商業(yè)地產(chǎn)租賃及運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)手冊(cè)_secret

1、管理必備：2015年商業(yè)地產(chǎn)租賃及運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)手冊(cè)核心提示：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)正如這句話所說：“打江山容易守江山難?！保粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)建起來不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理。租賃方式及策略以及運(yùn)營(yíng)管理把控如何才能做到位，這是作為一個(gè)專業(yè)的管理人員必需要掌握的事情。一、租賃方式及策略租賃方式分為：固定租金、扣點(diǎn)分成、保底分成三大類別。計(jì)租面積（建筑面積/套內(nèi)面積）：影響客戶接受度。物業(yè)管理費(fèi)：必須收取，合理避稅。某項(xiàng)目地處尚無購物中心的四線城市，本地商戶不理解管理費(fèi)項(xiàng)、算費(fèi)用總價(jià)；采取策略： 1、物業(yè)管理費(fèi)不降，向商戶說明成本主體； 2、前期租金打折優(yōu)惠，將費(fèi)用總價(jià)降低。宣傳推廣費(fèi)：建議向商戶收取，保障持續(xù)

2、推廣。二、購物中心租賃方式利弊分析三、租金預(yù)判1、餐飲2、影院合作對(duì)比分析經(jīng)營(yíng)分析四、商業(yè)發(fā)展變化解析1、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)2、近年的商業(yè)整體發(fā)展變化受近年國家政策影響，高端消費(fèi)下降趨勢(shì)明顯；大型高端餐飲、傳統(tǒng)百貨、 KTV等高端消費(fèi)行業(yè)產(chǎn)生較大影響；市場(chǎng)整體消費(fèi)向大眾化發(fā)展；充分利用互聯(lián)網(wǎng)，產(chǎn)生各類創(chuàng)新型跨界整合之O2O經(jīng)營(yíng)模式。3、行業(yè)創(chuàng)新梅西百貨案例解析優(yōu)衣庫案例解析蘇寧電器案例解析五、商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)解析萬象城設(shè)計(jì)理念：萬象城的組成模式： HOPSCA， 是集酒店(Hotel) 、 寫字樓(Office) 、生態(tài)公園(Park) 、 購物中心(Shopping) 、 會(huì)所(Convention)

3、 、 城市超級(jí)寓所(Apartment) 為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間，即都市綜合體。購物中心：幾乎所有購物中心都標(biāo)配：擁有中國最大的以奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)建造的真冰滑冰場(chǎng)冰紛萬象，體驗(yàn)前所未有的震撼與激情。深圳萬象城冰紛萬象滑冰場(chǎng)，中國第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂部，成立滑冰學(xué)校，倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng)文化。正佳廣場(chǎng)規(guī)劃背景分析武漢中央文化區(qū)規(guī)劃如何打文化牌主要文化分區(qū)：1、電影主題公園：七個(gè)電影科技娛樂項(xiàng)目，含4D、 5D影院、飛行影院、互動(dòng)影院、體驗(yàn)影院、太空影院、魔幻餐廳等。2、漢秀劇場(chǎng)3、正剛藝術(shù)畫廊：畫廊集香濃咖啡與高檔創(chuàng)意油畫為一體4、漢街大戲臺(tái)：展示

4、民俗文化、體現(xiàn)區(qū)域活力的重要場(chǎng)所5、杜莎夫人蠟像館：世界最著名、水平最高的蠟像館6、名人廣場(chǎng)：以湖北歷史名人為主展現(xiàn)地方文化7、楚河漢街是武漢中央文化區(qū)一期項(xiàng)目重要組成部分8、分五個(gè)名人廣場(chǎng)，以湖北省歷史名人為主題，以雕塑、地面浮雕等形式凸顯文化六、商業(yè)動(dòng)線之人流動(dòng)線規(guī)劃基于第一部分購物中心各業(yè)態(tài)初步布局方案，在結(jié)合水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線、中庭設(shè)計(jì)以及物流、消防通道設(shè)計(jì)的成果得出動(dòng)線方案：1、人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)原則：通過分析購物中心 HYPERLINK /86007.html 人流動(dòng)線的商業(yè)化屬性，指導(dǎo)購物中心人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)面積控制原則、最長(zhǎng)動(dòng)線原則、易達(dá)性原則、能見度和曝光度原則、均衡性原則和中庭運(yùn)

5、用原則。2、人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)要點(diǎn)長(zhǎng)度原則：“外部模數(shù)理論”認(rèn)為20-25米是人們恰好能辨認(rèn)對(duì)方臉部的合適距離，每隔20-25米，設(shè)置興趣點(diǎn)或休息處；兩個(gè)興趣點(diǎn)之間的距離不超過200250米。寬度原則：開放式柜臺(tái)，主通道寬度優(yōu)先選擇雙邊三人走道寬2.4m，次通道選擇單邊雙人走道寬1.6m，在兩側(cè)均有店鋪的主動(dòng)線寬度為8-10m左右；次通道動(dòng)線為4-6m，主動(dòng)線中間設(shè)置休息空間的寬度為13-15m；步行街寬度需考慮每側(cè)3m的凈步空間，寬度為20m。七、運(yùn)營(yíng)管理之?dāng)?shù)據(jù)分析八、運(yùn)營(yíng)管理之節(jié)能管控1、購物中心中央空調(diào)能耗占公共能耗達(dá)80%（ 7、 8、 9月高峰期）2、中央空調(diào)能耗管控措施成為節(jié)能工作重中

6、之重3、根據(jù)氣溫變化即時(shí)調(diào)整空調(diào)開啟時(shí)段（人為操作）4、加裝定時(shí)開關(guān)，實(shí)現(xiàn)智能管控5、洗手間管理，體現(xiàn)一個(gè)團(tuán)隊(duì)管理水平管控重點(diǎn)6、溫度和濕度：建議分別給出標(biāo)準(zhǔn)，溫度冬天在20度左右，夏天在26度左右，這是人們感覺最舒適的階段，冬夏控制的范圍不一樣。舒適不舒適主要是通過濕度來表達(dá)的，相對(duì)濕度應(yīng)該控制在3070%，冬天要控制在30%以內(nèi)，夏天也不要超過70%，如果超過70%，就會(huì)感覺不舒適。我們國內(nèi)最大的問題就是不控制濕度，所以衛(wèi)生間非常悶、控制不好。7、健康和新風(fēng)：衛(wèi)生間里面的排風(fēng)和其他的房間不一樣，首先要實(shí)現(xiàn)一個(gè)負(fù)壓的排風(fēng)，就是衛(wèi)生間里面的壓力要比其他房間的風(fēng)壓要小，防止沿著氣味找到衛(wèi)生間九、運(yùn)營(yíng)管理之標(biāo)準(zhǔn)化工作一個(gè)SHOPPING MALL開業(yè)1 個(gè)月后，開業(yè)效應(yīng)基本消失。各種問題與矛盾將逐漸暴露，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理難度加大。開業(yè)后第一年“企穩(wěn)”非常關(guān)鍵。1.建立經(jīng)營(yíng)預(yù)警機(jī)制：建立完善商戶走訪機(jī)制，全面掌握 商戶經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)。2完善品類/品牌配置：協(xié)助商戶經(jīng)營(yíng)調(diào)整，同時(shí)做好各樓層品牌調(diào)整預(yù)案。3.進(jìn)行二次招商儲(chǔ)備：招商工作不能松懈，利用商家答謝會(huì)或調(diào)研等，對(duì)符合項(xiàng)目定位的品牌，通過各種渠道與商家建立合作關(guān)系，以備未來及時(shí)補(bǔ)充。4.加大營(yíng)銷推廣力度，樹立品牌：通過持續(xù)推廣宣傳，培育忠實(shí)消費(fèi)群。5.吸引客流