RF-BJ-ZY-01 開發(fā)報建作業(yè)指引(1)

1、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)報建作業(yè)指引文件編號RF-BJ-ZY-01版本/修訂A/0日期2013年8月1日第 PAGE 12頁 共 = NUMPAGES 12 12頁開發(fā)報建作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期作業(yè)指引目的為規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)報建管理，指導(dǎo)報建人員有序開展工作。適用范圍本公司取得土地后房地產(chǎn)項目的所有報批報建工作。定義術(shù)語房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行房屋建設(shè)和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、三通一平、房屋建設(shè)、預(yù)售、竣工驗收、入伙等多項內(nèi)容組成。房地產(chǎn)開發(fā)報建:指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中按照政府的辦事程序及要

2、求，辦理各階段相關(guān)手續(xù)，最終取得政府相關(guān)部門批文。包括取得前期立項批文、土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、竣工驗收備案證明等重要的政府批文。職責(zé)開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)制定項目開發(fā)報建進度計劃；負(fù)責(zé)辦理從項目立項到項目入伙期間的除水、電、燃?xì)狻㈦娦?、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防外的前期報建手續(xù)；負(fù)責(zé)項目初始登記、竣工查丈、規(guī)劃驗收、竣工備案專項驗收工作；負(fù)責(zé)公司內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào)，組織公關(guān)活動的策劃與實施；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)預(yù)售階段的樓盤價格備案。市政部（如單獨設(shè)置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)）負(fù)責(zé)水、電、燃?xì)?、電信、?shù)字電視、網(wǎng)絡(luò)、消防報批及驗收。設(shè)計管理

3、部/總工室負(fù)責(zé)提供辦理用地規(guī)劃指標(biāo)所需的圖紙；負(fù)責(zé)提供報建方案、擴初設(shè)計、施工圖圖紙工作；負(fù)責(zé)預(yù)售查丈、竣工查丈的技術(shù)解釋工作；負(fù)責(zé)項目報建技術(shù)支持工作。工程部配合項目現(xiàn)狀地形圖的測繪工作；配合項目開工驗線工作；配合臨時用水用電報批工作；配合各專業(yè)分包單的工程報批報建工作；負(fù)責(zé)提供勘察、施工單位與報建相關(guān)信息和資料；負(fù)責(zé)施工過程中質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)日常檢查、中間驗收、城管檢查等相關(guān)工作；配合項目竣工查丈、規(guī)劃驗收工作；配合開發(fā)報建部門完成專項驗收及接待工作；負(fù)責(zé)各項工程驗收所提出的工程整改工作；負(fù)責(zé)組織新建物業(yè)移交工作。銷售策劃部負(fù)責(zé)擬定項目建筑物命名工作；負(fù)責(zé)提供辦理用地指標(biāo)功能的相關(guān)要求；負(fù)責(zé)售樓

4、廣告審核及配合報批工作；負(fù)責(zé)提供樓盤價格表。財務(wù)部負(fù)責(zé)提供項目投資統(tǒng)計財務(wù)數(shù)據(jù)；負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年審的財務(wù)信息及相關(guān)數(shù)據(jù)。核算部負(fù)責(zé)提供項目前期立項及開工許可報建所需的成本測算、施工圖預(yù)算書的編制工作。招標(biāo)中心/招標(biāo)專職機構(gòu)負(fù)責(zé)提供工程總承包合同及各專業(yè)所需報建的施工合同。人事行政部負(fù)責(zé)所有項目報批函件、批文、證件的原件存檔管理工作；負(fù)責(zé)提供所需報建查檔資料的原件、復(fù)印件工作。流程圖(僅供參考)關(guān)鍵活動描述報建階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建工作主要分九個階段，具體包括項目決策階段、用地申請階段、設(shè)計前期調(diào)查階段、設(shè)計階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段、預(yù)售階段、竣工驗收階段、售后服務(wù)階段。報建流程項

5、目決策階段（參見項目論證管理流程，依照該流程執(zhí)行）用地申請階段（以政府招拍掛形式獲得土地為例）財務(wù)部提供土地招拍掛投標(biāo)保證金；開發(fā)中心（部）提供地塊相關(guān)資料手續(xù)，并向地塊管轄的規(guī)劃主管部門提出用地申請，政府（規(guī)劃）部門批準(zhǔn)后取得政府會議紀(jì)要；憑政府會議紀(jì)要到規(guī)劃部門辦理項目選址，取得建設(shè)項目選址意見書；憑建設(shè)項目選址意見書到國土部門進行土地權(quán)屬核查，核發(fā)用地預(yù)審批復(fù)；憑建設(shè)項目選址意見書及項目可研報告到發(fā)改部門進行立項核準(zhǔn)，核發(fā)立項批復(fù)；開發(fā)中心（部）選擇環(huán)評單位；環(huán)評單位提供項目環(huán)評報告，開發(fā)中心（部）到環(huán)評部門辦理環(huán)保批復(fù)，取得環(huán)保審查意見書；設(shè)計管理部/總工室提供項目規(guī)劃指標(biāo)方設(shè)計方案圖

6、，開發(fā)中心（部）到規(guī)劃部門辦理用地方案、用地規(guī)劃指標(biāo)手續(xù)，并領(lǐng)取用地方案圖和建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證；開發(fā)中心（部）憑用地方案圖到國土部門辦理宗地圖、用地紅線放點、用地地界測量手續(xù)，分別取得國土部門核發(fā)的宗地圖、用地界點測量報告；人事行政部提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人身份證復(fù)印件，開發(fā)中心（部）向國土部門提出建房申請，國土部門同意后，財務(wù)部依據(jù)國土部門核發(fā)的“繳納地價通知書”辦理繳納地價工作，開發(fā)中心（部）辦理國有土地使用權(quán)出讓合同手續(xù)；開發(fā)中心（部）憑國有土地使用權(quán)出讓合同及相關(guān)材料到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理土地使用權(quán)初始登記，財務(wù)部配合繳納初始登記公告費，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取土地證；設(shè)計前期調(diào)查階段由銷售策

7、劃部提供建筑物命名方案，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審定后，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申報建筑物命名核準(zhǔn)，取得建筑物命名批復(fù)書；由工程部提出地形現(xiàn)狀圖測繪、地質(zhì)災(zāi)害評估、地質(zhì)堪察測繪申請要求，設(shè)計管理部/總工室審核后，開發(fā)中心（部）向主管部門申報，并取得地質(zhì)災(zāi)害評估報告書、地質(zhì)堪察報告書及備案回執(zhí)；設(shè)計管理部/總工室提供查詢范圍和要求，市政部到檔案館辦理市政地下管網(wǎng)、周邊路網(wǎng)查詢，取得相關(guān)查詢成果資料交人事行政部存檔并復(fù)印至設(shè)計管理部/總工室；由核算部提供投資階段成本測算，用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）提供項目可行性研究報告，開發(fā)中心（部）到發(fā)改部門申請辦理項目立項核準(zhǔn)，取得核準(zhǔn)同意復(fù)函。項目設(shè)計階段屬于設(shè)計招標(biāo)備案的項

8、目，設(shè)計管理部/總工室提供設(shè)計招標(biāo)任務(wù)書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請方案設(shè)計招標(biāo)備案，取得同意招標(biāo)備案復(fù)函；設(shè)計管理部/總工室提供經(jīng)公司審定的工程設(shè)計方案文本及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請設(shè)計報批，取得方案審查同意意見書；設(shè)計管理部/總工室提供工程設(shè)計方案文本及需要填寫技術(shù)指標(biāo)的人防報建表，開發(fā)中心（部）向民防部門申請方案設(shè)計人防報批，取得人防意見征詢單；若該項目符合不做人防工程的條件，由開發(fā)中心（部）向人防部門提出易地建設(shè)申請，取得繳納易地建設(shè)費通知；設(shè)計管理部/總工室提供總平面圖建筑平面布置圖藍圖，由環(huán)評單位提供環(huán)評報告表（書），開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門辦理環(huán)保報批，取得建設(shè)項

9、目環(huán)境影響審查批復(fù)；設(shè)計管理部/總工室提供水土保持設(shè)計總圖水土保持專家評審意見；開發(fā)中心（部）選擇具備資質(zhì)的單位，由該單位提供水土保持報告表（書），開發(fā)中心（部）向主管部門辦理水土保持方案報批，取得行政許可審批同意復(fù)函；設(shè)計管理部/總工室提供擴初設(shè)計建筑圖立面效果圖及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請擴初設(shè)計報批，取得建設(shè)工程初步設(shè)計審查意見書；設(shè)計管理部/總工室提供擴初步設(shè)計圖全套及電子文件，市政部向消防部門申請消防報批或備案，取得建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書或備案證明文件；設(shè)計管理部/總工室提供擴初步設(shè)計圖紙及電子文件和人防報建表，開發(fā)中心（部）向民防部門辦理人防報批，取得人防地下室初步

10、設(shè)計審查意見書人防核準(zhǔn)單；設(shè)計管理部/總工室提供電氣設(shè)計圖紙，開發(fā)中心（部）向氣象主管部門辦理擴初設(shè)計防雷報批，取得防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)書；設(shè)計管理部/總工室提供樁基施工圖總平面圖及電子文件，樁基施工圖審查報告，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請辦理提前開工證明，取得建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證明書；設(shè)計管理部/總工室提供擴初步設(shè)計建筑圖，開發(fā)中心（部）向測繪大隊申請面積測算工作，取得面積測算報告；設(shè)計管理部/總工室提供全套施工圖紙、電子文件和施工圖審查報告，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工圖報批，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。設(shè)計修改報批，包括方案設(shè)計調(diào)整規(guī)劃報批、施工圖設(shè)計修改消防報批、施工圖設(shè)計修改規(guī)劃報批，由

11、設(shè)計管理部/總工室提供修改圖紙及電子文件，開發(fā)中心（部）分別向規(guī)劃部門、人防部門、市政部向消防部門申請辦理圖紙修改報批，分別取得相關(guān)主管部門同意復(fù)函意見書。施工準(zhǔn)備階段工程部提供臨時用地方案，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報批，取得臨時用地方案圖及臨時用地工程規(guī)劃許可證。開發(fā)中心（部）向國土部門申請簽訂臨時用地合同，財務(wù)部憑國土部門繳納臨時用地使用費通知繳納費用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取臨時用地合同書；工程部提供臨建方案圖，市政部向消防部門申請臨時用地方案消防報批，取得臨建方案設(shè)計消防審核意見書；臨建工程若需消防驗收，工程部提供臨建產(chǎn)品供貨證明，消防審核表，市政部向消防部門申請臨時建筑消防

12、驗收，取得建筑工程消防驗收合格意見書；設(shè)計管理部/總工室提供市政路口接口平面圖，市政部向規(guī)劃部門申請臨時市政路口報批，取得同意復(fù)函；根據(jù)項目需要，若需要占用道路的，設(shè)計管理部/總工室提供建筑總平面圖，市政部配合施工單位提供公司資料向交管局申請臨時占道報批，取得臨時占用道路許可證；根據(jù)項目情況，若需要樹木砍伐等要求的，由設(shè)計部門提供建筑總平面圖，市政部配合施工單位向城管辦申請挖掘，樹木砍伐報批，取得挖掘、占用城市道路許可證、樹木砍伐、移植許可證；設(shè)計管理部/總工室提供管網(wǎng)平面圖，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工用水、排水、用電報批，取得同意復(fù)函；工程部協(xié)調(diào)施工單位，開發(fā)中心（部）、市政部配合施工

13、單位辦理相關(guān)資料蓋章手續(xù)負(fù)責(zé)并向水務(wù)、電力部門、燃?xì)獠块T申請臨水臨電報批，取得臨時用水（電）合同書；結(jié)合項目情況，若需要遷移地塊內(nèi)的障礙物，由設(shè)計管理部/總工室提供遷移位置平面圖，開發(fā)中心（部）配合施工單位提供公司資料并向主管部門申請用地項目紅線內(nèi)外有關(guān)障礙物的拆除、遷移報批（如高壓線等），取得主管部門核發(fā)的同意復(fù)函。施工階段市政部向檔案館申請地下管線查詢，取得查詢地下管線圖，與燃?xì)獠块T簽訂燃?xì)夤艿辣Ｗo協(xié)議；核算部提供總包及各專項工程的施工圖預(yù)算，招標(biāo)中心選擇總包單位及各專項施工單位，由相關(guān)單位提供監(jiān)理合同、施工合同工程支付保函合同，開發(fā)中心（部）向造價站辦理施工合同備案，取得備案后的施工合同

14、，向建設(shè)局申請辦理施工許可證，根據(jù)現(xiàn)有政策，建設(shè)局打印質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、造價定額費收費通知，財務(wù)部繳納費用后，開發(fā)中心（部）與質(zhì)檢站簽訂施工質(zhì)檢登記書，與安監(jiān)部門簽訂安監(jiān)登記書，并領(lǐng)取所有專業(yè)的建筑工程施工許可證；開發(fā)中心（部）將備案的各項施工合同及施工質(zhì)檢登記書、安監(jiān)登記書、施工許可證交人事行政部存檔；工程部將現(xiàn)場施工控制點按施工圖紙放好，告知開發(fā)中心（部），開發(fā)中心（部）向國土部門提出開工驗線報批，經(jīng)驗線合格后取得建設(shè)工程開工驗線測量報告；開發(fā)中心（部）憑建設(shè)工程開工驗線測量報告到規(guī)劃部門辦理開工驗線，規(guī)劃部門在建筑工程規(guī)劃許可證上蓋已驗線章；根據(jù)項目實際情況，若因需要辦理挖掘城市道路、砍伐

15、樹木的，由設(shè)計部門提供市政路口接口平面圖，工程部提供相關(guān)資料，開發(fā)中心（部）向交管局、城管辦（道橋處、綠化處、路燈處）申請報批手續(xù)，分別取得挖掘城市道路許可證、樹木砍伐、移植許可證；設(shè)計管理部/總工室提供室外管線總平面藍圖及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請正式用水、用電報批，市政部申請用氣報批，取得正式用水（用電、用氣）市政接口同意復(fù)函；工程部組織正式用水、用電、用氣施工，由施工單位承擔(dān)報批、驗收工作，開發(fā)中心（部）和市政部配合提供公司相關(guān)資料，并領(lǐng)取正式用水、用電合同書、管道燃?xì)夤こ虤庠唇尤朦c意見書送人事行政部歸檔；工程部要求電梯施工單位提供電梯報裝圖紙，設(shè)計管理部/總工室審核后，由開

16、發(fā)中心（部）配合提供公司資料，由電梯施工單位向電梯質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請報批，并領(lǐng)取電梯報批文件；工程部組織電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化施工，招標(biāo)中心選擇相關(guān)施工單位，由相關(guān)單位提供電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化施工合同，由施工單位承擔(dān)報批、驗收工作，市政部配合提供公司資料。預(yù)售階段銷售策劃部提供房號編制方案，設(shè)計管理部/總工室提供施工圖及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向國土部門申請預(yù)售查丈報批，取得預(yù)售查丈報告；工程部施工形象進度達到辦理預(yù)售要求，開發(fā)中心（部）向國土部門申請預(yù)售報批，取得房地產(chǎn)項目預(yù)售許可證；銷售策劃部提供樓盤價格表，開發(fā)中心（部）向物價部門申請預(yù)售價格備案，取得備案回執(zhí)；銷售策劃部

17、將預(yù)售合同交產(chǎn)權(quán)登記中心備案，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)進行后期跟進及關(guān)系協(xié)調(diào)；銷售策劃部負(fù)責(zé)將欲解除的認(rèn)購書清單及原預(yù)售買賣合同向國土部門提出解除申請，開發(fā)中心（部）負(fù)責(zé)后續(xù)跟進及關(guān)系協(xié)調(diào)并取得回執(zhí)。竣工驗收階段項目竣工后，開發(fā)中心（部）向國土部門申請竣工驗收查丈報批，工程部現(xiàn)場配合，取得竣工測繪報告竣工驗收測量報告；開發(fā)中心（部）憑竣工測繪報告向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收報批，工程部現(xiàn)場配合，最終取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格許可證；市政部向消防部門申請消防驗收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場，由工程部組織各業(yè)務(wù)部門進行現(xiàn)場消防工程驗收，最終取得消防驗收合格意見書或備案證明；由人防施工單位申請人防工程單項驗收，

18、開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進行現(xiàn)場人防工程驗收，最終取得人防驗收合格意見書；開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請環(huán)保單項驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場環(huán)保驗收，最終取得環(huán)保驗收合格證書；開發(fā)中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請電梯驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場電梯驗收，最終取得電梯驗收合格證書；開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請節(jié)能驗收，工程部組織相關(guān)部門進行現(xiàn)場節(jié)能驗收，取得節(jié)能驗收合格證；開發(fā)中心（部）向檔案部門申請檔案單項驗收，工程部協(xié)助驗收工作，取得檔案驗收合格證書；由相關(guān)單位向電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化主管職能部門提出驗收申請，市政部提供公司相關(guān)資料，工

19、程部組織電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、智能化現(xiàn)場驗收，最終取得相關(guān)驗收文件；由開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程竣工綜合驗收，工程部組織各業(yè)務(wù)部門進行現(xiàn)場驗收（包含燃?xì)鈱I(yè)驗收），取得建設(shè)工程竣工（含燃?xì)猓炇蘸细駡蟾?；開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請竣工驗收備案，取得竣工驗收備案回執(zhí)；核算部提供工程三算單，開發(fā)中心（部）憑竣工驗收備案回執(zhí)現(xiàn)狀宗地圖及其它材料向產(chǎn)權(quán)登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領(lǐng)取“房屋公用設(shè)施專用基金繳費通知”，財務(wù)部繳納房屋公用設(shè)施基金及初始登記公告費用，開發(fā)中心（部）領(lǐng)取房產(chǎn)證；開發(fā)中心（部）向相關(guān)政府部門辦理項目公共配套設(shè)施移交手續(xù)，簽訂移交協(xié)議；開發(fā)中心（部）向交管部門申請項目停

20、車場驗收，工程部組織、物業(yè)公司配合驗收工作，取得停車場驗收合格證；開發(fā)中心（部）向建設(shè)部門申請工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續(xù)，取得同意結(jié)果；銷售策劃部提供商業(yè)分割要求，設(shè)計管理部/總工室出具商業(yè)分割圖紙及電子數(shù)據(jù)、審圖意見書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)分割圖紙報批手續(xù)，取得同意復(fù)函；開發(fā)中心（部）向測繪部門申請商業(yè)分割查丈，取得分割查丈報告；開發(fā)中心（部）向產(chǎn)權(quán)登記中心申請商業(yè)分割產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，取得商業(yè)分割房產(chǎn)證；開發(fā)中心（部）將以上取得的驗收證件及復(fù)函原件移交人事行政部存檔。售后服務(wù)階段開發(fā)報建部門協(xié)助財務(wù)部到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理小業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；開發(fā)報建部門協(xié)助辦理正式用水、用電物管過戶手續(xù)；開發(fā)報建部門協(xié)