上海中介公司現(xiàn)狀4

1、滬 上 中 介 營(yíng) 銷 模 式 變 臉 拓 展 非 住 宅 買 賣 業(yè) 務(wù)來(lái)源 ：2005-6-23青年報(bào)受到宏觀調(diào)控政策的影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量趨緩，這給以成交量為生存依托的中介公司帶來(lái)了沖擊。據(jù)了解，許多中介巨頭的營(yíng)業(yè)額都非常低，某中介負(fù)責(zé)人告訴記者：“調(diào)控前，公司每個(gè)月的前半段營(yíng)業(yè)額基本上在200萬(wàn)元，但6月份前半個(gè)月才30萬(wàn)元，只有商鋪寫字樓還能繼續(xù)成交，住宅基本上呈現(xiàn)膠著狀?！蓖悄壳爸薪楣咀畲蟮墓餐c(diǎn)。上海中介市場(chǎng)正在經(jīng)歷近幾年來(lái)嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。新政正使上海中介業(yè)不得不對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷模式進(jìn)行“變臉”。拓 展 非 住 宅 買 賣 業(yè) 務(wù)面對(duì)住宅買賣市場(chǎng)成交量的急速萎縮的尷尬境地

2、，中介企業(yè)紛紛改變營(yíng)銷策略。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副總裁王皓認(rèn)為，經(jīng)過(guò)新政洗禮之后，上海的二手住宅交易很難迅速恢復(fù)到過(guò)去幾年的活躍狀態(tài)，而商鋪和寫字樓在此輪調(diào)控中受影響較小。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的租售交易，也是大中介機(jī)構(gòu)搶占新興市場(chǎng)份額的一次機(jī)遇。據(jù)了解，上海中原將在一手項(xiàng)目代理上加大力度和投入，采取一、二手房聯(lián)動(dòng)的模式，準(zhǔn)備以上海為基點(diǎn)，向外圍拓展，將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)到整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。用其總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)的話說(shuō)，“兩條腿肯定比一條腿走得穩(wěn)”。而其他的許多中介公司紛紛發(fā)展以往都比較輕視的租賃業(yè)務(wù)，因?yàn)楫?dāng)前住宅租賃業(yè)務(wù)比較繁榮。盡管租賃業(yè)務(wù)傭金不可與買賣業(yè)務(wù)比較，但如果交易量放大，尤其對(duì)于店鋪數(shù)量較多的中介而言，

3、也是不可小看的市場(chǎng)，也能在一定程度上幫助中介公司應(yīng)對(duì)“難關(guān)”的考驗(yàn)。打 破 以 “ 房 子 為 中 心 ” 模 式“是否能夠安全度過(guò)，我覺得房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的營(yíng)銷管理觀念改變是關(guān)鍵。我們應(yīng)該將以房子為中心改為以客戶為中心?！敝呛惴慨a(chǎn)副總經(jīng)理許海波表示。為了保證企業(yè)有效資源的合理配置，智恒減少了現(xiàn)有營(yíng)銷門店的數(shù)量，并對(duì)部分門店進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從單一的店鋪經(jīng)營(yíng)向店鋪和寫字樓相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變，要把做散單的模式轉(zhuǎn)變?yōu)槔秒娮泳W(wǎng)絡(luò)做后臺(tái)服務(wù)的形式。新政影響下困難重重的房產(chǎn)中介為了生存，開始對(duì)自己傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式進(jìn)行改革，要繼續(xù)生存，必須各尋轉(zhuǎn)型路徑。中 介 店 面 開 進(jìn) 寫 字 樓“在下一階段，我們將努力對(duì)

4、自己傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式進(jìn)行改革，”智恒房產(chǎn)董事長(zhǎng)黃健明表示，“智恒房產(chǎn)將開三家新店作為首批試點(diǎn)，但是與以往不同的是，這三家店不再是沿街店鋪的方式，而是直接開進(jìn)寫字樓里，開展顧問(wèn)式營(yíng)銷?！秉S健明認(rèn)為：中介門店開進(jìn)寫字樓主要有兩大原因。第一是成本因素，19951996年的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)租用商鋪門面的成本和寫字樓的成本幾乎一樣，所以當(dāng)然選擇商鋪開展中介業(yè)務(wù)，但隨著這些年大量的便利店、中介店對(duì)沿街商鋪的哄搶，鋪價(jià)已經(jīng)被炒得非常高，一個(gè)幾十平方米的商鋪動(dòng)輒月租金2萬(wàn)3萬(wàn)元，給中介公司帶來(lái)了巨大的成本壓力。而現(xiàn)在的寫字樓租金和19951996年的時(shí)候還是差不多，因此把中介開進(jìn)寫字樓能大大降低成本，而且環(huán)境也非常好

5、。另一個(gè)重要因素是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷時(shí)機(jī)的基本成熟?，F(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)比較先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)也比較發(fā)達(dá)，許多中青年客戶看房子最先都在網(wǎng)上，因?yàn)楸憬?、快速，可以?jié)約大量時(shí)間，而中青年群體恰恰是主流的投資置業(yè)人群。為了獲得更多的網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì)，智恒已經(jīng)和搜房網(wǎng)展開合作，解決了中介門店開進(jìn)寫字樓發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的客戶資源瓶頸。現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在中介公司的成交量中所占比重很小，但會(huì)獲得快速發(fā)展的機(jī)遇。趁 機(jī) 布 點(diǎn) 熱 門 區(qū) 域 2 1 世 紀(jì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 上 海 逆 市 擴(kuò) 容來(lái) 源 ： 2 0 0 5 6 2 0 每 日 經(jīng) 濟(jì) 新 聞在時(shí)下不少房產(chǎn)中介暫時(shí)凍結(jié)擴(kuò)張計(jì)劃、關(guān)店減員甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市“越冬”之際，21世紀(jì)中國(guó)不

6、動(dòng)產(chǎn)卻高調(diào)宣布，將加快在上海擴(kuò)容的步伐?！敖衲昴陜?nèi)，我們將在上海投入2500萬(wàn)美元，再開100家分店。具體規(guī)劃一段時(shí)間后會(huì)出來(lái)?！弊蛉?，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域董事總經(jīng)理王皓對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞透露。他表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有發(fā)展?jié)摿?，“不能因市?chǎng)一時(shí)慘淡而停止擴(kuò)張步伐”?！澳壳罢俏覀兗哟髷U(kuò)張步伐的最佳時(shí)機(jī)?！蓖躔┲赋觯c之前相比，現(xiàn)在介入的成本會(huì)大大降低，因?yàn)橐恍狳c(diǎn)區(qū)域商鋪的租金價(jià)格相對(duì)較低。王皓認(rèn)為：“現(xiàn)在是21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)打品牌、樹立品牌形象的最佳時(shí)機(jī)?！彼赋觯谑忻裣M(fèi)變得理性、投資客減少的情況下，品牌顯得尤其重要。對(duì)此一位業(yè)內(nèi)人士分析，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)“趁機(jī)”進(jìn)入

7、之前未涉足的一些熱點(diǎn)區(qū)域?！按饲埃@些熱點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，即便是知名中介也難以插足，在現(xiàn)今一些中小中介關(guān)門時(shí)，他們可以乘機(jī)進(jìn)入?！睂?duì)此前有關(guān)媒體報(bào)道的“上海中介企業(yè)目前全面虧損”的消息，上述業(yè)內(nèi)人士指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著市場(chǎng)逐漸恢復(fù)活力，自住客不再觀望，同時(shí)一些中小中介和不規(guī)范的中介被擠出市場(chǎng)，那些熬到最后的中介所分享到的市場(chǎng)空間未必會(huì)比以前小。對(duì)此，中瑞市場(chǎng)研究有限公司一市場(chǎng)分析師表示認(rèn)同。但上海一熟悉時(shí)下中介行情的知名公司負(fù)責(zé)人對(duì)此則表示驚訝：“不可能吧，在目前的市場(chǎng)行情下，中介只有關(guān)店，那還有能力來(lái)開店呢？”記者此前在上海東城采訪時(shí)獲知，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在該區(qū)域的東秀路分店由于入不敷

8、出，難以維持而不得不關(guān)門。王皓也承認(rèn)，浦東和浦西地區(qū)的分店，最近一段時(shí)間的交易量都大幅下滑了50%左右，經(jīng)營(yíng)狀況不理想。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系于1971年在美國(guó)加州成立。據(jù)稱，該公司計(jì)劃在未來(lái)35年內(nèi)，在中國(guó)建立60個(gè)區(qū)域分部，吸收4000家加盟店。目前公司網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)擴(kuò)張至北京、天津、南京、杭州、深圳和武漢等地。二手房市場(chǎng)面對(duì)品牌競(jìng)爭(zhēng) 中介提出了彎道加速來(lái) 源 ： 2 0 0 5 6 2 1 青 年 報(bào) 上海樓市從四月以來(lái)，兩個(gè)多月的膠著狀態(tài)讓開發(fā)商、房產(chǎn)中介及房產(chǎn)投資者都頗為難受，據(jù)了解，進(jìn)入6月份二手房交易市場(chǎng)更加糟糕，5月份還有不少客戶在趕“61”稅收的末班車，促進(jìn)了不少成交量。一中介巨頭5月

9、份營(yíng)業(yè)額在600萬(wàn)元左右，但6月份開始到現(xiàn)在營(yíng)業(yè)額只有100多萬(wàn)元。另一家中介老總向記者透露，6月份到現(xiàn)在營(yíng)業(yè)額才30多萬(wàn)元，以前一個(gè)月快過(guò)半時(shí)營(yíng)業(yè)額基本上在200萬(wàn)元左右了。對(duì)于當(dāng)前上海二手房交易量普遍下降的情況，信義房產(chǎn)總經(jīng)理夏智亮先生認(rèn)為：去年房產(chǎn)價(jià)格一直是高位運(yùn)轉(zhuǎn)，在政府一系列的“組合拳”后房?jī)r(jià)縮水是在意料中的?？v觀香港、臺(tái)灣等周邊地區(qū)的房地產(chǎn)歷程，政策的出臺(tái)對(duì)購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)基本是沒(méi)有影響的，卻足以阻止部分短線炒房者的入市，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。雖然，市場(chǎng)上觀望情緒的彌漫，導(dǎo)致了各中介公司近幾個(gè)月的交易量萎縮。五月信義房產(chǎn)35家直營(yíng)店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑到三百萬(wàn)。但以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光

10、來(lái)看，市場(chǎng)卻并不會(huì)因不景氣而變??！如果說(shuō)市場(chǎng)本來(lái)是100%，假如原本有一百家企業(yè)在營(yíng)運(yùn)，當(dāng)市場(chǎng)縮減60%的時(shí)候，說(shuō)不定就有四十家業(yè)者因此退出，所以市場(chǎng)空間未必比從前小。他認(rèn)為房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)在是在“彎道”上，大多數(shù)的跑者速度減緩，原先的落后者如能克服離心力加速?zèng)_刺，反而能一舉反超，目前信義不打算關(guān)店，更不會(huì)裁員減薪，而將以更積極的方式來(lái)過(guò)這個(gè)彎道。目前針對(duì)市場(chǎng)租賃熱火的現(xiàn)狀，他表示，公司短期的經(jīng)營(yíng)重心暫時(shí)向租賃業(yè)務(wù)傾斜。在企業(yè)的內(nèi)部管理上，通過(guò)加快經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的認(rèn)識(shí)和理解，從而提高整個(gè)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度。改 革 傳 統(tǒng) 的 營(yíng) 銷 方 式 上 海 中 介 門 店 開 進(jìn) 寫 字 樓來(lái) 源

11、： 2 0 0 5 6 2 0 東 方 早 報(bào)“在下一階段，我們將努力對(duì)自己傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式進(jìn)行改革?！敝呛惴慨a(chǎn)副總經(jīng)理許海波昨日向記者表示，智恒房產(chǎn)將開三家新店，但是與以往不同的是，這三家店不再是沿街店鋪的方式，而是直接開進(jìn)寫字樓里。新政影響下困難重重的房產(chǎn)中介，為了生存開始對(duì)自己傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式進(jìn)行改革。隨著此輪調(diào)控政策的出臺(tái)，上海的中介市場(chǎng)經(jīng)歷了近幾年來(lái)最嚴(yán)峻的考驗(yàn)成交量奇少、門點(diǎn)面臨關(guān)閉、從業(yè)人員收入驟降?！笆欠衲軌虬踩冗^(guò)，我覺得房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的營(yíng)銷管理觀念改變是關(guān)鍵。我們應(yīng)該將以房子為中心改為以客戶為中心”。為了保證企業(yè)有效資源的合理配置，智恒減少了現(xiàn)有營(yíng)銷門店的數(shù)量，并對(duì)部分門店進(jìn)行

12、轉(zhuǎn)移，從單一的店鋪經(jīng)營(yíng)向店鋪和寫字樓相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式。許海波解釋道，寫字樓店面的成本低于沿街店鋪，并且直接面對(duì)客戶群，他們要把做散單的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槔秒娮泳W(wǎng)絡(luò)，做后臺(tái)服務(wù)的形式。除此之外，其他中介企業(yè)也紛紛改變營(yíng)銷策略。上海中原公司將在一手項(xiàng)目代理上加大力度和投入，準(zhǔn)備以上海為基點(diǎn)，向外圍拓展，將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)到整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)告訴記者，“兩條腿肯定比一條腿走得穩(wěn)”，中原恪守一、二手聯(lián)動(dòng)的模式，目前已經(jīng)代理了上海乃至長(zhǎng)三角的好幾個(gè)一手樓盤。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副總裁王皓認(rèn)為，經(jīng)過(guò)新政淘瀝之后，上海的二手住宅交易很難迅速恢復(fù)到過(guò)去幾年的活躍狀態(tài)，而商鋪和寫字樓在

13、此輪調(diào)控中卻受影響較小。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的租售交易，也是大中介機(jī)構(gòu)搶占新興市場(chǎng)份額的一次機(jī)遇?！拔覀冞€準(zhǔn)備提高經(jīng)紀(jì)人租賃交易的傭金比例，以鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展?！痹S海波說(shuō)，市場(chǎng)總有旺有淡，關(guān)鍵是如何去適應(yīng)。“租賃業(yè)務(wù)傭金雖不可與買賣業(yè)務(wù)比較，但如果交易量放大，尤其對(duì)于店鋪數(shù)量較多的中介而言，也是不可小看的市場(chǎng)?！眰?統(tǒng) 營(yíng) 銷 模 式 溫 柔 革 命 上 海 中 介 三 變 謀 生 來(lái) 源 ： 2 0 0 5 6 1 5 每 日 經(jīng) 濟(jì) 新 聞“我們正在籌備張楊路、中山北路共和新路和徐家匯地區(qū)的三間新店，但這三間店不再是沿街鋪面，而是要開進(jìn)寫字樓?！弊蛉?，智恒房產(chǎn)副總經(jīng)理許海波告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞。“我

14、們要從住宅中介向非住宅中介轉(zhuǎn)型。”許海波明確表示，中介店開進(jìn)寫字樓，正是出于這樣的考慮。在今年3月份之前，智恒房產(chǎn)每月的傭金收入中，大約只有1020的比例來(lái)自于非住宅中介?！皩?lái)，我們希望這個(gè)比例達(dá)到50?！痹S海波說(shuō)。種種跡象顯示，新政正迫使上海中介業(yè)界不得不對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷模式進(jìn)行“溫柔”革命。昨日，中介業(yè)界有關(guān)人士一致對(duì)記者表示，新政之后，若要繼續(xù)生存，必須各尋轉(zhuǎn)型路徑。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副總裁王皓認(rèn)為，經(jīng)過(guò)新政淘瀝之后，上海的二手住宅交易很難迅速恢復(fù)到過(guò)去幾年的活躍狀態(tài)，而商鋪和寫字樓在此輪調(diào)控中受影響較小。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的租售交易，也是大中介機(jī)構(gòu)搶占新興市場(chǎng)份額的一次機(jī)遇。而對(duì)于戴德梁行旗下的泛城租售網(wǎng)而言，轉(zhuǎn)型之路則顯得更為不易。“這個(gè)月，我們已經(jīng)接到一些發(fā)展商放出的一手房尾盤信息，代理新樓尾盤也是我們目前正在開拓的新業(yè)務(wù)?！狈撼亲馐劬W(wǎng)市場(chǎng)經(jīng)理費(fèi)海勇指出，由于戴德梁行旗下住宅、商鋪及寫字樓的中介代理由各部門各司其職，定位于住宅中介的泛城租售網(wǎng)，很難向非住宅方向轉(zhuǎn)型。費(fèi)海勇介紹，由于一手房市場(chǎng)的交易萎縮，不少感到資金壓力的發(fā)展商急于尋求更多銷售渠道?！拔覀冇锌蛻糍Y源，他們有樓盤資源，對(duì)發(fā)展商而言，部分尾盤進(jìn)入中介店，不失為一個(gè)直接有效的銷售渠道?！变N售渠道之渴，使泛城租售網(wǎng)仍在部署開店計(jì)劃。在不少中介紛紛計(jì)劃關(guān)店