(2000GB)幾種大賣場備選方案（續(xù)）大賣場8400平方米如果政府限制不能突破,大賣場只能建5000平方米多廳影院等娛樂設(shè)施和迪卡儂IKEAIKEA家樂福家樂福招租的商鋪*招租的商鋪家樂福IKEA多廳影院等娛樂設(shè)施和迪卡儂28XH/020513/SH-JN(2000GB)我們對建

24、造區(qū)域性購物中心的不同情形進行了財務(wù)分析，總體的投資回報是可觀的情形一建造大型大賣場及主題支柱商家總體商業(yè)住宅投資額(人民幣，萬元)投資回報率(%)保守一般建筑面積百分比(%)總體商業(yè)住宅304822商業(yè)住宅情形二(甲)建造小型大賣場及主題支柱商家總體商業(yè)住宅投資額(人民幣，萬元)投資回報率(%)建筑面積百分比(%)總體商業(yè)住宅335823商業(yè)住宅29XH/020513/SH-JN(2000GB)我們對建造區(qū)域性購物中心的不同情形進行了財務(wù)分析，總體的投資回報是可觀的保守一般情形二(乙)建造小型大賣場及主題支柱商家總體商業(yè)住宅投資額(人民幣，萬元)投資回報率(%)建筑面積百分比(%)總體商業(yè)住

25、宅346425商業(yè)住宅情形三不建大賣場，建造主題支柱商家總體商業(yè)住宅投資額(人民幣，萬元)投資回報率(%)建筑面積百分比(%)總體商業(yè)住宅355829商業(yè)住宅30XH/020513/SH-JN(2000GB)我們對建造區(qū)域性購物中心的不同情形進行了財務(wù)分析，總體的投資回報是可觀的(續(xù))保守一般情形四不建主題支柱商家，建造大賣場總體商業(yè)住宅投資額(人民幣，萬元)投資回報率(%)建筑面積百分比(%)總體商業(yè)住宅325225商業(yè)住宅情形五不建區(qū)域性購物中心總體商業(yè)住宅投資額(人民幣，萬元)投資回報率(%)建筑面積百分比(%)總體商業(yè)住宅3414428商業(yè)住宅31XH/020513/SH-JN(200

26、0GB)建造區(qū)域性購物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(1/5)情形一：建大賣場和主題支柱商家西邊地塊：商住樓總體區(qū)域性購物中心底層商鋪一層商鋪(由大賣場租出)大賣場主題支柱商家娛樂餐飲設(shè)施住宅(單身公寓)東邊地塊：商業(yè)海寧路主題商業(yè)街四川北路沿街商鋪小區(qū)商業(yè)設(shè)施住宅(中高檔住宅)總體建筑面積(平方米)92,5227,4008,4009,40016,8008,40042,122147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)163.561.01.500.75均價8,715*8164均價7,700土地面積(平方

27、米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95057,100容積率5.53.71.691.61.6444.2*保守一般樂觀204.731.21.751.00均價9,030*10205均價8,000*單身公寓一般含裝修比一般公寓售價高出5%, *以190米街長進深12.5米2層計算，退界20%*以200米街長進深12.5米2層計算為建筑面積，退界20%245.91.42.001.25均價9,345*12246均價8,30032XH/020513/SH-JN(2000GB)建造區(qū)域性購物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(2a/5)情形二：建小型賣場和主題支柱商家西邊地塊

28、：商住樓總體區(qū)域性購物中心一樓商鋪二樓大賣場主題支柱商家娛樂餐飲設(shè)施住宅(單身公寓)東邊地塊：商業(yè)海寧路主題商業(yè)街四川北路沿街商鋪小區(qū)商業(yè)設(shè)施住宅(中高檔住宅)總體建筑面積(平方米)92,5227,4009,40016,8008,40050,522147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)161.01.500.75均價8,715*8164均價7,700土地面積(平方米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95257,100容積率5.53.71.691.61.6444.2*保

29、守一般樂觀201.21.751.00均價9,030*10205均價8,000*單身公寓一般含裝修比一般公寓售價高出5%, *以190米街長進深12.5米2層計算，退界20%*以200米街長進深12.5米2層計算為建筑面積，退界20%*有5,000平方米作大賣場, 停車位200個241.42.001.25均價9,345*12246均價8,30033XH/020513/SH-JN(2000GB)建造區(qū)域性購物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(2b/5)情形二：建小型賣場和主題支柱商家西邊地塊：商住樓總體區(qū)域性購物中心一樓商鋪二樓大賣場主題支柱商家娛樂餐飲設(shè)施住宅(單身公寓)東邊地塊：商業(yè)海寧路主題

30、商業(yè)街四川北路沿街商鋪小區(qū)商業(yè)設(shè)施住宅(中高檔住宅)總體建筑面積(平方米)92,5227,4009,4008,4008,40058,922147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)161.01.500.75均價8,715*8164均價7,700土地面積(平方米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95257,100容積率5.53.71.691.61.6444.2*保守一般樂觀201.21.751.00均價9,030*10205均價8,000*單身公寓一般含裝修比一般公寓售價

31、高出5%, *以190米街長進深12.5米2層計算，退界20%*以200米街長進深12.5米2層計算為建筑面積，退界20%*有5,000平方米作大賣場, 停車位200個241.42.001.25均價9,345*12246均價8,30034XH/020513/SH-JN(2000GB)建造區(qū)域性購物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(3/5)情形三：不建大賣場,建主題支柱商家西邊地塊：商住樓總體區(qū)域性購物中心一樓商鋪*主題支柱商家娛樂餐飲設(shè)施住宅(單身公寓)*東邊地塊：商業(yè)海寧路主題商業(yè)街四川北路沿街商鋪小區(qū)商業(yè)設(shè)施住宅(中高檔住宅)*總體建筑面積(平方米)92,5228,40016,8008,4

32、0058,922147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)101.500.75均價8,7158164均價8,085土地面積(平方米)16,80040,3006,3442,9693,12525033,95257,100容積率5.53.71.691.61.6444.2保守一般樂觀121.751.00均價9,03010205均價8,400142.001.25均價9,34512246均價8,715*不建大賣場, 底層商鋪租金下調(diào)40%*不建大賣場, 中高檔住宅售價上調(diào)5%35XH/020513/SH-JN(20

33、00GB)建造區(qū)域性購物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(4/5)情形四：不建主題支柱商家，建大賣場西邊地塊：商住樓總體區(qū)域性購物中心一樓商鋪二樓商鋪(由大賣場租出)二樓大賣場娛樂餐飲設(shè)施住宅(單身公寓)*東邊地塊：商業(yè)海寧路主題商業(yè)街四川北路沿街商鋪小區(qū)商業(yè)設(shè)施住宅(中高檔住宅)*總體建筑面積(平方米)92,5227,4008,4009,4008,40058,922147,37010,7504,7505,0001,000136,620239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)163.561.00.75均價8,7153164均價7,700土地面積(平方米)16,80040

34、,3006,3442,9693,12525033,95257,100容積率5.53.71.691.61.6444.2保守一般樂觀204.731.21.00均價9,0304205均價8,000245.91.41.25均價9,3455246均價8,30036XH/020513/SH-JN(2000GB)建造區(qū)域性購物中心在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(5/5)情形五：不建區(qū)域性購物中心西邊地塊：商住樓總體住宅(單身公寓)住宅(中高檔)*東邊地塊：商業(yè)四川北路沿街商鋪小區(qū)商業(yè)設(shè)施一般商鋪超級市場住宅(中高檔住宅)*總體建筑面積(平方米)80,30942,40037,909160,0008,0005,0

35、003,0001,0002,000152,000239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)均價8,715*均價8,0851642均價8,085土地面積(平方米)16,8007,7099,12340,3003,8463,12572136,45057,100容積率4.85.54.23.921.64.24.24.2保守一般樂觀均價9,030*均價8,400 2052.5均價8,400 均價9,345*均價8,7152463均價8,715*不建大賣場, 中高檔住宅售價上調(diào)5%37XH/020513/SH-JN(2000GB) * 底層商鋪租金的一半計算由大賣場招商的二樓商鋪租金計

36、算方法大賣場二樓商鋪的商戶承受租金*保守一般樂觀 運營成本= 每平方米凈租金收入8元/平方米/天1012租金27%5.84元/平方米/天7.38.76二樓商鋪總面積8,400平方米以空置率20%計算6,720平方米大賣場凈租金收入5.846,720 = 39,245 元/天49,05658,867 大賣場所付租金9,400元/天10,08013,160大賣場凈收入29,845元/天38,97645,707如果以免費讓大賣場經(jīng)營的保守方案計算，每天應(yīng)向大賣場二樓作為購物中心的商業(yè)面積收取租金3.6元/平米/天38XH/020513/SH-JN(2000GB)2. 區(qū)域性購物中心的大型專賣店和海寧

37、路沿線的專賣店將共同構(gòu)成一條現(xiàn)代家居/家飾/家具主題商業(yè)街集中以現(xiàn)代家居/家飾/家具為主體的商品，包括：布藝、窗飾、現(xiàn)代燈飾、擺設(shè)工藝品、墻飾品、地毯、床上用品、軟家具(如沙發(fā)等)及現(xiàn)代家具；及與主題相關(guān)的其他商品，包括：藝術(shù)品、畫廊、衛(wèi)浴用品品牌專賣店、裝潢設(shè)計工作室、洗滌用品店位于河南北路、海寧路交界區(qū)域性購物中心，面積約16800m2大型專賣店，如宜家主題商業(yè)街沿海寧路兩層建筑，總面積約5000m2底層是現(xiàn)代家居/家飾/家具及與主題相關(guān)的其他商品品牌專賣店；二層主要有餐飲、藝術(shù)品/畫廊等商家，銀行營業(yè)廳（門廳在一樓），和裝潢設(shè)計公司、裝修監(jiān)理等小型辦公室中、小型專賣店39XH/02051

38、3/SH-JN(2000GB)近年來對于現(xiàn)代家居/家飾/家居的市場需求有很大增長房地產(chǎn)市場的升溫帶動相關(guān)市場的發(fā)展人們收入水平的提高進而對生活居室環(huán)境質(zhì)量和檔次提出了更高的要求家具(含家居/家飾品)商品銷售總額十億人民幣CAGR=90%上海2001年用于裝飾裝修的費用高達240億元人民幣，家居用品和家飾品的消費達50-70億元據(jù)對2000年30個城市的調(diào)查顯示：僅裝飾布一項銷量和銷售額均較往年分別增長40%和25%40XH/020513/SH-JN(2000GB)以現(xiàn)代家居/家飾/家具作為商業(yè)街主題受到超過半數(shù)消費者的贊同，尤其受高收入、高消費人群的歡迎誰更喜歡“家居精品街”的概念百分比高家庭

39、收入高購房單價人群高個人收入重視景觀人群高消費人群高娛樂人群8180767572平均高教育人群766770資料來源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析非常喜歡有點喜歡基數(shù) = 826現(xiàn)代家居/家飾/家具主題商業(yè)街更符合四川北路新的中高檔生活時尚及周邊中高檔住宅區(qū)的定位和總體形象41XH/020513/SH-JN(2000GB)消費者不惜到較遠(yuǎn)地點購買家具/家飾/家庭擺設(shè)用品，該類商品可以吸引最大范圍的消費人群，而*開發(fā)地塊周圍缺少具規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代家居/家飾/家具店現(xiàn)代家居/家飾/家具品可以在最大范圍吸引消費人群家俱/家飾/擺設(shè)受訪者不惜到較遠(yuǎn)的地點購買的商品百分比總體電器電腦高檔禮品服裝首飾鞋書工藝

40、品特色餐飲音像制品基數(shù) = 826資料來源:致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析42XH/020513/SH-JN(2000GB)但是，建立主題商業(yè)街對于招商引資提出了更高的要求在主題類商品中具領(lǐng)導(dǎo)地位的商家，對于主題商業(yè)街的形成舉足輕重，它起到了聚集其他相關(guān)駐商、吸引消費者和樹立商業(yè)街形象的作用需要吸引足夠多供應(yīng)主題類商品的商家，以達到主題商業(yè)街的規(guī)模需要吸引與主題類商品相關(guān)的其他駐商，使得主題商業(yè)街的商品種類和選擇有所擴展要保持入駐商家的質(zhì)量、檔次和品牌形象，使得主題商業(yè)街與周邊總體環(huán)境相一致相對于一般商業(yè)街，主題商業(yè)街招商引資難度更大43XH/020513/SH-JN(2000GB)許多商家都對未來

41、的現(xiàn)代家居/家飾/家具主題商業(yè)街表達了參與的興趣如果我們的競爭對手去了，我們也得去 漢斯格雅只要有宜家，我們就一定會過來 家居品商家表達興趣的商家宜家 漢斯格雅 高夷 云都洗浴用品專賣 北歐風(fēng)情 Simply life 舉例44XH/020513/SH-JN(2000GB)作為宜家的備選方案主題商業(yè)街的支柱商家也可以有多種選擇與宜家有類似的商品組合、目標(biāo)客戶群的現(xiàn)代家具/家居/家飾是最佳備選商家如： GOD (香港) HOLA特力和樂 Conforama康福浪漫(法國，已在臺灣開店) Harvey Norman (新加坡) Melandas Lasa Mobili (新加坡)以家飾/家居用品/

42、家具為主體的大型銷售中心是主題商業(yè)街的另一類備選商品如：慧多利布藝城 家飾佳 好美家（Home Mart）以家具為中心的大型銷售中心是主題商業(yè)街的第三類備選支柱商家如：吉盛偉邦舉例45XH/020513/SH-JN(2000GB)衛(wèi)浴用品品牌專賣店裝璜設(shè)計工作室櫥柜品牌專賣店現(xiàn)代家居/家飾/家具主題商業(yè)街還可吸引一些與主題相關(guān)的其他商家洗浴用品店增加可選擇商家范圍，降低主題商業(yè)街招商引資的風(fēng)險主題現(xiàn)代家居/家飾/家具藝術(shù)品、畫廊寵物店園藝盆景店46XH/020513/SH-JN(2000GB)家居/家飾店所需店面面積變化很大J GalleryKing Kvl Boutique徐家匯高得來家飾品

43、捷宇布藝中信泰富廣場皇家雪蘭莪多樣屋歐風(fēng)家居琉璃工f坊Living Rm淮海路徐家匯南京路衡山路、復(fù)興路通常軟硬家具店的面積較大(100-200m2)，而家飾品/家具用品專賣店面積較小(30-100m2)這些商家對于店面進深、開間大小的要求也比較靈活北歐風(fēng)情舉例47XH/020513/SH-JN(2000GB)衛(wèi)浴用品品牌專賣店這些店鋪對于商業(yè)空間的要求比較靈活面積開間進深樓層租金其它特殊要求漢斯格雅高夷50m280-100m2沒有具體要求6-7m最好是臨街商鋪一般要求底樓底層臨街形成規(guī)模，競爭者去他們也必須去希望和同類其它商鋪聚在一起，形成一定規(guī)模7-15元櫥柜品牌專賣歌德櫥柜德國櫥柜滑門5

44、0-80m280-100m25-8m5m10m5m現(xiàn)代家具艾寶家具400m212m30m樓上可以裝潢設(shè)計工作室百姓裝潢藝術(shù)品畫廊角王洗滌用品云都洗浴用品專賣100m2沒有特殊要求10-100m2一定要沿街，不排斥二樓針對白領(lǐng)，要有水的地方樓上可以店鋪內(nèi)有樓梯通二層愿開在特定地區(qū)40-50萬沒有特殊要求12-15m除一般要有底樓商鋪外，這些商家對于開間，進深的要求都比較靈活舉例48XH/020513/SH-JN(2000GB)而他們單位面積的銷售額與利潤率都很可觀單位面積年銷售額(元/平方米)J Gallery廈池家居King Kvl Boutique高德來家居藝品歐風(fēng)家居利潤率舉例J Gall

45、ery廈池家居King Kvl Boutique高德來家居藝品歐風(fēng)家居49XH/020513/SH-JN(2000GB)對建筑形態(tài)設(shè)計的建議沿海寧路修建二層商業(yè)樓。由西向東，店面進深由5米過渡至20米，同時開間分隔留有靈活性以供日后根據(jù)商家要求進行分隔在近江西北路和近四川北路節(jié)點修建小型綠地廣場，美化節(jié)點形態(tài)，使購物者休憩，同時為四川北路海寧路大賣場之間人流起到緩沖和引鄰作用供討論50XH/020513/SH-JN(2000GB)不建主題商業(yè)街。海寧路沿線商鋪招商引資的難度巨大，租金水平更低建立主題商業(yè)街將帶來投資回報關(guān)鍵假設(shè)沿海寧路商鋪建筑面積:4750平方米容積率：1.6土地面積:2,96

46、9平方米租金：一樓：8（保守） 10（一般）二樓：為一樓一半主題商業(yè)街的相關(guān)商家聚集效應(yīng)，將帶動海寧路商鋪水平投資回報率(%)租金收益(%)51811721一般保守51XH/020513/SH-JN(2000GB)街面店鋪3. 四川北路將成為生活時尚商業(yè)街面向中高收入都市專業(yè)人士/管理人員/機關(guān)干部/私企中高級管理層，四川北路將成為新型的都市生活時尚商業(yè)街二樓店鋪總面積約5,000m2主要商家包括中高檔服裝專賣店、生活時尚用品(如鐘表、時尚飾品、化妝品等)專賣店總面積約5,000m2主要商家包括餐飲店(如咖啡廳、特色飯店等)、書店、藝術(shù)品店、美發(fā)美容廳、Nail Salon等,也可有一些教育培

47、訓(xùn)中心及小型辦公室等52XH/020513/SH-JN(2000GB)改造后的四川北路商業(yè)街應(yīng)該尋求與其他商業(yè)街不同的定位南京路步行街鳳陽路，天津路九江路外灘成都路南京西路商業(yè)區(qū)南陽路，奉賢路威海路成都路烏魯木齊路徐家匯商業(yè)區(qū)天平路廣元路南丹路漕溪路淮海路商業(yè)區(qū)長樂路，金陵路南昌路西藏路常熟路四川北路商業(yè)區(qū)海寧路天潼路四川北路河南北路面向國內(nèi)外游客，高檔品牌面向高收入消費者，頂尖品牌面向年輕、時尚消費者，中、高檔時尚品牌面向中、高收入專業(yè)人士，中、高檔及頂尖品牌?53XH/020513/SH-JN(2000GB)*地塊的開發(fā)和北外灘CBD的建成將改變四川北路的消費者結(jié)構(gòu)四川北路商業(yè)街目前消費者

48、構(gòu)成：高級住宅區(qū)示意圖CBD示意圖8,000-10,000元/m2，高級住宅區(qū)居民主要有：未來北外灘的100萬平方米CBD中：年輕、單身專業(yè)人士DINK或三口之家，企業(yè)管理人士/機關(guān)干部高教育程度，高購物娛樂消費人群至少7萬以上辦公室工作人員公務(wù)出差專業(yè)人士，中、高級管理人員25-45歲中高收入(月收入3000元以上)的高教育程度專業(yè)人士和管理人員將成為這一地區(qū)的主流消費人群 80%以上來自上海北區(qū)，以虹口為主，楊浦和閘北次之 70%以上個人月收入低于2,000元 30%以上家庭收入低于8,000元 35%以上屬于低消費人群(月消費10m8-10m線3m8-10m個人通訊用品店摩托羅拉諾基亞一

49、樓二樓不考慮品牌服裝店開間要求至少8-10m，面積也較其它店大(150-600m2)。其它精品百貨店通常面積在50-100m215-20m不要太深15-20m100-200m2門面越寬越好一層、二層可以考慮層高3m舉例59XH/020513/SH-JN(2000GB)對建筑形態(tài)設(shè)計的建議沿四川北路建二層商業(yè)用房(進深約16米，構(gòu)筑一平行于四川北路寬約10米花園式內(nèi)街。在街另一面建進深約8米二層商業(yè)樓四川北路沿街商鋪可向東西兩面開門，以供人流在內(nèi)街和四川北路間流動沿四川北路商業(yè)用房可以有選擇的保留原遺留建筑，并對內(nèi)部按照現(xiàn)代商業(yè)住家要求進行改造。內(nèi)街兩側(cè)商業(yè)建筑應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格，體現(xiàn)本地方海派文化特色

50、與兩邊建筑風(fēng)格相一致,內(nèi)街應(yīng)建成花草繁盛、綠樹成蔭的花園街道，創(chuàng)造獨特的購物環(huán)境內(nèi)街靠住宅區(qū)一側(cè)店鋪應(yīng)以休閑餐飲(以咖啡廳、特色飲食店)和高品位小面積的精品店為主內(nèi)街四川北路8米10米16米住宅區(qū)供討論60XH/020513/SH-JN(2000GB)投資額(人民幣，萬元)5,100投資額(人民幣，萬元)5,923四川北路商業(yè)街財務(wù)分析(1/3)情形一：不建內(nèi)街，2層建筑情形二：不建內(nèi)街，3層建筑 * 保守情況投資回報率*(%)商業(yè)街總體投資回報率*(%)商業(yè)街總體從財務(wù)分析的角度，我們較傾向此方案需要解答的問題：如果不建筑內(nèi)街,建筑兩層還是三層建筑61XH/020513/SH-JN(2000

51、GB)四川北路商業(yè)街財務(wù)分析(2/3) * 保守情況從財務(wù)分析的角度，我們較傾向此方案需要解答的問題：建筑內(nèi)街還是不建筑內(nèi)街投資額(人民幣，萬元)5,100情形一：不建內(nèi)街，2層建筑投資回報率*(%)商業(yè)街總體投資額(人民幣，萬元)12,257投資回報率*(%)商業(yè)街總體情形三：建造內(nèi)街，2層建筑， 東邊住宅容積率4.662XH/020513/SH-JN(2000GB)四川北路商業(yè)街建與不建內(nèi)街經(jīng)濟收益分析(1/2)情形一：不建造內(nèi)街，2層建筑四川北路商業(yè)街經(jīng)濟收益分析面積：5,000m2 (12.5200m2)土地面積：3,125m2 容積率：1.6年租金收益：20,160,000元5,00

52、0m2(16+8(1-20%)/2)*收益*：122,109,500元成本/平方米：10,197元*總成本：50,985,000元凈投資回報：71,124,500元12.5米東邊住宅經(jīng)濟收益分析面積：136,620m2 土地面積：33,952m2 容積率：4售價：7,700元成本/平方米：6,220元*減除銷售及推廣費用后每平方米盈利：800元凈投資回報：109,300,000元四川北路商業(yè)街及東邊住宅投資回報(人民幣，萬元)18,040*一樓的空置率為0%，二樓的空置率為20%*年租金收益減去運營成本后凈租金的十年凈現(xiàn)值及土地價值計算*包括了6,463元地價，以容積率1.13計算*包括了2,

53、627元地價，以容積率4計算四川北路住宅區(qū)63XH/020513/SH-JN(2000GB)內(nèi)街8米10米16米四川北路住宅區(qū)四川北路商業(yè)街建與不建內(nèi)街經(jīng)濟收益分析(2/2)情形三：建造內(nèi)街，2層建筑，東邊住宅容積率4.6四川北路商業(yè)街經(jīng)濟收益分析面積：9,600m2 (16+10)2002)土地面積：8,500m2容積率：1.13年租金收益：33,546,240元內(nèi)街*：3,200m2(9.6+4.8*(1-20%)/2)=7,741,440元外街*：6,400m2(16+8 (1-20%)/2)=25,804,800元收益*：221,080,000元成本/平方米：12,767元*總成本：1

54、22,563,200元凈投資回報：98,516,800元東邊住宅經(jīng)濟收益分析面積：132,091m2土地面積：28,609m2(比情形一少5,000 m2用地，等于四川北路增加的用地面積)容積率：4.6售價：7,700元成本/平方米：5,837元*減除銷售及推廣費用后每平方米盈利：1,180元凈投資回報：155,860,000元四川北路商業(yè)街及東邊住宅投資回報(人民幣，萬元)25,438*一樓的空置率為0%，二樓的空置率為20%*年租金收益減去運營成本后凈租金的十年凈現(xiàn)值及土地價值計算*包括了9,155元地價，以容積率1.13計算*包括了2,293元地價，以容積率4.6計算增加商業(yè)面積帶來了總

55、體較高收益提高東邊住宅容積率降低了成本投資回報較可觀64XH/020513/SH-JN(2000GB)投資額(人民幣，萬元)12,287四川北路商業(yè)街財務(wù)分析(3/3)情形四：建造內(nèi)街，2層建筑，東邊住宅容積率4 * 保守情況投資回報率*(%)需要解答的問題：東邊住宅的容積率對回報率的影響投資額(人民幣，萬元)12,257投資回報率*(%)商業(yè)街總體情形三：建造內(nèi)街，2層建筑，東邊住宅容積率4.6住宅商業(yè)街總體住宅供討論65XH/020513/SH-JN(2000GB)建造四川北路商業(yè)街在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入(1/4)*單身公寓一般含裝修比一般公寓售價高出5% *以190米街長進深12.

56、5米2層計算，退界20%*以200米街長進深12.5米2層計算為建筑面積，退界20%*二樓租金為一樓的一半，一樓空置率為0%，二樓空置率20%建筑面積(平方米)92,5227,4008,4009,40016,8008,40042,122147,37010,7504,7505,0005,0001,000136,620239,890租金(人民幣/平方米/天)/售價(人民幣/平方米)163.561.01.500.75均價8,715*8164均價7,700土地面積(平方米)16,80040,3006,3422,9693,12525033,95157,100容積率5.53.661.691.61.64.024.024.2*保守一般樂觀204.731.21.751.00均價9,030*10205均價8,000245.91.42.001.25均價9,345*12246均價8,300情形一：不建筑內(nèi)街、2層建筑西邊地塊：商住樓總體區(qū)域性購物中心底層商鋪一層商鋪(由大賣場租出)大賣場主題支柱商家娛樂餐飲設(shè)施住宅(單身公寓)東邊地塊：商業(yè)海寧路主題商業(yè)街四川北路沿街商鋪*外街內(nèi)街小區(qū)商業(yè)設(shè)施住宅(中高檔住宅)總體66XH/0205