房地產(chǎn)舊城改造項(xiàng)目整體報(bào)告（資金、建設(shè)工作方案等）共90頁_secret

1、PAGE PAGE 94目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc230590379 第一章 總 論 PAGEREF _Toc230590379 h 1 HYPERLINK l _Toc230590380 一、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc230590380 h 1 HYPERLINK l _Toc230590381 八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc230590381 h 2 HYPERLINK l _Toc230590382 二、建設(shè)單位概況 PAGEREF _Toc230590382 h 2 HYPERLINK l _Toc230590383

2、 三、項(xiàng)目提出的理由與過程 PAGEREF _Toc230590383 h 3 HYPERLINK l _Toc230590384 四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc230590384 h 4 HYPERLINK l _Toc230590385 五、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制原則與依據(jù) PAGEREF _Toc230590385 h 5 HYPERLINK l _Toc230590386 第二章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc230590386 h 6 HYPERLINK l _Toc230590387 一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc23059

3、0387 h 6 HYPERLINK l _Toc230590388 二、 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 PAGEREF _Toc230590388 h 9 HYPERLINK l _Toc230590389 三、建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc230590389 h 11 HYPERLINK l _Toc230590390 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc230590390 h 12 HYPERLINK l _Toc230590391 一、項(xiàng)目選址 PAGEREF _Toc230590391 h 12 HYPERLINK l _Toc230590392 二、建設(shè)條件

4、 PAGEREF _Toc230590392 h 13 HYPERLINK l _Toc230590393 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 PAGEREF _Toc230590393 h 17 HYPERLINK l _Toc230590394 一、編制依據(jù) PAGEREF _Toc230590394 h 17 HYPERLINK l _Toc230590395 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 PAGEREF _Toc230590395 h 17 HYPERLINK l _Toc230590396 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 PAGEREF _Toc230590396 h 18 HYPERLINK l _Toc23059039

5、7 四、建筑方案 PAGEREF _Toc230590397 h 19 HYPERLINK l _Toc230590398 第五章 配套工程建設(shè)方案 PAGEREF _Toc230590398 h 24 HYPERLINK l _Toc230590399 一、電力工程 PAGEREF _Toc230590399 h 24 HYPERLINK l _Toc230590400 三、給水排水工程 PAGEREF _Toc230590400 h 32 HYPERLINK l _Toc230590401 四、 采暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) PAGEREF _Toc230590401 h 39 HYPERLINK

6、 l _Toc230590402 五、燃?xì)?PAGEREF _Toc230590402 h 43 HYPERLINK l _Toc230590403 第六章 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc230590403 h 44 HYPERLINK l _Toc230590404 一、環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc230590404 h 44 HYPERLINK l _Toc230590405 二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境影響 PAGEREF _Toc230590405 h 44 HYPERLINK l _Toc230590406 三、環(huán)境保護(hù)措施 PAGEREF _Toc230590406 h 46

7、 HYPERLINK l _Toc230590407 四、環(huán)境影響評價結(jié)論 PAGEREF _Toc230590407 h 49 HYPERLINK l _Toc230590408 第七章 勞動安全、衛(wèi)生防護(hù) PAGEREF _Toc230590408 h 50 HYPERLINK l _Toc230590409 一、勞動安全 PAGEREF _Toc230590409 h 50 HYPERLINK l _Toc230590410 二、衛(wèi)生防護(hù)措施 PAGEREF _Toc230590410 h 51 HYPERLINK l _Toc230590411 、第八章 消防 PAGEREF _Toc

8、230590411 h 52 HYPERLINK l _Toc230590412 一、 編制原則 PAGEREF _Toc230590412 h 52 HYPERLINK l _Toc230590413 二、編制依據(jù) PAGEREF _Toc230590413 h 52 HYPERLINK l _Toc230590414 三、消防措施 PAGEREF _Toc230590414 h 52 HYPERLINK l _Toc230590415 第九章 節(jié)能節(jié)水 PAGEREF _Toc230590415 h 60 HYPERLINK l _Toc230590416 一、節(jié)能措施與能耗指標(biāo)分析 PA

9、GEREF _Toc230590416 h 60 HYPERLINK l _Toc230590417 二、節(jié)水措施與水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc230590417 h 62 HYPERLINK l _Toc230590418 第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 PAGEREF _Toc230590418 h 64 HYPERLINK l _Toc230590419 一、 組織機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc230590419 h 64 HYPERLINK l _Toc230590420 二、人力資源配置 PAGEREF _Toc230590420 h 65 HYPERLINK l

10、_Toc230590421 第十一章 招投標(biāo)要求及內(nèi)容 PAGEREF _Toc230590421 h 67 HYPERLINK l _Toc230590422 一、 編制依據(jù) PAGEREF _Toc230590422 h 67 HYPERLINK l _Toc230590423 二、招標(biāo)方案 PAGEREF _Toc230590423 h 67 HYPERLINK l _Toc230590424 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 PAGEREF _Toc230590424 h 69 HYPERLINK l _Toc230590425 第十三章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc230590

11、425 h 70 HYPERLINK l _Toc230590426 一、固定資產(chǎn)投資估算 PAGEREF _Toc230590426 h 70 HYPERLINK l _Toc230590427 二、新增投資估算說明 PAGEREF _Toc230590427 h 71 HYPERLINK l _Toc230590428 三、新增資金來源與籌措 PAGEREF _Toc230590428 h 72 HYPERLINK l _Toc230590429 四、流動資金估算及資金來源 PAGEREF _Toc230590429 h 72 HYPERLINK l _Toc230590430 第十四章

12、財(cái)務(wù)評價 PAGEREF _Toc230590430 h 73 HYPERLINK l _Toc230590431 一、項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃 PAGEREF _Toc230590431 h 73 HYPERLINK l _Toc230590432 二、總成本測算 PAGEREF _Toc230590432 h 73 HYPERLINK l _Toc230590433 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 PAGEREF _Toc230590433 h 73 HYPERLINK l _Toc230590434 四、項(xiàng)目盈利能力 PAGEREF _Toc230590434 h 74 HYPERLIN

13、K l _Toc230590435 五、經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc230590435 h 75 HYPERLINK l _Toc230590436 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc230590436 h 76 HYPERLINK l _Toc230590437 一、盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc230590437 h 76 HYPERLINK l _Toc230590438 二、敏感性分析 PAGEREF _Toc230590438 h 76 HYPERLINK l _Toc230590439 第十六章 結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc230590439 h

14、 77 HYPERLINK l _Toc230590440 一、結(jié)論 PAGEREF _Toc230590440 h 77 HYPERLINK l _Toc230590441 二、建議 PAGEREF _Toc230590441 h 77第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目建設(shè)單位：伊金霍洛旗宏泰城市投資公司。（三）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：伊金霍洛旗烏蘭木倫鎮(zhèn)溫家圪堵。（四）項(xiàng)目法人：王大勇。（五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：王大勇。（六）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)期1建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓及配套設(shè)施。2建設(shè)期：2年3建設(shè)規(guī)模：伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目工程總

15、用地面積59689.34平方米，凈用地面積48806，14平方米。建筑面積83266.1平方米，其中住宅建筑面積73305.7平方米，商業(yè)建筑面積7243.4平方米。（七）投資總額及資金來源總投資25538.78萬元，其中銀行貸款16500萬元，企業(yè)自籌資金9038.78萬元。八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模1總建筑面積m283266.12容積率%1.63綠化率%35二項(xiàng)目總占地面積平方米59193.6三建設(shè)期年2四項(xiàng)目總投資萬元25538.78五資金籌措萬元25538.781申請銀行貸款萬元2建設(shè)單位自籌萬元25538.78六主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1投資利潤率%10.532投資回

16、收期年4.493內(nèi)部收益率%28.27二、建設(shè)單位概況鄂爾多斯市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2006年6月，注冊資金800萬元。公司擁有4級資質(zhì)等級。公司具有獨(dú)立法人資格,依法實(shí)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算。公司內(nèi)設(shè)四個行政職能部門：綜合人事部、財(cái)務(wù)資產(chǎn)部、企管項(xiàng)目部、經(jīng)營銷售部，另設(shè)五個工程建設(shè)部。公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時，公司按照市場化運(yùn)作方式和現(xiàn)代企業(yè)管理模式，積極拓展經(jīng)營范圍，壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)，做實(shí)做大做強(qiáng)企業(yè)，進(jìn)而籌集更多的資金用于城市的建設(shè)、經(jīng)營和發(fā)展。三、項(xiàng)目提出的理由與過程本項(xiàng)目位于伊金霍洛旗烏蘭木倫鎮(zhèn)溫家圪堵。近年來，伊金霍洛旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居自治區(qū)前列，

17、實(shí)力雄厚，勢頭強(qiáng)勁，與首府呼和浩特的新城區(qū)、包頭昆都侖區(qū)以及我市準(zhǔn)格爾旗、東勝區(qū)一起成為內(nèi)蒙古縣域經(jīng)濟(jì)前五強(qiáng)?！笆濉币詠恚疗炖觅Y源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，充分構(gòu)筑煤炭、煤化工、建材、林沙為主的工業(yè)體系，呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展、社會事業(yè)整體推進(jìn)、機(jī)構(gòu)調(diào)整更加合理、城市功能日趨完善、生態(tài)建設(shè)成效顯著、人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)實(shí)力始終保持在自治區(qū)101個旗縣（區(qū)）前列，2008年財(cái)政總收入完成508999萬元（包括上劃自治區(qū)和上劃中央收入，不含社會保障基金），完成年初預(yù)算的121.2%，同比增加207160萬元，同比增長68.6%，總量位居全市各旗區(qū)第三位。地方財(cái)政收入完成20477

18、7萬元，完成年度預(yù)算的124.5%，同比增加86841萬元，同比增長73.6%。由于經(jīng)濟(jì)總量迅速增長，帶動了城市居民收入的增長，促進(jìn)當(dāng)?shù)匦纬闪舜罅康母呤杖肴巳海瑸槭忻裎磥碣彿恐脴I(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。諸多經(jīng)濟(jì)社會利好因素的合成，特別是城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，舊城改造已經(jīng)成為伊金霍洛旗目前城市建設(shè)的重要任務(wù)，溫家圪堵位于享有“內(nèi)蒙第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)”烏蘭木倫鎮(zhèn)南部，屬烏木倫鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)核心地，原有規(guī)劃十分擁擠，為此啟動溫家圪堵假城改造，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)商住小區(qū)，滿足人們商住需求十分迫切。四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)符合伊金霍洛旗總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與烏蘭木倫城市發(fā)展程度相適應(yīng)，建成后將為烏蘭

19、木倫鎮(zhèn)居民提供一處具有有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)，提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型住宅，滿足入住居民居住生活環(huán)境和條件的安逸性、舒適性和安全性的要求。2伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性和文化性,還堅(jiān)決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求,為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機(jī)和活力的居住空間和居住環(huán)境，隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，極大地促進(jìn)了舊城區(qū)的改造建設(shè)力度。3. 伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?cái)政部門增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在項(xiàng)目的具體實(shí)施和運(yùn)作中，可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就

20、業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會。4. 伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目以整體規(guī)劃空間層次多樣，組團(tuán)空間親切宜人、疏密有致的特點(diǎn),創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的社區(qū)居住環(huán)境，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認(rèn)可。項(xiàng)目的建設(shè)在實(shí)現(xiàn)舒適健康的居住生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)、社會效益。五、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制原則與依據(jù)（一）編制原則1符合國家、內(nèi)蒙古以及鄂爾多斯市有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國家、自治區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)及住宅建設(shè)的規(guī)定，按城市總體規(guī)劃進(jìn)行布局。2結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，方案設(shè)計(jì)堅(jiān)持合理適用原則，合理確定建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)。3建設(shè)集居住、生活配套為一體的大型生態(tài)生活園區(qū)

21、，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能，努力創(chuàng)造一個開放的，與城市生活密不可分的有機(jī)結(jié)合綜合體。（二）編制依據(jù)1國家發(fā)展改革委員會投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南（試用版）2國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）3國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條例等。4伊金霍洛旗城市總體規(guī)劃。5建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料及數(shù)據(jù)。第二章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀“十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加20萬人。“九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為68.8平方公里，到“十五”末為142平方公里。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程

22、的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商的人員增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。（二）房地產(chǎn)市場消費(fèi)基礎(chǔ)的分析1人口增加導(dǎo)致的剛性需求烏蘭木倫鎮(zhèn)與陜西省神木縣大柳塔鎮(zhèn)隔河相望，是神華集團(tuán)神東煤田的主采區(qū)。目前，全鎮(zhèn)常住人口6萬多人，共有煤炭生產(chǎn)企業(yè)23家，年原煤生產(chǎn)能力達(dá)4500多萬噸，神東煤炭分公司的兩座現(xiàn)代化礦井補(bǔ)連塔煤礦和上灣煤礦以及神華煤液化項(xiàng)目均在該鎮(zhèn)境內(nèi)，隨著企業(yè)的不斷壯大，外來人口勢必不斷增加，由于人口增加導(dǎo)致的住宅需求空間還很巨大。隨著烏蘭木倫城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。2城市化對地

23、產(chǎn)市場的影響目前，烏蘭木倫人口急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。3流動人口對地產(chǎn)市場的影響發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。由于近年來烏蘭木倫經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為烏蘭木倫房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。4以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費(fèi)需求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售

24、小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強(qiáng)烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。5非理性消費(fèi)需求對于房地產(chǎn)市場的影響土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價的快速上升，進(jìn)一步強(qiáng)化了這種認(rèn)識。再加上目前市場的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。在這種市場氛圍下，非理性的消費(fèi)心理促使住房需求不斷釋放。目前，烏蘭木倫的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場需

25、求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)的有效需求，自用型消費(fèi)還是市場中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在烏蘭木倫的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間，此外從溫家圪堵方向的房地產(chǎn)建設(shè)日益繁榮。（三）目前市場的開發(fā)結(jié)構(gòu)2008年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達(dá)到450萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占20%左右，廉租房僅占總開發(fā)量0.5%。80平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的1.6%，80120平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的34.9%。在預(yù)售方面， 80平方米以下的住宅預(yù)

26、售率為100%，80120平方米的住宅預(yù)售率達(dá)到80.5%，120平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到55.5%。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。表現(xiàn)在：1產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡。即：非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例出現(xiàn)了嚴(yán)重失調(diào)；2戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80平方米以上戶型占絕對主力。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出80平方米以下

27、的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求。二、 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測（一）居住人口結(jié)構(gòu)分析“十五”期間，烏蘭木倫鎮(zhèn)因?yàn)槊禾俊⒚夯ぎa(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)日漸活躍，人口急劇增加。隨著烏蘭木倫鎮(zhèn)人民生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來烏蘭木倫鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商人員還將增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。烏蘭木倫鎮(zhèn)做為伊金霍洛旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支點(diǎn)，呈以下特點(diǎn)：1烏蘭木倫鎮(zhèn)人口增長率快，發(fā)展?jié)摿薮?。烏蘭木倫鎮(zhèn)做為伊金霍洛旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆＝陙?，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，人口增長將

28、逐年遞增。2人口密度與人口變動大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。近兩年內(nèi)，烏蘭木倫鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，人口密度增長速度加快，發(fā)展?jié)摿薮?。人口增長與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。烏蘭木倫鎮(zhèn)交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，將吸引人們前往置業(yè)投資。3人口文化程度。調(diào)查顯示，目前烏蘭木倫鎮(zhèn)煤炭和煤化工企業(yè)較為密集人口的文化程度比較高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，烏蘭木倫鎮(zhèn)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，烏蘭木倫鎮(zhèn)各經(jīng)濟(jì)單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了

29、烏蘭木倫鎮(zhèn)從業(yè)人員的文化教育水平。此外，烏蘭木倫鎮(zhèn)的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場的引導(dǎo)。（二）居住結(jié)構(gòu)分析烏蘭木倫鎮(zhèn)的居民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，烏蘭木倫鎮(zhèn)居民乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了/，其次是公車約占1/4，其他依次是計(jì)程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車。隨著烏蘭木倫鎮(zhèn)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中烏蘭木倫鎮(zhèn)始終占據(jù)伊金霍洛旗的重要地位。（三）烏蘭木倫鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向?yàn)跆m木倫鎮(zhèn)目前開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，整個市場還處于

30、單純的以產(chǎn)品賣產(chǎn)品，談不上塑立項(xiàng)目的個性，更忽略了市場細(xì)分，對各類不同類型的消費(fèi)人群的消費(fèi)心理和需求把握不夠。購買商品房的客戶群體主要為當(dāng)?shù)匾徊糠窒雀浑A層，包括烏蘭木倫鎮(zhèn)本地的富裕階層和周邊各鎮(zhèn)的富裕農(nóng)牧民，部分政府公務(wù)員人群作為補(bǔ)充。一般的市民階層沒有上升為購買主力的主要因素。從實(shí)際銷售情況來看，今年上半年高端住宅市場總體表現(xiàn)良好，位置優(yōu)越的高檔樓盤，總價和環(huán)境方面可滿足城市先富階層高品質(zhì)居住的需要，因此已經(jīng)成為許多人第一居所的首選，尤其是以尊貴、罕有的大戶型高檔樓盤，更成為鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。（四）烏蘭木倫鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況烏蘭木倫鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場還處于市場發(fā)展的初期階段的高速成

31、長期，市場供應(yīng)量快速放大，銷售價格上升較快，但是產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤營銷、消費(fèi)理念等還有待提升，這給一部分開發(fā)實(shí)力強(qiáng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的公司留下了較大的發(fā)揮空間，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，但是機(jī)會更大。三、建設(shè)規(guī)模根據(jù)上述需求分析，結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，本報(bào)告確定伊金霍洛旗溫家圪堵舊城改造區(qū)項(xiàng)目工程用地面積59689.34平方米，總建筑面積83266.1平方米。第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址（一）項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于鄂爾多斯市烏蘭木倫鎮(zhèn)溫家圪堵村。 （二）場地現(xiàn)狀土地使用性質(zhì)為居住用地，場地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件，并且已通過掛牌方式取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。（三）城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項(xiàng)目場址符合

32、烏蘭木倫鎮(zhèn)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項(xiàng)目按烏蘭木倫鎮(zhèn)規(guī)劃局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。規(guī)劃部門已批準(zhǔn)項(xiàng)目的選址意見。（四）場地工程地質(zhì)及水文地質(zhì)情況參考鄰近場地地勘情況，地基在10.0M鉆探深度內(nèi)，所揭露的地層依次為新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉細(xì)砂巖地層。根據(jù)其成因和巖性不同，由上而下分為二層，主要為人工填土層和第三系（N）粉細(xì)砂巖層。鉆探10.0m深度內(nèi)未見地下水，可不考慮地下水對本工程的影響。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范附錄A.0.4條，確定勘察場地抗震設(shè)防烈度為6度。加速度值為0.05g（第三組）。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范有關(guān)規(guī)定，判定擬建場區(qū)地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類。本場地屬建筑抗震有

33、利地段。最大凍土深度為1500mm。二、建設(shè)條件擬建項(xiàng)目為居住型建筑，交通、通訊等外部條件良好。項(xiàng)目建設(shè)符合烏蘭木倫鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求。項(xiàng)目建成后可達(dá)到舒適、便捷的入住效果。在工程建設(shè)中應(yīng)充分利用場地特點(diǎn)，通過獨(dú)特的、科學(xué)的設(shè)計(jì)，達(dá)到降低工程造價，并與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，同時滿足各建筑物的功能需要。（一）自然條件烏蘭木倫鎮(zhèn)溫家圪堵村屬于極端大陸性氣候，冬長夏短，四季分明。大陸度65.770.3，主要受西北環(huán)流與極地冷空氣的影響，氣候特征為：春季干旱，夏季溫?zé)?，秋季涼爽，冬季寒冷。季度更替明顯，冬長夏短，四季分明。多年平均氣溫5.2攝氏度，1月平均氣溫-12.9攝氏度，極端最低氣溫-22.6攝氏度，7月平

34、均氣溫21.3攝氏度，極端最高氣溫35.8攝氏度。春季長溫快，降水量少，大風(fēng)多，蒸發(fā)量大，氣候干燥。春季是過渡性季節(jié)，蒙古高壓減退，太平洋副高壓加強(qiáng)北上，氣溫迅速回長，5月中下旬春霜結(jié)束。由于長溫快，降水少，風(fēng)大，土壤中水分蒸發(fā)強(qiáng)烈，氣候干燥，土地干松，春旱嚴(yán)重，沙化加劇。夏季短促、溫?zé)?，降水集中，氣候濕潤。該季雖然短促，氣候變化卻很明顯。秋季降溫快，氣候涼爽，霜凍嚴(yán)重，冰雹多，氣候變化明顯，多數(shù)年份，天高氣爽，光照充沛，是農(nóng)牧草成熟的大好季節(jié)。該季節(jié)內(nèi)冷空氣活動頻繁，多出現(xiàn)雷陣雨并伴有冰雹、大風(fēng)天氣。“二、八月龍口奪食”，就是說該期容易出現(xiàn)冰雹，僅8、9月的冰雹幾率占全年的28%32%。冬季

35、漫長而寒冷，寒潮天氣多。該季節(jié)是季風(fēng)極盛期，盛行西北風(fēng)，蒙古高壓勢強(qiáng)，冷空氣不斷暴發(fā)南下，受極地冷氣團(tuán)的影響，冬季長達(dá)6個月，季平均氣溫零下11攝氏度。受西北風(fēng)帶高空低壓槽的東移影響，寒潮天氣頻繁發(fā)生，并伴有降雪、大風(fēng)天氣。（二）城建及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展烏蘭木倫鎮(zhèn)黨委、政府不斷深化城市發(fā)展思路，確立“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”理念，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在城市建設(shè)中得到有力體現(xiàn)，城市建設(shè)又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實(shí)施“拉大、補(bǔ)欠、崛起”戰(zhàn)略，烏蘭木倫鎮(zhèn)已形成比較合理的城鎮(zhèn)發(fā)展體系，提高了對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚、輻射帶動力，增強(qiáng)了對項(xiàng)目和資金的吸引力，城市化使工業(yè)化水平不斷提升，城市化又促使第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)跨越式發(fā)展，第三產(chǎn)

36、業(yè)的發(fā)展，城市環(huán)境的改善，使烏蘭木倫鎮(zhèn)就業(yè)、消費(fèi)水平和人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高。近幾年，伴隨著神華集團(tuán)的迅猛發(fā)展，初步形成了以煤炭工業(yè)為支柱，建筑建材、交通運(yùn)輸、商業(yè)服務(wù)、特色農(nóng)牧業(yè)并舉的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。2004年，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值24億元，財(cái)政收入3.9億元。全鎮(zhèn)有各類企業(yè)294家，個體工商戶2668戶。年原煤生產(chǎn)能力達(dá)4000多萬噸。神東煤炭分公司的補(bǔ)連塔煤礦和上灣煤礦均在該鎮(zhèn)，神華煤液化項(xiàng)目也在該鎮(zhèn)境內(nèi)。2008年，烏蘭木倫鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到17545元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6287元，每百戶家庭擁有轎車17輛，移動電話255部，家用電腦43臺。圍繞“一市兩區(qū)、三個組團(tuán)”的全市整體城市

37、規(guī)劃來規(guī)劃烏蘭木倫鎮(zhèn)城市建設(shè)，近年來，烏蘭木倫鎮(zhèn)累計(jì)投資6000多萬元用于城市建設(shè)和環(huán)境改善，重點(diǎn)要統(tǒng)籌新、舊城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，烏蘭木倫鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了從“城鄉(xiāng)一體化”到“依托城市發(fā)展烏蘭木倫”到“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的歷史性跨越，特別是溫家圪堵、補(bǔ)連塔礦區(qū)舊城改造亮點(diǎn)不斷涌現(xiàn)。 （三） 基礎(chǔ)設(shè)施條件1交通運(yùn)輸烏蘭木倫鎮(zhèn)溫家圪堵村交通便利，阿大一級公路、阿松公路、包神鐵路縱貫?zāi)媳?，隨著鄂爾多斯飛機(jī)場的建成，將成為鄂爾多斯市“立體交通”樞紐。該村水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。有人畜飲水工程12處，9個社的人畜飲水問題，農(nóng)村自來水入戶率80%。有各種機(jī)井23眼，大口井13眼，塘壩11座，截伏流工

38、程1處，配套揚(yáng)水站25處。戶戶通上了照明電，動力電入社率達(dá)84%。建成砂石路168.5公里，實(shí)現(xiàn)了村村通砂石路的目標(biāo)。有運(yùn)煤專線2條，興修進(jìn)村油路2.5公里，水泥路2公里。阿大一級油路、阿松公路、包神鐵路縱貫?zāi)媳保?10國道東勝至蘇家河畔高速公路橫跨東西。通訊網(wǎng)絡(luò)基本無盲區(qū)。2郵電通信烏蘭木倫鎮(zhèn)溫家圪堵經(jīng)過多年的建設(shè)，在郵政、電信機(jī)構(gòu)增設(shè)，交換容量、網(wǎng)點(diǎn)的增擴(kuò)、傳輸網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡(luò)的完善，通信的覆蓋增容、補(bǔ)點(diǎn)等方面有了較大的突破。網(wǎng)通、移動、聯(lián)通、鐵通幾大信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。區(qū)內(nèi)通訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內(nèi)外長途電話和發(fā)送傳真。3電力及其他 本項(xiàng)目電力供應(yīng)充足，能夠滿足本項(xiàng)目的用電需求。

39、該鎮(zhèn)有熱電廠1處，能為上灣居民區(qū)供暖供水。城區(qū)面積達(dá)9平方公里。境內(nèi)有四星級賓館、國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、旅游渡假村各一處，建成公園3處，綠化帶2條，鎮(zhèn)區(qū)周圍荒地全部進(jìn)行綠化，正建設(shè)國家一級生態(tài)園。鎮(zhèn)區(qū)道路、人行道全部進(jìn)行了硬化和綠化。建成停車場2處。新上污水處理廠和垃圾填埋場各1處。（四）市政條件1給水本項(xiàng)目主要為生活用水，項(xiàng)目區(qū)城市供水管網(wǎng)布局基本完善。本項(xiàng)目用水由自來水公司統(tǒng)一供給，給水管線接口管徑為DN225，給水可滿足項(xiàng)目需要。 2污水小區(qū)附近市政污水管網(wǎng)正在建設(shè)中，污水管線接口管徑為DN300，建設(shè)后可滿足項(xiàng)目需要，小區(qū)內(nèi)污水收集后，經(jīng)化糞池處理排入市政污水管網(wǎng)。3雨水市政雨水管線基本建成

40、，接口管徑為DN300，建設(shè)后可滿足項(xiàng)目需求。4供電當(dāng)?shù)毓╇姴块T電力供應(yīng)可以滿足本項(xiàng)目需要，由地區(qū)變電站提供10kV電源，分別接入小區(qū)內(nèi)設(shè)置的10kV /630kVA箱式變電站，完全可以滿足電力需要。5供暖該區(qū)域在城市集中供熱范圍，一級市政熱力管網(wǎng)熱媒參數(shù)為供水溫度130,回水溫度70。6燃?xì)獗拘^(qū)燃?xì)鈿庠礊樘烊粴?，該區(qū)域?qū)俪鞘屑泄夥秶?通信及有線電視小區(qū)的通信及有線電視信號已具備接入條件。從地質(zhì)和市政總體情況看，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上水、下水、雨水、通訊、電力等市政配套設(shè)施完備，供給量充足，交通便利，建設(shè)條件良好。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、編制依據(jù)本項(xiàng)目編制執(zhí)行現(xiàn)行國家、建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)規(guī)

41、范、標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定。主要的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于：1民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-2005；2城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范CJJ75-97；3城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范CJJ 83-99；4城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ50-2001；5建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006；6高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（2005版）；7汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97；8建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50222-95；9住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50096-1999(2003年版)；10住宅建筑規(guī)范 GB 50368-2005；11公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB 5

42、0189-2005；12民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ 26-95。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)主題本項(xiàng)目將是一個產(chǎn)品多元、品質(zhì)一流的住宅小區(qū)。項(xiàng)目將建筑成鄂爾多斯市伊金霍洛旗具有民族和區(qū)域文化特色的高檔住宅小區(qū)之一，通過項(xiàng)目開發(fā)為伊金霍洛旗打造一個全新的時尚樓盤，開創(chuàng)烏蘭木倫全新的都市精英生活方式，以創(chuàng)新型高檔住宅社區(qū)及配套設(shè)施引領(lǐng)伊金霍洛旗樓盤物業(yè)開發(fā)。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）總體規(guī)劃本項(xiàng)目擬以環(huán)保、怡人、舒適、便捷、人文等特點(diǎn)，用一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計(jì)、一流的施工、一流的管理、一流的服務(wù)、一流的公建與配套設(shè)施打造伊旗地區(qū)一流的高檔住宅小區(qū)。項(xiàng)目的市場定位思路必須考慮把項(xiàng)目置于城市發(fā)展的高度

43、，致力實(shí)現(xiàn)“以項(xiàng)目形象帶動鄂爾多斯城市形象，并通過鄂爾多斯城市形象的成功提升來建立宏泰置業(yè)在當(dāng)?shù)厥紫鞘羞\(yùn)營商之企業(yè)形象”的效應(yīng)。本項(xiàng)目擬建伊金霍洛旗溫家屹堵舊城改造項(xiàng)目工程總用地面積28356平方米，建筑面積83500平方米。其中住宅建筑面積46200平方米，商業(yè)建筑面積37200平方米。有10棟7層住宅樓，5棟8層住宅樓，其中有7棟為商住一體樓。90平方米以下的戶型占71.5%。停車場：根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，項(xiàng)目成分考慮停車位，停車場全部為地上共有560個停車位，停車位主要分布于大型商住樓及主力店門前路邊。（二）總平面布置及功能布局烏蘭木倫中天商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目工程用地面積28356平方米，建

44、筑面積83500平方米。（三）交通設(shè)計(jì)1出入口距交叉口均大于70米。建成后,小區(qū)內(nèi)部將形成消防環(huán)道的機(jī)動車道，人車流線清晰，互不干擾，實(shí)現(xiàn)了“人車分流”。2小區(qū)停車率為1輛/戶，機(jī)動車和自行車的停車以地上停車為主，主要布置在環(huán)路兩側(cè)。（四）景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目園林景觀方面要求打造鄂爾多斯乃至內(nèi)蒙古地區(qū)首屈一指的景觀效果?？紤]到北方冬季常綠植物物種稀少的特點(diǎn)，作出景觀會所和景觀門廳的設(shè)計(jì)考慮，形成小區(qū)的綠色冬季，創(chuàng)新的提高景觀效果。（五）日照間距根據(jù)烏蘭木倫鎮(zhèn)的氣候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，為了協(xié)調(diào)建筑與道路及景觀的關(guān)系，部分建筑在朝向上按一定角度合理變化。經(jīng)過日照時間的計(jì)算，小區(qū)內(nèi)住宅

45、完全符合當(dāng)?shù)氐娜照諘r間要求，且南北垂直間距不小于40米。（六）總平面雨水排水與回收利用方式場地內(nèi)部道路最小縱坡為0.3，橫坡為1.5，主要道路采用雙坡，次要道路及消防車道采用單坡，地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管，道路結(jié)構(gòu)擬采用混凝土路面。四、建筑方案（一）建筑方案描述1建筑內(nèi)容4層的商業(yè)樓1棟，5層的商業(yè)樓1棟，8層的住宅樓2棟，9層的住宅樓2棟，總建筑面積83500平方米，其中住宅建筑面積46200平方米，商業(yè)建筑面積37200平方米。有10棟7層住宅樓，5棟8層住宅樓，其中有7棟為商住一體樓。90平方米以下的戶型占71.5%。2建筑造型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑風(fēng)格擬超越烏蘭木倫

46、鎮(zhèn)目前建筑風(fēng)格水平，打造新穎、浪漫、富有現(xiàn)代氣息的住宅小區(qū)，要求時尚、高貴、別具一格的造型設(shè)計(jì)。（二）建筑結(jié)構(gòu)1編制依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB5009 -2001其它相關(guān)規(guī)范2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限和安全等級結(jié)構(gòu)的安全等級設(shè)計(jì)使用年限抗震設(shè)防類別地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級二級50年丙類乙級自然條件. 風(fēng)雪荷載 基本風(fēng)壓地面粗糙度基本雪壓場地標(biāo)準(zhǔn)凍深Wo=0.50kN

47、/平方米C類So=0.30kN/平方米1.50m抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度設(shè)計(jì)基本地震加速度值設(shè)計(jì)地震分組6度0.05g第三組3. 建筑結(jié)構(gòu)形式住宅：剪力墻結(jié)構(gòu)商用：框架結(jié)構(gòu) （三）建筑功能居住區(qū)在設(shè)計(jì)上追求高新技術(shù)的廣泛應(yīng)用，并充分考慮最終使用者的需要。在建筑結(jié)構(gòu)、電梯選配、空調(diào)系統(tǒng)、自動控制系統(tǒng)、新風(fēng)量、車流、人流設(shè)計(jì)等方面采用了先進(jìn)的設(shè)計(jì)和設(shè)備。種種設(shè)計(jì)保證了舒適和節(jié)能，體現(xiàn)了對效率的追求、對人的關(guān)懷。（四）建筑材料及設(shè)施1墻體材料外墻體：空心混凝土砌塊內(nèi)隔墻：空心混凝土砌塊2門窗與幕墻門窗與幕墻的材料與技術(shù)性能要求 住宅部分：樓梯間門采用鋼質(zhì)乙級防火門，管井門采用鋼質(zhì)丙級防火門。單

48、元門采用有對講功能防盜門，內(nèi)側(cè)單元門設(shè)門禁。說明：外窗選用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，門窗的傳熱系數(shù)需控制在2.9W/(平方米.K)以內(nèi)。氣密性，水密性需滿足當(dāng)?shù)毓?jié)能標(biāo)準(zhǔn)。3外裝修設(shè)計(jì)外墻立面選材中包括質(zhì)感強(qiáng)烈的石材，與部分涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對比涂料為主，顏色以規(guī)劃效果圖為基礎(chǔ)，選用較明亮的色系。4內(nèi)裝修設(shè)計(jì)本工程住宅交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。室內(nèi)工程做法表名稱區(qū)域房間名稱樓地面踢腳或墻裙墻面頂棚備注面層材料面層材料面層材料面層材料住宅公共區(qū)物業(yè)用房地磚地磚乳膠漆紙面石膏板住宅門廳花崗巖花崗巖乳膠漆刮膩?zhàn)訃娡繕请娞萸笆一◢弾r花崗巖乳膠漆刮膩?zhàn)訃娡繕翘蓍g花崗巖乳膠漆刮膩?zhàn)訃娡孔≌瑓^(qū)毛坯房5防水工程

49、設(shè)計(jì)屋面防水屋面防水等級為二級，防水年限15年。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用內(nèi)排水。室內(nèi)各部位防水衛(wèi)生間，水箱間，生活水泵房，設(shè)置了洗衣機(jī)的陽臺等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。6無障礙設(shè)施各區(qū)中有不少于2%的戶型將來可以根據(jù)業(yè)主的要求改造為無障礙住宅。同時公建和商業(yè)部分也應(yīng)該設(shè)置無障礙通道。第五章 配套工程建設(shè)方案一、電力工程（一）編制依據(jù)目前總體規(guī)劃圖，建設(shè)方提供的有關(guān)資料，水暖等專業(yè)對用電控制的要求；現(xiàn)行有關(guān)建筑電氣標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程規(guī)范。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對電力供配方面的需求，同時采用新技術(shù)和新設(shè)備，使用電更加

50、安全可靠。（三）方案系統(tǒng)設(shè)置根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模和電力負(fù)荷規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，框算出小區(qū)供電總功率，確定每棟樓供電電源的引入。其低壓配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、電氣負(fù)荷計(jì)算、變壓器的臺數(shù)及容量的確定、主要設(shè)備材料的選擇以及室內(nèi)外供電線路敷設(shè)方式的確定、照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設(shè)計(jì)原則的確定等。1供電電源本小區(qū)電源由市政提供，供電電壓10kV，具體引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)，地區(qū)變電站裕量可以滿足本工程用電。區(qū)內(nèi)用電設(shè)備供電電壓為380/220伏。規(guī)劃小區(qū)考慮到供電半徑，同時為提高供電質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、充分發(fā)揮電纜線路的供電能力，采用箱形分布式較為合理。2電氣負(fù)荷計(jì)算考慮到今后的發(fā)展及不同戶型，每戶分

51、別按5kW至8kW計(jì)算，總計(jì)10280kW。同時系數(shù)取0.3，計(jì)算有功功率為3084kW，自然功率因數(shù)COS=0.35，視在功率為1094kVA，補(bǔ)償后功率因數(shù)COS0.31。設(shè)2臺630kVA變壓器。本區(qū)總建筑面積83500平米，負(fù)荷密度為19.2W/m。3負(fù)荷等級本建筑小區(qū)用電負(fù)荷按其性質(zhì)可分為:二級負(fù)荷：建筑的消防設(shè)備（消防泵、消防電梯、加壓送風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志等）；生活泵房。三級負(fù)荷: 除二級負(fù)荷外的其他負(fù)荷。（四）供配電系統(tǒng)根據(jù)負(fù)荷計(jì)算結(jié)果，項(xiàng)目內(nèi)共設(shè)置1臺室外箱式變電站。依據(jù)其供電區(qū)域，每組箱變（1-2臺）形成一個10kV環(huán)網(wǎng)。室外箱式變電站均由一組高壓環(huán)網(wǎng)柜、一臺630

52、kVA干式變壓器、一組低壓柜組成。引入住宅樓內(nèi)的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設(shè)方式。電纜由箱變引出后至各樓用電的接箱，采用樹干式和放射式供電。為了保證供電的可靠性，每座獨(dú)立住宅之間敷設(shè)聯(lián)絡(luò)電纜，構(gòu)成開環(huán)供電方式。配電室，內(nèi)放供本樓用照明、動力接箱、配電柜，接箱電源由其附近箱變引來。對于有二級負(fù)荷的建筑，由另一箱變引來一路動力進(jìn)線，本建筑光柜、動力柜互投，為二級負(fù)荷供電。對于一、二級消防負(fù)荷及其它重要負(fù)荷采用雙電源末端配電箱內(nèi)自動切換配電。電表采用磁卡表。戶箱放在戶內(nèi)隔墻上，箱底距地1.8米。豎向干管及層表箱至戶箱管均為焊接鋼管。從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導(dǎo)線穿JDG管或阻燃PVC管在頂

53、板或吊頂、墻、地板及地面墊層內(nèi)暗敷設(shè)。所有住宅戶內(nèi)照明、插座線路均選用2.5平方電線，照明與插座回路分開，廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)及普通插座分別設(shè)置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質(zhì)，保護(hù)鋼管均采用焊接鋼管，戶內(nèi)采用JDG管或阻燃PVC管。（五）照明設(shè)計(jì)照明電壓一般為220V，對于高度低于2m的區(qū)域的照明燈具，將采用24V安全電壓供電。照度標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國標(biāo) (GB50034-2004)。主要場所照度標(biāo)準(zhǔn)如下：商業(yè) 300lx或依裝修而定住宅 依裝修而定樓梯間、走廊 50100lx在住宅樓內(nèi)設(shè)置應(yīng)急照明及疏散照明。設(shè)置應(yīng)急照明的場所：消防值班室、重要機(jī)房、車庫、走廊、樓梯間、電梯前室等；設(shè)置疏散照明的場所

54、：車庫、走廊、樓梯間、安全出口等。安全出口指示燈、疏散指示燈自帶蓄電池，供電時間不小于60min。（六）防雷、接地及電氣安全根據(jù)國標(biāo)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范中的分類標(biāo)準(zhǔn)，本工程低層住宅樓按照當(dāng)年雷擊次數(shù)N=0.06年/次時屬第三類防雷建筑物，住宅屬第二類防雷建筑物，原則上應(yīng)利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。在屋頂墻上裝設(shè)12mm鍍鋅圓鋼避雷帶作為接閃器，采用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)四根主鋼筋作為引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作為接地體。所有高出屋面的各種金屬構(gòu)件均需與避雷帶焊接連通，避雷帶和主鋼筋可靠焊接，引下線和基礎(chǔ)地梁鋼筋焊接為一體。建筑物四角的引下線距地坪0.5米處做測試卡。防雷接地、保護(hù)接

55、地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物的基礎(chǔ)接地體。要求接地體的接地電阻不大于1.0，當(dāng)接地電阻達(dá)不到要求時，應(yīng)在室外補(bǔ)設(shè)人工接地極。低壓配電系統(tǒng)接地采用TN-C-S系統(tǒng)，在入戶電纜接箱處做重復(fù)接地。每棟樓均做總等電位聯(lián)結(jié)，把所有進(jìn)、出建筑物的各種金屬管道、金屬構(gòu)件、電纜金屬外皮、接地干線、用電設(shè)備金屬外殼等均應(yīng)與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱可靠連接。在重要機(jī)房內(nèi)做局部等電位聯(lián)結(jié)。住戶衛(wèi)生間內(nèi)也應(yīng)做局部等電位聯(lián)結(jié)。為防雷電電磁脈沖，進(jìn)、出本工程建筑物的正常帶電導(dǎo)體均應(yīng)安裝電涌保護(hù)器（SPD）；為用電人身安全，小區(qū)每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能，住宅內(nèi)插座回路均裝設(shè)漏電保護(hù)裝置。（七）室外線路

56、本工程高低壓配電線路均采用鎧裝電纜直埋敷設(shè)。小區(qū)室外照明采用庭院燈，路燈控制在小區(qū)物業(yè)值班室內(nèi)，路燈配線選用YJVV22-0.6/1kV 516鎧裝電力電纜直埋敷設(shè)。二、智能化系統(tǒng)（弱電）（一）編制依據(jù)目前總體規(guī)劃圖，建設(shè)方提供的有關(guān)資料；水暖等專業(yè)規(guī)劃對安防控制要求；現(xiàn)行有關(guān)國家和地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程規(guī)范。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對電力、電信、網(wǎng)絡(luò)、電視、安全、管理控制等方面的需求。（三）系統(tǒng)設(shè)置烏蘭木倫中天商住小區(qū)是集住宅、商業(yè)配套為一體的綜合小區(qū)，為建成一座具有需求信息傳遞快捷便利且具有一定的舒適、安全、節(jié)能的生活小區(qū)，宜設(shè)置以下弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)：1綜合布線系統(tǒng)（支持通信系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)

57、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）；2有線電視系統(tǒng)；3安全防范系統(tǒng)；4火災(zāi)自動報(bào)警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；（四）系統(tǒng)說明綜合布線系統(tǒng)支持以下系統(tǒng)：通信系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。1、系統(tǒng)設(shè)計(jì)綜合布線系統(tǒng)采用開放式星形拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。電話及寬帶線路均由市政管網(wǎng)引來。烏蘭木倫中天商住小區(qū)設(shè)置弱電機(jī)房一座作為市政管網(wǎng)接入點(diǎn)。其用電單獨(dú)計(jì)量。寬帶、電話線路由弱電機(jī)房直接引出單模光纖至各樓，在每棟樓設(shè)有光電轉(zhuǎn)換交接箱（帶單模光口與有線電視光纖經(jīng)過光調(diào)制解調(diào)器分頻統(tǒng)一送至各層戶箱），由交接箱采用光纖、HPVV型電話電纜引到各層，由各樓層配線箱采用5類非屏蔽雙絞線、3類非屏蔽雙絞線直接引至戶用弱電綜合箱分配至終端。單元門內(nèi)箱管系統(tǒng)仍按2電話+1網(wǎng)

58、絡(luò)/戶。2、信息插座的數(shù)量、規(guī)格及安裝位置：入戶網(wǎng)絡(luò)、電話分支線采用5類非屏蔽雙絞線、RVS電話線。在每戶住宅內(nèi)設(shè)置弱電綜合布線箱，電話線、寬帶線均先引至綜合布線箱，再分至各房間。在起居室、所有臥室、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置電話插座；在起居室、次臥室均設(shè)置一個網(wǎng)絡(luò)插座。信息插座規(guī)格為RJ45，可采用墻內(nèi)嵌入式。（五）有線電視系統(tǒng)：1系統(tǒng)設(shè)計(jì)電視系統(tǒng)采用獨(dú)立前端系統(tǒng)模式，傳輸方式采用750MHZ鄰頻系統(tǒng)，分配網(wǎng)絡(luò)采用分配-分支方式。系統(tǒng)出口電平6075dB。2信號源從市政光纜上分支接到小區(qū)弱電光端機(jī)房 ，電視信號通過光纜引至該小區(qū)其它建筑物內(nèi)有線電視系統(tǒng)。在屋頂設(shè)2套4.5m及1套3.2m衛(wèi)星電視接收天線，

59、將有線、衛(wèi)星電視信號接收解碼、調(diào)制后注入有線電視系統(tǒng)，通過電纜引至本樓該小區(qū)弱電光端機(jī)房，用電單獨(dú)計(jì)量。通過光纜引至本區(qū)其它建筑物內(nèi)。3設(shè)備選擇設(shè)備和部件的輸入、輸出標(biāo)稱阻抗、電纜的標(biāo)稱特性阻抗均為75歐姆。光接收機(jī)、寬帶放大器等頻率應(yīng)達(dá)到860MHZ，分配器、分支器、系統(tǒng)輸出口應(yīng)為5-1000MHZ。電視系統(tǒng)傳輸干線采用單模光纖穿焊接鋼管經(jīng)過光分配器箱，由單元門內(nèi)箱管系統(tǒng)仍按傳輸干線采用SYWV-75-9型電纜，分支線采用SYWV-75-5型電纜。在起居室及所有臥室設(shè)置電視插座。（六）安全防范系統(tǒng)1樓宇對講系統(tǒng)：在每單元樓門設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)在首層住宅入口處設(shè)置對講主機(jī)。戶內(nèi)分機(jī)（帶緊急按鈕）

60、設(shè)在每戶門的入口處，可控制樓門的開啟。對講主機(jī)采用聯(lián)網(wǎng)型，管理主機(jī)設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理中心，可與各門口主機(jī)、戶內(nèi)分機(jī)通話，住戶按下分機(jī)的呼叫鍵，即可與管理主機(jī)進(jìn)行相互通話。也可以通過單元光電轉(zhuǎn)換光調(diào)制解調(diào)器把對講信號送至用戶弱電箱，光電雙向轉(zhuǎn)換器配出戶內(nèi)對講器信號。樓內(nèi)首層豎井弱電箱系統(tǒng)要共接接線箱。本系統(tǒng)用電由本樓公用照明計(jì)量，小區(qū)建成后可由監(jiān)控中心系統(tǒng)統(tǒng)一供電。住宅單元樓宇對講主機(jī)要有3-5分鐘備用電源，在停電時可以自動打開樓門電動鎖，利于逃生。同時加設(shè)消防報(bào)警自動打開樓門電動鎖功能。2小區(qū)安防視頻監(jiān)控、周界防越報(bào)警系統(tǒng)在小區(qū)周邊設(shè)置紅外報(bào)警系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在值班室，并可與監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。在小區(qū)主要