全國房地產(chǎn)行業(yè)月報（3月刊）

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 本期看點 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市場 HYPERLINK l _bookmark1 4 HYPERLINK l _bookmark2 全國客戶看房熱度指數(shù) 4 HYPERLINK l _bookmark3 全國新房供求走勢 HYPERLINK l _bookmark3 4 HYPERLINK l _bookmark4 全國供應(yīng) 4 HYPERLINK l _bookmark5 全國成交 6 HYPERLINK l _bookmark6 分區(qū)域城市成交走勢 HYPERLINK l _bookmark6 7 H

2、YPERLINK l _bookmark7 2、土地市場 HYPERLINK l _bookmark7 10 HYPERLINK l _bookmark8 全國土地成交走勢 10 HYPERLINK l _bookmark9 全國土地分區(qū)域成交 11 HYPERLINK l _bookmark10 城市土拍熱度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark11 3、地產(chǎn)金融環(huán)境 HYPERLINK l _bookmark11 14 HYPERLINK l _bookmark12 典型房企融資量價監(jiān)測 14 HYPERLINK l _bookmark13 居民房貸量價監(jiān)測 16 HYP

3、ERLINK l _bookmark14 后市研判 19本期看點1、“金三”旺季如期而至，供應(yīng)帶動下需求穩(wěn)步釋放全國客戶看房熱度指數(shù)提升明顯，“金三”供應(yīng)加速恢復(fù)、部分城市筑底回暖。三月“小陽春”初現(xiàn)，全國監(jiān)測 40 城商品住宅成交規(guī)模接近去年 3 季度月均水平，為近三年來同期最高水平。其中一線城市表現(xiàn)分化，二線市場動能較強，三四線市場相對較弱。華東市場熱度輪動，多城觸發(fā)調(diào)控加碼，上海調(diào)控密集，供應(yīng)不足限制成交放量；合肥和湖州、嘉興等土拍火熱帶動市場熱度提升，引發(fā)調(diào)控陸續(xù)加碼。華南核心城市熱度維持，外溢勢能帶動臨廣臨深片區(qū)熱度較高。廣深熱度高企，佛山臨廣區(qū)域熱度較高，東莞因限價趨嚴，市場供求回

4、落。華中核心城市預(yù)期改善，武漢供應(yīng)帶動市場加速回暖；西部核心城市熱度維持，政策收緊影響暫未顯現(xiàn)。成都客戶加快入市步伐，西安千人搖號項目頻出。東北、華北和海西市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。4 月初，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等 5 城，需密切關(guān)注后續(xù)是否有政策跟進。展望后市，一線城市從市場端和資金端監(jiān)管密集發(fā)聲，且調(diào)控逐步蔓延至二三線城市，未來局部市場過熱或?qū)⑵揭帧Ｍ瑫r，隨傳統(tǒng)銷售旺季到來，二季度供應(yīng)加強，將帶動市場需求恢復(fù)較慢的二線及三四線市場逐步改善。2、土地供求環(huán)比小幅回升但仍維持低位，華東華南三四線溢價高企全國重點 55 城宅地供求量環(huán)比漲幅溫和，低于 2018-2019 年同期水平，整

5、體溢價率微漲。華東區(qū)域核心城市熱度維持，進一步傳導(dǎo)至核心城市外圍、調(diào)控相對寬松的三四線城市，杭州外圍區(qū)縣優(yōu)質(zhì)地塊獲房企積極加碼，南通如東縣地塊樓面價過萬。華南區(qū)域莞惠熱度較高，刷新TOP 3 樓面地價。西部、華北區(qū)域核心城市成都、石家莊熱度較高，東北長春、遼寧表現(xiàn)平淡。4-5 月受 22 城集中供應(yīng)逐漸落地影響，土地供應(yīng)節(jié)奏會加快，成交規(guī)模和熱度或有所提升。3、地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷加碼，融資利率呈現(xiàn)上漲房企端，3 月房企融資總量同比下降近兩成，境內(nèi)融資利率小幅上升，居民端，房貸利率連續(xù)兩月上升，其中，廣州、昆明、重慶首貸利率漲幅明顯。廣州清明節(jié)假期過后房貸利率再次上調(diào)，多數(shù)銀行稱額度緊張。3 月下

6、旬中央三部委聯(lián)合開展經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，其后深圳跟進加碼監(jiān)管，建立起季度排查機制，嚴查房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行及資金流向情況。未來資金端調(diào)控邁入新階段，信貸資金流向監(jiān)測或?qū)⒊B(tài)化。1、新房市場全國客戶看房熱度指數(shù)全年全國客戶看房熱度指數(shù)節(jié)后回升顯著。根據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，3 月全國客戶看房熱度指數(shù)為 153，高于近四年同期水平，接近去年 6 月水平，主要由于“金三”供應(yīng)提速、需求逐漸釋放，客戶看房熱情明顯提升。圖：全國客戶看房熱度指數(shù)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理*全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年 1 月為基點進行指數(shù)化處理。全國新房供求

7、走勢全國供應(yīng)全國供應(yīng)同環(huán)比實現(xiàn)雙漲，房企供貨積極性提高。3 月重點 40 城商品住宅供應(yīng)面積 2356 萬，同比上升 35%，環(huán)比上升 135%?！敖鹑狈科髶尰鼗\，推貨節(jié)奏加快明顯，與 2019 年 3月同期水平相當。圖：全國 40 城商品住宅供應(yīng)走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華東三四線供貨積極，中西部供應(yīng)充足，其他區(qū)域平穩(wěn)推貨。華東區(qū)域核心城市供應(yīng)放緩，三四線供應(yīng)相對積極，環(huán)比大漲182%，同比上升 61%，顯著高于近三年同期水平。3 月上海受項目銷售調(diào)控趨嚴、入市周期拉長等影響，供應(yīng)較少，開盤僅為個位數(shù)；南京、杭州經(jīng)歷 1 月供應(yīng)放量后，本月供應(yīng)節(jié)奏有所放緩；無錫、湖州受

8、土拍帶動市場熱度影響，房企推貨積極性較高，供應(yīng)放量明顯。華南區(qū)域節(jié)后供貨有所提升，但規(guī)模不及 2018 年、2019 年同期，環(huán)比上升 132%，同比上升 52%。廣州、佛山推貨提速，供應(yīng)規(guī)模為今年的高位水平；惠州供應(yīng)積極，環(huán)比漲幅翻倍；而深圳、東莞供應(yīng)相對不足，供應(yīng)量僅為去年月均 2-4 成。中西部區(qū)域供應(yīng)充足。華中供應(yīng)提升勢能充足，同環(huán)比分別上升62%、167%。武漢供應(yīng)規(guī)模超 250 萬平，房企在預(yù)售新政落地前，推盤量走高、出貨搶開現(xiàn)象明顯；長沙、鄭州供貨逐漸恢復(fù)，環(huán)比漲幅明顯。西部成都、重慶受市場氛圍帶動，本月供應(yīng)量為今年以來最高水平，環(huán)比漲幅分別為 75%、159%。華北、東北和海西

9、區(qū)域平穩(wěn)供貨。華北供應(yīng)環(huán)比提升明顯，但均不及 2019 年同期水平。其中北京、天津節(jié)后平穩(wěn)供貨，基本持平節(jié)前水平；東北區(qū)域供應(yīng)有所恢復(fù)，其中長春供應(yīng)恢復(fù)至近 2 年平均水平；海西區(qū)域供應(yīng)相對平穩(wěn)，其中福州環(huán)比漲 44%，泉州環(huán)比跌 61%。全國成交：3 月“小陽春”初現(xiàn)，成交量顯著提升，為近三年同期最高水平。一季度重點 40 城商品住宅成交面積 8421 萬，同比增長 93%，較 2019 年一季度增長 27%，市場整體景氣度較高，成交規(guī)模顯著高于近三年同期水平，其中華東、華南成交增量明顯，核心城市帶動區(qū)域熱度維持，西部次之。圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整

10、理3 月重點 40 城商品住宅成交面積 3370 萬，環(huán)比增長 74%，同比增長 66%，“小陽春”熱度初現(xiàn)，為近 3 年同期最高水平。在全國整體供應(yīng)提高下，市場延續(xù) 2020 年下半年熱度，成交規(guī)模接近去年3 季度月均水平。其中，一線城市有所分化，二線市場動能表現(xiàn)較強，三四線市場相對較弱。分區(qū)域城市成交走勢華東熱度高企引調(diào)控，華南外溢勢能增強；華中核心城市預(yù)期改善；西部核心城市熱度維持，政策收緊影響暫未顯現(xiàn)。各區(qū)域成交同環(huán)比均有不同程度上漲，其中華東核心城市合肥及三四線多城土拍火熱推升市場熱度，引發(fā)近期調(diào)控加碼；華南核心城市熱度延續(xù)，外溢勢能增強；華中熱度提升，核心城市預(yù)期改善；西部核心城市

11、熱度維持；東北、華北和海西市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。圖：全國分區(qū)城市商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華東區(qū)域熱度輪動，多城熱度提升觸發(fā)調(diào)控加碼。華東上海調(diào)控密集，涉及保障無房剛需需求、封堵炒房漏洞、加強銷售管理等，3月供應(yīng)不足限制成交放量，但價格保持相對穩(wěn)定，市場熱度維持，項目認籌情況理想，已有 3 個項目認籌比超 1.3。合肥市場熱度提升，市區(qū)供應(yīng)短缺、疊加土拍熱度帶動，需求外溢至外圍價格洼地，市場火熱引發(fā)調(diào)控加碼；南京成交較 2019 年同期漲幅明顯，成交規(guī)模創(chuàng)近三年新高，江北核心區(qū)多項目去化表現(xiàn)亮眼；無錫、湖州和常州等三四線土拍火熱推升市場熱度，近期調(diào)控陸續(xù)加碼陸續(xù)，涉

12、及供應(yīng)端限價、限售加碼到限購升級需求端調(diào)控加碼，后市有望平抑市場熱度。華南核心城市熱度維持，外溢勢能帶動臨廣臨深片區(qū)熱度較高。廣深市場熱度高企，成交環(huán)比增長 6-8 成，其中，廣州供求齊升，成交規(guī)模接近去年 10 月水平，中心區(qū)缺貨，熱度傳導(dǎo)至近郊番禺，4 月初調(diào)控升級，后市將加強對價格和金融監(jiān)管。深圳新房市場活躍，購房需求旺盛，二手市場低位徘徊。核心城市調(diào)控升級，需求外溢至臨廣臨深區(qū)域、熱度提升。佛山供應(yīng)放量帶動成交規(guī)模超 130 萬，整體供不應(yīng)求，金沙洲、三山等臨廣區(qū)域熱度較高。珠海、中山成交量分別較 2019 年同期上漲 14%和 21%，深圳強調(diào)控下臨深外溢板塊熱度高企，深圳客戶量增多

13、。東莞因限價趨嚴，房企供應(yīng)放緩，新房成交持穩(wěn)，市場供求回落。華中核心城市預(yù)期改善。武漢供應(yīng)放量帶動成交同環(huán)比翻倍，市場有所升溫，預(yù)售新政調(diào)控收緊落地前，房企多次取證、搶開跡象明顯，帶動成交走高。長沙高性價比住宅項目去化理想，但公寓出現(xiàn)集體降價促銷現(xiàn)象。鄭州市場逐步回暖，主城熱度傳導(dǎo)至環(huán)外板塊，且改善市場疊加北龍湖高價地王產(chǎn)生提升市場預(yù)期。南昌出現(xiàn)“政策一日游”，熱銷項目保持平穩(wěn)走量。西部核心城市熱度延續(xù)。成都單月成交規(guī)模超 260 萬，市場熱度較高，主要由于主城供不應(yīng)求，且“322”新政調(diào)控收緊，客戶加快入市步伐。重慶市場筑底回調(diào)、高價地入市站崗，成交環(huán)比增長 8 成，市場熱度持平 2019

14、年同期水平。西安主城熱度攀升，西咸新區(qū)及外圍區(qū)域熱度改善，千人搖號項目頻出，市場高熱觸發(fā)調(diào)控，打擊炒房行為。東北、華北市場表現(xiàn)平穩(wěn)，成交規(guī)模均持平去年月均水平，整體交投氛圍偏弱。其中東北長春少量加推，以價換量促進成交；大連市場預(yù)期受土拍帶動有所提高。華北石家莊交投氛圍有所提升，但受限于供應(yīng)，成交增長平穩(wěn)；青島整體平穩(wěn)，供應(yīng)帶動成交提升。海西表現(xiàn)平穩(wěn)，成交季節(jié)性增長。福州供應(yīng)提升帶動成交提升明顯，主城項目去化良好。2、土地市場全國土地成交走勢土地供求環(huán)比小幅回升但仍維持低位，整體溢價率微漲。3 月全國監(jiān)測 55 城土地市場宅地供求量環(huán)比漲幅溫和，供應(yīng)低于近三年同期水平，主要由于 3 月為傳統(tǒng)供地

15、淡季，且 22 城首批集中供地未落地，供應(yīng)放緩。土地供應(yīng) 3850 萬，環(huán)比上升 14%，同比下降 4%；成交 4096 萬，同環(huán)比分別上漲 4%和 23%，但低于 2018- 2019 年同期水平。分線來看，一線城市供應(yīng)停滯，僅廣州外圍 2 宗地底價出讓；二線城市成交有所提升，主要受鄭州、蘇州等帶動，華東熱點城市拉動溢價率維持相對高位；重點三四線城市成交漲幅較大，部分城市放量明顯，其中莞惠熱度延續(xù)，整體溢價率均超 30%。55 城本月平均溢價率上升至 20%，較上月上升 3 個百分點，主要受部分熱點城市土拍熱度拉動影響。圖：全國 55 城分線宅地成交及溢價率走勢數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整

16、理全國土地分區(qū)域成交華東溢價高企，華南表現(xiàn)分化，華北、西部成交提升明顯。華東區(qū)域：核心城市熱度維持，進一步傳導(dǎo)至核心城市外圍、調(diào)控相對寬松的三四線城市，成交規(guī)模和熱度雙雙提升。合計成交建面 1260 萬，同環(huán)比均上升 17%，溢價率持續(xù)爬升至 25%。核心城市杭州、合肥熱度較高，溢價率分別 41%、25%，其中合肥房企搶籌推高溢價，7 宗地達封頂價+競自持階段；杭州蕭山區(qū)地塊達封封頂價，且房企積極加倉建德、桐廬等外圍區(qū)縣優(yōu)質(zhì)地塊；寧波整體熱度較高，慈溪新地王誕生，寧?？h三宗地塊均達封頂價。蘇州、南通接棒“成交大戶”，其中蘇州張家港市區(qū) 2 宗優(yōu)質(zhì)地塊達最高限價，溢價率高漲；南通通州區(qū)新地王產(chǎn)生

17、，為平抑土拍熱度，通州 15 個片區(qū)推行房地雙限政策且 2 宗高價地下架，熱度傳導(dǎo)至縣市，華南區(qū)域：成交表現(xiàn)分化，莞惠熱度較高，肇慶表現(xiàn)較冷淡。合計成交建面 280 萬，環(huán)比上升 31%，同比上升 79%，溢價率持續(xù)提升至 24%。東莞土地供應(yīng)稀缺，整體熱度維持，5 宗地溢價率 30%-49%，其中大朗優(yōu)質(zhì)宅地折合成交樓面價達 2.6 萬元/，位列全市第二?；葜莩山患性诨莩菂^(qū)、博羅縣，整體溢價率 34%，其中博羅臨莞地塊創(chuàng)惠州市樓面地價新高，溢價率 113%。肇慶地市較冷淡，主要以勾地為主。西部、華北區(qū)域：成交環(huán)比提升明顯，核心城市熱度較高。西部區(qū)域成交 553 萬，華北區(qū)域成交 846 萬

18、，環(huán)比漲幅分別為 36%、47%。西安浐灞生態(tài)區(qū) 6 宗地塊集中出讓，刷新區(qū)域最高樓面價，溢價均超 40%，刷新全市樓面地價第二；成都整體熱度較高，7 宗地塊溢價率均為 14-15%，其中雙流區(qū)宅地達最高限價+競配建 34%住房。石家莊成交建面環(huán)比翻倍，橋西區(qū)、長安區(qū)地塊熱度較高。華中區(qū)域：整體成交有所上升。鄭州地市明顯放量，整體平穩(wěn)，部分供應(yīng)稀缺區(qū)域熱度高，鄭東新區(qū)地塊達最高限價。長沙成交較上月不增反減，岳麓區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈；武漢成交微降，黃陂區(qū)、江岸區(qū)地塊均底價或低溢價成交。東北成交相對平穩(wěn)，整體熱度一般。長春、遼寧成交規(guī)模有所增長，但均非供應(yīng)大月，成交平淡，均底價或低溢價成交，無流拍。

19、海西區(qū)域福州和泉州市區(qū)熱度較高，福州清榮北地塊、泉州臺商區(qū)地塊溢價率均超 100%。圖：全國 55 城分區(qū)宅地成交情況（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理城市土拍熱度排行榜蘇州為土地出讓金和建面“雙料冠軍”，武漢、鄭州居土拍出讓金第二、第三，TOP10 華東占據(jù)半壁江山。3 月全國土地出讓金排名第一為蘇州，收金高達 157 億元；武漢以收金 136 億元位居第二；鄭州以 100 億元位列第三。華東在 TOP10中占 5 席，席位占據(jù)半壁江山。從土地出讓建面規(guī)模看，蘇州成交 562 萬位列第一，南通、廣州分別出讓 496 萬、445 萬。4 個三四線城市均進建面排行榜，主要由于 22 個集

20、中供地城市幾乎均為一二線城市，供應(yīng)放緩。表：3 月 55 城土拍 TOP20 城市表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、地產(chǎn)金融環(huán)境典型房企融資量價監(jiān)測融資總量：3 月房企融資環(huán)比回升，但仍不及去年同期根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，3 月典型房企融資總量 1257億元，較 2 月環(huán)比上升 635 億元，但同比下降近兩成。受政策收緊影響，房企融資總量持續(xù)下行。圖：典型房企融資總量（億元）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理從房企融資結(jié)構(gòu)看，3 月境內(nèi)債券融資總量占比超 5 成，春節(jié)后房企境內(nèi)融資需求仍較大，股權(quán)融資受恒大引入戰(zhàn)投，增資配股影響，占比上升至 12%；銀行貸款融資占比小幅回升至

21、9%。圖：3 月典型房企融資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理融資利率：境內(nèi)融資利率小幅上升，境外融資平穩(wěn)典型房企中，3 月金地、金科、時代中國等多家房企發(fā)債融資，利率為 3.98%6.30%，境內(nèi)融資利率較此前有小幅提升，境外融資相對平穩(wěn)。表：3 月典型房企融資成本數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理居民房貸量價監(jiān)測全國維度：3 月首二套房貸利率連續(xù)兩月上升3 月全國首套房貸利率 5.28%，二套房貸利率平均利率 5.57%，首二套房貸利率連續(xù)兩個月上漲，其中首套利率較1 月低位已上漲6BP，近期多個熱點城市房貸額度收緊，嚴查經(jīng)營貸，房貸利率提升，未來全國利率水平或?qū)⒊掷m(xù)回升。圖：新增居民中長

22、期貸款及房貸利率走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理城市維度：廣州、昆明、重慶首貸利率漲幅明顯一線城市中，廣州已連續(xù)兩月上升，本月上升 14BP 至 5.15%,較 1 月低位已上升 20BP，其余一線城市利率保持平穩(wěn)，二線城市中，昆明上升明顯，本月上升 15BP 至 5.18%，漲幅領(lǐng)跑主要城市，重慶亦上漲8BP 至5.33%，濟南、蘇州有所下降，其中蘇州下降6BP 至5.1%。近期廣深、杭州、西安、成都等多地均嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入房市，部分城市額度仍然緊張。廣州清明節(jié)假期過后房貸利率再次上調(diào)，多數(shù)銀行稱額度緊張。圖：3 月典型城市首套房貸平均利率及波動數(shù)據(jù)來源：融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理后市研判月全國樓市“小陽春”初現(xiàn)，供求顯著提升，高于近三年同期水平。一線城市在嚴調(diào)控下表現(xiàn)分化；二線城市普遍增長，部分城市預(yù)期恢復(fù)向好。華東區(qū)域上海調(diào)控密集下、供應(yīng)不足限制成交放量，湖州、嘉興等三四線城市土拍火熱帶動樓市熱度提升明顯，調(diào)控頻發(fā)；華南區(qū)域廣深熱度高企，調(diào)控加碼下，需求外溢至臨廣臨深區(qū)域；華中武漢、鄭州等核心城市預(yù)期改善；西部核心城市成都、重慶和西安熱度維持；東北、華北和海西市場表現(xiàn)平穩(wěn)。月初，住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等 5 城，需密切關(guān)注后續(xù)是否有政策跟進