芳村項(xiàng)目前期策劃報(bào)告ppt課件

1、芳村*路工程市調(diào)報(bào)告工程區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中心老八區(qū)之一。但工程屬于原芳村區(qū)，是廣州欠興隆的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)根底相對(duì)薄弱。芳村主要以茶葉、花卉魚蟲等零售市場而著稱。工程位于荔灣區(qū)*大道279號(hào)，芳村體育中內(nèi)。 屬于增滘村管轄范圍。該村位于廣佛邊沿位置，向東得不到廣州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飛速開展。是廣佛兩城交界位置落后的地域。雖然近來大力推進(jìn)廣佛同城開展，但工程周邊開展依然沒有起色。廣州市荔灣區(qū)東漖鎮(zhèn)增滘村村域范圍266.72公頃的全村面積內(nèi)的現(xiàn)狀，包括轄內(nèi)增滘、步滘、大和、洪石坊4個(gè)自然村，原有耕地2243畝，近年國家征地用作城市建立僅剩下734畝。增

2、滘村轄內(nèi)有增滘、步滘、大和、洪石坊4個(gè)自然村，有865戶，人口2789人(其中農(nóng)轉(zhuǎn)居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年間建村，至今已有530年的歷史。摘自2007年數(shù)據(jù)2交通情況工程北臨*大道。*大道是一條呈東西走向的主干道，廣州市西南部出入口之一。東起花地大道坑口村，經(jīng)東漖大橋、白沙河橋，西跨佛山河道五丫口大橋接佛山市南海區(qū)的海八路，路面寬4060米。，本案北門正門為銜接廣州和佛山的主要干道之一*大道，東面約2公里可至芳村客運(yùn)站和地鐵坑口站，西面700米處為環(huán)城高速公路出入口，車流量大，交通易達(dá)性良好。往來佛山或廣州市各區(qū)都非常方便。*大道車輛川流不息，但還是無法與環(huán)城高速、鶴洞路相比

3、。本案3工程印象本工程比較荒涼，周邊無任何的樓盤以及較為美觀的建筑。以本案為中心，與本案最接近的為廠房和汽車市場，這些都是人流量相對(duì)較少的地方。而集聚人氣的城中村均分布在各個(gè)角落，村內(nèi)有公交車以及好又多購物中心接送車輛，行經(jīng)*大道人流稀少，走至本案的人流更是稀有。區(qū)域內(nèi)的零售商業(yè)主要集中在城中村內(nèi)，業(yè)態(tài)以效力村民及周邊工廠員工的生活百貨為主，圖中范圍內(nèi)的*大道上幾乎無任何零售商業(yè)，但汽車等專業(yè)性市場較多，多集中在*大道兩旁，這與其便利的交通條件有莫大的關(guān)聯(lián)，強(qiáng)有力的運(yùn)輸系統(tǒng)為產(chǎn)品的運(yùn)輸提供了宏大的支撐。芳村體育育中心本案車管所加油站城中村至尊高爾夫球場4工程四至解析：東面：工程位于芳村體育中心

4、內(nèi)，東面正對(duì)主會(huì)館；往東100米是荔灣區(qū)人民法院，高壓線橫空而過；東北面為城中村步漖村，東面距芳村客運(yùn)站和坑口地鐵站約2公里；西面加油站，再往西100米為增滘工業(yè)園和大型的汽車銷售市場，車管所也剛好設(shè)在附近。工程間隔環(huán)城高速公路入口僅700米左右，至廣州花卉博覽中心也缺乏1000米的間隔；南面為體育中心的內(nèi)部網(wǎng)球場，周圍被圍墻封鎖，只能由北面大門進(jìn)出；北面為增滘村、汽車銷售市場及其相關(guān)的配套效力，本案的北門為*大道，它是到達(dá)本案的主要交通，也是廣州至佛山市區(qū)的主要干道之一，車流量大。工程往北約500m左右還有尊至高爾夫球場。東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院西面：加油站、增滘工業(yè)園、大型汽

5、車市場、環(huán)城高速公路南面：體育中心內(nèi)部網(wǎng)球場北面：增滘村、汽車市場、省道*大道5周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)*大道277號(hào)，占地208畝，有網(wǎng)球中心、體育會(huì)館、羽毛球館、體育公園等設(shè)備。其中網(wǎng)球中心占地約70畝，設(shè)有1個(gè)網(wǎng)球主場和16個(gè)規(guī)范網(wǎng)球場，球場外表質(zhì)地為硬膠地，共有觀眾席3600個(gè)，有休憩室和停車場，適宜蹴球競賽與訓(xùn)練場地要求；該場曾舉行2001年舉行九運(yùn)會(huì)網(wǎng)球競賽、2004年廣州國際女子網(wǎng)球公開賽等賽事。由于人少冷清等緣由，主場館內(nèi)工程正對(duì)面的特征餐飲也關(guān)門結(jié)業(yè)了。場內(nèi)免費(fèi)停車，看不到有人保管車輛。荔灣區(qū)人民法院位于芳村體育中心東面，僅一墻之隔。6周邊印象關(guān)鍵詞

6、 ：中心商圈區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心位于*中路上，該路段與*大道平行，東西貫穿了大和、增滘以及步漖三個(gè)村落。該路段上的商業(yè)主要集中在增南路至增滘南約一段，長約500m，商業(yè)業(yè)態(tài)以效力村民的日用百貨、醫(yī)藥、服飾、五金、通訊等為主，商業(yè)氣氛由該街道的兩端向中間遞升，其中華嘉購物中心為區(qū)域商業(yè)最旺的位置，且公交線路與好又多接送車在此設(shè)站，因此其租金也是該區(qū)最高值，為100-120元/月左右，而增南路的租金僅為10-15元/月，兩者相聚兩百米都不夠，租金卻相差將近10倍。該街道的東段有近十余間商鋪空置，主要是由于東段商鋪前為高爾夫球場圍墻，右為工業(yè)區(qū)，左面離村落有些間隔，做零售人流少，專業(yè)市場又正好被拐彎截?cái)?/p>

7、，處于一個(gè)為難的業(yè)態(tài)定位置，人們更情愿走多幾步去旺一些的華嘉購物中心周邊購物。本案中心商圈7周邊印象關(guān)鍵詞： 工廠由于片區(qū)偏遠(yuǎn)，土地房屋的租金價(jià)值低，所以吸引了許多勞動(dòng)密集型的低端工廠設(shè)址。8周邊印象關(guān)鍵詞： 城中村與市區(qū)的城中村如冼村、黃村、梅花村、文沖等不同，這里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消費(fèi)才干較低的工廠的員工和民工。9周邊印象關(guān)鍵詞： 車城、車管所由于交通便利，空地面積大，臨主干道展現(xiàn)面寬，租金低，迎合了汽車市場的生存需求。當(dāng)?shù)刈畲蟮摹败嚦鞘谴蟛衅囀袌?，場?nèi)運(yùn)營本田、雪佛蘭、別克等中、低檔汽車。車管所上海群眾慶鈴大昌行喜龍汽車市場加油站10周邊印象關(guān)鍵詞：花卉芳

8、村以花卉苗木知名，工程正對(duì)面為花卉苗木種植場，芳村東漖傳統(tǒng)盆花基地以及廣州花卉博覽園與工程太約1.5公里。11小結(jié)從周邊印象看，工程的市場租金價(jià)值低。12商業(yè)及租金情況工程?hào)|面、南面沒有在營商業(yè)，面面為加油站和新建的汽車賣場。由于汽車賣場的租金在短時(shí)間內(nèi)難以調(diào)查，東南西三面難以找到租金參考。工程周邊兩公里內(nèi)沒有新樓盤，售價(jià)難以找到直接的參照物，只能在坑口、芳村等較大范圍的地域作參考。工程正北面有一條兩車道的路，路兩旁為臨街商租，商鋪為村委物業(yè)，主要運(yùn)營低檔汽修、配件等，物業(yè)裝修破舊，無一致管理任務(wù)，商業(yè)籠統(tǒng)低端，租金非常低，普遍在15-20元/ /月。這樣低的租金在廣州老八區(qū)中真實(shí)稀有。13芳

9、村住宅新樓盤售價(jià)參考14初步定位想象定位休閑文娛為主 + 中高端特征餐飲為輔為什么不以中高端特征餐飲為主：周邊消費(fèi)力有限工程?hào)|面的特征餐飲“榴蓮小鄉(xiāng)和本案倒閑推斷，周邊消費(fèi)力難以支撐大規(guī)模的中高檔餐飲。為什么不做中低檔：工程地理位置偏商圈，周邊無住宅區(qū)，沒有商業(yè)氣氛，不符合中低檔商業(yè)要求；工程交通條件良好，停車便利、停車費(fèi)低，符合駕車一族的消費(fèi)要求。為什么要做休閑文娛：周邊有網(wǎng)球場、羽毛球場、法院、車管所等機(jī)關(guān)單位，有工廠、汽車賣場，有文娛性消費(fèi)要求；沿路的休閑文娛消費(fèi)場所不多，但生意較旺，有市場需求。文娛與餐飲消費(fèi)相互拉動(dòng)，一站式消費(fèi)，添加客戶的消費(fèi)總額，彌補(bǔ)人流缺乏的缺陷。16需求確認(rèn)的問題1.工程位于芳村體育中心圍墻內(nèi)，物業(yè)能否與政府機(jī)構(gòu)有關(guān)，管理上能否獨(dú)立？物業(yè)產(chǎn)權(quán)能否明晰、干凈？2.西邊靠加油站的圍墻能否翻開，作入口之用？3.從工程短信上引見，工程1、2、3、5層拍賣，但現(xiàn)場調(diào)查，4層