房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)課程

1、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理 培訓(xùn)課程 課程主要內(nèi)容第一講 現(xiàn)代公司理財(cái)思路第二講 預(yù)算管理第三講 房地產(chǎn)投資決策第四講 現(xiàn)代成本管理與控制第五講 證券投資與資本運(yùn)營第六講 財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀和分析 第一講 現(xiàn)代公司理財(cái)思路 公司理財(cái)也稱公司財(cái)務(wù)管理，其含義是：依據(jù)資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，遵守國家法令制度，對(duì)資金的籌集、使用和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算和分析，提高資金利用效果，實(shí)現(xiàn)資本保值增值的管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理的實(shí)質(zhì)是利用價(jià)值形式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行的綜合性管理。 綜合性是財(cái)務(wù)管理最顯著的特性。 收入、成本費(fèi)用、利潤是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的綜合反映，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的“牛鼻子”。 第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理的

2、依據(jù) 財(cái)務(wù)管理依據(jù)很多，重點(diǎn)是兩個(gè)方面 1 、資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律 為什么強(qiáng)調(diào)資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律？因?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)就是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)。 什么是財(cái)務(wù)? 通俗說法：財(cái)務(wù)是企業(yè)聚財(cái)、用財(cái)、發(fā)財(cái)，理財(cái)?shù)幕顒?dòng)。用管理語言說：企業(yè)籌集資金、運(yùn)用資金、分配資金的活動(dòng)，及其體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。什么是資金？資金是社會(huì)再生產(chǎn)的墊支價(jià)值和周轉(zhuǎn)價(jià)值。 資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律也是兩個(gè)方面: （1）公司內(nèi)部資金運(yùn)動(dòng) 資金循環(huán)和周轉(zhuǎn) 資金循環(huán)，是指資金從貨幣形態(tài)開始，依次經(jīng)過三個(gè)階段，不斷改變自己的形態(tài)，最后回到貨幣形態(tài)的全過程 。 房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)： 貨幣-土地-在建半產(chǎn)品-開發(fā)產(chǎn)成品-貨幣 資金周轉(zhuǎn)，不斷重復(fù)的，周而復(fù)始的資金循環(huán)，形成周期

3、性過程就是資金周轉(zhuǎn)。 （2）公司外部資金運(yùn)動(dòng) 主要是財(cái)政和金融。 財(cái)政-是以國家為主體的分配，是國家憑借政治權(quán)力對(duì)一部分社會(huì)剩余產(chǎn)品進(jìn)行的集中的無償?shù)姆峙洹?財(cái)政對(duì)公司影響最大的是稅收。 我國稅收按課稅對(duì)象不同分為五大稅類：流轉(zhuǎn)稅類所得稅類土地資源稅類行為稅類財(cái)產(chǎn)稅類 與公司關(guān)系密切的稅收有：1）增值稅或營業(yè)稅，消費(fèi)稅及其附加增值稅對(duì)增值額的征稅，征收范圍是工業(yè)，商業(yè)等產(chǎn)品加工，流通行業(yè)。增值額=產(chǎn)品銷售收入-外購商品勞務(wù)價(jià)值 增值額的計(jì)算口徑：扣稅法 應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額 房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅。 營業(yè)稅是對(duì)七個(gè)行業(yè)和兩種行為的營業(yè)收入征收的稅。 營業(yè)稅是全額稅，稅率是3%或5% 房地

4、產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅是5% 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅占利稅總額的比率 房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利稅率大體18%左右。 營業(yè)利稅率=利稅總額/營業(yè)收入=18% 營業(yè)稅占利稅總額的比重： 5%18%=28% 消費(fèi)稅對(duì)某些特定消費(fèi)品的征稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 教育費(fèi) 3% 兩個(gè)附加是根據(jù)交納的增值稅或營業(yè)稅，消費(fèi)稅的稅額的10，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的10%，約占利稅總額的2.8 %。 營業(yè)稅加附加占利稅總額的30% 附 加 2）計(jì)入管理費(fèi)用的稅金： 土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅，這些稅合計(jì)占利稅總額的515。 房地產(chǎn)企業(yè)這四個(gè)稅的占利稅總額的比例不太大。土地增值稅，是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)取得的增值收入征收的一

5、種稅。 土地增值額=房地產(chǎn)收入-房地產(chǎn)開發(fā)成本 土地增值稅實(shí)現(xiàn)四級(jí)超額累進(jìn)稅率： 增值額未超過50%的部分，稅率為30%。 超過50%，未超過100%部分，稅率為40%， 超過100%，未超過200%部分，稅率為50% 超過200%以上的部分，稅率為60%。 普通住宅增值額未超過20%的，免繳土地增值稅 3）盈利企業(yè)交納所得稅 所得稅稅率一般企業(yè)為33，有兩個(gè)低稅率：18，27。 所得稅占利稅總額大約為22% 65%33%=21.5% 不考慮土地增值稅，各項(xiàng)稅收占利稅總額的比例為：57%左右。 金融貨幣及其流通。 金融機(jī)構(gòu)銀行，證券公司，投資公司等 金融工具金融商品 金融流通渠道金融市場(chǎng) 掌握

6、資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的目的是錢生錢，生大錢，生更多的錢。 2、法令制度 財(cái)務(wù)是財(cái)政的基礎(chǔ)， 財(cái)務(wù)與金融關(guān)系密切， 與公司財(cái)務(wù)管理相關(guān)的法律主要有： 稅法、銀行法、證券法、票據(jù)法、公司法、會(huì)計(jì)法、兩則（財(cái)務(wù)通則、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）第二節(jié) 財(cái)務(wù)管理的目標(biāo) 1、利潤最大化 利潤最大化的合理性： （1）利潤是企業(yè)經(jīng)營成果的綜合表現(xiàn)， （2）利潤是企業(yè)積累資金的主要來源， （3）體現(xiàn)了企業(yè)的本質(zhì)要求。利潤最大化的不足： （1）利潤是根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算出來的，會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)有利潤而無資金的現(xiàn)象。 收入包括：已收款項(xiàng) 應(yīng)收款項(xiàng) 費(fèi)用包括：已付款項(xiàng) 應(yīng)付款項(xiàng) 2）片面追求利潤會(huì)使經(jīng)營者少提或不提折舊，少攤或不攤銷各種費(fèi)用損

7、失，形成虛盈實(shí)虧。 3）片面追求利潤會(huì)使經(jīng)營者為了眼前盈利，而放棄具有發(fā)展前途的長遠(yuǎn)投資。 2、企業(yè)價(jià)值最大化 也稱企業(yè)財(cái)富最大化，是現(xiàn)代企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)，是與資本保值增值相聯(lián)系的。 （1）企業(yè)價(jià)值最大化與利潤最大化不是完全矛盾的。 （2）資本保值增值除了通過經(jīng)營商品獲得利潤使資本增值外，還可以通過資本運(yùn)營。 資本運(yùn)營是以資本為對(duì)象，使資本增值的經(jīng)營活動(dòng)，即通過籌資，投資，參股、控股、收購、兼并、轉(zhuǎn)讓股權(quán)，產(chǎn)權(quán)，使資本增值的經(jīng)營活動(dòng)。（3）追求資本保值增值，有時(shí)利潤會(huì)下降。（4）企業(yè)價(jià)值最大化具體表現(xiàn)為股票價(jià)值最大化。（5）追求資本保值增值才能使企業(yè)形成自動(dòng)的積累機(jī)制。 ( 6) 企業(yè)價(jià)值最大還

8、表現(xiàn)在企業(yè)的牌子，信譽(yù)，質(zhì)量，服務(wù)，科技水平等無形資產(chǎn)形成的企業(yè)價(jià)值。第三節(jié) 財(cái)務(wù)管理的方法 1、財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)和決策（事前管理） 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是分析研究企業(yè)內(nèi)外部的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，并利用各種經(jīng)濟(jì)信息，采用科學(xué)的方法和手段，對(duì)企業(yè)未來一定時(shí)期的資金、成本，盈利水平進(jìn)行測(cè)算，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)趨勢(shì)進(jìn)行估計(jì)。 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的內(nèi)容： 投資前景的預(yù)測(cè)， 資金需要量的預(yù)測(cè)， 資金來源的預(yù)測(cè)， 銷售收入預(yù)測(cè)， 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)， 利潤預(yù)測(cè)等。 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方法有定量預(yù)測(cè)和定性預(yù)測(cè)。 財(cái)務(wù)決策是為企業(yè)未來的財(cái)務(wù)活動(dòng)確定目標(biāo)，制訂方案，并從兩個(gè)或兩個(gè)以上方案中選擇一個(gè)合理方案的工作過程。 財(cái)務(wù)決策是財(cái)務(wù)管理的核心。 財(cái)務(wù)決策是經(jīng)營決

9、策的重要組成部分， 在經(jīng)營決策中起核心作用。 作用是兩方面： 第一是綜合平衡的作用， 第二是把關(guān)的作用。 財(cái)務(wù)決策是公司高層管理者的職責(zé)。財(cái)務(wù)決策的內(nèi)容: 投資決策 籌資決策 目標(biāo)利潤決策 目標(biāo)成本決策 利潤分配及股利決策 財(cái)務(wù)政策決策 財(cái)務(wù)管理制度決策 財(cái)務(wù)決策要求經(jīng)營管理者要有較高的預(yù)見性。 2、財(cái)務(wù)計(jì)劃和控制 （事中管理） 財(cái)務(wù)計(jì)劃是根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和決策確定的目標(biāo)，制訂的具體實(shí)施方案和措施步驟。財(cái)務(wù)計(jì)劃是財(cái)務(wù)決策方案的具體化，是日常財(cái)務(wù)管理的依據(jù)。 計(jì)劃目標(biāo)方法步驟財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容: 開發(fā)投資計(jì)劃 籌資計(jì)劃 銷售收入計(jì)劃 成本費(fèi)用計(jì)劃 現(xiàn)金收支計(jì)劃 利潤分配計(jì)劃 財(cái)務(wù)計(jì)劃也稱作財(cái)務(wù)預(yù)算。 預(yù)

10、算是用貨幣或數(shù)據(jù)表示的各類計(jì)劃。 財(cái)務(wù)控制是指財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行過程中的監(jiān)督、檢查、糾偏活動(dòng)。 財(cái)務(wù)控制是財(cái)務(wù)管理中工作量最大的， 因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)涉及到企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的方方面面。 財(cái)務(wù)控制中最重要的是成本費(fèi)用控制。 3、財(cái)務(wù)核算和分析（事后管理） 財(cái)務(wù)核算是指運(yùn)用會(huì)計(jì)核算、統(tǒng)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算等技術(shù)方法，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)際形成的資金，收入，成本費(fèi)用等數(shù)據(jù)，進(jìn)行記錄，匯總、分配和計(jì)算，反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。 財(cái)務(wù)分析是指運(yùn)用財(cái)務(wù)核算提供的數(shù)據(jù)資料，查明企業(yè)哪些因素，在哪些方面，在多大程度上影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，以便今后采取糾正措施。第二講 預(yù)算管理 第一節(jié) 預(yù)算管理概述 預(yù)算簡(jiǎn)單地說是用貨幣或數(shù)字

11、表示的各類計(jì)劃。 全面預(yù)算是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全體員工參與，涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全部內(nèi)容的預(yù)算體系。1. 全面預(yù)算的功能 (1)明確目標(biāo) 通過編制預(yù)算，明確企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)和各部門的具體目標(biāo)。(2) 配置資源 編制預(yù)算的過程是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，合理的安排人力，物力，財(cái)力，進(jìn)行綜合平衡，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源得到合理配置的過程。預(yù)算被認(rèn)為是使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利能力的一種方法。(3)考核標(biāo)準(zhǔn) 通過編制預(yù)算將企業(yè)的各項(xiàng)目標(biāo)分解為各個(gè)部門的責(zé)任和指標(biāo)，這些細(xì)分的責(zé)任和指標(biāo)就成為衡量各部門工作業(yè)績的具體標(biāo)準(zhǔn)。 (4)控制依據(jù) 運(yùn)用預(yù)算規(guī)定的各項(xiàng)具體指標(biāo)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)

12、行監(jiān)督，檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，從而采取措施，使生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行。 2. 預(yù)算管理達(dá)到的目標(biāo) 預(yù)算管理不是萬能的，不能把預(yù)算管理作用的期望值定得太高，預(yù)算管理能達(dá)到下列目標(biāo)就算有效了。(1) 統(tǒng)一思想行動(dòng) 通過預(yù)算管理，使企業(yè)各部門和全體職工明確企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，從而達(dá)到統(tǒng)一全體員工的思想和行動(dòng)的作用。(2) 規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營管理 通過預(yù)算管理，使企業(yè)各部門及其職工按照預(yù)算規(guī)定的時(shí)間進(jìn)度和各項(xiàng)指標(biāo)要求，有序地開展工作，有利于企業(yè)建立良好的生產(chǎn)經(jīng)營秩序。(3) 提高資金利用效果 通過預(yù)算管理，企業(yè)各部門在遵循資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，合理地安排和使用資金，使企業(yè)有限的資金充分運(yùn)用

13、好，發(fā)揮出最大的效用。(4) 降低成本費(fèi)用 通過預(yù)算管理，使企業(yè)各級(jí)管理者形成先算帳后花錢，精打細(xì)算的習(xí)慣，能夠有效地降低成本費(fèi)用。(5) 較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化 通過預(yù)算管理，使企業(yè)各級(jí)管理者養(yǎng)成預(yù)見性工作的能力，認(rèn)真分析研究市場(chǎng)需求和資源供給的趨勢(shì)，提前提出應(yīng)對(duì)措施，從而主動(dòng)地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。 3. 全面預(yù)算的內(nèi)容 西方國家，尤其是美國，管理歷史悠久，他們形成一套完善的預(yù)算體系。這一體系將預(yù)算分為兩部分。 業(yè)務(wù)預(yù)算 全面預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 銷售預(yù)算（項(xiàng)目銷售預(yù)算）業(yè)務(wù)預(yù)算 生產(chǎn)預(yù)算（項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)預(yù)算） 成本預(yù)算（項(xiàng)目成本預(yù)算） 費(fèi)用預(yù)算 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)利潤表 預(yù)

14、計(jì)現(xiàn)金流量表 實(shí)踐中， 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算重點(diǎn)做好三個(gè)預(yù)算：年度預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算、月度現(xiàn)金預(yù)算。 年度預(yù)算也稱作 年度經(jīng)營計(jì)劃，它是一個(gè)年度經(jīng)營目標(biāo)的指標(biāo)體系，規(guī)定了年度經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)和具體指標(biāo)，并將目標(biāo)和指標(biāo)在各部門，各單位進(jìn)行分解，在時(shí)間上細(xì)分，成為季度，月度指標(biāo)。 房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算指標(biāo)（1）年度銷售收入（2）年度開發(fā)面積（3）年度銷售面積（4）房地產(chǎn)開發(fā)成本（5）年度營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（6）年度利潤總額（7）年度凈利潤 項(xiàng)目預(yù)算是以按房地產(chǎn)開發(fā)的具體項(xiàng)目編制的預(yù)算，主要是從項(xiàng)目立項(xiàng)到完工銷售的全過程的進(jìn)度安排和成本、費(fèi)用支出以及銷售收入的預(yù)算， 是用貨幣或數(shù)據(jù)表示的房地產(chǎn)開

15、發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃。 月度現(xiàn)金預(yù)算是在年度預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上編制的，是落實(shí)年度預(yù)算，控制項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行的重要工具，第二節(jié)、開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算的職能就是指導(dǎo)和管理房地產(chǎn)的具體開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和執(zhí)行過程，從源頭上控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用。一、開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算的內(nèi)容 開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算包括：投資預(yù)算、房地產(chǎn)造價(jià)預(yù)算和項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)算。 投資預(yù)算是預(yù)測(cè)項(xiàng)目的未來收入和成本費(fèi)用，測(cè)算項(xiàng)目的投資收益和投資回報(bào)率，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資價(jià)值，為經(jīng)營者進(jìn)行項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)。 房地產(chǎn)造價(jià)預(yù)算，也可以稱為房地產(chǎn)估算成本，是根據(jù)房地產(chǎn)的施工圖，按房地產(chǎn)的成本構(gòu)成、編制的房地產(chǎn)的建造成本，通常由專門的工程造價(jià)師或工程預(yù)算人員編制，是

16、控制房地產(chǎn)成本的重要依據(jù)，也是編制項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)算的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)算是開發(fā)項(xiàng)目確定后，項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際開發(fā)過程的預(yù)算，是把項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間進(jìn)度和費(fèi)用支出綜合起來，指導(dǎo)項(xiàng)目具體實(shí)施過程的預(yù)算，以便保證開發(fā)項(xiàng)目能夠以低成本、高質(zhì)量、按期完成，達(dá)到預(yù)期的投資報(bào)酬率。 下面重點(diǎn)介紹項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)算。 1.開發(fā)項(xiàng)目的分解 開發(fā)項(xiàng)目的分解就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)過程本身的技術(shù)、管理要求，將開發(fā)項(xiàng)目分解為各個(gè)工程活動(dòng)，再將工程活動(dòng)分解為具體的工作事項(xiàng)， 以及分解為更具體的工作 。 2.明確工作事項(xiàng)的任務(wù)和要求明確工作事項(xiàng)的任務(wù)和要求，就是規(guī)定工作事項(xiàng)的主要工作內(nèi)容，這些工作要達(dá)到的目標(biāo)，以及確定工作事項(xiàng)的成果指標(biāo)。

17、 3.明確各工作事項(xiàng)的相互關(guān)系主要明確各工作事項(xiàng)的內(nèi)在聯(lián)系，一個(gè)工作事項(xiàng)與另一個(gè)工作事項(xiàng)是前因后果關(guān)系，還是平行關(guān)系，便于進(jìn)行工作事項(xiàng)的排序和計(jì)劃安排。 4.明確各工作事項(xiàng)的持續(xù)時(shí)間完成工作事項(xiàng)都要有一個(gè)時(shí)間過程，即工作時(shí)間。明確了各工作事項(xiàng)的工作時(shí)間，才能對(duì)投資作出工作項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)度安排，同時(shí)測(cè)算出投資項(xiàng)目的總工期。 5.確定關(guān)鍵工作事項(xiàng)所謂關(guān)鍵工作事項(xiàng)是指在整個(gè)投資活動(dòng)中，那些對(duì)投資項(xiàng)目的成功與失敗，對(duì)投資項(xiàng)目的總工期長短有決定性影響的那些工作項(xiàng)目。尋找和確定關(guān)鍵工作事項(xiàng)，可以在編制項(xiàng)目投資預(yù)算時(shí)，就能抓住工程的重點(diǎn)，集中精力，解決關(guān)鍵工作事項(xiàng)存在的問題，并在資源方面給予優(yōu)先保證。 6.規(guī)

18、劃各工作事項(xiàng)的資源配置確定各工作項(xiàng)目實(shí)施時(shí)所要的人力、裝備和材料等資源種類及相應(yīng)的數(shù)量。 7.確定工作事項(xiàng)的支出預(yù)算在規(guī)劃各工作事項(xiàng)的資源配置基礎(chǔ)上，確定各工作事項(xiàng)的資金需要量和支出時(shí)間，編制現(xiàn)金支出預(yù)算。 8.編制投資活動(dòng)的工作項(xiàng)目表將投資項(xiàng)目分解的各個(gè)工作項(xiàng)目及其持續(xù)時(shí)間、支出預(yù)算、相互關(guān)系等匯總列表。 工作項(xiàng)目匯總表 序號(hào)工程工作項(xiàng)目起止時(shí)間預(yù)算費(fèi)用備注1報(bào)批報(bào)建2勘查設(shè)計(jì)3土方工程4主體工程5安裝工程6裝飾工程7配套工程8 9.畫出投資活動(dòng)的甘特圖或網(wǎng)絡(luò)圖。 工程項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表（甘特圖） 單位：萬元序號(hào)工作項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 91011121314151報(bào)批報(bào)建120

19、02勘查設(shè)計(jì)1403土方工程344主體結(jié)構(gòu)41005安裝工程8706裝飾裝修7 配套設(shè)施8基礎(chǔ)設(shè)施 二、開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行在開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行中，重點(diǎn)是抓好工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度，這兩項(xiàng)做好了，項(xiàng)目在實(shí)施階段應(yīng)該說就算基本成功了。但是從企業(yè)編制項(xiàng)目投資預(yù)算的角度，其重要目的是要控制投資的費(fèi)用。 1、建立嚴(yán)格的合同審批管理制度 開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)合同嚴(yán)格按流程審批： 業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)審查 法律部門負(fù)責(zé)法律風(fēng)險(xiǎn)審查 財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)資金費(fèi)用審查 項(xiàng)目經(jīng)理全面審核，報(bào)公司總經(jīng)理審批。 2、認(rèn)真執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)算管理制度 項(xiàng)目預(yù)算管理制度明確各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算的編制原則、編制方法、審核程序、責(zé)任制度，以及預(yù)算執(zhí)行過

20、程的控制方法和控制措施，具體指導(dǎo)工程投資活動(dòng)的各項(xiàng)支出。 3、加強(qiáng)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算 完善原始憑證收集、管理、傳遞、儲(chǔ)存；會(huì)計(jì)憑證的審核以及會(huì)計(jì)核算的方法、步驟，定期編制報(bào)表，要求做到工程項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算及時(shí)準(zhǔn)確，為工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)和信息。 4 、建立項(xiàng)目費(fèi)用責(zé)任制開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)工作項(xiàng)目都要有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人， 工作項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人不僅要保證工作項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度，還要全面負(fù)責(zé)工作項(xiàng)目的費(fèi)用支出。項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人要根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算 ，編制具體的工作預(yù)算、作業(yè)預(yù)算， 第三節(jié) 現(xiàn)金收支預(yù)算 現(xiàn)金收支預(yù)算也稱現(xiàn)金預(yù)算，是全面預(yù)算的一個(gè)重要組成部分，而且它在整個(gè)預(yù)算體系中起到承上啟下的綜合作用。 企業(yè)制定的

21、年度預(yù)算 ，編制的項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算，都要?dú)w結(jié)到現(xiàn)金預(yù)算，通過編制月度現(xiàn)金收支預(yù)算，來落實(shí)、執(zhí)行和控制年度預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算。 1、現(xiàn)金收支在企業(yè)財(cái)務(wù)中的作用 （1）現(xiàn)金收支狀況決定和影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況。 企業(yè)資金周轉(zhuǎn)都是從現(xiàn)金支出開始的?，F(xiàn)金支出的方向?qū)Σ粚?duì)，好不好，直接決定資金周轉(zhuǎn)的好壞。 （2）現(xiàn)金收支狀況決定和影響企業(yè)成本費(fèi)用的高低。 企業(yè)的成本費(fèi)用，追根尋源都是從現(xiàn)金支出開始的。 現(xiàn)金收支如同企業(yè)資金的總樞紐，總截門。 2 、 現(xiàn)金收支預(yù)算管理的基本原則 (1) 收支兩條線原則 所謂收支兩條線是指收入一條線，支出一條線，兩條線要分開。 企業(yè)各部門，各單位凡是有現(xiàn)金收入的，必須回到企業(yè)財(cái)務(wù)部門

22、，任何單位不得截留現(xiàn)金收入；企業(yè)各部門，各單位凡是有現(xiàn)金支出的，必須按照預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目，金額，時(shí)間，由財(cái)務(wù)部門劃撥支出。（2） 硬預(yù)算原則 硬預(yù)算是強(qiáng)調(diào)預(yù)算要硬，剛性要強(qiáng)，彈性要小。 企業(yè)全部現(xiàn)金收支必須全部納入預(yù)算范圍，預(yù)算一旦通過，任何人不得隨意修改，包括總經(jīng)理也不能隨便修改。在預(yù)算執(zhí)行過程中，沒有預(yù)算不開支，杜絕一切超預(yù)算開支的現(xiàn)象。 3 、月度現(xiàn)金收支預(yù)算制訂和執(zhí)行的程序 （1）企業(yè)各部門、各單位在制訂生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃和各項(xiàng)工作計(jì)劃的同時(shí)，編制現(xiàn)金支出預(yù)算，報(bào)到企業(yè)財(cái)務(wù)部門。 要按標(biāo)準(zhǔn)定額逐項(xiàng)核算編制，關(guān)鍵是細(xì)。（2）財(cái)務(wù)部門匯同銷售部門，根據(jù)銷售計(jì)劃或銷售預(yù)測(cè)，編制現(xiàn)金收入預(yù)算。（3）由

23、總經(jīng)理主持，財(cái)務(wù)部門牽頭，各有關(guān)方面的負(fù)責(zé)人參加，編制全公司的現(xiàn)金收支預(yù)算方案。 總經(jīng)理要明確支出原則、支出重點(diǎn)和支出方向。（4）現(xiàn)金收支預(yù)算方案，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過，交由財(cái)務(wù)部門控制執(zhí)行。 討論通過預(yù)算的作用是兩方面 第一，進(jìn)一步綜合平衡， 第二，賦予預(yù)算以法律效力。（5）企業(yè)各部門、各單位凡是有現(xiàn)金支出的，必須按照預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目、金額和時(shí)間，由財(cái)務(wù)部門劃撥執(zhí)行，對(duì)沒有列入預(yù)算的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部門有權(quán)拒絕開支。 決裁制度，總經(jīng)理在兩種情況下簽字： 第一，意外性支出 第二，資本性支出（6）計(jì)劃期末對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況，進(jìn)行檢查考核，對(duì)超預(yù)算開支的要追究當(dāng)事者責(zé)任。 預(yù)算不是方法，是一種習(xí)慣，改變小生

24、產(chǎn)的習(xí)慣適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求。 第三講 房地產(chǎn)投資決策一. 投資決策及其任務(wù)投資決策是為企業(yè)未來選擇確定投資方向，投資項(xiàng)目以及投資方案的決策。 投資決策的任務(wù)，主要解決以下幾個(gè)問題：對(duì)什么項(xiàng)目投資？ 即投資項(xiàng)目的抉擇，投資項(xiàng)目是否符合未來的市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)和技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目是否真正有前景，是否能使企業(yè)在未來可以預(yù)見的時(shí)期獲得優(yōu)勢(shì)？ 投資項(xiàng)目的選擇是投資決策的關(guān)鍵，高層管理者的決策是選擇做正確的事，中層管理者的決策是選擇正確的方法做事，正確的事重要于正確的方法做事。 項(xiàng)目的選擇的基礎(chǔ)是對(duì)市場(chǎng)用戶需求的調(diào)查預(yù)測(cè)和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)的了解和把握。 2. 投多少資金？ 即投資項(xiàng)目的資金額的預(yù)測(cè)

25、判斷，投資作為企業(yè)重大財(cái)務(wù)活動(dòng)，所需資金通常是較大的，投資決策的重要問題就是要確定完成投資項(xiàng)目需要多少資金，以及怎樣保證籌集到這些資金。 需要多少資金，首先要對(duì)項(xiàng)目作資金需要量的測(cè)算，要由項(xiàng)目的工程技術(shù)人員做出框算，財(cái)務(wù)部門再協(xié)助做出更具體的詳盡的測(cè)算。 資金需要量的測(cè)算，不僅要考慮需要多少資金，而且還要考慮企業(yè)在各種條件下可能獲得的最大資金。在資金供給和需求不匹配，存在較大缺口時(shí)，還要進(jìn)一步精打細(xì)算，通過資金運(yùn)籌彌補(bǔ)資金缺口。3 怎樣進(jìn)行投資 即對(duì)已確定的投資項(xiàng)目，怎樣組織實(shí)施落實(shí)，形成投資的具體方案。 包括：投資項(xiàng)目的具體構(gòu)成，投資總金額，投資開始時(shí)間，分階段投資的起止時(shí)間，各個(gè)具體項(xiàng)目的

26、責(zé)任部門和負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，完工標(biāo)準(zhǔn)等等。 重大的投資，在決策階段，盡量考慮制訂出幾個(gè)不同的方案，以便從中選擇一個(gè)較理想的方案。二.投資項(xiàng)目的可行性研究 可行性研究是對(duì)投資項(xiàng)目在投資決策之前，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，能否達(dá)到預(yù)期效果的分析研究，可行性研究是減少投資決策失誤的有效措施，也是科學(xué)地回答投資決策的三個(gè)主要問題（對(duì)什么項(xiàng)目投資？投多少資？怎樣投資？）的重要方法?？尚行匝芯康乃膫€(gè)階段 （1）機(jī)會(huì)研究 （2）初步可行性研究 （3）詳細(xì)可行性研究 （4）評(píng)價(jià)與選擇 1. 機(jī)會(huì)研究 是尋找投資機(jī)會(huì)，選擇投資項(xiàng)目，提出輪廓性建議，對(duì)投資項(xiàng)目的初步設(shè)想和建議作概略性

27、分析，確定有無必要作進(jìn)一步的分析研究。2初步可行性研究 是對(duì)機(jī)會(huì)研究提出的投資機(jī)會(huì)、投資項(xiàng)目的篩選。主要任務(wù)和目的有三個(gè)。 在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析投資項(xiàng)目的條件和前途。 對(duì)項(xiàng)目的關(guān)鍵問題，通過市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)考察技術(shù)考察，實(shí)驗(yàn)室實(shí)驗(yàn)，模擬實(shí)驗(yàn)等方法深入分析研究。 確定該項(xiàng)目是否需要進(jìn)一步作詳細(xì)的可行性研究。3詳細(xì)可行性研究 是對(duì)經(jīng)過初步可行性研究，認(rèn)為具備初步條件和有前途的項(xiàng)目的深入分析研究，是對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)具體方面，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析、測(cè)算，從各個(gè)細(xì)節(jié)上論證項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、技術(shù)條件的具備程度和經(jīng)濟(jì)效益的好壞程度。具體方面包括： 市場(chǎng)需求情況 產(chǎn)品或經(jīng)營項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)規(guī)模 技術(shù)來源 技術(shù)

28、成熟程度 資金需求量和供給量 成本費(fèi)用 材料、能源供應(yīng) 投資效益 環(huán)境保護(hù)4評(píng)價(jià)和選擇 是對(duì)詳細(xì)可行性研究所提供的結(jié)論和方案，進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)?？尚行匝芯繎?yīng)注意的幾個(gè)問題1).可行性研究的關(guān)鍵是調(diào)查研究 2).可行性研究要力求客觀3).可行性研究的重點(diǎn)是不可行性研究三.怎樣做出有效的決策 由于投資決策對(duì)企業(yè)影響很大，就要研究怎樣才能做出正確的有效的決策。1.了解決策的實(shí)質(zhì) 決策是一個(gè)選擇方案的工作過程，有效決策的實(shí)質(zhì)有三點(diǎn) 第一、明確事情、確定問題。 決策首先是關(guān)于干什么事情的決策，決策中心任務(wù)是要解決問題。 第二、探討不同看法 決策的過程是探討各種不同的看法和方法。而不是放在答案的爭(zhēng)議上。

29、 第三、選擇方案 決策最終的注意力放在各種可供選擇的方案上，而不是放在誰對(duì)誰錯(cuò)上。 2. 認(rèn)清決策是從看法出發(fā)，而不是從事實(shí)出發(fā) 教科書認(rèn)為決策第一步是搜集資料。 而凡是作出有效決策的管理者都知道，人們并不是從事實(shí)開始，而是從看法開始，而看法只不過是未經(jīng)檢驗(yàn)的假設(shè)。為什么從看法出發(fā)，而不是從事實(shí)出發(fā)？ 掌握事實(shí)是不可能的。 決策是對(duì)未來的決策，未來的事實(shí)不能把握。 現(xiàn)在的事實(shí)每個(gè)人都能找到他們需要的事實(shí)。 好的統(tǒng)計(jì)學(xué)家都知道這一點(diǎn)，所以對(duì)所有的數(shù)字都不相信，都抱有懷疑態(tài)度。 從看法出發(fā)，才能發(fā)現(xiàn)決策是關(guān)于什么問題的決策. 看法反映著關(guān)于要解決的問題上的分歧。有效決策的第一步是確定各種可能的問題

30、，決策是要解決問題。 決策和自然科學(xué)一樣，都是從未經(jīng)檢驗(yàn)的假設(shè)出發(fā)的。 有效的決策鼓勵(lì)提出各種看法，同時(shí)用現(xiàn)實(shí)檢驗(yàn)看法會(huì)有怎樣的結(jié)果。 做出正確決策，是由于各種不同的看法的交鋒和沖突，以及對(duì)各種可供選擇的不同方案進(jìn)行認(rèn)真考慮才得到的。3. 有效決策的關(guān)鍵規(guī)則 是在沒有不同意見之前不要做出決策。 正確的決策要求有恰當(dāng)?shù)牟煌庖姟?為什么需要不同意見？ 不被束縛。 不同意見是保證決策者不受組織中人們傳統(tǒng)思想觀念的束縛。 要破除利益左右，先入為主的束縛，唯一的辦法就是保證有互相爭(zhēng)論的有依據(jù)的深入思考過的不同意見。 防止賭博決策。 只有有了不同意見，才能為一項(xiàng)決策提供各種可供選擇的方案，而不僅僅是一個(gè)

31、方案，一個(gè)方案如同賭博。 認(rèn)真地思考了各種可供選擇的方案，才能在原有決策行不通時(shí)，已經(jīng)有了認(rèn)真考慮研究過的補(bǔ)救方案。 （3）激發(fā)想象力 不同意見是激發(fā)人們想象力所必須的。 在處理具有非確定性的所有事情中，人們都需要?jiǎng)?chuàng)造性，這就意味需要想象力。要做出正確的決策，除此之外還要： 決策者要避免的“自以為是”的陷阱 決策者要作出正確的決策，就必須把別人的反對(duì)看成是促使他仔細(xì)考慮各種可供選擇方案的手段。 （2） 在做決策時(shí)，必須考慮決策的執(zhí)行問題。 誰來執(zhí)行決策，執(zhí)行決策的具體步驟，以及怎樣把決策的執(zhí)行變成具體部門，具體人員的工作職責(zé)。 （3） 正確的決策不僅需要判斷力，還需要勇氣。 有效的決策往往是不

32、受歡迎的，因此也是風(fēng)險(xiǎn)的，阻力相當(dāng)大。 （4）正確的決策要做正確的妥協(xié)。 二分之一原則。 （5） 決策必須包含一種反饋機(jī)制。四.投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.貨幣時(shí)間價(jià)值貨幣隨著時(shí)間變化而變化的價(jià)值貨幣兩個(gè)時(shí)間值(現(xiàn)值、終值)貨幣時(shí)間值計(jì)算的方法（單利法、復(fù)利法）1).復(fù)利終值計(jì)算 終值=現(xiàn)值*(1+i)n 為期數(shù) 2).復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算 現(xiàn)值=終值*1/(1+i) 2投資項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)（1）投資報(bào)酬率年均利潤投資總額 或年均利潤年均投資總額 2).投資回收期 A.各年凈現(xiàn)金流量相等 投資回收期=原始投資額/年凈現(xiàn)金流量 B.各年凈現(xiàn)金流量不相等 各年凈現(xiàn)金流量之和=原始投資額時(shí) PP=?3.投資項(xiàng)目

33、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)1).凈現(xiàn)值:投資項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,未來各期的現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值之和與原始投資額之差 凈現(xiàn)值= n未來各期的現(xiàn)金凈流量 Ot原始投資額nT=1T=0n It (1+r)t Ot (1+I)t- 2).現(xiàn)值指數(shù) 也稱獲利指數(shù) 投資項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,未來各期的現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值之和與原始投資額之比。 現(xiàn)值指數(shù)= nT=1T=0n It (1+i) t Ot (1+i)t 3）內(nèi)含報(bào)酬率凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率 nT=1T=0n It (1+r)t Ot (1+r)t=0 r=? 第四講 成本管理與控制第一節(jié) 現(xiàn)代成本管理的概念和觀念 1、現(xiàn)代成本管理的概念 為實(shí)現(xiàn)企業(yè)各部門、各單位管理者的

34、成本責(zé)任，提高管理者的成本意識(shí)，制訂和落實(shí)成本目標(biāo)，并通過一系列活動(dòng)提高成本效率的管理工作。 （1）成本管理的對(duì)象不是成本費(fèi)用項(xiàng)目，而是成本責(zé)任。 （2）成本管理的主體以總經(jīng)理為首的各級(jí)管理者。 （3）成本管理的手段制訂目標(biāo)成本，落實(shí)成本責(zé)任。 目標(biāo)成本企業(yè)未來一定時(shí)期產(chǎn)品成本預(yù)期達(dá)到的水平，作為企業(yè)成本管理的奮斗目標(biāo)。 目標(biāo)成本是目標(biāo)管理在成本管理中的運(yùn)用。目標(biāo)管理是現(xiàn)代管理方法之一， 制訂目標(biāo)成本的方法： 倒推法、例擠法首先確定企業(yè)的目標(biāo)利潤，以消費(fèi)者認(rèn)可的價(jià)格預(yù)計(jì)銷售收入減去目標(biāo)利潤和稅金，余額作為目標(biāo)成本。 目標(biāo)成本=預(yù)計(jì)銷售收入-目標(biāo)利潤-稅金 落實(shí)成本責(zé)任目標(biāo)成本要具體轉(zhuǎn)化成企業(yè)各

35、部門、直至每個(gè)個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，目標(biāo)成本才可能實(shí)現(xiàn)。 落實(shí)成本責(zé)任是成本管理的關(guān)鍵。 邯鋼采用指標(biāo)層層分解法，大量測(cè)算工作。（4）成本管理的目的提高成本效率 成本效率=收益/成本（5）成本管理的核心管理者成本意識(shí) 成本意識(shí)能夠自覺地將生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)與成本費(fèi)用收益進(jìn)行掛鉤考慮的習(xí)慣，能夠較準(zhǔn)確地判斷成本效率的能力和提高成本效率積極性的綜合反映。 2、成本責(zé)任 是在一定范圍內(nèi)選擇和消耗資源的權(quán)力，就是為了提高成本效率而給予管理者在選擇和管理成本費(fèi)用的責(zé)任。（1）成本責(zé)任與管理權(quán)力相對(duì)應(yīng)（2）成本責(zé)任是負(fù)有成本責(zé)任的管理者的個(gè)人責(zé)任，而不是集體的共同的責(zé)任（3）成本責(zé)任是一種財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)責(zé)任 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)外

36、會(huì)計(jì) 管理會(huì)計(jì)對(duì)內(nèi)會(huì)計(jì) 成本責(zé)任者有報(bào)告資財(cái)支配使用情況和資金運(yùn)用情況的責(zé)任 3、成本戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略是指為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)較長時(shí)期的成本管理進(jìn)行總體的設(shè)計(jì)和謀劃，是配合市場(chǎng)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)企業(yè)保持低成本地位，把價(jià)廉建立在低成本基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略。 成本戰(zhàn)略的提出 日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家占部都美的降低成本的戰(zhàn)略 戰(zhàn)略是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本的全局謀劃，戰(zhàn)略決定企業(yè)在根本轉(zhuǎn)變和重大調(diào)整時(shí)期的未來走向。 企業(yè)戰(zhàn)略核心內(nèi)容是市場(chǎng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)是企業(yè)的命根子，市戰(zhàn)略突出兩個(gè)問題：一個(gè)是將提高市場(chǎng)占有率作為企業(yè)的根本目標(biāo)；二是把科技和新產(chǎn)品新服務(wù)開發(fā)作為開拓市場(chǎng)的主攻方向。 企業(yè)戰(zhàn)略僅有市場(chǎng)戰(zhàn)略不行，還要沒有人力資源戰(zhàn)略，技術(shù)

37、開發(fā)戰(zhàn)略等其他戰(zhàn)略配合，其中成本戰(zhàn)略是影響市場(chǎng)戰(zhàn)略成敗的重要因素，企業(yè)沒有成本優(yōu)劣，很難有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 提倡成本戰(zhàn)略觀念，就是要求企業(yè)要從決定企業(yè)生死存亡的角度看待加強(qiáng)成本管理的意義，把降低成本作為企業(yè)管理根據(jù)任務(wù)，作為企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的長期工程。第二節(jié) 成本費(fèi)用控制 成本費(fèi)用控制：是成本費(fèi)用計(jì)劃執(zhí)行過程中的監(jiān)督、檢查、糾偏活動(dòng)。作用： 第一、是保證企業(yè)成本目標(biāo)和成本費(fèi)用計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的重要措施。 第二、是保證成本費(fèi)用核算真實(shí)、準(zhǔn)確的重要條件。 第三、是促進(jìn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的有效途徑。成本費(fèi)用控制原則 即成本費(fèi)用控制的基本思路 1、介入原則 成本費(fèi)用控制要介入生產(chǎn)經(jīng)營全過程，即成本費(fèi)用形成全過程。（1

38、）對(duì)工作計(jì)劃的介入 企業(yè)各部門、各單位在制訂生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃和各項(xiàng)工作計(jì)劃的同時(shí)，必須考慮成本費(fèi)用，要使成本費(fèi)用計(jì)劃滲透到各項(xiàng)工作計(jì)劃中去。 在房地產(chǎn)企業(yè) 對(duì)計(jì)劃的介入重點(diǎn)是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入： 設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，是影響項(xiàng)目質(zhì)量和效益的關(guān)鍵。 第一、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，采用成本效益分析法，在滿足工程質(zhì)量和使用功能的前提下，選擇壽命周期成本最低的方案。 第二、鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。 第三、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，即按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資預(yù)算的投資總額，約束建筑施工圖設(shè)計(jì)。 控制不合理的設(shè)計(jì)是保證工程建設(shè)成本不突破投資總額預(yù)算的重要措施。 第四、實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相

39、結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，使設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段始終把工程造價(jià)放在重要位置。 第五、加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。在設(shè)計(jì)圖紙出圖前，嚴(yán)格質(zhì)量審核，減少工程施工過程的變更數(shù)量。 修改圖紙的花費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工階段的變更設(shè)計(jì)的費(fèi)用。 （2）對(duì)工作過程的介入 在工作過程中，要自始至終按規(guī)定的消耗標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作。 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程過程的控制主要在以下方面： 第一、運(yùn)用招標(biāo)文件控制工程造價(jià)。 招標(biāo)文件要細(xì)致準(zhǔn)確，將各種影響工程造價(jià)的因素實(shí)行考慮在內(nèi)，以合同形式與中標(biāo)施工單位事先約定清楚，特別明確標(biāo)的范圍、違約條款、索賠原則。 第二、合理安排開發(fā)程序，減少臨時(shí)費(fèi)用。 安排施工計(jì)劃時(shí)，要盡量將附屬配套設(shè)施、大小

40、市政工程與住宅工程同步進(jìn)行，減少臨水、臨電的費(fèi)用，減少二次施工。 小區(qū)道路建設(shè)前，進(jìn)行各種管道的鋪設(shè)，減少二次開挖。 第三、建立工程變更管理制度。 工程變更是造成工程造價(jià)突破工程預(yù)算的主要原因，要建立工程變更的審批流程和管理制度。 工程變更要堅(jiān)持先審批、后施工的流程。 工程變更時(shí)，要編制變更預(yù)算，保證功能合格，經(jīng)濟(jì)合理。 （3）對(duì)獎(jiǎng)懲的介入 企業(yè)獎(jiǎng)懲不光要看勞動(dòng)成果，而且要看勞動(dòng)投入，即消耗和費(fèi)用開支的大小。 以獎(jiǎng)勵(lì)超額為主 以獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約和質(zhì)量為主 賣方市場(chǎng) 買方市場(chǎng) 效率=效益 效率*正確方向=效益 2、預(yù)防原則 成本費(fèi)用控制貴在預(yù)防。管理者要有預(yù)見性，對(duì)影響成本費(fèi)用的根本原因有所了解和把握，

41、事先采取防范措施。 采購環(huán)節(jié)大宗物資采用 集中招標(biāo)采購 資源消耗 零星物資采用最低 價(jià)格原則 消耗環(huán)節(jié)限額領(lǐng)料 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)防原則主要在以下方面：第一、招標(biāo)選擇工程項(xiàng)目施工單位，第二、招標(biāo)選擇工程監(jiān)理單位， 好的監(jiān)理部門不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，還可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程費(fèi)用開支。 第三、施工前項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和監(jiān)理單位的工程技術(shù)人員，共同審核施工圖，檢查和發(fā)現(xiàn)施工圖的問題和缺陷，及時(shí)修改。 對(duì)發(fā)現(xiàn)重大缺陷的人員給以嘉獎(jiǎng)。 3、重點(diǎn)原則 成本費(fèi)用控制對(duì)象應(yīng)是重要事項(xiàng)，對(duì)成本費(fèi)用影響較大的事項(xiàng)。 項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成： （1）土地開發(fā)成本 （2）房屋開發(fā)成本 （3）配套設(shè)施開發(fā)成本 （4）代

42、建工程開發(fā)成本 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，分為六個(gè)成本項(xiàng)目： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)-征地費(fèi)，拆遷補(bǔ)償，安置費(fèi)（2）前期工程費(fèi)-規(guī)劃，設(shè)計(jì)，可行性研究，勘察，測(cè)繪（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-供水，電，氣，排污，通訊，照明，綠化 （4）建筑安裝工程費(fèi)-建筑安裝工程費(fèi)，設(shè)備費(fèi)（5）配套設(shè)施費(fèi)-鍋爐，消防，派出所，幼兒園（6）開發(fā)間接費(fèi)-現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資福利費(fèi)，折舊費(fèi)，修理費(fèi)等（7）其他開發(fā)費(fèi)用 除開發(fā)成本外，還有期間費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用， 管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用 抓重點(diǎn) ABC分析法 巴雷特圖法將企業(yè)全部費(fèi)用按其支出金額由大到小進(jìn)行排列，把累計(jì)支出金額占費(fèi)用總額達(dá)到80左右的費(fèi)用，稱作A類費(fèi)用；把累計(jì)支出金

43、額占費(fèi)用總額8095部分(占全部費(fèi)用15左右)的費(fèi)用，稱作B類費(fèi)用;把累計(jì)支出金額占費(fèi)用總額95100部分（占全部費(fèi)用5%左右）的費(fèi)用，稱作C類費(fèi)用。 見圖：金額 2050 AB百分比c 4、現(xiàn)場(chǎng)原則 通過現(xiàn)場(chǎng)觀察、跟蹤檢查，追究工作成效，保證成本費(fèi)用控制成功。 兩場(chǎng)：市場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)5S活動(dòng)：整理、整頓、清掃、清潔、素養(yǎng) 5、全面原則 全過程，全員參加。 全員參加的條件： （1）企業(yè)體制改革建立職工持股的現(xiàn)代企業(yè)制度 ( 2）獎(jiǎng)懲制度建立一套與成本費(fèi)用鉤的獎(jiǎng)懲制度 （3）領(lǐng)導(dǎo)方面領(lǐng)導(dǎo)的決心和信心、領(lǐng)導(dǎo)的行為 第五講 證券投資與資本運(yùn)營從經(jīng)營商品到經(jīng)營資本企業(yè)面臨第二次飛躍第一次飛躍從制造產(chǎn)品到經(jīng)營

44、商品第二次飛躍從經(jīng)營商品到經(jīng)營資本經(jīng)營資本的概念和含義經(jīng)營資本的兩層含義經(jīng)營資本與經(jīng)營商品的區(qū)別1經(jīng)營商品注重的主要是商品市場(chǎng)，而經(jīng)營資本則要著眼于整個(gè)市場(chǎng)體系。2經(jīng)營商品注重的眼前的是市場(chǎng)定位和份額，而經(jīng)營資本則要著眼于企業(yè)未來的發(fā)展，明天的市場(chǎng)定位和份額。3經(jīng)營商品注重的是企業(yè)利潤，追求利潤最大化，而經(jīng)營資本則注重的是資本保值增值，追求企業(yè)價(jià)值最大化。4經(jīng)營商品主要是強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)，而經(jīng)營資本不僅要講競(jìng)爭(zhēng)，而且要講聯(lián)合壟斷。二證券投資1證券投資的目的1).積聚資金的目的2).擴(kuò)展經(jīng)營的目的3).盈利的目的2.證券投資的種類1).債券投資企業(yè)通過購入債券，成為債券發(fā)行單位的債權(quán)人，并獲取債券利息收

45、益的一種投資行為。2).股票投資企業(yè)購買某家公司的股票，以便獲得股利和股票增值的收益，或達(dá)到控制該家公司等目的的一種投資行為。3. 股票及其種類股票是股份公司發(fā)給股東作為入股的憑證，并借以取得股息收入的一種有價(jià)證券。股票種類：1).按持有者權(quán)益不同分為:普通股、優(yōu)先股普通股的權(quán)益優(yōu)先股的權(quán)益2).按投資主體不同分為:國家股、法人股、社會(huì)公眾股（個(gè)人股）3).按投資人不同分為:A股、B股4. 股票價(jià)格1).理論價(jià)格 股票價(jià)格=股息/利息率2).票面價(jià)值 股票票面上所標(biāo)明的金額3).發(fā)行價(jià)格 股票在一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)行時(shí)的價(jià)格4).帳面價(jià)值 股票在會(huì)計(jì)帳面上的價(jià)值，通常計(jì)算普通股的帳面價(jià)值,也稱作普通股

46、每股凈資產(chǎn)5).內(nèi)在價(jià)值 股票未來的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和6).市場(chǎng)價(jià)格 開盤價(jià)、收盤價(jià)、買入價(jià)、賣出價(jià)、成 交價(jià)、最高價(jià)、最低價(jià)5股票價(jià)格指數(shù) 是股票價(jià)格水平的相對(duì)數(shù)，是以某一基期的股票價(jià)格平均數(shù)為100（或1000）以后各期的股票價(jià)格平均數(shù)與基數(shù)相比得出的百分?jǐn)?shù)（或千分?jǐn)?shù)）即為股票價(jià)格指數(shù)。6證券投資風(fēng)險(xiǎn)1).可分散風(fēng)險(xiǎn),也叫非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),公司特有風(fēng)險(xiǎn)，是某些因素對(duì)單個(gè)證券造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性,可以通過證券持有多樣化抵銷掉。2).不可分散風(fēng)險(xiǎn),也叫系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),是某些因素對(duì)市場(chǎng)上所有證券者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性,這類風(fēng)險(xiǎn)不可能通過證券持有的多樣化抵銷掉,這些風(fēng)險(xiǎn)可以用B系數(shù)衡量B系數(shù)=

47、某種證券的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率/市場(chǎng)上所有證券的平均 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率三沃倫、巴非特投資理念1企業(yè)定律1).企業(yè)簡(jiǎn)單且易于了解2).企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定3).企業(yè)前景看好2.經(jīng)營定律1).經(jīng)營者必須理性2).經(jīng)營者對(duì)股東坦誠3).經(jīng)營者能克服法人機(jī)構(gòu)的盲從行為3.財(cái)務(wù)定律1).股東權(quán)益報(bào)酬率2).股東盈余3)高毛利率4)創(chuàng)造股票更大價(jià)值4.市場(chǎng)定律1).股票(企業(yè))價(jià)值的確定2).用什么價(jià)格購買股票(企業(yè)) 第六講 財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀與分析一.財(cái)務(wù)報(bào)表簡(jiǎn)介三張主表:資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表附表：應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅表，股東權(quán)益變動(dòng)表、利潤分配表，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備表等。1資產(chǎn)負(fù)債表 是反映企業(yè)一定時(shí)期財(cái)務(wù)狀況的靜態(tài)報(bào)表，是

48、根據(jù)“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一基本等式，并依照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)和排列次序，將企業(yè)一定時(shí)日的資產(chǎn)、負(fù)債、資本項(xiàng)目予以適當(dāng)排列、編制而成。（詳見附表一）1).資產(chǎn)債表的作用A.反映企業(yè)所擁有的資源資產(chǎn)B.反映企業(yè)所負(fù)擔(dān)的債務(wù)負(fù)債C.反映企業(yè)償還債務(wù)的能力償債能力D.反映投資者在企業(yè)持有的權(quán)益所有者權(quán)益E.反映企業(yè)未來的財(cái)務(wù)趨勢(shì)2).資產(chǎn)負(fù)債表的項(xiàng)目分類及排列順序資產(chǎn)按其變現(xiàn)速度的快慢分類排列負(fù)債按其償還期的先后分類排列資產(chǎn)：企業(yè)擁有或控制，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源 流動(dòng)資產(chǎn) 資產(chǎn) 非流動(dòng)資產(chǎn)（長期資產(chǎn)）長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、其他資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：可以在一年內(nèi)或超過一年的一個(gè)營業(yè)周

49、期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn) 貨幣資金 流動(dòng)資產(chǎn)的項(xiàng)目 短期投資 應(yīng)收預(yù)付款項(xiàng) 存貨 長期投資：不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)或收回的投資 長期股權(quán)性投資 長期投資的主要形式 長期債權(quán)性投資 其他長期投資 固定資產(chǎn)：使用期限在一定年限以上，單位價(jià)值在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用中不改變其實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)固定資產(chǎn)的項(xiàng)目：固定資產(chǎn)原值、累計(jì)折舊、固定資產(chǎn)凈值、在建工程、固定資產(chǎn)清理、待處理固定資產(chǎn)損失無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用，但沒有實(shí)物形態(tài)的各種資產(chǎn)主要有：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)等長期待攤費(fèi)用：不能全部計(jì)入當(dāng)期損益，需要在以后年度分期攤銷的各種費(fèi)用主要有：開辦費(fèi)、租入固定資產(chǎn)改良費(fèi)其他資產(chǎn)：不屬于上述資產(chǎn)的其他的一些資產(chǎn)主要有：特準(zhǔn)儲(chǔ)備物資、銀行凍結(jié)存款、凍結(jié)物資、涉及訴訟中的財(cái)產(chǎn)負(fù)債：企業(yè)在將來一定時(shí)期，用貨幣或服務(wù)予以清償?shù)膫鶆?wù)或義務(wù)，反映債權(quán)人在企業(yè)所享有的資產(chǎn)。負(fù)債分為：流動(dòng)負(fù)債、長期負(fù)債流動(dòng)負(fù)債：那些將在正常的經(jīng)營周期內(nèi)到期、動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)償付的債務(wù)流動(dòng)負(fù)債包括：短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款、預(yù)收帳款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤、預(yù)提費(fèi)用長期負(fù)債：償還期在一年以上的債務(wù)包括：長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款項(xiàng)所有者權(quán)益：投資者對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)凈資產(chǎn)=全部資產(chǎn)-全部負(fù)債所有者權(quán)益包括：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤實(shí)收資