上海中介公司現(xiàn)狀4

1、滬 上 中 介 營 銷 模 式 變 臉 拓 展 非 住 宅 買 賣 業(yè) 務來源 ：2005-6-23青年報受到宏觀調(diào)控政策的影響，上海房地產(chǎn)市場的成交量趨緩，這給以成交量為生存依托的中介公司帶來了沖擊。據(jù)了解，許多中介巨頭的營業(yè)額都非常低，某中介負責人告訴記者：“調(diào)控前，公司每個月的前半段營業(yè)額基本上在200萬元，但6月份前半個月才30萬元，只有商鋪寫字樓還能繼續(xù)成交，住宅基本上呈現(xiàn)膠著狀?！蓖悄壳爸薪楣咀畲蟮墓餐c。上海中介市場正在經(jīng)歷近幾年來嚴峻的市場考驗。新政正使上海中介業(yè)不得不對傳統(tǒng)營銷模式進行“變臉”。拓 展 非 住 宅 買 賣 業(yè) 務面對住宅買賣市場成交量的急速萎縮的尷尬境地

2、，中介企業(yè)紛紛改變營銷策略。21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副總裁王皓認為，經(jīng)過新政洗禮之后，上海的二手住宅交易很難迅速恢復到過去幾年的活躍狀態(tài)，而商鋪和寫字樓在此輪調(diào)控中受影響較小。進軍商業(yè)地產(chǎn)的租售交易，也是大中介機構(gòu)搶占新興市場份額的一次機遇。據(jù)了解，上海中原將在一手項目代理上加大力度和投入，采取一、二手房聯(lián)動的模式，準備以上海為基點，向外圍拓展，將眼光放長遠到整個長三角經(jīng)濟圈。用其總經(jīng)理譚百強的話說，“兩條腿肯定比一條腿走得穩(wěn)”。而其他的許多中介公司紛紛發(fā)展以往都比較輕視的租賃業(yè)務，因為當前住宅租賃業(yè)務比較繁榮。盡管租賃業(yè)務傭金不可與買賣業(yè)務比較，但如果交易量放大，尤其對于店鋪數(shù)量較多的中介而言，

3、也是不可小看的市場，也能在一定程度上幫助中介公司應對“難關”的考驗。打 破 以 “ 房 子 為 中 心 ” 模 式“是否能夠安全度過，我覺得房地產(chǎn)服務行業(yè)的營銷管理觀念改變是關鍵。我們應該將以房子為中心改為以客戶為中心?！敝呛惴慨a(chǎn)副總經(jīng)理許海波表示。為了保證企業(yè)有效資源的合理配置，智恒減少了現(xiàn)有營銷門店的數(shù)量，并對部分門店進行轉(zhuǎn)移，從單一的店鋪經(jīng)營向店鋪和寫字樓相結(jié)合的經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，要把做散單的模式轉(zhuǎn)變?yōu)槔秒娮泳W(wǎng)絡做后臺服務的形式。新政影響下困難重重的房產(chǎn)中介為了生存，開始對自己傳統(tǒng)的營銷方式進行改革，要繼續(xù)生存，必須各尋轉(zhuǎn)型路徑。中 介 店 面 開 進 寫 字 樓“在下一階段，我們將努力對

4、自己傳統(tǒng)的營銷方式進行改革，”智恒房產(chǎn)董事長黃健明表示，“智恒房產(chǎn)將開三家新店作為首批試點，但是與以往不同的是，這三家店不再是沿街店鋪的方式，而是直接開進寫字樓里，開展顧問式營銷?！秉S健明認為：中介門店開進寫字樓主要有兩大原因。第一是成本因素，19951996年的時候，發(fā)現(xiàn)租用商鋪門面的成本和寫字樓的成本幾乎一樣，所以當然選擇商鋪開展中介業(yè)務，但隨著這些年大量的便利店、中介店對沿街商鋪的哄搶，鋪價已經(jīng)被炒得非常高，一個幾十平方米的商鋪動輒月租金2萬3萬元，給中介公司帶來了巨大的成本壓力。而現(xiàn)在的寫字樓租金和19951996年的時候還是差不多，因此把中介開進寫字樓能大大降低成本，而且環(huán)境也非常好

5、。另一個重要因素是網(wǎng)絡營銷時機的基本成熟。現(xiàn)在的網(wǎng)絡技術比較先進，網(wǎng)絡市場也比較發(fā)達，許多中青年客戶看房子最先都在網(wǎng)上，因為便捷、快速，可以節(jié)約大量時間，而中青年群體恰恰是主流的投資置業(yè)人群。為了獲得更多的網(wǎng)絡資源優(yōu)勢，智恒已經(jīng)和搜房網(wǎng)展開合作，解決了中介門店開進寫字樓發(fā)展網(wǎng)絡營銷的客戶資源瓶頸?，F(xiàn)在網(wǎng)絡營銷在中介公司的成交量中所占比重很小，但會獲得快速發(fā)展的機遇。趁 機 布 點 熱 門 區(qū) 域 2 1 世 紀 不 動 產(chǎn) 上 海 逆 市 擴 容來 源 ： 2 0 0 5 6 2 0 每 日 經(jīng) 濟 新 聞在時下不少房產(chǎn)中介暫時凍結(jié)擴張計劃、關店減員甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市“越冬”之際，21世紀中國不

6、動產(chǎn)卻高調(diào)宣布，將加快在上海擴容的步伐?！敖衲昴陜?nèi)，我們將在上海投入2500萬美元，再開100家分店。具體規(guī)劃一段時間后會出來。”昨日，21世紀中國不動產(chǎn)上海區(qū)域董事總經(jīng)理王皓對每日經(jīng)濟新聞透露。他表示，長遠來看中國房地產(chǎn)市場很有發(fā)展?jié)摿Γ安荒芤蚴袌鲆粫r慘淡而停止擴張步伐”?！澳壳罢俏覀兗哟髷U張步伐的最佳時機。”王皓指出，與之前相比，現(xiàn)在介入的成本會大大降低，因為一些熱點區(qū)域商鋪的租金價格相對較低。王皓認為：“現(xiàn)在是21世紀中國不動產(chǎn)打品牌、樹立品牌形象的最佳時機。”他指出，在市民消費變得理性、投資客減少的情況下，品牌顯得尤其重要。對此一位業(yè)內(nèi)人士分析，21世紀中國不動產(chǎn)可能會“趁機”進入

7、之前未涉足的一些熱點區(qū)域。“此前，這些熱點區(qū)域競爭非常激烈，即便是知名中介也難以插足，在現(xiàn)今一些中小中介關門時，他們可以乘機進入?！睂Υ饲坝嘘P媒體報道的“上海中介企業(yè)目前全面虧損”的消息，上述業(yè)內(nèi)人士指出，從長遠來看，隨著市場逐漸恢復活力，自住客不再觀望，同時一些中小中介和不規(guī)范的中介被擠出市場，那些熬到最后的中介所分享到的市場空間未必會比以前小。對此，中瑞市場研究有限公司一市場分析師表示認同。但上海一熟悉時下中介行情的知名公司負責人對此則表示驚訝：“不可能吧，在目前的市場行情下，中介只有關店，那還有能力來開店呢？”記者此前在上海東城采訪時獲知，21世紀中國不動產(chǎn)在該區(qū)域的東秀路分店由于入不敷

8、出，難以維持而不得不關門。王皓也承認，浦東和浦西地區(qū)的分店，最近一段時間的交易量都大幅下滑了50%左右，經(jīng)營狀況不理想。21世紀不動產(chǎn)體系于1971年在美國加州成立。據(jù)稱，該公司計劃在未來35年內(nèi)，在中國建立60個區(qū)域分部，吸收4000家加盟店。目前公司網(wǎng)絡已經(jīng)擴張至北京、天津、南京、杭州、深圳和武漢等地。二手房市場面對品牌競爭 中介提出了彎道加速來 源 ： 2 0 0 5 6 2 1 青 年 報 上海樓市從四月以來，兩個多月的膠著狀態(tài)讓開發(fā)商、房產(chǎn)中介及房產(chǎn)投資者都頗為難受，據(jù)了解，進入6月份二手房交易市場更加糟糕，5月份還有不少客戶在趕“61”稅收的末班車，促進了不少成交量。一中介巨頭5月

9、份營業(yè)額在600萬元左右，但6月份開始到現(xiàn)在營業(yè)額只有100多萬元。另一家中介老總向記者透露，6月份到現(xiàn)在營業(yè)額才30多萬元，以前一個月快過半時營業(yè)額基本上在200萬元左右了。對于當前上海二手房交易量普遍下降的情況，信義房產(chǎn)總經(jīng)理夏智亮先生認為：去年房產(chǎn)價格一直是高位運轉(zhuǎn)，在政府一系列的“組合拳”后房價縮水是在意料中的?？v觀香港、臺灣等周邊地區(qū)的房地產(chǎn)歷程，政策的出臺對購房自住者來說基本是沒有影響的，卻足以阻止部分短線炒房者的入市，同時促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。雖然，市場上觀望情緒的彌漫，導致了各中介公司近幾個月的交易量萎縮。五月信義房產(chǎn)35家直營店的經(jīng)營業(yè)績下滑到三百萬。但以長遠的眼光

10、來看，市場卻并不會因不景氣而變??！如果說市場本來是100%，假如原本有一百家企業(yè)在營運，當市場縮減60%的時候，說不定就有四十家業(yè)者因此退出，所以市場空間未必比從前小。他認為房產(chǎn)中介市場現(xiàn)在是在“彎道”上，大多數(shù)的跑者速度減緩，原先的落后者如能克服離心力加速沖刺，反而能一舉反超，目前信義不打算關店，更不會裁員減薪，而將以更積極的方式來過這個彎道。目前針對市場租賃熱火的現(xiàn)狀，他表示，公司短期的經(jīng)營重心暫時向租賃業(yè)務傾斜。在企業(yè)的內(nèi)部管理上，通過加快經(jīng)紀人對市場波動的認識和理解，從而提高整個企業(yè)對市場的反應速度。改 革 傳 統(tǒng) 的 營 銷 方 式 上 海 中 介 門 店 開 進 寫 字 樓來 源

11、： 2 0 0 5 6 2 0 東 方 早 報“在下一階段，我們將努力對自己傳統(tǒng)的營銷方式進行改革?！敝呛惴慨a(chǎn)副總經(jīng)理許海波昨日向記者表示，智恒房產(chǎn)將開三家新店，但是與以往不同的是，這三家店不再是沿街店鋪的方式，而是直接開進寫字樓里。新政影響下困難重重的房產(chǎn)中介，為了生存開始對自己傳統(tǒng)的營銷方式進行改革。隨著此輪調(diào)控政策的出臺，上海的中介市場經(jīng)歷了近幾年來最嚴峻的考驗成交量奇少、門點面臨關閉、從業(yè)人員收入驟降?！笆欠衲軌虬踩冗^，我覺得房地產(chǎn)服務行業(yè)的營銷管理觀念改變是關鍵。我們應該將以房子為中心改為以客戶為中心”。為了保證企業(yè)有效資源的合理配置，智恒減少了現(xiàn)有營銷門店的數(shù)量，并對部分門店進行

12、轉(zhuǎn)移，從單一的店鋪經(jīng)營向店鋪和寫字樓相結(jié)合的經(jīng)營方式。許海波解釋道，寫字樓店面的成本低于沿街店鋪，并且直接面對客戶群，他們要把做散單的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槔秒娮泳W(wǎng)絡，做后臺服務的形式。除此之外，其他中介企業(yè)也紛紛改變營銷策略。上海中原公司將在一手項目代理上加大力度和投入，準備以上海為基點，向外圍拓展，將眼光放長遠到整個長三角經(jīng)濟圈。上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強告訴記者，“兩條腿肯定比一條腿走得穩(wěn)”，中原恪守一、二手聯(lián)動的模式，目前已經(jīng)代理了上海乃至長三角的好幾個一手樓盤。21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副總裁王皓認為，經(jīng)過新政淘瀝之后，上海的二手住宅交易很難迅速恢復到過去幾年的活躍狀態(tài)，而商鋪和寫字樓在

13、此輪調(diào)控中卻受影響較小。進軍商業(yè)地產(chǎn)的租售交易，也是大中介機構(gòu)搶占新興市場份額的一次機遇?！拔覀冞€準備提高經(jīng)紀人租賃交易的傭金比例，以鼓勵租賃業(yè)務的發(fā)展?！痹S海波說，市場總有旺有淡，關鍵是如何去適應?！白赓U業(yè)務傭金雖不可與買賣業(yè)務比較，但如果交易量放大，尤其對于店鋪數(shù)量較多的中介而言，也是不可小看的市場。”傳 統(tǒng) 營 銷 模 式 溫 柔 革 命 上 海 中 介 三 變 謀 生 來 源 ： 2 0 0 5 6 1 5 每 日 經(jīng) 濟 新 聞“我們正在籌備張楊路、中山北路共和新路和徐家匯地區(qū)的三間新店，但這三間店不再是沿街鋪面，而是要開進寫字樓?！弊蛉眨呛惴慨a(chǎn)副總經(jīng)理許海波告訴每日經(jīng)濟新聞。“我

14、們要從住宅中介向非住宅中介轉(zhuǎn)型。”許海波明確表示，中介店開進寫字樓，正是出于這樣的考慮。在今年3月份之前，智恒房產(chǎn)每月的傭金收入中，大約只有1020的比例來自于非住宅中介?！皩?，我們希望這個比例達到50?！痹S海波說。種種跡象顯示，新政正迫使上海中介業(yè)界不得不對傳統(tǒng)營銷模式進行“溫柔”革命。昨日，中介業(yè)界有關人士一致對記者表示，新政之后，若要繼續(xù)生存，必須各尋轉(zhuǎn)型路徑。21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)副總裁王皓認為，經(jīng)過新政淘瀝之后，上海的二手住宅交易很難迅速恢復到過去幾年的活躍狀態(tài)，而商鋪和寫字樓在此輪調(diào)控中受影響較小。進軍商業(yè)地產(chǎn)的租售交易，也是大中介機構(gòu)搶占新興市場份額的一次機遇。而對于戴德梁行旗下的泛城租售網(wǎng)而言，轉(zhuǎn)型之路則顯得更為不易?！斑@個月，我們已經(jīng)接到一些發(fā)展商放出的一手房尾盤信息，代理新樓尾盤也是我們目前正在開拓的新業(yè)務。”泛城租售網(wǎng)市場經(jīng)理費海勇指出，由于戴德梁行旗下住宅、商鋪及寫字樓的中介代理由各部門各司其職，定位于住宅中介的泛城租售網(wǎng)，很難向非住宅方向轉(zhuǎn)型。費海勇介紹，由于一手房市場的交易萎縮，不少感到資金壓力的發(fā)展商急于尋求更多銷售渠道?！拔覀冇锌蛻糍Y源，他們有樓盤資源，對發(fā)展商而言，部分尾盤進入中介店，不失為一個直接有效的銷售渠道?！变N售渠道之渴，使泛城租售網(wǎng)仍在部署開店計劃。在不少中介紛紛計劃關店