土地增值稅清算培訓講義

1、 土地增值稅清算主要內(nèi)容一、土地增值稅清算資料的下發(fā)和歸集二、土地增值稅的清算的審核： 案頭審核 實地審核三、清算案例解析一、土地增值稅清算資料的下發(fā)收集企業(yè)清算要報送的資料： 土地增值稅清算報送資料.xls 土地增值稅清算申報表.xls一）案頭審核1、資料完整性審核（表證單書）。對納稅人報送的清算資料進行完整性審核，看是否有漏報的情況。二、土地增值稅清算審核2、相關數(shù)據(jù)的初審和統(tǒng)計1）看土地出讓合同、土地使用權證，審核土地面積、土地價款。2）看建設工程規(guī)劃許可證、預售許可證、面積勘測成果表，了解開發(fā)項目的布局、結構，可售面積、不可售面積是多少，其中普標、非普標及非住宅面積又各是多少。還有商業(yè)

2、用房的層高情況。(鏈接實測報告圖片)3）統(tǒng)計大集中系統(tǒng)中該項目所有建安項目登記及每個項目的開票金額，合同金額統(tǒng)計以及與企業(yè)自報數(shù)據(jù)的比對；（鏈接大集中系統(tǒng)代開建安發(fā)票查詢.doc）是否有外地發(fā)票、假發(fā)票入帳。4）企業(yè)報送的資料中建安合同、工程決算報告的數(shù)據(jù)與系統(tǒng)內(nèi)的項目開票金額、合同金額進行核對，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)差異。5）大集中系統(tǒng)中該項目已預繳的營業(yè)稅及附加以及土地增值稅的繳稅清冊查詢統(tǒng)計。要求各單位在對納稅人開票征收時，一定要通過房地產(chǎn)一體化模塊選擇相應的項目申報開票，這樣就可以分項目查詢繳稅的數(shù)據(jù)，如果開發(fā)商有多個開發(fā)項目，而沒有分項目申報開票，就無法分清到底哪個項目繳了多少稅，給后期我們的清算

3、造成麻煩。6）審核成本費用各級的分攤方法是否準確 土地成本及拆遷補償費的分攤：如果占地相對獨立，能分清所占土地面積，則按占地面積法分攤，如果不能分清，則按建筑面積法分攤。 開發(fā)成本的分攤：一般按建筑面積分攤，如果某些成本能準確分開核算，則可以直接計入，比如建安合同分別簽訂，分別結算。 利息支出的分攤：可以選擇按資金占用比例分攤，也可以按建筑面積分攤，視具體情況。A分攤層次，如果整個項目只有一期成本費用用于銷售非普通住宅普通住宅未售 已售用于自用非住宅已售未售已售未售B分期清算成本費用一期自用銷售非普通住宅 普通住宅 二期已銷未銷非住宅已銷未銷已銷未銷比對物價部門銷售價格批復、銷售清冊、銷售合同

4、、面積勘測成果表、大集中系統(tǒng)銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具情況，看有無異常。 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入?？簇攧請蟊?-對應收入統(tǒng)計。7）審核企業(yè)報送的收入登陸張家界旅游地產(chǎn)信息網(wǎng),點擊“價格公示/選擇要查詢的樓盤信息”,對比查詢已售、未售房產(chǎn)等情況。如果需要查詢具體哪套房屋的交易價格,則在首頁下點擊“商品房合同簽訂查詢 ” （鏈接張家界旅游地產(chǎn)信息網(wǎng).doc）目前只有市城區(qū)的樓盤信息進行了公布，其他單位則到房管局將納稅人的銷售合同電子備案信息取得，然后進行比對。對于開發(fā)商將開發(fā)的部分房屋以電子合同的形式已

5、經(jīng)備案到自己名下的，也應作為已售房屋進行清算,如果不征稅，存在很大的執(zhí)法風險。8）審核往來款項（1年以上的往來）了解往來款項發(fā)生的緣由，是否為關聯(lián)方長期掛帳，如果屬于資產(chǎn)類往來，是否為虛增的成本、費用，如為負債類往來，是否為應計未計收入。此類審核結合納稅人詢問，實地查帳進行。二）實地審核（一）樓盤的實地調(diào)查1）實地察看、了解樓盤開發(fā)、整體銷售情況，車庫的銷售情況，未售房產(chǎn)的使用、空置情況。未售房產(chǎn)如果已經(jīng)使用，應進一步了解情況，是用于出租還是已經(jīng)分配給公司股東，只是暫時沒有過戶（如果出租，帳上是否體現(xiàn)租金收入，如果是分配給股東，應及時做收入。為了推遲稅款的繳納甚至不繳稅，企業(yè)經(jīng)常會這樣做）（關

6、注銷售部墻上的銷控表，作為已銷未銷房屋信息的一個依據(jù)）2）實地詢價，了解是否普遍有售后返租的情形，以租金抵付房款。3）項目的沙盤，明確項目分期開發(fā)具體情況，明確到棟。（二）收入的審核： 1、有疑義數(shù)據(jù)的查實 通過營銷傭金支付情況反向推算收入 調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額 銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 2、關注關聯(lián)方購買等低價出售問題 房地產(chǎn)成交價格低于同地段同類房地產(chǎn)評估價格的，應按同地段同類房地產(chǎn)的評估價格認定。 我們要通過比對銷售清冊中每一套房

7、產(chǎn)的單價，發(fā)現(xiàn)此類購房價格的差異，發(fā)現(xiàn)有差異的，應按規(guī)定進行調(diào)整。 （三）扣除項目主要審核1、原則真實性、合法性、規(guī)范性、配比性以及是否實際支付這幾方面入手：1）真實性。在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費用必須是真實的。要重點關注金額較大的成本費用，調(diào)取查看原始憑證（合同、協(xié)議、發(fā)票），關注資金流向，銀行轉賬是否真實（合同、發(fā)票、進帳單），現(xiàn)金支付的票據(jù)金額是否過大，是否有虛假業(yè)務，虛增成本的行為，是否有真票假開的情形。2）合法性。在土地增值稅清算中，所有扣除項目，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。審核時確認“合法有效憑證”的原則： A、支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人（

8、如建筑公司、設計院、運輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司等）且屬于收款方應稅行為性質款項的，應提供收款方開具的套印稅務機關發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票 B、對不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營領域而支付給我國境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國家或省級財稅部門列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費（基金），以其所開具的財政收據(jù)為合法有效憑證。如房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局等單位的行政事業(yè)性收費，應提供收款方開具的財政部門管理的行政性收費收據(jù)；C、支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。單位和個人從中國境外取得的與納稅有關的發(fā)票或者憑證，稅務機關在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境

9、外公證機構或者注冊會計師的確認證明，經(jīng)稅務機關審核認可后，方可作為合法的記賬核算憑證。D、其他符合相關稅收政策的會計憑證。如支付給個人的拆遷補償款，應根據(jù)拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證進行確認; 企業(yè)支付給工程部人員的工資支出，應根據(jù)工資發(fā)放表（收款人簽字確認或銀行支付證明）結合勞動合同等進行確認。3）規(guī)范性。開發(fā)成本中的各明細項目的劃分方式，基本上與企業(yè)的會計明細核算一致，如果企業(yè)明細核算不規(guī)范或根本沒有明細核算，應根據(jù)土地增值稅條例及相關文件進行歸集分類。4）配比性。在審核計算土地增值稅時，應特別注意收入與成本費用的配比，自用與銷售的房產(chǎn)要分別承擔相應的成本費用。5）實際支付?？鄢?/p>

10、項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的，工程質量保證金除外。2、取得土地使用權所支付的金額審核清算時審核要點：1）同一宗土地多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤方法是否合理、合規(guī)、正確2）對照土地轉讓合同、購地票據(jù)、銀行付款等憑證，審核數(shù)據(jù)的真實、準確3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。2022/7/2523 5）不得扣除土地使用稅 在實際工作中，部分納稅人將繳納的土地使用稅計入了土地成本。按照會計準則的相關規(guī)定，存貨和無形資產(chǎn)的入賬價值，一

11、般只考慮購買環(huán)節(jié)的相關支出。后續(xù)環(huán)節(jié)發(fā)生的相關支出，除符合資本化條件外，應當計入當期會計損益（管理費用）。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時發(fā)生的土地價款、出讓金以及契稅，應當作為土地的初始計量入賬價值；持有環(huán)節(jié)發(fā)生的場地平整費用，應當予以資本化調(diào)整的入賬價值；計算繳納的土地使用稅，應當計入管理費用科目，直接在當年會計損益申報扣除。23 7）政府返還、補貼、獎勵等資金處理問題 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人因項目開發(fā)從政府部門取得的各種名義的返還、補貼、獎勵等資金。對于實行查賬征收的項目，有協(xié)議約定返還項目的具體科目的，按約定的內(nèi)容抵減相應科目的扣除金額，無協(xié)議約定返還項目具體科目的，在房地產(chǎn)開發(fā)項目取

12、得土地使用權所支付的金額中一次性抵減。納稅人在同一地區(qū)同時開發(fā)多個項目，且返還、獎勵款項未區(qū)分項目的，按每個項目占地面積分配后抵減；6）是否有政府道路或其他設施占地，異地補地或是貨幣補償?shù)那闆r，相應的取得土地使用權支付金額要相應沖減。取得土地使用權的原始憑證有出讓（轉讓）合同，繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的憑據(jù)和銀行轉帳記錄等。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權的支出，應以實際支付為前提，能進行確認的合法有效的票據(jù)有：轉讓土地的稅務局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據(jù)；稅務部門開具的契稅票據(jù)；行政性收費收據(jù)等。8）土地使用權金額相關票據(jù)的確認指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括

13、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除。3、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核1）土地征用及拆遷補償費從政府拿凈地的，不允許列支土地征用及拆遷補償費；企業(yè)在政府拆遷補償合同以外支付給某些“釘字戶”的補償款不得列支。企業(yè)支付給各職能部門及人員的拆遷協(xié)作費或工資支出不得列支；以遮陽費、施工嗓音費等明目支付給居民的支出，不得列支。審核要點：同一宗土地多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤方法是否合理、合規(guī)、正確。拆遷補償款是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款，拆遷（回遷）合同、簽收花名冊、銀行轉帳記錄是否一一對應，是否有超過合

14、同約定支付的補償款，是否具有真實性、合理性。對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。2）前期工程費，基礎設施費審核要點：是否真實發(fā)生，有無虛列現(xiàn)象比如前期工程中的土方款的虛列，真票虛開的問題。合同、結算、監(jiān)理記錄綠化費虛高問題，看合同約定，是否包成活，并選擇部分苗木價格與工程造價部門發(fā)布的苗木價格比對。多個（或分期）項目共同發(fā)生的，是否按項目進行分攤。是否將開發(fā)費用列入前期工程費一般發(fā)生在立項開工前，防止“管理費用”擠列本項目，審核時關注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費。如：籌建費用、廣告營銷費用，咨詢費，稅務窗口代開的勞務發(fā)票。報建費一是代墊付的報建費是否紅字沖回，二是報建費返還

15、是否沖回 ，比如墻改費、散裝水泥專項資金，先預繳后結算。鏈接（代墊付的報建費）3）建筑安裝工程費開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等 審核時應重點關注對照設計方案、工程施工合同、預算書、工程結算報告、監(jiān)理報告，看記載的內(nèi)容、金額、發(fā)生的費用是否相符。對工程結算總價款明顯高于預算價款或合同價款的，要求納稅人說明具體原因，如果是原材料、人員價格上漲，對照工程造價部門發(fā)布的工程材料價格進行比對，看是否屬實。如果是工程量增加，看是否有變更設計，是否有增補合同，監(jiān)理是否認可等。另外，我們要結合納稅人在建設部門備案的合同進行比對，防止有陰陽合同。甲供材問題實際支付的甲供

16、材料（設備），允許在建筑安裝工程費中計算扣除。會計處理：一、包工包料：1、甲方：定貨、付款 乙方：收貨、取得發(fā)票首先甲方付購材料款： 實際為乙方代付借：預付帳款 乙方 貸：銀行存款 然后與乙方結算工程款：借：開發(fā)成本 貸：預付帳款 2、甲方定貨、付款、收貨、取得發(fā)票購買材料時：借：原材料 貸：銀行存款發(fā)出材料時（作銷售）：A、借：預付帳款乙方 貸：其他業(yè)務收入B、借：其他業(yè)務成本 貸：原材料結算工程款：借：開發(fā)成本 貸：預付帳款二、包工不包料甲方定貨、付款、收貨、取得發(fā)票乙方取得材料時做備查帳。甲方購買時：借：原材料貸：銀行存款發(fā)出材料時：借：開發(fā)成本貸：原材料注意開發(fā)商重復入帳的問題，包工不

17、包料，施工方是需要將材料價格并入工程款繳納營業(yè)稅的，也開具了發(fā)票，一方面開發(fā)商在購入材料時有增值稅發(fā)票，另一方面又有建安發(fā)票，如果都入帳了，就會造成重復。未支付的質量保證金扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金（2%-5%，時間和具體比例合同雙方約定）。在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。為施工方代墊的臨時水電費 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時水電費（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行支付，再由開發(fā)公司

18、向施工企業(yè)收取。因為施工地水電上戶一般是上房地產(chǎn)開發(fā)公司的戶頭，那么自來水公司、電力公司收取水電費時，發(fā)票是開給房地產(chǎn)開發(fā)公司的，但實際水電費的使用主要是施工方，房地產(chǎn)公司應將這部分支出進行合理分攤，施工企業(yè)負擔的部分應作為往來款項進行核算，不得全額計入開發(fā)成本。在清算審核中，應關注這部分代墊費用。精裝房的銷售及裝修費用的列支（國稅發(fā)2006187號）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”。這里的裝修是什么意思？ 營業(yè)稅稅目注釋二、建筑業(yè)（四）裝飾，是指對建筑物 、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。 計算土地增值稅時，裝修也必須符合以上標準，

19、所發(fā)生的費用才能夠扣除 那么，為精裝房購置的具有獨立功能的、可移動家用設備、物品支出，不屬于裝飾、裝修支出，不能作為開發(fā)成本扣除，更不能作為加計扣除的基數(shù)。實際工作中應注意，企業(yè)在給裝修公司結算時，裝修費用支出是否包括這部分支出。如果包括，應從開發(fā)成本中剔除。注意：如果開發(fā)商將這部分支出已經(jīng)計入房價，本著公平合理、實質重于形式的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，其銷售收入包含的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）成本的，可以用總銷售收入減去家用電器等的采購價格（憑合法有效憑證）后作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。售樓處和實體樣板間相關成本處理區(qū)分不同情況處理：房地

20、產(chǎn)開發(fā)商蓋的售樓處屬于臨時性建筑，應首先資本化處理，折舊費用計銷售費用，拆除損失計入營業(yè)外支出。如售樓處在銷售完后未拆除的,作為物業(yè)房或會所, 作為開發(fā)成本扣除承租售樓部的裝修費用-銷售費用實體樣板間的裝修問題：樣板房通常是精裝修的開發(fā)產(chǎn)品，其裝修費應計入該套商品房的開發(fā)成本。商業(yè)用房的層高系數(shù)問題 單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高舉例：開發(fā)商開發(fā)一個樓盤，共20層，共支出建筑安裝工程費4800萬元。其中一、二層為商鋪，建筑面積合計4000平方米，三、四、五層為寫字樓，建筑面積合計6000平方

21、米， 6至20層為住宅，建筑面積合計30000平方米，其中層高：商鋪5米，寫字樓為3.5米，住宅為3米，請運用商業(yè)用房層高系數(shù)計算商業(yè)用房應分攤的建筑安裝工程費。答案：商業(yè)用房分為兩部分：一、二層商鋪，三、四、五層寫字樓商業(yè)用房平均層高：（40005+60003.5）（4000+6000）4.1米住宅用房平均層高3米 商業(yè)用房層高系數(shù)4.1 31.37單位建筑面積建筑成本： 48000000 （100001.37+30000）1098.4元商業(yè)用房應分攤100001.371098.41504.81萬元4）公共配套設施費配套設施可以分為以下三類：第一類是根據(jù)城市建設規(guī)劃，在開發(fā)項目以外為開發(fā)項目

22、的居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；第二類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施，如物業(yè)用房、會所、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；第三類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)需移交或者有可能有償轉讓的營業(yè)性配套設施項目，如商店、銀行、郵局以及非營業(yè)性公共配套設施中的中小學、文化站、醫(yī)院等。審核時應重點關注：界定是否準確，費用是否真實發(fā)生，有無預提的情況。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設施費多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設施，按以下原則處理：A、建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；B

23、、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；C、有償移交政府、公用事業(yè)單位，取得的補償，直接抵扣開發(fā)成本。D、建成后出租的，按固定資產(chǎn)處理，成本不能扣除E、成本建成后有償轉讓的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，既要計銷售收入又可以扣除成本。關于地下車庫清算處理的問題房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的可售地下車庫，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。建造的其他不可售地下車庫和按政府規(guī)定建造的地下人防車庫，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的（以產(chǎn)權轉移登記，公證部門公證或在房地產(chǎn)項目顯著位置公告并被全體業(yè)主知為判斷依據(jù)），其成本、費用可以扣除；將上述車庫以銷售、長期租賃等形式取得收

24、入的，應按照地上房地產(chǎn)不同類型可售建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。5)開發(fā)間接費用 指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷，工程監(jiān)理費，安全監(jiān)督費等。審核要點：是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。開發(fā)間接費用一般應限于工程部中負責工地現(xiàn)場管理人員直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用（項目完工，不再列支）。一般項目只需要2至3人。審查是否存在企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用計入該科目，如行政管理人員的工資、業(yè)務招待費、差旅費，業(yè)務費、總部的管理費用、辦公費的分攤，支付給總公司的管理費、以及公司的場租費等。是否存在銷售費用擠入開發(fā)間接費用。對納稅人為銷售房屋而對售樓處、非實體樣板房進行裝修裝潢而發(fā)生的費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 “開發(fā)間接費用” 等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應予扣減。多個（或