房屋結(jié)構(gòu)維修與管理

1、房屋結(jié)構(gòu)維修與管理一、 房屋維修的概念（一） 房屋維修的含義狹義的房屋維修： 僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護、維修、改建。具體地說，房屋維修包括： 對房屋的日常保養(yǎng) 對房屋破損部位的修繕 對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善 結(jié)合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作。 房屋陳舊、破損的原因： 1自然因素 風吹、雨打、日曬等 2使用因素 使用磨損、腐蝕等 3生物因素 霉菌、白蟻等 4地理因素 地基承載力不均、堿化作用等 5災害因素 洪水、火災、地震、滑坡、颶風 、爆炸等 （二）房屋維修的特點： 受原有條件的限制大量、經(jīng)常性項目多，涉及面廣，零星分散 技術(shù)要求高具有生產(chǎn)

2、和服務(wù)雙重性 二、 房屋維修管理的概念與特點房屋維修管理： 指物業(yè)管理公司根據(jù)國家和地方相應的標準和規(guī)定，對其經(jīng)營管理的房屋進行維護、修繕等的運籌統(tǒng)籌性工作。(一)房屋維修管理的概念 房屋維修管理的目的與任務(wù)： 保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保障使用者的安全、改善住用條件 (一)房屋維修管理的概念 （二）房屋維修管理的特點 1復雜性 2計劃性 3技術(shù)性（三）房屋維修管理的意義1利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2. 利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟效益

3、。3利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進城市經(jīng)濟發(fā)展。 4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽，塑造良好的經(jīng)營形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實的基礎(chǔ)。 5搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營中創(chuàng)收。 （四）房屋修繕管理的原則1.計劃、經(jīng)濟、適用的原則計劃原則，就是根據(jù)實際情況，制定合理的房屋修繕計劃；經(jīng)濟原則，就是在房屋修繕過程中，節(jié)約與合理地使用財、物，盡量做到少花錢、多修房；適用原則，就是指從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行養(yǎng)護維修，以適應住戶在使用功能和質(zhì)量上的需要。2.維護房屋不受損壞的原則 此即“應修盡修，全面保養(yǎng)”的原則。3.區(qū)別對待的原則 區(qū)別對待是指對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同

4、等級標準的房屋采取不同的修繕標準。4.為住戶服務(wù)的原則 樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，切實做到為住戶服務(wù)。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋維修管理的工作內(nèi)容二、房屋的日常養(yǎng)護三 房屋修繕工程一、房屋維修管理的工作內(nèi)容三方面工作：房屋完損等級評定 房屋安全檢查 危房鑒定及排險（一）房屋安全與質(zhì)量管理1房屋完損等級評定 以建設(shè)部1985 頒房屋完損等級評定標準為據(jù)，按統(tǒng)一標準、統(tǒng)一項目、統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完損等級評定。 任務(wù)：搞清情況（房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)。2房屋安全檢查目的與任務(wù)：及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險情

5、的措施。分類： 按時間間隔：定期檢查、不定期檢查 按任務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時抽查、 重點檢查、普查 3危房鑒定及排險解危主要工作： （1）制定危房鑒定標準 三種情況：整幢危房 局部危房 危險點 （2）建立危房鑒定機構(gòu)，組織鑒定 （3）確定解危辦法 4種辦法：觀察使用法 、處理使用法 停止使用法 、 整體拆除法 （二） 房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理：指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標準進行科學管理。三個基本環(huán)節(jié)：1科學地制定房屋維修的設(shè)計、施工方案，確定經(jīng)濟合理的修繕費用標準；2監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；3建立房屋的技術(shù)檔案，貫

6、徹技術(shù)責任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。（三）房屋維修的施工管理 房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學的管理。 專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括： 做好維修工程的招標 維修工程的設(shè)計和技術(shù)交底 承包合同簽訂 施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗收 價款的結(jié)算 維修技術(shù)資料的整理、建檔等 自行維修施工管理的基本內(nèi)容：落實房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計劃、維修設(shè)計方案和施工組織設(shè)計；做好維修工程開工前的準備工作 ；制定合理的材料消耗定額和嚴謹?shù)氖┕ご胧淮?、中修工程對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；加強對房屋維

7、修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。 （四）房屋維修行政管理房屋修繕的一般責任：所有人承擔租賃私房的修繕責任：依約承擔人為損毀房屋的修繕責任：行為人承擔房管部門有權(quán)采取修繕強制措施（五）房屋維修的費用管理 房屋的維修費用主要指房屋保養(yǎng)維修過程中，所花費的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費用。房屋的日常養(yǎng)護費用由管理費支出，而房屋的維修費則用于各種維修項目。二、房屋的日常養(yǎng)護（一）房屋日常養(yǎng)護的含義房屋養(yǎng)護是保養(yǎng)維護房屋建筑的意思。房屋養(yǎng)護工作包含的內(nèi)容有房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，這是物業(yè)管理公司對房屋業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常的服務(wù)工作。房屋養(yǎng)護同房屋修繕一

8、樣，都是為了房屋能正常使用，但兩者之間又有區(qū)別。修繕工程是在相隔一定時期后，按需開工進行一次性的大、中修。房屋養(yǎng)護則是經(jīng)常性的零星修理，及時地為廣大住戶提供的服務(wù)項目，以及采取各項必要的預防保養(yǎng)措施，維護保養(yǎng)好房屋。（二）房屋日常養(yǎng)護的類型和內(nèi)容 房屋日常養(yǎng)護可分為小修養(yǎng)護、計劃養(yǎng)護和季節(jié)性養(yǎng)護。1.房屋小修養(yǎng)護的內(nèi)容（1）瓦屋面清掃補漏及局部換瓦，屋脊、泛水的整修；拆換及新做少量天窗；墻體局部挖補；墻面局部粉刷；普通水泥地的修補及局部新做；天棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補；雨水井的清理；井蓋、井圈的修配；化糞池的清理；明溝、散水的養(yǎng)護和清理等。（2）木門窗維修及少量新做；裝配五金；木屋架加固；

9、木樓梯、木欄桿的維修及局部新做；細木裝修的加固及局部拆換等。（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。（4）燈口、電線、開關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。（5）修繕后的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新做油漆等。（6）鋼門窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。2.房屋計劃養(yǎng)護的內(nèi)容 計劃養(yǎng)護

10、主要屬于房屋保養(yǎng)性質(zhì)，定期對房屋進行檢修保養(yǎng)。計劃養(yǎng)護任務(wù)應安排在報修任務(wù)不多的淡季。若報修任務(wù)多時，應先安排報修任務(wù)，再做計劃養(yǎng)護工作。3.房屋季節(jié)性養(yǎng)護的內(nèi)容 這是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行預防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。（三）房屋日常養(yǎng)護的一般程序 1.項目收集。日常養(yǎng)護的小修保養(yǎng)項目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集。 走訪查房是管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住戶進行走訪，并在走訪中查看房屋，主動收集住戶對房屋修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險情及公用部位的損壞。物業(yè)管理公司接受住戶報修的途徑主要有以下幾種：（1）設(shè)置報修箱

11、。在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱，供住戶隨時投放有關(guān)的報修單和預約上門維修的信函。物業(yè)管理公司的有關(guān)部門要定期開箱收集。（2）建立接待值班制度。物業(yè)管理公司要配備一名專（兼）職報修接待員，負責全天接待來訪、記錄電話和收受信函。接待員應填寫報修單，處理回報單上下兩聯(lián)組成的接待登記表。（3）組織咨詢活動。一般利用節(jié)、假日時間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點，征求住戶各方面的意見。2.任務(wù)落實。 管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護的計劃表和隨時發(fā)生的急修項目，開列小修養(yǎng)護單。維護人員憑養(yǎng)護單領(lǐng)取材料，根據(jù)養(yǎng)護單開列的工程地點、項目內(nèi)容進行施工。管理人員應每天到施工現(xiàn)場，檢查當天任務(wù)完成情況，安排次日工作。（一）房屋完損

12、等級評定與要求1 房屋完損等級評定房屋完損等級：房屋的完好與損壞程度評定依據(jù)：1985部頒房屋完損等級評定標準評定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修 房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等。 三、房屋修繕工程房屋完損等級一般分為五類： 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房。 完好房 指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分均完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋?；就旰梅?指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或

13、板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可恢復使用功能的房屋。一般損壞房 指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進行中修或局部大修，更換部件的房屋。 嚴重損壞房 指年久失修的房屋，房屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面或板縫嚴重漏水，設(shè)備陳舊不齊，管道嚴重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及嚴重損壞，已無法使用，需要進行大修或改造的房屋。危險房屋 指承重物件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，

14、隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。 2 完損等級評定的要求1）要求對整幢房屋進行綜合評定。2）要求以實際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計標準高低為依據(jù)。3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件，以及屋面中最低的完損標準來評定。4）要求嚴格掌握完好房標準和危房標準。5）要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。6）對正在施工的房屋要求做施工前房屋評定。3 完損等級評定的基本做法房屋完損等級評定可分為定期和不定期兩類。定期評定：一般是每隔13年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定?；咀龇ǎ菏紫冗M行組織準備（包括制訂評定工作計劃，建立評定組織，培訓評定人

15、員等）；其次是實施查勘；最后是統(tǒng)計匯總。不定期評定：就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。常見幾種情況：（1）根據(jù)氣候特征抽查評定；（2）房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合 維修竣工驗收后重新評定完損等級；（3）接管新建房屋后，要進行完損等級評定。（二）房屋維修工程的分類 按房屋損壞程度，維修工程性質(zhì)，房屋維修工程可分為： 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 綜合維修工程 1 小修工程 （1）小修工程概念 小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小的損壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。 費用：綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的

16、1%以下 特點：項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、 持續(xù)反復性強、服務(wù)性強。適用對象：完好、基本完好房。 2 中修工程（1）中修工程概念 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。費用：一次維修費用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下。特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強。適用對象：一般損壞房屋。維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標準的要求。（2）中修工程的項目（1）屋頂瓦屋面局部拆換，平屋面局部修補或部分重做面層等；（2）墻體局部拆砌，或墻體多處小面積挖補、補強等；（

17、3）拆換或改作個別承重木梁、木柱等；（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面等；（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修及零配件的更換；（6）單項目的維修，如下水道重做。3 大修工程（1）大修工程概念 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。費用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25%以上。特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)

18、合進行。要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標準。適用對象：嚴重損壞房（2）大修工程范圍（1）主體結(jié)構(gòu)的大部嚴重損壞，局部有倒塌的危險，不修不能繼續(xù)使用的房屋；（2）整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上、下水、電照、通風、采暖）必須進行拆換、改裝、新裝的房屋；（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；（4）需對主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的房屋。4 翻修工程（更新改造工程）（1）翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程。 特點：規(guī)模大、投資大、工期長。 費用：應低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價。 要求：翻修后必須達到完好房的標準。 適

19、用對象：危險房（2）翻修工程項目 （1）主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴重損壞，喪失承載能力，有倒塌危險的房屋；（2）因自然災害破壞嚴重，不能再繼續(xù)使用的房屋；（3）主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)簡陋、無修理價值的房屋；（4）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或低勢低洼長期積水又無法排出的地區(qū)的房屋；（5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆除恢復的房屋。5 綜合維修工程（1）綜合維修工程概念 綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理）的工程。 費用：應是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上 特點：規(guī)模較大

20、、項目齊全、工期長、花費大 要求：綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好房的標準。（2）綜合性維修工程的項目 （l）成片多幢的房屋或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞，需進行有計劃維修的房屋；（2）為改變片（幢）面貌而被列入有計劃維修的房屋。案例1 維修費該由誰承擔？ 2003年，林先生在鄭州市某小區(qū)購買了一套商品房，剛?cè)胱〉臅r候沒什么問題，但半年后，房子開始出現(xiàn)暖氣不熱、排水不暢等問題。林先生隨即與開發(fā)商聯(lián)系，但開發(fā)商稱已交房，不承擔維修責任。 分析 建設(shè)部2000年頒布的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法對各種情況的保修期作了明確規(guī)定。 關(guān)于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝最低保修期限為2年。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、樓面工程、門窗工程等。如室內(nèi)地面空鼓、開裂，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落，廁所、廚房地面泛水、積水，陽臺積水、漏水等應屬建筑工程的質(zhì)量保修范圍，由其責任人負責修復。如果消費者所購商品房在法律規(guī)定期限內(nèi)出現(xiàn)上述問題，即可請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應的法律責任。案例2業(yè)主客戶對再收戶內(nèi)維修費不理解怎么辦？ 昌寧大廈入伙，管理處考慮到業(yè)主喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠，對戶內(nèi)維修采取了